山西长治兰煜家园小区可行性研究报告

二11.1项目名称、主办单位及负责人项目名称：**省煤炭运销总公司分公司兰煜家园小区建设地址：**市经济技术开发区国家有关设计规范和规定以及有关法律和法规2、可行性研究报告编制委托书项目土地使用权出让合同行了详细的规划，符合城市总体规划和土地利用总体规划的要二2序号指标名称单位数量备注总占地面积121.09亩1住宅用地2公建用地3道路用地4公共绿地二总建筑面积1地上建筑面积(1)住宅建筑面积(2)配套公建面积(3)商业建筑面积2地下建筑面积(1)地下汽车库一3(3)地下人防工程三建筑占地面积四绿地率%五容积率六建筑面积净密度%七建筑面积毛密度%七居住总户数户八居住总人口人按3.5人/户九人口毛密度人公顷十机动车停车位辆一户一辆十一总投资万元1工程费用万元2其它费用万元含征地费3基本预备费万元二4第二章项目建设的必要性2.1项目建设是解决**市煤炭运销分公司职工住房困难的迫切**煤炭运销分公司组建于1985年，隶属于**省煤炭运销总公司，下辖6个县(市、区)公司，七大实体公司，30个直属站(处、公司),14个职能科、室。共有干部职工近3500人。**煤炭运销分支柱产业，对**市的经济发展起着决定性的不可替代的巨大作用，在**市的财政总收入中，煤炭的贡献率一直保持在50%以上。截止2003年12月31日，全市煤运系统现有资产总值20.66亿元(其中分公司7.04亿元),2003年交纳市、县两级各种税金4.67亿元。**展做出了突出的贡献，这些年随着全国经济形势的持续强劲发5大多数年轻职工没有住房；其它职工住房也不宽敞。在当今全面建设小康社会大力提高生活居住质量的新时期，**煤炭运销分公司干部职工迫切要求改善居住条件提高生活品质。彻底解决住房问题既是广大职工的迫切要求，同时又是公司领导十分关注的大事，新建职工住房已成为公司上下的共识，公司领导集体已把此事关职工切身利益的大事作为公司当前工作的重中之重来抓，并决心把这一大事办好办实，真正解决职工的后顾之忧，给广大干部职工创造良好的生活居住环境。本项目拟建的兰煜家园对解决职工住房问题稳定职工队伍都有积极的作用和现实的意义，也可在相当程度上推动公司的快速发展，进而促进**市煤炭运销事业的发展和壮大。2.2项目建设是充分利用城市土地和有效发挥城市土地价值的土地在城市是极为珍贵和稀缺的资源，充分利用城市土地资源、最大限度的发挥城市土地价值，是城市土地科学规划合理利用的根本要求和准则。本项目区位于**市经济技术开发区内，紧临市区主干道凤台东街，地理位置优越，土地利用价值极高。项目区上的现有房屋建筑密度大而容积率低，土地有效利用率极低，且房屋修建年代早破旧低矮。经济技术开发区是**市对外开放的窗口和名片、是**市高新技术产业的密集区、是**市新的经济增长点和亮点。地处开发区的本项目区，就土地开发利用状况和房6屋容貌而言，都是与开发区的整体形象相距甚远的，同时也在很大程度上影响了**市的市容市貌。拟建的住宅小区对提高城市土地有效利用率和充分发挥城市土地价值有巨大作用。2.3项目实施是建设现代**和提升城市品位的迫切需要。**市自建设市以来，用近二十年的时间在一个小县城的基础上建设成初具规模的中等城市，城市建设日新月异今非昔比。但毕竟**市是在老**县及周边村庄的基础上发展起来的，新的现代化城市典型的城中有村、村中有城、城乡不分的混杂局面。在城市中散乱分布的多数城中村，生活服务设施不配套、基础设施建设滞后、治安差、环境脏、土地浪费严重，已严重影响城市的整体功能发挥和城市的良好形象。这种落后状况更是与**市市委、市政府确定的建设“经济强市、一流文明城市、现代园林城市、优秀旅游城市”的宏伟目标差之千里。