A9业管理专题研究

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。物业管理专题研究1高端物业管理调查项目名称项目简介物管公司物管费（仅供参考）盘古大观千顷奥林匹克公园中心区唯一地标性城市综合体第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司20.00元/平米·月龙湖颐和原著地处三大皇家园林中心，官式豪宅北京龙湖物业管理有限公司10.00元/平米·月霞公府东城王府井大街上高档综合类物业世邦魏理仕20.00元/平方米·月红玺台三环核心腹地高力国际物业管理公司5.98元/平米·月唐宁ONE清华大学东门，传世精装盛景府邸北京龙湖物业管理有限公司4.70元/平方米·月Naga上院99席，为鼎级人士打造的高档住宅上院天恒12.00元/平方米·月贡院9号长安街上名副其实的紫禁楼王北京鼎铭物业管理有限公司10.00元/平方米·月长安8号地处朝阳区中心，天价豪宅高力国际顾问13.98元/平米·月紫玉山庄毗邻奥运村，生态豪宅北京集祥物业管理公司12.50元/平方米·月钓鱼台七号院位于国家中央政务区核心地带中粮凯莱物业9.50元/平方米·月缘溪堂北京西部政务区核心路段稀缺豪宅第一太平戴维斯物业顾问公司6.80元/平方米·月长安太和长安街畔，左右紫禁城与CBD第一太平戴维斯物业顾问公司7.80元/平方米·月北京四季世家燕莎商圈高档公寓四季管理集团29.00元/平方米·月合生·霄云路8号燕莎商圈和第三使馆区世界级豪宅合生华府酒店管理公司8.00元/平米·月首创禧瑞都CCTV北侧50米，CBD核心区仅存的住宅项目北京仲量联行物业管理服务有限公司7.98元/平方米·月中轴国际以“北京中轴上的世界行宫”为运作之道，博物馆级豪宅北京祥洪永佳物业管理有限公司6.79元/平米·月北京高端项目物业管理公司以第一太平戴维斯、高力国际、仲量联行、世邦魏理仕为主，物管费范围：5-20元/平米·月。北京上海项目名称项目简介物管公司物管费（仅供参考）汤臣一品浦东小陆家嘴核心区，一线滨江极品豪宅晶华物业公司15.00元/平方米·月绿城玫瑰园旗忠森林体育城占地1205亩的大型别墅项目上海高力国际物业管理有限公司6.50元/平方米·月翠湖天地嘉苑瑞安房地产在太平桥重建计划中开发的高尚住宅项目香港瑞安物业管理（上海）有限公司9.20元/平方米·月东郊一号汤臣高档住宅区价值千万、上亿的独栋别墅项目上海紫泰物业管理有限公司6.00元/平方米·月国信世纪海景小陆家嘴黄浦江畔一线江景项目，地区标志性建筑世邦魏理仕7.50元/平方米·月世茂5号黄浦江东岸陆家嘴金融贸易区，中国最高住宅第一太平戴维斯5.00元/平方米·月上海紫园集“山景、水景、鸟景、林景、园景”多重自然景观，生态豪宅上海高力国际物业管理有限公司8.30元/平方米·月紫都上海晶园佘山国家旅游度假区内景观资源豪宅上海紫泰物业管理公司8.50元/平方米·月中星红庐森林体育城配套高端豪宅戴德梁行物业有限公司5.80元/平方米·月上海高端项目物业管理公司以第一太平戴维斯、高力国际、戴德梁行、世邦魏理仕为主，物管费范围：5-15元/平米·月。深圳项目名称项目简介物管公司物管费（仅供参考）天麓中国首席山海大宅深圳华侨城物业管理有限公司9.90元/平方米·月天琴湾业界推崇的顶级海滨度假公寓第一太平戴维斯顾问多层6.8，别墅18幸福里万象城南侧，深圳首个综合体项目深圳华润物业管理有限公司5.80元/平方米·月懿德轩华侨城片区顶级低密度别墅区世邦魏理仕预计15元/平方米·月，尚未确定兰乔圣菲万科在深圳首个城市别墅TOP作品深圳市万科房地产有限公司8.80元/平方米·月波托菲诺意大利风情美学大宅深圳华侨城物业管理有限公司纯别墅区：10高层区3.5星河丹堤奢享银湖山郊野公园，深圳顶级别墅星河物业管理有限公司独栋：6.2TH：4.5中信红树湾顶级奢华、大师经典、极致珍藏和精质风尚的标杆豪宅中信百利行第一太平戴维斯顾问铂金管家百利行升级版叠加别墅：4.5高层：3.8兰溪谷.国际公寓项目大南山、中心园林、锦园公园、海上世界有机相连，顶级豪宅金管家5元/平方米·月三湘海尚上海三湘集团进军深圳地产的开元之作，后海首席豪宅世邦魏理仕4.50元/平方米·月君汇新天国际豪宅理念打造而成的滨海纯大户豪宅深圳市新天时代物业管理有限公司4.30元/平方米·月深圳高端项目物业管理公司以第一太平戴维斯、世邦魏理仕、开发商物业公司等为主，物管费范围：4-18元/平米·月。香港项目名称项目简介物管公司物管费（仅供参考）礼顿山跑马地礼顿山超卓管理服务有限公司3.15元/平方尺·月曼克顿山新九龙海旁地段3号A分段，宝轮街一号帝誉服务有限公司2.3-2.8元/平方尺·月葡萄园牛潭尾路23号超卓管理服务有限公司1.9元/平方尺米·月帝堡城沙田小沥源启胜管理服务有限公司1.6元/平方尺·月天汇香港中半山干德道39号伟邦物业管理有限公司4.95元/平方尺·月天玺九龍內地段11080號F地盤(第6期)其中包括酒店部份、非工業部份、住宅部份及其相關之車位。香港铁路有限公司3.3元/平方尺．月香港高端项目物业管理公司以新鸿基物业、香港铁路等公司为主，物管费范围：14-30元/平米·月。分析地区价格区间（元/平.月）数量北京<626-12812＜5上海<626-12512＜1香港14＜6深圳高层<666-121别墅6-15412<2启示：“管理费用”跟项目的档次、客户圈层、管理公司的品牌、以及提供的服务内容及范围成正比，项目制定管理费用应综合考虑北京主要集中在：6-8元/平、10-13元/平两类上海主要集中在：6-8元/平香港主要集中在：20-30元/平深圳分为类：多层及高层：4-6元/平别墅类：10-15元/平物业管理费用排序：香港>北京>上海>深圳

