2024年昆明房地产市场总结与预判正式版

2024年昆明房地产市场总结与预判202518日Part1宏观环境富民县Part2土地市场Part3商品房市场Part4后市预判晋宁区统计范围示意主城统计范围郊县统计范围全国：经济预期偏弱，政策基调宽松，通过改善供求关系政策实现止跌回稳昆明跟随中央多维度促进房地产回稳，配售房第四代住宅产品倒逼新房产品升级【经济环境】全国经济结构仍在调整，整体需求依然不足，社零消费/固投等增速低位，内生动能缓慢修复✓前三季度全国GDP94.97万亿元，同比增长4.8%；✓食品及非食品价格涨跌互现，叠加去年低基数，CPI同比保持温和上涨趋势；受外部宏观及季节性因素影响，同比跌幅略微收窄。2024年1-11月进出口额累计39.81万亿元，同比涨幅4.9%；社会消费品零售总额累计44.27亿元，同比增长3.5%，在暑期出游旺盛等因素带动下，餐饮收入增速；全国固定资产投资（不含农户）累计万亿元，同比增长2.9%。2021年Q1-2024年Q3中国GDP累计增速走势CPI与PPI同比增速走势20.0%居民消费价格指数CPI工业生产者出厂价格指数PPI10.0%4.5%5.5%5.2%5.2%5.3%5.0%4.80%0.0%CPI温和上涨PPI跌幅收窄2021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q3-10.0%2021-2024年11月进出口额及增速变化2021-2024年11月固投额及增速变化2021-2024年11月社零总额及增速变化60000进出口额（亿元）当月同比80%固定资产投资额（亿元）当月同比社零总额（亿元）当月同比100000240%8000050%400002000040%0%80000600004000020000200%160%120%80%40%0%60000400002000030%10%-10%0-40%0-40%0-30%备注：数据来源国家统计局，其中进出口数据来源于海关总署，GDP数据为季度更新，其余宏观数据滞后1月，累计同比增幅以国家统计局公布为准（按可比口径计算），部分单月同比数据未公布，以本月数据同比去年本月数据进行计算【金融环境】2.8个百分点，社会融资规模同比少增，经济下行压力大、居民消费和企业投融资信心仍不足✓年末房地产销售数据与专项债发行落地影响M1同比增速改善，11月M1增速降幅收窄2.4个百分点；M2受财政支出放缓、信贷走弱影响增速放缓，11月增速回落。M1-M2剪刀差收窄至-10.8%，较上月下降2.8个百分点，显示企业投资活力低迷但有所改善。✓2024年1-11月，社会融资规模增量累计为万亿元，同比下滑；截止11月末存量为万亿元，同比增长。尽管政府债券发行显著增加，但自发性的融资需求依旧疲软，拖累了信贷、企业债券和非金融企业股权融资，导致社融同比少增。2021年-2024年11月M1和M2同比增速走势2021-2024年11月社融增量及存量同比增长20714.00%15612.00%10M2增速放缓510.00%548.00%03M1增速改善26.00%剪刀差收窄14.00%02.00%0.00%M1增速（%）M2增速（%）M1-M2（%)社融增量（万亿元）存量同比增速（%）备注：数据来源国家统计局，数据滞后1月，累计同比增幅以国家统计局公布为准（按可比口径计算），部分单月同比数据未公布，以本月数据同比去年本月数据进行计算【行业环境】土地成交回落态势尚未扭转，新开工、投资方面仍将处于低位徘徊，闲置存量土地盘活政策有望刺激投资、开工回暖✓受土地成交规模缩量、企业融资压力仍较大叠加市场库存量高位等因素影响；2024年1-11月累计开发投资完成额亿元，同比下降左右，11月单月开发投资完成额7325亿元，同比-9.82%；✓2024年1-11月累计新开工面积万平，月单月新开工面积6081万方，单月同比跌幅超，整体来看，房企经营压力尚未缓解且存量较高，中央持续发布回收闲置土地、消化存量用作保障房政策将有望刺激投资、开工回暖；2021年—2024年11月房地产开发投资额及同比走势2000050.00%2021年—2024年11月商品房新开工面积及同比走势30000.0080%1800016000140001200040.00%30.00%20.00%25000.0020000.0060%40%20%1000010.00%15000.0080006000400020000.00%-10.00%-20.00%10000.005000.000%-20%-40%0-30.00%0.00-60%房地产开发投资额（亿元）同比增速（%）房地产新开工面积（万方）同比（%）备注：数据来源国家统计局，数据滞后1月，累计同比增幅以国家统计局公布为准（按可比口径计算），部分单月同比数据未公布，以本月数据同比去年本月数据进行计算【政策】供应端为降存量、减税减少企业融资压力，需求端持续放松限购、限贷、调整普宅标准等，逐步改善供求关系实现止跌回暖✓中央政策上半年推出多项政策去库存政策，为下半年逐步提出存量房、存量用地回购用作保障房；到9月后政治局会议，中央定调“止跌回稳”叠加降首付、降利率等政策刺激楼市明显回暖，年末中央政治局会议及中央经济工作会议再次定调明年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”；3月—保交楼、地产融资协调⚫国常委：持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给。5月—保障房支持加强、取消贷款利率下限⚫住建部：打好商品住房项目保交房攻坚战；推动消化存量商品住房；妥善处置盘活存量土地。⚫央行：设立3000亿元保障性住房再贷款；降低个人住房贷款最低首付比例；取消个人住房贷款利率政策下限；下调住房公积金贷款利率0.25个百分点。7月—存量用作保障房，取消或调减限购⚫中央政治局会议：坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房⚫二十届三中全会：支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。4月—保交楼、优化存量房增量房6月—回收闲置土地、消化存量中央政治局会议：切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。⚫自然资源部：允许合理调整规划条件和设计要求；促进市场流通转让；以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。⚫国常会：着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。12月—释放更加坚定“止跌回稳”信号10、11月—专项债券收存量房用保障房、供需两端减税9月—定调止跌回稳、控增量⚫中央政治局会议：会议提出“稳住楼市”⚫国家发改委：运用专项债券等支持盘活存量闲置土地；⚫中央政治局会议：要促进房地产市场止跌回的政策导向，为历年会议以来首次提及；⚫财政部：支持使用专项债券回收闲置存量土地；用好专项债券来收购存量稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、⚫中央经济工作会议：持续用力推动房地产商品房用作保障性住房；提高质量市场止跌回稳、加力实施城中村和危旧房⚫运用地方政府专项债券收回收购存量闲置土地⚫央行：降准0.5个百分点；下调政策利率20bp；改造以及推进处置存量”等相关表述⚫财政部等三部委：首套、二套房最低首付比例统一为15%【经济环境】经济运行总体平稳，消费市场总体保持稳定增长态势，固投持续负增长但降幅收缩，房投意愿较低✓2024年前三季度全市地区生产总值亿元，按不变价格计算，同比增长，较上半年提高0.7个百分点。