有计划有步骤的加快城中村改造步伐和加大城中村改造力度，是建设现代化**的必由之路，这已成为**市城市建设的工作重心。本项目的建设是继黄华街西区旧村改造之后城市综合整治的又一大手笔，这对**市提升城市品位、美化城市环境、增7第三章项目选址与建设条件项目区地块呈不规则形状，总占地面积121.09亩，用地面积103.78亩，南北长约400米，东西宽约490米。3.2场地气象条件1月份60%集中于六、七、八月8年日照时数最高风速西北风偏南风霜冻期全年无霜期180天50cm盆地相间，绝大部分地区海拔高度在800米以上。质粘土、砂岩及泥岩、灰岩、砂岩及页岩。根据《**省抗震设防烈度图》,**地区抗震设防烈度为6度。3.4供水、供电、供暖条件1、供水管引两路DN200生活给水管，主干管呈环状布置，市政供水压力90.25Mpa,供水条件较好。项目用电电源为市政电网引入两路高压电源，采用两路10KV一第四章建设规模及内容4.1建设规模**省煤炭运销总公司**分公司兰煜家园小区总占地面积8.0727公顷，总建筑面积206760m²(地上160700m²,地下46060m²),其中：住宅部分建筑面积142800m²,公建建筑面积63960m²(其中：临街商业用房8800m²,配套公建即社区中心建筑面积9100m²,人防建筑面积14560m²,地下汽车库25700m²,地下摩托车、自行车库建筑面积5800m²),建筑物占地面积16198m²。4.2住宅部分住宅部分建筑面积142800m²,户型按三室两厅两卫、四室两厅两卫、五室两厅两卫、六室两厅两卫布置，共881户，户型布置见下表：户型建筑面积(m²)户数三室两厅两卫Al′型四室两厅两卫6三室两厅两卫A2′型四室两厅两卫三室两厅两卫Bl′型四室两厅两卫四室两厅两卫B2′型五室两厅两卫C1型四室两厅两卫六室两厅两卫2C2型四室两厅两卫C2′型六室两厅两卫8建筑面积合计142800m4.3公建部分公建部分总建筑面积63960m²,其中：总建筑面积8800m²。厅、社区医疗服务中心、视听室等，建筑面积9100m²。建筑面积14560m²。4、地下汽车库建筑面积25700m²,地下停车位881辆，地下摩托车、自行车库建筑面积5800m²,充分利用地形高差设置地下停车场地，解决小区停车位问题，停车率100%。4.4附属部分第五章工程建设方案(1)、小区共分为10个小组团，其中两个高格的组团位于中心(2)、小区出入口的位置结合人流来向等(4)、小区线型绿化，在小区内均匀布置二(2)、小区在入口广场结合住宅底层设置部分集中商(3)、在小区北部设置会所，不仅方便了整个小区居民使居住组团(1)、小区采用了围合型组团与院落相结合的规划结4、道路系统与停车(1)、规划采用人车分行道路系统，结合中心的一条曲线车行路解决交通问题，交通简洁明快且通行方便有序(主要车行路宽6(2)人车分行系统为居民提供了安全、宁静的高品质室外活动空间，形成了良好的步行网络，体现了小区规划的人车矛盾中以步(3)、小区停车率为100%,主要通过地上和地下结合来设置。绿化系统与环保(1)、小区设线型绿化、院落绿地二级绿化系统，线形绿地有三条，分别为东西、南北向及弧线绿地，绿地率达到42.8%。(2)、线形绿地设置了小区入口主题景观广场、喷泉、浅水、浮桥以及各种景观元素等，结合主轴步行道及漫游健康步道构成丰(3)、院落与住栋间绿地空间为就近使用的专用空间，通过精心的坐凳、石桌的设计，营造亲切宜人的生活氛围。5.3建筑设计方案二转角窗和八角阳台，满足了个性化的需要；部分户型7.5米的大开二5.4.2安全等级混凝土：梁、板、柱、墙混凝土等级C30-50。