长沙农批市场项目调研报告及规划设计建议

PAGEPAGE49长沙农批市场项目调研报告及规划设计建议物流事业部2011年7月目录TOC\o"1-2"\u一、城市宏观经济情况及规划 11、城市宏观环境 12、城市总体规划及发展情况 53、城市商业网点规划 6二、长沙市农产品批发市场概况 71、长沙马王堆农产品批发市场 82、红星大市场 163、高桥大市场 214、红星冷冻品市场 235、毛家桥批发市场 276、杨家山禽类批发市场 307、长沙盛业屠宰 318、其它市场 32三、项目地块介绍 341、项目地块区位 342、地块及周边现状 353、相关规划 36四、项目建议 381、市场现状 382、项目优劣势分析 393、项目意见 404、功能建议 41四、体量测算 41五、建筑模式 43六、注意事项 431、功能布局 432、市场设计 453、交通组织 474、出入口设计 48一、城市宏观经济情况及规划1、城市宏观环境1.1城市简介1.1.1地理位置长沙地处中国中南部的长江以南地区，湖南省的东部偏北，位于东经111°53′～114°15′与北纬27°51′～28°40′之间，属于洞庭湖平原的南端向湘中丘陵盆地过渡地带，与岳阳、益阳、娄底、株洲、湘潭和江西萍乡接壤。1.1.2区域面积长沙地处湖南省东北部之湘江下游，位于东经111°53′～114°15′与北纬27°51′～28°40′之间。东邻江西，南毗株(洲)、(湘)潭，西连益阳，北接岳阳，东西长233公里，南北宽90公里。总面积为11818平方公里，其中市区面积954.6平方公里，2011年，望城撤县改区，成为长沙第六区，长沙市区由954.6平方千米增至1938平方千米。1.1.3自然资源长沙市自然资源丰富，土地总面积1774.2万亩，其中林地930.94万亩，占土地总面积的52.47%，森林覆盖率49.98%，林木绿化率53.6%。长沙水系完整，河网密布；水量较多，水能资源丰富；冬不结冰，含沙量少。河流大都属湘江水系，湘江流经长沙市的常年径流量年均692.50亿立方米，全年可通航。1.1.4行政区域划分截至2011年7月1日，长沙市辖：长沙市区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区）及长沙县、宁乡县、浏阳市，共六区二县一市。1.1.5人口根据第六次全国人口普查统计公报：截至2010年11月1日零时，长沙市全市常住人口为7044118人，全市户籍人口为6511888人，其中市区人口占36.87%；长、望、浏、宁四县（市）人口占63.13%。主要民族为汉族。根据2000年第五次人口普查，长沙地区共有64个少数民族，主要为土家、苗、侗、瑶、回、壮和白族。1.2经济指标对比1.2.1长沙近5年经济增长2010年长沙市全年实现地区生产总值（GDP）4547.06亿元，比上年增长15.5%。分产业看，第一产业实现增加值202.01亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%；第三产业实现增加值1908.02亿元，增长11.5%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.2、9.8、5.5个百分点。1.2.2消费品零售总额2010年长沙市全年实现社会消费品零售总额1812.08亿元，比上年增长20.0%，增速提高0.3个百分点；剔除物价因素实际增长15.9%。限额以上批发零售企业零售额比上年增长34.2%，分类别看，食品、饮料、烟酒类增长29.6%；服装、鞋帽、针纺织品类增长25.0%；化妆品类增长23.6%；金银珠宝类增长16.0%；体育、娱乐类增长48.7%；石油及制品类增长31.9%；通讯器材类比上年增长21.8%；家用电器和音像器材类增长30.2%；汽车类增长41.1%，汽车类零售额拉动全市社会消费品零售总额增长4.7个百分点。1.2.3人均收入与支出2010年长沙市全年城镇居民人均可支配收入22814元，比上年增加2576元，比上年增长12.7%。其中，人均工资性收入14069元，增长11.7%；人均经营性收入3479元，增长28.6%。城镇居民人均消费性支出16096元，增加1076元，增长7.2%，服务性消费支出4754元，增长2.5%。城镇居民恩格尔系数为33.6%。2010年长沙市主要农副产品消费总量（万吨）食品粮食蔬菜油肉禽蛋水果水产消费总量274.014.237.616.0总计508.81.3城市经济发展分析1.3.1产业结构经济总量跨上新台阶。2006年至2009年期间，长沙市GDP年均增长达到15.3%，为近年长沙发展最快的时期之一。2009年全市实现GDP3744.76亿元，GDP总量在全国省会城市中跃居第7位。产业结构不断优化。得益于新型工业化、新型城市化的大力推动，长沙经济结构进一步优化，第一产业占比继续下降，二、三产业占比稳步提升。三次产业结构由2005年7.5∶42.2∶50.3调整为2009年的4.8∶50.6∶44.6，三次产业结构实现了被经济专家称之为“早熟型”的“三二一”排序调整为“二三一”的重大转变。在GDP占比中，其中工业占比由2005年的30.9%上升到2009年的41.5%。1.3.2城市支柱产业目前长沙拥有六大支柱产业，如工程机械、汽车和汽车零部件、新材料、新能源、生物医药和食品烟草。1.4相关数据1.4.1农业生产情况长沙市2010年完成农林牧渔业增加值202.0亿元，比上年增长4.5%，其中农业增加值113.8亿元，增长8.8%；林业增加值8.8亿元，增长6.1%；牧业增加值66.4亿元，减少1.6%；渔业增加值8.7亿元，增长4.5%；农林牧渔服务业增加值4.3亿元，增长5.5%。全年粮食种植面积37.9万公顷，比上年增长1.8%，其中稻谷播种面积35.1万公顷，增长1.4%，优质稻种植面积所占比重为77.1%；蔬菜种植面积13.9万公顷，增长4.5%；油料种植面积4.7万公顷，增长3.3%；出栏肉猪824.7万头，减少2.5%。主要农产品产量保持稳定。表

