2017年9月份“以案释法”案例四件(李沧)

李沧区9月份以案释法案例以案释法楼房买卖合同纠纷[案情介绍]原告(二审上诉人)：**华宇工贸有限公司(以下简称华宇公司)被告(二审上诉人)：***房地产开发有限公司(以下简称雅**荷公司)中级人民法院经审理查明：2006年12月12日，华宇公司与雅**荷公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定：华宇公司购买雅**荷公司开发商业用房2340平方米，房屋总价款为2129.4万元，华宇公司于2007年2月1日前付清全部房款。合同还约定，出卖人雅**荷公司应当于2007年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人华宇公司，出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金等。华宇公司于2006年12月8日至2007年4月25日分五次向雅**荷公司支付了商铺款共计2129.4万元。2007年10月14日华宇公司向雅**荷公司书面提出商铺变更项目要求，言明对一层商铺1一9档非承重墙进行部分改动，并在部分商铺柱子间加做落地玻璃窗等。同年11月26日雅**荷公司完成上述工程改造。2008年5月5日，雅**荷公司向华宇公司出具承诺书，承诺：一、在七个工作日内将装修临时水电接通引入，并及时开始进行正式水、电、暖、弱电的安装施工;二、积极组织商铺门前道路施工，确保于五月底前行人畅通。本案所涉房屋于2007年9月29日通过了竣工验收。2009年8月26日在西安经济技术开发区建设工程质量安全监督站备案登记。华宇公司分别于2009年6月16日、6月29日以特快专递的方式向雅**荷公司发函，要求其履行交房义务。2009年7月11日，华宇公司与雅**荷公司办理了房屋交付手续。2010年6月23日，华宇公司以雅**荷公司迟延交房730多天，按合同约定计算违约金155.45万元，不能弥补按该小区同等地段商业用房租金标准2007~2008年度月租金为65元/平方米，2009年月租金为85元/平方米计算出的租金损失365.04万元为由起诉，请求法院判令：雅**荷公司向华宇公司支付逾期交房造成的经济损失365.04万元。被告辩称：该房屋在2007年9月就已具备交房条件，其曾多次电话通知原告收房，原告不来收房，理由是没找到承租人，导致双方迟延办理交接手续，逾期交房的责任应由原告承担。原告起诉已经超过2年诉讼时效。原告至今未将商铺出租出去，不存在实际损失。请求驳回原告的诉讼请求。[案情分析]

关于违约金数额能否进行调整，以及如何对违约金数额进行调整，是实践中争议很大的一个问题。本案即是一个涉及违约金是否调高的典型案例。涉及的一个焦点问题是，在雅**荷公司构成违约的情况下，华宇公司以合同中约定的违约金计算标准不足以弥补实际损失为由请求法院调高违约金，应否支持。关于雅**荷公司违约责任承担的认定违约责任是民事责任的一种，是指合同当事人因过错不履行合同或者履行合同不符合合同约定条件而应当承担的民事责任。它是一种财产责任，具体表现为支付违约金、赔偿损失、继续履行等。违约责任的产生，以其所依附的合同有效为前提，只有当事人签订的合同有效，合同在当事人之间才具有相当于法律的效力，合同中所设立的权利和义务受法律保护。违约金是一种重要的民事责任形式，是由当事人协商确定的，是法律确立的合同自由原则的具体体现。《民法通则》第112条、《合同法》第114条第1款，均规定了违约责任的承担方式。本案所涉商品房买卖合同符合法律规定，合同为有效自无异议。双方当事人在合同中约定了出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金，即约定了违约金的计算标准。此种约定在性质上属于赔偿性的，它指明了违约后所需承担责任的具体范围。本案雅**荷公司迟延交付房屋，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。所承担责任的范围原则上应依当事人的约定。赠与合同的异议案情介绍原告曾某与被告王某于1993年结婚，婚后于1994年、1996年分别生育女孩小曾、儿子小王。后因感情破例，于2006年\o"协议离婚"协议离婚。根据协议第三条约定，共有房屋属原告的一半份额原告同一处分其女儿小曾、儿子小王共同所有。婚姻关系解除后，原告无房居住仍在该房第三层居住。2006年5月26日，被告以原告居住的房屋为其所有为由强行要原告交出房门及大门钥匙，并将原告赶出大门。在原告离开后，被告将大门及房门锁全部换掉，致使原告无法进入该房屋，原告遂诉至法院。

