奥陶纪策划案

/重庆工商大学NEVERSAYNEVER队二〇一三年十一月

目录TOC\h\z\t"样式4,1,样式5,2"第一章 项目简介 41.1、项目介绍 41.2、旅游价值 41.3、项目规划理念 41.4、项目基本信息 5第二章项目区域背景分析 62.1、国家旅游发展政策 62.2、重庆旅游发展状况 62.3、重庆万盛旅游发展分析 6第三章项目定位 83.1、项目主题定位 83.2、项目产品定位 83.3、项目功能定位 93.4、项目目标市场定位 10第四章项目可行性分析 134.1、项目投资环境分析 134.2、项目自身情况分析 144.3、项目建设的意义 16第五章项目规划方案（即说明书） 175.1、项目简介 175.2、规划设计依据 175.3、规划理念 175.4、规划设计原则 185.5、景区项目布局 185.6、项目景观结构规划 235.7、服务设施规划 24第六章项目整合推广 276.1、售楼中心 276.2、沙盘与3D宣传片 276.3、样板间 276.4、推介会 276.5、微博营销 286.6、短信平台 286.7、事件营销 28第七章环保与各项设施设备 297.1、环保措施 297.2、设施设备 31第八章财务分析 378.1、财务评价的原则、依据与参数 378.2、年游客量与营业收入估算 378.3成本费用估算 408.4、财务评价结论 41第九章综合评估 439.1、社会评估 439.2、风险分析 449.3、结论 44

项目简介1.1、项目介绍奥陶纪旅游度假区是黑山-石林国家5A风景名胜区的重要组成部分，由重庆奥陶纪旅业有限公司、重庆奥山房地产开发有限公司联袂开发，拟投资21个亿，将项目打造为一个以旅游为基础，以度假为配套的全能旅游综合体。全面建立起景区体验式游览为核心，休闲、商业、度假为综合配套，特色影视文化体验为延展支撑的一体化开发模式，构架“核心吸引中心、休闲聚集中心和延伸发展中心”三大旅游度假功能要素，建构起“观光旅游、度假休闲、人文商业、商务会议”等为一体的国家5A景区中的旅游度假中心。项目建设的主要内容包括：奥陶纪地质观光区（沧海桑田——地质卖点）、原始文化影视主题体验区（原始文化——文化卖点）、南峰山生态游览区（生态卖点）三个景区，共分散布局有百余处景点、活动场地与相关服务配套设施，其中景区占地2.4平方公里，旅游配套设施用地344亩,旅游配套设施建设规模约13500平方米。1.2、旅游价值度假区3大主题景区鉴藏黑山谷独有价值奥陶纪石林主题景区位于奥陶纪旅游度假区——地质公园，是黑山谷唯一的原生态植被石林，也是美誉为黑山谷科普三篇的石林之最，更是西部唯一地处海拔1300米上的冬季雪石林，是西部唯一的原生态林中雪石林，其整个石林内，更有黑山谷规模最大的石林迷宫，中国震旦角石谷等著名景点，未来更可夜游石林欣赏别样风景。南峰山登山游览主题景区地处黑山谷最高海拔1800米的南峰山，亦是黑山谷独有千年杜鹃王所在地。其不可再生的珍稀植物物种价值，注定其成为黑山谷独有一大特色景点，亦是登临黑山谷之巅，远眺森林全景绝佳地点。远古文化影视主题景区是黑山谷唯一影视文化旅游区，以影视拍摄永久性外景点为基础，融入丰富文化元素，打造为集文化展览、生活场景展示、大型演艺活动和参与性游乐项目等多种功能的主题文化景区。景区将以巴文化为切入点，建造巴文化展览馆、巴族部落群、巴王城、巴人剧场和游乐项目为主的巴文化影视旅游观光景区。1.3、项目规划理念·双向规划奥陶纪位于国家5A级风景区内，项目内拥有5A景区景观，5A景区与度假区一体化开发，双向规划，这在旅游度假地产中极其罕见。·节点型规划在旅游区与度假区之间规划不同组团，形成节点。三大公园、三大特色酒店、四大度假配套区，形成城市化配套和度假化配套。·5A级配套奥陶纪地质公园中的林中石，是国家5A风景区，亦是你家中的后花园，堪称是黑山谷风景旅游区所独有的自然奇观。·全系产品奥陶纪对于景观的打造，不只满足了部分人群夏天避暑的刚性需求，全系度假与生活配套产品，更满足了1—80岁老中轻的全面度假需求，创造出一种前所未有的“全家型”度假生。1.4、项目基本信息物业类别：住宅项目特色：景观居所,复合地产,宜居生态地产,旅游地产建筑类别：

板塔结合

多层

装修状况：

毛坯

所属商圈：万盛

容

积

率：

0.15

绿

化

率：

75%

开盘时间：

2013年5月

入住时间：

2014年

开

发

商：

重庆奥陶纪旅业有限公司,重庆奥山房地产开发有限公司

第二章项目区域背景分析2.1、国家旅游发展政策《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）规定，旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好，要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。2009年，国务院颁布3号文件，对重庆发展提到：加快完善旅游公共服务设施，发挥集散地枢纽功能；加强旅游资源保护和旅游景区基础设施建设。2010年，重庆市将万盛黑山谷景区列为“十二五”期间实施“一带五区”统筹城乡旅游专项改革试验之一。随着黑山谷景区深度开发工程的实施，它在亚洲旅游文化联合会举办的第十五届亚洲旅游金旅奖大中华区旅游文化颁奖盛典中荣获“亚洲最具魅力风景名胜区”，万盛区获第十六届“亚洲旅游业金旅奖”、“亚洲最具投资价值旅游区”荣誉。2012年，重庆市政府将万盛定为万盛经济技术开发区，重点发展旅游和文化产业。万盛经济开发区区委区府高度重视发展旅游业，把旅游业列入了重要议事日程，在机构、人员、项目和政策上给予一定的扶持。全区市民的旅游意识不断增强，产业形象渐趋鲜明。2.2、重庆旅游发展状况2012年，重庆市旅游行业坚持实施“大项目、大投入、大营销”三大战略，加速推进六大旅游精品景区建设，成功创建“世界温泉之都”，集中推出“重庆非去不可”品牌和旅游精品景区形象广告宣传，切实加大境内外旅游营销力度，国内游、入境游和出境游三大旅游市场呈现全面协调发展的良好势头。全市共接待海内外旅游者2.9亿人次，比上年增长30.73%(其中过夜游客6411.79万人次，同比增长20.86%)；旅游总收入1662.15亿元，比上年增长31.02%。其中：入境旅游者224.28万人次，旅游外汇收入11.68亿美元,分别比上年增长20.32%和20.69%；国内旅游者2.88亿人次,国内旅游收入1576.67亿元,分别比上年增长30.82%和31.09%。通过出境旅行社组织的出境旅游者68.44万人次,比上年增长69.58%。2.3、重庆万盛旅游发展分析万盛区是重庆市委、重庆市政府2007年4月确定的“一小时经济圈”内23个区县之一，东和北与南川区接壤、西与綦江县交界、南与贵州省桐梓县相邻，是重庆南下战略的桥梁和纽带。2010年，万盛区实现地区生产总值40亿元，增长11.9%；地方财政一般预算收入2.84亿元，增长19.5%；社会消费品零售总额15.9亿元，增长18.8%；全社会固定资产投资37.5亿元，增长52.8%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到11800元、5185元，分别增长15%、12%。2010年万盛旅游业接待的游客数量和旅游综合收入均同比大幅增长，是全市旅游业增速最快的区县之一。万盛是重庆市新兴旅游城市和旅游经济试验区，上世纪90年代初，万盛区委、区政府在整个重庆市内率先实施了“旅游带动”战略；万盛区旅游业是市政府“十二五”期间实施“一带五区”统筹城乡旅游专项改革试验的核心内容之一，

