物业设施设备工作手册

设

备

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施

工

作

手

册

（试行）

《设备设施工作手册》目录

编号标题

WI-S-01闭路监控系统保养规程

WI-S-02变压器保养规程

WI-S-03道闸系统保养规程

WI-S-04电瓶车保养规程

WI-S-05阀门保养规程

WI-S-06防盗监控系统保养规程

WI-S-07防火卷帘门保养规程

WI-S-08风机系统保养规程

WI-S-09用水、供水系统保养规程

WI-S-10管道煤气系统保养规程

WI-S-11中央空调系统保养规程

WI-S-12室外照明系统保养规程

WI-S-13蔬散出口指示灯保养规程

WI-S-14水泵保养规程

WI-S-15消防拴保养规程

WI-S-16有线电视线路保养规程

WI-S-17防避雷系统保养规程

WI-S-18控制柜保养规程

WI-S-19低变配电柜（箱）、开关保养规程

WI-S-31设备分类代码

WI-S-32设购置流程

WI-S-33设备改造流程

WI-S-34设备重大故障维修流程

WI-S-35设备（机具）外委维修规定

WI-S-36变压器室管理规定

WI-S-37配电房（室）管理规定

WI-S-38空调机房管理规定

WI-S-39公共设施巡查制度

WI-S-40设备保养维护供方监督管理规定

WI-S-51闭路监控系统操作规程

WI-S-52低压配电柜配电操作规程

WI-S-53电梯安全操作规程

WI-S-54控制柜作业指导书

WI-S-55瓶组站操作规程

WI-S-56气化炉操作规程

WI-S-57气化站作业指导书

WI-S-58中央空调系统操作规程

WI-S-59电梯困人救援规程

WI-S-60电梯层门钥匙使用安全守则

WI-S-6I电梯机房管理规定

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-01

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：闭路监控系统保养规程页码：1/1

1.目的：保证防盗闭路监控系统正常工作。

2.适用范围：本公司所属小区防盗闭路监控系统。

3.职责：由维修部技工按计划实施保养工作并记录，确保系统工作正常。

4.工作内容：

4.1室外摄像系统：

4.1.1每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，降温扇清理一次，镜

头焦距校调一次。

4.1.2每月检查支撑杆地脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检杳避雷针接地是否良好；

检查转动部分的连线是否有破裂、拉断现象；检查转动部分的润滑情况，并加润滑油。

4.1.3室外摄像系统长期风吹、雨淋、F1晒，易生锈、腐蚀，每月检查一次，做好防腐防

锈工作，对铁件部分要定期刷防锈漆。

4.2室内摄像系统：

4.2.1每月检查防尘罩进行除尘清理；镜头擦洗一次；降温风扇清理一次；镜头焦距校调

一次。

4.2.2检查支撑杆的固定与防腐情况，螺丝加黄油保护。

4.3监视与控制系统

4.3.1监视室通风、照明检查；室内所有设备每月检查一次。

4.3.2检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好；检查各画面是否正常，有无变色、

模糊、跳动、扭曲、丢失画面等现象，并及时处理，若故障严重处理不了，应及时向

上级领导汇报。

4.3.3每月对电视屏幕、外壳、主机、录像机进行除尘。

4.3.4每月对录象机磁鼓用棉签沾75%的酒精擦抹，以确保图像清晰。

4.4每月保养按规定填写《闭路监控系统保养表》

编写;审核;批准;日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-02

设备工作文件版次/改次:A/0

标题：变压器保养规程页码：1/2

1.目的：确保变压器处于最佳运行或备用状态。

2.职责:工程维修部负责干式变压器保养，在未移交之前，由安装单位保养一次。

3.操作人员必须具有高压进网作业许可证。

4.工作程序：

4.1投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。

4.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变

压器空载运行是否正常。

4.3逐个把负荷移到备用变压器。

4.4断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上锁挂标示牌。

4.5断开待检修变压器低压侧总空气开关，防止反送电。

4.6检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外

罩受振动而产生噪音，

4.7检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予

更换。

4.8紧固电压调节联接片的固定螺丝。

4.9检查冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电路是否良好。

4.10用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。

4.11查变压器中性点接地状况和变压器接地线是否牢固。