2010年主要农产品产量指

标单

位绝对数粮

食万吨250.14棉

花万吨0.12油

料万吨7.73茶

叶万吨2.36蔬

菜万吨440.50禽

蛋万吨5.20水产品万吨10.66出栏肉猪万头824.65肉类总产量万吨68.72牛

奶万吨0.68全市农产品加工企业7014家。41家国家级、省级龙头企业销售收入111.7亿元，实现利税2.8亿元。农民专业合作组织1613个，比上年增长77.1%；参与专业合作社的农户67万户。1.4.2消费情况2010年长沙市城镇居民人均消费性支出16096元，在城镇居民消费分类中，食品消费增长11.4%；衣着消费增长1.2%；设备用品及服务消费减少7.7%；医疗保健消费减少8.4%；交通和通讯消费增长8.0%；居住消费增长8.5%；教育文化娱乐服务消费增长12.7%；杂项商品和服务消费增长37.2%。城市居民年末每百户家庭拥有家用汽车23.59辆，家用电脑79.0台，接入互联网的计算机59台。人均住房建筑面积30.88平方米。2、城市总体规划及发展情况未来长沙市将构建一个能承载千万级人口规模的大都市区，将市内五区、长沙县全县域、望城县全县域、浏阳东部新城和宁乡县县城（包括金洲开发区）纳入了规划区范围，面积达到4960平方公里。沿“岳麓大道-三一大道”和“南二环西延线-南二环-劳动东路”构筑两条生长轴线拓展城市发展空间，沿湘江集聚高端服务功能，构筑“一轴两带、一主两次六组团”的城市空间结构。其中，一轴指湘江服务功能轴；“两带”指北部发展带（串联了宁乡县城、长沙县城及一大批国家、省级经济技术开发区等）和南部发展带（串联黄花机场、长沙高铁南站、省政府、大学城、洋湖垸总部基地等）；“一主”指主城市区；两次指“河西片区”和星马片区；四组团指坪浦组团、高星组团、金霞组团、暮云组团、黄榔组团和空港组团。从城市中心来看，明确提出了多中心的概念。除了河东CBD外，还规划了河西CBD、星沙副中心、雷锋湖-梅溪湖副中心，以及多个组团级中心，其中高铁组团中心远期将升级为城市副中心。3、城市商业网点规划（1）长沙市城市商业发展目标着力打造长沙市1小时经济圈，以长沙市为核心，进而带动辐射株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市，在开放理念方面，资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发展的思维进一步调整、完善，形成全国新一轮经济快速增长中我省这一区域的经济发展总体战略，使之成为中南地区现代化商贸中心。到2010年全市社会消费品零售总额将达到1200亿元。我市将成为商业布局合理，结构优化，设施先进，湖湘文化特色突出，具有较强的消费服务创新能力，面向一、二产业的服务能力和流通辐射能力，服务品牌和城市商业形象鲜明的我国承东启西的现代化区域性商贸中心。（2）大型批发市场规划布局全市共规划大型批发市场52处。天心区以家电生猪肉食品、儿童用品、工艺品为主；雨花区以汽车配件、机电、食品、蔬菜、图书音像、农资产品为主；芙蓉区以电脑、通讯、建材为主；开福区以医疗器械、湘绣家纺、生产资料、汽车、农产品、水果、海鲜、和物流转运为主；岳麓区以花卉、文化体育用品、高科技技产品、旧货市场为主。（3）农副产品批发市场规划规划近期内以红星农副产品批发市场为龙头，发展批发与零售网络，实现规范化管理与集约化经营，逐步实现电子商务配送，辐射全市“农改超”市场，覆盖社区商业网络。规划在我市东部、南部、西部、北部再各建设一个规模化的农副产品批发市场。（4）物流配送中心规划布局规划形成现代物流发展重点区域、物流园区、物流中心三个层次的空间布局结构，全市共规划大型综合物流配送中心1处：即金霞物流中心，占地面积10平方公里，专业物流区3个：即长株潭专业物流区，占地1.6平方公里；岳麓医药物流区，占地1.1平方公里；一力专业物流区，占地0.96平方公里；星沙专业物流区，占地2.2平方公里。二、长沙市农产品批发市场概况长沙市主要农批市场概况市场名称业态批发级别占地面积（亩）交易面积（净）万㎡长沙马王堆农产品批发市场蔬菜一批1852.2海鲜及水产品一批550.4干杂调料二批150.2红星大市场果品一批1281.9蔬菜一批601.7肉类一批3.60.24糖酒副食二批401.2其它二批100.7高桥大市场糖酒副食调料一批1922.37茶叶一批500.42红星冷冻品市场冻品及冷库一批650.3毛家桥批发市场果品一批450.78水产一批100.45家禽一批120.12杨家山禽类批发市场家禽一批150.6盛业屠宰肉类一批50.3西长街水产品市场水产一批50.12总计895.614长沙市农副产品批发市场分布图1、长沙马王堆农产品批发市场长沙马王堆农产品股份有限公司系国家级农业产业化重点龙头企业，湖南省、长沙市重点“菜篮子”工程。地处长沙市马王堆商圈，北接319国道，东连京珠高速，西靠市区二环线，交通便利。公司自1999年组建以来，不断整合优势资源，经过两次重组后，现由深圳市农产品股份有限公司控股，注册资本5100万元，总资产近2亿元，员工400多人。公司主营农产品的批发、储藏和配送经营，下辖马王堆蔬菜批发市场、马王堆海鲜水产批发市场、毛家桥果品批发市场、马王堆蔬菜食品配送经营公司等经营实体。马王堆蔬菜批发市场功能分区示意图马王堆海鲜及水产品市场功能分区图1.1市场业态及辐射范围该市场的经营业态主要包括蔬菜、海鲜及水产品、干杂调料。其中蔬菜一级、二级批发兼有，海鲜及水产品为一级批发，干杂调料为二级批发。市场中蔬菜的一级批发，货源来自于全国的各个地方，销地主要为长沙本地以及周边的县市，范围主要集中于株洲、湘潭、邵阳、衡阳、娄底、萍乡、宜春、益阳、常德、岳阳等地，及以长沙为中心，150-200公里的范围内。市场中蔬菜的二级批发，货源主要来自于本市场内的蔬菜一级批发商户，二级批发主要的销售对象是长沙市内的餐馆、酒店、学校以及团体等。海鲜及水产品的一级批发，海鲜主要来源于东部以及东南沿海等地，水产品主要来源于湖北以及湖南的水产养殖基地，销售的主要对象是长沙市内的二级海鲜及水产品商户。市场中的干杂调料为二级批发，主要满足来此市场配货的餐馆、酒店、学校以及团体单位的一站式购物需求。1.2市场体量及交易情况1.2.1建筑形式1）蔬菜一级批发蔬菜一级批发的铺位结构为两层框架式结构，一层为铺面，二层为居住用房，租一层铺位同时可获得二层居住用房的使用权。一层铺位每个档口开间8m、进深9m、高5m。蔬菜一级批发建筑形式蔬菜一级批发档口情况2）蔬菜二级批发蔬菜的二级批发场所主要由一个全钢结构框架大棚以及空场地构成，对建筑的功能需求比较模糊。蔬菜二级批发（全钢大棚）蔬菜二级批发（空场地）3）海鲜及水产品一级批发海鲜及水产品一级批发的建筑形式为二层结构，一层为铺面，二层为住宿。海鲜一级批发铺面情况水产品一级批发铺面情况4）干杂调料二级批发为一层结构。