2023年房地产估价师之估价原理与方法通关题库

2023年房地产估价师之估价原理与方法通关题库（附

答案）

单选题（共40题）

1、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（）。

A.估价目的、估价原则、估价对象

B.估价目的、估价原则、估价时点

C.估价原则、估价对象、估价时点

D.估价目的、估价对象、估价时点

【答案】D

2、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（）。

A.减少

B.不变

C.增加

D.无法确定

【答案】C

3、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初

期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

A.比较法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

【答案】B

4、亚当•斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于

1776年出版了著名的（）。

A.《赋税论》

B.《国民财富的性质和原因的研究》

C.《资本论》

D.《政治经济学原理》

【答案】B

5、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元加2,现需要将其调整到2013

年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1

日的价格指数分别为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1（以2013

年6月1日为100）。该宗房地产2013年10月1日的价格为（）元/m2。

A.2402.22

B.2302.22

C.2202.22

D.2102.22

【答案】B

6、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补

办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期

且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采

用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（）。

A.2.00%

B.2.13%

C.2.22%

D.2.5%

【答案】C

7、房地产估价（）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实

是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。

A.假设开发法

B.长期趋势法

C.成本法

D.收益法

【答案】B

8、心开窍于舌的主要机理是

A.手少阴之别系连于舌本

B.心血荣于舌

C.心气通于舌

D.舌为心之外候

【答案】A

9、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元=6.82

元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%,则

其2010年10月25日的价格为（）元人民币。2010年10月25日的汇率为1

美元=6.67元人民币。

A.6376

B.6408

C.6519

D.6552

【答案】B

10、“肾者，胃之关也”，是指

A.肾藏精

B.肾主水

C.肾主纳气

D.肾主生殖

【答案】B

11、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资,

合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。

A.宅基地所有权

B.空间利用权

C.地役权

D.建筑物相邻关系

【答案】B

12、价值时点实质上是由（）决定的。

A.估价委托人

B.估价方法

C.估价目的

D.估价对象

【答案】C

13、当供给增加量小于需求减少量时，则（）。

A.均衡价格下降，均衡交易量增加

B.均衡价格下降，均衡交易量减少

C.均衡价格上升，均衡交易量增加

D.均衡价格上升，均衡交易量减少

【答案】B

14、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为921n2,使用面积系数为

0.8,每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元

/m2o

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

【答案】A

15、在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。

A.与被征收房屋价值评估时点一致

B.房屋的实际状况

C.评估人员的专业判断

D.评估人员的现场勘察结果

【答案】A

16、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租

期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。

A.应考虑

B.不考虑

C.无所谓

D.不大

【答案】A

17、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价

格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该

代价，他还不如自己开发建造。

A.对照原理

B.替代原理

C.比较原理

D.最高价格原理

【答案】B

18、购买一套建筑面积为120nl2,单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，

名义价格和实际价格相符的是（）。

A.于成交日期一年后一次性支付所有款项

B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠

C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付

D.首付50%,余款以期限10年、年利率7乐按月等额本息还款的抵押贷款支付

【答案】D

19、分病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于

A.缓则治本

B.急则治标

C.标本兼治

D.未病先防

【答案】A

20、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产

之间具有（）。

A.异质性

B.排他性

C.替代性

D.互补性

【答案】C

21、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。

A.估价作业期间的某日

B.实地查勘估价对象期间的某日

C.估价报告出具日期

