物业工程部工作手册

目录

序号文件名称编码页码

—•组织架构GC-014

〃口Lr\力口+/-1

二部门职责GC-025-7

三岗位说明书GC-038-17

01工程部经理岗位说明书GC-03-018-9

02工程部维修班长/副班长岗位说明书GC-03-0210-11

04工程部装修管理员岗位说明书GC-03-0312

05工程部空调维修工岗位说明书GC-03-0413

06工程部弱电维修员岗位说明书GC-03-0514

07工程部电梯维修工岗位说明书GC-03-0615

08工程部设备维修工岗位说明书GC-03-0716

09工程部综合维修工岗位说明书GC-03-0817

四管理制度GC-0418-28

01配电房管理制度GC-04-0118

02发电机房管理制度GC-04-0219

03水泵房管理制度GC-04-0320

04电梯机房管理制度GC-04-0421

05值班管理制度GC-04-0522-23

06安全防火制度GC-04-0624-25

07空调制冷设备房管理制度GC-04-0726

五作业流程及规程GC-0529-88

01柴油发电机维修保养标准作业规程QW-GC-2007-0127-30

02电梯日常维修保养标准作业规程QW-GC-2007-0231-36

给排水设备设施维修保养标准作业规

03工口QW-GC-2007-0337-40

04供配电设施设备维修保养标准作业规QW-GC-2007-0441-44

工口

05弱电系统维修标准作业规程QW-GC-2007-0545-51

06中央空调维修保养标准作业规程QW-GC-2007-0652-56

07工程部员工培训管理标准作业规程QW-GC-2007-0757-59

08避雷系统保养QW-GC-2007-0860

09低压配电柜的保养QW-GC-2007-0961-62

序号文件名称编码页码

10对讲、报警系统的保养QW-GC-2007-1063

11风机的保养QW-GC-2007-1164

12干式变压器的保养QW-GC-2007-1265-66

13水泵定期保养规程QW-GC-2007-1367-68

14车场管理系统的保养QW-GC-2007-1469

15防盗监视系统的保养QW-GC-2007-1570-71

16柴油发电机组保养规程QW-GC-2007-1672-74

17中央空调操作标准作业规程QW-GC-2007-1775-76

18消防设施管理规定QW-GC-2007-1877

19工程部工作标准QW-GC-2007-1978-79

20上门服务标准作业规程QW-GC-2007-2080-82

21供配电设备设施安全操作标准作业规QW-GC-2007-2183-84

工口

22电梯困人救援作业文件QW-GC-2007-2285

23水池、水箱的清洗规程QW-GC-2007-2386-87

六质量记录（附表样）GC-0688-89

01电梯困人救人记录QR-GC-0190

02设施设备保养记录QR-GC-0291

03设施设备保养检查记录QR-GC-0392

04报废设备、器件清单QR-GC-0493

05动火申请表QR-GC-0594

06工作联系函QR-GC-0695

07管道通水试验记录QR-GC-0796

08设备（机具）报废单QR-GC-0897

09设备（机具）购置申请表QR-GC-0998

10设备（机具）外委维修申请表QR-GC-1099

11设备维修记录QR-GC-11100

12违章施工整改通知书QR-GC-12101

13儿童乐园和休闲健身设施日检表QR-GC-13102

14安全整改意见QR-GC-14103

15计量器具统计表QR-GC-15104

序号文件名称编码页码

16计量器具检查计划QR-GC-16105

17安防系统故障处理登记表QR-GC-17106

18定期安全检查表QR-GC-18107

19发电机运行记录QR-GC-19108

20机电设备统计表QR-GC-20109

21配电房巡查记录QR-GC-21110

22设备保养计划表QR-GC-22111

23水泵房巡查记录QR-GC-23112

24水池、水箱清洗记录QR-GC-24113

25整改通知登记表QR-GC-25114

26维修值班记录表QR-GC-26115

27装修房检查日报表QR-GC-27116

28房屋维修综合检查表QR-GC-28117

29大修记录表QR-GC-29118

30外委维修保养记录表QR-GC-30119

31工程竣工验收证明QR-GC-31120

32设备故障问题转呈单QR-GC-32121

33培训签到表QR-GC-33122

34培训记录表QR-GC-34123

35设备保养、中修、大修周期QR-GC-35124

36电梯维保表QR-GC-36125

组织架构

GC-01

维修班¥/副班K

维修工

GC-02（电梯维修、空调维修、弱电维修、设

备维修、综合维修、装修管理）

一、设备设施管理

1、设备运行管理

(1)负责对设施设备的运行进行巡视监控.

(2)负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理

(3)负责对设备设施机房的管理

2、设备维护管理

(1)负责设施设备的维护保养计划的制定

⑵负责对设施设备的日常保养

⑶负责对设施设备的日常维修

(4)负责对设施设备突发故障的抢修

二、物业接管验收与交付管理

1、前期介入

(1)负责对工程安装的跟进

(2)负责对工程设计施工提出建议

2、物业接管验收

(1)负责对物业实物形态的验收

(2)负责跟进工程遗留问题整改

(3)负责设施、设备资料档案的接管验收

3、物业交付

(1)负责协助业主进行物业验收

(2)负责协调工程遗留问题整改

三、维修服务

1、有偿维修服务

(1)负责对维修项目的价格认定(确认业主维修收费项目相关事宜)