二5.5.2设计范围工程设计范围包括建筑室内外给水排水工程，室内外消防工程5.5.3生活给水设计工程生活给水由凤台东街市政给水干管DN600上引入两路DN200生活给水管，接入口设水表，而后在建筑四周形成环状供水管网；生活给水方案为：底层商业用房、六层及六层以下、地下车在室外集中设置5座400m³地下式消防水池，与生活水池合用，室外绿化及道路浇洒用水亦由环状给水管网上接出的洒水栓直供，生1、生活用水量标准(1)居住生活用水量：200L/人.天二(2)道路冲洗：1.5L/m²次，一日一次(3)绿地浇洒：2L/m².次，一日二次(4)消防用水量：15L/S(5)未预见用水量：按以上用水量之和10%计生活污、废水量按室内生活用水量的80%计，最高日为二室内设计参数商业：15℃5.6.3采暖设计住宅采暖面积142800m²,采暖热负荷7.854MW,公建采暖面积17900m²,采暖热负荷1.253MW;采暖热媒供回水温度95℃/70℃,5～7m³/h计算，滤毒通风按每人2～3m³/h计道换气30～40次/小时，隔绝通风时间≥3h,CO₂浓度≤2.5%。设5.8燃气设计二住宅日平均用气量180Nm³/d,最大小时流量150Nm³/h。总流量5.9.2设计范围市电网提供两路独立的10KV电源。二整个住宅建筑群设备供电负荷约5500KW,其中住宅按照计算，室外道路照明按0.5W/m²计算。变压器安装容量为三台SC型2000KVA环氧浇铸干式变压器。在小区室外设有高低压变配电站，两路10KV电源进线。高压系统采用单母线分段运行，中间不设联络开关。采用10/0.4KV,电，末端切换的方式。其中人防部分除设置双电源外，还设置EPS于1欧姆。2、保安监视系统电梯轿厢等设置CCD黑白摄像机，监控设备放置在底层消防值班3、电话系统住宅每户按1部计算、公建按每住宅电话的1/3计算。4、有线电视系统5、宽带网各楼住户按单元设对讲系统。对讲门锁设在各单元的大门。对第六章人防工程设计**市作为国家三类人防重点城市，也是**市经济发展较快的城市之一，人防工程的建设，关系到人民生命财产安全，对提高**市防空抗毁能力和抵御地震自然灾害能力，保障城市经济建设的顺利进行将起到举足轻重的作用。为了认真贯彻执行“长期准备、重点建设、平战结合”的人防建设方针，本工程在每幢高层住宅楼地下人防工程抗力等级均为六级，地下人防工程建筑面积14560m²。人防使用性质：平时用途为设备用房、丙类仓库，储存物品，战时用途为战备物资储备库及六级二等人员掩蔽所。掩蔽人员6000人，每个地下人防工程自成体系，每个单元两个出入口，主要出入口为室外出入口，出入口口部均设密闭通道，设密闭防护门及密闭门各一道，另外，每个单元均设置垂直运输通道一个。人防单元满足抗爆单元不大于1200平方米的设计要求。6.2给排水设计防空地下室以城市自来水作为供水水源，利用钢制水箱作为战6.3通风设计设清洁式通风和隔绝防护，按1～2次/时的换气量设计清洁式风系统，进风所需的过滤器等设备在备战时期安装。二第七章环境卫生及环境保护1989年12月2000年10月3、中华人民共和国国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》1998年11月29日7.2主要污染源7.3治理措施噪声主要来自设备用房，高低压配电设备、水泵、风机的运行，为了降低和隔绝噪声，选用设备均为低噪声、运行平稳的产品。并在设备下设置隔震垫，设备与系统连接均采用软管连接，配电房等有噪音的设备用房采用隔声墙体及隔声门，阻绝噪音。