分产业看，第一产业增加值205.32亿元，增长；第二产业增加值1666.03亿元，增长；第三产业增加值亿元，增长；✓从投资来看，1-11月，全市固定资产投资（不含农户）同比下降22%。其中，房地产投资下降，固定资产投资持续负增长，房企投资意愿低；✓从消费来看，1-11月，全市社会消费品零售总额2237.48亿元，同比增长，商品零售亿元，增长，餐饮收入亿元，增长。150%50%年Q3GDP单季值与累计同比增速走势GDP（亿元）同比增幅（%）400020006000月固投额及增速变化5000固投额（亿元）同比400030002000200%0%-50%010000-200%4000月房投额及增速变化200%500060%月社零总额及增速变化房投额（亿元）同比社零总额（亿元）当月同比20000%10%0-200%0-40%数据来源：昆明市统计局，GDP为季度数据，固投、房投、社会消费品零售总额数据为月度累计值【人口】近年来，昆明人口保持稳定增长趋势，人口自然增长率负数，但常住人口持增，属人口净流入城市✓2023年昆明市常住人口万，其中城镇常住人口714.5万人，增加万人，乡村常住人口153.5万人，减少万人。整体来看，常住人口较22年增长万人；✓从人口自然增长来看，出生人口6.54万人，同比增加0.12万人，出生率为7.57‰，死亡人口万方，同比增长万人，人口死亡率7.7‰，人口自然增长率0.13‰✓从新增人口区域变化来看，主城五区均实现常住人口正增长，郊县东川、宜良、石林、禄劝常住人口负增长；常住人口（万人）户籍人口（万人）常住人口流入数量（万人）流动人口（万人）人口规划与完成情况对比——十四五人口规划相比十三五，年均增长量要求降低300250200860868846.01850.2263.14261.6264.62900850800750规划节点目标人口增长量（相比节点上一年份）完成情况2017年2020年常住人口达850万167万，年均流入33.4万延后一年完成2025年常住人2021年154万，计划年均流入口达1000万——30.8万150678.3685695151.01700昆明各区域常住人口（万人）变化：10050115.3113.34116.36563571.66578.64582.87588.610.005.506.704.19595.389.808650600550时间昆明五华区盘龙区官渡区西山区东川区呈贡区晋宁区富民县宜良县石林县嵩明县禄劝县寻甸县安宁市市2022年117.07101.27162.3197.8525.7769.4734.8815.1538.223.9141.1637.5446.2849.142023年117.9102.35162.9598.3125.6570.9715.2638.1223.8543.1237.4346.3650.7305002017年2018年2019年20202021年2022年2023年80.831.080.640.46-0.121.50.120.11-0.08-0.061.96-0.110.081.59数据来源：2015-2019年数据出自昆明市统计公报，2020年数据为七普数据，年昆明人口大幅增长，是由于年的数据是人口普查数据与昆明市历年公布的人口数据维度不同，准确率高于市政府统计，年户籍人口数据暂未公布【可支配收入】前三季度居民收入高出全国平均，城镇居民收入对标典型西部城市排名第二✓2024年前三季度昆明全体居民人均可支配收入元，同比增长，高出全国平均2647元。城镇常住居民人均可支配收入元，同比增长。农村常住居民人均可支配收入17165元，同比增长。✓对比典型西部城市，以40609元的城镇居民收入排第二。2019年年Q3人居可支配收入累计值及同比增速走势城镇居民人均可支配收入（元）农村居民人均可支配入（元）同比同比6000025.0%5000020.0%4000015.0%3000010.0%200005.0%100000.0%0-5.0%

Q1Q32019年2020年2021年2022年2023年2024年年前三季度典型西部城市人居可支配收入对比城市城市居民人均可支配收入（元）增速农村居民人均可支配收入（元）增速城乡收入比成都494234.5%254266.4%1.94406093%171656%2.37重庆390074.6%167906.5%2.32贵阳386824.5%194837%1.99【政策基调】年昆明房地产政策涵盖了土地供应、规划服务、预售资金监管、融资支持等多个方面从供需两端力促“止跌回稳”✓自三中全会以来，促进房地产市场健康发展政策方向一致性高，将政策表述归纳为以下七大方向——保障性住房建设A土地供应与用地调整①优化土地供应结构：允许商业商务用地调整为居住用地。②非住宅用地转型：已出未建非宅地允许转型用于养老、文旅、体育等新兴产业项目的开发建设。③降低商业商务用房开发量：已出未建的商业用地可适当降低商业商务用房开发量。E①配售型保障性住房：2024年全市计划供应居住用地342亩，计划开工筹集5000套，建筑面积约58万平方米。②配租型保障性住房：2024年计划开工筹集9000套，计划供应分配3500套。房地产市场调控①取消限购限售政策，“认房不认贷”具体到区县，首付比例最低15%。B④调整规划条件和设计要求：对已出让的用地允许调规。规划服务与建设管理①优化相关规划规定：对建筑退让、道路交通与停车设置等相关规定进行优F②公积金政策：单职工最高可贷50万，双职工最高80万。二孩、三孩家庭贷款最高额度分别上浮20%、30%。省外公积金可在昆明金贷款。③购房补贴与税收优惠：购房享受契税补贴。二孩三孩家庭可获更高比例的契税补贴。对出售自有住房并在1年内购房的，可给予个人所得税退税优惠。化调整，以“户”为单位配建停车位。②不计入容积率的设施：配建的配电室、公共厕所、社区服务设施等不计容。③完善公共服务配套：围绕在售、待售楼盘，加大教育、医疗、交通、休闲娱乐等设施的建设。G烂尾楼清理整治与保交楼①推进烂尾楼清理整治：昆明市住建局积极开展烂尾楼的清理整治工作，目前已解决约17.5万套房屋的交付问题，保交房项目已经完成交付70%。②建立融资协调机制：建立城市房地产融资协调机制“白名单”，助力房企纾困。目前已有多个房地产项目纳入了“白名单”，并获得了银行授信。C预售资金监管与融资支持①优化预售资金监管额度核定：根据建设工程造价、施工合同金额、项目交其他政策措施付条件等因素，核算确定商品房项目自预售形象进度至竣工交付所需资金额度为预售资金监管额度，不再上浮20%。②建立融资支持“白名单”：持续完善融资支持房地产项目“白名单”，建H①鼓励改善性住房需求：支持“以小换大”、“以旧换新”鼓励房地产开发企业、中介机构推出相关服务。②加大促销宣传力度：依托主流媒体、房地产行业协会和企业，举办房交会等加大城市一体化营销力度。立审批授信绿色通道，缓解房地产企业资金压力。③老旧小区改造：持续推进老旧小区改造工作，以提升居民的生活环境和居住品质。【经济政策】条政策措施，支持公积金“又提又贷”，加大征地拆迁，启动村改造一是加快推动产业转型升级。包括：提升“8+N”产业链发展水平、聚焦关键核心技术攻关、鼓励工业企业增产增效、全力推动园区经济高质量发展、积极承接产业转移、统筹跨区域产业协调发展、大力支持数实融合、加快现代商贸流通业和重点服务业发展8条措施。二是持续恢复和扩大消费。