现已成功开发并推出了万盛石林、黑山谷风景区、奥陶纪风景区、铜鼓滩峡谷漂流、樱花温泉、九锅箐森林公园等6大风景区，其中万盛石林、黑山谷风景区先后被评为国家“AAAA”级风景区。优越的旅游资源促进了旅游业的发展，主要表现在：（1）旅游业呈现出持续发展的良好势头旅游业作为新兴支柱产业，正开始从“接待型”向“经济产业型”、“粗放型”向“集约型”转变。2010年，全区共接待游客156.385万人次，同比增长24%；实现旅游综合收入60000万元，同比增长35%；旅游直接收入21000万元，同比增长39%。其中，万盛黑山谷景区接待游客49.54万人，同比增长62%；实现收入2237.77万元，同比增长45%。万盛石林接待游客13.01万人次，同比增长32.4%；实现收入331.03万元，同比增长30.03%；铜鼓滩景区实现收入178万元，同比增长20.4%。旅游发展的重大进展，促进了万盛区对外交流，振兴了地方经济，培育了新的经济增长点。（2）旅游资源开发初具规模，旅游产品基本成型且具一定影响力万盛区随着旅游产业的发展，对大部分旅游资源进行了开发利用，并将主要景区串联起来，形成了几条比较成熟的旅游线路，如万盛黑山谷苗族风情二日游精品旅游线，石林九锅箐奥陶纪黑山谷特色旅游环线，磨子洞白龙湖自助游；开发了“渝黔第一漂”的铜鼓滩漂流特种旅游产品；着力突出丰富的奇山异水景观特征，将地方民族文化融于其中，编织出“渝黔生物基因库”黑山谷、“火炉重庆天然氧吧”黑山、享有“中国最古老的石林”、“天下第一扇”的万盛石林喀斯特地貌、“山城绿珠”之誉的九锅箐生态林、红头苗族风情、夜郎古国文化等一幅幅美妙的画卷。（3）旅游基础设施得到加强，服务体系建设初见成效长期以来，万盛区受到旅游交通发展的制约，基础设施较薄弱。“十一五”以来的发展大大改善了旅游业的硬件设施和旅游景点的环境质量，最突出的成就是交通运输状况的改变，如重庆万盛高等级公路的建成通车，由原来的5-6小时缩短到现在的不足1.5小时；开通重庆万盛的旅游专列；万盛到贵州的公路修缮与扩建等，形成了万盛与邻近区域的旅游交通网络。区内各景点如铜鼓滩景区公路改造，黑山石林旅游环线的建成通车等等，基础环境得到加强，旅游服务有了较大改善。第三章项目定位3.1、项目主题定位奥陶纪亿年地质奇观是本项目的核心资源，其久远的地质年代和保存的生态化石具有浓郁的神秘色彩，向人们诉说着古老的地质文化。然而，单一的地质景观难以构建复合型的旅游产品体系，难以给予游客丰富的旅游体验。为丰富本项目的旅游体验，本项目以神秘古老的亿年地质奇观为载体，植入同样具有神秘色彩的原始文化体验，形成亿年地质奇观和神秘原始文化两大卖点。本项目定位为：以奥陶纪亿年地质景观为核心，辅以远古文化体验的综合型景区。奥陶纪——一个具有五亿年历史的年代称谓，是藻类广泛发育，海生无脊椎动物门类繁盛的年代，在地球上存续的年代比恐龙年代的株罗纪还要早2.5亿多年。随着地球的不断演变，结淀、衍生出雄伟壮丽的山；晶莹剔透的水；飞涧千丈的泉；原始密布的林；深邃怪异的洞；天坑地缝；峡谷栈道；山峦叠翠；龙鳞石海……，形成这样一片神奇美妙的原生态自然风光。远古文化——从概括的意义上讲截止1911年之前的文化，即为远古文化的历史范畴。本项目巧妙地融入远古文化精髓，让奥陶纪中的每一个较为突出的景点都赋有一段美丽奇妙的传说或一个远古历史故事，罩上一层诡异的面纱，使整个奥陶纪景观颇显戏剧性、观赏性、灵性，营造出自然景观+文脉传说+创意休闲、娱乐互动的神奇景观带。远古文化在“原始(远古)文化影视主题体验区”得以充分体现。“原始(远古)文化影视主题体验区”将是重庆直辖市乃至国内外独一无二的一家以奥陶纪为平台、以远古影视文化为载体、以旅游为龙头，集高科技、旅游、商贸、佛教文化等传统的和新兴的文化产业为一体的外向型旅游文化产业园。该园的诞生，填补了国内至今尚未出现的远古影视文化产业园的空白，开启了过去重庆文化氛围差、文化产业落后的新路历程，架起了一座通往国内外文化产业的桥梁。3.2、项目产品定位本项目将其定位为以奥陶纪亿年地质景观为核心，辅以远古文化体验的综合型景区。重庆首席地质景观与远古文化山水休闲度假区。度假区将建设三大公园、三大特色酒店、四大度假配套区，形成城市化配套和度假化配套。产品定位致力于：1、板块价值提升充分体现奥陶纪地址公园旅游资源的独特性。地区空气质量生态坏境的稀缺性。本项目在万盛所处地理位置的优越性。2、投资价值提升依靠度假区内完善的配套展示未来度假生活的美好，以来增加项目的投资价值项目的包租出售以减少客户对房子空置的顾虑，同时又能取得一定的收益。自行开发的度假交换平台，满足客户一地投资多地度假的需求。增加了项目的投资价值3、产品价值提升在城市地产开发中，最主要的要素是地段、地段还是地段。在旅游地产开发中，有三大原因A、相对来说中国旅游地产的土地资源还是相当多的B、中国民众的整体收入水平不是很高C、度假房产属于第二居所并非必需品所以旅游地产开发最主要的要素是单套房子的总价、总价还是总价。其次为了在较高的单价上控制总价，同时度假房产只是客户的第二居所，并不过于追求居住的舒适性。所以建议主力户型面积控制在40平方左右度假房产的投资客户一般都是异地投资，所以为了方便客户往往将房子做到拎包入住。同时也使我们可以为项目创造更高的附加值。良好的管家服务，强大的管理团队能让客户对本项目有更高的期许。综上所述：本项目丰富完善的小区配套，以与合理的产品定位将为项目未来营销推广以与销售打下坚实的基础3.3、项目功能定位以奥陶纪石林景观为核心卖点，以地质人文探秘为主题线索，通过对场景的修复与再现，展示神秘地质地貌的演进历程和原始人类的生活场景，构建神秘的“古文化”旅游产品体系，形成地质探秘、文化体验、休闲度假、户外运动、影视制作等功能于一体的综合性旅游区。3.4、项目目标市场定位3.4.1、SWOT分析优势1.具有主观的欲望。为逃避城市的喧嚣和紧张的工作生活节奏，寻找一个空气清新、未受污染的地方，使自己可以得到精神上的放松。2.具有旅游度假的消费能力。重庆的居民人均GDP超过5000美元。按照国际标准。人均GDP达到3000美元开始出现休闲度假需求。达到5000美元对休闲度假的需求急剧上升。3.投资需求。在中国目前整体个人投资渠道匮乏，特别是股市让民众畏之如虎后。房地产一直是民众比较亲昧的投资方向4.地理位置处于便捷的万盛区县。所有主要的客源地距离都在三小时车程内。5.情感优势。重庆人民更加青睐本土的旅游，山城人民热爱山城的好山好水。劣势1.由于世界性的经济危机，造成目前国内的经济形势相当不好。特使民众整体的投资消费欲望降低。2.目前整个中国的房地产价格处于高位运行。民众普遍担心房价会下降。特别是国家宏观政策的持续调控，造成现在民众对房地产投资犹豫度很大。3.重庆政府在于对奥陶纪整个旅游度假资源的整合，宣传，推广力度不是很大。而重庆本身山景度假区很多，所以在重庆本地市场争夺客源优势不明显。机会1.随着重庆“两个小时重庆，三个小时周边”以与轨道交通建设的逐步建成完善。民众进行短途游更加的方便，快捷。2.上海等城市执行了房产限购政策。造成很多有意向投资房产的客群只能到外地投资买房。3。随着私家车的大量普与，利用重庆发达的高速公路网，客人可以很便利的目的地度假。威胁重庆的旅游地产较多，同质化严重，使该项目在开发和发展上存在威胁。3.4.2、万盛旅游市场分析万盛区地处渝黔交界，距贵州遵义150公里，距重庆主城70公里，位于重庆规划中的三环高速公路重要节点，其主要旅游路线如下图所示：重庆重庆万盛湖南张家界南川金佛山武隆仙女山“会议之都”遵义曲靖“春城”昆明“会议之都”遵义贵阳桂林北海主城通过綦万高速公路和景区间环线公路的建成，旅游时空距离缩短1小时，是最适宜休闲度假旅游时空半径，极具发展都市休闲度假旅游的优势。同时，伴随着重庆市高速交通的发展与成渝客运专线的建设，其旅游目标市场可分为三个层次：1、紧密层。包括四川成都地区与重庆“一小时经济圈”。2、辐射层。辐射范围将覆盖整个川渝黔地区。3、影响层。对整个西部、部分中部地区有重要影响，并通过周围省市培育一部分国际游客。3.4.3、项目目标市场细分从市场区域的角度，目标市场详见表3.1。表3.1目标市场细分表市场类型市场区域目标客群市场需求核心市场万盛、重庆主城为核心的本地区域市场中高端收入群体养老养生、避暑度假家庭周末休闲休闲度假户外运动群体探险猎奇、运动拓展基础市场成渝经济区、渝南、鄂西、黔北为主体的周边市场中高端收入群体生态养生、高端度假户外运动群体摄影、探险体验家庭假日休闲休闲度假拓展市场珠三角、长三角、环渤海经济区主要城市与长江三峡旅游分流市场中高端收入群体生态养生、高端度假石林旅游爱好者石林景观体验户外探险群体探险体验综上所述：万盛石林景区的目标市场，近期和中期把重点放在本地、渝、川周边地区的客源市场上；长远营销目标则是高速铁路与高速公路网八小时为辐射半径的城市以与空中交通网络的国内游客，同时应注重前期市场的巩固和发展。在主要发展高收入阶层子市场的同时，注重中等收入阶层子市场的进一步发展和壮大；在发展大众旅游市场的同时，注重发挥其生态要素发展老年养生游与青少年科普游；按游客出游目的的不同，除休闲观光旅游市场外，还应重点发展度假市场、公务市场和会务市场；按出游时间的不同，应重点发展各种周末旅游和其他节假日旅游市场的同时，开展全年性休闲度假旅游，争取吸引更多的外省游客和国际游客。

