同里湖项目市场定位及产品建议

中粮地产集团同里湖工程市场定位及产品建议呈报时间：2007年3月9日呈报单位：麦点麦田联合机构?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载报告思路与结构土地属性区域细分市场产品类别细分市场未来趋势市场状况客户定位产品定位决定参考参考决定开发主题定位住宅定位配套定位物业服务定位价格定位销售节奏规划一、土地属性分析用地性质住宅总用地面积632,598m2居住户数约1000户总建筑面积284,667.7m2容积率0.45(综合)地下室面积未定建筑覆盖率未定绿地率未定车位比未定计容积率建筑面积未定配套要求会所约7000m2商业约2000m2幼儿园约1200m2物业类别独幢别墅双拼别墅联排别墅本地块原为农耕用地，周边亦多为农耕用地，住宅风貌为苏式村居。江南六大古镇之一的同里古镇与本案南侧隔湖相望；全国唯一的集佛儒道文化于一处的著名景点罗惺洲亦与本案隔湖相望。苏州民居博物馆的规划用地与本案一河之隔。附近开发的别墅、度假村多为苏式民居风格，仅近期开发个案为西式现代风格。

本案是一块典型的具有深厚中国文化底蕴、江南古镇文脉特色的别墅用地。土地属性分析——文脉属性地块四至周边10分钟步行范围内，无任何教育、医疗、餐饮、娱乐、休闲配套设施。最近的度假村因经营不善，餐饮娱乐设施处于半停业状态。最近的配套设施在同里镇，距离约3.5公里,设施齐全，但档次不高，个体规模较小，为典型的旅游型与村镇型。吴江市区内配套设施齐全，尤以餐饮业高度兴旺，本案距离8公里。本案无任何便利性生活配套设施，不支持自住型、长期休养型别墅的开发，必须通过自身开发建设来予以解决；与成熟配套区的距离支持节日度假型别墅的开发。土地属性分析——配套属性本工程位于苏州大市，吴江市同里镇。南接318国道，西连苏嘉杭高速公路，北连苏州绕城公路。距离吴江市区8公里，距离苏州古城25公里，距离上海虹桥机场80公里。无任何公交车配套。私家车出行便利，上海、苏州、浙江都纳入到60-90分钟车程内。使本工程具备向90分钟经济圈内搜索客层的可能性。无任何公交车配套，如本案进入低端自住别墅市场，亦需解决该问题。土地属性分析——交通通达性地块位于同里镇东北角,北临九里湖,南临同里湖,四面环水,水景资源丰富。同周〔同里至周庄〕公路贯穿其中，将地块划分为南北两岛。地块平整，起伏较小。地块内水系因拆迁被填埋。地块水景资源丰富，为难得的一线湖景别墅区。土地属性分析——景观属性?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载土地属性分析——城市角色本工程处于观光旅游和生态农业产业区，产业人口较少、流动性强。旅游业是支柱产业，但是只作为观光景点而不是度假区，政府正在寻求旅游模式的转变。目前由于政府资金有限使本区域的旅游区规划实施进展停滞。吴江市现有成熟产业为民营纺织业、台资制造业，未来重点开展外资IT产业、制造业，本案开发自住型别墅在未来有一定潜力，具备产业支撑。城市规划中居住片区的开展方向为与苏州市南部吴中区接壤的东太湖区域，目前供销两旺、品质较高的楼盘均集中在该区域。该区域楼盘与吴江、苏州市中心的距离和通达性亦均优于本案，亦近临政府规划的外向型产业带。本案不处于城市居住区域规划带。苏州、吴江拥有大量的湖泊、人文景观资源，同里镇对于苏州及吴江市民耳熟能详，在面向苏州、吴江外乡客层时，本案难得的景观与人文资源并不具备独特稀缺优势。吴江房地产开发主要集中在松陵镇，本市及周边镇购房习惯为高端客户在苏州置业，中低端客户集中于吴江城市中心购房，本案地块因文脉属性，受当地台商和外地人欢送，对于本市购房者来说根本为居住边缘化地块。本案具有作为第一居所别墅开发的初步条件，但自身配套需靠自身的大量开发弥补。远期作为第一居所别墅用地的潜力更大。本案适宜作为第二居所别墅用地。位处旅游区，景观、文脉属性突出，可以考虑整合大区域旅游资源，对旅游复合地产工程的定位进行研究分析。土地属性分析——结论?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载二、区域市场分析苏州市吴江市同里镇区域市场分析——吴江房地产市场吴江200420052006数值增幅数值增幅数值增幅投资额（亿元）26.96122.34%36.9236.92%48.8132.22%施工面积（万方）267.9573.71%425.9359.10%554.6530.22%竣工面积（万方）77.6953.15%129.2266.33%95.80-25.86%新开工面积（万方）204.6511.8%230.2312.5%255.7811.10%空置房面积（万方）22.95-2.3%24.149.6%26.118.18%人均居住面积（平方米）31.32-18.22%35.0511.91%39.2612.01%销售面积（万方）57.6448.21%95.0664.78%115.7221.73%销售均价（元/平米）227717.8%3239.2642.3%358610.70%其中：住宅1787.416.8%2351.331.55%266113.17%销售额（亿元）13.1267.44%29.82126.9%41.533.94%区域市场分析——同里镇房地产市场同里湖山庄同里人家同里花园案名风格均价（元/㎡）案量主力面积（㎡）主力总价（万元）销售率开盘日期同里人家江南园林联排5200120套联排180联排9599%2001.10同里湖山庄欧美风格独栋8500联排5500160套独栋500联排250独栋400联排14070%2004.08同里花园现代简约独栋预计在7000+120套独栋30套双拼独栋290双拼250独栋220有40多组预定客户2007年中区域市场分析——同里镇别墅市场同里镇在吴江房地产市场的边缘角色、同里镇现有别墅市场过低的供销量、同里镇现有别墅工程落后的产品力水平，在本案充分整合土地景观、人文、旅游资源的背景下，在本案以国内领先的产品品质和营销手法、推广力度进行运作的条件下，同里镇的别墅工程的供销规律，缺乏以做为本案的判断依据。吴江市东太湖区域，兼具交通、湖景、配套、产业优势，采用国内流行的产品规划，投入大力度的营销推广。东太湖区域与本案接近密度、概念的工程〔以太湖明珠城为代表〕，它们的产品、售价、销售规律、销量反而对本案更具有价值。值得注意的是，由于其相较本案绝对的土地属性优势，在相同产品力条件下，东太湖区域为本案制定了价格和销量可供参考的天花板。为了防止本案弱势区域与东太湖强势区域的直接竞争，在本案不具备足够价格优势的前提下，必须在产品风格上与东太湖区域实行差异化策略。同里镇现供工程的客户构成，说明江南古镇的文脉属性对上海、新苏州台商是有吸引力的。本案的湖景资源和古镇文脉，仅对90分钟经济圈内缺少湖景资源和古镇文脉的城市购房客，或在90分钟经济圈内，以外向型经济为主导的城市内工作、安居的外地外籍人有吸引力，那么具体聚焦，这些属于本案的目标客户是上海人、新上海人、新苏州人、新吴江人、新昆山人中的高端客群。区域市场分析——结论三、细分市场分析?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载123456781、同里湖2、淀山湖3、澄湖4、独墅湖5、太湖6、阳澄湖东7、阳澄湖西8、大小石湖/东太湖产品类别细分市场分析——苏州八大湖别墅版块淀山湖位于上海西郊，与吴江昆山连接，是市域内最大的淡水湖。距上海市中心约60公里。也是上海开发较早的旅游度假区，各类根底设施相对完善，虽然临近苏州，但对于水城苏州来讲，“湖〞的吸引力明显薄弱，其主要是上海市民“‘5＋2’度假型生活基地〞。恒海国际高尔夫耀江淀湖桃源福运马洛卡梦莱茵清水依瓦诺小镇产品类别细分市场分析——淀山湖别墅版块案名风格均价（元/㎡）案量主力面积（㎡）主力总价（万元）销售率开盘日期恒海国际高尔夫地中海独栋：890083302250未开盘耀江淀湖桃源一期现代简约独栋：11000（精装）9500（毛坯）62180-23023056%05.10.8双拼：8000（精装）6500（毛坯）266120-16014852%05.10.8福运马洛卡地中海独栋：56006822212454%05.3.1双拼：56002819611057%05.3.1清水依瓦诺小镇欧美双拼：6800361981356%2006.5.1联体：50009917788.57%2006.5.1梦莱茵美式独栋：90004334331019％2006.10产品类别细分市场分析——淀山湖别墅版块代表工程调控后推盘工程销售状况不佳产品类别细分市场分析——淀山湖别墅版块小结?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载澄湖版块位于甪直古镇南部，紧邻昆山，与苏州市区、昆山、上海通达性一般。该版块休闲别墅开展历史悠久，主要依托古镇人文资源，而且早在99年是江浙沪一带唯一开发的傍湖别墅区。然而三阳高尔夫球场和游乐中心等休闲配套有限，后续投入缺乏，目前版块别墅市场开展缓慢。金澄明珠紫竹园名人居产品类别细分市场分析——澄湖别墅版块案名风格均价（元/㎡）案量主力面积（㎡）主力总价（万元）销售率开盘日期鸿运家园欧美独栋：680011935023080%2003年金澄明珠纯北美独栋：72008830020074%2004.10紫竹园•名人居纯北美独栋：5600120250150-20054%2003.10产品类别细分市场分析——澄湖别墅版块独墅湖位于苏州园区金鸡湖正南，机场路从两湖间穿过，两湖版块交通便捷。由于与园区、金鸡湖之间的连接关系，其地理优势在金鸡湖周边土地不再供给后，变成下一个具有稀缺资源优势的城市内湖。显性的优势前景，使湖区内房地产开展虽处于启动初期，但在推广期即受到市场高度的关注。水墨江南星岛仁恒产品类别细分市场分析——独墅湖别墅版块案名风格均价（元/㎡）案量主力面积（㎡）主力总价（万元）销售率开盘日期星岛仁恒东方式现代简约风格联排：预计12000350230-300300-360未开盘预计07年6月双拼：150008400-600800未定独幢：2000017600-10001500未定水墨江南现代中式联排：预计9000170230-350