包括：持续激发文旅消费活力、多措并举促消费、不断丰富消费新业态新场景、稳定提振大宗消费、促进住房消费健康发展、不断优化消费环境6条措施。三是着力扩大有效益的投资。包括：高质量做好项目谋划建设、持续扩大产业投资、推动项目招引提质增效、强化项目要素保障4条措施。四是加速推进高水平对外开放。包括：促进外贸稳规模优促进住房消费方面，《政策》提到，房企可积极举办或参加购房节，面向省内、省外购房群体，开展宣传推介活动。同时，通过购房补贴、支持居民换购住房税收优惠等政策，促进购房需求释放。推行“带抵押过户”合并登记服务，开展“带抵押过户”住房公积金贷款试点工结构、全力提升开放通道优势、加快推动“四区联动”发作。公积金政策方面，《政策》明确支持购买首套或改善性住房“又提又贷”住房公积金，租赁住房提取公积金。公积金又提又贷，是指展、提速磨憨国际口岸城市建设4条措施。既可以将公积金账户内的余额提取出来支付首付款，又可以申请该套住房的公积金贷款。这种政策，有助于减轻购房者的首付款压力。此五是着力优化发展环境。包括：大力支持民营经济发展、外，生育二孩、三孩的住房公积金缴存职工家庭，购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮30%，还支持提取住房深入推进全国统一大市场建设、激发各类经营主体发展动能、持续增强金融服务实体经济力度、打造“四季如春营商环境”5条措施。六是多措并举保障民生。包括：全力稳就业扩参保、稳步增强住房保障能力、持续提高公共服务质量等3条措施。《政策》提出，要稳步增强住房保障能力。探索将符合城镇住房保障条件的农业转移人口，纳入城镇保障性住房覆盖范围。同时，将保障性住房建设与城中村改造相结合，增加保障性住房供应。按照计划，昆明今年拟开工保障性住房4000套、保障性租赁住房9235套，向社会供应更多区位好、租金低、品质优、体现“家”温暖的住房。另外，积极稳妥推进城中村改造，加大征地拆迁，启动44个城中村改造，3【24条新政】条稳楼市政策，提出降公摊、提高公积金贷款额度等措施✓昆明市发布《关于优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。《通知》从优化供给结构、加强项目规划服务、提升要素保障质效、推动存量住房去化4个方面，提出了24条稳楼市措施。供应端暂停商办用地，开发端降公摊、支持建第四代住宅，需求端从公积金/以旧换新/退个税促进存量房去化。一、优化供给结构：优化供给结构，原则上暂停商业地供应：《通知》提出，除企业自身确有需求外，原则上暂停新的商业办公用地供应。同时，辖区政府可按片区具体情况，将计划供应的商业土地调整为居住用地。对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于养老、文旅、体育等新兴产业项目的开发建设。对于申请调整为住宅的，辖区政府可收回土地后按程序调整规划，重新组织供应。二、加强项目规划服务减少公摊、车位，支持建第四代住宅：《通知》提出，对居住和商住混合用地的居住部分，调整为以“户”为单位配建停车位。减少车位配比，可有效解决昆明小区地下车位库存多、难去化等问题。另一方面，《通知》明确，建设项目用地上配建的配电室、生活垃圾收集点与垃圾处理设施用房、公共厕所，以及移交给政府的社区服务站、文化活动站、体育活动室、社区卫生服务站、养老服务设施，不计入容积率。要知道，公共配套设施不计入容积率面积，能减少公摊面积，提高得房率。此举，既有利于用地出让，同时也能降低买家购房成本。此外，《通知》还强调，支持发展低层高品质住宅、立体生态建筑（第四代建筑）等多样化住宅形式。其中，立体生态建筑（第四代建筑）在方案设计方面，将给予政策支持。三、提升要素保障质效针对开发商，《通知》提出满足开发商合理融资需求，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对“白名单”项目“应贷尽贷”。同时，优化预售资金监管额度，预售资金监管额度不再上浮20%，让开发商有更多资金用于工程建设。另外，房企在小区内建造的公共设施，在进行土地增值税清算时，对产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府，其成本、费用可以扣除。针对烂尾楼，《通知》明确，将持续推进清理和化解不动产历史遗留问题工作。而需要通过调整规划化解的烂尾楼或保交楼项目，可按程序申请控规调整。四、推动存量住房去化《通知》共提出7条措施，涉及家庭住房套数核定、公积金贷款额度、以及卖旧买新退个税等方面。1、挂牌、出租后，再买房都认定为首套；2、支持提取公积金付首付，额度最高上浮50%；3、支持国企收购商品住房用作保障房；4、支持住房以旧换新、卖1买1退个税【规划政策】3.1，有利于住宅品质升级，加速“好房子”供应✓12月12日，昆明市自然资源和规划局召开“昆明市中心城区开发强度管理”新闻发布会，对中心城区建设用地划定为五个强度分区进行管控，明确城镇住宅用地和商业、商务金融用地不同强度分区的基准容积率和容积率上限。政策利好：核心区城市面貌提升、改善住房品质与舒适升级，核心地段价值更加聚焦。✓中心城区建设用地共划定为五个强度分区。其中，临湖区域、生态敏感区域等划定为强度一区；临山区域、城市大型公共开敞空间周边区域、大型文体设施周边区域等划定为强度二区；以城镇住宅、生活服务为主的区域划定为强度三区；片区组团中心、综合开发区域、综合交通开发枢纽等区域划定为强度四区；城市核心区、高强度开发的地标节点区域（如巫家坝核心区、老城核心区、呈贡核心区高铁站周边区域等）划定为强度五区。✓城镇住宅用地强度一区基准容积率为，容积率上限为；强度二区基准容积率为，容积率上限为2.0；强度三区基准容积率为2.0，容积率上限为；强度四区基准容积率为，容积率上限为；强度五区基准容积率为，容积率上限为。✓商业、商务金融用地强度一区基准容积率为，容积率上限为；强度二区基准容积率为，容积率上限为；强度三区基准容积率为2.5，容积率上限为；强度四区基准容积率为，容积率上限为；强度五区基准容积率为4.0，容积率上限为。14【信贷政策】条规定住房商贷不再区分首套二套，最低15%、取消利率下限，利率低至3.05%✓根据云南省关于进一步促进云南省房地产市场止跌回稳平稳健康发展的指导意见，其中发文统一个人住房贷款最低首付比例。自2024年10月12日起全省各州（市）商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例下限统一为不低于15%。12月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年12月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%以上LPR在下一次发布LPR之前有效。相比11个月LPR保持持平。商业贷款首套/二套15%3.05%根据目前昆明商贷政策，不再区分首套房和二套房，首付比例及利率统一共享。首付比例下限：15%，昆明2024年12月份最新商贷利率下限政策：5年期以上：房贷利率为：3.05%(3.6-首套20%2.85%55BP)公积金贷款昆明存量房公积金贷款利率将在2025年11日（含）开始调整，部分执行分段计息的公积金贷款利率普遍下调25BP，最低将降至二套20%3.325%2.35%。【存量化解-代建续建】市场端投资续建、代建等方式化解存量，融资端“白名单”融资落地对房企形成有力的支撑，年内烂尾盘活14✓融资端，23年年初住建部、金监局明确提出各地级及以上城市需建立房地产融资协调机制，1月底昆明官宣房地产白名单，项目陆续获批贷款，对房企形成有力支撑，对未复工项目，资金获批后，交付层面更有保障，市场端，多个项目破产重整，房企投资续建及代建方式化解存量。