D.估价报告出具后的某日

【答案】D

22、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让

使用权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物

剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（）

年。

A.45

B.50

C.52

D.55

【答案】C

23、下列哪项不是胃的生理特性

A.主通降

B.喜燥恶湿

C.胃宜降则和

D.喜润恶燥

【答案】B

24、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万

元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6蛤销售利润

率为16%o该写字楼的价值为（）万元。

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67

【答案】D

25、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估

价是（）。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

【答案】B

26、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较°

A.评估价值与真实价值

B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果

C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果

D.真实价值与其他估价师的重新估价结果

【答案】B

27、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相

当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.设备折旧

【答案】A

28、《素问•五藏生成篇》说：“多食甘”，则

A.脉凝泣而变色

B.筋急而爪枯

C.肉胭皱而唇揭

D.骨痛而发落

【答案】D

29、下列不属于房地产区位因素的是（）。

A.交通

B.用途

C.环境

D.楼层

【答案】B

30、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。

A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的

实际建筑安装工程费

B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本

D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

【答案】A

31、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（）。

A.减少

B.不变

C.增加

D.无法确定

【答案】C

32、薛雪的著作是

A.《温病条辨》

B.《湿热条辨》

C.《温热论》

D.《脾胃论》

【答案】B

33、对于应遵循（）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行

估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。

A.替代原则

B.合法原则

C.一致性原则

D.一贯性原则

【答案】C

34、某建筑物建筑面积为4000成，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格

为2500元/m2,有效经过年数为15年，残值率为5%,该建筑物现值为（）万

兀O

A.523.45

B.593.75

C.643.75

D.1000

【答案】C

35、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不

变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万

元、17.2万元，报酬率为9机该宗房地产的价格为（）万元。

A.159.56

B.108.75

C.168.71

D.277.70

【答案】C

36、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具

有相近效用的房地产，其价格是相近的。

A.独一无二性

B.不可移动性

C.价值高大性

D.增值保值性

【答案】A

37、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。

A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

【答案】B

38、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年

5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估

价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为f）。

A.2006年5月30日

B.现在

C.重新估价的作业日期

D.要求重新估价的委托方指定的日期

【答案】A

39、在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高档商品

D.低档商品

【答案】D

40、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害

关系人的是（）。

A.房地产抵押估价

B.房地产征收补偿估价

C.房地产转让估价

D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价

【答案】D

多选题（共20题）

1、最高最佳利用原则必须同时满足（）条件。

A.法律上允许

B.技术上可能

C.财务上可行

D.价值最大化

E.公益最大化

【答案】ABCD

2、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已灭失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不齐全的房地产

【答案】AC

3、卜列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（）°

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产转让估价

D.房地产火灾保险估价

E.房地产司法拍卖估价

【答案】ACD

4、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已灭失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不全的房地产

