某地产项目前期报告纲要

某地产项目前期报告纲要华润苏果项目前期报告纲要目录TOC\o"1-5"\h\z一、徐州房地产市场概况3（一）2006年度徐州市房地产行情综述31、2006年1-3月份徐州市房地产市场要紧经济指标32、近年土地市场与商品房供给形势63、2006年一季度商品住房供给与销售分析64、商品住宅价格分析85、房地产市场走势分析与预测9（二）购房决策因素与市场主流产品111、住宅消费者购买决策影响因素112、徐州房地产主流产品市场调查13二、项目分析14（一）项目概况14情况比较稳固。受迅速增加的上市新盘与西区、南区大盘集中上市等因素的影响，全市商品住宅上市量较去年同期有较大幅度的增长。从销售情况来看，各区域之间的差距逐步缩小，除中心区外，东、南、西、北四区的销售规模基本相当。一、目前，徐州市购房仍然以自用性消费占市场主流，楼市由投资向自住回归。随着住宅价格季度增幅的下降，市场中的投资者正在逐步减少，从购房人群结构中能够看出，自用性消费将占市场主流，这有利于楼市的可持续进展。二、潜在需求依然旺盛，有效需求将不断增加从2006年一季度交易的量来看，徐州楼市潜在着较大的需求，这能够从三个方面进行分析：首先，2006年一季度我市国民经济继续连续2005年快速增长的势头，经济进展的良好态势，一方面增强了居民消费信心；另一方面提高了居民购买力；随着居民人均收入的不断增加，一部分潜在需求将转化为有效需求。其次，随着旧城改造、拆危拆旧步伐的加快，在一定程度上促进了住房的刚性需求。第三，随着城市人口及外来人口的增加，对住宅的有效需求也将不断增加。三、住宅供应量的持续大幅增加，有供过于求的趋势。随着开发商投资建设增长速度的加快，短期新增住宅供应迅速加大，从2005年四季度开始到2006年一季度，两个季度投放市场的住宅量为126.17万平方米，2005年全年交易量为98.62万平方米，市场的供应速度大于市场需求的增长速度。四、住房价格相对稳固，市场将保持平稳运行的态势。住房价格的最终走势仍取决于供求关系，考虑到市场供应相对较大的因素，我市住房价格基本保持目前的价格水平，不可能有太大的起伏。五、住宅消费行为更加理性，注重住宅品质的选择。随着去年拍出建设用地的不断开发，市场商品房供应量绝对增加，大部分购房者在进行住房消费时比较理性，从房地产市场住房价格增幅逐季下降能够看出，房地产市场有转为买方市场的趋势，房地产开发商在制定销售策略时更加注重住宅品质的宣传，能够预见今后的房地产市场将由价格竞争转向产品竞争。（二）购房决策因素与市场主流产品1、住宅消费者购买决策影响因素随着房地产市场的持续走强，房地产为社会所广泛关注，与此同时，越来越多的消费者从盲目跟风消费逐步走向成熟消费。房地产作为居民生活中最大的消费品，诸多因素复杂影响购房决策，根据2005年底的“三报一网”调查问卷提供的数据（下图），能够得出如下结论首先，产品单价与总价是影响消费者购房决策的首要因素。在改善型消费为主导的市场上，居民对房地产产品面积、户型等要求基本一致，其单价仍是影响购买决定的最关键因素。对与新进入城市居民而言，通常支付能力不高（即使是中等收入人群，但1从表中能够看出，原调查问卷设出者对有关名词概念分类存在一定偏差，因此，本报告只使用其数据，而未完全使用其结论。短期的积蓄并不能满足购房的高支付），而采取租房或者暂时投资二手房自住为主。关于新组建家庭、中低收入家庭而言，通常支付能力较低，住宅面积要求相对较低，以低总价项目房产为主。其次强调地段、强调周边环境。南三环板块、铜山新区板块因环境优越而周边高档楼盘项目云集，是徐州房地产2002-2005年的热点区域，但相对而言，配套尚不成熟，因此，其产品要紧针对项目周边原住居民、部分高收入企事业单位集体及部分追求郊区宁静生活的中高收入人群。