200-300未开盘预计07年4-5月双拼：1000045300-400300-400未定独幢：1300062300-450

350-700未定产品类别细分市场分析——澄湖别墅版块代表工程围合院落的300-350平独幢是内部认购最受欢送的产品独墅湖定为为自住型湖区，湖区内别墅产品以联排别墅为主。预约客户主要是园区和市区的客户，主要是私营业主和外企的高层管理人员。早期工程由于周边配套为零，而邻近的金鸡湖仍有供给，工程行销推广不利，早期工程与整个区域均处于死寂状态。在三年后城市扩张，其郊区属性向城市属性转变，周边产业和土地价格推进区域开展，使现阶段工程处于良性局面。用时间换来土地属性的转变，换来未来，这是该湖区给本案开展策略带来的可兹借鉴之处。两大代表工程均具有一定的产品力水平，两大开发商建屋、仁恒均COPY国内成功成熟个案建筑风格〔水墨江南COPY万科第五园，星岛仁恒COPY招商依云水岸〕，然后在户型上进行创新改进，面对园区剧烈的市场竞争，这是在保证速度、降低本钱前提下又能保证产品品质、市场欢送度的一再被印证的解决之道。水墨江南联排与局部独栋面积接近，导致独栋预约热度最高。联别由于在园区联别市场中面积配比偏大，处于预约较冷状态。值得本案借鉴。从一线了解到的消费者反响来看，独栋如面积能设计得更小，将更受欢送。尽管片区交通便利，但配套设施环境差仍是该区域的劣势。因此仁恒坚持采取现盘开盘策略，以现实产品力+价格优势来对抗园区中心区的竞争，这亦是本案可兹借鉴的营销策略。产品类别细分市场分析——澄湖别墅版块小结西山恬园太湖古北雅园太湖天阕太湖高尔夫山庄太湖之星太湖天阕产品类别细分市场分析——太湖别墅版块案名风格均价（元/㎡）案量主力面积（㎡）主力总价（万元）销售率开盘日期太湖天阙现代德国独栋：1200046600-800800以上72%2005年太湖高尔夫山庄新亚洲风格独栋：150003640060074%2006.03太湖之星三期欧美独栋：1200010930040083%2005.10碧瀛谷现代简约独栋：2500058350-400800以上83％2002.08宝岛花园现代简约独栋：230008030070075％2003太湖翠峰山庄北美现代独栋：1400052600-70080092％2005.04太湖古北雅园西班牙风格独栋：1400019280-31035079％2005.10西山恬园中式园林独栋：1700060230-25035055％2004.12产品类别细分市场分析——太别墅版块代表工程产品类别细分市场分析——太湖别墅版块小结阳澄湖东区位于昆山西部，与苏州、上海、常熟及昆山市区等周边区域的通达性良好。环阳澄湖东区域规划为“生态居住区〞以及“阳澄湖观光旅游区，规划为集大学园区、教育文化、商业、居住为一体的区域。区内旅游度假资源以“阳澄湖大闸蟹〞美食为主，高尔夫球场及度假村自行经营夜间娱乐场为辅，湖边公园等游乐资源刚刚建成，正渐渐成为长三角另一个较为典型的一个休闲旅游区。湖区内房地产开展自2002年以来，主力产品逐步由独幢向联排、叠拼等经济型产品开展，目前区域内已具有相当的别墅供给体量，已经形成生态型居住区域局面。锦绣蓝湾克拉水城大上海高尔夫檀香园鼎源美墅泰鸿花园产品类别细分市场分析——阳澄湖东区别墅版块案名建筑风格均价（元/㎡）案量主力面积（㎡）主力总价（万元）销售率开盘日期颐湖园简约欧式独栋：75009437728272%03.5克拉水城三期简约欧式独栋：73004431024018%06.5联体：52002224013023%06.5印象威尼斯欧式风格独栋毛坯：1.1万16373.9741025%04.5独栋装修：1.3万鹿澄天地欧式风格独栋：750020370277.595%03.10双拼：670016228155.7688%03.10漾月湾西班牙风格独栋：780034240、298187-23274%04.6威尼斯花园欧式风格独栋：72002334524830%05.5.28叠加：5500121538833%05.5.28泰泓花园二期古典欧式独栋：720059367.9326522%06.01锦绣蓝湾一期西班牙风格双拼：560048202-20511481%06.9.2联体：4800201164-1848430%檀香园一期欧式风格独栋：900059260-29025037%05．5产品类别细分市场分析——阳澄湖东区别墅版块工程一览表产品类别细分市场分析——阳澄湖东区别墅版块小结招商`依云水岸中兴高尔夫别墅领岛别墅聆湖丽墅阳澄湖西湖区位于苏州的相城区，水域面积仅次于太湖。312国道和沪宁高速公路横贯东西、苏嘉杭高速公路、京杭大运河、205省道、苏虞张一级公里、苏州绕城高速公里纵贯南北，区域临近相城中心区域，紧靠行政中心和商业集中区，是标准的城市化住宅区域且拥有自然景观。房地产开发自2002年开始起步，是苏州各大房地产板块中起步最晚的板块，借助独特的水资源和和城市化，该板块将开展成高档居住区。产品类别细分市场分析——阳澄湖西区别墅版块项目物业类型户数价格风格户型面积领岛别墅独栋、双拼246（一期127、62）5500~6500美国南加州独栋311~342，双拼269~318招商依云水岸联排、叠加、洋房1078（一期172、48套）7000现代简约180~300中兴高夫别墅独栋8212000北美风情湖景别墅304~433聆湖丽墅独幢、双拼、联体60、60、657300古典欧式风格、西班牙式风格联排204~287，独栋259~310，双拼229~240产品类别细分市场分析——阳澄湖西区别墅版块工程一览表产品类别细分市场分析——阳澄湖西区别墅版块小结石湖、东太湖湖区位于苏州西南部近郊位置，通过西环高架、苏震桃高速公路直联市区。片区山水旅游资源丰富，历史悠久。由于政府的大力规划开展，片区处于初始起步开展阶段，2005年别墅工程才相继启动。紧邻市区以及配套不断跟进的优势，工程销售情况良好，版块开展前景看好。东山景园太湖帕堤欧明珠城石湖之韵产品类别细分市场分析——东太湖/石湖别墅版块案名风格均价（元/㎡）案量主力面积（㎡）主力总价（万元）销售率开盘日期明珠城一期地中海联排：6000256210-25013072%2006.12太湖帕堤欧地中海风格联排：5000981809051％2006.06东山景园中式古典独栋：700027280170以上74％2005.09双拼：600040215130-14080％石湖之韵现代中式独栋：120006435040090%2006.04联排：650023422015088%产品类别细分市场分析——东太湖/石湖别墅版块代表工程产品类别细分市场分析——东太湖/石湖别墅版块代表工程产品类别细分市场分析——大苏州八大湖区别墅市场分析版块湖区定性交通状况发展状况资源06年供应比例06年销售比例吸纳率同里湖旅游度假型便利一般湖景/人文历史/旅游2.89%2.44%0.98淀山湖度假型便利一般湖景/人文历史/大观园/旅游/高尔夫31.74%28.02%0.88澄湖度假型不便利差湖景/人文历史/旅游/高尔夫2.89%2.44%0.84独墅湖居住型非常便利一般湖景/政府规划/高尔夫/近城市未上市太湖旅游度假型便利好山水/旅游/人文历史/高尔夫/游艇会/政府规划/多种季节水果食品9.91%14.37%1.45