房地产企业内部控制问题及改进建议

一、引言目前房地产行业的各项制度虽在不断完善，制度应用的结果却并不如人意，在国家提倡“住房不炒”、高质量发展等政策前提下，全国人民对美好生活的向往，对住上好房子，居住好环境的需求日益增强，去泡沫化，承担社会责任是房地产行业获得长远发展的基石。某些房地产企业重业务轻制度，最终未能获得好的发展结果。如何不刀刃向内，寻找自身内部问题也就成了一个值得探讨的课题。内部控制能够有效识别、规避风险，本文通过阐述房地产行业在新时代为何要重视内部控制，内部控制存在哪些问题以及如何科学进行内部控制，以此来获得新时代房地产行业长远发展的方法。二、房地产行业内部控制研究意义（一）政策背景及影响我国房地产行业可以说是站在风口上应运而生的产业，其以极短的周期获得了极高的利润，快速发展起来。现如今，处于新发展阶段的中国，在平稳发展的基础上要求“高质量”发展，从而也对房地产行业有了不同的要求。随着经济发展和科技的进步，人们对于房子的需求，特别是一二线城市房产刚需不减。在科技兴国，人才强国战略下，各地政府相应出台人才引进落户政策，一定程度上促进了各个城市房地产行业的发展。但同时也面临着另外的挑战：1．城乡一体化与供给侧改革城乡一体化是一个长期的过程，人口对住房的需求也必然是平稳长期的需求；供给侧改革在于拉动消费比重，使投资与消费的比例逐步达到能够使经济长期保持稳定增长的水平。以上政策在推动房产刚需方面起到积极作用的同时，将抑制近十年来的“炒房”热。2．国税地税合并2019年三月底，国税地税征管体制改革完毕。其有关于房地产行业减税降费的一系列利好政策，同时也提高了对企业财务账务税务正规水平的要求。3．住房不炒近来国家提出房子是用来住的。“住房不炒”有着极大的群众基础性与政策指引性，可以预见的是，国家将通过更有力度的宏观调控，来抑制购房者的非理性需求，减少经济泡沫。4．竞争环境与高杠杆在房地产发展起来的过程中，我国数以万计的房地产企业投入到异常激烈的竞争之中，而由于国家对房地产行业的调控政策，投机买房者减少，不少刚性需求者也持观望态度，这些因素导致公司资金回笼慢。由此便造成了在房地产行业很普遍的现象——高杠杆。企业管理不善，进而会造成财务危机。我们必须要注意的是房地产企业远高于其他行业的资产负债率。2020年中期资产负债率，财务杠杆的高运用的同时也预示着高财务风险，一旦资金链断裂，企业将面临破产。而更多数房地产企业都是缺乏经营经验的中小企业，投入的资金和资源的价值大、周期长、变现能力低，很容易导致经营成果和财务目标、预计收益的偏离，自然面临了极高的财务。（二）企业内部控制及意义内部控制是在一定的环境条件下，主题为了达到一些特定的目标，采用的一些管理方法和程序，是企业管理的核心。“内部环境”“风险评估”“控制活动”“信息与沟通”“内部监督”五要素共同构成了内部控制体系。受政策和调控影响，房地产业迎来了新挑战，新机遇，科学有效的内部控制有利于企业有效避免、降低风险，提高内部工作环节效率。三、房地产开发企业内部控制存在问题（一）内部控制体系不完善房地产业各部门业务往来频繁，内控环境相对其他行业来讲要复杂一些。企业往往存在模式单一、重业务、重绩效，忽略内控体系完善的情况。管理层普遍以利润为导向，长期以来形成的模式是绩效，效率优先，认为内部控制繁杂，流程太多影响效率。各岗位员工没有建立起内部控制的意识，观念淡薄，在各个环节上不能很好把握内部控制要求，造成整个内部控制体系的垮塌。（二）内部控制体系与业务流程不健全我国多数房地产开发企业成立时间短，站在时代风口上较为轻松地赚得了利润，无长期经营实践经验，内控认知浅薄，企业内控制、流程短缺，业务操作需求无法满足，内控方案不能结合实际，盲目套用同行业其他企业的制度，制度内容与实际脱节，未能起到良好内部控制作用。（三）缺乏有效信息沟通体系完善的内部控制作用于企业各个环节的沟通，只有沟通顺畅，才能使巨大的企业齿轮正常运转。