但随着西区土地供应量的大幅度增加，西区因距市中心最近、本身商业配套、休闲配套非常成熟等原因而成为徐州目前最炙手可热的板块，也成为徐州白领生活聚集区。因此，能够推断，地段、配套实际上已经成为房地产消费者考虑的根本因素。第三、房地产越来越重视开发商品牌与楼盘品质。企业规模、企业品牌、企业文化、楼盘品质、广告推广、人脉营销、后期物业等已越来越影响成为影响消费者购房决策的推动力。其他因素，诸如楼层、户型、教育、升值空间等因素，一方面反应了消费者对房地产行业认知能力欠全面，消费成熟度不高；另一方面，也反应了徐州房地产消费仍属生活改善型消费、行业竞争尚不充分、项目推广策划手段相对单一。购房考虑因素比较图2、徐州房地产主流产品市场调查目前，徐州房地产产品消费仍以生活改善型为主，企业管理人员、金融商务等服务行业白领、公务员、事业单位员工等为耍紧消费群体。从购房面积分布上看，101—140平方米约占全部房地产产品的一半以上，为市场主力产品。从购房套型上看，消费者倾向于购买两室两厅一卫、三室两厅一卫产品。以生活改善为目标的消费目的非常明确。价格方面，房地产消费的价格高敏感度特征明显。从单价看，单价2500元/平方米下列产品最受欢迎，占了37.2%；单价3000元/平方米产品占消费市场的60%左右；3000—4000元/平方米的产品占有10%左右的市场份额；从总价上看，总价25—30万元产品市场份额最大，30万元下列产品市场份额占全部消费市场的67%；30—40万元产品有约占全部市场的20%,40—60万元产品也有一定的市场消化能力。但从产品销售周期上看，高总价产品销售周期偏长。从产品形态结构上看，消费者对郊区多层、小高层认知度较高，认可度好。市中心CBD商务区内高层认可度相对较高。从产品分布上看，市中心区域、南三环板块、西区板块认可度高，这也是高档楼盘集中区域，东区进展前景看好，但尚未成气候，以中档楼盘为主，北区板块楼盘的认可度最低，但随着北区的改造，区内项目价值逐步回归，关于北区原住居民、城市新增居民有较强的吸引力。二、项目分析（-）项目概况1、项目规划设计要点本项目规划设计指标如下表。表地块规划设计指标2、项目环境特征用地面积（亩）34规划容积率W4.2建筑密度W50%绿地率^20%大型超市建筑面积（平方米）30000项目区位与成熟的生活配套。地块紧临核心商圈，交通便利，配套成熟：地块紧临徐州市核心商圈，周边分布着徐州市第三人民医院、苏果超市徐州旗舰店（筹）、徐州民主路小学、徐州第三中学/树人中学等等，商业、文化、娱乐、保健、交通配套完备，生活非常便利，配套几臻完美。项目所在地中央CBD图：项目区位鸟瞰图本项目具有比较与协的自然景观与都市景观。项目处徐州故黄河风光带北岸，也正是黄河风光带转折处，视野开阔，自然景观壮美；再向南则是徐州核心商圈，都市景观优异。地块南、北、西、东部均无高大建筑物遮挡，景观非常与协但由于本地块周边（特别是北侧）城市建设布局散乱，整体形象不佳。注意到本项目辐射范围内沿黄河东路北至环城路之间小区密集、地块北侧庆祝楼一带也为居民区，这均为项目潜在消费群体。总而言之，由于城市规划限制，徐州主城区由其是中心区域住宅土地资源非常稀缺，最终导致中心区住宅供应量稀缺，直接竞争性楼盘并不多，但土地稀缺又导致高土地成本与房产高单价高总价，因此，市场有支付能力的需求相对受限。