阳澄湖东度假居住型便利一般湖景/大闸蟹/高尔夫23.57%17.67%0.75阳澄湖西居住型非常便利好湖景/近城市/高尔夫/政府规划11.14%15.80%1.42石湖东太湖居住型非常便利好山水/人文历史/政府规划/近城市15.47%16.52%1.07类型项目太湖阳澄湖东淀山湖同里湖商服类主题餐厅（如湖景餐厅、水上餐厅、养生餐厅等）√√√√茶楼、茶座√√√√西餐厅√√√√酒吧、舞厅√√√√超市√√√√咖啡馆√√√√当地特色饮食店√√√√土特产商店√√√√艺术品商店√○√√健身房√√√√SPA、浴场、桑拿√√√√婚礼外景地√√√√纪念品商店√√√√特色小吃√√√√特色集市√√○○手工业商户√√√√商务中心√√√√旅游集散地√○√√影视厅、戏院√○√√产品类别细分市场分析——大苏州四大度假湖区配套状况项目太湖阳澄湖东淀山湖同里湖休闲类阅览室√○√○游艺室、棋牌室√√√√桌球室√√√√室内外游泳池√√√√网球场√√√√船艇娱乐√√√√景观游道√√√√跑马场√√√○烧烤、野营√√√○登山道√○○○木球场√○○○大型滑草场√○○○山地自行车骑行区√○○○攀岩区√○○○垂钓区√√√○水上游乐场√○√○高尔夫球场√√√○室内运动馆（乒乓球、羽毛球、保龄球等）√√√√沙滩√√√○主题广场√√√√射击场、射箭场、彩弹射击场√√√○产品类别细分市场分析——大苏州四大度假湖区配套状况类型项目太湖阳澄湖东淀山湖同里湖住宿类三星级以上酒店或者同等级的度假村√√√√经济型酒店√√√√家庭旅馆、民居客栈√√√√露营地√○√○度假木屋√○√○疗养院√√√○蒙古包√○√○产品类别细分市场分析——大苏州四大度假湖区配套状况对八大湖区中四大度假湖区的配套设施状况进行比较后，我们发现，配套设施最为全面的是太湖，最弱的是本案所在的同里湖区。而在住宿、商服、休闲类配套中可以看到，同里湖区最为缺少的是休闲运动类配套设施，而该类设施的多样化，可供人们消磨的时间是支持一个片区成为5+2长期型度假居所最为关键的配套；在住宿类配套中，本案所在的同里湖片区，明显地客房档次不高、客房总量不够，住宿形式不够多样化。在度假型版块中太湖地区无论单价、总价、户型面积，还是销售速度都是最大、最高、最好的，而其对应的支持条件是湖区品牌知名度最高，资源最丰富，配套设施最齐全和最高档。相反，澄湖和同里湖是各方面表现最弱的。价格、销售速度与区域配套之间的正比关系非常明显。本案是开发周期较长的大盘，假设欲利用周期期长来拉升价格，获取利润，那么必须通过自身、政府等的努力，改善周边的配套环境，并通过大规模的推广，提高湖区、景区的知名度，方能达成远期目标。产品类别细分市场分析——大苏州八大湖区别墅市场分析整体来看，居住型湖区版块的工程去化率明显高过度假型湖区版块。而居住型湖区版块的启动均晚于最临近的度假湖区，在兼具景观与近市区优势的同时，并未与最临近的度假型版块在价格上拉开差距，使居住型湖区版块成为临近度假湖区版块的营销拦截者。本案需要借鉴的是，之于苏州市区客户，东太湖/小石湖区域即为本案的销售拦截者。本案必须充分考量入市时与其的价差关系，方能分流其苏州客户；或者因本案开发周期较长，在该区域两年后较少别墅供给时，本案才能进入旺销期。度假型湖区产品均以低密度的独栋别墅为主，突出产品的舒适性以提供不同于都市住宅的居住体验；居住型别墅那么以联排别墅这种较为经济的产品形式为主打，在居住舒适度和物业易得性之间取求平衡点。产品类别细分市场分析——大苏州八大湖区别墅市场建筑类型分析湖区产品类型主力面积(方)06年销量(万方)客户来源同里湖版块大独栋400约1.3上海、台湾、吴江联排180、250约0.5台湾、上海、吴江淀山湖版块大独栋350约1.6上海、台湾小独栋250约3.1台湾、上海、本区双拼200约2.2台湾、上海、本区联排180约0.9本区、上海、台湾澄湖大独栋300+约1.5台湾、上海小独栋250约0.4台湾、苏州、本区太湖版块大独栋600+约2.5上海、苏州小独栋300-400约4.5上海、苏州联排250-300约1.3苏州、上海阳澄湖东版块大独栋370+约1.5昆山、上海小独栋290左右约5.5昆山、上海双拼220约0.7昆山、上海联排180约2.3昆山、上海阳澄湖西版块小独栋300-340约2.4本区、苏州双拼270-290约0.7本区、苏州联排220-250约6.7苏州、本区叠加180-200约1.8本区、苏州石湖东太湖版块大独栋400+约2.2苏州、本区小独栋280约1.4苏州、本区双拼215约0.5苏州、本区联排220-250约6.8本区、苏州叠加180-210约1.7苏州、本区产品类别细分市场分析——大苏州八大湖区别墅市场户型面积段分析八大湖区中，度假型湖区以古典欧美风格建筑为主导，居住型湖区那么以现代中式、古典欧美、现代简约风格三分天下。而几乎每个湖区中都出现了与本案初步规划设计风格相近的加州西班牙、加州、意大利风格，个别湖区甚至出现两至四个新老工程均采用此风格的现象，与本案同处吴江市的——最接近本案的东太湖/小石湖湖区，就有三个该风格的工程。这与该风格近年在国内多个城市的流行，设计方案的成熟和施工本钱较低有很大关系。值得注意的是，传统中式园林风格过去都是500万以上的豪宅，近年该建筑风格结合现代元素被局部小独幢、小联别所采用，增强了易得性，市场出现供销两旺局面。产品类别细分市场分析——大苏州八大湖区别墅市场建筑风格分析产品类别细分市场分析——大苏州八大湖区别墅市场建筑风格分析与小石湖/东太湖区域比较，本案没有价格优势，且交通、配套条件远远比不上该湖区，因此本案不宜采用相同的加州意大利建筑风格，这不仅会使本案与该区域工程竞争进入劣势区；从对本案将主力面向的上海、苏州度假客户的吸引力角度考虑，上海、苏州已存在大量该风格工程，客户对该建筑风格亦非常熟悉，缺少独特魅力。近年开始流行并畅销的中式传统园林风格，与本案地块的文脉属性非常契合。该风格对上海、台湾、苏州客户都一直都具有永恒的魅力，无疑对本案来说是最正确方案之一，便于本工程的文化品牌打造，有利于行销推广。但因中式传统园林风格，通常情况下建造本钱高于一般西式及现代风格。如本案采用该风格，必将使本案已经处于劣势的本钱因素更加加剧。因此在配套、品牌条件不成熟，而价格处于劣势，别墅市场竞争剧烈的本案首一两期内，不适宜于采用中式传统园林风格。从长期来看，国家叫停别墅土地供给，禁止沿湖开发，在湖区别墅缺少供给，本工程品牌具备一定根底，工程配套渐趋成熟，即在本案开发至最后期具有价格话语权的时候，可以采用中式传统园林风格，利用同里古镇文化资源，将本案后期的销售和品牌推向顶峰。所有畅销的工程，无论采用何种风格，均营造了一种比较宁静、优美又充满了生机的小镇气氛。近年来，这种异域小镇式的生活，也正是全国别墅工程所倡导的主流生活方式。能在这一基调上有所创新，营造新鲜吸引力的工程，都能在营销上取得不错的成绩，如万科红郡的新英式风格、金地格林世界的南法风情等。另外，如早期有北京橘郡、近期有上海中海翡翠湖岸、金地格林世界、苏州太湖之星第二三期等，采用集四至五种西式建筑风格于一园，有的按组团进行划分，有的不划分，均深受市场的欢送。阳澄湖东区的天使湾也从此处获得灵感，以六种不同建筑风格的小独幢不分组团地拼接出异域街镇风情，深受市场欢送。