第四章房地产市场培训讲学

第二篇房地产经济微观分析第一节房地产市场的需求与供给第二节房地产市场体系第三节房地产市场的运行第一节房地产市场的需求与供给一、房地产市场的概念、特点、功能（一）概念：狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所；广义的房地产市场则是指房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和.

内涵：既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动.分类：1、按市场运行层次(交易的顺序)划分一级：指国家出让土地给房地产开发公司的出让（批租）市场二级：指房地产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场三级：指房地产消费者之间的交易市场（二）房地产市场的特点1、区域性:位置固定性和性能差异性2、竞争的不充分性:信息不公开3、供给调节的滞后性:

土地供给弹性小、房地产开发周期长4、交易的复杂性：交易形式多样、手续复杂5、与金融的关联度高：

开发需要大量资金、购房也需要大量资金6、政府干预性强：

金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划、环境保护二、房地产市场需求（一）房地产需求的内涵和特点1、房地产需求的涵义房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求量，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量。2、房地产需求的特点（1）房地产需求的整体性：

房产与地产结合统一，决定了房地产商品空间的固定性、效用长期性、价值量巨额性的特点。（2）房地产需求的区域性：

一，房地产市场需求绝大部分来自本地区；二，同一城市不同地段房地产市场需求也有很大差异。（3）房地产需求的层次性：

一指住宅的功能性需求层次

二指住房消费需求的结构性层次3、房地产需求的类型（1）生产性需求指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。（2）消费性需求由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。（3）投资性需求指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。（二）影响房地产需求的主要因素1、国民经济发展水平2、居民收入水平和消费结构3、房地产价格4、城市化水平5、国家有关经济政策6、消费者对未来的预期（三）房地产需求弹性1、房地产需求的价格弹性

房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。2、房地产需求的收入弹性房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。（四）房地产市场的潜在需求和有效需求1、房地产潜在需求是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。2、房地产有效需求微观上，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。宏观上，指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。3、培育房地产市场有效需求的途径一方面，要增加有效供给，促进流通，使有支付能力的消费者买到合适的住房。另一方面，则要随经济发展、收入的增加，排除体制障碍，调整消费政策，支持居民买房，创造条件使潜在需求尽快转化为有效需求。三、房地产供给（一）房地产供给的内涵和特点1、房地产供给的涵义：房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。房地产供给要具备两个条件：出售或出租的愿望供给能力2、房地产供给的特点（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性

（2）房地产供给的层次性

（3）房地产供给的滞后性（4）房地产供给的时期性特短期：生产资源固定不变，供给量固定不短期：可变要素发生变动，供给产生小幅度变化长期：土地供应量变动，房屋供应量变动更大现实供给层次储备供给层次潜在供给层次现房期房（二）决定房地产供给的主要因素分析1、房地产市场价格2、土地价格和城市土地的数量3、资金供应量和利率4、税收政策5、建筑材料供应能力和建筑能力6、房地产开发商对未来的预期（三）房地产供给弹性所谓房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。1、特短期内房地产供给无弹性2、短期内房地产供给弹性较小3、长期内房地产供给弹性较大PQS无小大（四）房地产市场的有效供给1、房地产市场有效供给的涵义在微观经济上，房地产市场的有效供给是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。在宏观经济上，房地产市场的有效供给是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。2、增加房地产市场有效供给的主要途径（1）在房地产供给的实物形态上，努力提高供给结构与需求结构的吻合程度；（2）在房地产的价值形态上，努力提高供给价格与支付能力的吻合程度；（3）在房地产供给的时期性上，努力体现一定超前性；；（4）在房地产供给总量上，努力提高总供给与总需求的吻合程度。四、房地产市场的供求均衡和非均衡（一）房地产市场供求均衡1、房地产供求均衡的涵义所谓房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。2、房地产供求均衡的基本原理（1）需求量和供给量的变动当影响需求或供给的其他因素不变时，商品本身价格的变动所引志的需求量或供给量的变动，在图像上表现为同一条曲线上的点的移动。（2）需求和供给变动需求和供给的变动是指当商品本身的价格不变时，其他因素的变动所引起的需求量和供给量的变动，表现为整个曲线的移动。3、房地产供求均衡原理的现实意义房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品的实现问题。因此，房地产市场的供求均衡，是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行所追求的重要目标。（二）房地产市场供求的非均衡所谓房地产市场供求的非均衡态，即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。它表现为三种状态:1、总量性供不应求状态这种状态是指房地产市场中商品房供给总量小于需求总量的一种房地产供求格局，通常把这种处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场。2、总量性供过于求状态这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区。3、结构性供求失衡的状态结构性供求失衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应。（三）房地产市场供求均衡条件及其实现1、深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化；2、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件；3、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡；4、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调。第二节房地产市场体系一、房地产市场体系的内涵

房地产市场体系的简要定义，是指多种房地产市场互相联系，互相制约所形成的市场集合体和系统。是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体是多种房地产市场之间密切联系的市场关系是一系列房地产市场构成的系统结构二、房地产市场体系的结构（一）土地市场1、土地市场的涵义土地市场又称为地产市场，是土地这种特殊商品的交易领域及其在流通过程中发生的经济关系的总和。土地市场的内涵包括两个方面：（1）集体土地所有权和使用权的转移（2）国有土地使用权转移出让租赁（二）房产市场l、房产市场的涵义房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内（三）房地产中介服务市场

（四）房地产金融市场

（五）物业管理市场第三节房地产市场的运行一、房地产市场的功能1、传递信息的功能2、优化房地产资源配置，提高经营效益的功能3、促进劳动生产率提高的功能4、调节和再分配国民收入的功能5、理顺流通环节的功