（二）市中心板块楼盘分析1、最近可比性楼盘慧谷阳光花园为距离本项目最近的可比性楼盘，目前销售已过中盘，项目具体情况如下表：表慧谷阳光花园基本情况该项目位于民主路三中东门正对面镇河街，占地21.6亩，总建筑面积为4.7万平方米，绿化率达35%以上，总投资近1亿元，建有3栋11层、1栋18层、1栋15层共计5栋纯小高层建筑群,共计400多套房子,户型面积从113.99-149.88平方米不等，以三室两厅为主流户型，工程已全部封顶，2006年年底前可交付使用，预计可提前上房。开盘时间0862005上房时间12312006占地面积21.8亩建筑面积4.7万平方米容积率3.26绿化率35%楼层状况3栋11层,1栋15层，1栋18层停车位地下停车位配套该小区的公共配套设施：全封闭物业管理，幼儿园、会所、停车位、暖气（一户一表）、煤气、电话有线电视、宽带网、背景音乐系统。项目销售情况目前起价3630—3750元/平方米，销售已达近50%,在所剩房源中，总价集中在42万元—58万元之间，徐州市中心区域其他可比性楼盘基本情况如下表:景染名居有着“中心区绝版之作”之称的景染名居，占地25亩，总建筑面积为4.7万余平方米，建有2栋多层、3栋小高层、1栋25层高层，共计310套房子，明年10月31日前可以上房。目前起价为3380元/平方米，销售已达1/3,在剩余房源中，主力户型有80平方米左右的两室一厅、120平方米左右的三室两厅和170平方米左右的四室两厅等多种户形，主力总价在30万元--70万元之间。汉御花园作为山景住宅典范之一的汉御花园，是由江苏金广限集团开发、名杨(杭州)房地产全程策划机构全面代理。它位于中医院南隔壁，规划用地面积43.1亩，总建筑面积68000余平方米，由5栋多层住宅组成，主力户型从104-230平方米不等。目前基价3698元/平方米，销售已结束。颖都•城市花园作为城市中心的景观小高层住宅，该项目位于淮海西路(原颖联装饰城)的一块17亩土地上，总建筑面积为3.2万平方米，建有•座12层的小高层住宅和•座8层高的沿街商办楼，是目前市区唯一采取环挑外围设计的建筑，已封顶，将于2006年7月底竣工。目前基价为3968元/平方米，所剩房源中以150760平方米的三室两厅居多，但最低总价也要在60万元左右。金月-精英部落该项目位于立达路东，是金月房地产开发有限公司致力徐州地产行业的开山力作。项目总建筑面积2.6万平方米，占地11.68亩，由2幢商住楼与1幢商办楼围绕小区中心景观带错落布局而成，共计90套房子。户型有127平方米的两室两厅、170-180平方米之间的三室两厅以及2I0--305平方米之间的跃层结构。实行一房一价，目前起价4050元/平方米，销售已达80%,在所剩房源中，主力总价集中在51万元--75万元之间。舜禾宫寓该项目由大舜房地产开发公司开发，位于夹河街中段一中西隔壁，占地5.6亩，总建筑面积2万平方.米，为1栋地下一层、地上17层的高层建筑，共计12()套住宅，户型面积从96--165平方米不等，有三室两厅和两室两厅等多种户型。目前一层已封顶，春节后开盘发售，预计2006年年底前可以上房。在所剩房源中，最低总价也要在35万元左右。金庭嘉园该项目位于西安北路与夹河西街交叉口，占地17.1亩，总建筑面积5.6万平方米，规划建有3栋多层、2栋小高层、1栋高层共计350套房子，拥有面积从5O--2(X)多平方米区间跨度十几种户型。2007年上房。目前均价3900元/平方米-4000元/平方米，主力总价集中在20万元-90万元之间。上述可比性楼盘多数已进入销售中后期，因此，不可能成为本项目竞争对手。2、项目生命周期内竞争性楼盘分析徐州主城区核心商圈辐射范围内地块供应量稀缺决定了本项目整个生命周期内竞争性楼盘数量不多。目前主城区核心商圈覆盖范围内的在建项目数量稀少，分布散乱，多数对本项目没有影响。