物业管理费用方面：同北京、上海、香港比，深圳高端物业管理费用低，未来有较大的上升空间城市高端物管费费用汇总表本次调查香港、北京、上海、深圳的高端项目共46个，其物业管理公司以“第一太平戴维斯、高力国际、世邦魏理仕”为主，其余以开品牌发商下属物业公司为主。项目数量均价（元/平·月）第一太平戴维斯物业顾问有限公司69.3高力国际物业管理公司48.69世邦魏理仕411.75其它32----三个国际物业管理公司中：世邦魏理仕管理服务的项目物业管理费用明显高于第一太平戴维斯物业及高力国际物业，其中，世邦魏理仕服务的项目的物业管理费为12元/平·月左右，其他两家费用在9元/平·月左右物业管理公司方面：高端项目聘用的物管公司以国际品牌的三大行物管为主，以当地认可度高的品牌发商下属物业公司为辅启示：高端项目对“管理公司”要求比较高，而国际知名管理公司、及当地认可的国内品牌物管，是他们主要合作对象，但国内物管的相对区域化，有一定局限性2物业管理服务分类通过对北京银泰中心柏悦居、钓鱼台七号院、盘古大观、星河湾、龙湖·花盛香醍、棕榈泉国际公寓，上海汤臣一品、香港礼顿山、天汇、太古城，及深圳香蜜湖1号、中信红树湾、红树西岸、幸福里等高端项目的研究，豪宅物业管理服务要求主要包含两个部分：体现精细化、人性化服务的基础服务、以及体现尊贵化、高端化的增值服务北京上海深圳香港基础服务：精细化、人性化服务增值服务：尊贵化、尊崇化服务121、精细化、人性化服务从细微处入手，提供体贴入微的服务全程资产管理服务典型案例：紫园基础物业服务上精细化，为项目提升价值全程资产管理服务协助办理房屋的验收/交付，并做好详细记录根据业主的委托，商谈出租及续租事宜，并办理相关合同根据合同收取押金、租金、管理费等相关费用处理、监督及执行日常租约事务监督各项应收款项，及时将款项提交业主定期提供财务手指明细表及租客的变更信息知道和监督租客的室内装修情况及时安排房屋的保养及修缮工作精细化的物业管理服务是一个系统工程，前提是需要具有较高的管理基础、管理能力、服务水平。室内设施服务房屋看管、室内清洁、室内、室外植物配送（室内、室外植物美化设计）、室内、室外植物配送（室内、室外植物美化设计）、特殊家庭安全服务家政服务雇佣服务（长期或钟点式家政服务）、家具开荒清洁、细致清洁套餐、宠物酒店服务、私人派对设计服务、全程无忧、搬家套餐服务、特别消毒服务、专业、省时家居维修服务、土木装修类、电器类服务、贴心服务（小区配备手推车、