4.12断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧，二次侧的线圈相与相之间、

相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低F300兆欧，二次侧绝缘电阻不低了10

兆欧。

4.13检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。

4.14上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关摇入，并转移

负荷到保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。

4.15做好保养记录。

编写：审核：批准；日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-02

设备工作文件版次/改次:A/0

标题：变压器保养规程页码:2/2

5.安全注意事项：

5.1操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。

5.2摇测绝缘电阻必须由两人进行。

6.相关文件记录：

《干式变压器保养记录》

编写：审核：批准；日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-03

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：道闸系统保养规程页码：1/1

1.目的：保证道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。

2.职贡：维修部完成。

3.保养周期：每月检查保养一次。

4.内容：

4.I修整挡车杆，对反光膜脱落的进行修复。

4.2打开箱门，对各转动轴加润滑。

4.3补充齿轮箱内机油。

4.4全面紧固电线接头，限位开关关闭到位。

4.5检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。

4.6每年查验齿轮磨损及限位开关紧固。

4,7全面抹擦箱内各部件灰尘。

编写:审核:批准:日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-04

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：电瓶车保养规程页码：1/1

1.目的：

确保电瓶车的正常、安全使用。

2.职责：

由维修部实施每周的定期保养，并做好记录。

3.保养内容：

3.I检查电压是否为48V以上，如不够48V,应及时进行充电；

3.2检查外观是否良好，电液有无渗漏，接线有无松动，制动是否良好，达到标准；

3.3检查方向机是否灵活，各部位润滑是否良好，有无异常声音，如润滑不良，应及时加

注黄油或润滑油；

3.4检查各种灯光使用是否正常。

4.支持性记录：

《电瓶车检查、保养记录表》。

编写:审核:批准:日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-05

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：阀门保养规程页码：1/1

1.目的：保证阀门能灵活开闭，无渗漏、无锈蚀。

2.适用范围：本物业所属小区管路阀门。

3.职责：由工程维修部实施保养工作并作记录。

4.内容：

4.1对阀门阀体外表的脱漆或锈蚀部分进行除锈，并及进补刷防锈油漆。

4.2对阀门连接铜阀芯的传动杆加注黄油，做好防腐，以确保阀门开闭自如。

4.3门上的螺母进行防腐除锈，加黄油。

4.4对阀门漏水部分加盘根，堵漏。

4.5检查阀门与管头连接部分胶垫有无老化、漏水现象，如有则需提前停水，更换胶垫,

紧固螺丝。

4.6保养时填写保养记录。

4.7支持性文件：

《阀门保养纪录》

编写:审核:批准:日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-06

设备工作文件版次/改次:A/0

标题：防盗监控系统保养规程页码：1/2

1.目的：保证防盗监控系统的正常工作。

2.适用范围：本公司管理的防盗监控系统。

3.职责：由工程维修部、保安部负责。

4.工作程序：

4.1维修

4.1.1监视器图象不清晰的检修步骤：

4.1.1.1调节监视器的旋钿；

4.1.1.2检查视频线有无松动；

4.1.1.3校正镜头焦距；

4.1.1.4清理镜片和防尘罩上的灰尘：

4.1.1.5检查摄像头或镜头是否损坏。

4.1.2监视器图像的检查步骤：

4.1.2.1检查摄像头是否通电；

4.1.2.2检查视频连线有无断裂；

4.1.2.3检查摄像头是否损坏；

4.1.3控制器不控制的检修步骤：

4.1.3.1检查控制器控制电压有无输出：

4.1.3.2检查控制电压有无输入;

4.1.3.3检查输入插件是否损坏；

4.1.3.4检杳输出插件是否损坏。

4.2保养：

4.2.1规定每月对系统进行一次维护保养；

4.2.2检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头、清理降温风扇，调校镜头焦距;

4.2.3检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好；

42.4检查监视室的通风、照明，检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好;