未来两到三年内，工程厂地块、二轻机地块、水泥厂地块、保温瓶厂地块、二环北路北侧地块项目均会在年底上市/开工，届时上述项目可视为本项目的要紧竞争性楼盘。相对而言，其他郊区大盘项目作为次竞争性楼盘估计不可能对项目造成直接竞争。（三）项目SWOT分析本项目既具有市中心板块楼盘的共性又具有自己的特殊性：其SWOT分析如下:优势（S）：地段一一属商业与居住两适宜的成熟地段。交通一一处于主干道路口，交通便利。配套一一紧邻苏果超市、市三院，配套非常完备。教育一一中、小学校齐备，名校林立。劣势（W）规模一一项目规模不大，难与大盘抗衡，但市区大盘集中于西区。自身配套一一单体建筑，缺乏目前市场上流行的小区环境与小区花园。片区一一片区历史形象不好，也非目前热点区域。认知一一徐州市民对高层楼盘认知度不高。价格一一高单价导致高总价。品牌一一开发商无成功楼盘项目。建设一一周期长，资金压力大，超市项目也需要资金投入。0（机会）商业配套一一大型超市将极大地吸引客户关注度，增加居住氛围。教育配套一一可通过对重点中小学的强化宣传而扩大客户群。营销一一通过整合营销资源，完善包装与丰富销售手段来刺激销售。资本背景一一开发商均系国有资本景，有一定信任度。超市一一超市于一年内先期开业，可借机聚集人气，刺激项目增值。区域进展一一北区鼓楼区目前高污染、不适环境形象逐步改变。品质一一目前开发商片面追逐容积率最大化，楼盘自身品质普遍不高。T（威胁）宏观调控一一近期针对房地产行业宏观调控频频，考验开发商资金链。区外竞争一一住宅供应量激增，房地产市场竞争走向规模TOC\o"1-5"\h\z1、项目规划设计要点142、项目环境特征15（二）市中心板块楼盘分析161、最近可比性楼盘162、项目生命周期内竞争性楼盘分析17（三）项目SWOT分析18三、项目定位20（-）目标消费群体定位20（二）目标市场消费者行为特征21（三）项目定位23（四）产品特性241、建筑风格242、户型配比253、智能化水平254、生活配套255、后期物业25四、项目运作思路26（一）商业部分26化、品牌化。区内竞争一一区内马上推出的项目直接影响本项目营销周期与成本。三、项目定位(-)目标消费群体定位本地市场消费特征：徐州市房地产消费市场要紧以更新换代的进展型消费、改善型消费为主。消费者的区域生活观念、消费地位观念强烈。居住区域与消费群体地位关联度非常高。因此，本地块周边企事业单位职工、区域原住居民为本项目最要紧消费群体。其中潜在要紧消费群体包含：徐州卷烟厂：徐州卷烟厂是徐州市利税大户，全体干部职工1600名左右。普通职工年工资收入45000元以上，中层干部收入150000左右。多数员工已购住房，其中约30%左右在90年代初已享受住房分配，但多数有住房改善需求。本项目东南处不远即为烟厂职工小区。此外，卷烟厂职工住房投资需求相对明显。徐州市第三人民医院：现有职工800多人，普通员工/护士平均年收30000元以上，医生年均收入75000元左右。其中部分员工对本项目持币待购。徐州市第三中学徐州市重点中学目前有专职教师近200人，普通教师年均收入35000元以上，收入非常稳固。徐州市第二中学：大致情况同上。徐州民主路小学：江苏省模范小学，目前专职教师120余名，平均年收入26000元左右。庆祝楼、黄河北岸、地藏里、延平路一带原住居民。居民户数5000户以上，多数为八十年代至九十年代初期建设房屋，结构单一，面积相对不大，舒适度低，使用功能难以习惯居民生活水平的不断提高。同时，上述区域内居民家庭新设、组合对项目也有相当程度的需求。中心商圈白领阶层：尽管徐州城市建设逐步扩大，各区域商业中心慢慢成熟，但就近期进展而言，城市进展仍呈现为单一中心CBD的明显特征。