《房产测量培训手册》

房产测量

房屋面积测绘的目的

房屋面积测绘是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋各相关信息，为房地产权

管理、房地产开发、交易等提供基础数据和资料。

房屋面积测绘工作的内容

房屋面积测绘的内容包括:房屋平面控制测量、房屋数据采集、房屋平面图绘制、

房屋面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档、变更测绘。

房屋面积测绘的类型

房屋面积测绘的类型包括：房屋预售登记测绘、房屋权属登记测绘、现状测绘。

房屋面积测绘的计量单位

房屋面积测绘时，长度以米为单位，取至0.01米：面积以平方米为单位，取至0.01

平方米。

房屋面积测绘的依据

《房屋面积测算技术规程》北京市地方标准DB11/T661-2009

《房产测量规范》GB/T17986.1-2000

一、房屋面积测算的术语和建筑术语

1、房屋建筑面积：层高在2.20m以上（含2.20m）有上盖的永久性建筑的外墙（柱）

勒角以上各层的外围水平投影面积之和。包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

2、房屋专有部分：建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用房等房屋或者

特定空间。具有构造上和利用上的独立性。建筑物内共有部分以外的均为专有部

分。

3、房屋共有部分：建筑物内供业主使用的人员通行、公共设施（楼内部分）等以

及建筑物以外、建筑区划内的其他公共场所、公共设施、物业服务用房等。共有

部分分为可分摊部分和不可分排部分。

4、房屋建筑面积预测绘：依据规划批准后的设计图，根据房地产测量规范，对房

屋的特征信息进行采集计算，并同时生成物理数据，出具预测技术报告书为房屋

预售管理提供依据的过程。

5、房屋建筑面积实测绘：房屋竣工后，根据房地产测量规范，对房屋的特征信息

进行实地采集计算，并同时生成房屋物理数据，出具房屋面积测算成果，为房屋

管理提供基础数据的过程。

6、房屋建筑面积现状测绘：对房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建

筑面积为现状面积。主要用于建设工程的房地产权初始登记和转移登记、旧城改

造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续等。

7、房屋面积变更测算：因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、

房屋编号）等发生变化而进行的房屋建筑面积测绘。

8、幢：分为自然幢和逻辑状。自然幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次

的房屋，逻辑幢是根据数据组织和管理的需要，对自然幢按照结构或类型进行逻

辑分割而成的房屋。

9、层高：上下相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。

10、楼层净高：楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。

11、自然层：按楼（地）板结构分层的楼层。自然层按照完整的自然数序列（1,

2,3……）计数，夹层、架空层、结构转换层、设备层、避难层等不计入自然层

数。

12、避难层：建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏

散避难的楼层。

13、露台：与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利

用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。

14、凸窗：为房间采光和美化造型而设置的窗台高度大于等于0.20米的凸出外墙

的窗。

15、公共（消防）通道：为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道

路连通的穿越建筑的通道。

二、计算全部建筑面积的范围

1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总

和计算；

2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计

算建筑面积；

3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的

回廊部分，层高在2.20M以上的，按其水平投影面积计算；

4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算

面积；

5、房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机

房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算；

6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；

7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算；