112日，国家住建部、金融监管总局曾联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。《通知》明确，各地级及以上城市需建立房地产融资协调机制，综合项目开发建设及开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推126日，住建部召开会议，明确获得融资支持的项目需51.项目处于在建施工状态。若项目短暂停工，但资金到位就能复工建设和交付的，也可2.3./➢据昆明规划建设消息，建投春城華府是昆明融资“白名单”首个落地项目，3100➢据滇中新区报消息，富滇银行昆明滇中产业区支行对“白名单”内的新区3亿元，项目为滇中空港商务广场➢38日，晋宁区住建局回复表示，全面停工的实地常春藤已纳入房地产融融资端➢此外，融创、绿地、雅居乐、旭辉、中南等房企都表示，有昆明项目已入➢“白名单”融资落地民营房企开发项目，中骏天誉获1亿批复➢22个项目均已列入住建部“白名单”，共获得国家开发银行、农业发2461亿元，2024年拟借款261亿元。4.5.月底，昆明市官宣，已梳理出第一批房地产项目“白名单”212个，融资需求约同时，项目“白名单”已向在昆各政策性银行、大型商业银行、股份制商业银行、城市数据来源：昆明市自然资源和规划局，公开信息整理编号新项目区域板块卖点盘活方式1俊发逸天峰盘龙区白塔顶级地段与配套中航信托+俊发盘活，引入中交代建2俊发彩云城A12地块官渡区螺蛳湾东方资产注资盘活，引入绿城代建产城融合板块，产业与3俊发彩云城A6地块官渡区螺蛳湾东方资产注资盘活，绿城代建，绿城云筑臻邸人口支撑强4俊发未来城官渡区螺蛳湾金地代建，金地学府名著5经典双城E地块五华区高新地铁、成熟配套东方资产注资盘活，引入龙湖代建6筑友翰林府第西山区马街西学校筑友向管理人提供借款，筑友代建7俊发龙泉俊园二期地块五华区烟厂和谐学校龙湖代建8旭辉金樾玖璋盘龙区金江地段与配套任旗营城改，旭辉中标代建代管9阳光城檀境西山区前卫地段与配套中信城开代建10西城时代西锦里五华区高新商业、生活配套建投投资续建，已交付11恒大城官渡区会展南地段、生态中铁代建12恒大玖珑湾官渡区会展南地段、生态中铁代建13金地峯境（原中南·智在云辰）五华区泛亚科技配套平安注资，金地代建14天宇澜山五华区北部山水生态、洋房保交楼续建复工【配售型保障房】套配售型保障房，有利于优化住房结构，缓解住房压力，提升人居环境和居住品质✓现状：2024年昆明计划建设配售型保障性住房5000套，目前已有个地块过规，其中呈贡吴家营街道保障房地块已开建，产品规划多为低密板楼、洋房及带错层大露台产品；✓意义：配售型保障性住房主要针对工薪收入群体和城市需引进人才，解决住房问题，满足了多层次住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，同时研究开发的第四代住宅产品，帮助提升居民的居住品质。待入市配售保障房项目基本信息规划产品呈贡区吴家营街道KCC2024-2号地块1.941.67742412.6333018.489394.15390已开建9栋洋房官渡区方旺片区KCGD2024-01号地块1.263.123-2652360.4340101.5712258.864209月3日过规3栋高层，带错层大露台产品西山区草海片区KCXS2024-2号地块0.933.120-2537809.4929642.898166.63517月15日过规3栋高层西山区草海片区KCXS2024-3号地块1.473.119-2558590.7345813.5812777.155656月20日过规5栋高层西山区草海片区KCXS2024-4号地块1.693.119-2567609.6353531.6214078.016376月28日过规5栋高层盘龙区北部山水新城片区KCPL2024-1号地块2.073.123-26861826611120071696盘龙区北部山水新城片区KCPL2024-2号地块2.213.0923-269112570105210206909月9日过规5栋高层，带错层大露台产品6栋高层，带错层大露台产品世博车辆段配售型保障性住房项目15.222.2318-27住宅总建面319113/8月29日重新调规18-27层住宅，规划有小学17【配售型保障房】配售房预估均价低于商品房，但配套及现房呈现方面差异大，市场干扰较少，第四代住宅产品倒逼新房进行产品升级✓价格：粗略预估土地+建造成本多在8500-9000元㎡，按照“保本微利”的配售原则，即《关于公开征求昆明市配售型保障性住房管理办法（试行）意见的公告》第十五条，昆明惠居公司根据项目土地划拨价格、建安成本、不超过5%的利润等因素预估销售价格，预计未来入市销售价格接近1万元㎡；✓配套及交付：配售房多依赖于项目周边配套，教育配套仍未知或待定，目前配售房进度为刚开建或过规，整体看商品房在配套及现房呈现等方面优势明显；✓产品：已过规配售保障房产品包含低密板楼、洋房、其中有三个项目产品采用了错层大露台设计，外观上接近第四代住宅，倒逼新房进行产品升级。12项目名称待入市配售保障房项目土地及预计建造单价/错层大露台设计，外观上接近第四代住宅北部山水新城片区KCPL2024-1号地块19416589新希望锦麟峯荟13000恒大翡翠华庭8500-9000北部山水新城片区KCPL2024-2号地块19416712西山区草海片区KCXS2024-2号地块19656928华发书香云海12000经典双城8000-11000大华锦绣山海11600西山区草海片区KCXS2024-3号地块19786806中铁时代央著17700梁源小区7000-9000吴家营街道的—2号地块户型：西山区草海片区10000-12000KCXS2024-4号地块19786823金地都会风华12200金地商置昆悦邦泰臻境8500光明璟宸7000-7500采用低密度多层电梯洋房式设计，一梯两户的呈贡区吴家营街道KCC2024-2号地块15037280邦泰悦九章彩云8000鹏欣漫城都荟10000泛亚城邦6000-8000板式住宅，户型均为89平方米三室户型，得房中通世纪商务中心9000中通世纪商务中心9000-11000率高、公摊小，房型格局方正，南北通透官渡区方旺片区KCGD2024-01号地块19357390保利城12600中梁碧桂园樾府900-10000备注：土地楼面价根据昆明自规局土地划拨公告内容计算，建造单价根据惠居公司招标计划表，建面单价=总投资额总建筑面积，总建面涵盖地下室商业等配套，仅供参考18【配租型保障】多渠道筹集保租房，保租房规模持续扩容，短期利于化解存量，长期利于优化住房结构✓规划：在“十四五”期间，昆明市计划大力推进保租房建设，目标是达到6万套，目前已进入国家建设计划的有5.9万套，2024年年度目标开工保障性租赁住房4万套以上，计划筹集9000套以上；✓潜在入市：昆明已公布保障房且未入市项目较多，通过多种方式筹集，包括收购烂尾项目化解存量、国企民企投资自建，公寓写字楼改建，企业新增土地投资等布局保租房。