而徐州本地消费市场广泛存在着“离中心商圈越近，消费者地位认可度越好”、“居住面积越大，楼盘知名度越高，个人归属感、荣誉感、满足感越强”的消费心理。因此，提高楼盘品质，重视品牌推广将会对中心商圈范围内的白领阶层产生强烈的吸引力。（-）目标市场消费者行为特征目前，徐州本地房地产市场消费者价值元素与其他消费品价值元素同相类似，居于传统性价值区域，而本项目耍紧目标消费群体也位于传统价值区域。（如下图）。如前所述，教师、医生、烟厂职工、周边原住居民与中央商圈管理人员、中高收入阶层是本项目的要紧目标市场。其他各区域中向往纯粹都市生活的青年人群、留恋旧城区便利生活的原住居民中的中产家庭是本项目次耍目标市场。本项目目标市场消费者相当一部分具有较高的专业知识文化背景（如医生与教师），消费心理相对成熟。其中，大多数目标客户已经置业，但置业较早（多是九十年代前期），因生活水平提高，或者者子女家庭新设需要重新置业，但由于目前居住条件尚可，虽有重新置业计划，但房地产消费的区域性心理使得他们并不急于做出购房决策。目标市场消费者消费心理成熟表现在：重视专家意见；重视企业品牌；重视住宅自住的同时能够享受投资的保值增值功能；重视房地产建设中的各项手续完备性。目标市场消费群体的家庭类型要紧包含两类，一类为子女正在上学的两代三口之家，父母年龄约40—45左右，为家庭经济支柱，原有住宅面积较小，住房需要改善，同时有照料年长父母的需求；一类三代居家庭，其子女新设或者马上新设家庭，暂与父母居住，家庭具备有效的购买需求。上述目标客户群体具备如下心理特征：工作态度与工作压力：认真，具有强烈的进取心与成就感，但也面临强大的竞争压力，他们希望工作能够得到确信，目前社会地位得到巩固与提高。消费观念：注重产品品牌、品质与企业信誉，希望产品能够适度超前；同时强调售后服务，要求产品应具有相对鲜明的个性。生活观点：具备强烈的归属感，拥有广泛而高尚的社交圈。希望获得的生活方式：平安、祥与、便利、优越的生活。家庭观念：个人期望独立，并逐步成为家庭经济支柱；注重子女教育，家庭荣誉感强；家庭生活独立的同时，也需要依靠家庭的力量获得归属感。经济承受能力：住宅价格敏感度适中，具备一定的经济承受能力，住宅总价最大承受能力基本上居于40—45万元区间；消费群体中的部分消费者已形成长期投资、多种投资、适度投资的观念。（三）项目定位本地产项目的定位务必基于：项目所在地块的特征与地块本身素养；目标消费群体的行为特征。就本地块所属的地产因子分析（如下图），本地块适于单身公寓、普通住宅及中档住宅项目。就本地块规划条件、徐州市房地产市场行情及项目经济价值的发掘而言，本项目应当定位于面向白领阶层的中高档住宅。表产品的地产因子影响分析影响因子单身公寓普通住宅中档住宅高档住宅豪宅别壁A,对公共交通的依赖性很强强较强一般弱B、对噪音及环境干扰的适应性强较强一股弱很弱C、对•大气环境的要求低不高一股高很高D、村小区/生活配套要求高很高一般较弱弱E、对周边自然及人文景观之要求低一般较高高很局F、小区物业管理的要求低不高较高高很高G、建筑、质量装修要求低一般较高高很高H、容积率、獴盖率要求无一般一般低低I、对休闲空间，绿化要求无一般较高高很高J、景观要求无一般较高高很高（四）产品特性1、建筑风格本项目为高层建筑，其建筑风格应当习惯目标消费群体的追求的现代都市便利生活、商尚生活特征，突出现代风格建筑轻松明快的特点，满足在质朴高尚的家居心理。为此，一方面，应适度提高窗墙比，提高建设标准；另一方面，也应丰富建筑物外立面变化，借鉴上海、北京等地中央CBD住宅产品成熟经验，把项目建设成本区域地标产品。