[案情分析]第一种意见认为，原告将属自己份额的房屋赠与给自己的子女，通过赠与的方式已对房屋作了处分，丧失了房屋的所有权，当然丧失了居住权。

第二种意见认为，原告在与被告协议\o"离婚"离婚时，虽然将属自己份额的房屋赠与给自己的子女，但双方的子女并未在协议上签字，因而双方在离婚协议中做出意识表示只是单方法律行为。不够成\o"合同法"合同法意义上的赠与合同，赠与合同并没有成立，原告对房屋享有所有权。第三种意见认为，原告在与被告在离婚协议中将属自己份额的房屋赠与给自己的子女的行为属于赠与行为，赠与合同成立，但未生效，原告可以通过行使赠与合同的任意撤销权撤销赠与，维护其对房屋的所有权。笔者同意第三种意见，主要理由如下：本案争议的焦点在于原被告签订的离婚协议中约定将原告所有的房屋赠与自己子女，该种行为是否有效？根据《合同法》第185条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”。从这一条规定可以看出赠与合同是诺成合同。所谓诺成合同，是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果，即“一诺即成”的合同。赠与合同一经受赠人表示接受便宣告成立。赠与合同为不要式合同，所谓“不要式合同”，是指法律没有要求必须具备特定的形式的合同。不要式合同不排斥合同采用书面、公证等形式，只是合同的形式不影响合同的成立。赠与合同既可采用口头形式，又可采用书面形式或者在合同订立后办理公证证明。无论采用何种形式，也无论是否经过公证，都不影响赠与合同的成立。因赠与合同属于非要式合同，其在形式上比较随意，即可以是口头上赠与，也可以以书面方式的赠与。据此第二种意见认为原告在离婚协议中将自己份额的房屋赠与自己的子女的行为，因没有子女在协议上签字而使得赠与合同不成立的说法不能成立。所谓的签字只是能证明当事人意识一致的体现，因赠与合同属于不要式合同，在表现形式上具有灵活性，法律没有要求受赠与人要做出书面的意识表示；另外对于受赠与人小曾（14岁）、儿子小王（12岁）系限制行为能力人，要其对接受赠与的行为做出书面的表示，太过苛刻，故若原告没有相反证据证明受赠人不接受赠与，则应推定受赠与做出接受赠与的意识表示。根据举证责任规则，原告应承担举证不能的责任，应认定赠与合同成立。

但合同的成立并不意味着合同的生效，赠与合同的生效需要满足其生效要件。根据《合同法》第一百八十七条规定：赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。也就是说赠与合同生效从交付赠与物或者办理相关手续时生效。在本案中要使得原告赠与房屋的合同生效，则需要办理产权过户手续。故本案中赠与合同虽成立但未生效，原告并没有丧失其对房屋的所有权。赠与合同的赠与人享有任意的撤销权。赠与的任意撤销是指赠与合同成立后，赠与财产的权利转移之前，赠与人可以根据自己的意思不再为赠与行为。法律规定赠与的任意撤销，源于赠与是无偿行为。既便赠与合同已经成立，也还可以允许赠与人因自身的某种事由撤销赠与，这也是赠与合同与其他有偿合同的显著区别。尤其是有的赠与合同的订立，是因一时情感因素而欠于考虑，如果绝对不允许赠与人撤销，则对赠与人太过苛刻，也有失公允。

本案中原告的赠与合同不符合赠与的财产已转移其权利的、赠与合同订立后经公证证明的、赠与合同具有社会公益、道德义务性质这三个限制行使任意撤销权的条件。故原告可以行使赠与合同的撤销权，通过撤销赠与来维护自己对房屋的所有权。笔者认为，原告在与被告在离婚协议中将属自己份额的房屋赠与给自己的子女的行为属于赠与行为，赠与合同成立，但未生效，原告可以通过行使赠与合同的任意撤销权撤销赠与，维护其对房屋的所有权。因重大误解签合同，权益能否获救济【案情】2007年5月，甲商场同时新进了两款最新型的手机。店员在柜台处摆放价格标签牌时，不小心将两款手机的标签牌弄混了，原本价值4000元的乙手机被标成了2500元，而价值2500元的丙手机前面摆放的是数额为4000元的标签牌。