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-06

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：防盗监控系统保养规程页码：2/2

4.2.5对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封,检查避雷针接地是否良好。

5.相关文件：

《设备维修记录》

《防盗监控系统保养记录》

编写:审核:批准:日期

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-07

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：防火卷帘门保养规程页码：1/1

1、目的：保证防火卷帘门时刻处于良好的备用状态。

2、职责：由工程维修部负责维修保养。

3、内容：

3.1月保养：

3.1手控检查：

3.1.1外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象手动按钮箱是否良好；

3.1.2卷帘门的电箱指示信号是否正常、箱体是否完好；

3.1.3开启按钮箱门，按动向上（或向下）按钮，卷帘门应上升（或下降）；

3.1.4按钮操作上升（或下降）过程中，操作人员应密切注意卷帘门上升（或下降）到端

部位置时能否自动停车。若不能，应迅速手动停车，且必须待限位装置修复（或调

整）正常后方可操作。

3.2自控检查：

3.2.1用燃着的香烟等烟源使系统中任一烟感动作时,自动装置将发出报警信号,同时自

动启动卷帘门电控系统两次卜滑关闭卷帘门。卷帘门一次卜滑至离地面1.2米左右停

车，延时90秒钟左右，再自启动卷帘门全部关闭。

3.2.2卷帘门关闭后，只有待烟感（或温感）信号消除，方可重新开启卷帘门。

3.2.3消防中心按钮操作检查：消防中心只设置卷帘门关闭按钮，操作关闭按钮卷帘门通

过二次下滑关闭到位后，检查消防中心信号指示是否正常。

3.2.4针对系统中检查出来的缺陷及时修复。

3.2.5对卷帘进行清扫除尘，若有油漆局部变形的地方进行修复，确保卷帘外观清洁美观。

3.3、年保养：

3.3.1完成月保养全部项目。

3.3.2对卷帘门控制箱自检按钮，故障报警消声键，复位键进行专门检查。

3.3.3紧固各电线接头，清洁控制箱内灰尘检查箱内电气元件是否齐备。

4、相关文件及记录:

《消防设施月保养记录》《消防设备年保养记录》

编写：审核:批准：日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-08

维修工作文件版次：A/0

标题：风机系统保养作业指导书页码：1/1

1.目的：

确保风机手动、自动能正常启动和运转。

2.范围：

每半年对所有风机进行一次全面保养同时，应对风机控制柜风阀电气控制回路一

同保养。

3.内容：

3.1、保养前应先挂上标示牌。

3.2、手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或联轴器间隙和对中度c

3.3、查各接合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。

3.4、清洁风叶，机壳外部及电机外表面。

3.5、向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。

3.6、检测电机的绕组绝缘电阻，紧固电源的接线端子.检查电机接地是否良好。

3.7、风机控制柜内各种电器是否良好，紧固各接线端子。

3.8、检兖风阀传动机构是否灵活可靠电线有无破损，电线接头紧固是否良好。

3.9、风机主电源检查电源指示应正常。

3.10、开机试验连续运转半小时，观察各仪表，指示灯指示应正常，运转时应无异声。

3.11、每日检查一次。

4.相关文件记录：

《风机半年保养记录》

编制:审核:批准:FI期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-09

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：供水系统保养规程页码：1/1

I.目的：

保证供水系统的正常使用。

2.范围：

适用于石竹新花园供水系统的管路、阀门、水表的维护保养。

3.职责：

维修部负责实施每月的定期保养。

4.保养内容：

4.I供水主管、支管、户外管的保养。

4.1.1检查各主管、支管、户外管的共联部件是否有渗漏，如有，应及时进行补漏；

4.1.2检查各主管、支管、户外管外表是否有锈浊和脱漆，如有应及时除锈、补漆；

4.2水表的保养：

4.2.1检查水表时.看指针是否正常.读数是否与上月有比较：

4.2.2每次检杳后要将水表盖盖好环境复杂地区要加防护罩，保证水表的安全和正确性;

