房地产 -福州长乐2021拍-1号航城地块投资建议书

福建大区福州＆环福州2021年4月附件：决策意见表内部资料注意保密22项目规划指标总览单位：m2地下停车位目标地块现状：地块内部为金林来纺织厂（已停用，现作为仓库使用）项目关键信息总览--间-奏---成本&利润要素单方可售成本&利润要素统计表（单位：00项目双赢总览（净利润率19.36%，楼板价9,102元/m2）52,1292,883净利润额9,765一类标准18,666现金流回正时间2021/5/11不含融资19,010双赢金额1,37683%合作共赢对价/土地款支付时间----放款金额----累计签约额累计回款额1.项目基本信息2.市场与竞品分析3.客户及产品定位4.规划预案及定价5.经济测算与双赢关键动作6.投资建议福州市长乐区项目信息福州市长乐区项目信息花满墅花满墅20212021拍-1号地块地块位于长乐老城区，周边路网发达，配套1.2项目四至与航拍（2021拍-1号）北西东西东翡丽府南翡丽府养老院养老院规划路2021拍-1号2021拍-1号地块内部为金林来纺织厂（已停用，现作为仓库使用）1.2项目四至与航拍（2021拍-1号）地块周边交通便捷度、通达度好：地块周边交通便捷度、通达度好：该地块位于长乐老城区中心，紧邻主干道会堂路，便捷通达长乐各处；城市意象较好：周边多为老项目，人流量大，城市界面好。翡丽府翡丽府下朱村下朱村酒店酒店游泳馆文峰花园游泳馆文峰花园长山湖长山湖下洞江下洞江2.1出让及规划条件：2021拍-1号2.1出让及规划条件6.竞得人付款期限分三期（比例为50%、30%、20%），支付金额第一笔竞买保证金-第二笔地价款支付地价款*50%-保证金合同签订之日起30日内支付至50%第三笔地价款支付地价款*30%合同签订之日起90日内支付至80%第四笔地价款支付地价款*20%合同签订之日起180日内缴清 2021拍-1号oee长乐实小 2021拍-1号oee长乐实小永荣城市广场1.项目基本信息2.市场与竞品分析3.客户及产品定位4.规划预案及定价5.经济测算与双赢关键动作6.投资建议2017年4月1日，长乐区调控政策出台，新建商品住房项目首次开盘销售申请价格涉及领域主要内容2、新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案3、同一商品住房项目下一批次备案价格必须“零增长”，不得高于上一批次4、严控一切商品住房项目随意涨价行为，严禁任何楼盘以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。对本市户籍居民家庭购买的第二套及以上住房，非本市户籍居民家庭购买第一套及以上住房，取得不动产权证未满2年的，不1、首套房首付两成，二套首付三成，贷款利率按最新2、首次申请使用纯住房公积金贷款的，首付款比例从此前的20%调整为30%；第二次申请使用住款比例从30%调整为40%。无限购政策但第三套无法贷款（“认贷不认房”）。适用人员范围2017年至今长乐区土地成交逐年递增；2020年土地成交177万㎡，同2015年至今长乐区商住用地供求情况02015年99成交楼面价（元/㎡）0注：1、统计包含长乐全区土地成交；2、土地供求仅统计可售部分，扣除回购、安置房等不可售面积土地面积：125737㎡容积率：1.91建筑面积：18678㎡（安置房7.5万㎡，回计容（真实）楼面价：5018元/㎡2019拍-2号世茂璀璨悦城-距1号地1.土地面积：8490㎡容积率：2.2计容（真实）楼面价：8566元/㎡2019拍-11号龙湖迪鑫紫宸府-距2号地6.土地面积：125737㎡容积率：1.91建筑面积：18678㎡（安置房7.5万㎡，回计容（真实）楼面价：5018元/㎡2019拍-2号世茂璀璨悦城-距1号地1.土地面积：8490㎡容积率：2.2计容（真实）楼面价：8566元/㎡2019拍-11号龙湖迪鑫紫宸府-距2号地6.土地面积：36090㎡容积率：1.6溢建筑面积：57744㎡（安置房1.5万㎡，回计容（真实）楼面价：4901元/㎡2021拍-1号2020拍-2号三盛悦龙门-距1号地2.