2、生活垃圾根据本地区卫生要求，工程不设计垃圾井道，生活垃圾采用袋装化处理，每幢楼前均设置封闭式垃圾站，由物业管理收集楼前垃圾后送垃圾转运站，由环卫部门统一清运、处理，在小区出入口设7.4污废水生活污废水经化粪池预处理后，排入市政污废水管网后集中处最高日排水量：1526m³/d最大时排水量：57m³/h室内污废水系统：污废水为合流制排水系统，地下车库设排水暗沟、集水坑，排除车库地面冲洗废水；地下消防泵房内设集水坑一个，排除泵房内积水；各消防电梯井下均设集水坑，排除消防时7.5废气废气主要来源于住宅用户炊事和机动发动产生的废气，炊事燃料均采用煤气，其废气主要以油烟为主，厨房内安装排油烟机，经竖直排烟道向屋面排放，自行车库和机动车库按换气次数6次/小时设置诱导式通风换气系统，底层商业用房设置新风换气系统以保持室内空气清洁。卫生间按换气次数10次/小时设置通风器。7.6绿化绿化面积约34700平方米，覆盖率达到42.8%,小区庭院经精二第八章劳动安全和卫生防疫《供配电系统设计规范》《建筑物防雷设计规范》《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》在屋顶设置避雷装置，利用结构柱内主筋作地，接地电阻应小于1欧姆。供配电系统4、电梯安全防护每台电梯设独立的电源开关，电梯井设置永久性照明，顶部设通风口，电梯施工完毕后，应待有关的劳动安全部门检验合格后方建筑安全防护底层窗户、阳台及可攀越处设置成品花饰护栏；住宅单位入口处统一安装电子防盗门及楼宇对讲系统；住宅入户门均采用防盗成品门，其产品须经有关部门检验合格后方可使用。8.2卫生防疫1、小区每户均有良好日照及通风。2、厨房内设排油烟机，污水系统设通气管出屋面。3、厨房、卫生间均采取相应的防水防潮措施。4、保证建筑的良好朝向，采光间距满足日照要求。二第九章建筑节能9.2工艺节能设计给排水：上下水管道全部采用UPVC管，卫生器具采用节二第十章建筑消防设计10.2建筑防火设计满足防火分区，小区住宅设地下室，主要供设备及仓储用房使10.3消防给水系统4、灭火器配置二消防用水量：室外消火栓系统火灾延续时间室内消火栓系统火灾延续时间自动喷洒灭火系统火灾延续时间建筑消防水源为城市自来水，由小区四周给水环状管网分别接10.3.3室外消火栓系统由市政自来水管网引两路水源，在小区按地块划消防区域，每室外消火栓系统采用低压制，室外地下式消火栓距建筑物外墙不小于5米。10.3.4室内消火栓系统采用临时高压系统，考虑市政管网水量水压的不足，为满足室内的消防要求，在室外集中设置地下式消防水池和水泵房，小区内共设5座400m³储水池，水泵房内设消火栓加压泵，在每幢单体屋顶设消防水箱，每幢楼为一个消火栓供水系统。室内消火栓用水量：10L/s,火灾延续时间：2小时，室内消火Φ19mm、水带长25m,水枪充实水柱长度不小于10米，室内低区消火栓采用减压稳压消火栓，保证每个消火栓出水压力不小于消火栓系统在室外设地下式SA100型消防水泵接合器，供消防喷淋系统布置范围为：除水泵高度、水箱间、楼梯间不能用水1小时，设湿式报警阀，每套报警阀负担喷头数不超过800个，喷头采用68℃普通直立喷头。在地下室泵房内设自动喷淋泵，高区灭火用水由加压泵直接加压供水，低压灭火用水由加压泵经报警阀后10.3.6灭火器配置所有消火栓箱内配置干粉灭火器，建筑内每层均配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，规格为5A,3kg。每组两具。高、低压配电室配置推车式CO₂灭火器，地下车库内配置干粉灭火器。10.4消防排水消防电梯坑底设集水坑，排除消防积水，设潜水泵抽水，抽水量不小于10L/S,两台潜水泵一用一备。10.5消防电气每幢住宅的前室及楼内的地下人防、临街商场均设手动报警按10.6防排烟系统梯间与消防电梯的合用前室，设加压送风防烟系统，前室的加压送风口为常闭型，设手动和自动开启装置，并与加压送风机的启动装置联锁。