4.2.3检查水表与连接件是否漏水，如有，应及时报告，并提前通知停水，维修或更换。

5.支持性记录：

《供水系统保养记录》

编写:审核:批准:R期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-10

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：管道煤气系统保养规程页码：1/1

1.目的：保证小区内煤气供气设备和设施的安全运行。

2.范围：小区内各煤气设备设施。

3.职责：煤气站值班人员负责小区户内、户外管道煤气设备设施、燃器具和气化设备的监

控、操作、记录、巡查、维修和保养及异常情况的处理和报告。

4.内容。

4.1每星期应对气化设备和设施、煤气站内管道得除尘、室内环境的清洁；

4.2气化炉每三个月须轮换使用一次，轮换后必须对原气化炉进行换水、排残；

4.3每半年对油气分离器进行排残一次；

4.4每一个月对户外管道进行外观检查，是否有生锈、渗漏，中压压力是否正常，管道支

架是否稳定；

4.5发生特殊情况（如：恶劣天气等）时，应加强检查；

4.6每半年对煤气管道进行涂漆防锈处理：

4.7年底对本年煤气管道保养做出总结，同时做出第二年保养计划；

4.8加强对业主进行安全用气的宣传。

5.支持性记录。

5.1煤气系统保养记录。

编写:审核:批准:R期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：Wl-s-ll

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：中央空调系统保养规程页码：1/2

I.目的：确保系统安全正常工作，保障空调设备具有良好性能。

2.范围：公司管理的空调设备。

3.职责：由工程维修部负责。

3.内容：

3.1月保养：

3.1.1水系统的保养：

3.1.2检查冷却水塔冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换；

3.I.3洗冷却水塔，塔盘；

3.1.4洗冷却水管上的过滤器；

3.1.5在冷却水中加入缓蚀剂；

3.1.6检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常；

3.1.7检查系统阀门有无渗漏.清洁系统设备表面八

3.2盘管风机的保养：

清洁过滤网、风机转动部位注油，检查电磁阀和温控开关。

3.3水泵保养：见《水泵定期保养》。

4.0半年保养：

4.1主机保养：主机由外委厂家维修单位每半年全面保养一次，维修部检查合格后在保养

记录上签字。

4.2副机保养:

4.3冷却水泵保养见《水泵的定期保养》；

4.4制柜保养见《低压配电柜，控制柜保养》；

4.5电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。

5.0冷却塔：

5.1口|螺栓紧固，检查转动时是否振动.刮塔壁;

5.2齿轮箱油位检查，补油。轴承温升检查补加润滑油

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-11

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：中央空调系统保养规程页码：2/2

5.3布水器转动情况检查；

5.4塔盘.塔体倾斜校正。

6.0管道系统：

6.1阀门漏水检修，保温层修补；

6.2冷却水管道加药除垢，除水藻;

6.3冷冻水管道加药除水垢。

7.。相关文件及记录：

《空调月保养记录》

《空调半年保养记录》

编写:审核:批准:日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-I2

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：室外照明系统保养作业指导书页码：1/1

1.目的；

保证小区内夜间的正常照明。

2.范围：

适用于各路灯、草地灯、广场灯、射灯、指示灯的维护、保养。

3.职责：

工程由维修部负责。

4.内容：

4.1各路灯、草地灯、广场灯、射灯、指示灯的日检：

4.1.1检杳各灯的灯泡是否完好。如有烧坏，应及时更换；

4.I.2检查各线路运行时是否过流，绝缘是否老化；

4.1.3检查各控制开关的使用情况，如有过热、碳化、误动作等应及时更换；

4.1.4带整流器的钠灯在雷击或大雨后，应详细检查其绝缘情况；

4.2月检。

4.2.1检查各支路的工作电流，是否与其额定电流相符合；

4.2.2检查各镇流器、灯座、线路有无漏电：

4.2.3检查各接线盒的防水胶垫是否老化、破损，如有应及时更换或做好防水处理;