套集中性保租房已建成：套商业转保租房已有：套年新分配：套年计划开工：套（基本建成套），完成率改造：存量住宅改建为保租房昆明潜在入市保租房项目区域项目现状区域项目体量现状莲花池畔240存量化解已建成兴冶广场461公寓改建已建成呈贡云南橡胶厂220自建已建成大诺方舟天地/存量化解规划中区泊心湾泊心郡1515自建建设中孔雀镇/存量化解规划中五华区车行天下汽车城金鼎科技园467自建建设中二期C、D栋885公寓改建已建成花样年筹建1580筹建建设中博欣时代商业中心2144公寓改建已建成盘龙东原筹建/筹建规划中严家山（沣润雅庭）2000以购代建已建成区蕻龙地产筹建/筹建规划中北部山水新区惠尚城4483自建建设中棕树营城改A2地块/自建规划中惠悦城1331自建建设中西山区广福城A4地块/自建规划中祥惠园4491自建已建成呈贡区滇池明珠广场三嘉木南郡商务中期742公寓改建已建成心1700自建建设中清风明月广场156公寓改建已建成临空产业园、杉官渡区松园片区2307自建建设中东盟商贸港444公寓改建已建成金域南郡1号地块（南郡荟广场）/自建规划中斗南花卉小镇花卉产业综合配套服务区（一期）2198写字楼改建已建成临空产业园片区C4-04-01号地块/自建规划中19【配租型保障】保租房租金较低且规模扩容，新房二手房潜在客群或被低租金吸引，同区域同类型项目将受到一定挤压✓已配租房源：昆明目前已配租项目有7个，主要分布于呈贡区和官渡区，五华区和盘龙区仅各1个保租房项目，产品多为小户型一至三室产品，多为精装部分带家具家电；✓租金：租金集中于17-22，租金最高项目为彩瑞中心达25.11元/㎡/月，最低为领东大厦为元/㎡/月，与周边同类型项目租金相比较低，租售比降低或将导致二手房降价出售，对二手房价甚至新房价格带来新的降价压力，同区域同类型项目潜在客群或被保租房吸引受到挤压。昆明已上市分配保租房项目➢➢套➢套➢月➢套)➢套➢套➢月/月）121厅清河居五华区78-1163室1厅精装19.24国茶港313室2厅1室1厅滇池明珠广场二期盘龙区38-862室1厅精装19大咖公馆283室1厅➢套➢月➢套➢套➢月月➢套➢套➢月晋宁区➢套➢套➢月➢套➢套➢月中通世纪商务中心呈贡区37-83平层、LOFT精装子君村欣景花园官渡区38-731室1厅2室1厅3室1厅20昆明跟随中央多维度促进房地产止跌回稳，商贷松绑快于公积金➢经济结构还在调整：全国经济结构仍在调整，整体需求依然不足，社零消费/固投等增速低位，内生动能缓慢修复➢消费与投融资信心不足：M1-M2剪刀差收窄2.8个百分点，社会融资规模同比少增，经济下行压力大、居民消费和企业投融资信心仍不足➢行业预期偏弱、市场筑底还在进行：房企持续承压，企业开发投资和新开工表现仍处低位。➢政策仍持续宽松，定调止跌回暖：供应端多次提出存量库存转向保障房减少叠加减税减少企业负担，需求端持续放松限购、限贷、调整普宅标准，调整供需关系，实现止跌回暖➢经济运行总体平稳：经济运行总体平稳，消费市场保持增长，固投持续负增长但降幅稳定，房投意愿较低；➢城市人口稳定增长：具有较强人口聚集能力，属人口净流入城市，人口红利持续释放；➢城乡收入差距缩小：居民收入保持较快增长，城乡收入差距呈现缩小趋势，郊县市场吸附力逐步加强。➢宏观政策宽松：商贷不在区分首二套，降低购房门槛，释放部分改善需求。➢保障房建设：配售房第四代住宅产品倒逼新房产品升级，保租房租金低且规模扩容，商品房市场将受到一定挤压。行业去存，缩量供应后完成率仍低安置回迁与平台拿地支撑主城规模安宁优质宅地支撑郊县交易量房企寻求轻资产增量，年内房企直接拿地仅邦泰、新希望主城土地市场【供地完成率】33%，市场持续去存后供地积极性提升，官渡区、西山区在成熟板块供地带动完成率提升✓从近几年供地完成率看，市场自20年起预计供地量不足万亩，长期维持0.75万亩左右，年在土地成交规模持续低位的背景下，供地计划缩减，市场预计供地量同比下降24%，仅0.58万亩，年度完成率，完成率较之去年提升15个百分点。✓分区看，各区供地完成率分化明显，官渡区供应螺蛳湾、巫家坝、小哨等多宗宅地和商业商务用地，供应完成率79%。西山区双塔、前卫板块多宗纯住地及草海片区安置地，区域供地完成率达52%。盘龙及五华以项目零星用地、小规模安置地为主，供地完成率分别为23%、16%。年昆明主城用地供地完成率预计供地量（万亩）实际供地量（万亩）供地完成率1.61.41.210.80.60.40.201.031.42138%134%0.980.730.590.760.7334%0.20.120.1416%18%0.5833%0.19160%140%120%100%80%60%40%20%0%24年昆明主城土地预计供应量共5766.14亩，实际供应量为1904亩，整体供地完成率33%（含安置回迁用地）。2019年2020年2021年2022年2023年2024年年昆明主城商住办用地供地完成率预计供地量（亩）实际供地量（亩）供地完成率➢分区域来看，主城区11月末集中供应，其中以官15001000500079%1074913892944707.0552%75919%16%175.63117.68561.3457323%24%17%355256216.4483.8042.24五华区呈贡区官渡区盘龙区西山区经开区高新区滇池度假区100%80%60%40%20%0%渡区供地最高，包含螺蛳湾、巫家坝、空港小哨多个板块的住宅、商业商务用地，供地完成率79%为各区最高。➢其次是西山供地为前卫、马街板块，完成率52%。数据说明：土地数据为昆明主城四区及呈贡区住商办类经营性用地【供应走势】11月单月供应超百万方，多成熟板块的净地且宅地容积率不超3.1，未来低容优质项目供应提速✓2024年供应面积为2022年以来最高，年供应60宗土地、建面万方；供应集中在第四季度，其中11月份供应万方，主要分布巫家坝、会展、螺蛳湾且皆为净地，住宅地块容积率在1.4-3.1之间，商业用地容积率最高为5。伴随市场需求转变，政府政府供地降容，为后市打造低密高品质房源提供基础。年年昆明主城商住办用地供应走势供应走势供应建面（万方）同比供应建面（万方）宗数120.00110.5418.00250020001,986.93-9%30%40%20%0%100.0080.0016.0014.0012.0010.001500-20%60.008.0010005000-34%-33%467.23311.53283.34367.61-76%2020年2021年2022年2023年2024年-40%-60%-80%-100%40.0020.000.0012.560.000.000.000.002.961.650.008.6913.7130.186.004.002.000.00-2.00数据说明：土地数据为昆明主城四区及呈贡区住商办类经营性用地【成交走势】345.5957%为安置用地。商品房用地房企摘地仅邦泰、新希望两家，地方平台托底土地市场✓土地成交量回升，2024年土地成交量万方，成交面积同比涨幅，但其中安置房、回迁房等非经营性用地成交27宗、建面万方，商品房用地成交建面仅125.5万方。楼面价1850元㎡，同比降幅21%，为安置用地占比过高导致。年内房企拿地开发新项目的，仅邦泰、新希望两家，邦泰摘得双塔、杨家地万㎡，新希望摘得经开区21.3万方。成交月度走势2000150010005002020-2024年昆明主城商住办用地成交量价走势1,807.02成交27宗安置房用地平均楼面价为872元/，带动全年楼面价下滑；3,2853,5072,5622,3471,850278.93225.70263.48345.594,5003,5002,5001,500120.00100.0080.00成交建面（万方）成交楼面价（元/㎡）101.78000700060005000050060.0040002020年2021年2022年2023年2024年量同比40.003000价同比拿地企业成交建面（万㎡）宗数占比197.95（安置房用地）2757.3%地方平台公司78.961522.8%国央企0.7450.2%民企45.8813.3%20.000.0012.574.610.000.000.000.000.000.008.6923.2913.71200010000数据说明：土地数据为昆明主城四区及呈贡区住商办类经营性用地【拿地企业】月仅邦泰拿地，两度落子核心品质板块，年末新希望在经开取地，周边新房断供，未来改善溢出条件好。