(2)负责实施维修操作

(3)负责对有偿服务项目的回访

2、共有部分的维修

(1)负责实施维修操作

(2)负责对维修效果、工程质量的回访、验证

3、工程遗留问题的处理

(1)负责对委托整改的工程遗留问题的处理

(2)负责对处理结果回访的回访、验证

四、内部事务管理

1、安全管理

(1)负责设备设施安全管理

(2)负责员工作业安全管理

(3)工作质量管理

(4)负责服务规范的管理

(5)负责服务技能的管理

(6)负责维修工程质量管理

(7)负责员工劳动纪律的管理

2、培训管理

(1)负责本部门培训计划的制定

⑵负责入职员工的培训

(3)负责组织专业基础知识的培训

3、成本控制

(1)负责提出控制本部门成本的具体方案

(2)负责执行成本控制方案

4、业绩考核

(1)负责对本部门员工进行业绩评定

(2)负责提出考评建议

5、档案资料管理

(1)负责工程档案资料的分类保管

(2)负责本部门质量记录的保管

五、装修管理

1、负责装修方案的审理

(1)负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理

(2)负责方案中对水、电、气线路安装规范的审理

(3)负责向业主提出合理的建议

2、装修过程的管理

(1)负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制

(2)负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规范的控制

GC-03岗位说明书

工程部经理岗位说明书

GC-03-01

GC001

岗位名称工程部经理岗位编号

所属部门分公司直属上级分公司副总

职责：

一、设备设施管理：

1、负责设备运行管理

2、负责设备维护管理；

3、负责设施设备的维护保养计划的审定

4、负责外委设备的维护维修的跟进

二、物业接管验收与交付管理：

1、负责物管前期介入对工程安装的跟进管理

2、负责对工程设计施工提出建议

3、负责小区物业的接管验收管理

4、负责对工程遗留问题进行整改（合同委托内的项目）

5、负责物业交付中工程遗留问题的整改跟进

6、协同客户中心共同完成物业交付验收工作

三、维修服务：

1、负责对有偿维修服务的管理

2、负责对公共部分的维修管理

3、负责对维修效果、工程质量的回访、验证

4、负责对委托整改的工程遗留问题的处理

四、装修管理：

1、负责装修方案审定工作的监督管理

2、负责装修过程的管理

3、负责方案中对水、电、气线路安装规范审理工作的监督管理

五、内部事务管理：

1、负责本部门培训计划的制定

2、负责工程档案资料的分类保管

3、负责本部门工作质量管理及质量记录的保管

任职要求：口1、55岁以下，大专以上学历，中级以上职称，具有2年以上高挡小区

部门管理工作经验。口2、有设备安装维修管理或土建维修工作经验，有较强的沟

通能力和协调能力。能熟练使用电脑及相关办公软件。口3、优秀者条件可以适当

放宽

权限：

一、负责本部门员工工作业绩的考核。

二、对部门员工的招、解聘有建议权。

三、负责本部门成本指标的控制。

四、对公司员工的违纪、违规行为有建议处罚权