4.2.4检查电源线的各个接头，是否发热。

5.支持性记录：

《室外照明系统保养记录》

编写:审核:批准:日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-13

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：疏散指示灯保养页码：1/1

I.目的：

使疏散指示灯运行良好，当交流电断电之后能保证每个疏散指示灯点亮以引导人员疏散。

2.职责：

由维修部负责。

3.内容：

3.1检查指示灯玻璃面板有无划痕或破裂现象：

3.2检查电源指示灯应常亮，当断开交流电而采用备用电池供电时，也应能亮，否则应检

查修复；

3.3指示灯在交流电供电时应能发亮，若不亮则检查修复；

3.4检查灯具安装是否牢固可靠；

3.5清洁灯箱外壳及显示屏表面：

3.6每月每盏灯用备用电池亮灯半小时，使电池放电后再充电.延长电池使用寿命：

3.7发现故障及时修理，每月检查一次。

编写:审核:批准:日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-14

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：水泵保养规程页码：1/2

1.目的：确保水泵始终史于良好的运行或备用状态。

2.适用范围：所有石竹新花园内安装的生活水泵、消防泵、稳压泵、雨淋泵、排污泵、潜

水泵、空调水泵。

3.职责：由工程维修部负责保养、记录.

4.工作程序：

4.1生活水泵和空调系统用泵每周进行一次一般性保养，每半年进行一次全面保养。

4.2消防水泵和雨淋每两月，补压泵每三月进行一次试运行，运行时间10〜15分钟，消防

泵启动时在管网顶部试消防栓出口喷水射程达6M以上每半年进行一次全面保养。

4.3排污泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。

4.4水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。

4.5泵体的保养：

4.5.1检查泵体应无破损，铭牌完好，水流方向指示明确清晰，外观整洁，油漆完好。

4.5.2补充润滑油，若油质变质，有杂质，应予更换。

4.5.3检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换盘根填料。

4.5.4联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。

4.5.5紧固机座螺丝并做防锈处理。

4.5.6生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴港两端轴承进行清洗或更换。

5.电机的保养：

5.1外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。

5.2拆开电机接线盒内的导线连接片，用500VM。摇表摇测电机绕组相与相.相对地间的绝缘

电阻值不低于0.5MQ。

5.3电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。

6.相关阀门，管道及附件的保养：

6.1各个阀门的开关应灵活，阀体内外无渗漏。

6.2单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-14

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：水泵保养规程页码：2/2

6.3压力表指示准确，表盘清晰。

6.4管道及各附件外表整洁美观、无裂纹、油漆应完整无脱落。

6.5点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。

7.控制柜的保养：

7.1断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。

7.2检查柜内开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接

线螺丝。

7.3清洁控制柜内外灰尘。

7.4合上总电源，检查电源指示应正常。

8.保养完毕启动水泵，观察电流表，指示灯指示是否正常。

9.观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，启动柜各电器无不良噪音。

10.相关文件及记录：

《水泵月保养记录》

《水泵、电机半年保养记录》

编写:审核：批准：日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-15

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：消防栓保养规程页码：1/1

1.目的：保证消防栓箱内部配件齐全、完好，灭火时能迅速正常地供应消防水。

2.职责：由保安部负责。

3.内容：

3.1月保养：

3.1.1栓外检查：

3.1.2检杳栓门把手是否完好，栓门开关有无甘阻，锁、玻璃有无损坏；

3.1.3指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有无脱落；

3.1.4栓门是否完好。

3.2测试：随机抽取消防栓总数的霁，按消防栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示。

4.年保养：

4.1完成月保养是的所有内容。

4.2开栓门取出水带，仔细检查有无破损、发黑、发霉现象，如有应立即进行复补，清洗或

更换。

4.3将水带交换展开交换皱边后重新卷起。

4.4检查水枪头与水带，水带与龙头之间的联接是否方便可靠，如有缺损应及时修复。

4.5将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上油防锈。

4.6将栓内清扫干净，部小存放整齐后，关上栓门，

4.7逐个测试报警按钮的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。

5.相关文件及记录：

5.1消防设施月保养记录。

5.2消防设施年保养记录。

编写:审核:批准:日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-16

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：有线电视线路保养规程页码：1/1

I.目的：能正常收看有线电视节目。

2.范围：整个小区。

3.职责：由维修部负责。

4.内容：

4.1放大器部份的保养。

4.1.1检查放大器经长时间工作温度有无过高现象（以手触摸不烫手为宜）；

4.1.2检查放大器电源插头与电源插座线温度有无偏高，插头ACPIN有无氧化，插头与插座

配合是否紧靠；

4.1.3放大器与分支器线路接口有无生锈，如生锈应除锈后涂上凡士林。

4.2分支器部份的保养。

4.2』检查分支器与线路接口有无生锈，如生锈，应除锈后涂上凡士林；

422清洁分支器.

