第十三章 城市房地产管理法

第十三章城市房地产管理法学习目标：知识目标：•了解：房地产的概念、城市房地产权属、城市房屋拆迁的补偿和安置•理解：房地产的特征、城市房地产开发的注意事项、房地产抵押的程序•掌握：城市房地产开发用地取得的方式；城市房屋拆迁的程序；房地产转让的一般条件能力目标：•能说明房地产开发用地的取得方式•能根据所学知识分析房屋拆迁事件中拆迁人与被拆迁人的做法合法与否第一节城市房地产管理法律制度概述

一、房地产的概念(一)房地产的概念房地产是指土地、建筑物及附属物和固定于其上不可分离的部分，以及由此衍生的各种权益的总称。(二)房地产的分类(三)房地产的特征1、固定性

2、永久性或持久性3、个别性二、房地产法(一)房地产法概念房地产管理管理法，是指为实现房地产公共政策目标目标，由国家对房地产拥有、开发、利用、交易、维护等加以管制与调控的一系列法律规范的总称。(二)立法现状1、全国人大常委会审议并通过的法律

2、国务院公布的行政法规3、最高人民法院司法解释第二节城市房地产权属及其管理

一、城市房地产权属房地产权属是指房地产权利的归属，表明的是房地产权利在主体上的归属状态。

二、城市房地产权属登记(一)概述1、概念。房地产权属登记，指由房地产管理部门依职权或应当事人请求，对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利等进行勘测、记录、核实、确认、并向权利人颁发权证的一系列活动。2、功能(二)登记类型1、总登记2、初始登记3、转移登记4、变更登记5、他项权利登记

6、注销登记三、城市房屋登记管理1、房屋与土地权属分别登记2、房屋与土地权属统一登记第三节城市房地产开发一、城市房地产开发的概念与特征房地产开发，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设活动，在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是一项综合性的开发行为，不仅包括房屋建设，更主要的是基础设施和公共服务设备的建设，即土地的开发建设。二、城市房地产开发的注意事项1、执行城市规划

2、房地产开发的用途与期限

3、房地产开发的安全性要求

4、房地产开发中的联建三、城市房地产开发用地1、出让方式获得土地使用权

2、划拨土地使用权第四节城市房屋拆迁一、城市房屋拆迁的概念与类型(一)城市房屋拆迁的概念

城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民（被拆迁人）重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列活动。(二)实施城市房屋拆迁，有两种类型：1、自行拆迁2、委托拆迁二、城市房屋拆迁的程序(一)城市房屋拆迁的程序1、申领规划用地许可证2、编制拆迁计划和方案3、申领拆迁许可证4、发布拆迁公告5、签订拆迁补偿安置协议6、实施拆迁三、城市房屋拆迁的补偿和安置(一)拆迁补偿1、城市房地产开发的注意事项2、拆迁补偿的方式房屋拆迁补偿的方式有两种：货币补偿和产权调换(二)拆迁安置1、拆迁安置的对象与方式2、拆迁安置的地点和标准3、拆迁安置补偿费和经济损失补偿拆迁安置补偿费包括两种：一种是搬迁补助费；一种是临时安置补助费。4、过渡期限的规定第五节城市房地产交易一、城市房地产转让1、房地产转让的一般性禁止城市房地产管理法规定，下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合法定条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。2、房地产转让的一般条件与程序房地产转让，转让人应持有合法取得的土地使用权证书；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。被转让的房地产权利属于可依法转让的类型并具备依法转让的条件。3、出让土地使用权的转让(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发工地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

4、划拨土地使用权的转让二、城市房地产抵押1、可抵押的房地产依抵押权理论，只有抵押人有处分权的可依法流通且具有独立交换价值的财产，方可成为抵押权客体。2、程序。设定房地产抵押时，抵押人所持有的土地使用权证书，房屋所有权证书是标志抵押人具有设定抵押资格的书面凭证。因此，城市房地产管理法规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。3、划拨土地上房地产的抵押4、新增地上物处置三、城市房屋租赁、赠与和交换(一)房屋租赁，是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。(二)城市房屋赠与城市房屋赠与一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人)，他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。其法律特征：(1)房屋赠与合同是单务合同、无偿合同；(2)房屋赠与合同是实践性合同；(3)房屋赠与合同是要式合同。(三)城市房屋交换是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。房屋交换的一般概念是指房屋住户、用户、所有人，在双方之间或多方自愿的基础上，通过交换或多角交换，相互交换房屋的使用权和所有权。本章小结本章对房地产法律知识做了全面的介绍，通过本章的学习会获得房地产法律知识的大致框架。城市房地产管理法律制度概述是本章的基础，城市房地产开发涉及房地产形成的相关内容，城市房地产交易涉及房地产转让、抵押、赠与等方面的内容，城市