五、经公司副总授权，负责分公司全面工作

颁布日期二0—年八月三十日

工程部班长岗位说明书

GC-03-02

GC002

岗位名称维修班长/副班长岗位编号

所属部门分公司直属上级工程部经理

职责：

一、负责制定维护保养实施计划

二、负责各项维修任务的实施管理

三、负责对维修效果、工程质量的回访、验证

四、负责带领本班人员对委托整改的工程遗留问题的处理

五、负责维修人员劳动纪律及岗位责任制管理

六、负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理

七、负责本班组工作质量管理及业务技术把关

八、负责本班组设备的检修记录、技术档案的建立和保管

九、负责协助分公司组织专业技能培训及综合素质培训

十、负责本班组业绩考评及考评结果的实施

十一、负责班组安全作业管理

十二、负责组织员工学习专业知识，提高业务技能，确保设备设施的安全运行

十三、完成上级交办的其它工作

十四、维修副班长负责协助班长处理本班组日常事务

十五、维修副班长负责在班长不在时对各项维修任务的实施管理

十六、负责前期介入的工程方案计划

十七、负责前期介入的工程实施管理

十八、负责前期介入工程交接、验收实施管理

十九、负责前期工程遗留问题协调、处理、跟进、回访

二十、负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理

二十一、负责二次装修方案的把关、审核

二十二、负责二次装修日常巡查的组织实施、管理

二十三、负责二次装修验收抽查、核实

二十四、负责违规装修整改的监督实施、跟进、复核

任职要求：

1、具有中专以上文化，

2、熟悉小区各项设备的运行、保养。

3、具有良好的思想品德和工作态度，有班组管理工作经验。

权限：

一、有权对本班的员工进行考核

二、有权安排本班员工的日常工作

三、主管不在位时，有权对一般问题进行处理

四、对本班员工的违纪、违规行为有直接处罚权

五、对本班员工任免有建议权

颁布日期二0一一年八月三十日

工程部装修管理员岗位说明书

GC-03-03

GC003

岗位名称装修管理员岗位编号

所属部门分公司直属上级工程部班长

职责：

一、负责业主自装修房的装修方案及图纸审定工作

二、负责维护大楼整体结构，确保装修水、电、气、排污系统的安装符合规范

三、负责自装修过程中的监理工作，对违反审定方案、违规操作坚决制止

四、负责装修工程的验收，对不合格装修提出书面意见及整改方案

五、认真作好工作记录对违规操作提出处罚意见并监督实施

六、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度

七、自觉增强服务意识、规范服务工作、提高服务质量

八、负责完成上级领导交办的其它工作

九、负责对空置房屋巡逻的实施、记录、情况汇报

任职要求：

1、具有高中以上文化，有两年以上工作经验。

2、具有一定的服务和沟通意识。

3、了解土建、水、电、等装修相关知识

权限：

一、负责小区业主二次装修的监管工作；

二、有权对一般违规装修行为作出处理；

三、对擅自施工的装修单位有权要求其停工，并及时与业主进行沟通;