2、户型配比户型配比需要考虑项目市场定位、目标消费群体市场需求、实际支付能力与消费习惯。作为就本项目而言，建议户型面积操纵在100--140平方米，主力户型操纵在120平方米左右（室内面积110平方米左右，但不能低于100平方米），占全部户数的50%；主力户型总价操纵在40-—45万元区间，同时，适当调高高层景观房的垂直价差，提升楼盘整体档次。3、智能化水平考虑高层建筑成本与目标市场消费需求，本项目智能化水平应居于中上水平，做好楼盘硬件智能化的同时，适度增加软体智能化服务项目，比如公共娱乐节目、远程教育、区内网络管理等等，提高服务项目的附加值，营造营销热点。这部分更多的将会在后期物业服务中得到表达。4、生活配套本项目周边基本生活配套完备，但项目地块偏小，区内景观设置、绿化难度大，在消费越来越重视区内景观、小区组团的今天，务必设法从软件上提高小区品质与档次。其中利用商用部分及住宅底层灵活设置儿童活动室，增加阅览室、视听室等等配套，同时，根据消费者爱好组织团体活动或者组织，提高辅助性的生活配套，对提升楼盘品质有一定的促进作用。5、后期物业除了建筑物自身硬件水平外，后期物业服务水平与质量才是表达项目品质与提升物业增值潜力的真正决定性因素。建议专业物业管理提早介入本项目，同时建立完整的物业管理体系，保证后续物业管理服务完全到位。四、项目运作思路（一）商业部分本项目商业部分面积不低于30000平方米，建设周期约一年，建设投资（土地除外）约6000万元，商业部分运作成败将直接考验公司的资金链。本项目商业部分能够完全作为长期投资，同时一定程度上实现节税。但将会影响住宅部分的建设资金与其他房地产项目的开发。商业部分也能够用于销售操作，具体销售方式比较如下表所示：触部分操作方式魏表销售回购完全销售部分销售售后保租直接回购间接回购,分散抵押价却成本考虑对方族同能力较黑因此，顶腾件的价格较氐相对皮木的高.介与售后保租与完全聃同，可蝴高的售价可获胭的督价可获函的酬嬲局明短，但具体付款需要点札蚯物，对方完全可利珊间压力硒价格，抬原我方成本，因此凌刈压力大.同左投资者投资睽史大,俏曾周用最长.适中适中秋收导致较自的土地增俗税与营业税.较小同直接一住.同直接篦电小资金压力取小较小长周期格绐导致资金压力.1板一般综合考虑，建议一方面寻找大的投资客户，进行部分销售；另一方面，着手具体回购方案价格与实施方案。最佳的操作方案为大客户成本价准回购方案（准回购方案即以抵押取代销售，办理它项权证，不办理过户手续，其他条款同项目销售条款），具体流程为：股权抵押贷款--租金支付一-项目抵押贷款--租金支付。即：向投资商进行股权抵押贷款，以苏果租金（全部或者部分租金）支付有关费用，项目建成后对项目进行抵押贷款，苏果租金偿付贷款，约11年付清贷款，同时，完全获得商用建筑部分。（-）住宅营销1、营销策略本项目住宅部分的营销需要最大程度的利用本地块周边现有配套设施及华安、中江公司有关资源，纵向整合房地产产业链，横向整合服务利润链，提供房地产消费增值服务，以最小的投入获得最多的边际利润。同时，项目营销也务必克服目前本地房地产行业只注重资金回笼，重视项目营销，轻视项目针对性的内部配套及售后物业等短视行为，紧紧围绕目标消费群体消费生命周期，以人为本，强化服务意识。本项目中，最值得充分发掘的包含：苏果超市建设运营、周边成熟的教育、医疗等配套设施、地方政府特别是区政府信誉、城市规划远景、中江国际房地产公司集团公司背景、中江华安纯粹的国资背景、投资公司系统内诸如成功物业、华强体育、维多利亚餐厅等等。营销策略方面，住宅部分的回购概念在一定程度上仍然能够进行探讨。