土地面积：22549㎡容积率：2.3计容（真实）楼面价：11376元/㎡土地面积：36579㎡容积率：2.2建筑面积：80474㎡（回购商业1881㎡，回购价124计容楼面价：10820元/㎡真实楼面价：11103元/㎡2020拍-8号长乐翡丽府-距1号地0.土地面积：34982㎡容积率：1.88计容（真实）楼面价：11291元/㎡2020拍-1号大东海世茂天玺-距1号地2.土地面积：43252㎡容积率：2.3建筑面积：99480㎡（回购商业2984㎡，回购价175/㎡，回购住宅1万㎡，回购价4363元/计容（真实）楼面价：12063元/㎡2020拍-19号融创观澜云顶-距1号地2.土地面积：36146㎡容积率：2.0溢计容楼面价：12173元/㎡真实楼面价：12824元/㎡2020拍-13号龙湖盛天江宸府-距3/4号地0.1土地面积：56613㎡容积率：2.2计容（真实）楼面价：8784元/㎡2019拍-1号中发首府二期-距3/4号地1.6土地面积：14454㎡容积率：2.5溢价建筑面积：36135㎡（商业2890㎡，回购价13080 2020拍-16号龙桂书香雅苑-距3/4号地3.7土地面积：13048㎡容积率：2.2计容（真实）楼面价：10451元/㎡2018-2020年，长乐区商品住宅成交均价持续上涨；2020年受疫情影响成交量小至17861元/㎡，同比上涨11.1%。长乐区2017-2021.3商品住宅成交量价年度走势长乐区2020.1-2021.3商品住宅成交量价月度走势80706040302001786117861706562142081088871160731657720172018201920202021.1-3成交面积成交均价200001500010000500004.54.34.54.54.4供应面积成交面积成交均价0备注：1、2019-2020年，长乐市区高价地项目集中入市，多集中于首占板块，拉动长乐区全年成交均价；2、2017-2019年长乐区商品住宅年均成交68.7万方，成交均价年均涨幅21.8%；3、2020年2月份受疫情影响，限签有所放宽，早期已认购未签约高价房源集中签约，成交量价齐升；疫情过后，住宅成交量价回落。数据来源：克而瑞数据系统212.2住宅市场竞争存量截止4月，长乐城区竞争存量合计73.4万㎡，按近一年均去化2.3万㎡，预计去化周期约32个月；其中2021-1号地块核心竞争存量约24.3万方，存量合理。竞争水平项目名称核心竞争长乐翡丽府5.34.9毛坯20500融创观澜云顶6.96.4毛坯25000大东海世茂天玺8.60.6毛坯26600三盛悦龙门4.13.1毛坯25800兰园天悦9.39.3待推合计34.224.3——核心竞争中茵天俊玖珑台9.0毛坯23000中茵天俊珑璟台3.80.7毛坯18300龙湖盛天江宸府12.011.11#楼15500，10#楼18000长乐澜山14.87.2B区毛坯16000，A区毛坯13500龙湖迪鑫紫宸府3.9毛坯16500融创长乐壹号一期12.110.0毛坯18200融创长乐壹号二期5.03.0毛坯17500世茂璀璨滨江2.4毛坯18000龙桂华府7.07.0待推龙芝龙桂书香雅苑2.82.8待推合计72.846.3——其他竞争世茂璀璨悦城0.8毛坯16300中创三江壹品2.12.0毛坯20300合计3.82.8合计110.873.4 长乐区按现价单盘2020年销售额10亿以上可进入前三，但随着未来高价项目已认未签房源备案，预12滨海新城榕发翰林壹号345蓝光阳光城璟月678滨海新城9龙湖龙湖迪鑫紫宸府232.2住宅竞争格局在售均价：毛坯26691元/㎡（取证均价毛坯26去化情况：2021年3月30日开盘，推1栋楼/84套/在售均价：在售均价：毛坯26691元/㎡（取证均价毛坯26去化情况：2021年3月30日开盘，推1栋楼/84套/在售均价：毛坯20500元/㎡2021拍-1号去化情况：2020年5月31日首期开盘，高层已推8栋高层均价：毛坯17000元/㎡去化情况：2019年11月27日首期开盘，高层已推1高层均价：B区毛坯16000元/㎡；A区毛坯13500元/㎡核心竞品去化情况：2021年1月9日开盘，已推6栋楼/174套/2.8