颁布日期二0一一年八月三十日

工程部空调维修工岗位说明书

GC-03-04

GC004

岗位名称空调维修工岗位编号

所属部门分公司直属上级工程部班长

职责：

一、负责小区、大厦空调系统的运行、维护管理；

二、负责空调各项性能指标在规定的标准值范围内；

三、负责空调及附属设备的维修保养和故障检修工作；

四、坚守岗位保障运行，不得离岗、脱岗、串岗；

五、负责处理空调运行中发生的异常情况；

六、认真作好空调运行、维护、检修及另部件消耗记录；

七、自觉学习专业知识，提高业务技能，确保空调系统高效、节能安全运行；

八、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度；

九、自觉增强服务意识、规范服务工作、提高服务质量；

十、负责完成上级领导交办的其它工作；

任职要求：

1、具有高中以上文化。

2、熟悉空调系统的运行、维修。

3、具有良好的合作意识。

权限：

一、负责会所中央空调的保养维护，有权制止非工作人员进入工作区域。

二、对于不合理的空调使用要求有权拒绝。

颁布日期二0一一年八月三十日

工程部弱电维修员岗位说明书

GC-03-05

GC005

岗位名称弱电维修员岗位编号

所属部门分公司直属上级工程部班长

职责：

一、负责弱电系统设施设备的维护工作

二、负责弱电系统设备的检修、安装、调试工作

三、负责协助其他工种完成设备设施检修任务

四、负责维修工作质量确保设备设施维修合格

五、负责完成临时检修工作和上级下达的其它任务

六、负责完成维修工作记录及零部件消耗记录

七、自觉学习专业知识，提高业务技能，做到安全生产

八、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度

九、自觉增强服务意识、使用规范化服务语言、提高工作质量

任职要求：

1、具有高中以上文化。

2、有良好的服务意识、合作意识。

3、具有一定的弱电基础，热爱学习。

权限：

一、有权对小区弱电系统进行检查。

二、有权对小区弱电系统使用进行监督，发现违规使用者有权加以制止。

三、有权制止非工作人员进入小区作业区域。

颁布日期二0一一年八月三十日

工程部电梯维修工岗位说明书

GC-03-06

GC006

岗位名称电梯维修工岗位编号

所属部门分公司直属上级工程部班长

职责：

一、负责小区内所有电梯的运行及维护管理，确保其正常运行

二、负责电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作

三、坚守岗位保障运行，不得离岗、脱岗、串岗

四、负责电梯运行中发生的异常情况处理

五、负责完成维修工作记录及另部件消耗记录

六、自觉学习专业知识，提高业务技能，确保电梯安全运行

七、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度

八、自觉增强服务意识、使用规范化服务语言、提高工作质量

九、完成上级交办的其它工作

任职要求：

1、具有特种作业上岗证。

2、具有高中以上文化。

3、有团队合做意识。

权限：

一、有权对小区电梯系统进行检查

二、有权对小区电梯使用进行监督，发现违规使用者有权加以制止

颁布日期二0一一年八月三十日

工程部设备维修工岗位说明书

GC-03-07

GC007

岗位名称设备运行工岗位编号

所属部门分公司直属上级工程部班长

职责：

一、负责对设施设备的运行、操作、维修

二、负责处理设备设施运行中发生的异常情况

三、负责对设施设备的日常维护管理

四、负责前期介入中相关设施设备的检查验收工作

五、参与物业的接管、验收与交付工作

六、负责本班组设备的维护、操作记录的填写

七、负责设施、设备及机房的清洁卫生

八、协助部门建立设备技术档案

九、配合班组完成对客服务工作

十、完成上级交办的其它工作

任职要求：

1、具有高中以上文化。

2、熟悉小区设施设备的运行、操作。

3、具有良好的敬业精神。

权限：

一、有权拒绝非工作人员进入机房

二、对设施、设备管理有建议权

三、对本班班长的产生有选举权

四、有权制止破坏设施、设备及公共环境的行为

颁布日期二0一一年八月三十日

工程部综合维修工岗位说明书

GC-03-08

岗位名称综合维修工岗位编号GC008

所属部门分公司直属上级工程部班长

职责：

一、负责日常维修、保养的实施

二、负责日常巡逻工作的实施、记录

三、负责协助其他专业维修工作的实施

四、负责相关场地、设施、设备的检查工作

五、负责操作记录的填写

六、协助完成对客服务工作

七、完成上级交办的其它工作

任职要求：

1、具有高中以上文化。

2、熟悉小区综合维修知识、技能熟练。

3、具有良好的敬业精神和服务意识。

权限：

一、对相关场地整改方案有建议权

二、对本班班长的产生有选举权

三、有权制止对相关场地、设施违规使用的行为

颁布日期二0一一年八月三十日

GC-04管理制度

配电房管理制度

GC-04-02

为贯彻安全第一的方针，确保小区供电系统安全正常运行及服务质量，特

制定配电房管理制度。

1.0负责供电系统操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉

电气设备技术性能和有关安全措施。

2.0配送电建立24小时运行值班制度，对变配电装置每4小时巡查一次，做

好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录

中注明；不能解决的问题及时上报分公司、并通知分包方。

3.0配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操

作，非值班电工禁止操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、

绝缘鞋、绝缘手套等。低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必须做

好值班记录，认真作好交接班。

4.0配电房、电表房计量电能表须每月定时抄表。

5.0变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。

冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。严

禁变压器空载运行。

6.0须有专人对巡查记录、抄表记录进行统计、分析，监视系统运行状态，