代客搬运行李、代客购物、代客临时保管低值物品、代客招出租车、

医疗急救箱、代客办理各类市政费用缴费、代办电话开通手续、代办网络开通、代办报刊业务、代订牛奶、代办车辆保险业务、代约家电维修、代请、培训保姆、钟点工人、监督与管理保姆工作及工作质量、管理与安排保姆、代请家教、代处置废旧物品、专业洗熨服务、擦皮鞋服务、回收旧家电服务、残疾人士、特别服务、家庭、老人、小孩特别服务、特殊困难服务）、商务服务（收发传真、资料复印、资料过塑、资料装订、快速打字、高速上网、邮政代售、收发邮件、摄录球赛、游泳浪漫BBQ、商务用车、代订快餐、代订票务、代订旅游、宾馆、代寄邮件、鲜花速递）祥见《紫园物管服务》.doc室内服务、家政服务礼宾服务典型案例：礼顿山LEIGHTONHILL礼顿山礼宾服务-CONCIERGE班次上午班:7:30-16:30下午班:13:30-22:30夜班:22:30-7:30(可由CSA顶替)物业名称：礼顿山

地址：跑马地礼顿山

地盘面积：约43,143平方米

单位总数：544个

住宅座数：8座

住宅层数：30至31层(不設尾数为4的楼层)

车位总楼：544个

停车场层楼：3层

楼盘类型：传统豪宅

楼盘均价：约20,000元/平方尺

物业管理费：3.15元/平方尺

物业管理公司：超卓管理服务有限公司组织结构图：总人数：139人礼宾员工作职责：交接班特殊事项；访客登记（普通访客、装修工人）；本栋公共设施/电路系统检查；须经常为住户开启大堂大门；为住客安排会议和聚会；为客人安排行李寄存服务；代管理处收取住户缴费如住宅及停车场管理费、会所帐项等；安排工程部同事进行家居维修服务；为住户制作住户证及出入许可证；为住户提供雨伞借用服务；为住户提供邮件送寄服务；在前台提供小食及饮品销售服务；为住户代订各项门票；为住户提供干洗服务，并上门交收为住户安排家居及灭虫服务；为住户安排汽车接送及货车搬运等服务；为住户提供家居工具借用服务；为住户提供周边设施及出行导游服务；为住户代订会所各项设施；为租户安排洗车服务；为租户代订鲜花/饮品/报纸等服务；每天巡视各楼层及公共设施以确保公共地方清洁卫生六星级一条龙式礼宾服务：居家生活、工作休闲等服务面面俱到五大版块：无尽惊喜、舒适家居、写意生活、休闲娱乐、国际化私人服务写意生活--起床提醒及个人事务备忘--安排食品外卖速递--礼物购买及包装服务--协助安排家居送货服务--衣物干洗服务--邮件代取及按排送递服务--影印服务--专业擦鞋服务--电召轿车/的士服务--大堂小卖部--安排有机食品售卖--雨伞外借服务无尽惊喜--电脑使用技术指导及支援服务--贴身保安服务--协助安排专人陪月服务--紧急支援服务--铜锣湾/跑马地半日游等旅游项目舒适家居--协助安排家居维修服务--家居灭虫服务--汽车清洁/紧急维修服务--家居冷气维修保养服务--协助安排/女佣服务--外佣管理服务--家居网络监察服务休闲娱乐--会所活动介绍/及预约服务--餐厅介绍及预约服务--派对/特别活动策划服务--协助住户预订表演门票国际化私人服务--专业翻译服务--旅游助理服务--专人介绍礼顿山环境及设施--国际传真服务

典型案例：香蜜湖1号管理处经理管理中心主管服务中心主管前台接待片区管家财务管理安全管理社区文化会所服务缤纷生活网行政管理环境管理维修管理分包商管理除传统的安防、人防、技防项目外，中海深蓝提出了生活体验服务、投资价格服务等新内容，并且以此构建了全新的管理架构领班楼层清洁服务人员机动服务人员大堂清洁服务人员外围清洁服务人员地库清洁服务人员家政清洁服务人员消杀消毒服务人员服务中心人性精细化服务案例：“香蜜湖1号”的中海深蓝体系服务体系设置细节分类主要内容搭建专属价值体系提升居住价值将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质扩大投资价值为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住实行服务分级物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题；物业私人助理最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，24小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队深度礼宾式指南针服务对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问健康服务为业主建立家庭健康档案/提供24小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座/私人陪护服务/提供健康顾问，心理咨询等异地SOS服务在港澳及国内开通中海物业地区服务热线，提供异地紧急援助前置服务设立沟通大使/收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务……中海深蓝体系物业服务内容：服务源起服务理念服务特色：岗位设定、服务级别/特色/标准服务所需的人力投入服务不同，是因为对尊贵的理解不同。Differentservicesrootfromdifferentunderstandingof“RespectandHonor”.中海深蓝，根植中国第一物业——中海物业19年为中海物业第三代升级版物业服务体系，深谙东方服务哲学，并以此雕琢西方服务礼仪，将“礼宾式”服务理念用于顶级住宅领域，专为中国顶级住宅定制。香蜜湖1号，为中海深蓝首个服务之顶级物业，呈现中国圈层人士生活风格，一等服务匹配一等建筑，尊贵，方成体统。香蜜湖1号：“深度礼宾式专属服务”香蜜湖1号：“深度礼宾式专属服务”

