2022年房地产估价师房地产估价理论与方法真题9

2022年房地产估价师房地产估价理论与方法真题9(总分：100.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00)1.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在()下的估价结果具有近似性。

（分数：1.00）

A.同一估价原则、同一估价时点

B.同一估价目的、同一估价方法

C.同一估价目的、同一估价时点

√

D.同一估价原则、同一估价目的解析：为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有相近性。2.

某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%，则该宗房地产的现时收益价格为______万元。

（分数：1.00）

A.88.51

B.85.45

C.88.92

D.87.16

√解析：3.

一已知其临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)，临街宽度15m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为______万元。

（分数：1.00）

A.109

B.117

√

C.124

D.130解析：4.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于()元/m2。

（分数：1.00）

A.4800

B.5124

C.5800

√

D.7124解析：5.在某商业街深度30.48m(100ft)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为45.72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为()万元。

（分数：1.00）

A.1504

B.1404

√

C.1304

D.1204解析：6.估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档的主要作用不包括()。

（分数：1.00）

A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩

B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷

C.有助于保持估价机构工作的连续性

√

D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核解析：估价资料归档有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查和考核，有助于解决日后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。7.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为()。

（分数：1.00）

A.368万元

B.552万元

√

C.561万元

D.920万元解析：Y＝6%(1+40%)＝84%，A＝80×(1-40%)＝48(万元)8.

（分数：1.00）

A.净收益A每年不变

B.收益年限n为有限年

C.报酬率y不等于零

D.价格V符合评估时点市场情况

√解析：9.

某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是______元/m2。

（分数：1.00）

A.98

√

B.102

C.108

D.116解析：[考点]本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。“五通一平”的费用为：道路20+给水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98(元/m2)。10.某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200万元。则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为()万元，

（分数：1.00）

A.2000

B.1970

C.2070

√

D.2170解析：该题有两种计算方法：(1)该办公楼因没有电梯引起的折旧额＝130-100＝30(万元)该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2100-30＝2070(万元)(2)该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2200-130＝2070(万元)解决此题的关键在于熟练掌握计算公式，要注意平时加强练习。11.年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为()元。

（分数：1.00）

A.1060

B.1060.9

C.1061.36

D.1061.68

√解析：12.

需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格。通过市场调研，获得该类房地产2003～2007年的价格并计算其逐年上涨额如下表第2列、第3列所示(单位：元/m2)。年份房地产价格的实际值逐年上涨额房地产价格的趋势值20036810

200471303207145200574603307480200678103507815200781503408150

用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2009年的价格为______元/m2。

（分数：1.00）

A.17575

√

B.8820

C.8500

D.8584解析：13.

房地产价格是由房地产的______三者相互结合而产生的。

（分数：1.00）

A.有用性、稀缺性、有效需求

√

B.供给、需求、利用状况

C.权利、租金、利率

D.价值、使用价值、供求解析：房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即必须同时具有：①有用性，是指它能够满足人们的某种需要，如水可以解渴，粮食可以充饥，住宅可以居住；②稀缺性，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它；③有效需求，是指这样一种需求状态，即人们不仅愿意购买它，而且有能力购买它。14.

某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地总价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为______。

（分数：1.00）

A.5.00%

B.5.25%

C.5.42%

D.5.75%

√解析：15.

即使没有完善的土地市场，为使土地得到合理利用，也应遵循______。

（分数：1.00）

A.适合原则

B.替代原则

C.最佳用途原则

√

D.谨慎原则解析：16.工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于()的建筑物的估价。

（分数：1.00）

A.具有重要价值

B.具有现实价值

C.具有巨大价值

D.具有历史价值

√解析：17.某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价()万元。

（分数：1.00）

A.1250

B.1750

√

C.2050

D.2150解析：理论上应补交地价＝5000×5×150-5000×4000＝1750(万元)18.某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60％从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8％，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2％、5．5％和10％，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30％、40％和30％，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为()。

（分数：1.00）

A.2265元／m2

B.2346元／m2

C.2698元／m2

D.3968元／m2

√解析：19.

因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于______。

（分数：1.00）

A.自然折旧

B.物质折旧

C.功能折旧

√

D.经济折旧解析：20.

估价报告应用有效期的长短，应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过______。

（分数：1.00）

A.三个月

B.半年

C.一年

√

D.两年解析：21.