干杂调料二级批发铺面情况1.2.2建筑体量及交易情况业态蔬菜（一批）蔬菜（二批）干杂调料（二批）海鲜及水产品（一批）占地面积185亩15亩55亩交易面积1.5万㎡7000㎡2000㎡4000㎡铺位数450个100个300个铺位大小36㎡18㎡60-12㎡交易额110亿元/年10亿元/年交易量350万吨/年10万吨/年1）蔬菜一级、二级批发市场开业时间：市场于1991年5月投入运营占地面积：200亩蔬菜一级批发档口：181个，每个档口建筑面积为72㎡（8m*9m），3000㎡（大棚）蔬菜二级批发档口：4000㎡（大棚）、2500㎡（空场地）、交易量：日成交量500万公斤、年成交量：35亿公斤年成交额：110亿元（承担长沙市80%的蔬菜供应）其它：2000吨恒温冷库2）海鲜及水产品占地约55亩，经营门面达300余间5000吨恒温冷库市场海鲜销售量占长沙市的90%以上，年成交量达1亿公斤。是一个集海鲜水产批发交易和海鲜美食加工为一体的综合性大市场，是长沙乃至湖南省的海鲜水产集散中心。3）干杂调料二级批发包含于马王堆蔬菜批发市场内，约100户，每个铺面的大小约18㎡1.3经营费用1）蔬菜一级批发租金：12元/平米*天（包括二层住宿面积）进场费：车型品种收费标准（车）零担货20元/吨（净重）半挂车550元/车火车皮1200元/车其余车辆按毛重计费10元/吨人力三轮车本地菜5元人力三轮车生姜、蒜籽、外地货10元机动三轮车本地菜8元单车、摩托车（挂篓）购货2元人力三轮车购货5元手推车出场送货2元踩士出场送货5元机动三轮车购货8元微型面包车、小货车购货8元货车（5米以下）购货20元货车（5米以上）购货30元水电费：水3.4元/吨；电1.03元/度。磅秤费：15元/天。卫生费：50元/月/户。税费：1000元/月2）蔬菜二级批发租金：6.8元/平米*天进场费：同蔬菜一级批发水电费：水3.4元/吨；电1.03元/度。卫生费：50元/月/户。税费：500元/月3）海鲜及水产品租金：5.5元/平米*天（包括二层住宿面积）进场费：类型车型车/件价格虾货车车300元多宝鱼货车车200元牛蛙水鱼泥鳅鳝鱼货车车150元其它类海鲜水产货车（5米以上）车80元货车（5米以下）车50元面包车（7座以上）7件以上20元/车7件以下3元/件微型面包车5件以上15元/车5件以下3元/件手推车零散泡沫箱进场散货计件3元/件大巴旅游车20件以上60元/车20件以下40元/车散装罐车货车（5米以上）车50元货车（5米以下）车40元淡水鱼门面中型罐车车20元小型罐车车10元三轮车车5元冻货5吨以上车20元5吨以下车10元香蕉100元/车水电费：水3.4元/吨；电1.03元/度。卫生费：50元/月/户。税费：1000元/月2、红星大市场红星农副产品大市场位于长沙市南大门，地处长沙、株洲、湘潭三市融城的中心地带，紧临京珠高速、107国道。市场占地面积1300亩，于1997年建成开业（在后四年又相继建成了红星国际物流中心和中国湖南现代农业博览交易中心），累计投资达5亿元，是中南地区规模最大、设施最全、产品最丰富的大型农产品综合集群交易市场。市场主要以鲜活农产品批发为主导，以加工农产品销售为发展方向。目前，市场拥有蔬菜、畜禽、水产、水果、花卉、粮油、副食、食杂、百货多个批零兼营专业市场，并配套有物流配送、农副产品展示展销、绿色食品贸易、园林绿化设计与施工、畜禽定点屠宰及加工等经营和加工企业，形成了一个比较完善集生产、加工、运输、展销于一体的产业集群。现有经营户总数达到13000多户，经营辐射全国28个省、市、自治区，3000多个县（市）。2007年，市场全年交易额实现近40亿元，同时该市场为农业产业化国家级重点龙头企业。2.1市场业态及辐射范围红星大市场是一个综合性的农产品市场，其经营业态主要包括果品一级批发、蔬菜一级批发、铺面肉一级批发、糖酒副食二级批发、干杂调料二级批发、家禽兽二级批发、冷冻海鲜二级批发长沙市最大的果品批发市场即位于红星市场内，货源来自于全国各地，果品销售到长沙市以及周边150-200公里范围内的县市。该市场的蔬菜一级批发规模较马王堆市场的体量小，货源的来源及销售范围均不及马王堆蔬菜市场。该市场的铺面肉一级批发，货源主要来源于长沙市的盛业屠宰场，销售的对象是市内的餐馆、酒店、单位以及团体等。该市场的其余业态均较小，为二级批发，货源来源于长沙市内各业态的一级批发商，针对的客户主要是该市场周边的餐馆、酒店等。2.2市场体量及交易情况2.2.1建筑形式1）果品一级批发果品批发大棚交易果品批发铺面交易2）蔬菜一级批发蔬菜交易区3）肉类一级批发铺面肉交易区禽兽交易区4）糖酒副食交易区糖酒交易区副食调料交易区2.2.2建筑体量及交易情况业态果品（一批）蔬菜（一批）肉类（一批）糖酒副食（二批）其它（二批）占地面积128亩60亩3.6亩40亩10亩交易面积19000㎡17000㎡2400㎡12000㎡7000㎡铺位数264个108个190个600个160个铺位大小40-48㎡48㎡3㎡20㎡12-15㎡交易量交易额32亿元市场拥有一个6000吨的高温冷库。2.3经营费用1）大棚水果一级批发租金：无进场费：半挂车进场费为720元磅秤费：15元/天。2）铺面水果一级批发租金：10元/㎡/天（包括二层住宿面积）进场费：半挂车进场费为720元（买完为止）3）蔬菜一级批发租金：4.8元/㎡/天进场费：一、载货车辆进场收费标准（以毛重为准）编号车型收费标准12吨以下20元/车22吨-3.99吨30元/车34吨-5.99吨40元/车46吨-7.99吨50元/车58吨-9.99吨70元/车610吨-11.99吨90元/车712吨-13.99吨110元/车814吨-15.99吨130元/车916吨-17.99吨150元/车1018吨-19.99吨180元/车1120吨-34.99吨200元/车1235吨-39.99吨260元/车1340吨以上300元/车14火车皮600元/车二、空车进场收费标准编号车型收费标准15单车、摩托车2元/车16人力三轮车2元/车17机动三轮车4元/车18微型车/面包车5元/车19小货车7元/车20大货车10元/车水电费：水3.4元/吨；电1.03元/度。磅秤费：15元/天。卫生费：50元/月/户。税费：1000元/月4）铺面肉一级批发租金：每个铺位年租金为10000元，面积约3㎡。其它：500元/月（包括卫生费、管理费、税费等）5）其它业态其余业态的经营费用组成相似，主要由铺面租金、税费、管理费等构成。业态租金其它（管理费、税费等）糖酒副食3-4.5元/㎡/天1000元/月干杂调料4元/㎡/天1000元/月家禽兽5.5元/㎡/天1000元/月冷冻海鲜5.5元/㎡/天1000元/月3、高桥大市场湖南高桥大市场是湖南省“九五”重点工程和国家重点扶持的市场建设项目，经过13多年的发展，已成为中南地区规模最大的国家级综合批发市场和全国第四大市场。