；，在售均价：首开毛坯25000元/㎡4月份加推毛坯26500元/㎡（取证均价毛坯25763/㎡，全盘26961元去化情况：2020年8月22日首期开盘，推3栋楼/256套/去化情况：2020年3月20日首期开盘，推4栋楼/340套/在售均价：18200元/㎡（取证均价毛坯24去化情况：2021年4月16日首期开盘，推2栋/154套/），在售均价：整体均价毛坯16500元/㎡去化情况：2019年7月27日首期开盘，已推15栋楼/71在售均价：毛坯23000元/㎡（取证均价毛坯239去化情况：2021年2月10日开盘，已推3栋楼/144套/2.在售均价：毛坯25800元/㎡（取证均价毛坯262021拍-1号二手商铺出租2021拍-1号二手商铺出租综合均价20000元/㎡项目层高主力面积段月租金水平售价中南樾府4.5米一层38-110㎡二层110-186㎡未开业综合20000元/㎡文峰花园3米4.5-5米40-80㎡3米50元/㎡4.5-5米80-120元/㎡——长乐大名城4.5米40-65㎡30000元/㎡成交均价30000元/㎡25万业锦江城（住宅已交付）车位去化约95%2021拍-1号非人防：21-22万元/个人防：11万元/个万业锦江城（住宅已交付）车位去化约95%2021拍-1号非人防：21-22万元/个人防：11万元/个项目车位配比售价去化率起售时间长乐大名城1:0.8非人防：21-22万元/个；人防：11万/个78%2015年1月长乐璟月1:1.15非人防：8万/个，人防6万/个79%2019年9月中南樾府非人防12-13万/个，人防8-10万/个20%2019年10月阳光城花满墅1:0.8非人防：8万/个，人防5万/个基本售罄2019年7月非人防：8万/个人防：6万/个非人防：12-13万元/个非人防：12-13万元/个人防：8-10万元/个262.6住宅竞争存量大东海世茂天玺中茵天俊珑璟台大东海世茂天玺中茵天俊珑璟台龙湖盛天江宸府长乐澜山龙湖迪鑫紫宸府融创长乐壹号二期世茂璀璨滨江龙桂华府龙芝龙桂书香雅苑世茂璀璨悦城号地块其他竞争4.9万6.4万0.6万3.1万1.7万0.7万方（预计14个月）方（预计16个月）方（预计2个月）方（预计8个月）9.3万方（预计6个月）9.3万方（预计6个月）方（预计5个月）方（预计3个月）11.17.2万1.6万方（预计14个月）方（预计6个月）10.03.0万1.2万0.8万2.0万方（预计7个月）方（预计7个月）7.0万方（预计15个月）2.8万方（预计方（预计8个月）方（预计10个月）2020.122021.62021.122022.62022.122023.62.6住宅竞品分析8#6栋楼/174套/2.8万方；已推去化86套，去化率49%；4月新推楼栋8#434户整盘户型配比房型面积套数套数占比总面积面积占比四房30%1702826%四房22452%3203249%四房7%60489%五房2184610028合计434100%65136100%28282.6住宅竞品分析292.6住宅竞品分析2.6住宅竞品分析【大东海世茂天玺】主力户型四房129-167㎡2020年12月5日售楼2.6住宅竞品分析2.6住宅竞品分析3332.6住宅竞品分析2.6住宅竞品分析化78套，去化率54%，在售均价毛坯25800元/㎡842.6住宅竞品分析2.6住宅竞品分析2.6住宅竞品分析【龙湖迪鑫江宸府】主力户型三房89-109㎡，四房133-1毛坯16500元/㎡，截止开盘当周累计去化约92套，去化率60%。2.6住宅竞品分析三房89平三房109平四房133平2.6住宅竞品分析【龙桂华府】未售，主力户型三房106㎡，四房118-128㎡；案场报价毛坯21000元/㎡402.6住宅竞品分析411.项目基本信息2.市场与竞品分析3.客户及产品定位定价4.规划预案及定价5.经济测算与双赢关键动作6.