第四章项目可行性分析4.1、项目投资环境分析4.1.1、旅游地位分析万盛区是成渝、武汉、上海沿江大都市走廊带上一个重要的旅游目的地，是重庆市“一小时经济圈”内唯一一个同时拥有两个国家AAAA级景区的区县。万盛区是“中国优秀旅游城区”和重庆市唯一的“旅游经济试验区”，"三峡外环旅游线"上的一颗璀璨明珠。其中以黑山谷与石林为核心资源所组成的黑山谷—石林风景区是万盛区龙头旅游产品，生态文化旅游的核心载体，也是未来万盛城区向外拓展的主要承载空间。奥陶纪景区是黑山—石林风景名胜区的重要组成部分，还是渝东南三峡外环生态旅游线（重庆——江津——四面山——万盛石林——南川金佛山——武隆仙女山）、渝湘旅游线（重庆市——万盛——湖南张家界）、巴蜀旅游线（万盛——重庆——成都——峨眉山——九寨沟）的重要组成部分，在国内具有一定的知名度。4.1.2、政策分析经济因素是影响旅游客源的决定性因素，一个国家或地区经济发展水平高，各种基础设施条件就越好，其旅游需求产生的可能性就大。从重庆市角度看，2007年，胡锦涛总书记对重庆作出“314”总体部署，提出“四个着力”的要求；6月7日重庆市被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区；2010年2月，在城乡建设部编制的《全国城镇体系规划》中，重庆与北京、天津、上海、广州一起，被确定为国家五大中心城市，在中西部地区一枝独秀，其战略地位越发突出。由此可见，黑山谷景区目标市场定位准确、发展活力充沛。旅游业作为一种低投入、高产出的产业，已超过了钢铁、汽车等传统工业，成为当今世界上第一大产业，目前国际上旅游业的发展是蒸蒸日上，是第三产业中极具发展潜力的朝阳产业。目前，本项目已列入《万盛区资源型城市转型总体规划》以与“十二五”规划纲要，万盛区委、区政府已将此项工作列入重要议事日程，作为年度工作重点来抓。政府与相关部门的积极支持，万盛经济技术开发区所制定的一系列的投资优惠政策也为项目的顺利建设提供良好的政治环境。4.1.3、万盛区基础设施条件分析目前，万盛区建成的快速出境通道有綦万高等级公路，自城区进入项目的快速通道正在建设，且随着国家对于基础设施投入的加大，未来10－15年万盛将形成“三射、三环、两通道、一网”的道路交通网络（其中三射——万盛至南川高速公路；万盛至关坝至赶水高速公路；万盛至贵州桐梓羊磴至正安、风岗高速公路；三环——旅游环线公路、渝黔边区区域经济合作环线公路、绕城环线公路；两通道南川-丛林-青年-关坝-赶水的铁路大通道和万盛至贵州正安的出境铁路大通道；一网——农村公路网），将大大提升景区的可进入性，快速推动景区的发展。项目地中部的旅游快速通道是目前项目地的主要对外通道，同时也是沟通项目地与万盛城区的主要交通。即将建成的万盛旅游环线公路，将大大拉近本项目与万盛城区以与周边景区的联系，使得奥陶纪公园与黑山谷、龙鳞石海以与万盛城区的紧密沟通将进一步加强。4.2、项目自身情况分析4.2.1、项目选址分析景区核心地层为寒武系、奥陶系。地形地貌构成独特，整个景区由东南向西北逐级沉降，景区内不仅石柱林立，还遍布阔叶林，是一个保存得十分完好的绿色宝库。属四川盆地东南边缘与云贵高原衔接的过渡山区，地形复杂，地貌多样，地势东南高西北低。公园海拔在1000m至1300m之间，最高海拔位于南峰山顶。整个项目区重峦叠峰，深沟峡谷纵横交错。奥陶纪公园自第三世纪至今，因地壳隆起，稳定的周期性活动，地表浸蚀、渗蚀、自然界的剥蚀夷平，形成丰富多彩、千奇百怪的地形地貌。从地势地貌角度来看，项目具备石林、山体、湖泊、沟谷、台地等多种形式，在生态植被方面具有复杂的森林生态系统和良好的景观环境。4.2.2、项目自然条件分析1、气象条件气象特征：万盛区属亚热带湿润气候，四季分明，春早秋迟，夏热冬暖，初夏有梅雨，盛夏多伏旱，秋季有绵雨，冬季多云雾，霜雪甚少，无霜期长，日照少，风力小，湿度大。表4.1气温指标数据表统计项目测定温度（℃）历年平均气温18.5最热月平均气温35最冷月平均气温7.6极端取高气温41.5极端最低气温-32、水文条件规划区域内地下水丰富，水质较好。水位埋深100～350米，富水性较好，单井出水量约200-1000m³/日。水质属重碳酸型低矿化水，无色、透明、无味，水质较好，宜于饮用，且对混凝土无腐蚀性。3、地震灾害根据国家地震局1990年版《中国地震烈度区划图》（1:400万），本区域地震基本烈度为Ⅵ度，根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），场地地震动峰值加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期0.35s。工程区无地质灾害，稳定性好，工程建设时，对拟建物将不会造成严重危害。4.2.3、旅游资源分析1、自然景观a.石林景观－“石”石林景观是奥陶纪景区最大的特色，奥陶纪景区的石林以“林中有石，石上有树，树石共生”的“绿色石林”为主要特色。内有地下溶洞、太阳门、月亮船、将军守城、寒冰洞、月老岩、石林迷宫、梁祝化蝶等主要景点，此处石林是一种喀斯特现象，是雨水和土壤沿石灰岩层的表面和裂隙逐渐溶蚀形成的，是中国最古老的石林之一。b.溶洞景观—“洞”石林景区内溶洞景观古老神秘，别有洞天，景区内溶洞主要以僚人洞、天坑地井、地缝城堡为主，洞内钟乳石、石柱、石笋、石芽等形态各异，被喻为地下艺术宫殿。c.水体景观—“水”规划区内水体景观以项目地东部入口眼镜塘、中部入口三叠水以与西部入口附近的金牛瀑布为主。水体景观小而精。d.植物景观－“林”据调查，景区内植物品种多达一千八百余种，森林覆盖率达90%以上，是一个天然的植物园。这里景色尤为迷人，春天，叶绿花红；夏日，山风习习；金秋，野果满树；在银白的冬季，此地“一雨成冬”，山雨过后，凝成雨淞、冰雪，银装素裹，俨然另一世界。其中尤以南峰山上的千年杜鹃王和高山茶花园为主要特色。2、文化景观a.化石景区内石林的古生物化石主要是中华震旦角石。有一种叫“珠角石”生物，因为生存的地质年代相对较短，其化石可用来鉴定岩层沉积的年代，故被地质学家确定为“标准化石”。整个石林化石种类繁多，形态各异。有石龟、石贝壳、石螺、石菊蛇、石蛋等。有的露存在怪石林立的石头表面，有的掩藏于石头中，林林种种，随地可见。b.远古文化万盛靠近贵州，自古以来都是一个多民族聚居区域，拥有丰富民俗文化，其中“红头苗文化”、“巴文化”、“夜郎文化”等都是具有代表性的，通过丰富民俗文化与影视载体的结合，打造独具特色的远古文化影视体验旅游。4.3、项目建设的意义本项目采用“以概念形成品牌；以策划整合资源；以项目支撑格局；以产品吸引市场；以机制凝聚合力；以宣传产生影响”的策划思路，紧紧围绕“三个主题景区”整体打造，项目的实施可进一步与黑山谷、龙鳞石海三位一体构建万盛旅游的三架马车、拉动万盛旅游与旅游经济全面发展，并推动万盛区乃至整个重庆市的社会、经济发展，产生较好的经济效益和良好的社会效益。因此，项目建设具有十分重要的意义。1、是实现万盛转型的必经之路2、是调整产业结构、实现可持续发展的需要3、是统筹城乡发展，建设社会主义新农村的需要4、是提升景区窗口形象、树立景区品牌的需要旅游业是对外开放的窗口，是衡量一个地区对外开放程度的重要标志。旅游业关联性强，它可以带动和促进该区经济和相关产业的发展，带来广泛的社会效益。万盛具有独特的旅游资源禀赋。峡谷景观品位高，以村庄为依托、高差近千米的梯田景观优美，水景观资源条件较好，石林景观独具特色，森林生态环境好，海拔1000—1500米的最宜人居地可开发利用空间多。在发展观光游的同时，还极具发展生态休闲度假、森林康体运动旅游的潜力。万盛区得天独厚的区位条件以与丰富的旅游资源，使其有可能成为重庆市乃至全国著名景区品牌。第五章项目规划方案（即说明书）5.1、项目简介1、黑山谷之上，海拔1300米，5000亩云上度假综合体。2、度假区三大主题景区，鉴藏黑山谷独有价值。3、三大特色酒店布局，力造黑山谷度假高地4、湖滨商业小镇，黑山谷的商业旅游天堂。