8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投

影面积计算；

9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算；

10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括

采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算；

11、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计

算；

12、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算；

13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算；

14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m

以上部位的外围水平面积计算；

15、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

三、计算一半建筑面积的范围

1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半

计算；

2、独立柱、单排柱的门廊、车硼、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面

积的一半计算；

3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；

4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算；

5,有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

四、不计算建筑面积的范围

1、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下

室；

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、

无柱雨篷等；

3、房屋之间无上盖的架空通廊；

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；

6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；

8、活动房屋、临时房屋、简易房屋；

9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；

10、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

五、房屋预售登记测绘（预测）

1、甲方应提供的资料

（1）施工图设计文件审查报告及通知单复印件；

（2）盖审核章的蓝图及设计施工图电子义档；

（3）人防部门批准或备案的人防工程设计审核批准通知单复印件；

（4）共有面积分摊说明及配套的分摊彩图原件；

（5）国有土地使用证及宗地界址点坐标成果表复印件一份；

（6）建设工程规划许可证及其附件、附图复印件；（7）相关说明。

2、技术交底

（1）部门经理在项目技术交底及工程策划会议中，对该项目要进行认真仔细分析

研究，并予以确认，做到每个细节不遗漏；

（2）分析研究后，图测项目如对设计图纸、分摊说明等有不清楚或有异议时，及

时与客户联系进行核实；

（3）下达测绘作业指导书，测绘作业指导书主要包括：分摊部位与分摊说明、阳

台与平台露台、墙后与保温、楼梯与外楼梯、大厅与楼（电）梯间、地下室与地

下车库、（走、檐）廊、坡屋顶与跃层、楼顶与附属用房、物业管理用房、市政

基础设施类、其他等的测量确认及计算方法。

3、实施测绘

（1）作业人在接到测绘任务后，严格按照国家的房产测量规范、地标、有关现行

政策、文件及下达的测绘作业指导书上的技术要求、计算方法对图纸进行准确测

算、绘图等作业。

（2）由该项目负责人组织召开“内业联席会”，针对作业测量中出现的问题要予

以确认并逐一记录。（特别是规证中的技术指标是否和测算的数据吻合）

（3）作业队自己所完成的测绘作业要做到：计算出的数据及绘制的图纸准确无误,

错误消除在自检和互检之中，把错误降低到最低。

（4）质量管理部对作业组所完成的测绘作业进行全面的检查，质检组要在总工程

师的指导下，严格按照国家的房产测量规范、有关现行文件及测绘作业指导书上

的技术要求及计算方法对测绘过程进行全面的质量检查，要做到严格把关，做到

100%内业检查。

4、备案

按房屋预售登记测绘成果备案材料目录整理好资料去大厅备案。

5、资料提交与归档

提交客户两份，归档一份（按公司的要求进行归档）。

六、房屋权属登记测绘（实测）

1、甲方应提供的资料

（1）实、预测楼号对照表；

（2）公安部门批准的项目坐落证明文件复印件；

（3）建设工程规划许可证及其附件、附图复印件；

（4）房屋竣工验收备案表复印件；

（5）人防部门批准或备案的人防工程设计审核批准通知单复臼件；

（6）共有面积分摊说明及配套的分摊彩图原件一份；

（7）房屋预售测绘成果报告书复印件一份；

（8）房屋预售合同所附分摊说明复印件（需业主签字）；

（9）国有土地使用证及宗地界址点坐标成果表复印件一份；