但由于各风格间变化过大，色彩比照过于鲜明等，在建筑密度较大时容易造成杂乱感，因此，建议做为大盘的本案采用此类多种风格集于一园的方案，以吸引不同喜好的客户，亦为分期营销持续提供支持亮点，但为保证形象的完整和统一性，仍建议按组团划分出不同风格区。度假型湖区的本区客群非常稀少，上海的消费群体是最主要的消费客层，苏州和台湾籍购置的比例也比较高。居住型湖区主要是本区和苏州客源，同时他们也消化了一定比例的度假客群，这也是其他类型客源也占到2成以上的原因。度假型和居住类型湖区的客户都是以私营业主，企业高管为主要客群，区别是企业高管和政府官员在居住湖区所占的分额更多。产品类别细分市场分析——大苏州八大湖区别墅市场客户类型分析产品类别细分市场分析总结——给本案客户定位的启示参考无论作为第一居所还是第二居所，本案必须大力投入于工程配套建设。前者投入的方向是便民型商业配套；后者的投入方向是休闲运动类游乐配套。本案的建筑风格初期可以考虑集四至五种欧美小镇建筑风格于一园，采用不同组团划分的规划方式；后期可以考虑采用中式传统园林建筑风格，与初期规划多种欧美小镇建筑风格相照应，亦可考虑集多种中式建筑风格于一园。本案适宜以小面积独幢做为主力产品，在保证居住舒适度的前提下，将户型面积做到最小，并提供尽可能多的不计入容积率和销售的面积，为本案重要的产品营销策略思想。产品类别细分市场分析总结——给本案产品定位的启示参考处于郊区而开发周期较长的大盘，必须大力整合资源，改善配套环境和区域品牌形象，耐心培育，以时间换取土地属性的变化。冲过初期的起步期后，会迎来丰收期。但假设不致力于配套环境的改善，靠自然推动，那么经历较长周期市场仍不会有太大起色。以价格换来距离是在配套较差情况下，郊区盘启动的唯一时机点。本案因地价原因在单价上并无优势，只能寻找相对定位的市场时机点，来制定本案的蓝海战略。鉴于直接竞争区域小石湖/东太湖区域多为联别建筑形式，建议本案规划为纯高密度小独栋别墅区，利用独栋与联别之间建筑形式上的价格差，来实现在独栋细分市场中的低价定位，并在面积段策略上努力做到用小面积控制低总价，更大提高“以价格换距离〞的竞争力。政府的规划、建设、区域招商、宣传，在区域竞争力提升中，扮演着重要的角色，整个工程的运营过程中，政府资源的整合运用，将是本案获胜最重要的助力。产品类别细分市场分析总结——给本案工程运营的启示参考四、未来趋势分析未来趋势分析五、客户定位客户定位期别总量预估目标客户比例购房用途备注首期2007-2008100户约2万方同里本镇私营业主、政府官员和同里本籍在外地经营的私营业主60%第一居所对区域有感情，对位置与配套劣势抗性最小；初期以自住客户为主，便于形成社区入住人气，以给商业配套经营生存条件，有利项目后期运营吴江市台企业主20%第一居所吴江市私营业主、吴江本籍在外地经营的私营业主10%第一居所以上海为主的周边城市5+2度假客10%第二居所二期2008-2009150户约3万方同里本镇私营业主、政府官员和同里本籍在外地经营的私营业主30%第一居所入住率仍不高，仅少量配套设施投入经营。靠一期住宅、会所商业等建筑形象支持营销。在吴江市内影响面渐趋扩大吴江市台企业主20%第一居所吴江市私营业主、吴江本籍在外地经营的私营业主30%第一居所以上海为主的周边城市5+2度假客20%第二居所客户定位期别总量预估目标客户比例购房用途备注三期2009-2010200户约4万方同里本镇私营业主、政府官员和同里本籍在外地经营的私营业主10%第一居所建筑、园林、人气、配套等初步成熟，在吴江形成稳固品牌形象。但本镇客户挖掘将尽，借世博会氛围与同里旅游资源，上海度假客户比例大幅度提升。吴江市台企业主20%第一居所吴江市私营业主、吴江本籍在外地经营的私营业主30%第一居所以上海为主的周边城市5+2度假客40%第二居所四期2010-2011200户约4万方同里本镇私营业主、政府官员和同里本籍在外地经营的私营业主5%第一居所项目配套设施全部投入运营，在上海等周边城市形成非常好的口碑形象，成为吴江市内人尽皆知高档别墅区。价位明显拉升。吴江市台企业主10%第一居所吴江市私营业主、吴江本籍在外地经营的私营业主30%第一居所以上海为主的周边城市5+2度假客55%第二居所客户定位期别总量预估目标客户比例购房用途备注五期2011-2012200户约5万方同里本镇私营业主、政府官员和同里本籍在外地经营的私营业主5%第一居所项目价位提升，周边度假客向高档、量少转化；而吴江市的招商产业支持，城市建设带来的区域距离观改变，吴江本市高端客户和工作在吴江的高端客户比例上升。吴江市台企业主、外企高管20%第一居所吴江市私营业主、吴江本籍在外地经营的私营业主、政府官员30%第一居所以上海为主的周边城市5+2度假客30%第二居所上海、大苏州企业商务度假客15%第三居所六期2012-2013200户约3.5万方吴江市、同里镇私营业主、吴江本籍在外地经营的私营业主30%第一居所兼投资情况基本同上，形势更加明显。别墅土地的稀缺优势和房地产周期性上涨期到来，企业商务度假客增多，并再次吸引部分投资客入市。吴江市台企业主10%第一居所以上海为主的周边城市5+2度假客30%第二居所上海、大苏州企业商务度假客25%第三居所兼投资长三角范围内投资客5%投资性物业客户定位期别总量预估目标客户比例购房用途备注七期2012-201354户约2.7万方长三角地区投资客10%投资性物业项目最后一期，集品牌、配套、成熟、临湖、政策优势等于一身，高调推广向整个长三角区，以区域内高端度假投资客户为主体。吴江市台企业主、外企高管10%第一居所吴江市、同里镇私营业主、吴江本籍在外地经营的私营业主、企业商务度假客20%第一居所以上海为主的周边城市5+2度假客30%第二居所上海、大苏州企业商务度假客30%第三居所吴江市区别墅自住客群需求分析生活教育配套+现代居住理念+张扬营销+低总价+城市化客户需求90分钟内中高收入群体的5+2居所客群需求分析旅游休闲资源+便捷交通+独立空间+低总价+生态化客户需求六、产品定位产品主题定位主题定位关键词：1，稀缺湖景小独幢，自住度假两相宜——基于客户需求与竞争策略的产品定位2，同里古镇，民族的；同里新镇，世界的——基于土地文脉的产品定位3，世界建筑，街镇风情——基于城市形象和高密度小独幢产品解决方案的产品定位产品建议——开发分期分期原那么：1，以分期客户定位为根底，以满足客户需求的产品适合布置的土地位置为原那么。2，以工程价格低开高走为原那么的运营策略，将低价值土地先期开发，以保证入市的低价格；将高价值土地后续开发，以保证后期拉升价格，实现工程整体利润目标。3，在总体上的低价值土地区域，选择相对水景资源条件略好的区域做为首期，以使工程在配套、品牌等无任何资源的前提下，给予适当的景观支持注:兰色数字为土地价值分析由高到低的排序一期六期四期二期五期三期七期1234567产品建议——建筑形式AB型独幢区，容积率0.5CD型独幢区，容积率0.4E型独幢区，容积率0.3F型独幢区，容积率0.2产品容积率对应其土地价值，AB型对应普通价值区、CD型对应河景和绿化中轴价值区、E对应二线湖景区、F型对应一线湖景区域、G型为商业区。G型类别墅式商业街，容积率0.8主会所幼儿园产品建议——建筑风格建议整个工程可以有几种不同的建筑风格，但各个不同建筑风格之间要以组团式规划区隔开，在差异中寻求一种内在的和谐统一。