服务源起服务理念服务特色：岗位设定、服务级别/特色/标准服务所需的人力投入中海深蓝三大价值体系，丰富了物业管理内涵，将物业管理延伸至更为宽广、精细的领域。令阁下选择由深蓝物业起，就选择了一种长久、贴心甚至增值的服务。

深蓝三价值体系ThethreevaluesystemsofDeepBlue1、提升居住价值Enhancinglivingvalue将常规物业服务执行到极致，让阁下的物业历久弥新。同时，中海深蓝的社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，为社区营造尊贵氛围与高尚气质，首家组建行业性专业化艺术团体——中海艺术团，升级社区文化建设。

2、扩大投资价值Addinginvestmentvalue香蜜湖1号不仅是消费品，更是一种珍藏品。中海深蓝为阁下提供物业保养服务，让阁下的尊邸拥有长久的生命力，持续提升的服务与管理，为物业创造新价值，提升香蜜湖1号的投资价值。

3、关注合作价值Emphasizingcooperationvalue我们在各个领域内寻找最为顶级的业者，与之合作，整合众多社会资源，为阁下提供专属服务，超越单纯的居住，将阁下的生活延伸至更为宽广的世界中。

香蜜湖1号：“深度礼宾式专属服务”

服务源起服务理念服务特色：岗位设定、服务级别/特色/标准服务所需的人力投入服务者分级LevelsandQualificationsofServiceStaff

中海深蓝按照服务深度，将服务者分为不同层级，为业主提供不同层次的服务，使服务尊贵有序。

香蜜湖1号：“深度礼宾式专属服务”

服务源起服务理念服务特色：岗位设定、服务级别/特色/标准服务所需的人力投入服务者分级LevelsandQualificationsofServiceStaff

1、物业经理人PropertyManager

物业经理人为中海深蓝最高级别服务者，负责社区各项事务，融洽业主与社区之间、业主与业主之间关系，具有极高职业素养，“素白手套，深色西服，优雅关爱”是对物业经理人最为恰当的形容。在香蜜湖1号，物业经理人还将协助阁下处理礼仪、社交、生活、物业投资、物业保养等问题。

香蜜湖1号：“深度礼宾式专属服务”

服务源起服务理念服务特色：岗位设定、服务级别/特色/标准服务所需的人力投入服务者分级LevelsandQualificationsofServiceStaff

2、物业私人助理Privatepropertyassistant

作为最直接面对阁下的服务者为业主提供物业私人助理服务，24小时在线，业主的任何需求都可以直接与他们联系，包括物品采购、生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位的服务。

初衷，为别墅业主度身定做一对一服务香蜜湖1号：“深度礼宾式专属服务”

服务源起服务理念服务特色：岗位设定、服务级别/特色/标准服务所需的人力投入服务者分级LevelsandQualificationsofServiceStaff

社区卫士CommunityGuard

1、双人巡警：社区双人巡逻，英姿飒爽的女巡警，将成为园区一道亮丽的风景线。通过禁卫队员全面精细的巡视，悉心周全的呵护，给小区更增添了一份和谐与安宁

2、隐性特卫队：很少人知道他们的身份，隐性特卫队按照各自的安全责任区域散布在园区的各个角落，实行“隐性服务”，绝不给阁下的生活带来一丝干扰。面对危机时，能随时应急、处突、制暴。

3、护卫仪仗队：为阁下办理婚宴等喜庆事宜，提供仪仗服务。

香蜜湖1号：“深度礼宾式专属服务”

服务源起服务理念服务特色：岗位设定、服务级别/特色/标准服务所需的人力投入深度礼宾式服务PersonalGuestService

指南针服务CompassService我们对香蜜湖周围的生活消费场所进行全面调查，为阁下精心设计消费服务菜单，提供“生活顾问”，让阁下身在香蜜湖1号便可了解周边最为及时、详细的消费内容，掌握一手资讯，丰富阁下日常生活。

健康服务Health-careService为业主建立家庭健康档案。2、提供24小时医疗急救援助。3、定期举办健康知识讲座。4、提供私人陪护。5、提供健康顾问、心理咨询服务。

异地SOS服务SOSServicewhenyouarenotinShenzhen当业主遇到紧急事件，可通过服务专线紧急求助；业主身在异地出差、旅游所需的食宿联络服务；业主身处异地时的票务代办服务；