诊断系统故障，制定节能措施。

7.0停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、

电气设备完好后方可送电。

8.0配电房内设备及线路变更，要经分公司同意；重大变更，要上报公司领

导批准。

9.0配电房室温不可超过40摄氏度。消防设施须定期检查，保持完好、有

效，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经分公司

许可方可进入。

10.0加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、

装置完好。

发电机房管理制度

GC-04-03

1.0非维修班人员须经分公司同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房

其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。

2.0机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。

3.0发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充

放电。

4.0配电房值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行

时，应派专人值班。

5.0每月起动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。

6.0发电机油箱内储备8小时满负荷用油量。

7.0发电机实行操作、保养和每月周期运行检查。非值班或维修人员不得操

作。

8.0机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。

9.0机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。

10.0发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发

电机运行，发生意外伤害。

水泵房管理制度

GC-04-04

水泵房是提供住户生活、大厦/小区消防用水的关键部位，水泵房能否正

常工作将直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和大

厦消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：

L0水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由工程部负责使用

管理，作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。

2.0水管员须由持有“健康证”的人员担任。

3.0水泵房内机电设备由维修班值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵

房。停水须经分公司批准。

4.0消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动

位置，所有操作标志简单明确。

5.0生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。

6.0消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防

水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行

一次绝缘摇测。

7.0泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧

固、调整。

8.0地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向分公司

建议增加清洗次数），并送水质样品到市政府有关部门检验，水质必须合

格。水箱入孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。

9.0水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。钥匙由

水管员保管。

10.0水管员按规定定期取水送区卫生监督所进行水质检查化验，化验结果交

分公司存档。

11.0各级水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给

水系统是否正常，并协助工程部作好水量平衡测试。

12.0严禁非火灾情况使用市政消防水。

电梯机房管理制度

GC-04-05

1.0电梯机房应配备足够的灭火设施。

2.0非电梯管理人员未经分公司的批准不得随意进入电梯机房。

3.0电梯设备的操作、维护由取得了特种设备作业证的专职人员进行，无特种作业证的

维修人员严禁对电梯进行操作、维护。

4.0用电梯前应将电梯运行数次，确认无异常现象后方可投入运行。

5.0经常保持轿箱、层门及乘客可见部分的清洁。

6.0机房和井道严禁堆放杂物，机房温度一般应在一5~40°C范围内，相对湿度W85%（在

25°C）o

7.0厅门开启钥匙（三角钥匙）由专人保管，使有关人员熟知其使用方法。

8.0每年依照有关部门规定，主动提出年检。

9.0电梯停用一段时间后，必须先进行检查和试运行后方可正式投入使用。

10.0发现电梯有故障应立即停止使用，待修复后并仔细检查后方可使用。积极配合电梯

维保单位作好强制性的维保工作。

值班管理制度

GC-04-06

L0目的

对值班人员的岗位职责进行规范，保持运行值班的连续性，明确各种特殊情况的汇报

和责任人。

2.0适用范围

物业公司各分公司工程部员工

3.0管理内容

3.1值班人员岗位职责

3.1.1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定期巡视设备运行情况，并做好《维

修值班记录》或专业值班记录。

3.1.2密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼勤、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐

患。

3.1.3值班人员接到《派工单》时应及时安排维修。

3.2交接班规定

3.2.1接班人员必须做到：

查看上一班记录，听取上一班值班人员的设备运行介绍。

--检查用具、工具，并在交接班记录本上签名。

--检查设备运行状况。

3.2.2下列任何情况都不得进行交接班：

——上一班运行情况未交代清楚。

一一接班人员醉酒而主管未安排其它接班人员。

一一主要设备的故障未处理完。

3.2.3交班人员工作

——在《维修值班记录》上填写设备异常和事故处理情况及上级指示。

一一作好值班室、设备的清洁工作。

一向接班人员逐项交接班中使用过的各处记录，并会同接班人员巡查运行设备。

3.2.4接班人员工作

-认真听取交接人员的交待，并进行主要的检查和巡视，掌握运行情况，了解正在进行

的检修情况，查阅各种工作票，查阅各种记录本。

一一检查设备钥匙、工具柜、检查值班室及设备的清洁情况。

一一巡查中发生疑问，应及时向交班人员查问清楚。

3.2.5交班人员办清交班手续，接班人员检查完毕后,接班人员应在《维修值班记录》上签

字。

3.3各种特殊情况的汇报和知晓人

3.3.1下列情况应立即报告工程主管或专业责任人。

——设备因故需要临时停止运行、影响运行或停水、停电的。

——运行设备出现故障但不影响运行或不造成停水、停电的。

一一运行人员短时间暂离岗位。

——加班、换班、补休、病假。

3.3.2下列情况必须报告分公司主任。

——重点设备需进行停机检修。

一一系统运行方式改变。

——重要设备的主要零部件更换。

---工程主管病、事、休假。

4.0相关记录

4.1《维修值班记录表》

4.2《派工单》

4.3《协调单》

安全防火制度

GC-04-07

1.0目的

加强安全防火意识并规范其行为。

2.0适用范围

物业公司各分公司所辖区域。

3.0管理内容

3.1全体物业工程维修人员必须加强安全防范意识，自觉遵守执行国家的安全法规。

3.2全体物业工程维修人员都是义务消防员，必须自觉遵守执行《中华人民共和国消防

法》。

3.3未经物业工程部主管批准，外来人员（参观、访问、施工）禁止进入监控中心、配

电室、电梯机房等工作要地。经批准进入人员必须控制在规定的时间及范围之内。

3.4各专业负责人必须每两个月对所属范围进行安全检查并在《定期安全检查》表上如

实记录，发现不安全因素及时发出《安全整改意见》责成其进行整改。

3.5工程主管在安排工作时必须根据工作性质和内容制定切实的安全作业防范措施。

3.6各重要房间钥匙不得随意配置，机房、工作房及工具间无人时，门窗必须锁好，无

关人员不得借用钥匙。

3.7重要的工具、材料要专人保管，领用时作好登记。

3.8维修工作中使用易燃材料时应由专人负责管理，并采取相应的防火灭火措施。

3.9在配电房、电梯机房动火作业时，必须办理《动火申请》后方可进行施工，施工前

排除易燃物品，施工后认真检查，确认无火种后方可离开作业场所。

3.10任何人员都不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或跑、冒、滴、漏应及时报

告主管。

3.11所有-物业工程维修人员须加强消防、防火意识，一旦发现火情必须及时报告，并

采取正确灭火措施扑灭火灾。

4.0相关记录

4.1《动火申请》

4.2《定期安全检查表》

4.3《安全整改意见》

空调制冷设备房日常管理制度

GC-04-08

空调设备房是大楼空调系统的控制中心，为保证空调设备的安全、高效运行特下

规定

1.1空调制冷机房的全部设备必须由指定专职空调操作人员管理操作，非本职人员

禁止操作。

1.2非操作人员必须经分公司办公室书面许可，方能进入制冷机设备房。

1.3室内保持良好的清洁卫生、通风和照明并严禁烟火。

1.4做好运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发现

异常应及时处理并上报。

1.5空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月扫除一

次，冷水机组每月擦洗一次。

GC-05作业文件及流程

柴油发电机维修保养标准作业规程

QW-GC-2007-01

1.0目的

规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良

好运行。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。

3.0职责

3.1工程部负责审核柴油发电机维修保养年度计划并检查《设备设施年度维保计划》计划

执行情况。

3.2专业工程师负责组织制定柴油发电机维修保养年度计划并组织、监督按《设备设施年

度维保计划》执行。

3.3维修组负责柴油发电机的日常维修保养。

4.0程序要点

4.1柴油发电机维修保养年度计划的制定

4.1.1每年的12月15日之前，由专业工程师组织柴油发电机维修人员一起研究、制定柴油

发电机维修保养年度计划填入《设施设备保养记录》并上报公司审批后形成《设备设

施年度维保计划》。

4.1.2制定柴油发电机维修保养年度计划的原则：

a）维修保养项目及内容；

b）柴油发电机的运行状况（故障隐患）；

c）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

4.1.3柴油发电机维修保养年度计划应包括如下内容：

a）维修保养项目及内容；

b）具体实施维修保养的时间；

c）预计费用；

d）备品、备件计划。

4.2柴油发电机附件的维修保养，由工程部维修组负责，其余维修保养由外委完成，维

修保养应按柴油发电机维修保养年度计划进行。

4.3柴油发电机维修保养

4.3.1进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆

零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力板手）。

4.3.2空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次：

a）空气滤清器显示器；

当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁

或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位；

b）空气滤清器：

-松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯；

-滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷咀不可太

接近滤芯；

-如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干（注意

不能过热）；

-清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发

现光点则表明滤芯已空孔，此时则应更换同型号的滤芯；

-如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。

4.3.3蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次：

a）用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电；

b）检查电池液位是否在极板上15mm左右，如果不够则加蒸储水至上述位置；