✓2月7日邦泰溢价9.36%摘得双塔优质宅地，地块建筑面积万方，成交楼面价元/㎡，需配建3691㎡班幼儿园，地块月过规，推广名为“邦泰璟和”；9月26日，昆明又以6.34亿元底价摘得杨家地城改39.50亩住宅用地，总建面万方，容积率3.3，成交楼板价元/㎡。12月日，新希望摘得官渡经开小麻苴城改三期宅地。✓从地图落位来看，邦泰始终布局城市核心品质板块，投资“优中选优”趋势明显，新希望虽落子经开区，但项目位于昆船公园周边，附近老小区较多，未来改善客户溢出条件好。2024年重点成交经营性用地明细（剔除零星用地与酒店建设项目用地）土地面积建筑规模成交总金额净地单价成交楼面价(元出让

序号地块编号土地位置用途容积率溢价率竞得单位竞得时间外挂条件

（亩）（万方）（万元）(万元/亩)/㎡)方式1KCXS2023-7号西山区前卫街道办事处管庄昆明邦辉置业有限公司社区居民委员会城镇住宅用地42.258.453.0057847.001369.2468469.36拍卖（邦泰置业）2024/2/73691㎡9班幼儿园2KCXS2024-8-A1西山区福海街道办事处城镇住宅用地39.508.693.363437160672990拍卖昆明邦昱置业有限公司

（邦泰集团）2024/9/26/3KCJ2021-17号昆明经济技术开发区管理委昆明和广房地产开发有限公司员会阿拉街道办事处城镇住宅用地83.821.33.824215550319750拍卖（新希望）2024/12/27/合计97.2021.26/12978213356104/KCXS2023-7号地块位置示意图KCXS2024-8-A1号地块位置示意图KCJ2021-17号地块位置示意图2024年成交土地落位图核心顶级KCXS2024-8-A1次核心顶级核心品质U1S2023-7号KCJ2021-17核心栖居U2次核心品质C1次核心栖居C2远郊品质O1远郊栖居O2数据说明：土地数据为昆明主城四区及呈贡区住商办类经营性用地【卖房卖地比】土地成交保持低位，卖房量持续高于卖地量，土地楼面价下调但房企直接拿地冷淡，更愿意转向烂尾盘活领域✓23年至今住宅成交规模保持低位运行，房企流动性压力不减，加之前期房企土地库存积压、开发项目暴雷等因素，新增土地成交量同步缩减，房企更多转向烂尾盘活、代建领域。2024年卖房量比卖地量高70万方，房企拿地依旧谨慎。在楼价下滑的行业格局下，昆明下调土地价格，24年涉宅地楼面价元/㎡，为5年来首度降至“1”字头。年昆明主城卖房卖地比商品住宅成交体量涉宅地成交体量商品住宅成交均价涉宅地成交楼面价16001600014987149711414.5751400140001382913753126851200120001000941.59100008008000674.596006000450.22400200374.483565361127342916200.904170.737160.82337.38267.051888400020000020202021202220232024数据说明：1、商品住宅数据来源CRIC监测数据,均为商品房备案数据（昆明主城+呈贡）；2、涉宅地含纯住宅地*1+商住用地*0.7+综合用地*0.527【过规】年内绿城、龙湖代建盘活烂尾，过规项目基本为类四代或四代建筑为主，主打大赠送、公摊，区域“卷品质、卷产品”提升✓24年剔除安置房、保障房项目，共计18个项目过规，其中邦泰呈贡、双塔项目推广名分别定位邦泰·悦九章·彩云、邦泰璟和，并于7月月入市；万科都会半岛、万科桂语东方拟于9月-10月面世（桂语东方已启动认筹）；第四代建筑、类四代建筑项目中旭辉代建金樾玖璋3月过规、义承棕树营项目7月过规、邦泰杨家地项目12月过规。代建项目中，、绿城代建云衡苑、云筑臻邸，龙湖代建经典双城E地块均以过规，序号1金樾玖璋小区（盘龙区任旗营城中村改造项目A1地块）旭辉金樾玖璋（旭辉代建）盘龙区金辰街道二类居住用地昆明杰盛房地产开发有限责任公司28613.48188248.004.4934.71%25.09%

2云青花园云图商业中心雅居乐中央雅府昆明市官渡区小板桥街道商业金融业用地昆明雅景房地产开发有限公司26164.00165585.644.9728.50%33.50%

3云衡苑（原彩云城A12地块）未定（绿城代建）昆明市官渡区矣六街道二类居住用地云南汇奥房地产开发有限公司85538.24573864.415.2023.64%40.01%4云璇苑（原彩云城A6地块）绿城云筑臻邸（绿城代建）昆明市官渡区矣六街道二类居住用地云南中豪置业有限责任公司、云南汇立房

地产开发有限公司49972.11363818.385.3124.80%40.00%5经典双城E地块未定（龙湖代建）昆明市高新区人民西路北侧商住混合用地云南经典房地产开发集团有限公司35606.16244576.465.2020.01%41.07%

6东福佳园观云海商业中心批前公示未定（东福佳园小区配套商业体）官渡区广卫片区矣六街道商业用地昆明海鸿市场管理有限公司21708.9060357.511.4843.74%5.45%

7悦彩云花园项目批前公示邦泰·悦九章·彩云呈贡区吴家营片区二类居住用地昆明冠泰置业有限公司79966.06299574.123.6921.99%40.10%

8映月湾小区(KCGD2020-12-A1地块批前公示万科都会半岛（二期）官渡区官渡街道办事处二类居住用地昆明万宜房地产开发有限公司20188.9189448.353.2014.10%43.58%

9璟和花园项目批前公示邦泰璟和西山区希望路与规划道路交叉处二类居住用地昆明邦辉置业有限公司28164.93112293.503.0021.33%40.01%10名悦花园·悦泊苑（西山区52号城中村D4地块改造项目）批前公示金地都会风华西山区兴苑路与昌源南路交汇处二类居住用地昆明乾辉房地产开发有限公司15150.8987470.663.9627.34%40.00%11大华湖悦商务中心建设项目批前公示/盘龙区青云街道办事处商业用地云南亚德房地产开发有限公司23604.04260220.6126.60%25.00%