湖南高桥大市场位于长沙市东大门，毗邻武广高速铁路站、距火车站仅1000米，四周公路交织成网，与107、319国道、机场路、京珠高速公路连通，是商品集散的黄金码头。市场占地1000余亩，现累计投入20亿多元，完成80万平方米的营业、仓储和配套用房，共有铺位8000个，经营人员8万余人。市场定位以电脑、糖酒、副食、日化、家电、百货、皮具、饰品、文体、农副产品为主，年成交总额约300亿元以上，被评为全省财贸系统先进单位。

3.1市场业态及辐射范围高桥大市场的经营业态主要包括糖酒的一级批发、副食调料的一级批发、茶叶的一级批发。该市场为长沙市最大的副食品一级批发市场，货源来源于全国，主要销往长沙市以及周边150-200公里范围内的县市。3.2市场体量及交易情况3.2.1建筑形式交易商铺情况3.2.2建筑体量及交易情况业态糖酒（一批）副食调料（一批）茶叶（一批）占地面积192亩50亩交易面积2700㎡21000㎡4200㎡铺位数150670140铺位大小18㎡30㎡30㎡交易量——————交易额——————3.3经营费用业态租金其它（管理费、卫生费、税费）备注糖酒7.4元/平米/天1000元/月租一层商铺、送二层住宿副食调料8元/平米/天1000元/月租一层商铺、送二层住宿茶叶8.6元/平米/天1000元/月租一层商铺、送二层住宿4、红星冷冻品市场红星冷冻品市场下属于湖南红星冷冻食品有限公司。湖南红星冷冻食品有限公司（以下简称红冷）是一家从事现代化冷藏仓储的股份制民营企业，于2006年10月正式成立。公司位于长沙市环保科技工业园区内，地处长株潭融城的中心位置，距京珠绕城高速出口仅0.8公里，地理位置优越，交通十分便利。