5、奥陶纪·水云台六万方湖上景观示范区、酒店式公寓、精装公寓、栖湖洋房、凌崖叠墅全系度假产品，2013年7月已上市。5.2、规划设计依据1）《中华人民共和国城乡规划法》（全国人大，2008）；2）《中华人民共和国土地管理法》（全国人大，2004）；3）《中华人民共和国环境保护法》（全国人大，1989）；4）《中华人民共和国森林法》（全国人大，1998）；5）《中华人民共和国野生动物保护法》（全国人大，1988）；6）《中华人民共和国水法》（全国人大，2002）；7）《中华人民共和国野生植物保护条例》（国务院，1997）；8）《风景名胜区规划规范》（建设部，2000）；9）《风景名胜区条例》（国务院，2006）；10）《旅游规划通则》（国家旅游局，2003）；11）《重庆市风景名胜区条例》（2008）；12）《重庆市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011）；13）《万盛区旅游发展总体规划》（2001）；14）《重庆市万盛区地质灾害防治规划》（2004）；15）《黑山石林总体规划》（2009）；16）《万盛经开区旅游目的地体系规划》（2012）；17）《重庆万盛奥陶纪景区总体策划》（2012）。5.3、规划理念1、双向规划奥陶纪位于国家5A级风景区内，项目内拥有5A景区景观，5A景区与度假区一体化开发，双向规划，这在旅游度假地产中极其罕见。2、节点型规划在旅游区与度假区之间规划不同组团，形成节点。三大公园、三大特色酒店、四大度假配套区，形成城市化配套和度假化配套。3、5A级配套奥陶纪地质公园中的林中石，是国家5A风景区，亦是你家中的后花园，堪称是黑山谷风景旅游区所独有的自然奇观。4、全系产品奥陶纪对于景观的打造，不只满足了部分人群夏天避暑的刚性需求，全系度假与生活配套产品，更满足了1—80岁老中轻的全面度假需求，创造出一种前所未有的“全家型”度假生。5.4、规划设计原则1、突出原生态原则奥陶纪景区有广袤的山林，有石、有水，是一处生态环境良好，少受人工破坏的生态佳地。在进行旅游规划开发时，必须充分保持与发挥风景资源的自然特征和文化内涵，维持景观的原生态性与地方特色，强调回归自然，防止人工化、工业化、城市化、商业化等倾向，让游客能在原生态环境中回归自然、放松身心。2、环境承载力原则任何资源的使用都是有极限的，风景名胜资源的利用也不例外。当利用强度超过临界值时，资源环境将失去其持续利用的可能。奥陶纪景区的旅游规划，要超越眼前的利益，着眼于长远，坚持在环境可承受的范围里进行旅游开发，维持人与环境的和谐平衡。3、以市场为导向的原则市场需求就是规划的指南针，只有符合市场需求的旅游产品才能获得青睐，才能创造出良好的经济效益。奥陶纪景区的旅游开发，必需对市场需求趋势进行充分了解，分析不同年龄、不同职业、不同阶层的旅游者的需求趋向，有效整合规划区内的各类资源，开发不同类型的旅游产品，有效对接不同的旅游需求。4、坚持人本化原则旅游业的发展要以满足人的精神和文化需求为出发点，以提高旅游者的生活品质为目标，通过有效的规划和引导，开发多样化、个性化的旅游产品，提供标准化、规范化、程序化的旅游服务，营造安全、便利、优美、舒适的旅游体验环境。奥陶纪景区的旅游开发，要突出与游客的心理、精神的契合，使旅游者在欣赏自然风景、感受人文情怀、体验民俗风情、享受休闲生活的旅游过程中保持身心愉悦。5.5、景区项目布局该项目是对原奥陶纪景区升级，扩大景区范围，主要包括以下四部分：5.5.1、奥陶纪地质观光区1、用地现状：该区位于原奥陶纪景区核心区，该区基本上为林地，有少量草地和耕地。2、用地规模：70.9公顷3、主题定位：沧海桑田4、规划思路：该区以“绿色石林盆景”为设计理念，通过演化之路、挑战之路的打造，将本区的生态观光、户外拓展、科普教育、休闲游憩等方面的旅游资源进行有机结合，最终将该区打造成以石林观光为基础，融多种旅游体验于一体的综合性公园。5、功能定位：观光游览、户外拓展、科普教育6、主要项目内容演化之路：该路在“绿色大盆景”设计理念的指导下，旨在通过景观提升工程，向游客展示地质演变，生物进化的进程。接待中心：分别在中门和西门设立游客中心，建筑面积为2000㎡。主要提供票务、咨询、导游、展示、休闲等功能。设立景区应急指挥中心、急救中心与园区行政管理中心，提供完善的咨询服务、票务服务、集散、管理等配套设施。奥陶纪小型展览馆：在接待中心内设置一小型展览馆，以国内外重要的石林景区为线索，采用图片、文字、模型、声光电和互动的形式，向观众介绍石林的发展历程和相关的地质科普知识。三叠水：为从上到下呈三个梯度的小型人工湖，可以在现状的基础上，对湖堤与湖体周边的环境进行优化提升，使其更美观，更富有水趣。水上石林：该处有多条小溪在石林间穿行，水石相生相绕，环境异常优美。太阳门：为天然形成的一圆拱门。月亮船：为一巨石，形似弯月，又似扬帆远航的船只。奥陶纪演艺中心：设置一演艺中心，演出巴人、苗族人的传统舞蹈。双驼峰：为两个状似骆驼的石峰，相向而立，似乎在私语。石林迷宫：为纵横交错的石林阵，游人步入其中，难辨方向。亿年石龙：为一天然形成的奇石，石头呈蜿蜒状，头大尾小，被片片鳞甲所覆盖，形似游走的神龙。将军守城：为一高出地面十来米的巨石上的耸立的一个石柱，从远处看，状似一个威严的将军，在那时守卫着城堡。寒冰洞：为一深洞，深入地下十来米，洞内寒气逼人。草本植物园：在园内种植各种常见的草本植物，如天麻、洋葱、生姜、青菜头、山芋、土豆、甘薯、小麦、蚕豆、大豆、草莓等等，供游人了解乡土植物。在园区内可以配置一定的文字、图片说明，讲解植物进化史。高山杜鹃园：种植各种类型的杜鹃花，如毛鹃、夏鹃、西洋鹃、东鹃、春鹃、羊踯躅、迎红杜鹃、马银花、云银杜鹃等等。游客可以在美丽的杜鹃花丛中赏花品酒，拍照留念。野生花卉园：从野外采集各种野生花卉，在园内进行种植，品种有牵牛花、喇叭花、金针花、菊花、鸡冠花、指甲花、月季花、美人娇等等，打造一个姹紫嫣红的野生花卉大观园。蕨类植物园：从巢蕨、肾蕨、鹿角蕨、铁线蕨、海金沙、银脉凤尾蕨、波斯顿蕨、兔脚蕨、纽扣蕨等蕨类品种中选取适合重庆土壤气候的品种进行种植，打造一个奇异的蕨类世界。蜜蜂园：奥陶纪核心观光区和周边植被种类丰富，各种开花植物的分布，形成该区域常年有花，周边农户依据这一自然环境优势，养殖蜜蜂采集蜂蜜。可在自然植被丰富的地区，设置蜜蜂园，游客可在此体验农家养蜂人生活，了解蜜蜂知识，视觉上可观自然花境、蜜蜂飞舞，味觉上可品尝纯天然蜂蜜。挑战之路：该路在“绿色大盆景”设计理念的指导下，通过一系列项目的设置，让游人参与和体验各种户外激情挑战活动，放松自己的身心。户外CS战场：主要包括巷战场景区域、丛林战场景区域、仓库阻击场景区域、阵地战场景区域、换装与休息区域。为游客提供一个全方位体验户外CS运动的休闲场地。天坑攀岩：以奥陶纪景区原有的天坑为基础，在充分保障游客安全的前提下，设置攀岩项目。游乐拓展场地：以大众娱乐项目为主要特色，主要面对大众休闲和市民休闲市场。设置大众化的中小规模的运动健身项目，如走铁索桥、扔飞镖、射箭、走梅花桩、攀墙等等。历奇乐园：设置一儿童游乐场所，场所内安置儿童娱乐设施，如儿童城堡、滑梯、秋千等。山地自行车道：选择项目西门的酒店作为大本营，为爱好者提供山地自行车租赁，让游客骑行游览奥陶纪景区石林，领略绝美的山水风光，放松身心。月老岩：为一高耸的石柱，远远看去，形似慈祥的月老。金牛瀑布：奥陶纪景区有许多暗河，暗河的水汇集后，从万丈悬崖的高处涌出，形成金牛瀑布。野营基地：结合地形特点，在相对平缓地带、选择适当开阔地，开辟一处为户外运动游客提供集中休憩场地的场地。场地内设露营处，帐篷、吊床、烧烤架、篝火点等，让游客充分体验与大自然零距离接触的感觉。拓展项目管理中心：该中心主要从事运动教导、拓展场地管理、运动器械管理、场地预订、山地救助等方面的工作。建筑面积为100㎡。5.5.2、原始文化影视主题体验区1、用地现状：该区位于项目地北部杨家凼区域，主要为林区，有少量的草地和耕地。