物业管理实务：物业管理的早期介入考点

物业管理实务：物业管理的早期介入考点1、单选

根据我国有关法律规定，房屋装修工程的最低保修期限为（）。A.1年B.2年C.5年D.10年正确答案：B2、问答题

某物业项目为多、高层混合住宅小区，物业管（江南博哥）理公司A为开发商聘请的。业主入住后纷纷对该物业管理公司表示不满，经业主委员会会议决定解聘该公司。但该公司称其与开发商签有委托管理合同，且业主的购楼合同中已说明"同意开发商委托的物业管理公司管理"，因此业主无权解聘该公司，且业主所称的物业服务质量不好无法举证，所以A公司不存在违约问题，如果业主坚持要解聘，就需承担相应的违约责任。对此类纠纷，业主委员会应如何解决？正确答案：业主委员会在物业管理公司协商解决不成的情况下，可请求政府主管部门行政进行调解，仍达不成一致意见的话，可以向人民法院提起诉讼。3、单选

以下关于前期物业管理的特点叙述不正确的是（）。A.前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程B.前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务C.在前期物业管理阶段，不需要投入较大人力、财力、物力等资源，管理成本相对较低D.前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规物业管理有着直接和重要的影响正确答案：C4、多选

物业项目开发可行性研究阶段，以下对其早期介入方法和要点表述正确的是（）。A.帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整B.组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划C.对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见D.除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本E.选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作正确答案：B,D,E5、多选

在物业开发项目竣工验收阶段，以下属于早期介入内容的是（）。A.完成物业管理方案及实施进度表B.在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收C.在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收D.在工程全面竣工后，参与综合竣工验收E.将全部早起介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案正确答案：B,C,D6、单选

下列对物业开发项目的销售阶段早期介入的内容表述正确的是（）。A.拟定物业管理的公共管理制度B.根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准C.根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准D.就物业管理用房、社区活动场所等等公共配套建筑、设施、场地的设置要求等提出意见正确答案：A7、多选

早期介入的可行性研究阶段的方法和要点包括（）。A.组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划B.除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本C.选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作D.从确定的目标客户的角度考虑问题E.仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据正确答案：A,B,C8、多选

下列选项中，不属于早期介入建设阶段方法和要点的有（）。A.派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议B.从确定的目标客户的角度考虑问题C.仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据D.除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本E.物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作正确答案：B,D9、单选

电气管线、给排水管道、设备安装工程的最低保修期限为（）。A.2年B.3年C.3年半D.5年正确答案：A10、多选

某物业服务企业前期介入某房地产开发项目，并针对该项目情况为建设单位提出了咨询性意见，属于建设阶段的内容的有（）。A.提供了单元门的安装意见B.对智能化系统的设计提供了主导性意见C.安排机电技术人员全员跟踪机电设施设备的安装D.做好前期物业管理的准备工作E.整理并全面完成物业管理方案正确答案：A,C,D11、多选

早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在（）。A.合作方式不同B.取费方式不同C.服务对象不同D.内容作用不同E.服务期限不同正确答案：C,D12、多选

物业管理项目机构前期运作的内容包括（）。A.管理制度和服务规范的完善B.确定物业管理单项服务的分包C.确定工程质量保修期限D.管理用房的到位E.物业管理人员的到位正确答案：A,B,D,E13、多选

物业服务企业参加工程竣工验收，主要是（）。A.为了掌握和了解验收情况，收集工程质量、功能配套以及工程遗留问题B.为物业承接查验做准备C.对物业管理人员的选聘和培训D.了解验收中各方面验收人员和专家对工程的意见、建议和验收结论E.制订物业管理制度正确答案：A,B,D14、单选

商品房销售后。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，（）应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。A.物业服务企业B.施工单位C.建设单位D.业主正确答案：C15、多选

早期介入的规划设计阶段中，要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的（）。A.一致性B.连贯性C.持续性D.综合性E.规范性正确答案：A,B,C16、多选

在前期物业管理期间，物业管理公司提供的服务，既包含物业正常使用期间的常规性服务，也包括（）等前期物业管理的特殊内容。A.物业共用部位、共用设施设备承接查验B.物业专有部分承接查验C.业主入住和装修管理D.协助处理物业房屋的质量保修E.装修管理正确答案：A,C,D,E17、问答题

某物业开发项目，在规划设计阶段，建设单位就与某物业管理公司签订了前期物业服务合同，如果你是该物业管理公司的管理者在物业开发阶段，物业管理公司该如何配合建设单位进行管理？正确答案：物业管理企业应从以下几个方面开展管理：1）参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。2）帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险。设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。3）从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一。4）要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。5）对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配套在各期之间的过渡性安排提供协调意见。18、多选