12都会半岛小区（KCGD2022-7-A1号地块）万科都会半岛昆明市官渡区官渡街道办事处二类居住用地昆明万麦房地产开发有限公司46791.51175450.612.8016.39%40.01%13桂语东方小区(KCGD2023-4-A2号住宅地块建设项目批前公示万科桂语东方官渡区六甲街道办事处二类居住用地昆明万萃房地产开发有限公司27659.39111936.993.2024.98%40.00%14大华华悦广场建设项目批前公示/盘龙区青云街道办事处商业商务用地云南亚德房地产开发有限公司13361.0488106.335.3835.04%25.01%15KCWH2021-9地块观樾府小区建设项目批前公示/五华区大观街道办事处住宅用地云南义合置业有限公司25198.23157152.964.7524.75%30.03%16昆明市西山区城中村53号片区“梁源村”项目A2-3地块项目批前公示/西山区马街街道办事处二类居住用地昆明滇创房地产开发有限公司21231.83136718.795.124.91%41.00%17昆明市五华区璀璨星城KCWH2013-9号地块项目批前公示/昆明市五华区隅山公园北侧商业商务用地云南嘉卓房地产开发有限公司25790.9666515.211.6636.10%7.78%18观云朗月花园（KCXS2024-8-A1号地块）项目杨家地城改昆明西山区福海街道杨家地二类居住用地昆明邦昱置业有限公司26336.35109042.413.3022.00%40.01%28【过规项目落位】T1•义承观樾府小区项目T2/杨家地城改••万科都会半岛一期、二期•万科桂语东方龙湖代建（经典双城E地块）C1••旭辉代建（金樾玖璋小区）•邦泰璟和•金地都会风华•“梁源村”项目绿城代建（绿城云筑臻邸）C2•雅居乐中央雅府•绿城代建（云衡苑）•绿城代建（绿城云筑臻邸）•东福佳园配套商业体纯新项目O1••大华湖悦商务中心•大华华悦广场项目代建盘活正常在售项目后续地块O2/保障房项目城改项目29【供销走势】165.31万方领跑郊县，郊县整体以宅地底价、低价成交为主，带动楼面价降幅✓从供应走势来看，自2022年不足万方后，2024年郊县供应与主城同步上扬，年供应万方，同比上涨。✓从成交走势来看，规模与供应走势保持一致。24年成交207.14万方，同比上涨，楼面价元/㎡，同比下降，除安宁金方街道宗宅地楼面积超千外，晋宁、富民楼面价集中500-800元㎡，带动楼面价下降。2019年-2024年昆明郊县商住办用地供应走势供应净用地（亩）供应可建体量（万方）宗数6000.002004781.294000.002000.001521201028.721167.89516.412114.1835191434.006625793.92702.99503.4271.79104.90218.481000.0002019年2020年2021年2022年2023年2024年2019年-2024年郊县商住办用地成交走势成交净用地（亩）成交可建体量（万方）成交楼面价（元/㎡）10000.0015005000.006598.2397711679981192121587110001188.90964.06293.0178.0084.55207.14547.71745.92854.44577.401337.205000.0002019年2020年2021年2022年2023年2024年数据说明：土地数据为晋宁、嵩明、安宁、太平、富民、宜良住商办类用地【净增量】年末土地批量成交，净增量为正，布局下阶段商品房供应。其余城市房企拿地少，净增量为负持续去存➢2024年年末安宁同样大批量供应，供应众多容积率2.5及以下的优质住宅净地，布局一下阶段商品房供货，为郊县板块中净增量唯一为正的。其他区域仍旧以老旧商品房项目去库存为主，尤其前期太平、晋宁、嵩明大盘拿地，需要持续去存。➢22年后品牌房企拿地减少，仅安宁实力房企创佳近两年持续拿地，24年富民柚沐大健康产业引入摘地。22年-24年各板块住宅净增量及去化周期20年-24年各板块品牌房企拿地板块净增量（万方）板块20年品牌房企拿地21年品牌房企拿地22年品牌房企拿地23年品牌房企拿地24年品牌房企拿地安宁57.86富民汉华温泉华侨城云南交投——柚沐大健康富民-7.58安宁新城、融创、海伦堡、云南建投、俊发————创佳创佳宜良-46.3宜良————————富力（零星商办用地）太平-38.99新城控股、环球世纪————————晋宁-83.36————云南交投海业旅游——嵩明-60.73嵩明碧桂园、蓝光————中梁控股、新嘉园、融详空港新城、瑞悦数据说明：净增量=涉宅用地量住宅成交量；时间维度为2022-2024年。31➢年内供应完成率33%，市场持续去存后供地积极性提升，官渡区、西山区在成熟板块供地带动完成率提升。其中官渡凭借巫家坝、会展成熟区域优质宅地、商业商务用地与小哨片区商业商务用地供出，完成率居全市首位。➢供求面积同比均正增但涉宅用地中商品房用地成交不足，房企拿地依旧谨慎：成交345.59万㎡，其中57%为安置用地，商品房用地建面125万方，其中63%为平台摘地。➢郊县供求规模均翻倍，24年供应218.4万方，同比涨108%24年成交207.14万方，同比上涨145%。➢企业总体专注去存，房企直接出手拿地意愿低，主城房企新项目拓地仅邦泰、新希望两家，邦泰坚持城市核心区落子，新希望布局经开区新房供应较少区域。郊县主要为地方实力房企拿地，凭借城市深耕口碑布局后续发展。➢房企从追求拿地开发增长转向追求代建盘活增长，纯新项目开发量少：24年主城卖房/卖地量规模差距缩小，但实际拿地企业以平台房企托底为主，后续寻找房企代建或合作开发路径，未来房企轻资产输出比重将提升。同比跌幅收窄，政策刺激明显新房持续降价，但二手房市占持续提升主城客户降预算明显，郊县外省客主导房企上榜门槛跌3成、集中度提升2%【供销价走势】供应基本持平，打破连续下跌趋势，成交持续筑底至443.1万㎡、但跌幅收窄，去化周期稳定为35个月左右✓近5年商品房供销量持续下跌，供应量从2020年万㎡下跌至年万方，同比跌幅收窄，至年同比上涨为1.06%，成交量从年从万㎡，下滑至2024年443.1万方，同比跌幅收窄至，上涨8个百分点，成交均价为元/㎡、同比下滑，房企以价换量效果逐年下滑；✓截止24年，市场总存量1330.09万㎡，去化周期个月。存量聚焦商品住宅及商业，其中商品住宅存量主要集中在城市远郊板块，去化周期为17.1个月，商业存量万㎡，去化周期为148.8个月，办公及公寓存量分别为万㎡、218.26万㎡，其中办公去化周期为167.4个月，为公寓去化周期3.6倍，去化压力大，公寓项目凭借大宗交易、工抵、政府收购用作保障房等因素，去化周期为46.32个月。2020年-2024年昆明商品房市场供销量价走势16001400年)))0.69%-13.33%-5.06%1600014000120010001200010000480.4117.180080006004002000供销小幅退坡均价高位热度留存表现分化降幅同比收窄供应同比持平供小于求供销量价齐下降热度减退均价持续低位量价跌幅收窄规模缩减，均价探底市场低位再降市场跌幅收窄市场趋冷规模坚挺2021年2022年2023年2024年6000400020000408.39148.8223.03167.4()1487.63923.52450.4276.58279.51()1149.31872.11649.5512.27443.1218.2646.4()14363137021220412280116551330.0936备注：1、数据来源CRIC监测数据,均为商品房备案数据（昆明主城+呈贡），数据包含商品住宅+商业+办公+公寓主城商品住宅【供销价走势】337.78万㎡、受学区房降价低价大宗交易带动整体均价下滑至12685元/㎡，存量480万㎡，去化周期17➢近四年住宅供求量价呈现持续下跌，2024年主城供应万㎡、同比-4.18%，成交万㎡、同比-9.80%，成交均价元㎡为近四年历史最低水平，主要受白沙理想居、浩创酌悦等低价大宗交易或延迟备案带动，其次为其次万科公园城市、山海原著、保利城、招商雍珑府以价换量，均价同比降幅下滑9~12%左右，0公摊项目中仅呈贡邦泰臻境成交火热、而悦九章彩云、万科桂语东方、都会半岛等项目未延续火热，叠加二手房持续分流市占带动整体市场下滑；➢住宅市场存量共计480.41万㎡，去化周期个月，整体可控；高层作为市场主力存量达万㎡，占总库存，房企不断降价，去化周期仅个月；洋房存量万㎡，集中东白沙、大渔等城市边缘板块，去化周期至26.5月，别墅存量47.45万㎡，去化周期个月，市场仅现房/近滇/低总价类楼盘去化较好，去存压力较大。