2、用地规模：56.6公顷3、主题定位：文化体验4、规划思路：利用该片区良好的自然生态风貌，通过人工打造的方式，多样化演绎原始文化。并以既有的影视拍摄外景场为切入点，通过多部影片的进驻拍摄，最终形成集拍摄、制作、场景参观、影视旅游为一体的影视文化产业组团。5、功能定位：文化观光体验、影视拍摄、影视制作。6、主要项目内容：原始人部落：搭建原始人的生活居所，典型的居所有石寨、木寨、草寨等。分别以石头、木材和草料搭建各种原始古朴的构筑物，营造一种浓浓的原始风味。石寨、木寨、草寨的建筑面积各为3000㎡。原始文化演艺场：通过此演出展现原始人的生产、生活、战争、狩猎、爱情、风俗活动等等情景，让游客对原始社会，对原始人有具体鲜明的印象。影视外景拍摄场：在片区选取数处风景优美，地形富有特色的场地，作为影视外景拍摄场。拍摄场可以根据影视拍摄的实际需要，在场地添置若干人工建造物，如军旗、战壕、城堡、亭台等等。该项目配套设施建筑面积约800平方米。影视后期制作中心：建设一个后期剪辑制作场地，建筑面积约9000平米，主要设施包括有混录棚，对白棚，动效棚，音乐棚，预混室，声音编辑室，画面编辑室，放映室等。室内摄影棚：建设3000平米的室内摄影棚，同时兼具室内婚纱摄影棚的功能，以与服装、道具、场景制作场地。影视DIY：针对不同的游客群，编制长短不一，情节各异的影视短剧，游客可以根据不同的喜好，选择不同的影视短剧，进行现场影视表演与拍摄制作，体验一回当演员的感觉，留下一份美好的回忆。5.5.3南峰山生态游览区1、用地现状：位于项目地东南部南峰山，基本为林地。2、主题定位：回归自然3、用地规模：109.6公顷4、规划思路：对南峰山现有的南峰庙、千年杜鹃王、高山茶花园等资源进行提升打造，将其打造成以登山览湖为基础，集植物观赏、宗教朝拜、登山运动、惊险体验为一体的综合性公园。5、功能定位：宗教朝拜、登山健身、惊险体验、避暑度假、野营休闲6、主要项目内容：南峰庙：南峰庙作为本片区的核心项目，考虑对其进行修复完善，并适当增加一些旅游设施，给附近居民和前来朝拜的游客提供一个良好的宗教朝拜环境。建筑面积为800㎡。登山健身步道：以项目地山林自然生态环境为背景，以户外休闲游憩为主要形式，整合提升现有登山游步道，将其打造成融交通通达、徒步观光、散步健身、生态教育和娱乐体验等多功能于一体的旅游道路。千年杜鹃王：针对游客对古树祈福的心理，为游客提供便利的祈福条件，整理好杜鹃周边场地，为游客提供红丝带、木牌等祈福用品。高山茶花园：以南峰山上的高山茶花园和众多的杜鹃花为基础，配以适当的休闲、游憩节点。形成一个以赏花为主要功能，休闲为主要游乐方式的生态休闲花园。建筑面积为200㎡。观景平台：在南峰山顶建设一处观景平台，平台采用玻璃铺就，伸出悬崖，在此观景的游客有一种惊险刺激的观景体验。玻璃栈道：南峰庙附近地势险要，观景位置好，可在此根据山体设计一条玻璃栈道，栈道采用钢化玻璃，给寻求刺激、挑战自我的游客一个挑战“天空之路”的机会。建筑面积为200㎡。野营酒店与配套：位于南峰山西南部区域，包括野营基地接待中心、汽车影院、露营帐篷、木屋营地、房车营地、树屋营地、营地休闲游憩场等。共有固定房间100间，临时床位200个。建筑面积为116100㎡。5.5.4、旅游配套设施区1、东门接待区主要包括：接待中心、博物馆、游客休闲中心、游客餐饮中心、游客医疗中心、管理房、员工宿舍、广场、停车场。2、中门接待区主要包括：旅游商品销售、广场、停车场。3、西门接待区主要包括：接待中心、旅游商品销售、广场、停车场。5.6、项目景观结构规划5.6.1、八大景观风貌区1、南峰山杜鹃王、茶花林（高山生态景观+冬季雪景）2、巴文化部落主题景观（民俗风情）3、杨家函影视外景场（影视文化游览+特色建筑）4、石林迷宫、寒冰洞与地下石林（经典地质景观）5、石林迷宫广场--水上石林——巴文化展示中心（夜游石林+水上石林+民俗风情）6、户外拓展区（经典天坑地质景观+惊险户外运动）7、野营谷（溪谷+野营体验）8、特色风情街（地上石街+特色休闲）5.6.2、种特色景观线1、玻璃栈道景观线——至南峰山顶的主通道2、竹径景观线——自石林迷宫至杨家凼的道路3、石径景观线——自石林迷宫至月老石；石林迷宫至将军石；杨家函至影视基地等三条通道4、水上景观线——穿越三叠水的水上栈道的游线5、地下溶洞石林特色线——自寒冰洞到黑水函的地下石林游线6、马道特色线——穿越远古部落的马帮游线5.6.3游线设计1、游览流向奥陶纪公园：中门入，中门、西门出；辅助流向设计为：东门进，中门和西门出；南峰山公园：眼镜湖入，野营谷出；影视外景基地：从奥陶纪公园中门入，经杨家函，奥陶纪公园东门出2、游程与距离针对旅行社团队的游线组织旅行社团队线路是最精华的、最经济的、最常规的线路，根据梳理贯通后的神灵寨游览线路，一般以1-2小时游为基准。中门太阳门巴人部落寒冰洞天坑月老岩三叠水迎宾石将军石地下溶洞户外拓展西门②针对散客的游线组织保留现有线路耗时、景观变化丰富的特点，按照3-4小时游的形成组织线路如下。东门太阳门将军石天坑月老岩西门时光穿越隧道巴人部落寒冰洞户外活动金牛瀑布徒步探险的游线组织根据散客爱好者求新、求奇、求险、求完整穿越的特征，设计徒步探险线路，5-6小时。西门天坑将军石巴人部落杨家凼东门金牛瀑布寒冰洞石林迷宫户外拓展远古文化影视城④电瓶车观光线游程1.2~1.8公里，平均10分钟西门cs战场户外拓展基地三叠水户外基地户外游憩场叠水广场太阳门根据以上主游线与辅助游线，整体体验游程可控制在2—8小时左右，也即是可实现半日游与一日游。3、游览方式步游为主，骑马、电瓶车为辅，北门至景区保留抬轿子的服务。5.7、服务设施规划5.7.1、旅游服务点1、旅游服务中心：东门、中门和西门2、旅游服务点：石林迷宫：夜石林游览服务节点。寒冰洞：将寒冰洞口作为地下石林出入口，增加休闲设施。迎宾石：一处服务点，布局商业设施与休闲设施，可提供游客休憩消费活动。将军石：增加休闲设施，布局商业设施与休闲设施，可提供游客休憩消费活动。眼镜湖商业街：特色商业带（含商品与小吃服务），形成连续的带状休闲区。巴人部落休闲区：为在此观看或参与巴人文化活动的游客提供商业配套服务。东门广场：结合游客接待中心的建设，以与广场的改扩建，提供为文化展览、大型活动的场所。营地活动区：随着游客规模扩张后的重点发展区域，主要为游客提供汽车营地、木屋营地、帐篷区、汽车影院等功能。南峰山山茶园区：特色服务点，为游客登高后的休憩，品茶等提供服务。拓展运动区：户外拓展运动与烧烤休憩场。西门停车场旁：此处有良好的景观，为游客提供别致的服务。5.7.2、标识系统1、解说性标识系统规划解说性标识系统设置于地理地貌特殊的地点以与，由专业人员编写解说词。包括三类：景区宣传栏：对规划区内各项旅游活动进行介绍解说，使游客在进入景区前对游览区域和有关游憩项目有初步的了解，2块。科普解说牌：对地质景观进行科普知识解说，按国家地质公园管理规定，不少于40块。景点解说牌：向游客介绍景点的内涵、特点等内容，在八个景区组团基础上以每组团2~3块计算，大约20~30块2、指示性标识系统规划在景区入口、道路交叉口、较长路段的中段设置指示性标识牌。包括有：入口标识：提醒人们已进入景区。道路指示标识：用于乘客了解自己所在的位置、距离观景设施以与服务地点的路程。道路引领标识：引领游客，以免出现不辨方位的局面。3、警示性标识系统规划在道路狭窄处、观景台、滨水区、地质危险区等容易出现事故的位置设置警示性标识系统。警示性标识：设立危险路段标识，以保证安全。明示标识：向游客说明景区管理制度、相关法规、处罚要求等。限制标识：设立在严禁进入的保护区范围。5.7.3、环卫设施现状厕所分布较为零散，单体规模小，与人流集中区域搭配不尽合理；垃圾搜集设施形象与石林风貌不协调，不易被人注意，沿线布局数量不够。1、独立式公厕在旅游高峰期间，根据游客人流停留的实际情况，可考虑布置1－2座临时可移动厕所，解决应急需要。2、垃圾搜集设施垃圾箱：布局在人流集中区与主要道路交通沿线，全园统计垃圾箱计65处。垃圾中转站：3处，分别位于南门、北门与小西门，方便垃圾集中处置与转运。