投资建议42航城板块新盘及二手房价格目前处于长乐区第一梯队，多为本地企业主或轧钢厂纺织厂老板，高端改善自住购房，本项目土地类型属于豪宅板块（D），客户类型为尊享型客户，所对应产品2021拍-1号表1：土地-客户对应表2021拍-1号表1：土地-客户对应表土地立身安家筑巢区改功改乐享尊享奢享三四线D///MEODMEO表2：客户-产品对应表户型立身安家筑巢区改功改乐享尊享奢享4房3卫3+1房3卫2+1房2卫2房2卫4房2卫3+1房2卫3房2卫4房2卫3+1房1卫3房1卫2+1房1卫2房1卫土地属性：D，航城板块（长乐市中心），道路交通便利，发展前景D航城板块城中学趋于饱和一所周边居民集资搭建的祠堂客户匹配√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√△2021拍-1号航城板块主力客户为长乐本地企业主，个体户等，支付能力强，购房注重品质、圈层，次主力客群为老城区改善客2021拍-1号户大平层，舒适四房/上低区大平层，140平以上万周边竞品现状：竞品主力户型为120-140四房，其中12120㎡紧凑四房约2000元/㎡；大面积产品（三盛悦龙门225㎡顶复＆大东海世茂天玺168㎡），取证产品整体概况（备案口径）24%//融创观澜云顶（2021年1月首开），土地特点：取证产品整体概况（备案口径）大东海世茂天玺（2020年12月首开），土地特点：户型面积客户类型推出套数推盘比例去化套数去化比例面积段大东海世茂天玺融创观澜云顶三盛悦龙门存量6支付力板块：D支付力板块：D★支付力板块：M板块：M支付力家庭结构一代居、两代居三代居产品结构推演产品类型房型户型库编号套数套数比建筑面积客户类型总价能力现时点售价功改/尊享47竞品1：三盛悦龙门竞品1：三盛悦龙门去化最好户型129㎡，4-2-2/24323元/㎡（已备案价格）去化稍次户型143㎡，4-2-2/26411元/㎡（已备案价格）2600025500290001、中户185㎡，定价持平竞品25500元/㎡2、端户185㎡，定价高于中户185㎡500-1000元/㎡3、端户225㎡，2梯1户，提高价差约2500元/㎡285002550026500竞品3：大东海世茂天玺（距离2.6公里）竞品3：大东海世茂天玺（距离2.6公里）竞品2：融创观澜云顶全推本地块占地仅0.9万㎡，计容1.98万㎡，2栋16F小高层，体量小，核心对标产品为融创观澜云顶与大东海世茂天玺168-220㎡；小区总套数87套，预估去化周期2个月，全盘综合定全推/套数/面积———— 会堂路 会堂路游泳馆游泳馆架空层商业架空层商业社区底商郑和西路商铺总价=120元/㎡（月租金）*60㎡（商铺面积商铺单价=216万/60㎡=36000元/㎡郑和西路1、①地块周边无正规底商供业主消费2、②东侧小区内架空层商业以便利零售为主，供该小区业主使用3、①地块西侧小区底商业态包含水泥、养生、宠物、餐饮、装修②西侧底商面积40-60㎡，层高4.5-5米（可做阁楼，不可做餐饮）月租金水平约100元/㎡，本案地段优于西侧小区，辐射范围囊括周边社区及游泳馆，并考虑预留排烟管道，预计月租金上浮20%项目参数项目参数大东海世茂天玺住宅/套非人防25万/个人防17.5万/个未取证，捆绑住宅销售，月均86个（含开盘），已认购432个，去化率56%投审阶段定价投审阶段定价项目计容建面项目定位尊享总户数87车位数车位时点价非人防25万人防17.5万对标核心竞品大东海世茂天玺车位配比，户型产品面积大，车位需求量高，2个月内去化完毕，无折损价格个数单价货值去化时间全价车位非人防99个25万2475万2个月人防33个17.5万578万2个月合计132个——3053万2个月1.项目基本信息2.市场与竞品分析3.客户及产品定位4.规划预案及定价5.经济测算与双赢关键动作6.投资建议3.1项目定位高层户型配比五房+保姆房I前置风险排查(投资、设计共同完成，黑色字体事项由投资负责，蓝色字体事项由设计完成)项目名称天山路北侧、东侨路西侧2020P10宗地投资对接人研发对接人202104规划条件(用地红线及地形图是必须提供)控规*高度计算起点室外场地*屋面突出物计算规定女儿墙*限高(米)60米*容积率2.2*不平衡使用否*绿地率不小于35%*建筑密度不大于25%法规*规划条件详规划条件*人防规定计容面积的7%*计容规定封闭阳台，计容全算，产权全算*消防规定国家规范*园林规定无特殊规定现状条件现状建筑*性质及高度*已审未建无*军队建