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服务源起服务理念服务特色：岗位设定、服务级别/特色/标准服务所需的人力投入深度礼宾式服务PersonalGuestService

园艺师服务GardenerService为业主提供专业园艺师服务，提供私家花园浇水、修剪、造型；观赏水景清洗、观赏鱼喂养；私家花园的病虫害防治；

商务娱乐服务BusinessandRecreationalServices1、提供会务安排、会场布置、会务设施租借、会议礼宾服务。2、根据业主需要向业主推荐旅游信息，帮助业主进行旅游行程设计。3、策划组织各类家庭和商务社交PARTY。

前置服务ToppingService在阁下购买香蜜湖1号的第一刻起，我们便为阁下启动“购房入住直通车”，设立“沟通大使、收楼大使、装修大使”，为阁下的购楼过程提供全程服务，将复杂的过程交给更为专业的人士打理，为您的时间用以消费生活。

香蜜湖1号：“深度礼宾式专属服务”

服务源起服务理念服务特色：岗位设定、服务级别/特色/标准服务所需的人力投入深度礼宾式服务PersonalGuestService

个性化服务PersonalServices1.保镖服务：为有需要的业主提供退伍军人或指定保安人员的私人保镖服务。2.“四点钟学校”：由专业的服务人员妥善安排小区儿童在放学后的学习与活动,解决家长的后顾之忧。3.爱心服务：宠物喂养、鲜花速递、生日蛋糕预定、汽车清洗及保养等。4.物业理财：提供专业的物业租赁代理，投资理财顾问等服务。5.保姆培训：定期对小区保姆进行家居生活、家庭安全、厨艺交流、花草养护等方面的培训。6.尊贵家居服务：提供家政服务、室内维修服务、家电、家私保养顾问、家居环境布置、房屋代管等。7.代办生活服务：代订报刊杂志、代办邮政专递、代购商品、代订机票、机场、车站、码头接送等。

香蜜湖1号：“深度礼宾式专属服务”

服务源起服务理念服务特色：岗位设定、服务级别/特色/标准服务所需的人力投入中海深蓝服务标准ServicestandardofChinaOverseasDeepBlue

在香蜜湖1号的安全防护上，我们采用技术防护与人员防护相结合的措施，以最精良的设备和最有素的人员为阁下织就一张安全之网。

1、客户服务中心投诉处理ComplaintshandlingofCustomerservicecenter紧急事件投诉：即时回复口头投诉：10分钟内回复书面投诉：3个工作日内回复2、保安服务Securityservice小区内发生紧急事件，社区巡警3分钟到场处理。

3、清洁服务Cleaningservice墙面用纸巾擦抹表面６０厘米长，纸巾不被明显污染。

4、室内维修服务Indoormaintenance急修服务15分钟内到场，维修质量合格率100%

香蜜湖1号：“深度礼宾式专属服务”

服务源起服务理念服务特色：岗位设定、服务级别/特色/标准服务所需的人力投入中海深蓝服务标准ServicestandardofChinaOverseasDeepBlue

5、公共维修Publicfacilitiesmaintenance房屋完好率98%以上，零修、急修及时率达99%以上，维修质量合格率100%。供水、供电、电梯等关键设备完好率99%

、消防设施完好率100%

、门禁、摄像、红外报警等安防设施完好率100%

6、停车场环境Parklot主要环境指标：粉尘含量mg/m3＜＝0·15

CO含量率pm＜10

CO2含量率pm＜1000温度℃22+_1湿度％65+_5气流m3／sec0.25地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离50米以上；

香蜜湖1号：“深度礼宾式专属服务”

服务源起服务理念服务特色：岗位设定、服务级别/特色/标准服务所需的人力投入中海深蓝服务标准ServicestandardofChinaOverseasDeepBlue

7、机房设备房环境管理Equipmentroomenvironmentcontrol照度标准LX：

配电装置室：200，一般控制室：300；主控制室：500（以上在0.75米水平面上）；噪声：噪音标准为85分贝，最大不超过115分贝。湿度：相对湿度小于75%，绝对湿度在2至25克H2O/立方米。温度：通常保持在20度至25度。防尘：积尘小于10克/平方米年。换气：保持空气质量良好，冬天：每天不少于一次；夏天：每天不少于两次。

以精确的数字为标准，体现中海物管的实力香蜜湖1号：“深度礼宾式专属服务”

服务源起服务理念服务特色：岗位设定、服务级别/特色/标准服务所需的人力投入社区安防智能化Securityintelligence

周边防护系统双重巡更系统停车场快速到达系统背景音乐系统社区智能灯光系统家居智能化Intelligentliving

可视对讲系统智能一卡通室内环境控制系统：住宅领域先进的环境控制系统，对居所的灯光、温度、窗帘进行遥控，当阁下身处居所任何地方，都可遥控其他位置的灯光、温度、窗帘，不必亲身前往。