目前比较流行的是：南加州风格美国乡村风格英伦风格北法风格中式庭院产品建议——建筑风格可借鉴案例产品建议——建筑风格可借鉴案例占地1300亩的太湖之星集欧美建筑之大乘！太湖之星产品建议——户型配比〔原配比〕期别A独幢B独幢C独幢D独幢E独幢F独幢G型类别墅210-220240-260280-300300-350400-500600-800150-180一期50%20%5%5%10%二期55%30%5%10%三期40%40%10%10%四期40%40%20%五期40%40%10%10%六期40%40%10%10%七期50%40%10%注:上述比例为建筑面积配比产品建议——户型配比期别体量（方）A独幢B独幢C独幢D独幢E独幢F独幢G型类别墅210-220240-260280-300300-350400-500600-800150-180一期3350050%20%5%5%5%15%二期2700040%40%10%10%三期6300040%40%10%10%四期5900040%40%20%五期3800040%40%10%10%六期3700040%40%10%10%七期2000040%10%50%注:上述比例为建筑面积配比产品建议——户型设计要点产品类型A独幢B独幢C独幢D独幢E独幢F独幢G型类别墅210-220240-260280-300300-350400-500600-800150-180共性精细化设计，加强产品的外在品质观感。人性化理念，客主动线分离，实现业主居住梦想。增强采光通风性能，尺度全面优于公寓类产品。多车位、多功能、多私有空间（花园、露台等）。设计要点三房设计，以合理面积实现居住品质飞跃。四房设计，充分满足自住客户大家庭需要。四房设计，兼顾自住、度假双重居住功能，设计有大面积家庭共享或娱乐空间。五房设计，突出居住体验的提升，空间多样性更强。高端住宅、以为业主提供充足私有和共享空间为目的。顶级别墅产品、内部空间注重生活享受感，于以无拘无束的感官体验。沿街的商住混合概念产品，内部采用大板式设计，提供自由空间分隔功能。180平方米产品建议——户型设计可借鉴案例由于250平方米以下的小独栋别墅户型设计难度比较大，因此我们特别挑选了一些可借鉴的户型：193平方米200平方米产品建议——景观设计要点绿色无极限——利用退线面积和景观中轴打造生态概念；以水为界，曲泾清楚——多借助原有水系来实现组团岛屿化；会所和泛会所景观化；景观风格与所在组团或者临近组团的建筑风格相一致。配套定位商业设施：定位于满足日常根本生活需要并实现康乐休闲功能，安排在北岛沿同周公路一侧。会所：主会所定位于销售展示和休闲功能，安排在南岛最西侧沿湖区域；泛会所定位于休闲娱乐功能，设置在中央景观轴区域。幼儿园：基于公建设施要求，安排在北岛东南角。公共配套设计要点商业设施：规划为类独栋别墅样式，内部框架结构便于经营活动，面积在150-180平方米。经营业态包括生活便利类、康体美容类、文化传播类、小型旅馆业等。会所：主会所设计要有地标性，经营业态以主题餐厅和休闲茶馆为主，在主会所的临湖位置设置码头。泛会所功能规划为垂钓区、观鱼池、室内综合运动馆、环湖慢跑步道、室外运动场、9洞高尔夫球场等。幼儿园：建筑风格和布局与整体规划相协调。物业效劳定位物业交付的通知、交付手续的办理和物业权属的登记；制定各项规章制度并加以贯彻执行；社区安全保卫：包括车辆交通、人口登记、物品进出、消防治安等管理工作。社区绿化管理：包括对社区绿化的管理和社区综合环艺景观的管理。社区卫生保洁：包括生活垃圾、建筑垃圾的清运、社区卫生清扫、虫害防治和疾病预防。报刊信件的收发。物业的维护保养：包括物业的保修、维修、社区公共设备、设施、场地、道路的维修保养、物业装修的监管。社区公共关系：对外代表业主协调与公安、消防、民政、街道、市政公用等部门的关系，对内协调邻里关系、处理纠纷和投诉。创造社区文化，加强物业管理宣传。物业管理费用的收取、保管、使用、定期公布收支情况。日常服务物业管理效劳中心提供24小时的设备设施运行效劳。确保所有受委托和管理的业务工程的效劳、程序及系统方面的一致性。以人性化标准效劳现代化社区。特殊物业效劳内容建议全方位的效劳－随心所至的管家方案从标准物业管理中深化出一系列有偿延伸效劳，全方位打理业主的日常生活。金钥匙服务：社区文化娱乐、运动休闲和医疗保健场馆的经营管理；物业装修的设计和施工服务；物业的中介和代理服务；特约的代办和代理：包括房屋所有权证的办理、物业的代管、商品代购、报刊代订、物品代管等；面向社区居民的家政服务、商务服务和法律服务。经营服务产品建议——单价定位期别体量（方）A独幢B独幢C独幢D独幢E独幢F独幢G型类别墅210-220240-260280-300300-350400-500600-800150-180一期3350065006500700070008000——7500二期27000680068007350——————8000三期630007200720078007800——————四期5900078007800————10000————五期380008300830090009000——————六期3700089008900——1000011000————七期20000——————110001300013000——单位:元/平方米产品建议——总价定位期别体量（方）A独幢B独幢C独幢D独幢E独幢F独幢G型类别墅210-220240-260280-300300-350400-500600-800150-180一期33500140165200230360——120二期27000150170215——————125三期63000155175225260——————四期59000165195————450————五期38000175210260290——————六期37000190225——325500————七期20000——————360585900——首期价格策略:以与东太湖联别相近的价格销售小独幢,以建筑形式优势实现〞价格换距离〞策略单位:万元开发建议——销售周期期别时间上市量（平方米）销售量（平方米）一期2007.10-2008.93350020000二期2008.10-2009.92700020000三期2009.10-2010.96300045000四期2010.10-2011.95900060000五期2011.10-2012.93800050000六期2012.10-2013.93700040000七期2013.10-2014.92000030000尾盘2014.10-010000合计2007-2015.9275000275000全案预计按八年销售完成开发建议——利润分析全案建筑面积（平方米)单方成本(元/平方米)总成本（元）总收（元）利润（元）AB型191763552010585290001547673450428394090CD型41620.8630026221104033149900094500560E型22811.4730016652322019849920058269120F型1067291009711520013873600041620800G型8004710056828400613640004535600合计274871