若内部控制制度的缺失或不适应，必然会造成企业内部上下沟通不畅，房地产企业各种部门繁多，层层环节相扣，当信息沟通不畅时，很容易形成重要信息无法上达，信息下达的时候又口口相传，进而造成信息失真。（四）内部监督的乏力在房地产开发企业，时常有这样的情况发生，那就是虽有内部控制制度，看上去也在执行内部控制制度，但是内部监督的效果却十分乏力，在监督业务工作时缺乏话语权，并未真正起到监督控制的作用，我们经常发现，对内部控制，业务口的领导不重视，具体办事的职员不执行，财务审计被掣肘，在一些小的房地产企业，内部监督甚至形同虚设。这是很可怕的，因为对人的管理，对企业的管理，不能只靠“信任”二字，一旦制度乏力，监督乏力，便会丛生无数漏洞，一旦漏洞层层叠加，必然造成难以弥补的损失。四、内部控制缺失造成的风险经济平稳发展的同时要求“高质量”发展，房地产行业也必然从暴利行业转向精益生产，精益管理，内部控制存在问题使得企业无法精益求精，最终将在竞争中落败。由上文可知，内部控制的缺失或不足使得风险产生，层层风险则会层层递进。笔者认为主要会造成以下两方面风险：（一）信息沟通不畅风险房地产企业涉及部门多，业务复杂，由于内控制度的缺失不足，导致了整个企业信息沟通不完整不流畅，整个企业缺乏有效的一旦面临内部突发问题或者外部风险，往往措手不及，最终导致企业经营风险产生。（二）决策风险由于内部控制环境不够完善，管理层在决策、监管过程中的独立地位则很难明确，没有完善的内部控制制度，缺少独立于业务部门的风险制度管理机构，则必然会缺少信息反馈的平台，使风险控制上升难度。内部控制不力，信息反馈不及时，相关节点把握不到位，使得决策层与业务层进一步割裂，房地产企业缺乏对经济活动的长期检测和敏感分析，无法做出科学有效的应对策略，导致运营风险的产生。五、房地产企业完善内部控制的建议（一）提高企业主体的内控意识行动的改变首先是意识的改变。企业全体应重视内控，齐心协力，共建共创，完善内控制度，健全控制机制及方案。企业应定期进行教育培训，加强企业员工内控制度的学习，培养员工的内控意识和在各自岗位的风险管理意识，提高内控相关的素养和技能。（二）科学制定内控方案及措施，完善内控体系1．识别风险、查找内控缺陷企业应对重要业务流程进行梳理，确定控制目标及风险因素，科学有效运用各类软件模型，对风险控制进行对比查找，最终标定内控缺陷。2．完善内控方案，健全内控体系企业应因地制宜，根据自己的实际情况进行内控方案的制定与完善，不断建立健全内控体系，随着企业业务发展和环境变化调整方案。3．加强监督企业实施内控，内部监督是重要的前提条件。只有监督合理，企业才能更好地对内控体系质量进行合理的评价，及时处理相关问题。在评估中发生的问题，严格按照内控制度进行上报，严重问题上报董事会，坚决杜绝徇私舞弊事项的发生。内部审计的单独性对整个部门的业务开展、结果上报影响深远。拓宽内审部门的工作职权范围，能够更有效地发挥更大价值，对会计账目审核、对内控建设、执行程度审计，评估重点业务流程、制度是否完整，执行情况如何，检查企业各部门的预算执行情况、工作完成情况，再根据审计结果提出合理化修改建议。（三）建立高效的沟通渠道1．完善内部设置虽然随着房地产企业的规范、成熟发展，风险管理虽然越来越受重视，但是在房地产企业内设立专门的内控风险管理机构的企业却并不多，企业应该针对内部控制缺失的问题，首先应设立专门部门。在成立专门部门的基础上，进行科学计划，专岗专责，责任到人地完善内部控制，合理识别并解决每一级别内控风险。另外，应该设置专人对企业局域网、电子邮件、领导信箱、不定期的员工访谈等对内部信息进行收集，及时将收集到的信息进行梳理归纳，反映给相关管理层及责任人，及时处理办理。另外要注意通过企业的经营管理资料、财务资料、企业局域网等渠道来获得其他资料。通过及时处理信息，多于员工进行对话交流，来了解信息，凝聚员工的归属感，增强相关人员的责任心与处理事务能力。2．外部信息的运用企业应充分运用好媒体资源，充分结合微信微博，企业公众号等方式，对企业品牌进行宣传，建立专门部门定岗定责，关注媒体舆情；掌握新的政策信息，