后来李某到甲商场选购手机时，看中了乙手机，觉得这款手机不仅功能齐全，而且价格便宜，与旁边的丙手机相比，性价比更高，于是立即掏钱买了一部乙手机。事后，当甲商场月底查账盘点时，发现少了1500元，再仔细核查，发现是由于手机标签牌弄错导致的。因为李某恰好在这家商场办理了会员卡，留有详细的个人联系方式，于是甲商场很快就和他取得了联系，将事情的前因后果告诉他，并提出了两套解决方案：（1）李某将已购买的乙手机返还给甲商场，甲商场将2500元货款全数退换；（2）李某继续使用这部手机，但需要向甲商场补缴1500元货款。对此，李某明确表示拒绝，并认为双方之间的买卖合同关系已经成立，自己作为善意相对一方当事人，根本不知道手机的真是价格应该是多少，既然已经支付了对价之后购买了这部手机，甲商场不能反悔，而且这其中的过错不在李某而是在甲商场，是由于商场内部管理不严格，造成员工弄混了两部手机的标签牌，这完全和李某无关。无奈之下，甲商场只好将李某告上了法庭，请求判令被告李某补缴1500元货款。庭审中，经过法院做工作，双方最终达成调解协议，李某同意再补缴1500元。【评析】本案所涉及的问题在于：当一方当事人是基于重大误解而签订了合同，此时合同的效力该如何认定？当事人能否获得法律的救济？我国《合同法》第54条第1款规定，当事人因重大误解而订立的合同，有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。这一条正式对处于上述困境的一方当事人提供的救济和保护。合同是双方当事人对彼此权利义务的约定。一个合法有效的合同首先应当能体现双方当事人真实意思的表示。如果一方基于重大误解作出判断和形成认识，进而签订合同，这样的合同看似平等自愿，但实际上与这方当事人形成约束力。相应地，在这种情况下，应当赋予这方当事人一个选择的机会，让他可以对合同进行重新审视、修订，作出真正符合其内心意思的表示。在这里，为了避免当事人滥用权利，还需要了解一下什么是重大误解。所谓重大误解是指：一方当事人由于自身的过错，对合同条款当中涉及该当事人重大利益的那部分内容产生了误解，由此签订了合同。其构成要件一般包括：（1）一方当事人因为误解作出了意思表示，也可能存在双方都因为误解作出了意思表示；（2）当事人发生误解是由于当事人自身缺乏必要的信息、技能、粗心大意等原因，对合同内容的认识出现了错误，而不是由于对方当事人故意捏造虚假信息或隐瞒真实信息造成误导，即对方当事人并没有过错；（3）产生误解的对象通常是合同的主要条款，并且直接影响了当事人权利义务的设定。同时，要注意发生的误解必须达到“重大”的程度才可以成为撤销该合同的理由，对此，可以从双方面进行判断：（1）发生误解的事项，应当是对合同效力具有重大影响的条款，或者是与产生误解的一方当事人的利益密切相关的条款；（2）误解对当事人的影响程度，应当是当事人如果知道这部分信息是错误的，就不会实施这种行为，同时普通人在同等情况下也是这样认为的。通常属于重大误解的内容可以包括：对于合同性质的误解，如明明是需要支付一定对价的买卖合同，却理解成了可以免费获得的赠与合同；对对方当事人的误解，以为是和高某签约，但实际上是和高某的儿子签约；对标的物质量、规格、品种、价格等的误解，如本案。因为重大误解而订立的合同中，由于发生过错是形成误解的一方当事人，对方主观上并没有过错，但是却因为合同效力的变化而受到影响。为了保护无过错一方当事人的利益，需要对作出误解一方的权利进行平衡。因此，法律规定：因为重大误解而签订的合同，并因此受损的一方当事人可以请求对合同进行撤销或变更，但是撤销权的行使应当在发生重大误解的一方当事人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，如果在知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的，撤销权归于消灭。此外，如果因为撤销或变更合同给没有过错的对方当事人造成损失，那么，在合同撤消后，有过错的一方需要给予对方相应的赔偿。本案中，甲商场因为自身的过错，将丙手机的价格误认为是乙手机的价格，以低于正常价格1500元的价格将乙手机卖给了并无过错的李某，这是基于重大误解达成的买卖合同关系。