目前“红星冷链”市场内共有交易门面198间，经营户165家。已进入市场经营的有来自内蒙古、河南、山东、四川、湖南、广东、浙江、福建等全国各地的客户，知名品牌企业有河南华英集团、双汇集团、山东六和集团、内蒙古赛飞亚集团等。红冷经营的冷冻产品有冻猪肉、冻牛羊肉、冻禽兔肉、冻鱼及海鲜产品、豆类、水果、蔬菜类等，品种齐全，样式繁多。产品主要销往中南五省的各地城市和农村，销售网络覆盖面相当广泛。来自全国各地乃至亚洲、欧美等国家的货源，与来往各地终端的客源形成有机结合，使红冷每天的货物吞吐量达上千吨。红星冷冻品市场平面图4.1市场业态及辐射范围红星冷冻品市场是长沙市最大的冷冻品市场，市场主要由交易区与冷库区两部分组成，其中交易区共有门面198间，每间面积为12-15㎡，以展示为主；冷库区规划总体量为7万吨，分三期建设，现已完成一期1.5万吨以及二期1.5万吨，即该市场目前已有3万吨冷库正常运营，为该市场内的商户提供存货服务。红星冷库冻库批发市场批发冷冻货的种类有猪、猪心、猪舌、猪肚、猪耳牛、羊、狗、羊副产品、牛副产品、鸭副产品、白条狗、白条鸡、河蚌肉、田螺、梅花鹿、肉鸭子、鸭头、鸭脖、鸭锁骨、鸭腿、鸭掌、鸭翅、鸭肠、鸭小肚、鸡、鸭、鹅肉禽、鱼、虾、蟹、等海鲜。产品来源于内蒙古、河南、山东、四川、湖南、广东、浙江、福建等地以及亚洲、欧美等国家；产品主要销往中南五省的各地城市和农村，销售网络覆盖面相当广泛。4.2市场体量及交易情况4.2.1建筑形式冷冻品交易区商铺结构冷冻品交易区商铺结构冷库平面布局图冷库卸货平台冷库外观4.2.2建筑体量及交易情况业态冷冻品（一批）冷库备注占地面积65亩现有冷库的容量为3万吨（一、二期），三期规划为4万吨，正在建设中。市场内无急冻间交易面积2970㎡——铺位数198——铺位大小12-15㎡——交易量1000吨/日——交易额————4.3经营费用业态租金其它（管理费、卫生费、税费）备注交易区3.4元/平米*天1000元/月冷库1楼：2.8元/平米*天——装卸费为17元/吨2楼：2.6元/平米*天——3楼以上：2.5元/平米*天——5、毛家桥批发市场毛家桥果品批发市场是长沙市最大的果品批发市场之一。自2005年9月拓址开业以来，共交易各类时令果品300多万吨，货源来自于全国各地，吞吐量大，辐射面广，是湖南省居民最重要的“果盘子”供应基地。长沙市场占有额为30%，优势品种明显，季节性水果如西瓜、柚子、甘蔗等占有绝对优势。2010年市场实现成交总量4.93亿公斤、成交总额19.6亿元。该市场除果品批发外，还有禽类及水产品批发，这两个业态是因老毛家桥市场拆迁而搬迁至此的。5.1市场业态及辐射范围市场业态主要包括果品一级批发、禽类一级批发以及水产品一级批发。果品除辐射长沙市外，还辐射到长沙市周边100-150公里范围内的县市，禽类以及水产品主要辐射长沙市内。5.2市场体量及交易情况5.2.1建筑形式果品交易区露天果品交易区家禽交易区水产交易区5.2.2建筑体量及交易情况业态果品（一批）水产(一批)家禽（一批）备注占地面积45亩10亩12表中关于水产市场的数据，由新市场与老市场两个市场相加得来交易面积7800㎡4500㎡1200㎡铺位数25627570铺位大小30㎡10-18㎡15-40㎡交易量交易额毛家桥市场周边有一个10000吨的高温冷库、一个10000吨的低温冷库。5.3经营费用业态租金其它（管理费、卫生费、税费）备注果品2.8元/平米*天1000元/月1、果品区商户大多自建10-15㎡冷库，电费每月约1000元2、市场中各业态一层为商铺，二层为住宿，租商铺即送二层住宿，不另外收费水产新市场：2.2元/平米*天500元/月老市场：5元/平米500元/月家禽2.5元/平米*天1000元/月一、门面货物收费重量进场卫生费（单位：元）面的102吨以下102-5吨205-10吨4010-20吨6020吨以上80二、散货区收费1、水果均按净重收取10元/吨进场卫生费2、桂圆、西瓜、桃子收费另行商定三、零担散货收费标准面的20元货的40元四、外来车过磅重量过磅费（单位：元）2吨以下102-5吨205-10吨3010-20吨5020吨以上606、杨家山禽类批发市场6.1市场业态及辐射范围为长沙市最大的禽类批发市场，货源来源于全国各地，销售范围主要面向长沙市内的酒店、餐馆以及团购单位。6.2市场体量及交易情况6.2.1建筑形式市场交易大棚铺面外观6.2.2建筑体量及交易情况沙杨家山禽苗批发市场该批发市场共有禽畜批发门面89个，铺位大小为60平米/间，占地面积15亩。平均日成交量四万羽左右。6.3经营费用租金：2.7元/平米*天7、长沙盛业屠宰湖南红星盛业食品股份有限公司是红星实业集团旗下集优质生猪繁育、\o"湖南养殖招聘"养殖、屠宰、分割、冷藏加工、鲜销连锁、肉制品生产、猪副产品加工生化、猪肉制品精深加工等产业于一体的综合型企业，项目总投资3.9亿元，占地377亩，地址位于长沙市雨花区湖南环保科技产业园内。该屠宰场总体规划包括100万头猪屠宰生产线一条、3000平白条肉交易大厅一座。据了解该屠宰场现在每天屠宰600-700头猪，屠宰后通过滑轨传送到白条肉交易大厅，每日凌晨0点—3点为交易时间，长沙市内的铺面肉交易商户到此市场批发白条肉，批完后运回各个菜市场进行交易。例如长沙市内的红星大市场中的铺面肉商户均从本市场批发白条肉。红星屠宰厂鸟瞰图白条肉交易大厅8、其它市场8.1天华水产品市场地处红星商圈内洞井镇天华村的天华海鲜水产交易市场，占地面积112.8亩，可容纳1300余户经营户，总建筑面积20.7万平方米。该市场原规划为西长街水产市场的搬迁市场之一，市场规划较为整齐、统一，但是调研过程中发现该市场内无商户经营，经询问得知，该市场在经营一段时间后，商户纷纷搬走，主要的原因是该市场周边餐馆、酒店数量有限，而该市场面对的主要客户群均为餐馆、酒店以及团体等单位。市场现状市场现状8.2西长街水产品市场西长街市场原为长沙市最大的农产品批发市场，但是由于该市场位于老城区的中心地带，几经拆迁，现仅剩40余户水产品经营户在此经营，但是处于老城区的交通便捷优势，仍旧是长沙市水产品的一级市场之一。租金：5.5元/平米*天市场现状三、项目地块介绍1、项目地块区位项目地块距离望城区中心6.8公里，距离岳麓区10.3公里。2、地块及周边现状地块现状普瑞大道3、相关规划