筑文物*文保区无*古建无*古树无*坟地无厂址用地*现状防空洞无*土壤污染无*废气管线无*废井无周边构筑物*地面机械停车无*现状锅炉房无污染源*填埋焚烧无*污水处理及消纳无*加油站及储气罐无*变电及高压线无*通讯基站无*传染病及专科医院无*铁路及高速公路无*货运及仓库无*公交场站无*车辆段无*工厂无*其他无退让*高压走廊无*铁路无*公路无*改扩建计划无限高*文保区和特定场所无*通信无*航空无*空军及军队无自然条件初堪文件初堪文件无周边参考项目无水文资料抗浮水位无河道水位无潮汐水位无泄洪道无市政条件周边道路*道路现状西侧会堂路已成型，其他为规划路*道路规划无*竖向现状场地整体平整*竖向规划无*允许开口*立交桥和匝道无*天桥无*地铁无有*的项为必填项，总图需表达或者增加专页表达改善客户，保证功能性，强功能产品差异化改善客户，保证功能性，强功能产品差异化，户型可灵活多变，多面宽朝南在货值与土方成本的权衡下均衡规划总图规划形态好，南北朝向，分区明确景观中庭最大化I规划方案及指标I停车明细单项指标I商业明细单项指标I重点指标汇总航城第1号地块备注高层（16F）人防面积：1384.3㎡地面车位占比：10%机械车位占比：0%（配建总社会车位位于：-占总车位比：0%780.14㎡计容不可售面积：1730.7㎡设备配套面积：1691.1㎡地下室电梯，下地下室楼梯面积：配套分摊上部面积：39.6㎡5940㎡146个14个132个0个综合单车指标：45㎡/车集团单车指标：34㎡/车X为：车位数/户数70.40%产品分布及配比厦朱青口花园龙井康乐园户型配比面积段营销要求户型面积户数户型配比面积面积比18567%18566.7%1080062.3%22533%2252933.3%652537.7%100%合计87100.0%17255100.0%I户型配比户型配比面积段营销要求户型面积户数户型配比面积面积比18567%18566.7%1080062.3%22533%2252933.3%652537.7%100%合计87100.0%17255100.0%IT3户型-185+185+225（改I比选方案户型I比选方案四及指标竟配建楼栋竟配建楼栋根据《福州市城市规划管理技术条例》住宅建筑每套至少有一个居室（居室是指卧室、起居室）的满窗日照时间应满足大寒日3小时。三居室以上的住宅建筑至少有两个居室以上满窗日照时间满足大寒日3小时。1小时2小时3小时4小时5小时I比选方案二及指标I比选方案三及指标I比选方案户型I比选方案户型1：机动车位依据土地条件进行设置，居住按每户大1：机动车位依据土地条件进行设置，居住按每户大）：停车配比12地面停车率01、可售比计算方式=地上可售建筑面积/总建筑面积（幼儿园、小学、菜市场等非常规配置的配套面积不统计，不计容架空层不统计）。2、停车配比计算法则：停车配比=100*总配置车位数计容建筑3、当万平米地库对应住宅塔楼投影面积在1500-2000㎡之间时，可售比指标允许在上表基础上下降1.4%；当影面积在2000㎡以上时，可售比指标允许下降1.8%。1.业态分为：可售业态和不可售业态；可售业态分为：住宅、公寓、沿街商铺；不可售业态分为：地下室、地上公建配2.总建筑面积按照国家规定的计算面积规则计算（幼儿园、小学、菜市场等非常规配面积及其所分摊的地下室面积。不含持有3.集中地库的分摊方式如目标成本明细表中未明确各业态分摊的集中地库面积，按以下方式a.在一个地块或分期内，无自持、别墅类业态时，地库无分摊。b.在一个地块或分期内，包含自持业态时，地库按各业态停车指标占比分摊。c.在一个地块或分期内，包含别墅类业态时，别墅类业态地下分摊面积按（每户2个车位*40㎡*地下室层地下室面积；所有业态分摊以图纸表达划分优先。d.无论车位是否出售，均不算入可售面积。1、小柱网停车可在上述指标上相应增加0.5㎡/车；2、人防占整个地下车库面积的比例b值：当1/4≦b<1/3、1、小柱网停车可在上述指标上相应增加0.5㎡/车；2、人防占整个地下车库面积的比例b值：当1/4≦b<1/3、1/3≦b<1/2、1/2≦b<1，表中指标相应增加2、3、4；3、A标产品指标允许增加2㎡/车；4、塔楼区域指上部建筑落入地下室的投影面积；5、设备房：指常规的水池水泵房、变配电房及发电机房，不包含因特殊条件及区域设置的设备房；6、标准车库建议横向柱跨7.8米，小柱网车库建议横向柱跨5.4米；7、含机械车位的机械停车和普通停车混合的地下车库单车投影面积可在上述指标上相应增加3*机械车位投影个数/总车位投影个数。