c）检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄

油。

4.3.4皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次：

a）检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换；

b）在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12mm左右，太松太紧都应当进行调整。

4.3.5散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次；

a）外部清洁：

-用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射

只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机；

-如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分

钟，然后用热水清洗。

b）内部除垢：

-把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口；

向散热器中倒入45c的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器；

-如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次；

-除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上；

-所以工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补；

-如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌满清水并加入防锈剂。

4.3.6润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次：

a）启动柴油发电机，让其运行15分钟；

b）当柴油高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋紧螺栓，

然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机

油；

c）拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与机内型

号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）；

d）更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），添加新的与机内型号相同的机油。

4.3.7柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新

的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。

4.3.8充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次：

a）清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油；

b）清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换；

c）检查传动装置是否灵活，启动电机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申请外

委维修。

4.3.9发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧

各接线头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。

4.1对于柴油发电机的拆机维修或调整应由经理填写《外委维修保养申请单》，经分公

司主任同意、公司总经理批准后，由外委单位完成。

4.2对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在《设施设备保养记录》

内，并于每次维修保养后的3天内由柴油机维保员将记录整理交工程部经理签字存

档，长期保存。

5.0记录

5.1《设备设施保养记录表》

5.2《外委维修保养申请表》

电梯日常维修保养标准作业规程

QW-GC-2007-02

1.0目的

规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内的电梯维修保养。

3.0职责

3.1工程部负责审核电梯维修保养年度计划并协助分公司检查维修保养工作的实施情

况。

3.2工程部专业工程师负责组织制定电梯维修保养年度计划并具体组织、监督维修保

养工作。

3.3外委的电梯公司负责电梯的日常维修保养。

3.4分公司负责各有关用户通知电梯停用的情况。

4.0程序要点

4.1电梯维修保养年度计划的制定

4.1.1每年的12月15日之前，由工程部专业工程师组织电梯公司一起研究、制定电梯维

修保养年度计划并填入《设施设备保养记录》后上报公司审批后形成《设备设施年

度维保计划》。

4.1.2制定电梯维修保养年度计划表的原则是：

a）电梯使用的频度；

b）电梯的运行状况（故障隐患）；

c）合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。

4.1.3电梯维修保养年度计划应包括如下内容：

a）维修保养项目及内容；

b）具体实施维修保养的时间；

c）预计费用。

4.2电梯管理员进行电梯维修保养时，应按《设备设施年度维保计划》进行。

4.3电梯维修保养安全操作

4.3.1维修保养前的安全准备工作

a）在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；

b）关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿

厢或进入电梯井道：

c）有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

4.3.2检修过程中的安全注意事项：

a）给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯：

b）人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以

防滑倒；

c）人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳,

并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人

员开电梯时,要交代和配合好,未经许可不准开动电梯；

d）禁止在井道内和轿顶上吸烟；

e）检修电器部件时就尽可能避免带电作业，必须带电操作和难以在完全切断电源的

情况下操作时，应预防触电，并应有监护人，必备的工具的材料，特别应注意电

梯突然启动运行；

f）使用的手灯必须采用护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒；