项目地块位于长沙市望城区经济开发区发展区中。项目地块的用地性质主要为二类住宅用地与二类工业用地。项目地块紧邻长沙市外环高速路口四、项目建议1、市场现状长沙市现有的农产品批发市场均集中在湘江以东，这些二环以内及周边的市场随着城市的发展，搬迁已成为必然，如马王堆农产品批发市场、杨家山禽类批发市场、西长街水产品批发市场；处于二环与三环间的市场，有些在规划上存在一定的问题，如红星批发市场、毛家桥批发市场等，市场内交通随市场的发展已明显吃紧，同时农副产品业态与其它工业产品业态交织在一起，限制了市场的进一步发展，可以说此区域中的农产品批发市场随着长沙市的城市化发展，会逐渐消失。长沙市内最大的副食品批发市场—高桥大市场，冷冻品批发市场—红星冷冻品批发市场，则是近年来规划建设的市场，不但占据着优越的交通区位，同时配套齐全，市场经过几年发展已经成市，在我方此类市场规划过程中要慎重考虑体量大小。长沙市内的猪肉屠宰主要由当地的两家屠宰厂（红星盛业和现代资源）所垄断，其屠宰量占到长沙市场的50%。长沙市的马王堆农产品批发市场由深圳农产品集团控股，该集团计划2012年在长沙市长沙县黄兴镇兴建一个1000亩的综合性农产品批发市场，项目地块已选定，原定于2012年开业，但据电话调研的结果，该新市场还未开工建设，运营也至少要到2013年。湖南省政府所在地位于湘江以东，未来的发展方向为向南发展，进而推进长株潭城市圈一体化发展，未来5-10年，长株潭三个城市能够连成片。长沙市市政府位于长沙市岳麓区，未来的发展方向为向西发展，推进长沙市的城市化建设。随着长沙市城市的发展、生活节奏的不断加快以及外来务工人员的不断增多，将会促使长沙市的餐饮、酒店也的快速发展，对农产品的配送需求也将会不断增加。2、项目优劣势分析2.1建设的有利条件长沙市为我国中部崛起战略中重要的中心城市，是我国两型社会改革发展试验区所在，同时长株潭城市圈一体化进程发展迅速。长沙市市政府已搬迁到岳麓区，将在一定程度上带动长沙市的向南发展，与本项目所在方向一致。长沙市未来将大力发展的大河西区域（湘江以西）还没有一个综合性的农产品物流中心。项目地块交通区位优势明显，紧邻长沙市外环的出入口，能快速的达到长沙市的各个区域及周边县市。项目周边的区县，其人口所占分额达到长沙市常驻人口的53%，为项目的成功提供了一定的基础支持。项目地块位于望城区经济开发区内，该开发区已成立约10年时间，已有较好的产业基础，对本项目的综合开发将会起到一定的支持作用。长沙市内的老市场面临着搬迁的问题，本项目的建设有望成为长沙市农副产品的一级批发市场。2.2建设面临的难度长沙市大的发展方向为向南发展，最终完成长株潭城市圈的一体化进程，而与项目地块所在地方向不一致。长沙市今年来新建的一些业态先进、配套齐全的农产品市场，经过几年的发展已运作成熟，市场整合难度较大。深圳农产品集团为长沙市最大的农产品批发市场——马王堆农产品批发市场的控股企业，在长沙农产品流通中影响力较大，同时该企业在长沙县黄兴镇已完成市场搬迁的选址工作，预计新市场可能在2013年投入运营，届时将成为本项目较大的威胁。在《长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）》中，项目地所在区域没有有关农产品物流市场的规划。3、项目意见由于竞争对手的存在，在望城区建立农副产品物流中心，需要加紧步伐，为长沙市内即将搬迁的市场提供交易场所，抢占先机；在副食品、冻品以及滑轨肉的交易交易区建设方面，由于已有企业对单个业态的农产品进行了专业市场的规划，同时对产业链进行了部分整合，所以在此类交易区的规划中要控制体量；由于省政府的存在，长沙市大的发展方向为向南发展，而本项目的项目地块在长沙市的西北方向，所以物流市场的建立需要紧紧依托离项目地块较近的岳麓区，望城区、宁乡县以及长沙县（这四个区域的人口总和为350万，将近占了长沙市人口的53%），待市场立足于以上区域后，再扩大对其它范围的影响力，这样才能控制项目风险；由于项目地离城区较远，同时考虑到长沙市餐饮业的快速发展，可以增加物流中心配送区的面积。4、功能建议长沙市现有农副产品批发市场包括蔬菜、水果、副食、肉食、冻品、水产等功能交易区。按照长沙市农副产品物流中心的考察结果，结合长沙物流中心项目地址实际情况，在物流中心内规划以下功能区：1、展示交易区：包括蔬菜、水果、烟酒副食、干货调料、水产、冻品、肉食交易区。2、仓储加工区：包括一般仓库、冻库、保鲜库等3、物流配送区：包括物流办公区、配货区、停车场。4、综合服务区：市场办公、银行、结算中心、餐饮等5、综合配套区：商住、商业、休闲娱乐。