（10）建设工程竣工测量成果报告书复印件；

（11）设计施工图电子文档。

2、技术交底

（1）在技术交底及工程策划会议前，去实测现场进行实地核查，检查竣工后的建

筑与原设计是否一致，施工过程中是否变更。

（2）实测项目如发现由于设计变更或施工中的改变所引起建筑面积的变化，及时

与客户联系进行核实。

（3）下达测绘作业指导书，测绘作业指导书主要包括：分摊部位与分摊说明、阳

台与平台露台、墙后与保温、楼梯与外楼梯、大厅与楼（电）梯间、地下室与地

下车库、（走、檐）廊、坡屋顶与跃层、楼顶与附属用房、物业管理用房、市政

基础设施类、其他等的测量确认及计算方法；

3、实施测绘

（1）作业组在接到测绘任务后，组织测绘技术人员对该工程项目的图测进行分析

研究，绘制草图，严格按照国家的房产测量规范、地标、有关现行政策文件及下

达的测绘作业指导书的技术要求及计算方法，对已竣工的建筑进行外业测量，采

集测绘计算所需要的数据。

（2）内业计算前要据以整理草图，其间如发现有漏测或测错的部位，要及时返回

现场进行补测、重测，补测的数据图应附在草图后。

（3）每一个工程项目外业测量完毕后需有盖工程项目负责人主持召开“外业联席

会”，针对外业测量中出现的问题要予以确认，尽量避免下个项目出现类似的问

题；

（4）质量管理部对作业组所完成的测绘作业进行全面的检查，质检组要在总工程

师的指导下，严格按照国家的房产测量规范、有关现行文件及测绘作业指导书上

的技术要求及计算方法对测绘过程进行全面的质量检查，要做到严格把关，做到

100%内业检查。

4、备案

按房屋权属登记测绘成果备案材料目录整理好资料去大厅备案。

5、资料提交与归档

提交客户两份，归档一份（按公司的要求进行归档）

5、房屋数据实地采集前草图的绘制要求

房屋测量草图是建筑物、建筑之间相对位置关系和房产调查的实地记录，是房屋

面积计算和填写房产登记表的原始依据。

房屋数据实地采集前草图的绘制要求：

（1）应绘制所要测量房产的界线、分产权界线，共有部分界线及其所在部位；

（2）夹层、架空层、设备层、结构转换层、避难层等应单独绘制草图并注明所在

部位；

（3）应依据相关资料注记共有部分的名称；

（4）应绘制房屋的平台、斜坡屋顶下方不计入建筑面积部位的图形；

（5）应绘制室内墙体、柱垛、烟道、垃圾道、通风道等凸凹部位的图形。

6、草图的现场注记应满足的要求

（1）外业数据采集的草图记录必须在实地完成；

（2）房屋测量草图上的数据只可划改，不可涂改；

（3）实际测量的数据应标注在草图的相应位置，当无法标注时，应引至空白处标

注清楚；

（4）草图上汉字的字头一律向北（上）注记，数字字头应向北（上）、向西（左）

注记。沿墙体所测得的边长数据应当紧靠草图上相应的墙体处平行于墙体记录；

（5）应注记现场测量的边长数据、墙厚数据及层（净）高数据；

（6）跨墙体、跨构筑物（如在草图上可显示的垛、凹槽）测得数据必须在草图上

标出该长度的起止位置。墙厚数据的圆圈必须压住该数据所表示的墙体；

（7）应注记房屋坐落、街巷名称、邻户门牌、指北方向、实际楼号、幢号、单元

号、房间号、层数、所在层次、标注实际开门位置等；

（8）应在草图上标注阳台的封闭状况、凸窗的窗台状况、平台的位置及其他特殊

部位说明；

（9）应注记测量员、记录员、检查员、仪器编号、测量日期、必要时加注天气状

况；

（10）当草图所示与房屋现实状况不一致时，宜另绘草图，也可直接在草图上修

改，同时应标注被改动部位。

7、房屋数据的实地采集

（1）己建成或局部建成的房屋，需要该房屋的各类可测得数据时，必须进行实地

采集；

（2）据采集采用的设备一般包括：经检定合格的钢卷尺、手持式测距仪、红外测

距仪、全站仪等；

（3）采集的内容一般包括：房屋的边长数据、房屋的墙体厚度数据、房屋特征点

的位置数据、房屋的房角坐标数据；

（4）实地数据采集时，对于形状规则的房屋，要进行总尺和分尺边长数据校核；

（5）实地采集时，相同的套或单元应进行数据检核，总长度或分段长度应有多余

测量数据；

（6）已竣工房屋存在一些不规则结构时，可使用仪器实测该结构若干特征点或拐

点的点位，通过解析法计算计算建筑面积；

（7）当房屋的边长较长且直接测量有困难时，或需要校核总边长与分段之和时而

又无法直接测量总边长的，可采用仪器实测坐标后计算相应总边长值。

（8）当一间（单元）房屋的屋顶为斜坡屋顶或房屋的墙体为向内倾斜的斜面，应

分别测量层高在2.20米以上和以下两部分的边长数值并辅以略图说明；

（9）当房屋的墙体为向外倾斜的斜面时，边长尺寸量取到倾斜位置底部；

（10）当斜坡屋顶及倾斜墙体房屋的层高难于测量时，应量取室内净高2.10m处，

同时量取相应的定位数据。

（11）阳台需采集的数据包括：阳台顶板水平投影尺寸、阳台围护结构尺寸、阳台

顶板水平投影域与阳台围护结构水平投影域的相对位置关系、阳台顶板至底板的

垂直距离。当阳台的维护结构突出于阳台底板之外时，还应采集阳台底板的水平

投影尺寸。；

（12）平台需采集的数据包括：平台下方建筑的外围尺寸、平台下方建筑外围与

平台周边建筑外围的相对位置关系；

（13）有柱廊需量取廊柱之间、廊柱与廊的围护结构之间的相对位置关系；无柱

廊应量取廊的顶盖投影面积及位置数据。对于异型柱所构成的围护结构，量取异

型柱2.10米高度处的柱外围尺寸作为该围护的尺寸；

（14）窗需要量取窗外侧与主体墙的位置关系，量取窗台与地面之间的位置关系、

