京津冀非保税 A级物流地产 市场概况 季度报告- 2024年第二季度- 仲量联行

JLLValueandRiskAdvisoryA级物流地产SEEA,RIGHTER向光而为WAYJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverviewJJJ2JJJMacroeconomicOverviewJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview北京河北天津JJJ在中国总GDP中的份额，2024年第⼆季度8.3%wJJJ在中国总⼈⼝中的份额，2023年JJJ在中国进出⼝JJJ在中国总体中的份额2024年第⼆季度零售销售来源：国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询部3JJJMacroeconomicOverviewJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverviewJJJ的整体经济在2024年第⼆季度表现稳定年度同⽐名义增⻓年度同⽐名义增⻓2024年第⼆季度w与2023年第⼆季度增⻓wJJJ的国内⽣产总值，2019年第2季度⾄2024年（⼗亿⼈⺠币）Q1第⼆季第三季第四季来源：国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询4JJJMacroeconomicOverviewJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverviewJJJ的零售销售持续恢复年度名义增⻓,年度名义增⻓,2024年第⼆季度与2023年第⼆季度增⻓w与2023年上半年增⻓wJJJ的零售销售额，2019年-2024年第⼆季度（千亿⼈⺠币）7,7807,582第⼀季第⼆季第三季第四季来源：国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询5JJJMacroeconomicOverviewJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverviewJJJ的第⼆产业开始恢复2024年第⼆季度与2023年第⼆季度相⽐的增⻓4与2023年上半年相⽐的增⻓4JJJ第⼆产业增加值，2019年Q2-2024年（⼗亿⼈⺠币）m第1季第2季w来源：国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询6JJJMacroeconomicOverviewJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverviewJJJ的货运量增⻓年度名义增⻓,年度名义增⻓,2024年第⼆季度与2023年第⼆季度增⻓w与2023年上半年增⻓wJJJ的公路和⽔路货运总量，2019年Q2-2024年（百万吨）m第⼀季第⼆季w第三季w第四季来源：国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询7JJJMacroeconomicOverviewJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview各省/直辖市的关键指标北京在JJJ总GDP中的份额北京在JJJ进⼝中的份额和出⼝额698(-0.3%) 249(-2.1%)2,151(+5.0%)2,151(+5.0%) GDP（十亿元人民币）及同比实际增长进出口总额（十亿元人民币）及同比名义增长零售额（十亿元人民GDP（十亿元人民币）及同比实际增长来源：国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询8JJJMacroeconomicOverviewJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverviewJJJ地区的总体⼈⼝吸引⼒ >净流⼊JJJ地区省际迁移模式与全国⼤多数地区相⽐，JJJ城市群显⽰出净⼈⼝流⼊,只有少数省市出现净⼈⼝流出。JJJ地区省际迁移模式许多⼈正在离开JJJ地区，主要前往东南沿海地区，如⻓江三⻆洲和珠江三⻆洲，这表明过去⼗年来JJJ城市群的经济发展⾯临挑战，吸引⼒减弱。