【答案】AC

5、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，

其可能的原因有（）o

A.隐含的估价对象范围不同

B.参数选取不合理

C.估价作业日期不同

D.价值类型选取不合理

E.选用的估价方法不切合估价对象

【答案】AB

6、成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应

与估价对象的（）。

A.土地取得方式相同

B.土地规划用途相同

C.项目规模大小相当

D.项目建设期长短相近

E.项目经营期长短相近

【答案】ABC

7、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此

之外的状况均维持不变，然后采用（）等方法求取该土地的重新购置价格。

A.市场法

B.成本法

C.假设开发法

D.基准地价修正法

E.长期趋势法

【答案】ABD

8、就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往

要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.最可能的估计值

【答案】AB

9、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类

似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300

万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建

设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期

内均匀发生，年利率为6.31%,投资利润率为12%,土地报酬率为6机下列运

用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A.评估对象土地取得成本为196万元

B.应计算利息项目的总金额为535万元

C.土地取得成本的计息期为1.5年

D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

E.开发利润为64.20万元

【答案】ACD

10、收益法中确定报酬率的基本方法有（）。

A.市场提取法

B.累加法

C.指数调整法

D.投资收益率排序插入法

E.收益乘数法

【答案】ABD

11、根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建

筑物重新购建成本的方法有（）。

A.单位比较法

B.市场提取法

C.分解法

D.工料测量法

E.指数调整法

【答案】AD

12、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（）。

A.地形、地势

B.土地开发程度

C.土地用途、容积率

D.朝向、楼层

E.外部配套设施

【答案】ABC

13、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

【答案】ABC

14、下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（）o

A.土地形状

B.地形

C.城市规划调整

D.环境状况

E.配套设施状况

【答案】AB

15、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速

度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】AB

16、某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三〜六层为住宅，现

需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的

某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进

行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）

A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整

B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整

C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整

D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整

E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整

【答案】ABCD

17、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对

象的（）。

A.最佳规模

B.最佳经营手段

C.最佳集约度

D.最佳管理方式

E.最佳投资渠道

【答案】AC

18、下列属于一般损坏房的特点的是（）。

A.部分构件有损坏或变形

B.屋面局部漏雨

C.装修严重变形、破损，油漆老化见底

D.设备、管道不够通畅

E.随时有可能倒塌

【答案】ABD

19、房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的（）。

A.独一无二

B.寿命长久

C.供给有限

D.价值量大

E.保值增值

【答案】AD

20、关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的

B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确

C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整

D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整

E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素

【答案】ABC

大题（共10题）

一、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，

选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下

表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民

币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率

2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人

民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民

币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积=60成/0.72=

83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分

的价值=112万元―3.5万元=108.5万元可比实例B1）统一计价单位

6.61X16.5万美元=109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下

的价格二卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）=109.065万/（1-

7%）=117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元

港币+1.2=95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为

基准的，取实际成交日的汇率）

二、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600成；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%0根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地

价下降2乐补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】假设开发法方案一：（旧厂房一批发市场）第一年净租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（万元）开发完成后的价值Vl=

A/（Y-g）[1-（1+g）n/（1+Y）n]/（1+15%）+Vt/（1+R）n=1300.86/

（7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售）补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元

契税=（补地价+旧厂房价值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71万元

三、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为

40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结

构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70机根据市

场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空

置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占

租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑

物报酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000X0.7X（1

-20%）X40X12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：

030X12+1075.2X8炉446.02（万元）；（3）年净收益：a=A—01075.2

-446.02=629.18（万元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4X2100=2100

（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（万元）；（8）房地产价值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

四、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方

式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命

为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同

类建筑物重置价格是1000元加2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等

可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设

备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。

求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】

五、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方

式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命

为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同

类建筑物重置价格是1000元加2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等

可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年：设

备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8机

求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】

六、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，

取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用

为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费

用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2•天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调

查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7肌房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴

地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600112；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3初改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积

率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价

为4000元/成；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面

地价下降2知补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳蜴的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根

据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】假设开发法方案一：(从旧厂房到批发市场)从第2—11

年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值

V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)4-1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能转售。)补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元

契税=(补地价+旧厂房价值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建设成本及

管理费用=1000X26400/(1-1-15%)0.5=2461.81万元营销费用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71万元旧厂房的价值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

(万元)

七、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m,没有电梯，建筑面积为

30000m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造

该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2(含装修、设备费)，

专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的

3%,销售费用为重新购建价格的3%,年利率为6乐建设期为2年，建筑安装

费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内

均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35机又知该

建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，

平均寿命为5年，己使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10

年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80队

月租金为30元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电

梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出

租率为85%正常月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高，

使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由

于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率

为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)

【答案】(1)计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价

①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200X8%=96(元/m2)；

③管理费用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④销售费用：CX3%；

⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-13-88.93十0.2%C；⑥销

售税费：CX6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%。

X35妒467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格

O①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.

05%Co其次，计算总价①建安成本：1200X30000=3600（万元）；

②专业费用：3600X8%=288（万元）；

八、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年，从2008年10月1日起

计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万

元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿

还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得

知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、

560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报

酬率为8虬请计算该商场20：3年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件

下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购

买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购

买）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定

优先受偿权下的市场价值一己抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款=未

设立法定优先受偿权下的市场价值一（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）一

其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值

抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计

值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式:V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

V=500/8%X[l-l/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解己抵押贷款余额先求年

偿还额600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押

价值=5