四、体量测算依照下表，以各个业态总的交易净面积为基数，对每个业态的建筑面积进行测算。长沙市主要农批市场概况市场名称业态批发级别占地面积（亩）交易面积（净）万㎡长沙马王堆农产品批发市场蔬菜一批1852.2海鲜及水产品一批550.4干杂调料二批150.2红星大市场果品一批1281.9蔬菜一批601.7肉类一批3.60.24糖酒副食二批401.2其它二批100.7高桥大市场糖酒副食调料一批1922.37茶叶一批500.42红星冷冻品市场冻品及冷库一批650.3毛家桥批发市场果品一批450.78水产一批100.45家禽一批120.12杨家山禽类批发市场家禽一批150.6盛业屠宰肉类一批50.3西长街水产品市场水产一批50.12总计895.614由于市场中除了商铺以外还有道路以及辅助设施等，一般商铺的净交易面积为市场建筑面积的60%-70%，于是可以计算出各业态所对应的建筑面积，然后按照现有建筑面积增加20%容量，即为预测的各个业态总的所需建筑面积。长沙市农副产品各业态预测建筑面积业态交易净面积（万㎡）交易面积占建筑面积百分比预测建筑面积（万㎡）预测建筑面积*120%（万㎡）蔬菜3.960%6.57.8果品2.6860%4.55.4副食调料干杂4.8965%7.69.2水产0.9765%1.51.8肉类0.5470%0.80.96冻品0.370%0.50.6家禽0.7270%11.2蔬菜、果品两个业态，考虑到此次调研过程中的这两个业态的一级批发市场均在长沙市二环内，近期内即将拆迁，进驻本项目的可能性较大，故建议以大体量为主，取估算值。副食、调料交易区，因考虑到高桥大市场的竞争，建议进行体量控制，取估算建筑面积的50%，对应的仓库，以1：3的比例放大，主要考虑到高桥大市场的铺面面积偏小，仓储面积不足，故适当增加了加工仓储区的面积。冷库区考虑到红星冷库的存在，其整个规划有7万吨的冷库群，参照《雨润物流城建设标准》，适当降低冷库体量。其余功能区体量参照《雨润物流城建设标准》长沙物流项目各功能区体量建议类别总面积：48.86功能区建筑面积（万㎡）1农副产品展示交易区18.2蔬菜交易区7.82果品交易区5.43副食调料交易区56仓储加工区15仓库157冷库区9.36冷库6（三层）8冻品交易区0.69水产、肉类交易区2.7610物流配送区6物流配送区611展览区0.3展览0.3其余功能区体量参照《雨润物流城建设标准》五、建筑模式见各市场实际建筑照片。六、注意事项1、功能布局（1）土地利用项目主要功能确定以后，应该考虑土地利用的分配问题，根据初步经验，建筑物场地所占比例大约为30％-40％，道路和停车场占40%-50%，其它用途，包括排水保留地，大约占总面积的10%-20%。（2）交易区紧凑规划售货场地应该按组集中，或者只把一些较大的批发商分开，因为它们对建筑物要求不同。建筑物之间的距离应根据停车场和场地环行道的“理想”标准来决定。1）多层市场建筑物带有售货场地的市场建筑物，除非绝对需要．应该避免多于1层。如果底层场地不够用．可以把批发商、贸易代理人或经纪人的办公室以及不涉及产品转运的其它用房安排在阁楼层。2）非园艺产品市场鱼的销售—‘般需要有专用房舍，其建筑形式类似于中校式建筑物。建筑标准一般要求较高，尤其是内部(墙和地面)要易于清洗去污。建筑物应该提供鱼去脏、清洁利装箱等设备，提供暂时贮藏鲜鱼的冷却室以及冻结色的冷陈宅。鱼市最好自己有质量控制设施，最好在中楼，以便监视售鱼场地。假如这类市场也要出售家禽、蛋类、粒料或肉类，就必须提供隔离设施。肉类的销售场地除了要吊装轨道以便运输朋体之外，其它方面的要求和鱼类一样。鲜花常常和水果及蔬菜放在同一个建筑物里出售，但是如果交易量大或者需要加热以提高室温，可以隔开。市场管理机构的办公用房市场场地应该由设在中心服务楼里的市场管理机构管理，中心服务楼可能是永久性的多层建筑物，有时可以和市场主体建筑物相连接，中心服务楼的规模将以市场人小而定，典型的包括农产品输入管理处、1个或1个以上银行、邮局和公用电话，市场管理机构办公室最好设在二楼，以便看到整个市场。市场管理机构的规模也取决于市场规模．它一般包括会计科、—般办公室、经理办公室以及理事会会议室。即使是由私营企业经营的市场也必须为与行销印公共卫生有关的公共团体提供设施，这些设施可能包括：公共会议和展览厅、市场信息和推广服务空、诊所或急救站、环保化验宰以及lf—国宝。3）市场辅助设施按规定市场也应提供公共厕所、建筑物维修设备、集中固体废物设备以及储物用的板条箱。入口要有控制门，在大多数情况下包括地秤，这—般与场地安全设备配套—如果产品在农场或产区收集中心没有预处理，那么市场内需要设置简单清洗、分级相包装设施。