16412068602277771650627320170附件1：区域商业市场研究7/13/2024调研内容Part1:区域环境研究Part2:区域消费能力研究Part3:区域商业市场研究返回主报告区域市场研究——区域界定研究区域界定调研范围考虑本工程所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身工程特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本工程区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。区域市场研究——区域环境研究区域外部交通分析机动车单行线东四北大街东四南大街东四西大街朝阳门内大街北二环东二环朝阳门桥王府井大街东长安街建国门内大街本案D工程周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本工程带来丰富客源；区域外部交通分析——公交线路示意图106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路区域外部交通分析共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本工程，为本工程塑造了便利的交通环境。区域停车场情况区域内停车场数量仍显紧张。区域历史文化背景区域拥有浓郁的历史文化气氛，蕴含深厚的文化价值。名称位置距本项目距离历史渊源文化沉淀清真寺东四北大街路口西南角步行２分钟唯一一座朝代服饰风格与伊斯兰宗教相结合的文化特例近期刚完成内部装饰，较好的保持了文物的现状，是北京为数不多的清真寺之一刘雍相府东城区礼士胡同３００米建于乾隆年间曾做为印尼驻华使馆，后归属文化部电影局。区域市场研究——区域消费能力研究区域消费人群分析区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。区域消费支出构成东城区2000户城市居民家庭消费支出构成（2004年）单位：%