混合地下车库单车投影面积=地下车库面积/总车位投影个数a值范围车库+坡道车库+塔楼+设备+坡道备注50%—100%2937其中a值指塔楼投影面积/地库投影面积33.3%—50%3625%—33.3%350—25%342、实际计算指标=整个地下车库面积/地下车位数=5940/（146-14I补充及风险提示设计与成本相关提示项目各业态A/B/C/D标定位B标有无大量土石方/深基坑/不利地址条件等情况淤泥等软土地基项目装配式比例及装配率描述面积为计容面积的30%，装配率得分不小于50分示范区是临时/改建/永久无是否有不计容赠送面积（如架空层、风雨连廊等）架空层是否有额外的配套或配置（如泳池、地上地下会所、绿色建筑、海绵城市、特殊配置等）地上会所及海绵城市是否做绿色智慧家及单方价格设置二代产品其他项目设计风险提示看平市场的定价建议为27000元/㎡；根据竞品各因素对标得出，本案合理均价为26826元/㎡；绝佳地段的大平层极为稀缺，预计价格可实现均价27000元/㎡000本案仅2栋高层，竞品社区规模均大于本案，小区规划000000均处于长乐市中心核心地段，配套趋近，无0大东海世茂天玺户型趋近本案，三盛悦龙门主力129-143㎡为主，复220㎡；融创观澜云顶仅1栋楼及部分单元为189-218000与本案竞争力较强项目为大东海，三盛悦龙门、融创观澜府面积较通过竞品对比，本案竞品修正价约为26826元/㎡绝佳地段的大平层极为稀缺，预计价格可实现均价27000元/㎡合理均价为27000元/㎡：分不同面积段价格推导，中户185㎡均价毛坯25500元/㎡，端户185㎡均价毛坯26000-26500元/㎡，端户225㎡均价毛坯28500-29000元/㎡合理均价25500元/㎡合理均价26000-26500元/㎡合理均价28500-29000元/㎡此同等面积端户较中户价差高500-1000元/㎡端户大面积225㎡，2梯1户，极具尊贵感，根据竞品中端户及分面积段价差情况比较，可实现2500-3000元/㎡价差•租金推算——1、地块周边无正规底商供业主消费；2、东侧小区用；3、①地块西侧小区底商业态包含水泥、养生高4.5-5米（可做阁楼，不可做餐饮）月租金水平约100元/㎡，本案地段优于西侧小区，辐射范围囊括周边社区及游泳馆，并考虑预留排烟管道，预计月租金上浮20%商铺总价=120元/㎡（月租金）*60–本案商业整体均价为36000元/㎡。综上，建议商业整体定价为36000元/㎡。月均销售套数分业态汇总小高层（18层及以下PC22,582022,582小高层（18层及以下非PC24,195024,195人防车库750775非人防车库1,76801,768全盘51,16796152,1291.项目基本信息2.市场与竞品分析3.客户及产品定位4.规划预案及定价5.经济测算与双赢关键动作6.投资建议7775.1投资方案核心指标一览及价值、风险-总套数项㎡㎡项数㎡㎡--㎡-%㎡-业态/项高层高层PC7天/层；高层非PC5.5天/层。付款节点完成日期运营节点支付保证金2021年5月5月13日土拍2021年6月经营评审会占地0.90万㎡，容积率2.2，计容1.95万㎡2021年7月启动会总建面2.65万㎡，2栋高层（其中1栋PC）2021年9月建设工程规划许可证2021年9月国土证2021年10月建设工程施工许可证2021年9月基础开工无示范区2021年10月主体结构出±02021年10月商品房预售许可证PC楼栋正负零预售开盘2021年10月开盘2022年1月首批主体结构封顶非PC楼栋2022年3月全部楼栋结构封顶2栋高层16F封顶2023年3月全盘竣工备案开工需后19个月内竣工2023年12月全盘交付物业类别小高层毛坯非人防车位人防车位起始地价406064,060-4,3054.68亿----项目公司IRR%股东IRR%月8月值万—