当甲商场发现这一情况后，及时找到李某解决，遭到拒绝后起诉至法院，请求对合同予以变更，即让李某补足差价，这是符合法律相关规定的，应当受到法律的支持。当然，甲商场也可以选择请求法院撤销这份买卖合同，由于合同被撤消后，发生自始无效的法律后果，甲商场需要将2500元货款全数返还李某，同时取回那部价值4000元的手机。债权人与债务转移后的债务承担人达成新合意引发纠纷如何处理【案情】1999年甲资产管理公司（甲方）与乙建筑集团公司（乙方）签订了一份加工承揽合同，约定：由甲方自行采购材料并为乙方加工制作钢制大模板及配套材料，乙方向甲方支付加工承揽费176万元。合同签订后，甲资产管理公司依约为乙建筑集团公司加工制作了合同约定的定作物，并陆续收到部分加工费。2001年8月乙建筑集团公司（乙方）与丙房地产开发公司（丙方）签订了一份补充协议，约定：丙方与甲资产管理公司已于2001年8月签订了一份购房契约，即甲资产管理公司购买丙方开发项目“花园小区”的房屋一套；甲资产管理公司应向丙方支付的上述房屋价格款911924元，在丙方应向乙方支付的工程项目价款中抵扣。同时，乙建筑集团公司（乙方）又与甲资产管理公司（甲方）签订了一份关于以房屋折抵欠款的协议，约定：乙方以丙方地产开发公司“花园小区”房屋一套抵付甲方欠款911924元；乙方将协助甲方同丙方地产开发公司办理产权转移手续，如甲方不能取得用以抵消欠款的上述住宅的产权，则本协议自始无效。2001年9月甲资产管理公司（甲方）又与丙地产开发公司（丙方）重新签订了一份商品房买卖合同，约定：甲方以911924元的价格购买丙方开发的“花园小区”商品房一套。该合同签订后，丙房地产开发公司将“花园小区”的一套商品房交付甲资产管理公司使用，但是甲资产管理公司并未向该公司支付房款。后甲资产管理公司以丙方地产开发公司未办理上述房屋的房产证为由诉至丁法院。对此，丙房地产开发公司辩称：2001年我公司与甲资产管理公司签订一份编号1“商品房买卖合同”，同时又与乙建筑集团公司签订一份“补充协议”，约定甲资产管理公司应支付的购房款在我公司拖欠乙建筑集团公司的工程款中抵扣，但由于乙建筑集团公司并未履行抵账协议，而是于2001年8月底通过仲裁形式解决其余我公司之间的债权债务问题，为此我公司于2001年9月就上述合同涉及的房屋，与甲资产管理公司又重新签订了一份编号2“商品房买卖合同”，后依据这份新合同的约定，将房屋交付甲资产管理公司使用，并认为编号2“商品房买卖合同”签订的同时，原有的编号1“商品房买卖合同”及其相应的具有抵账性质的“补充协议”已经作废，而甲资产管理公司未能按照新合约支付购房款已属违约，故不同意甲资产管理公司的诉讼请求。丁法院经审理认为：鉴于甲资产管理公司与丙房地产开发公司在签订编号1“商品房买卖合同”后，对“补充协议”的理解产生分歧，致使“补充协议”客观上尚未实际履行，故判决甲资产管理公司给付丙房地产开发公司的购房款911924元；在甲资产管理公司足额支付购房款后，丙房地产开发公司为其具有购房发票、协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。后甲资产管理公司认为：自己是通过正常的买卖程序而非抵债程序获得上述商品房的产权，抵债目的并未实现，债权仍处于悬空状态。故诉至法院，请求判令乙建筑集团公司支付拖欠的加工承揽费911924元及利息。法院经审理判决驳回原告甲资产管理公司的诉讼请求。【评析】本案涉及的问题在于，在债务转移过程中，当债务人与第三人签订债务转移协议后，债权人又与上述债务承担人就相关债务达成新的合意，该合意将产生什么样的法律后果？债务转移是指由第三人代替原债务人承担债务，加入到债的关系中，成为合同中新的债务人，而原债务人则脱离债务关系，即使新债务人此后不履行债务了，也与原债务人没有关系了，债权人不得以此为由要求原债务人继续履行相关债务。同时，基于原债务产生的一切抗辩权也归属于新债务人，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩，但专属于原合同当事人的权利除外。此外，债务转移还是一种无因行为，即第三人和原债务人之间的债务转移协议究竟是基于什么原因签订的在所不问，而且，这一原因此后是否继续有效、是否被撤销或解除，均不影响债务转移协议的效力，新债务人不得以原债务人未