4.3.箱体部分的保养。

4.3.1检查箱体内、外有无生锈及油漆脱落；

4.3.2检查下雨时箱内有无进水；

433检查箱内密封胶有无老化、脱落；

4.3.4箱体四周有无物体蔽住散热孔。

5.支持性记录：

《有线电视系统保养记录》

编写:审核:批准:日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-17

设备工作文件版号/改次：A/0

标题：防避雷系统保养规程页码："1

LFI的：保证避雷系统在雷雨气候能正常起作用。

2.职责：由维修部技工实施每月的定期保养，并作好记录，维修部进行监督和技术指导。

3.保养内容：

3.1检行避雷针、避雷线，避雷带及引下线有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆。对于锈

蚀程度严重，截面锈流达30%以上的必须更换。

3.2用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要

及时解决。

3.3检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要及时改正及

紧固。

3.4每年雨季来临前，用接地电阻测试仪测试避雷系统的接地电阻（RW10Q）。

内容每周每月半年每年

1、检查避雷系统如有锈蚀，刷银粉漆——

2、检查导电接触部件，焊点——

3、接地电阻测试———

4.支持性记录：

《避雷系统保养记录》

编写:审核:批准:日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-ST8

设备工作文件版号/改次：A/0

标题：控制柜保养规程页码：1/1

1.0目的：确保控制柜的控制功能良好、正常。

2.0职责：全面认真检修保养控制柜各部件，元件及线路。

3.0保养内容：

3.1关掉控制柜电源，检查柜内的各类开关、接触器，有损坏的要及时更换，触点凹凸

不平的必须更换,

3.2紧固各类器件的紧固螺栓，紧固所有接线螺栓，弹簧垫片不行的应进行更换。

3.3每班检查各类指示部件如电压表，电流表，指示灯等工作是否正常。

3.4对有弱电(即电子元件)控制板的，应检查电路组件是否清洁，元件有否脱焊。

3.5检查柜内所有的电容器，有否鼓涨或流液现象，如有要及时更换。

3.6检查所有指示标志及线头标志是否清晰，柜表面油漆有无脱落，有问题要及时修补。

3.7每季度对柜内外进行一次全面清洁，用刷子或吹风机清除灰尘，特别是残留电线及

金属丝线，以防造成电路短路。

3.8接通控制电源，注意有无异常响声及异味，检查各指示部件的工作状态应正常，对

有弱电控制板的要用万用表检查板上输入电压是否正常，操作上应小心。

3.9控制柜内应备有控制原理图。

3.10每年必须用500VMC表测试线路的绝缘电阻(R210MQ)O

3.11每年必须用对地电阻测试仪测试控制柜的对地电阻(RW10Q)o

3.12保养周期：

,j时间

项目每周每月每季每年

1、紧固螺丝，接线——

2、清理灰尘——

3、电动机主线路，二次控制回路绝缘电阻———

4、接地装置检查———

4.0支持性记录:

