物业招标文件的编制

某物业业主大会甲拟采用招标方式选择物业管理公司，物业管理公司乙拟参加投标。请回答以下问题。问题一：甲决定采用公开招标方式招标，其除了通过公共媒介发布招标公告外，还需要在其中发布招标公告的媒体有()。A、中国国家建设部网B、中国房地产业协会网C、中国住宅与房地产信息网D、中国物业管理协会网【答案】CD问题二：由于该项目规模较大，也比较复杂，投标人在获得招标文件后，招标人应统一安排投标人会议，称作()。A、评审会议B、资格审查会议C、标前会议D、招标人会议【答案】C1.《前期物业管理招投标管理暂行办法》第四条规定招标人采用邀请招标方式的，应当向（

）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出招标邀请书。

A.2

B.3

C.4

D.5

2.《中华人民共和国招标投标法》规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（

）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

A.7

B.15

C.30

D.10

3.（

）不是招标准备阶段的工作.

A.成立招标机构

B.编制招标文件

C.召开标前会议

D.确定标底

4.物业管理招标在定标阶段,评标委员会评审的主要内容不包括（

）.

A.资格评审

B.服务质量评审

C.报价及补充说明

D.主要服务方式与特殊服务5.招标投标活动的（

）原则首先要求招标活动的信息公开。

A.公开

B.公平

C.公正

D.诚实信用

6.（

）是指招标单位在预先规定的时间，将各投标单位的投标文件正式启封揭晓。

A.投标

B.开标

C.

评标

D.定标

7.（

）是招标工作的最高权力机构。

A.开发商

B.招标委员会

C.

招标代理机构

D.政府主管部门8.根据《招标投标法》，两个以上法人或者其他组织组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标是（

）。

A.联合投标

B.协商投标

C.合作投标

D.独立投标10.中标人确定后，招标人应（

）。

A.向中标人发出通知书，可不将中标结果通知未中标人，但须退还投标保证金或保函

B.向中标人发出通知书，同时将中标结果通知未中标人，但无须退还投标保证金或保函

C.向中标人发出通知书，可不将中标结果通知未中标人，也可不必退还投标保证金或保函

D.向中标人发出通知书，同时将中标结果通知所有未中标人，并向未中标人退还投标保证金

11.中标通知书（

）具有法律效力。

A.对招标人和投标人

B.只对招标人

C.只对投标人

D.对招标人和投标人均不12.招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者组织来投标，这种招标方式称为（

）。

A.公开招标

B.邀请招标

C.议标

D.定向招标

13.前期物业服务招标是由（

）负责，通过竟争择优选聘物业服务企业的一种方法。

A、物业开发商

B、业主

C、物业开发商或业主

D、房地产管理部门14.物业服务现行的招标方式中，适合小规模收益性物业的招标方式是（

）。

A、公开招标

B、邀请招标

C、协议招标

D、

B和C

9.物业服务合同都是由（）与物业管理企业签订的.A、业主大会B、业委会C、业主代表D、居委会12.业主更迭、业主大会及业主委员会的改选（

）物业服务合同的法律效力。

A、直接影响

B、都不影响

C、部分影响

D、削弱17、以下可以经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业的情况是（

）

A、投标人少于3个

B、

住宅规模较小的

C、投标人少于3个且住宅规模较小的

D、投标人少于3个或住宅规模较小的20、根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，前期物业管理招标人完成物业管理招标投标的时限应该是（

）以内。

Ａ.新建现售商品房项目在现售前６０天

Ｂ.新建现售商品房项目在现售前３０天

Ｃ.预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》之前３０天

Ｄ.非出售的新建物业项目在交付使用前３０天《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十九条通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。22.

物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（

）。

A.

③－②－①－④－⑤－⑥

B.

③－②－①－⑤－④－⑥

C.

②－③－①－④－⑤－⑥

D.

②－③－①－⑤－④－⑥

23.前期物业服务合同可以（

）但是，期限未满、业主委员与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

A、约定期限

B、不定期限

C、

定期二年

D、定期三年三、判断题（对的选T，错误的选F

共10分）

1.物业管理招投标包括开发商进行的前期物业管理的招投标和业主大会进行的选聘物业管理企业的招投标。（

）

2.投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以修改或补充已提交的投标文件。(

)