(%)

低收较低中间较高高

收2004年比2003年

增、减

项

目全

市入

户收入户收入户收入户入

户

平

均20%20%20%20%20%消费性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格尔系数）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

着8.76.88.59.69.38.70.53.家庭设备用品及服务6.85.85.75.46.78.60.54.医疗保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通讯12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服务17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.杂项商品与娱乐服务3.82.63.23.64.14.70.4资料来源：2005统计年鉴区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。中华医学会中国民用航空总局国家冶金工业机关效劳局东城区城管监察执法站北京市东城区国家税务局国家播送电影电视总局电影事业管理局中国城市开展研究会东城区商会.中国妇女旅行总社中国公民出境部北京市商业联合会北京市东城区国家税务局进出口税收管理所市民委区域教育配套分布北京中华会计函授学校东城分校礼士胡同小学北京市第166中学史家胡同小学灯市口小学北京市外国语学校北京景山学校北京市东城区体育运动学校分校北京市二十五中学北京市第二幼儿园北京市第二中学分校北京印刷职工中等专业学校中央教育研究中心实验学校北京市第一聋人学校燕京文化专科学校区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。区域消费能力总结区域消费能力总结类别物业类型代表物业及数量消费特征/需求常住人口高档住宅禾风相府400户；银街俊景188户；森豪公寓；消费力强：中高层知识分子为子女上学购买；外埠商人、机关高级人员、事业上升阶段中年。平房（2大片区）东四片区、灯市口片区消费力弱，下岗职工、外来人口。流动人口写字楼（20个）已入住可类比项目消费力强，商务宴请类、品牌专卖类为主。党政机关（32个）新闻出版署、商务局、航空总局等消费力强，宴请类、娱乐类、会议类为主以及品牌专卖类。学校（34所）职教/培训机构13个；中小学14个；大专院校6个；幼儿园1个。消费力强，教育培训类为主。合计：常住人口约25万；流动人口18万。返回区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。区域市场研究——区域商业市场研究隆福大厦菜市场工程周边商业业态分布朝阳门小街东二环东四大街美术馆后街朝阳门内大街五四大街生活类时尚类文教类本工程工程周边现有商业业态混乱。区域商业业态构成业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态区域商业经营档次分析区域商业经营档次以中档为主。商店名称档次价位力千精品屋低档100元以下挚友低档100元以下蝴蝶装苑低档100元以下发新设中高档120-3000同仁堂中档10-1000张一元茶庄中档30-2400鸿升金榜中档36-1000爱家纺花布店低档100元以下天盛服饰低档15-75阿曼特家纺中档50-2000友联外贸低档50元左右区域商业经营状况、消费人群分析区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。商店名称经营状况目标客群力千精品屋不好中年，消费低人群挚友一般中年，消费低人群蝴蝶装苑不好中年，消费低人群发新设一般各年龄层，消费力较高同仁堂较好不分年龄、消费层张一元茶庄一般不分年龄、消费层鸿升金榜一般中青年，有一定消费力爱家纺花布店不太好中老年，消费低人群天盛服饰不太好各年龄层，消费力低阿曼特家纺一般中青年，有一定消费力东四北大街租金分析道路东侧，由北向南序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积日租金（元/天/平米）1护国寺小吃餐饮4010011.02米莲诺鞋类358012.03名品折扣服装358012.04瑞丽烫美容美发401507.35派克兰席服装10505.56傣家风味餐饮10357.87假日发廊美容美发18608.28蝴蝶装苑服装205011.09鸿升金榜美容美发341406.710爱家纺花布店服装402005.511大井陶艺工艺品153511.712鑫时尚秀鞋业20906.113奇缘玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黄记煌餐厅餐饮241504.4东四北大街租金分析序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积(平方米)日租金（元/天/平米）序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积(平方米)日租金（元/天/平米）1外贸专营服装18608.215军野行服装16508.82中国烟草烟草10406.816朱丽叶饰品102013.73东四洗染店家居10406.817蓝礼小屋服装10309.14工商银行银行503004.618当代名剪美容美发452504.95北京银行银行503004.619音像图书音像351009.66妙天斋饰品18608.220真心草真丝专卖328011.07中国农业银行银行503004.621牛仔广告服装101518.38光大银行银行503004.622浮世会服装183016.49桂堂足疗医疗保健503004.623网聚网吧网吧321505.810东单银地宾馆住宿503004.624奥康皮鞋鞋类308010.311时尚码头美容美发20609.125鑫裕民商场分店15508.212食草堂皮革401209.126美国加州牛肉面餐饮452006.213m居·sisskbaby饰品10604.627新月网吧网吧351009.614谭木匠饰品10309.128东鲜烤肉餐饮351009.6道路西侧，由北向南东四北大街街铺租金在10~50万/年不等，街铺面积在10~300平方米之间，平均日租金为8.3元/天/平方米。区域商业市场小结返回区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂；以餐饮和服装服饰两大类为主；区域商业经营档次以中、低档为主；区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低；单铺面积在10~300平方米之间；各商业街商铺租金差异较大区域内各商业片区驱动因素分析1.时尚商业街驱动引擎——电影院电影院