第六章项目整合推广6.1、售楼中心在房地产开始进入品质竞争的年代。销售中心的设计风格以与内部装修品质直接影响了客户对项目未来的展望和期许。对客户是否投资本项目具有决定性的要素之一。建议将奥陶纪文化、远古文化完全融入于销售中心的设计中，打造一个典雅，脱俗的氛围。以烘托休闲的度假意境。6.2、沙盘与3D宣传片销售中心可用下沉式的区域沙盘与至少6-10平米的规划沙盘，来展示项目宏大与新颖的前景。3D宣传片用10分钟左右的时间让客户用眼睛和想象空间来憧憬项目的前景未来。同时可以制作项目自己的月刊，记录集团以与本项目一路来的发展6.3、样板间样板间的位置最好设置在售楼处二楼。在客户从一楼至二楼的动线上可以放置一些安吉竹文化和各级领导与企业亲密接触的照片，体现三特的实力与文化。样板间内部设计要体现奢华与智能理念，多采用玻璃等可光反射的材料，一方面可以增加内部的明亮度，另一方面可以增加内部的空间感6.4、推介会距离四川、贵州、湖北、等地均在3小时车程之内，且作为超大型山水奥陶纪远古休闲度假项目，需要在拥有购买力的一线与省会城市举行产品推介会，与当地的一些主流媒体的交流与推广。产品推介会的好处：1、品牌与项目推广与输出作用（可与当地政府联合召开）2、可以迅速打开福开莱在当地销售点的前期客户约谈的推进工作。6.5、微博营销可以在推介会后成立微博营销的小团队或与广告公司合作，在微博这个受众性强的推广媒体下进一步打造品牌与推广。微博还可以第一时间接受到客户的反馈意见与建议，有利于掌握一线的消息源。微博营销还可以树立企业的正面形象。6.6、短信平台短信平台主要用于初期和中期客户的维护工作与对于老客户发布新的销售政策等。1、客户生日祝贺。2、项目间断性的优惠活动。3、可以约老客户带新客户进行一些体验式活动。4、可以用比较正规的方式提醒客户付款、办理各种手续等。6.7、事件营销事件营销是近年来国内外十分流行的一种公共传播与市场推广手段集新闻效应、广告效应、公共关系、形象传播、客户关系于一体，并为新产品推介、品牌展示创造机会，建立品牌识别和品牌定位，形成一种快速提升品牌知名度与美誉度的营销手段。项目可以通过一些重大工程的开工、奠基仪式等方式适当制造事件营销。事件营销是作为锦上添花的最佳工具。