3.在招标人未授权的情况下，评标委员会可以决定中标人。（

）

4.物业管理企业应严格履行物业服务合同，为业主提供优质服务。（

）

5.投标人在编写投标书时，如原有格式不能表现投标意图，可以在原有格式的基础上进行修改。（

）

案例分析（一）业主拒付物业管理相关费用的理由是否成立？【简介】某小区的业主委员会自2006年起委托原告DM物业公司进行物业管理。2009年2月，新的业主委员会将合同延期至2010年11月底。自原告管理以来，被告朱某一直未缴付物业管理费和维修基金，亦拒付大楼电控门安装费，原告在多次催讨无效的情况下，诉请法院判令被告支付物业管理费及滞纳金，支付维修基金和电控门安装费。对此，被告朱某辩称，物业管理合同签定时，DM物业公司的法定代表人章某同时又是业主委员会的主任，故物业管理合同无效；维修基金未发生实际使用，故无权收取；电控门安装后始终开着，未达到安装目的，业主不应付费。【分析解答】本案经法院审理后，法院认为，原告的法定代表人担任业主委员会主任时与该业主委员会签订物业管理合同虽然不妥，但在当时并未违反禁止性规定，合同期满后，新选任的业主委员会认可该合同，故认定该合同有效。原告与被告之间形成了物业管理服务关系，原告有权依照《上海市居住物业管理条例》第五十四条的规定向被告收取物业管理服务费及相应的滞纳金。对于房屋维修基金及电控门安装费，应由业主委员会自行主张，原告无权主张这两笔费用。被告以物业管理不到位为由拒付物业管理费的依据不足。

应由谁来承担过错责任？【专案简介】某小区内5号楼因排污水管堵塞，污水从2楼203室的地漏中倒灌出来。因203室系业主新购住房，亦未装修，房屋内暂时无人居住，所以导致203室内大幅漫水，并从楼地面渗漏到底楼103室的屋顶，使得103室业主精心装修的室内屋顶严重受损。

此后，在现场疏通时，未发现任何人为的不当使用致使排污管堵塞，因无法确定责任者，103室业主气愤之余，将203室业主和物业公司诉至法院。案例分析（二）【分析解答】物业公司应经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护。在污水管正常使用的情况下发生的堵塞事件，说明物业公司对此共用设备疏于定期维护和保养，203室与103室业主的室内受损与物业公司未按规定履行管理服务义务有因果关系，因此，物业公司应承担事故的赔偿责任。而203室业主对该事的发生并无过错，不需承担赔偿责任。夏季来临，P小区的物业公司按规定打算清洗屋顶水箱，并向小区的业主委员会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开支。但业主委员会主任还是感到物业公司的收费太高，为节省开支，他决定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清洗水箱。物业公司得知后表示反对。双方各持己见，相持不下。案例分析（三）【分析解答】清洗水箱是物业管理共用设备管理服务的一项具体作业行为，物业管理服务合同中当事人应当约定下列服务事项：住宅公共部位、公用设备的使用管理、维修和更新。本案中业主委员会已将其物业的专业管理委托给物业公司，按规定不能违约另请民工来清洗水箱；再者，根据相关规定，水箱的清洗消毒人员应取得卫生行政部门核发的健康合格证，没有健康合格证的，不能清洗水箱。物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？【专案简介】某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反正一样要交钱，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。”案例分析（四）【分析解答】业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。“物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理。”本案中，保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起，但属因室内线路故障引起的停电事故，属于规定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后，应该在2小时内到达现场进行处理，24小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新费用，应由业主承担。【案情】某花园由A物业管理公司提供管理和服务，小区业主委员会成立之后，与该物业管理公司签订了物业管理合同，一年后，业主委员会出具评审报告，对物业管理公司一年内的工作给予了肯定性评价。但小区部分业主们认为，业主委员会并不能真正代表他们的利益。经过表决之后，选举出新一届业主委员会，新一届业主委员会决定与A物业管理公司提前解除合同，通过招标更换物业管理公司。2002年7月，经部分业主多次要求，政府有关部门同意某花园举行了物业管理招标，经由评标委员会评定，B物业管理公司中标。双方签订了物业管理合同，合同开始履行的时间为2002年8月1日。在B物业公司进驻住宅区时，A物业管理公司不同意撤出，双方对峙了数小时。最后，在小区业主委员会的请求和数百名业主的聚众压力下，当地政府和公安机关出面，安排B物业管理公司进入小区，A物业管理公司人员同时撤离。此后，A物业公司以业主委员会无权提前解除合同为由向仲裁委员会申请仲裁，要求继续履行合同并赔偿损失。案例分析（五）【仲裁判决】2003年3月21日，某仲裁委员会对该案作出终局裁决。仲裁认为，前届业主委员会的权利义务，应该由后届业主委员会承担；2001年度，小区业主委员会已经对申请人的工作作出了肯定性评价，说明申请人的物业管理工作已符合业主委员会的要求；另外，物业管理合同虽然具有近似委托性质，但并不等同于委托合同，作为业主委员会，不能以委托方名义单方随时解除合同。因此，裁决：A物业管理公司和某花园业主委员会自2002年4月1日起继续履行双方签订的《物业管理合同》；业主委员会及全体业主支付A物业管理公司自2002年8月1日之后的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算。第六章物业管理投标文件的编写【本章学习要点】