楼梯间正压值为50Pa,前室为25Pa。加压送风机设在顶层屋面上。二第十一章项目组织与实施时间进度内容2004年2005年2006年6789111234567911112345规划、立项方案设计施工图设计报建、招标建安工程装饰工程室外工程竣工验收11.2项目招投标依据《中华人民共和国招投标法》,国家发展计划招标方式一第十二章物业管理及劳动定员小区建成投入使用后，小区的经营和管理按照国务院《物业管理条例》组建物业管理公司，按照物业服务合同约定对区内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维护、养护，管理维护区内环境和秩序，改善小区住户正常生活和工作环境。12.2劳动定员小区物业管理委员会设管委会主任一人，副主任二人，小区编制定员80人，对特殊工种，如电梯操作工等应持证上岗。小区编制定员如下表：序号定员1物业管理员2财务33电工值班及维修三班制4清洁及杂工85保卫9三班制6电梯值班二班制，二人调班7管道维修58车辆安全6全天侯合计二第十三章投资估算及资金来源13.1投资估算编制依据1、建安工程：高层住宅楼建筑面积142800平方米，设计为框架剪力墙结构，包括土建、装饰、消防、给排水、采暖、电气，弱电等，根据同类建筑结合**市市场价取综合平均价估算为1300元/平方米，计18564万元；商业用房建筑面积8800平方米，设计为框架结构，根据建筑装饰标准估算为1500元/平方米，计1320万元；社区中心建筑面积9100平方米，设计为混合结构，估算为800元/平方米，计728万元；地下人防工程建筑面积14560平方米，按1800设计为框架结构，估算为1000元/平方米，计2570万元；地下自行车、摩托车库建筑面积5800平方米，设计为框架结构，估算为800元/平方米，计464万元；电梯44部，按25万元/部估算，计1100(1)硬化：规划范围内道路硬化面积10600m²,估算为80元/m²,计84.8万元；小区院面硬化面积19200m²,估算为60元/m²,(2)绿化面积34700m²,估算为40元/m²,计138.8万元。(3)公厕及垃圾回收站3座，估算为50000元/座，计15.0万元(4)自动伸缩大门50米，按2000元/米估算，计10万元。(5)庭院休闲亭子500平方米，按2000元/平方米估算，计100(6)门卫、门房500平方米，按600元/平方米估算，计30万(7)地下消防给水泵房(含设备)300平方米，按4000元/平方米估算，计120万元。(8)100立方钢筋混凝土化粪池5座，按6万元/座估算，计30万元。(9)400立方米的钢筋混凝土消防水池5座，按15万元/座估(10)2000KVA箱式变电站3座，按40万元/座估算，计120(11)煤气调压站1座，估算为30万元。(12)换热站1座，估算为50万元。(13)其它配套工程包括室外大型土方工程、围墙、室外管网配套工程(包括给水、污水、雨水、采暖、电力电缆、庭院路灯)估算为400万元。13.3工程其它费用估算建设单位管理费取费率0.5%计取；建设单位临时设施费取费率0.8%计取；工程监理费按工程费的1.2%计算；勘察设计费按2002年工程勘察设计收费标准计取；规划设计费按2002年工程勘察设计收费标准计取；施工图预算编制费按工程设计费的10%计算；施工图审查费按工程勘察费的10%,设计费的13%计算；消防设施配套费按晋市价费字[1996]第18号消防设施配套费高层按5元/平方米计算，多层按4元/平方米计算；征地费依土地拍卖价6043.6万元计入工程总投资；基本预备费按一、二类费用的8%计取(不含征地费)。13.4资金筹措方式项目估算总投资38931.5万元，其