2、营销主题与本地其他竞争楼盘相比，成熟的生活配套是本项最为突出的优势。因此，建议本项目营销推广以现代都市生活为主旋律，紧紧围线现代都市、优越生活这一核心主题，强调楼盘配套及项自身的综合素养、塑造项目完美的人文底蕴，同时辅以中央CBD景观及徐州第一河景建筑，兼顾物业保值增值。3、营销推广项目的营销推广应紧紧围绕上述营销主题，根据徐州市房地产市场整体销售状况、项目竞争对手营销策略进行推广。本项目广告推广方面：立体广告建议利用现有总公司成功大厦现在资源，提高华安公司及项目品牌知名度，实现高效推广；平面广告推广建议采取系列广告方式，消除本地现有房地产平面广告缺乏内涵，形象不稳固的痼疾，强化产品形象，获取最好的推广效果。营销节奏方面，本项目充分利用上述资源，借题发挥，促进销售。其中，非常值得利用的几个里程碑事件包含：苏果奠基、苏果运营、教育配套合同（筹）、节日苏果促销、物业提早入驻、项目主体完工等等。TOC\o"1-5"\h\z（二）住宅营销271、营销策略272、营销主题283、营销推广28一、徐州房地产市场概况（-）2006年度徐州市房地产行情综述2006年一季度市区商品住宅均价为2367元/平方米，2005年四季度住宅均价为2358元/平方米，上涨0.38虬今年以来，徐州市房地产市场总体情况保持了较为稳固的进展态势。房地产投资稳健增加，诠释商品房销售规模、住宅均价等市场要紧运行指标趋于稳固，实现理性回归。1、2006年1-3月份徐州市房地产市场要紧经济指标土地市场方面，2006年1-3月份全市共计挂牌出让4宗地块，出让土地面积87.85万平方米，成交价格11.74亿元。商品房预（销）售方面，据徐州市房产管理局统计资料，2006年1-3月份共批准预（销）售许可证为22个，批准预（销）售商品房建筑面积为63.56万平方米其中商品住宅建筑面积为51.96万平方米，比2005年一季度上涨103.84%。表一：徐州市2005、2006年一季度商品房预售面积比较表

类型2005年2006年两季度一季度一季度相比住宅（万nV）25.4951.96上涨103.84%表二：徐州市2005年四季度、2006年一季度商品房预售面积比较表类型2005年四季度2006年一季度两季度相比住宅（万而）74.2151.96下降29.98%商品房网上销售系统资料分析，2006年一季度的商品住宅销售套数为3328套，占同期批准销售的65.93%,建筑面积为39.08万平方米，销售金额为9.25亿元。2006年一季度新建商品住房交易登记为1933户（宗），交易登记面积21.87万平方米，交易登记额5.19亿元，比2005年一季度分别上升17.58%、12.62%、78.35%。存量房产交易1872户（宗），交易面积12.47万平方米，交易额1.90亿元，比2005年一季度分别下降43.75%、40.22%、29.89%。表三：徐州市房地产交易登记情况参照表年度户数交易面积（万m2）交易金额（亿元）增量住房（商品住房）2005年一季度164419.422.912006年一季度193321.875.19存量住房（私房）2005年一季度332820.862.712006年一季度187212.471.90表四：徐州市房地产交易登记情况参照表2、近年土地市场与商品房供给形势年度户数交易面积（万m2）交易金额（亿元）增量住房2005年四季度305433.145.77（商品住房）2006年一季度193321.875.19存量住房（私房）2005年四季度245217.012.282006年一季度187212.471.90近年，我市土地供应量猛增，商品房供给量迅速放大。2005年我市市区国有土地使用权共成交