下列选项中，属于物业项目开发建设存在的问题的有（）。A.物业规划设计和施工安装存在的问题B.建设单位按规定提供物业管理的基础条件C.工程质量保修和工程遗留问题处理不及时D.建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业服务企业承担E.建设单位在售房时向业主作出合理的物业管理承诺，使物业服务企业承担合同的责任等正确答案：A,C,D19、单选

根据法律规定，房屋外墙面防渗漏的最低保修期限为（）。A.1年B.2年C.10年D.5年正确答案：D20、单选

早期介入分为以下哪几个阶段实施（）。A.可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段B.可行性研究、规划设计、建设、销售阶段C.规划设计、建设、销售、竣工验收阶段D.可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段正确答案：A21、多选

在物业管理过程中，早期介入的作用体现于（）。A.优化设计B.增加物业管理的成本C.有助于提高工程质量D.为前期物业管理作充分准备E.有利于了解物业情况正确答案：A,C,D,E22、问答题

某物业项目为多、高层混合住宅小区，物业管理公司A为开发商聘请的。业主入住后纷纷对该物业管理公司表示不满，经业主委员会会议决定解聘该公司。但该公司称其与开发商签有委托管理合同，且业主的购楼合同中已说明"同意开发商委托的物业管理公司管理"，因此业主无权解聘该公司，且业主所称的物业服务质量不好无法举证，所以A公司不存在违约问题，如果业主坚持要解聘，就需承担相应的违约责任。分析本案中所涉及的法律问题。正确答案：物业管理法律的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，物业的产权在开发商手中，因而，此时开发商有权选择物业管理公司。但在业主入住后，物业的产权也就转移到业主手中，物业管理的决定权也就随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权也就属于业主，业主可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的服务质量等问题决定是否与原物业管理公司续聘。23、单选

前期物业管理服务对象是（）。A.建设单位B.承建单位C.全体业主D.建设单位、物业产权人正确答案：C24、单选

下列选项中，不属于早期介入的可行性研究阶段内容的是（）。A.根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式B.提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见C.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容D.根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准正确答案：B25、单选

物业工程质量保修分为两部分：一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由（）负责。A.业主大会B.施工单位C.物业管理企业D.建设单位正确答案：D26、问答题

物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的说明早期介入的作用是什么？正确答案：早期介入的作用包括：优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业管理作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益27、多选

物业管理项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括（）。A.管理制度的完善B.物资配备到位C.物业管理人员到位D.服务规范的完善E.管理用房到位正确答案：B,C,E28、单选

早期介入对开发建设单位而言并非（）要求，而是根据项目和管理需要进行选择。A.普遍性B.特殊性C.强制性D.原则性正确答案：C29、单选

早期介入的服务对象是（）。A.建设单位B.承建单位C.物业产权人D.全体业主正确答案：A30、单选

在整个物业项目实施过程中。不属于早期介入阶段的是（）。A.规划设计阶段B.物业承接查验阶段C.竣工验收阶段D.销售阶段和建设阶段正确答案：B31、单选

供热与供冷系统的最低保修期限为（）。A.2年B.5年C.2个采暖期、供冷期D.1个采暖期、供冷期正确答案：C32、问答题

A大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠，对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法。却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理。你准备如何突破阻力，把入室维修工作引入正轨？正确答案：（1）管理处起草并在公告栏张贴《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规，详细介绍物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。（2）说明当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了"交了物业管理费，管理处就应包办一切"的误解，对户内维修有偿服务表示认同。（3）针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作。（4）要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。（5）管理处还公开户内维修的收费标准，同时，告知业主客户有选择服务商的权利。33、多选

在物业项目的建设阶段，物业管理早期介入的内容主要有（）。A.与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案B.就物业的结构布局、功能方面提出改进建议C.提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见D.配合设备安装E.对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见正确答案：A,D,E34、问答题

物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的说明早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容？正确答案：早期介入的内容：1）可行性研究阶段：①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。2）规划设计阶段：①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。3）建设阶段：①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，确保安装质量；③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。4）销售阶段：①完成物业管理方案及实施进度表；②拟定物业管理的公共管理制度；③拟定各项费用的收费标准及收费方法，必要时履行各种报批手续；④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。35、单选

早期介入可使建设单位全程得到物业服务企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。这体现了早期介入的（）作用。A.为前期物业管理作充分准备B.有助于了解物业情况C.有助于提高建设单位的开发效益D.有助于提高工程质量正确答案：C36、单选

在物业开发项目的规划设计阶段，下列选项中不属于其早期介入的方法和要点的是（）。A.从确定的目标客户的角度考虑问题B.组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划C.对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见D.参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议正确答案：B37、单选

前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于（）。A.早期介入与常规物业管理之间B.早期介入与前期物业管理之间C.前期物业管理与常规物业管理之间D.常规物业管理之后正确答案：A38、单选