在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的______从而确定最终的估价结果。

（分数：1.00）

A.调整

B.取整

C.认定该结果，作为最终的估价结果

D.调整或取整或认定该结果

√解析：在得出一个综合测算结果后，还应根据未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素，对综合测算结果进行适当调整后确定最终的评估价值，特别是应考虑一些不可量化的价值和价格影响因素。这是因为房地产价值和价格的影响因素众多，许多因素对房地产价值或价格的影响难以反映在估价公式中，所以不能拘泥于估价公式的测算结果，还应根据估价师的经验及其对房地产市场行情的深人了解，同时可听取、参考有关专家的意见建议来把握最终的评估价值。当确认不存在未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素时，可直接将综合测算结果确定为最终的评估价值。此外，最终评估价值的精度还应满足估价目的需要的精度，并应将其误差控制在合理范围内。22.

评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是______。

（分数：1.00）

A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况

B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况

√

C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况

D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况解析：在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：①价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。②估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。23.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是()。

（分数：1.00）

A.交通拥挤

B.建筑技术进步

√

C.城市规划改变

D.自然环境恶化解析：24.

把修正和调整出的各个比较价值直接相加，再除以这些比较价值的个数，所得的数即为综合出的一个比较价值，这种方法是______。

（分数：1.00）

A.简单算术平均数

√

B.加权算术平均数

C.众数

D.最大数解析：[考点]本题考查的是计算最终的比较价值。

简单算术平均数是把修正和调整出的各个比较价值直接相加，再除以这些比较价值的个数，所得的数即为综合出的一个比较价值。25.某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。某类房地产1998～2004年价格(单位：元/m2)

（分数：1.00）

A.3200

B.3185

C.3257

D.3156

√解析：26.

在消费者收入增加时，反倒会减少对______的需求。

（分数：1.00）

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高档商品

D.低档商品

√解析：因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。27.

当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用______进行预测。

（分数：1.00）

A.指数修匀法

B.移动平均法

C.平均增减量法

D.平均发展速度法

√解析：28.在合法利用下，()一般低于市场价值。

（分数：1.00）

A.谨慎价值

B.快速变现价值

C.在用价值

√

D.投资价值解析：29.市场上有一宗房地产的卖者，其最低的销售价格为38万元，一个买者愿意支付的最高价格为42万元，则最可能的成交价格为()。

（分数：1.00）

A.38万元

B.38万～42万元

√

C.42万元

D.42万元以下解析：30.

已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为______万元。

（分数：1.00）

A.65.4

√

B.81.8

C.87.2

D.109.0解析：设标准临街宗地总价为x万元，则有36=x(40%+30%+20%)，解得x=40万元。临街宽度为20ft，临街深度为125ft的地块的总价=40万元×(40%+30%+20%+10%+9%)=43.6万元，乙地块的总价=43.6万元÷20×30=65.4万元。31.

现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为______。

（分数：1.00）

A.存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量

√

B.存量+新竣工量+其他种类的房地产转换为该种房地产量-灭失量

C.存量+新竣工量+空置房量-灭失量

D.存量+新增竣工量-灭失量解析：32.

估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为______年以上。

（分数：1.00）

A.8

B.10

C.15

D.20

√解析：33.价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且()的一种分配方式。

（分数：1.00）

A.应急物品

B.一般物品

C.特殊商品

D.稀缺物品

√解析：价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。34.

下列关于房地产价格的说法中，错误的是______。

（分数：1.00）

A.房地产价格实质上是房地产权益价格

B.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格

C.房地产价格容易受交易者的个别情况影响

D.房地产价格形成的时间通常较短

√解析：[考点]本题考查的是房地产价格的特点。

房地产价格的特点：①与区位密切相关；②实质上是权益的价格；③同时有买卖价格和租赁价格；④易受交易者的个别情况影响；⑤形成的时间通常较长；⑥包含的内容复杂多样。选项D错误，房地产价格形成的时间通常较长，一般商品价格形成的时间通常较短。35.路线价法实质是一种()。

（分数：1.00）

A.经济法

B.权益法

C.市场法

√

D.比价法解析：二、多项选择题(总题数：15，分数：30.00)36.明确估价对象，首先应对估价对象的范围予以界定，具体包括估价对象实物构成上的范围，例如空间上的范围()等。

（分数：2.00）

A.坐落

√

B.四至

√

C.周围环境与景观

D.高度

√

E.深度

√解析：37.决定房地产供给量的因素有()。

（分数：2.00）

A.该种房地产的价格水平

√

B.相关房地产的价格水平

C.该种房地产的开发成本

√

D.该种房地产的开发技术水平

√

E.房地产开发商和拥有者对未来的预期

√解析：38.在划分路线价区段时，应符合的条件包括()。

（分数：2.00）

A.形状相似

B.在同一条街道上只有一个路线价区段

√

C.面积接近

√

D.地块相连

√

E.可及性相当解析：39.公开市场价值是指在下列()交易条件下最可能实现的交易价格。

（分数：2.00）

A.交易双方自愿地进行交易

√

B.交易双方掌握必要的市场信息

√

C.交易双方有较充裕的时间

√

D.交易双方有必要的专业知识

√

E.交易双方都对要交易的房地产感兴趣解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。公开市场价值是在公开市场上最可能形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间来进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。解决此题的关键在于准确把握公开市场价值的含义。40.