物业管理投标文件的含义；物业管理投标文件的主要内容；投标文件的编写技巧；编写投标文件的注意事项。【本章基本概念】

投标文件【本章导入案例】A公司Z物业管理项目成功投标文件编制借鉴1.一体化管理、个性化服务。2.智能化管理上，做到“二个到位”。3.治安管理上，做到“二防结合”。4.车辆管理上，做到合理调度、安全有序。5.合理测算物业管理费用。A公司的投标文件在投标中取得了最后的成功，物业管理方案在物业管理公司日常管理中也得到了充分的执行，业主的满意度逐年提高。

案例评析投标文件是物业服务企业参与投标竞争的重要凭证，是招标单位评标、议标和最后签约的主要参考依据，也是投标物业服务企业素质的综合反映和影响经济效益的重要因素。物业管理方案是投标文件的核心与关键。因此，投标企业除了应靠合理报价、先进技术和优质服务为其竞标成功打好基础外，还应学会针对目标物业编制投标文件。投标文件编制质量的优劣将直接影响投标竞争的成败。第一节物业管理投标文件的主要内容一、物业管理投标文件的含义物业管理投标文件是物业服务企业为取得目标物业的管理权，依据招标文件和相关法律法规，编制并递交给招标组织就目标物业服务的价格和其他责任承诺的应答文件。第一节物业管理投标文件的主要内容二、物业管理投标文件的主要内容封面正文投标致函附录技术标部分商务标部分第一节物业管理投标文件的主要内容二、物业管理投标文件的主要内容（一）封面标书的名称一般可以冠以“投标书”、“意见书”、“竞标方案”、“建议书”、“计划书”、“意向书”等。图6-1（一）封面第一节物业管理投标文件的主要内容二、物业管理投标文件的主要内容封面正文投标致函附录技术标部分商务标部分第一节物业管理投标文件的主要内容二、物业管理投标文件的主要内容（二）投标致函投标致函实际上就是投标者的正式报价信，其主要内容有：（7点）投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物业服务任务；自己的总报价金额投标者接受该物业整个合同委托服务的期限本投标如被接受，投标者愿意按招标文件规定金额提供履约保证金；第一节物业管理投标文件的主要内容二、物业管理投标文件的主要内容（二）投标致函投标者愿意提交投标保证金并在投标有效期不撤回标书本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力对招标者接受其他投标的理解××项目前期物业管理投标致函实例

第一节物业管理投标文件的主要内容二、物业管理投标文件的主要内容封面正文投标致函附录技术标部分商务标部分第一节物业管理投标文件的主要内容二、物业管理投标文件的主要内容（三）标书正文

通常物业管理标书项目主要有以下几项（14项）：

1．前言与企业简介（1）前言（2）物业服务企业概况和经历

第一节物业管理投标文件的主要内容二、物业管理投标文件的主要内容（三）标书正文

2.总体设想与承诺（1）对拟投标物业的认识（2）拟采取的管理方式与方法（3）提供的物业服务内容及功能（4）物业管理目标及指标承诺第一节物业管理投标文件的主要内容

2.总体设想与承诺（2）拟采取的管理方式与方法1）内部管理架构与机构设置2）企业运作机制和管理工作流程3）管理工作的控制方式4）信息反馈渠道2、拟采取的管理方式与方法（1）内部管理架构与机构设置组织机构管理体制总经理负责制董事会下三总师负责制董事会下的总经理负责制总经理负责制管理模式

该管理模式的特点是集指挥和职能于一人——总经理，命令统一，责权分明，指挥及时。它要求总经理的专业知识和各类技能以及个人品格素质都要高，这样才能领导好企业。三总师负责制管理模式

该管理模式特点是在董事会、总经理领导下，具体的指挥职能由三总师来分担，即由总经济师、总会计师、总工程师来分别领导和指挥各个职能部门。采用三总师负责制的管理模式通常是一些大型企业，而且所管理物业的量大、房产类型多。物业企业一般采用总经理负责制在总经理之下，组织架构通常包含：行政部：财务部工程部保安部清洁部业务部据新加坡一著名企业在中国的实践，物业管理企业机构设置主要应考虑以下四个方面：（2）企业运作机制和管理工作流程（3）管理工作的控制方式垂直控制方式矩阵式控制方式（4）信息反馈《物业管理概论》服务部主任组长组长组长组长维修部主任经理垂直控制