无线上网智能电梯：（OTIS）实现定向召唤、定点到达，无论住客回家，还是宾客造访，电梯均按点对点指定到达相应楼层和单元，“入户式电梯”香蜜湖1号：“深度礼宾式专属服务”

服务源起服务理念服务特色：岗位设定、服务级别/特色/标准服务所需的人力投入岗位要求月薪资人员月薪资小计物业经理人10000左右1名物业私人助理外形好，素质高大专以上学历身高175/160以上一对一服务3500（每一栋别墅配一个）仅别墅南区40名14万元社区卫士退伍军人身高170以上2000……园艺师、私人随护…………人力成本及执行情况物业服务的关键因素在人，服务项目越精细对人员要求越高，必然导致人力成本高，对于尊贵的服务操作难度系数大对项目启示：人性化、细节化服务是高端服务的根本，是高端服业与普通物业的最基本的区别，是高端住宅必选服务，项目并应按照目标客户的生活及工作等特征及习惯，将这一服务演绎并深入2、增值服务A酒店式服务B专属化服务C贵族式服务D综合体增值服务A.酒店式服务典型案例：北京银泰中心柏悦居占位国际化的顶级城市公寓豪宅，项目主力客户是国际化客户，物业管理和配套服务是国际客户的主要置业关注点核心区域高级公寓——房均面积120以上项目位于北京中心商务区核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应；酒店建面4万平米，237套客房；公寓244套，47-54层的柏悦府仅28套；主力户型为132、134或138平米的一居，240或242平米的两居国际买家成交客户关注点（由高到低）：项目位置区域市场状况物业管理公司投资回报率发展商背景周边及项目服务配套装修标准价格北京柏悦居成交客户特征分析——A.酒店式服务典型案例：北京银泰中心柏悦居凯悦酒店顶级服务北京银泰中心公寓由美国凯悦国际酒店集团提供五星级酒店式服务管理，美国凯悦酒店集团是世界顶级酒店管理公司。凯悦酒店集团对项目进行全面管理柏悦居、柏悦府的物业管理费用公包括公共部分的管理，附加酒店式服务需另行收费提供中介租赁服务，并收取服务费用柏悦府由柏悦酒店全班人员提供服务柏悦居由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司进行服务凯悦酒店集团对项目进行全面管理多数购买柏悦居的客户并不了解北京市场，但因为对柏悦品牌十分认同，并看好酒店拥有的固定的租客资源，因此进行投资性购买。柏悦居在销售中对客户提供月租金为30美圆/平米的价格参考。由于柏悦酒店全班人员为柏悦府提供高品质服务，因此成为支撑柏悦府超高售价的因素之一。B.专属化服务典型案例：汤臣一品私人管家服务为客户提供更臻完美的一对一服务物业费：

10元/平米·月专属服务：24小时礼宾服务24小时保安服务个性化私人管家服务清扫及洗衣服务会晤及商务服务预订及代购服务信件快递服务私人地下停车服务（部分服务另行收费）私人管家服务——台湾晶华台湾晶华酒店集团成立于1991年。目前旗下拥有台北晶华酒店、天祥晶华度假酒店、多间日式和泰式自助餐饮链锁餐厅等。现以全方位顾客经验的卓越观念、遵守黄金服务原则编制的专业优秀的服务团队进驻，提供更臻完美的管家式服务。物业管理服务——大峰物业先后为汤臣高尔夫别墅、汤臣高尔夫球场、汤臣金融大厦、汤臣湖庭花园提供物业服务。将以精英团队，为住户提供24小时点单服务，竭力满足住户的各项需求。B.专属化服务典型案例：钓鱼台七号提供“私人管家”定制服务，满足客户全方位的服务需求。物业公司