第七章环保与各项设施设备7.1、环保措施7.1.1环保目标1、水环境目标规划区内地表水体执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅱ类标准。类别执行标准溪流地表水Ⅱ类水塘地表水Ⅱ类2、大气环境和噪声控制目标规划区环境空气质量执行《环境空气质量标准》（GB3095-2012）中的一级标准，声环境质量执行《声环境质量标准》（GB3096-2008）的1类区标准。大气环境执行标准一级声环境执行标准（昼/夜dB）1类（55/45）3、固体废弃物处理目标规划要求区内固体废物得到综合利用与无害化处理，实现集中处置。规划近期生活垃圾无害化处理率达到80%以上，远期达到100%。类别近期远期固体废弃物处理率80%100%生活垃圾无害化处理率80%100%7.1.2环保分区为了实现旅游区生态、人文、历史的可持续发展，使生态资源保护与旅游开发相协调，基于生态敏感性评价将旅游区进行生态保护区划，将旅游区分为一级生态保护区、二级生态保护区、三级生态保护区。1、一级生态保护区——生态保育区主要分布在石林迷宫、将军石、寒冰洞一带，以与南峰山一带石林资源、山体森林资源丰富，具有重要景观资源的区域，具有较高的生态敏感性，属于不宜建设用地。在该区域内，该区域内需注重对森林资源和景观资源的保护，维护区内的生物多样性，禁止进行有损自然生态的开发建设活动。2、二级生态保护区——生态缓冲区主要分布在南峰山后门和太阳门一带的缓冲区，该区坡度较缓、敏感性一般的区域。在该区域内可以做融于自然的低强度景观建设，其生态功能主要是作为场地的缓冲区。一是控制水土流失，减少泥沙进入水体；二是控制面源污染，达到保护和改善水质的目的；三是构成一定的自然风景线，美化区域生态景观，改善生态系统的物质循环。3、三级生态保护区——生态重建区主要分布在东门、中门、西门等处，该区生态敏感性较低或者不敏感，其生态服务功能较低、景观价值较小、植被密度较低、地势较为平坦，人工建设对区域的生态环境影响较小，可作为旅游区的主要开发建设区域，可根据规划设置与旅游区性质、容量一致的各项旅游接待服务设施，可以有序生产、经营、管理旅游服务设施；保证各项建设不对环境造成破坏且与周边环境相协调。7.1.3环保的具体措施1、地形地貌保护尊重场地地形，不破坏原始地貌。用地布局上，主要考虑现状缓坡状的地形，依山就势，对坡坎地不做改动；设施设计上，尽量采用小尺度，不形成大规模设施群；道路设计上，通车道路走向利用等高线以求得与自然相融合，步行道设计采用软质景观与硬质景观相结合的方式，减少对地形地貌的破坏。2、水体保护水是场地最脆弱的环境因子。水资源利用上，以“自然净化”、“自然排放”等生态工程的关键技术进行综合设计，实现雨水资源化利用；水体净化上，采用雨污分流，处理回收利用“中水”，可引入水生植物，营造生物栖息环境，防止水体富营养化。3、土壤保护场地主要通过恢复森林植被来固土与培育土壤生产力，局部坡坎上可利用植被覆盖，如爬山虎、常春藤等常绿攀援植物，予以垂直绿化，形成良好的视觉景观效果；在各生态廊道两侧进行生态隔离并设立警告标识，减少对廊道外土地的践踏，以保证土壤的渗水性；在各活动场所增加废物管理收集设施，严禁乱抛乱扔，减少对土壤和地下水的污染。旅游开发建设可能对植被造成了一定程度的破坏，形成了裸露边坡，容易产生水土流失。因此需采取工程措施，对边坡进行工程防护和生态绿化重塑，以防止水土流失。4、大气的保护场地大气污染主要来自汽车尾气排放和开发建设产生的悬浮颗粒，一方面限制机动车进入，改用人力车或电力车，道路两侧密植树林；另一方面，尽量使用清洁能源，同时场地外围和各功能区设置生态缓冲带，吸附大气中的悬浮颗粒和有害气体。5、植被的修复植被是大地的保护衣，易受当地土壤和岩体的影响，一旦破坏，对当地生态环境影响很大。因此需采取各种措施来保护和修复当地植被，包括严禁对原有森林进行乱砍乱伐，林木间伐予以严格控制；绿化生态修复以当地植被构成为主的乡土植物群落恢复为目的，早期形成速生树种的落叶树与远期形成景观的常绿树按一定比例搭配。对旅游区进行全面管护，护林防火、护山营林等措施，营造生态防火林带；加强对游客保护古树与珍稀树种的宣传教育，增强游客自觉保护生物多样性的意识7.2、设施设备7.2.1、给排水工程说明（1）给水工程1、供水要求规划区除依托石林镇市政供水系统外，还需充分挖掘自身的水资源潜力，解决供水需要。非生活用水原则上应由规划区内的自然和人工水体解决，对污水集中处理后的尾水进行深度处理再生回用；通过景观水体、地下池调蓄汛期雨水。再生水与雨水可用于杂用水，从而在一定程度上缓解供水压力。规划地下水不作为主要集中供水水源，作为规划区后背水源。应严格控制地下水的开采，严禁过量。2、给水设施与管网布置规划分为两套供水系统：在木寨附近建设一座小型净水站，供水规模为200立方米/日。其他各分区均利用石林镇市政供水系统进行供水。规划给水管网采用环状结合枝状的布置形式，在各个组团的集中用水点附近高地设置高位水池，保证生活供水和消防用水。给水管道沿道路边缘1.5米布置，给水管道最小覆土不宜小于0.70米，负责应采取相应措施；与其它管线交叉时，应考虑其垂直净距的要求。给水管道管材推荐使用非金属PE管。给水设施与管道的具体布置详见《给水规划图》。（2）排水工程1、排水体制为保护环境，规划区排水体制采取雨污分流制。2、污水量预测污水规模通常按平均日确定。由最大日用水量折算成平均日用水量，按用水的日变化系数转换。小城市给水的日变化系数Kd=1.4～1.8，本次规划取1.5。根据规划区的用地性质，确定综合生活污水排放系数为0.8。考虑未预见因素，污水系统考虑一定的预留量，取10%。污水量计算公式：污水量＝（最高日用水量/1.5×0.8×1.1则规划区平均日污水量为2830立方米/日。3、污水设施与管网布置鉴于规划区的地形较为复杂，排污点分散，为避免污水系统过于复杂而增加大量投资和运行费用，规划确定污水处理采用集中与分散相结合的原则，污水由污水管网根据地形分片汇集，全部采用重力流。合理选址污水集中处理站，使更多的污水能借重力汇集到污水处理站。污水处理站采用二级生物处理工艺。鉴于规划区水资源分布不均的现状，应大力推行净化污水的资源利用。将处理后的水经消毒用于景观补充用水、绿化、浇洒道路、冲厕、消防，达到中水回用，建设生态景区，节约管理成本。根据规划区的地形条件划分排水分区，将污水分成六个片区经管道收集后汇集于各片区的污水处理站集中处理。规划设集中污水处理站6座，其中影视主题体验区2座，分别为1#、2#污水处理站，东门地块1座为3#污水处理站，中门地块1座为4#污水处理站，西门地块1座为5#污水处理站，南峰山生态游览区1座为6#污水处理站。1～6#污水处理站规模分别为50立方米/日，50立方米/日，1640立方米/日，350立方米/日，300立方米/日和465立方米/日。规划区配套的公厕宜全部采用生态环保公厕。污水处理站和生态公厕处理后的污泥经适当堆肥处理后可作为绿化肥料使用。污水管道管材推荐采用HDPE双壁波纹管。污水处理设施与管道布置详见《污水雨水规划图》。（3）雨水设施与管网布置规划在建筑密集处沿道路顺坡布置雨水暗管，采用分散和就近排放的方式，尽快将雨水导入附近水体，避免过分集中汇流，从而保证居民的正常生活。规划在游览道路和建筑较为分散的地区，沿道路布置排水明沟，就近排入规划区内的雨水冲沟。其余地区的雨水沿地势散排。雨水暗管的最小覆土不宜小于0.70米，否则应采取相应措施。与其它管线交叉时，应考虑其垂直净距的要求。雨水管网的布置详见《污水雨水规划图》。7.2.2电力工程说明（1）电力工程规划从石林镇的高压变电站接出10KV线路1条，在西门地块内设置1#开闭所，东门地块的游客接待中心设置2#开闭所、陶然雅舍设置3#开闭所，南峰山生态游览区内设置4#开闭所，开闭所结合公建或在绿地内采用户内式设置。在规划区各分区组团负荷中心设配电房1座。配电房位置与变压器容量详见《电力电信规划图》。10KV出现采用电缆沟敷设方式。10KV配电线路供电半径一般不超过6公里，低压380/220V配电线路供电半径原则上不宜超过300米。照明电源应从用电负荷中心的配电房出线，统一管理。照明电源电压均采用220V，灯具以配电子镇流器的高效节能灯为主。各组团道路采用地灯、投光灯等不同灯具，满足照明度与环境要求。路灯电缆沿路埋地暗敷。规划区内要求规划的10KV变配电设施全部进入室内，采用公用配电房，以利自动化管理。同一走向的中、低压电力线路要求同沟敷设。电力线路的具体布置详见《电力电信规划图》。（2）电信工程规划1、市话预测规划区住宅按照1线对/户，公建按照1线对/50平方米的标准，则规划区新增市话量约为836部。各分区市话量预测结果如下表所示：表7.1各分区市话量计算表分区名称建筑类型建筑面积户数电信指标市话量（平方米）（户）（线对）旅游配套服务设施区东门地块合计200中门地块合计26西门地块合计50南峰山生态游览区合计100影视主题休闲区接待12000——0.02线对/平方米240苗寨2000——0.02线对/平方米40木寨2000——0.02线对/平方米40石寨2000——0.02线对/平方米40合计360奥陶纪地质观光区服务设施5000——0.02线对/平方米100合计1002、规划布置根据电信用户预测结果，规划设置电信模块局4处，每处电信模块局建筑面积30～50平方米，设置在建筑物首层或单独设置。电信进线从石林镇的市政管线引入。随着经济和技术条件的成熟，应建设以光交叉连接技术为核心的高速、灵活、可靠的覆盖全区的智能化传输网络，逐步实现点到点的全光传输网。