来源:国家和地⽅统计局，仲量联⾏价值与⻛险咨询9JJJMacroeconomicOverviewJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview进⼀步削弱北京北京保定天津保定天津廊坊廊坊卫星城市TIer-3城市TIer-1城市卫星城市TIer-3城市2023年人口规模（百万）及同比变化率2023年零售额（亿元人民币）及同比名义变化率长三角成渝地区南京合肥上海嘉兴杭州长三角成渝地区南京合肥上海嘉兴杭州绍兴苏州宁波成都重庆南通珠三角肇庆佛⼭口_东莞深圳惠州2023年⼈⼝（百万）2023年零售销售（⼗亿⼈⺠币）[28.00,35.00)[1,200,2,000)[21.00,28.00)[0.00,7.00)来源：国家及地⽅统计局，JLL价值与⻛险咨询10JJJMacroeconomicOverviewJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverviewJJJ’s11ThescopeofstudyofthissectioncoverskeylogisticsmarketsinJJJ,namelyBeijing,Tianjin,LangfangandBaoding.JJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview股票分配天津占据JJJ现有物流⾯积的50%以上[5.00,12.00][2.00,5.00)[1.00,2.00)[2.00,5.00)[1.00,2.00)[0.00,1.00)⾮结合A级物流库存楼⾯积（百万平⽅⽶）来源：JLL价值与⻛险咨询百万平方米百万平方米12YRD’sLogisticsMarketJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverviewJJJ的整体租⾦在第⼆季度注册了环⽐下降[1.50,2.50][1.50,2.50][0.00,1.00)天津天津平均租⾦（⼈⺠币/平⽅⽶/天）及环⽐变动，2024年第⼆季度JJJ第⼆季度整体租⾦⽔平环⽐下降3.9%来源：JLL价值与⻛险咨询13YRD’sLogisticsMarketJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview⼀半的关键JJJ市场在第⼆季度登记了环⽐增⻓[90.0%,100.0%][80.0%,90.0%)[70.0%,80.0%)[0.0%,70.0%)[80.0%,90.0%)[70.0%,80.0%)[0.0%,70.0%)点2024年第⼆季度平均⼊住率和季度环⽐变化JJJ的整体⼊住率在第⼆季度保持不变来源：JLL价值与⻛险咨询14YRD’sLogisticsMarket城市JJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview物流市场关键交易名称位置资产数量建筑面积交易金额(卖方买方资本化率投资组合3物流园江⻔，西安6ESR物流组合6个物流园交易6ESR德邦物流投资组合4个物流园区交易厦⻔，⻘岛4德邦投资⻓三⻆⾼质量物流产业资产组合YRD⽆境外知名开发公司苏州股份1可租赁⾯积NWSESR‒GIC主要物流和⼯业组合南京,⽆锡沈阳,天津9ESRGIC/ESRJVSCCapital‒摩根斯坦利投资组合南通,太仓3SCCapital摩根斯坦利物流投资组合成都，武汉6古德曼东百‒联动物流组合常熟，嘉兴3东百集团链接来源：JLL价值与⻛险咨询15JJJ’sLogisticsMarketJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview北京和廊坊⾮保税等级⼦市场，2024年第⼆季度⾮保税A级库存（百万平⽅⽶）平均租⾦（⼈⺠币/平⽅⽶/天）顺义平谷顺义顺义[1.00,5.00][1.00,5.00].[0.50,1.00)[0.00,0.50)房山[2.10,2.50][0.00,1.50)平均占⽤率房山●●[90.0%,100.0%]●[80.0%,90.0%).[70.0%,80.0%)[0.0%,70.0%)大兴顺义大兴通州.廊坊平谷通州.廊坊来源：JLL价值与⻛险咨询16JJJ’sLogisticsMarketJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview廊坊⾮保税A级物流⼆级市场，2024年第⼆季度⾮保税A级库存（百万平⽅⽶）平均租⾦（⼈⺠币/平⽅⽶/天）广阳安次固安安次●[0.00,0.50)[1.20,1.50]●[1.00,1.20)●[0.80,1.00)[0.00,0.80)平均⼊住率三河三河广阳固安安次.