下列关于农地征收费用的表述中，正确的是______。

（分数：2.00）

A.地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定

√

B.青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定

√

C.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

D.耕地占用税的适用税额标准由省、自治区、直辖市规定

E.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

√解析：41.两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为()。

（分数：2.00）

A.重整价格基准

B.重建价格基准

C.重置价格基准

D.折旧价格基准

√

E.替代价格基准

√解析：42.

开发完成后用于出售的房地产通常采用______测算开发完成后的房地产价值。

（分数：2.00）

A.比较法

√

B.收益法

C.成本法

D.长期趋势法

√

E.推测法解析：43.

房地产估价机构资质等级可分为______。

（分数：2.00）

A.暂定期内的三级资质

√

B.三级资质

√

C.二级资质

√

D.一级资质

√

E.临时级资质解析：房地产估价机构资质等级可分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质。44.房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为()。

（分数：2.00）

A.临时用地土地使用权

√

B.农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)

√

C.宅基地使用权(为农民集体土地上的)

√

D.行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)

E.出让土地使用权(为国有土地上的)

√解析：45.以下费用和税金中，属于征收集体土地下的土地取得成本的相关税费的有()。

（分数：2.00）

A.征地管理费

√

B.耕地占用税

√

C.印花税

D.契税

E.新菜地开发建设基金

√解析：46.房地产价格与一般物品价格的共同之处是()。

（分数：2.00）

A.都是价格，用货币来表示

√

B.都有波动，受供求因素的影响

√

C.都是按质论价

√

D.都有国家政策的扶持

E.都是绝对合理的价值体现解析：房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。47.

选择最佳的开发利用方式，包括______方面。

（分数：2.00）

A.最佳的用途

√

B.建筑规模

√

C.档次

√

D.大小

E.区位解析：在调查、分析了房地产开发用地的状况和当地的房地产市场状况后，便可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。这些都要在规划允许的范围内选取，也就是说在规划条件给定的范围内的最佳。在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。48.

关于报酬率的说法，正确的有______。

（分数：2.00）

A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险

B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的

C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响

D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

√

E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系

√解析：[考点]本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。

报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。49.

剩余技术主要有______。

（分数：2.00）

A.土地剩余技术

√

B.建筑物剩余技术

√

C.自有资金剩余技术

√

D.抵押贷款剩余技术

√

E.综合剩余技术解析：50.

估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有______。

（分数：2.00）

A.建筑密度

√

B.土地使用期限

√

C.基础设施完备程度

D.容积率

√

E.周边道路交通管制状况解析：A选项建筑密度与容积率一样，属于规划条件。C、E选项属于区位状况。三、判断题(总题数：15，分数：15.00)51.从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。52.进行房地产状况调整主要是因为可比实例的建筑规模、建筑结构、建筑装饰、新旧程度等与估价对象存在着差异。

（分数：1.00）

A.正确

B.错误

√解析：进行房地产状况调整主要是因为可比实例的区位状况、权益状况和实物状况与估价对象存在着差异。53.计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：54.

某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整为2008年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2006年1月1日为100)。则该宗房地产2008年10月1日的价格为2305.88元。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：本题中，以2006年1月1日作为基期，应采用定基价格指数；计算如下：可比实例在价值时点的价格=可比实例在成交日期的价格×价值时点的定基价格指数÷成交日期的定基价格指数；因此，该宗房地产2008年10月1日的价格=1800×98.0÷76.5=2305.88(元/m2)。55.

某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率假设均为0，则用直线法计算出的年折旧额为6.59万元。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：56.

出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：57.

明确估价对象的实物状况，是搞清楚估价对象的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：58.即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：59.收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：60.

均衡原理是以房地产内部各构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判断该房地产是否为最高最佳利用，它可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。61.

采用比较法估价时，一般要求选取3～10个可比实例即可。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大。因此，从某种意义上讲，选取可比实例主要在精而不在多，一般选取3至5个即可，但不得少于3个。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。62.

如果评估的是已经完成房屋征收补偿等工作的土地价值，则不应将房屋征收补偿费等费用作为扣除项目。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：63.

净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：64.

重建价格关键是“复制”估价对象所必需的支出和应获得的利润。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：65.本着平等互利的原则，经原建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：四、计算题(总题数：2，分数：20.00)66.6年前，甲公司提供一宗1ha(即一公顷)、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每平方米建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。

（分数：10.00）_________________________________________________________