《控制拒保养记录表》

编写：审核:批准：日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-19

设备，作文件版号/改次：A/0

标题：任变配电柜（箱）、开关保养规程页码：1/4

1.目的：确保低压配电柜的正常、安全运行。

2.范围：低压配电柜捡查、保养。

3.要求：

3.1全面地检修配电和内全部设备-

3.2以最少的停电时间完成检修。

3.3每半年保养一次。

4.内容及步骤：

4.1检修前按排好工作程序，取得管理处经理批准。

4.2检修前一天通知业主停电时间。

4.3先检修勿需停变压器的部分，关掉空气开关。

4.4馈线柜的检修：

4.4.1取出抽屉，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有接线：触

点凹凸不平部分用细锂锂平，弹簧垫片不行的应进行更换，检查主回路的铜鼻子

是否接触牢固，清理灰尘部分及指示部分。

4.4.2用手柄摇出电动开关，按4.4.3检修步骤进行操作。

4.4.3抽屉式万能限流断路器：

4.4.3.1用吹风机对断路器进行清扫工作。

4.4.3.2对机构的各个摩擦部分涂以润滑油。

4.4.3.3触头的银基合金磨损严重，表面不平等，则必须更换。

4.4.3.4用500VMQ表检查断路器的绝缘电阻,R210MQ。

4.4.3.5断路器检查完毕后，在手动和电磁锂合用闸操作情况下应可靠闭合，当手按“断

开”按钮时能立即动作。

4.4.4断开馈线柜前的进线开关，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，用

吹风机清理柜内灰尘，检查抽屉接描机构有尢异常（有问题的更换），抹上导电

膏，将抽屉放回配电柜中，合上进线开关，检查控制部份和指示部份。

4.5电容柜的检修:

编写：审核:批准：日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-19

设备工作文件版号/改次：A/0

标题：低变配电柜（箱）、开关保养规程页码：2/4

4.5.1检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用25平方亳米以上导线逐个把电容器

接地进行放电，后检杳与紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否

良好，修锂触点，用吹风机进行除尘清洁，然后合闸进行指示部分及自补偿的调试。

4.6进线柜检修：

4.6.1进线柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器。重新

紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否破裂或损坏，手动调

试机械联锁分合闸是否准确，检查修锤触头表面，检查内部弹簧、垫片、螺丝有

无松动、变形、脱落，并进行清洁、除尘处理。（具体操作按4.6.2进行）

4.6.2系列万能式断路器

4.6.2.1抽出开关，用吹风机对断路器进行清扫工作；

4.6.2.2对各个转动或滑动部位加注润滑油；

4.6.2.3抹净触头上的烟痕，发现触头接触面上有小的金属粒时，应将其清除；

4.6.2.4如果触头银合金磨损严重，则必须更换触头；

4.6.2.5清理灭弧罩两壁烟痕，如果灭弧栅片损坏，必须更换；

4.6.2.6用500VMQ表检查断路器的绝缘电阻（R21OUQ）；

4.6.2.7重新插入开关后，按“启动”按钮，断路器应可靠闭合，按“停止”按钮应立即

断开°

4.7.0母线的检修：

4.7.1检查前操作步骤：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器，合上接地开关,

并锁好高压开关柜，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，此时发电机自动启

动，检查无误后，断开市电与发电机联锁柜中的市电隔离开关，然后对控电柜边

的母排用25平方亳米以上导线短接并挂接地线，紧固母排螺丝，有松动的母排

应拆下螺丝。

4.7.2检修操作步骤：母排接触处重新擦净，抹上凡士林，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，

检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异象，检查电流、电压、互感器的二次

绕组的可靠性，

4.7.3拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用500VM。表测豉相间、相对地、

相对零的绝缘电阻（R210MQ）

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-ST9

设备工作文件版号/改次：A/0

标题：低变配电柜（箱）、开关的保养规程页码：3/4

4.7.4操作完毕送电前检查测试；拆除所有接地线、短接线、检查是否遗留工具在柜内，

确定无误后，合上隔离开关，断开高压侧接地开关，合上运行变压器的高压SF、

断路器，取下标志牌，向变压器送电，然后再合上低压侧总电柜的断路器，向母

排送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。

4.8切换柜的检修：

4.8.1断开出线负荷，用手柄摇出断路器，按4.6.2检修步骤进行操作。

4.8.2重新将断路器放回切换柜中，用市电和发电机电源分别检查切换柜中机械联锁装

置是否可靠工作，拆除市电和发电机电源的进线，检查电气联锁装置是否可靠工

作。

5.注意事项:

5.1必须设专人监护

5.2工作前必须验电

5.3检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并会操作。

5.4检修中应详细了解哪些线路是双供电。

5.5母排检修时，应对线路中的残余电荷进行充分放电。

6.保养周期：

■j-------时间

项目'''''j」.