中粮凯莱物业

服务方式——钓鱼台七号院，特向您提供“私人管家”定制服务，其中包括负责您家庭宴会安排的美食顾问管家，为您提供专业定制健身服务的康体顾问管家，满足您日常生活需求的生活配套管家，以及家庭设施维护的设施顾问管家等全方位、可信任式私人管家服务模式。管家背景——钓鱼台七号院的管家综合服务团队，由具备丰富酒店与会所服务经验的“私人管家”组成，他们均来自国际高端酒店一线的资深经理级人员，每个管家均具备高品质生活顾问经验，可分别向您提供中西料理及家宴定制，SPA及美容美发私属服务、瑜伽及健身康体咨询、红酒与雪茄的品质鉴定及窖藏服务、甚至还包括进口家用设备设施的维修与养护等各具特色的高品。B.专属化服务典型案例：兰溪谷·国际公寓E-LIVING专属网络系统功能：1、私人管家预约服务2、家居整理预约3、房屋健康服务4、佳肴美食预订5、私属消费查询；绿色家居服务服务：和独创的E-LIVING网络平台提供家居装点服务模式，根据客户喜好和四季变化配备各种绿色植物。飨宴美食预订：与众金的知名餐饮酒店建立合作系，中、西式名菜皆有专人悉心为您服务。金管家独创网络化的生活体验一对一连接专业管家，远程遥控便可第一时间享受贴心服务B.专属化服务典型案例：兰溪谷·国际公寓专属于业主的I-CARD，功能：1、禁系统识别2、泊车服务3、会所消费记账4、家居整理月结功能5、衣物保养月结功能6、点餐月结功能选进专业结算服务：引入五星级酒店消费模式，连接国际会所享受顶级服务时，只需出示I-CARD便可享受兰溪谷业主专属的月底结算功能电子化识别和支付手段不仅身份象征和出入门禁标识，对金管家提供的所有服务出需出示I-CARD便可预支消费C.贵族式服务典型案例：香港天汇贵族物业服务体系，全天候24小时服务特色服务：预约租用私人飞机租用游艇及名贵轿车商务私人助理安排美酒及雪茄分享会「贵族式管家服务」部分项目包括：24小时礼宾师服务