时尚青年

时尚的服装服饰2.日常消费商业驱动引擎——朝内菜市场朝内菜市场

日常居民

日常消费业态3.中高端商业驱动引擎——品牌店、高档的美容美发美容美发及品牌店银街

中高档的消费群体返回明清年间二十世纪五、六十年代八十年代末九十年代初九三年至本世纪初现状隆福寺商业步行街开展回忆明代三禅并驻的寺院、京师著名大庙会：东庙；“隆福寺，每逢月九、十有庙市，古玩字画，风味小吃，花鸟鱼虫，为诸市之冠〞。寺庙经济起源东四市人民广场建立，庙址改成大型百货商场，有回民汉民两个小吃摊群起，逐渐盛兴，演变成隆福寺小吃店，并且成为北京小吃业的精华。民俗文化商业街寺庙建筑荡然无存，盖起高八层的隆福寺大厦：当时第一家拥有中央空调和自动扶梯的商场，主要以批发为主，五金受到青睐。曾经屡次进行转型，服装、数码等，但均告失败，经营每况愈下，隆福商圈日益衰落。屡次转型日益衰落以娃哈哈、长虹影院为代表的高档食府、娱乐场所与传统民俗文化并存。娱乐、零售混杂目标客群混杂隆福寺商业步行街案例分析隆福寺步行街ELEVENCLUB娃哈哈大酒家长虹影院东四工人俱乐部明星电影院男装为主北精品服装服饰为主隆福大厦精品服装服饰为主美容美发精品装服饰为主精品服装服饰为主中低档次为主ELEVENCLUB的进驻使隆福寺区域向餐饮娱乐业开展趋势更为明显餐饮中档服装服饰休闲娱乐中低档服装服饰东单明珠案例分析工程概况与本工程距离约300米总规模约3万平方米地上停车位：30个小商品批发为主导管理公司：北京西单世纪明珠百货东单明珠案例分析本案东方明珠附件1：区域商业市场研究7/13/2024调研内容Part1:区域环境研究Part2:区域消费能力研究Part3:区域商业市场研究返回主报告区域市场研究——区域界定研究区域界定调研范围考虑本工程所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身工程特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本工程区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。区域市场研究——区域环境研究区域外部交通分析机动车单行线东四北大街东四南大街东四西大街朝阳门内大街北二环东二环朝阳门桥王府井大街东长安街建国门内大街本案D工程周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本工程带来丰富客源；区域外部交通分析——公交线路示意图106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路区域外部交通分析共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本工程，为本工程塑造了便利的交通环境。区域停车场情况区域内停车场数量仍显紧张。区域历史文化背景区域拥有浓郁的历史文化气氛，蕴含深厚的文化价值。名称位置距本项目距离历史渊源文化沉淀清真寺东四北大街路口西南角步行２分钟唯一一座朝代服饰风格与伊斯兰宗教相结合的文化特例近期刚完成内部装饰，较好的保持了文物的现状，是北京为数不多的清真寺之一刘雍相府东城区礼士胡同３００米建于乾隆年间曾做为印尼驻华使馆，后归属文化部电影局。区域市场研究——区域消费能力研究区域消费人群分析区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。区域消费支出构成东城区2000户城市居民家庭消费支出构成（2004年）单位：%

(%)

低收较低中间较高高

收2004年比2003年

增、减

项

目全

市入

户收入户收入户收入户入

户

平

均20%20%20%20%20%消费性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格尔系数）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

着8.76.88.59.69.38.70.53.家庭设备用品及服务6.85.85.75.46.78.60.54.医疗保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通讯12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服务17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.杂项商品与娱乐服务3.82.63.23.64.14.70.4资料来源：2005统计年鉴区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。中华医学会中国民用航空总局国家冶金工业机关效劳局东城区城管监察执法站北京市东城区国家税务局国家播送电影电视总局电影事业管理局中国城市开展研究会东城区商会.中国妇女旅行总社中国公民出境部北京市商业联合会北京市东城区国家税务局进出口税收管理所市民委区域教育配套分布北京中华会计函授学校东城分校礼士胡同小学北京市第166中学史家胡同小学灯市口小学北京市外国语学校北京景山学校北京市东城区体育运动学校分校北京市二十五中学北京市第二幼儿园北京市第二中学分校北京印刷职工中等专业学校中央教育研究中心实验学校北京市第一聋人学校燕京文化专科学校区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。区域消费能力总结区域消费能力总结类别物业类型代表物业及数量消费特征/需求常住人口高档住宅禾风相府400户；银街俊景188户；森豪公寓；消费力强：中高层知识分子为子女上学购买；外埠商人、机关高级人员、事业上升阶段中年。平房（2大片区）东四片区、灯市口片区消费力弱，下岗职工、外来人口。流动人口写字楼（20个）已入住可类比项目消费力强，商务宴请类、品牌专卖类为主。党政机关（32个）新闻出版署、商务局、航空总局等消费力强，宴请类、娱乐类、会议类为主以及品牌专卖类。学校