或许要提供的其它设施有：加油站、职工食堂或食品店(如果附近商业区有足够服务能力，市场内可以不设这些辅助设施)、还可能需要为留宿的农民和货物承运人或者为来到城里接受工作培训的家住外地的市场工作人员提供食宿条件。4）零售设施市场内一般需要设包装材料零售点，但是其它类型商品的供应设施市场难以解决，因为这与市场经营方向冲突。一种可能的办法是设一定数目的兼营零售店，出售特殊食品．例如草药、香料以及特产果品。如果能使买者或批发商购买商品(他们一般是以“一次购物”法购买商品，那将是次级批发市场唯一有吸引力的计划。集散批发市场有时也有“现金出货”业务，以便零售商在采购其它货物的同时能成批购买非园艺食品。由于传统销售习惯和土地利用的限制，有些情况下批发市场不得不与零售市场共存，在这种情况下，理论上二者是作为—个单位管理，但在实物设施方面必须分开。5）农民直销市场另一个常见的问题是是否应在市场内设农民直销市场，在那里农民可以向零售商和消费者出售农产品。直销市场也为那些未能在主市场把他们的全部产品都卖给批发商的农民处理他们的剩余产品开辟了一条渠道。对此持强烈反对意见的理由是，在供应过多价格疲软的时候，在直销市场里农民直接把产品卖给顾客，将直接与批发市场竞争。例如，由于农民可以直接向消费者出售产品而不通过拍卖厅，这将带来灾难性的影响。除非仅限于出售给零售两，并严加控制(例如只允许在工作日结束后进行买卖)，权衡各个方向．对这种做法还是不鼓励为好6）特殊服务项目近来有一种趋势，特别是在美国，要求在市场内多开设一些持殊设施，以便把它们作为食品中心，按另一套管理制度经营。在市场内，通常要有供批发商用的长期贮藏设施(一般供贮藏水果，并有冷藏室)和香蕉熟化室，一股是根据协议出私营企业提供资金，市场管理部门提供建筑场地，双方共享的主要基础设施。可能也提供动物屠宰、食品加工、预冷/干燥设备、冷藏以及制冰厂，这些设施放仍然由私营企业提供资金，并且一定要经过专门财务和经济分析。要慎重评估这些没施的必要性．特别是它们的规模祁技术要例如冷藏设施的最佳致冷条件往往不如总的工作效率重要，工作效率可能导致极高的利用卒。另外一个常见的错误足以为这些设施将在很高技木基础上运用，例如采用集装箱贮藏：装卸．而这可能不符合或不适于维修条件差劳动费用低的地方。该物流项目位于赤峰松山区北部，所以配套设施规划在地块南部，随着功能对城市依赖性的减弱自南向北布局规划。2、市场设计市场是交易的平台，市场能否兴旺繁荣，“平台”的规划设计是基础。既然市场是交易的平台，其规划设计应以商户的商品交易需求、消费者的购物需求为中心，并由营销人员全程参与来完成。规划设计要处处体现对客户的选货购货过程、行走路线、活动习惯和心理感受的细致把握，突出顾客至上的营销理念，着力于内部空间的环境塑造，力求使公共空间宽敞、考究、富有情调和个性，同时，在细微之处体现出对人的尊重和关怀。（1）建筑空间的可识别性与个性客户在选货购货的同时，始终在本能地审视和认识空间环境，通过对空间的认识，人们不但会产生安全感，而且还能增强人们内在体验的深度和强度，体验品牌差别。这就要求建筑与建筑空间环境具有较强的可识别性。（2）建筑空间的清晰性和秩序性由于人的生理和心理因素的影响，人们的购物行为是有限的，超过一定范围和一定时间，人就会感到疲劳。人们购物时，是按建筑既有的空间界面做定向运动，并且常常会把整个“市场”划分为一个个“段”，“段”与“段”之间是空间上突变的“节点”，每段都具有自己的秩序，由此联系成一个更大的空间整体。设计中，在节点部位要做重点处理，使建筑序列富有节奏及韵律感，使人们在购物行为中接受各节点的连续的节奏性的刺激，维持较高的购物欲望。（3）购物环境的舒适、愉悦性研究表明，舒适、富有情趣的购物环境能够延长顾客在购物场所停留的时间，提高购物数量和兴趣。在总体设计中，引入城市居民小区住宅的空间环境设计，市场的两个大门进入后首先是两个广场。市场内各区域空间采用与绿化、停车场相统一的协调韵律，为购物者提供不同种类的商品展示区域。经过整体空间划分，使人流通过各个区域空间由一个空间导入下一个空间，形成层次丰富的、具有特色的集购物、休闲、娱乐、饮食、服务为一体的购物环境。我们以新颖的装饰材料，富有特色的硬质路面铺砌、灯光与广告设计、功能性与艺术性小品的设置、绿化的合理配置，给购物者提供了一个安全、方便、繁华、富有情趣的购物空间，给步行者创造一种开阔、和谐、温馨的感受和体验。在设计时特别注意到繁简适度，使市场虽然升级改造了，但商户的租金却相差不多。在设计中我们充分注意食品本身的特点。食品类商品大多重量大、体积大、价值量低，因此，市场整体设计成平面宽大，层数只有三层的低层多个相通相连的建筑，在布局中，这一特点明显的商品的