g）严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与

厅门上坎之间进行长时间的检修操作；

h）底坑深度超过1.5m的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进

入坑底后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开；

i）应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全

帽；

j）检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：

-关闭所有厅门，暂时关上不的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口

悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；

-切断电梯总电源关开；

-排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。

k）检修保养工作结束后应做到：

-将所有开关恢复到原状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；

-清点工具、材料、打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；

-送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改；

-通知有关人员电梯恢复正常运行。

4.4外委的电梯公司负责电梯的日常维修保养工作（清洁、润滑、调整、测试和安全装

置效能检查），电梯的大中型修理也由由外委完成。

4.5每月对电梯各部位进行两次检查、清洁、润滑（着重对各安全装置效能检查，对电

梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对辖区内所有

电梯分项目进行保养

4.5.1检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑

油，对减速箱加入蜗轮杆润滑油。

4.5.2检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳

引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。

4.5.3检查制动器电磁铁与轴间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑

齐I」，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器

温升不超过60℃。

4.5.4门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

4.5.5限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、张紧轮槽应无明显磨损，如磨损严重

则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油污；限速夹绳钳口处应无油污或异

物，发脚螺栓应紧固。

4.5.6检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位开关是否处于正常位

置，如未在正常位置则应扳回。

4.5.7检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润

滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2~4mm。安全钳钳口应清洁无油污。

4.5.8清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常响声，触

点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同

型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并

拧紧；检查各仪表、信号是否正常，如损坏则应予以更换。

4.5.9检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传

动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头

或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。

4.5.10清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

4.5.11检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部门应注放润滑油；检查

操纵按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。

4.5.12检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否

紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开

关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5~8mm,运行中门刀不

能碰门钻辘，门刀与门粘辘间隙为3MM,厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴

加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。

4.5.13检查轿厢和对重导靴油盒中油量（正常应为2/3油盒），缺油应及时加好；检查滚

轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应列换。

4.5.14检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁、油压缓冲器复位开

关、急停开关、安全钳天关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不

符合要求的调整或更换，对传动部位应加润滑油。

4.5.15清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒。

4.5.16检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。

4.5.17检查曳引钢丝张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽

应清洁无油污。

4.5.18检查导轨连接板、压道螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。

4.5.19做好中间接盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。

4.6每年对辖区内所有电梯进行曲一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和

测试，此项目工作于每年6月底以前完成。

4.6.1每两年对减速箱更换一次新