优点：领导能够集指挥与职能于一身，命令统一权，责分明，指挥及时。缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能，横向协调困难。适用：适用于业务量较小的小型物业管理企业。《物业管理概论》矩阵制项目部1项目部2项目部3职能机构1职能机构2职能机构3

总经理优点：加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；具有较强的机动性和实用性。缺点：机构人员较多，容易形成多头领导；部门之间关系复杂，协调工作量比较大。适用：规模较大、物业管理种类繁多、综合经营较强、专业服务较多的企业第一节物业管理投标文件的主要内容

2.总体设想与承诺（3）提供的物业服务内容及功能

1）开发设计、建设监理期间的管理顾问服务就物业管理难点有针对性地提出施工方面的建议。2）物业竣工验收前的管理顾问服务主要包括：制定员工培训计划，制定租约条款、管理制度和租用户手册，列出财务预算方案。3）住户入住阶段管理顾问服务主要包括：住户入住手续办理的管理服务，住户装修工程及物料运送的管理服务以及迁入与安全管理服务。4）日常管理运作阶段的管理服务主要包括：房屋建筑及其附属构筑物的管理，设备与设施的管理，保安与消防管理，环境、卫生与绿地管理，供暖管理，公众代办性质的服务等方面。第一节物业管理投标文件的主要内容2.总体设想与承诺（4）物业管理目标及指标承诺物业服务企业在投标书上明确指出物业管理的总体目标和服务目标，体现了企业对公司实力和提供的管理服务质量的信心，从而可以取得招标人的信赖。提供的物业服务内容及功能。管理指标通常由物业管理质量指标和经济效益指标两部分组成。第一节物业管理投标文件的主要内容3.管理人员的配备、培训及管理在标书中要说明物业服务企业在管理该物业时，将如何在各部门配备相应的管理人员，细述这些管理人员的数量、文化程度、工作经验、从业水平等情况。必要的情况下，可以详细记载管理处经理的个人简历。

4、管理人员的配备与培训第一节物业管理投标文件的主要内容

4.管理服务用房及其他物资装备配置方案

物质计划主要表现在人力、物力、财力上。在人力方面上，是否储备了足够的候补队员；在财力上，拟投入前期开办费以及增建改建项目的资金数额；在物力上，包括职工住宿和管理用房计划，交通工具、通信器材、管理用品、器械与工具、消防装备等计划与安排。

第一节物业管理投标文件的主要内容

5.档案的建立与管理物业档案资料是物业管理的重要资源。物业服务企业应本着“集中化、有序化、信息化、科学化”的管理原则，实行原始档案和计算机档案管理的双轨制、建立档案管理系统。

第一节物业管理投标文件的主要内容

6.服务经费的收支预算方案经费预算应在“综合管理、全面服务”的方针和“取之于民，用之于民”的原则下，根据物业的环境、绿化、管理设施要求与费用开支水平的不同，分层次收费。以各区域为独立核算单位，按实际开支预算，把各项服务费用与总的使用面积进行分摊来计算出服务费的标准。第一节物业管理投标文件的主要内容

7.规章制度物业管理的规章制度主要包括三大方面：一是公司内部管理制度；二是公众管理制度；三是物业辖区综合管理规则。公司内部管理制度包括：决策和领导制度、职能制度、岗位制度、内部管理运作制度以及考核和奖罚等制度。公众管理制度主要包括业主公约、业主管理委员会章程、住户手册等制度。物业辖区综合管理规则包括以下几方面：房屋管理规则、装修施工管理规则、市政公用设施管理规则、环境卫生管理规则、绿化管理规则、门禁出入管理规则、车辆交通管理规则。

第一节物业管理投标文件的主要内容

8.便民服务物业服务企业在微观上需针对不同年龄，不同职业，不同文化层次，不同需求的产权人和使用人，提供综合服务，传递咨询信息，加强情感交流，营造温馨氛围。物业服务企业在投标文件中要详细列出本公司能够提供有偿和无偿服务项目的内容。

9.社区文化服务方案投标书要把物业服务企业如何组织开展社区文化活动，以及社区文化活动的主要内容、举办社区文化活动的有关计划等加以介绍。

第一节物业管理投标文件的主要内容

10.物业管理的整治方案物业服务企业可根据拟管物业的实际情况给出对物业整治的方案和对策。

11.物业维修养护计划和实施方案投标文件应结合物业本身的特点除重点说明“维护基金的建立与增值情况”，主要从公共设施的维修养护、房屋维修管理和房屋设备的养护和维修三部分分别叙述投标企业在日常和定期维修养护方面的计划及实施方案。第一节物业管理投标文件的主要内容

12.智能化系统的管理与维护

（1）智能化