每周每月半年壹年

1.馈线柜

A.紧固接线，螺丝

B.检查接插口

C.清理灰尘——

I）.抽屉式万能限流断路器

9由客用

A：紧固接线，螺丝——

B.检查电容

C.清理灰尘

3.进线柜

A.紧固接线，螺丝——

B.进线开关

C.清理灰尘

东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-19

设备工作文件版号/改次：A/0

标题：低变配电柜（箱）、开关的保养规程页码：4/4

'Jf〜-----时间

项目JjJ,

每周每月半年壹年

4.母排

A.紧固螺丝——

B.绝缘电阻

5.切换柜

A.开关——

B.机械，电气联锁装置

6.配电柜（箱）二次回路绝缘电阻———

7.接地网，电缆沟接地支架,配电柜（箱）———

的接地电阻

7.支持性记录:

《低配电柜保养记录》

编写:审核：批准:日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-31

设备工作文件版号/改次：A/0

标题：设备分类及代码页码："1

代码名称代码名称代码名称

GPG高压配电柜BP补压泵ZK中央空调

B变压器KB空调水泵GK空调柜机

G柴油发电机FM阀门ST空调水塔

DPG低压派电柜SC水池FJ风机

XKG消防控制柜SX水箱JLM防火卷帘门

GB生活给水泵XT消防电梯TX公共天线

XB消防泵KT客梯DJ防盗对讲

LB喷淋泵HT货梯DZ道闸

QB潜水泵FT扶梯YY游泳池设备

编写:审核:批准:口期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-32

工作文件版号/改次：A/0

标强：设备购置流程页码："1

编写:审核:批准:日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-33

工作文件版号/改次：A/0

标题：设备改造流程页码："1

编写:审核:批准:口期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-34

设备工作文件版号/改次：A/0

标题：设备重大故障维修流程页码：1/1

编写:审核:批准:日期:

东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-35

维修工作文件版号/改次：A/0

标题：设备（机具）外委维修规定页码：1/1

一、因部分设备的专业性较强，技术含量较高，损坏后维修难度较大，在相关主管、

技工班、品质管理部尽力也不能解决的情况下，即要实施外委维修。

二、由管理处负责填写《设备外委维修申请表》。

三、外委维修申报人要写明维修的内容，并向维修方问清维修所需的费用及大概的

修复时间并填于表格中，经公司专业工程师签署意见，品质管理部部长审核后

呈请总经理批准，再送修理或请专业人员来公司维修。

四、维修完毕，有关人员要对设备的功能进行检定验收，符合使用要求才能付款。

属I、II级设备由品质管理部检定并备案。属in级设备由管理处检定，所有设

备外委维修管理处都要备案.

编写:审核:批准:H期:

东莞市春华物业管理有限公司编号:WI-S-36

设备工作文件版次/改次:A/0

标题：变压器室管理规定页码：1/1

1、变压器是重要的甩力设备，亦是有一定危险的场所，为了保证人身和设备的安全，未经

公司领导或维修主管同意，非值班人员不得入内。

2、维修保养人员必须持记上岗。

3、在维修保养及运行变压器时，必须严格按照操作及保养规程进行。

4、电工必须熟悉电气设备情况及有关安全措施对变压器定期巡查，并做好记录，发现问题

及时处理并上报。

5、供电线路严禁超载供电，室内禁止乱放、乱接、乱拉电线。

6、变压器室大门及隔栅门上必须悬挂标识牌，以示提醒或警告，工作和维修时也要挂标识

牌。

7、变压器房内要配备完善的消防设施，并保证其完好及使用方便.

8、保持室内清洁，做到无杂物、无积水保证室内的照明。

编写:审核:批准:口期:

东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-37

设备工作文件版次/改次：A/0

标题：配电房管理规定页码：1/1

1、配电房是石竹新花园供电系统的关键部位，设专职电工对配电装置巡视，未经管理处经

理、部门主管的许可，非工作人员不得入内。

2、值班人员