窗底板到顶板之间的垂直距离；

（15）墙体分为建筑物室内墙体和建筑物外墙体，采集建筑物内的边长及室内墙

体厚度数据时，应取未进行装饰贴面处理的部位进行测量，建筑物的外墙体包括

结构墙体、保温层以及敷设于其外的贴面、挂层、幕墙等（用于装饰造型的除外）

实测建筑物外廓边长及外墙体的厚度时，应沿建筑物外墙体的最外层表面的勒角

以上量取数据。

（16）车位、商业摊位等特殊房屋的数据采集：a）以界址点连线作为界线的车

位，量取相邻界址点间直线距离及界址点相对位置关系；b）车位、商业摊位有维

护结构的，量取维护结构所围成的空间距离及维护结构厚度。

（17）对地下空间（含地下室）进行房屋边长测量时，可实测室内边长，及外墙

厚度。当外墙厚度无法测量时，可参考建设工程施工图。

七、现状测绘（拆迁测绘）

1、拆迁测量的目的

拆迁测量是为配合拆迁评估而进行的房地产测量工作，其目的是为拆迁评估准确

提供产权人院落内建筑物的面积及院落的占地面积。

2、拆迁测量的方法

拆迁测量与其它测量（如地形测图、地籍测量）既有相同的测量方法，也有不同

的技术要求。其区别为：

（1）地形测图及地籍测量联体房无须分开表示，但在拆迁测量中，由于房屋的朝

向、建造时间的差异，其补偿的价款不同，因此须根据评估的要求进行分割；

（2）精度上的不同，其它测量的误差可正可负，而拆迁测量面对的是一家一户的

个体，少测一厘米，都可能引起异议，因此在拆迁测量中有个约定俗成的原则“误

差只能是正”。

3、拆迁测量的内容及技术要求，

（1）门牌号、产权人名字填写要准确，此项以产权证（红本）为准；

（2）测绘编号的编制：如2008,其中“2”为拆迁测量评估组的组号，“008”为

该组拆迁测量评估进户的流水号；

（3）在房地产草图的右上角记录下产权证上的平面图及数据，以便用来核对实测

数据；

（4）量测前先画好房地产草图，作图用近似比例尺，借墙或无墙画虚线，建筑物

一般按逆时针顺序编号；

（5）房屋的认定：a）面积大于7平方米，净高（柱高）大于2米；b）三面有墙,

一面正式门窗；c）屋面有保温；

（6）数据采集：a）距离测量使用手持测距仪、钢尺或皮尺，为保证被拆迁户的

利益及测量评估工作的顺利进行，对所测的院落及建筑物需作必要的放尺，放尺

一般不超过10厘米（此数据与甲方协商确定，原则是不引起纠纷），放尺的原则

是放房不放墙，长的多放短的少放。通常的做法是厘米读数小于5的取5,介于5

和10之间的取10。当放尺受限制时（由于邻居的原因，一定要保证北房的放尺；

b）建筑物的长宽尺寸及院落的其他尺寸须齐全准确，画图要封闭（测量四周），

每完成一户的测量工作要现场核对数据，确保无遗漏、无错误；c）建筑物及院落

的长宽尺寸两侧不等时，要找出不一致的原因，建筑物及院落确实有非直角时，

确定非直角所在的位置并量测面角元素。

（7）联体房北房要单测，原因是北房的拆迁补偿通常比其它房高。两院落的建筑物

设计尺寸相同时，量测的数据要一致，草图上注明XX测绘编号与XX测绘编号同

一条脊，以方便资料整理时进行核对；（其中：X代表阿拉伯数字）

（8）同一条街的院落外围平齐时，垂直街道方向的院落总尺寸要一致，放尺原则要

相同；

（9）测量草图经检查无误并于评估核对后，测量员、记录员要签字，准确的填写测

量日期；

（10）内业成图计算：作图要按房地产平面图模版的样式统一标准，图上的各项标

注及计算须准确。

4、拆迁测量的政策性

拆迁测量是一项政策性很强的工作，其资料的准确与否不仅涉及拆迁人和被拆迁

人的利益，也关乎企业的声誉，这就要求作业人员在工作中尽职尽责，严格按《规

范》的要求进行测量，资料须经过检查验收后方可发出，坚决杜绝返工，确保测

量成果的标准、准确、可靠。

附件1

CitoRS工作流程

一、前期准备工作

i.“工程管理”建立项目，项目名称由测绘单位自己确定，便于管理。

2.建立“物理幢”，CiloRS是以物理幢为单位进行作业的。

3.增加/新建DWG文件

•增加原始成果图，需要对其进行处理，将所有楼层的“建筑面积线、套内面积线、

阳台面积线、空间扣减面积线、层高不足2.2米面积线、注记”等各类线体分类放置

到同一图层中。

•新建DWG文件，首先利用“楼层管理”建立物理憧中各个楼层，之后分别在各楼

层中的各种线体图层中绘制图形，例如：绘制“01层建筑面积线”那么就需要先把

CAD图层调整至“01建筑面积线”，然后冉绘制图形。

4.“房产管理——功能名称、共有名称“，添加物理幢中所需功能区与共有部位名称

5.“房产图形一一初始化环境”，添加系统所需线型、字体。

二、图形识别与户室定义

1.“房产图形一一楼层管理”，建立物理幢中各个楼层。注意，地下层的“楼层编码”中不

能含有“0”；房屋附属层、阁楼层、夹层等楼层，实际楼层为“0”。

2.“房产图形一一图形识别”，识别楼层中各类线体到对应的CAD图层中。该功能中需要

注意的是第9项一一“面积取半的附属部位”，这里指的是类似于别墅的门厅，且面积取

半，可以算作某已户室的附属部位。

3.”房产量算一图形检查“，CitoRS处理图形时是以闭合的空间区域为依据的，所以图形

中不允许有未闭合的区域。利用“图形检查”将所有未闭合的地方修改正确。

4.“房产量算一自动定义”，赋予图形中每个闭合空间区域一个标识。

三、房屋属性定义及共有部位分摊指定

1.“房产量算一一共有部位一一指定”，指定物理幢中所有“共有部位”。

2.“房产量算一一注记楼号”

3.“房产量算一一注记单元”

4.