2020年-2024年昆明商品住宅市场供销量价走势140012001000年)))-4.18%-9.80%-7.77%1550015000145001400080013500383.715.46001300040020012500120001150049.2726.50110002020年2021年2022年2023年2024年()1151.95770.3339.21229.09219.5247.4535.8()941.9674.6450.22374.48337.78(㎡)1498514971138291375312685480.4117.1备注：1、数据来源CRIC监测数据,均为商品房备案数据（昆明主城+呈贡），数据包含商品住宅【成交结构】100-120万受书包房和公转售带动，120-180万刚需刚改市占下滑➢120万以下的市占从23%上涨至，主要集中在100-120万，成交受大华锦绣麓城、华发书香云海、大华公园天下等书包房项目带动；改善市场中万以上市占在12%左右，180-260万从市占下滑至，120-180万从下滑至。➢套均价平均数持续走低，主要受白沙理想居低价大宗交易及筑友双河湾、万科公园城市降价促销带动；中位数下滑至130万/套。成交套数7.85万套5.60万套3.64万套2.99万套2.69万套万万万套均价2020年2021年2022年2023年2024年平均数180万/套184万/套172万/套172万/套159万/套中位数159万/套160万/套149万/套151万/套130万/套6【成交结构】120-150㎡集中为南市学区项目，改善项目仍需学区赋能方带动成交➢近五年90㎡以下市占从19%下滑至，90-120㎡稳定在成市占，比年提升2个百分点，主要受邦泰臻境、首创誉华洲、白沙理想居等低价项目带动，改善面积㎡-150㎡占市上涨至37%，且主要集中在120-130㎡或㎡均为15%市占，较㎡提升一倍，成交集中为万科公园城市、筑友双河湾等南市学区房项目带动，其他面积段市占环比变化较小；➢面积段中位数和平均数均呈现上扬趋势，中位数为119㎡、平均数为126㎡；成交套数7.85万套5.60万套3.64万套2.99万套2.69万套㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡面积段2020年2021年2022年2023年2024年平均数120㎡123㎡124㎡125㎡126㎡中位数113㎡111㎡115㎡116㎡119㎡37【板块格局】+降价带动；溢价分布于二环内城市成熟板块或者品牌学校落位板块TOP20()滇池板块27075东南板块23854翠湖板块21460量格局金碧板块20050北辰板块19459丰宁板块18132分布于沿滇成熟配套板块或学南窑板块17868区边缘低价走量呈贡邦泰好产品品质低价带动、马街螺蛳湾会展巫家坝教育云纺板块17852核桃箐板块17590双塔板块17428会展南板块16794落地带动关上板块16292TOP10()呈贡中心板块2172度假区板块1728巫家坝板块1662东白沙板块1347马街西板块1135空港板块1029斗南板块1004会展南板块900螺蛳湾板块886双塔板块866价格局•豪宅占据城市核心资源——滇池、市芯、双塔等•刚需刚改向配套成熟叠加知名学校靠拢——泛亚科技、烟厂和谐、高新等白塔板块16014学府板块15514度假区板块15111泛亚科技板块14810烟厂和谐板块14781教场板块14556白云路板块14467高新板块1438438【一二手成交对比】5%，客户量下滑1%，成交价差3400-3800/㎡，一二手房比6140㎡以上供应涨2.5%✓新房二手房整体成交套数下降5%，客户看房量环比下滑1%，成交价差3400-3800元/㎡水平，新房成交规模萎缩10个百分点、市场份额下降至，二手房市场份额提升至63%。✓新房二手房供应竞争分化，二手房威胁主要在120㎡以下，140㎡以上集中新房市场。随着次新房的不断供应，120-140㎡面积段一二手房供应占比接近，同时第四季度㎡以上房源供应占比合计提升2.5个百分点。未来二手房威胁加大，逼迫新房项目以户型、赠送、物业、公区等方面提品质抢市场。90008000700060005000400030002000100002024年月均成交2131套、二手房3701套；2024年总量新房2.58万套、二手房4.45万套二手房销售套数（套）新房销售套数（套）二手房成交价格（元㎡）新房成交价格（元/15000700060005000141531414414000136171349213497129231300012790125011273912563123311200011960352310995110002604236722052160182520431788201222032018100009000181593859081105888809032907090758933883686728666868885368404800037523815286932154109344135003537386840714138378440692023.122024.12024.22024.32024.42024.52024.62024.72024.82024.92024.102024.112024.12新房来访量（组）350002343222033152471613830000250002000015000100005000023-923-1023-1123-1224-124-224-324-424-524-624-724-824-924-1024-1124-12801%20%15%-2.1%80-100㎡21%24%23%-1.0%100-120㎡32%18%22%0.9%120-140㎡18%17%17%-0.2%140-160㎡19%10%12%0.7%160-180㎡3%3%3%0.6%1806%8%7%1.0%100%80%-20%-40%39【高层供销价存走势】100-120㎡、120-140万，180-220万大平层降价带动140㎡以上提升✓高层供销量价、存量走势与住宅整体趋势一致，24年供应203.86万㎡、同比-3.36%，成交万㎡、同比-5.45%，成交均价为元/㎡、同比-7.98%；24年存量为383.7万㎡、去化周期为15个月均为近年最低水平；✓近五年成交面积中㎡以下市占从35%24%，㎡仍为主力维持3成占比主要集中120-140120-140㎡市占持续稳定2成、主力总价集中在140-180万，140-160㎡的改善市占从提升至、主力总价180-220万；10005000年年高层供销量价走势2024年供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)()()()-3.36%-5.45%-7.98%143811463214000120001342013503770.54535.32354.06316.7912425299.52904.66629.12289.77210.94203.86100002020年2021年2022年2023年2024年10005000年高层存量走势存量面积(万㎡)去化周期(月)672.2360515.1498.3118.8581.59.1383.715.42020年2021年2022年2023年2024年3020100100%80%60%40%80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-140㎡14