建设以ATM/IP网为核心的宽带多媒体通信网，为各类用户提供多种信息服务。进一步完善广播电视网和有限电视网，不断进行扩容改造和技术更新，尽快实现联网运行和双向传输。在各分区中的宾馆或服务中心内设置邮政服务点，开展邮政代办业务。规划区内各类通信（电信、移动通信、广播电视等）电缆与通信管道同沟埋设。规划电信线路采用管道敷设，全部埋入地下。管道沿道路一般布置在道路西侧和北侧人行道下，与电力电缆异侧，电信宜采用迂回路由，构成环形网路，以增加配线的灵活性和可靠性。电信管网的具体布置详见《电力电信规划图》。3、管线综合规划本次管线工程规划包括：给水、污水、雨水、电力、电信（含有线电视）等管线工程。在给水、排水、电力、电信等单项工程设计的基础上进行管线综合，协调、安排各种管线的建设，以利今后的施工和管理。各种地下工程管线从道路红线向道路中心线方向平行布置，应尽可能将管线布置在人行道和非机动车道下。原则上规划电力电缆沟、污水管设于道路低边侧，给水管、电信管道设于道路高边侧。规划区内电力电缆沟、电信排管覆土最浅，其次为给水管，埋深为0.8米左右，雨水管埋深大于1.5米，污水管埋深在2.0米左右。在车行道下管线的最小覆土深度为0.75米，并满足相关技术规范要求。各种工程管线在交叉出现矛盾时应遵循小管让大管，压力流管让重力流管，可弯曲管让不可弯曲管等原则进行调整。应根据各类管线的不同特性和设置要求综合布置各类管线，应考虑不影响建筑物安全和防止管线受腐蚀、沉陷、震动与重压。管线相互间最小水平净距与最小垂直净、各种管线与构筑物或建筑物之间的最小水平距离、地下管线与绿化树间的最小水平净距应符合相关规范要求。各种管线竖向自地表向下排列的顺序宜为：电信管线、电力管线、给水管线、雨水排水管线、污水排水管线。7.2.3、通风、空调工程设计说明1、室外主要气象参数地区：重庆城市：宜昌夏季空调室外干球温度35.8℃夏季空调室外湿球温度28.1℃夏季通风室外干球温度31.5℃夏季室外平均风速1.7m/s夏季大气压力989.10hPa冬季空调室外干球温度-2℃冬季空调室外相对湿度73%冬季采暖室外干球温度8℃冬季室外平均风速2.6m/s冬季大气压力1010.0hPa2.室内夏季设计参数房间名称温度相对湿度新风量办公25℃60±5％30m3/h·人客房25℃60±5％30~50m3/h·人会议室25℃60±5％20~30m3/h·人商业、娱乐26℃60±5％25m3/h·人3、通风系统1．高低压配电间、发电机房与设备用房设置通风系统；2．卫生间、电梯机房设置通风系统；3.地下汽车库设置与排烟系统合用的通风系统；4.公共卫生间设机械通风系统，换气次数8～12次／小时；5.地下室水泵房通风换气次数:6次/小时；6.变配电房通风换气次数:8~15次/小时；7.地下车库通风换气次数:6次/小时；8.电梯机房通风换气次数:8~15次/小时；4、防排烟系统1.不符合自然排烟条件的消防楼梯间、消防楼间前室、消防电梯前室与合用前室，按照规范设正压送风系统。2.地下车库设置机械排风与消防排烟合用的通风系统，排烟量按6次／h设置；补风采用车道、风井等自然补风或采用机械补风，补风量大于排烟量的50%。3.长度超过20米的内走道或长度超过60米的有外窗的走道，均设机械排烟，其排烟量按走道与相连的最大的无窗房间的面积之和与60m³／h的乘积设计。4.面积超过100平方米的地上无窗房间（或区域）、可燃物较多的且多人停留的房间，均设置独立的机械排烟系统；排烟量按最大防烟分区面积与120m3/h的乘积设计，并保证每个系统排烟量不小于7200m3/h。5、自动控制、连锁保护1.直流变频多联机系统能根据末端负荷的变化自动调节供冷量。每个系统自带负荷调节和联锁保护。2.个房间末端空调机组能根据设定的温度、湿度自动调节送风量、循环水量的多少。主机根据末端负荷的变化而自动调节。循环水泵与主机之间实现开、停机联锁。3.消防联锁：所有防排烟风机均接受消防控制中心的直接控制。6、节能、环保1.集中式空调的能效比等级均为2级或以上，分体式空调COP值≥3.0；2.为减少噪声污染，各运行设备均采用高效率、低噪声类型产品。空调机房内壁贴25mm厚多孔橡塑吸音板，吸音系数不小于0.8；进出空气处理机房的送风管、回风管均设消声器，消声器构造与形式、风速、长度等根据空调机组噪声频段分布与其声功率级经详细计算确定。3.空调系统设置能量回收系统，排风在排出室外之前均进行二次能量回收。4.集中式空调采用环保冷媒。7、防腐与消声减振1.所有吊装设备均设减振吊架；2.座地式设备采用减振基础；3.机械通风系统送回风均设置相应的消声措施。4.直流变频多联机系统气液管采用铜管。第八章财务分析8.1、财务评价的原则、依据与参数8.1.1、财务评价的原则①本项目经济评价遵循以动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的基本原则。②本项目经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内成本均不考虑通货膨胀因素。③为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎性原则。8.1.2、财务评价的依据①《建设项目经济评价方法与参数》第三版；②《会计准则》、《企业会计制度》等相关法规条例；③国家和重庆市有关税、费征收政策。8.1.3、财务评价的参数由于建设投资所形成的固定资产的折旧期限为20年，设备的折旧期限为15年（残值率5%），因此项目计算期为15年。项目基准收益率为10%；企业所得税率为25%，营业税金与附加比例为销售收入的5.6%；提取盈余公积金比例为10%，在建设投资借款本金还完后开始计提。8.2、年游客量与营业收入估算8.2.1、游客规模预测（1）预测基础资料《重庆·万盛·黑山－石林风景名胜区奥陶纪景区策划方案》；《重庆·万盛·黑山—石林风景名胜区奥陶纪景区修建性详细规划》；《重庆市万盛区2010年度国民经济和社会发展统计公报》；④其它相关资料。（2）预测模型年游客量增长计算公式：Si=Sj十Sj×P式中：Si—计算年游客量Sj—上年游客量P—年游客量增长率日最高游客量计算公式(面积法)：C=(S／D)×GG=t／T式中：C—日游客量(人／日)S—景区可浏览面积(m2)D—每个游客应占有的合理面积(m2)G—周转率T—游完景区所需时间(h)t—景区每天开放时间，按每日10h计（3）年游客量预测根据对旅游客源分析与近年来游客统计资料等基础，参考国内外重点旅游区发展的动态曲线规律与数据，按旅游生命周期理论和游客平均增长率理论的原则，利用旅游地游客曲线分析技术，可以得出我国风景区在开放初期旅游人数增长较快，但随着基数增大，增长率会出现下降的一般规律。参考重庆市旅游规划的预测增速，预计项目建成营运后，奥陶纪景区游客量为：近期：第一年(2013年)，游客人数为10万人次；第二年(2014年)，景区与配套逐步完善，预计来园游客人数将增长为20万人次；中期：第五年(2017年)，景区与配套建设完成，交通条件改善，游客量将有一个明显的增加，预计游客人数增幅大于全市游客增幅，为48万人次。远期（9年以后)：因基数已较大，基于谨慎性考虑，假定游客量趋于稳定。年游客量达到饱和为80万人左右。年游客量详见表8.1。表8.1年游客量预测表客源年份游客总数（万人次）其中：团队人数（万人次）散客人数（万人次)增长率（%）2013年104602014年208121002015年351421752016年401624142017年4819.228.8202018年57.623.0434.56202019年69.1227.6541.47202020年82.9433.1849.76202021年802852﹣3.542022年80285202023年80285202024年80285202025年80285202026年7024.545.5﹣12.52027年7024.545.50（4）日最高游客量分析根据近年来重庆市与周边景区的游客量变化特点，可以看出游客量的高峰出现在每年的“五一”、“十一”和“春节”这三个黄金旅游周。由于最高游客量的直接计算比较困难且误差较大，需要很多的完善的统计资料，拟采用上述间接的景区面积法计算最高游客量。目前核心景区总面积3.1平方公里，根据景区内容，按照人均360平方米，日均开放8小时，人均旅游时间4小时来计算，环境容量为8611*2=17222人；同时考虑本景区可夜游的情况，按照白天容量的五分之一折算，夜游人数控制在3444人，总体游客容量控制为17222+3444=20666人。8.2.2营业收入估算本项目2013年重新开园后，景区的旅游环境将明显改观，游客数量和人均消费均将逐年上升，将带动景区旅游收入大幅增长。（1）门票收入本报告财务价格主要指市场现行销售价格，确定价格的基础来自三个方面：一是本项目区周边景区价格；二是国内类似项目区现行价格；三是重庆与万盛区旅游市场综合消费趋势价格评估。其中门票价格中团队按7折测算。（2）电瓶车收入奥陶纪项目电瓶车线路规划为自中门管理处——西门管理处——东门管理处——各游线终点，是景区内的主要交通工具，收费标准为电瓶车20元/人/次，电瓶车游客规模按购票游客总人数60%估算，年均电瓶车收入测算为690.13万元。（3）生态停车场收入停车场采取生态绿化设计，停车费按小车20元/车次，大车50元/车次收取，参照每年度估算的客流量，散客小车平均每车乘坐4人，团队大车平均每