24小时家居设施维修服务24小时住客会所服务预约租用私人飞机预约租用豪华游艇及名贵轿车预约名厨备餐及宴会安排

美洒及雪茄品尝分享会五星级酒店到会医疗转介商务私人助理安排先进专业保安及深夜护送环保管理代如召的土及客货车代订车票及机票、报章及杂

志、鲜花速递安排家居清洁、灭虫、洗衣、提供家务助理服务资料C.贵族式服务典型案例：盘古大观一、公共服务酒店式的叫醒服务、留言服务、咨询服务、酒店预定到信使服务、会所服务、甚至还包括预定私人飞机租赁服务二、清洁服务提供定时清洁服务，包括公共空间的清洗，还包括为公寓住户提供室内地板、地毯吸尘、室内杀虫、室内空调风口的清洁和空调机过滤网的清洗等特别服务三、工程服务电话、网络（宽带）等通讯线路通畅和卫星及有线电视节目系统的维护；室内上、下水的疏通及相关设施的维护、空调采暖设施、燃气设施、设备的维护等维护。四、保安服务车库安防、电梯安防、通道安防、内部安防等安全套智能安保系统。另外，物业管理公司提供以下收费服务：私人理财服务、私人健身教练、形象设计护理服务、私人营养搭配服务，私人司机服务、各类音乐盛会、VIP客户服务、儿童照看服务、洗衣服务、皮鞋养护服务、家庭保健、家庭美化服务、秘书服务、会议服务、接机服务、洗车服务、工程服务、电脑维修、杀毒、维护服务……D.综合体增值服务典型案例1：幸福里幸福里邀请凯悦国际物业为幸福里物业顾问，让君悦酒店引以为豪的极致服务体验，成为幸福里业主的日常所享综合体增值服务—享受君悦服务、成为万象贵宾物业管理服务—幸福安心卫士、幸福生活助理深圳：幸福里3栋49层超高层综合体指标：总建面积55万平米（含木棉花酒店）住宅指标：总用地面积：14277平米计容积率建筑面积：111038平米容积率：7.76绿地率：35%由3栋49层的塔楼组成，楼高约160米，总户数近800户，包括100-500平方米的户型及顶层Penthouse，其中以两房、三房为主。1、享受君悦服务-价格优惠和优先服务预订房间；预订酒店中餐厅、酒吧、咖啡吧；预订宴会厅及会议厅；送餐服务；预订清洁服务；预订全球君悦酒店客房；预约酒店专业礼仪或活动策划部门提供的活动策划服务，如婚礼、酒会、各种Party的全程策划及场地设计等；预订酒店穿梭巴士到机场；预约在酒店花店订花；预约在酒店洗衣；预订在酒店美发厅美发；在酒店预订水疗；可预订在酒店健身房健身；可预订酒店桑拿按摩2、成为万象贵宾-享受万象城VIP待遇主力店铺男装店女装店休闲/运动用品店家居生活/影音店个人护理/药店礼品店童装/玩具店鞋/包店钟表/珠宝/饰品店中式餐厅西式餐厅咖啡厅茶室银行依托综合体优势，为业主提供商业、酒店的增值服务日常双人巡逻访客登记。装修单位检查，裝修工人出入，修单位的噪音、杂物等。宠物控制。物资搬运控制。天台、阳台安全控制。钥匙管理拾到遗失物品处理。在主要的出入口设置安全形象岗位。装修巡逻岗设电子巡更系统。24小时的监控中心。设置小区周围红外报警和监控。消防报警的处理。火灾紧急处理。煤气泄露处理。应急疏散。消防隐患处理。消防设备器材的管理。………衣Costume礼品购买及包装专业擦鞋服务衣物洗熨服务雨伞外借服务行李寄存服务食Food小卖部餐厅预定食品外卖速递有机食品售卖住Living协助处理家居送货服务专业翻译服务协助处理文件和约会协助进行冷气维修和保养协助安排家居维修,清洁和汽车清洁邮件速递每日1次代住户投递信件物品暂存物品借用电话叫醒物业租售代理家居防盗行Activities家中派对策划服务会所设施预定服务电召轿车和的士服务安排紧急车辆维修安排深圳1日游协助订票提供天气\交通\当地资讯旅行协助订机票和饭店文件处理服务-复印\传真\过塑依托综合体优势，为业主提供商业、酒店的增值服务安全管理：其它增值服务：增值型服务小结：一对一的私人管家定制式服务生活配套、家庭设施维护及健身服务的康体顾问管家等……项目配套优惠、优先及享受VIP待遇利用项目酒店配套为业主提供价格及优先服务，享受商业配套的VIP待遇贵族预约服务预约租用私人飞机、豪华游艇、名贵轿车及专业保安及深夜护送等国际化酒店式服务提供五星级酒店式服务管理对项目启示：每个高端项目都有突出的增值服务，来提升它的高端性及尊贵性，目标客户圈层不同，对增值性服务服务选择也不同，项目可根据需要选取一种或多种组合演绎及深入综合体增值服务贵族式服务专属化服务酒店式服务3物管服务模式全权委托管理：指从物业的前期介入、入伙、到物业的日常管理如保安、清洁、客服、维修、养护等提供专业化、一体化的管理和一条龙服务顾问服务模式：发展商需成立自己物业管理团队，将其所开发项目的物业管理权委托于该物业管理公司下设之项目专属管理机构，同时与物业公司签订顾问管理服务合约，该司将其物业列入顾问项目的考核、检查、评比序列，由顾问团人员负责指导物业全套管理方案、文件、制度、标准等的建立及制定，并完全按照约定的服务内容进行管理物业代管：指由聘请物业公司作为发展商的代管商，直接从事项目物业管理实质性工作。不参与项目的财务、收支及核算等工作，由发展商下属的管理机构或派专人负责物业公司只在利用公司本身的人力资源、从业经验、品牌知名度及先进的管理模式、专业水平、优秀的服务特色等方面给予支持合作成立新公司：合作成立新公司是指开发建设单位或者具有物业管理资格的企业或个人，对于不具备管理项目资质的企业或个人，实行合资或合作经营管理项目的模式项目的服务模式：分四类——全委托管理、顾问服务、物业代管、合作成立新公司市场常用的模式为“全委托、顾问”两种模式，高端项目一般采用两种模式的复合方式，“顾问公司+开发商自建的物业公司”。4本项目物管服务建议香蜜湖一号，蔡先生——大陆楼盘跟我们香港的物管差太远了，不过这里是我在大陆看过算最好的了，还行吧，这里做得还能感受到一点尊贵感。幸福里，唐小姐——这里价格虽然高了点，但这里的业主可以享受君悦和万象城的VIP贵宾服务，对这我很满意，因为我很喜欢购物，别的楼盘出没有这样的待遇幸福里，李先生——我经常出差，家里的狗也送给别人了，如果这里能帮我解决这些问题就好了。客户1客户2客户3客户分析：“高端客户对管理都重视享受及细致服务”物业服务内容建议：根据项目、客户定位及客户对物业服务的敏感度分析服务类型服务细分客户敏感度与本项目匹配度目标客户群及项目享受型贵族式服务★★×城市或国内顶级客户，他们一般为大型或中性企业主，有充足的个人时间及稳定的高端圈层酒店式服务★★★√享受城市便捷资源类商务客、忙碌于城市之间业务的企业高管专属化服务★★★√适合中高端或高端以上的以自住为主的豪宅客综合体增值服务★★★★√适合综合体项目，有较强势的商业、商务或酒店的多元业态精细化、人性化服务全程资产管理服务、室内服务、家政服务、礼宾服务★★★★√适合所有目标豪宅客户群物业服务建议为：“酒店式”+“专属化”+“综合体增值”+“精细化、人性化”的复合服务物业管理公司建议：第一太平戴维斯选择第一太平戴维斯的原因：它对综合体、住宅商业写字楼管理都有丰富的经验，并在深圳都有相应高端物业管理选择国际品牌原因：1、三大行在一线城市知名度高、美誉度高，国内高端客户认可香港、北京、上海、深圳高端项目物业管理公司以第一太平戴维斯