[1.00,2.00][0.50,1.00)[90.0%，100.0%][80.0%，90.0%)[70.0%，80.0%)[0.0%，70.0%)来源：JLL价值与⻛险咨询17JJJ’sLogisticsMarketJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview天津⾮保税A级物流⼦市场，2024年第⼆季度⾮保税A级库存（百万平⽅⽶）平均租⾦（⼈⺠币/平⽅⽶/天）北辰北辰津南[1.00,5.00][0.50,1.00)[0.00,0.50)武清北辰[0.80,1.00)[0.00,0.80)平均⼊住率武清北辰[90.0%,100.0%][80.0%,90.0%)[70.0%,80.0%)[0.0%,70.0%)宝坻宁河东丽西青.滨海西青津南宝坻宁河东丽西青.滨海西青津南来源：JLL价值与⻛险咨询18JJJ’sLogisticsMarketJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview保定⾮保税A级物流⼆级市场，2024年第⼆季度⾮保税A级库存（百万平⽅⽶）[1.00,2.00][0.50,1.00)[0.00,0.50)徐水平均租⾦（⼈⺠币/平⽅⽶/天）平均出租率涿州.涿州.徐水..徐水●[1.20,1.50].[0.80,1.00)●[1.00,1.20)[0.00,0.80)●[90.0%,100.0%].[70.0%,80.0%)●[80.0%,90.0%)[0.0%,70.0%)来源:JLL价值与⻛险顾问19JJJ’sLogisticsMarketJJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview1•JJJ的整体经济继续相对稳定，2024年第⼆季度复苏，H1GDP增⻓与全国平均⽔平紧密对⻬。该地区在全国总零售额中的份额与上⼀季度相⽐显著增加，增速明显⾼于全国平均⽔平。•JJJ的第⼆产业在第⼆季度显⽰出复苏迹象，该地区第⼆产业的增加值增⻓率在所有三个省级⾏政区域中都超过了4%。此外，JJJ在外贸领域也出现了显著的复苏，尤其是在河北省，进出⼝总额的增⻓率在上半年达到了15.8%，⽐同期全国平均⽔平⾼出近10个百分点。•JJJ的社会消费品零售总额在上半年同⽐增⻓了5.2%，显著⾼于全国平均⽔平，表明该地区消费者需求持续复苏。然⽽，值得注意的是，这样⾼的增⻓率部分是由于去年同期基数较低，与2019年同期相⽐，年均增⻓率仅为1.3%，显⽰出消费市场的复苏并未达到预期。•此外，JJJ地区物流房地产的新供应规模继续从上个季度下降，⽽净吸纳量显⽰出显着反弹，缩⼩了新供应和净吸纳量之间的差距。•JJJ的平均租⾦在2024年第⼆季度连续第九个季度下降，该地区整体市场租⾦⽔平下降了3.9%⾄1.13元/平⽅⽶/天。这种租⾦下降表明租⾦⽔平的下⾏趋势正在蔓延到整个地区。•由于新增供应继续放缓且需求相对稳定，JJJ的整体⼊住率与上⼀季度相⽐在第⼆季度保持稳定，但保持在相对较低的⽔平，为68.2%。这表明尽管该地区最近在租赁压⼒⽅⾯略有缓解，但这种压⼒仍然处于较⾼⽔平。•2024年第⼆季度，中国的物流地产租赁市场继续⾯临下⾏趋势的⻛险。在这样的市场环境下，投资者对中国物流地产的整盘投资保持谨慎，季度内中国物流地产投资市场没有记录到显著的整盘交易。在这种情况下，JJJ的投资市场在第⼆季度也保持沉寂。•鉴于JJJ地区物流房地产租赁市场近况，市场持续⾯临来⾃新供应交付和滞后需求的挑战。投资者可能会继续采取观望态度，直到市场达到平衡点。JJJNon-bondedGradeALogisticsRealEstateMarketOverview主要作者SigridZhouHansHan主任sigrid.zhou@jll.c⾼级分析师hans.han@IanXu⾼级分析师ian.xu@a业务联系⼤中华区SylviaLauGeorgeXiong董事总经理价值和⻛险咨询负责⼈价值和⻛险咨询⼤中华区sylvia.lau@jianping.xiong@华西地区华北JamesLiangEchoLi⾼级总监james.liang⾼级总监echo.li@@GBA华东WendyChanArnoldGao增⻓总监wendy.chan⾼级总监arnold.gao@@华南地区TracySong⾼级总监tracy.song@仲量联⾏⼤中华区办公室北京杭州沈阳⾹港8楼中国⼈寿⾦融中⼼朝阳区振智路23号北京市100026成都29/F成都国际⾦融⼴场洪兴路三段1号四川省成都市610021重庆45/F重庆环球⾦融中⼼渝中区⺠族路188号重庆400010⼴州CTF⾦融中⼼珠江东路6号⼴州珠江新城,天河区⼴东省⼴州市510623802单元杭州来福⼠⼴场T2新业路228号沈城区浙江省杭州市31000