物业服务企业可通过张贴、资料发放、社区论坛、墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传临时管理规约，力求家喻户晓。这种行为属于（）。A.物业销售之前B.物业销售阶段C.物业入住阶段D.首次业主大会召开时正确答案：C39、单选

根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式属于物业开发项目（）阶段早期介入的内容A.可行性研究B.规划设计C.建设D.销售正确答案：A40、多选

前期物业管理的特点有（）。A.管理服务呈现波动和不稳定状态B.经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态C.与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案D.前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础E.从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议正确答案：A,B,D41、单选

基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限为（）。A.20年B.10年C.40年D.设计文件规定的该工程的合理使用年限正确答案：D42、多选

在物业竣工验收后，工程进入质量保修期，在物业前期管理阶段，保修期内出现以下保修事务应由建设单位负责的有（）。A.物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分B.业主从建设单位购买的产权专有部分C.业主自行安装改造的暖气设备D.物业范围公共区域内市政给水管网设施压力爆破E.物业范围公共区域内市政供电系统故障正确答案：A,B43、问答题

某物业开发项目，在规划设计阶段，建设单位就与某物业管理公司签订了前期物业服务合同，如果你是该物业管理公司的管理者某物业开发项目，在规划设计阶段，建设单位就与某物业管理公司签订了前期物业服务合同，如果你是该物业管理公司的管理者正确答案：物业开发规划设计阶段早期介入的工作内容包括：1）就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；2）就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议3）提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；4）就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。44、单选

温经汤和生化汤中均包含的药物是（）A.桃仁、红花B.桂枝、干姜C.当归、川芎D.人参、当归E.芍药、地黄正确答案：C45、单选

前期物业管理最明显的特点是（）。A.在前期物业管理阶段，需要投入较大人力、财力、物力等资源，管理成本相对较高B.前期物业管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态C.前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响D.新建物业及其设施设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题在投入使用的初期集中反映出来正确答案：C46、单选

（）是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。A.前期介入B.早期介入C.前期物业管理D.早期物业管理正确答案：B47、多选

前期物业管理是指在（）选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理服务。A.业主大会B.业主C.物业使用人D.建设单位E.居委会正确答案：A,B48、单选

早期介入服务的对象是（），并由其根据约定支付早期介入服务费用。A.全体业主B.建设单位C.物业产权人D.业主大会正确答案：B49、单选

前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于（）与常规物业管理之间。A.早期介入B.竣工验收C.销售D.投入使用正确答案：A50、多选

在整个物业项目实施过程中。前期管理主要包括（）。A.物业承接查验阶段B.物业入住阶段C.业主大会选聘物业服务企业阶段D.建设阶段E.竣工验收阶段正确答案：A,B,C51、单选

对早期介入的建设阶段的内容表述中，不正确的是（）。A.对建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案B.配合设备安装，确保安装质量C.对内外装修方式、用料及工艺等从施工管理的角度提出意见D.熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容正确答案：C52、多选

对早期介入的作用表述中，不正确的有（）。A.优化设计B.不利于提高工程质量C.有利于了解物业情况D.为前期物业管理作充分准备E.不利于提高建设单位的开发效益正确答案：B,E53、多选

以下关于早期介入的说法中，正确的有（）。A.早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择B.早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持C.早期介入由建设单位根据约定支付早期介入服务费D.早期介入是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务E.早期介入是指新建物业竣工之后，建设单位根据需要所引入的物业管理活动正确答案：A,B,C54、单选

对早期介入的必要性说法不正确的是（）。A.早期介入可以从源头上堵住漏洞B.早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷C.早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题D.早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少正确答案：C55、单选

建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题，（）应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。A.物业服务企业B.施工单位C.建设单位D.设计单位正确答案：B56、单选

早期介入的规划设计阶段的方法和要点不包括（）。A.选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作B.从确定的目标客户的角度考虑问题C.要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性D.对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见正确答案：A57、多选

早期介入的规划设计阶段的内容包括（）。A.就物业的结构布局、功能方面提出改进建议B.就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议C.配合设备安装，确保安装质量D.根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准E.提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见正确答案：A,B,E58、单选

有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的最低保修期限为（）。A.2年B.3年C.10年D.5年正确答案：D59、单选

下列不属于前期物业管理期间物业服务企业从事的活动和提供的服务的是（）。A.物业正常使用期间所需要的常规性服务内容B.业主入住C.工程质量保修处理D.配合设备安装，确保安装质量正确答案：D60、问答题

物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的分别站在开发商和物业服务企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处（各不少于两个方面）。正确答案：物业管理的早期介入对开发商的好处很多。如：1）作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。2）开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。3）开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻粘手西瓜溜掉。61、多选

物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在（）。A.物业规划设计和施工安装存在的问题B.建设单位不按规定提供物业管理的基础条件C.工程质量保修和工程遗留问题处理不及时D.建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业单位承担E.建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业服务企业承担不合理的责任正确答