江苏常州某地块高层+洋房建筑投标方案

溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划方案设计PLANNING&CONCEPTUAL

PROJECT

DESIGN10/2022溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation目录CONTENTS1

2

3项目概况设计策略规划方案区位解读地块分析品牌标杆定制型豪宅规划愿景方案比选4

5住宅篇商业篇4.1产品设计

4.2立面设计产品设计立面设计极致面宽奢华尊享立面策略立面解析限定条件效果呈现溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation1PROJECTOVERVIEW项目概况区位解读地块分析项目概况

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Overview溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation区位分析规划用地地处溧阳中关村，位于溧阳发展的重点区域。溧阳中关村集中布局重大创新要素资源，引进了大量高质量人才，成为溧阳人口唯一的集聚区。SITE凤凰公乌龟山仙人山狮子山溧阳项目概况

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Overview溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation交通分析基地周边有奥体大道、泓口路等主次干道，周边交通站点密集，可达性强，对外交通便利。泓叶路上上路勤丰路泓盛路泓口路泓口路SITE·奥体大道项目概况

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Overview溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation配套分析基地周边5KM以内商业、教育、景观、医疗等配套设施齐全；南邻溧阳西郊省级森林公园，景观资源丰富。溧阳市泓口初级中学溧阳市从政八德教育馆上海交通大学（研究院）溧阳市环蒙特梭利幼儿园溧阳市昆仑街道办事处SITE溧阳市幸福城幼儿园·凤教育医疗商圈溧溧阳市清安医院城中商溧阳西郊省级森林公园溧阳市人民医院上河城国际购物中心景观政府溧阳市盛世华城医疗门诊部项目概况

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Overview溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation用地属性分析溧阳中关村规划以居住为主的片区，经过碧桂园、金地、绿地等地产的打造，已是溧阳置业的热门版块。创想世纪公寓溧奥大厦勤丰大厦赖江新城溧阳市泓口初级泓叶路勤景豪

丰公寓

路南河壹品农房.英伦尊邸泓盛路蒙特梭利幼儿园SITE办公福田幸福城幸福城南苑江苏宏光钢铁有限公司溧阳华晨混凝土有限公司规划幼儿园+小学项目概况

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Overview溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation用地航拍地块南临下河路，景色优美，周边居住小区较少，办公氛围较多。西侧紧邻蒙特俊利幼儿园，教育资源丰富。北基地航拍图西江苏中关村科技产业园创南河壹品景豪公寓SITEASITE

B蒙特俊利幼儿园示范区项目概况

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Overview溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation地块有利因素分析1、地块周边交通便利

2、配套齐全，西侧为幼儿园，教育资源丰富

3、南面为南河，河景资源优越

4、生活氛围浓郁。幼儿园南河壹品SITEBSITEA办公项目概况

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Overview溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation地块不利因素分析1、西侧邻幼儿园有噪音影响，并会影响幼儿园日照

2、东侧、北侧邻城市道路，有噪音影响

3、南侧办公楼视线遮挡在建住宅幼儿园SITEBSITEA办公项目概况

Project

Overview溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation条件解读设计条件场地交通该地块位北侧为泓口路，南侧下河路，东侧为奥体大道，中间被勤丰路分割。溧阳LX040129，LX040135号地块，出入面积49318

㎡，其中A地块：35800

㎡

，B地块：10961㎡，

C地块地下空间占地面积：2557㎡，计容面积＜

93522㎡且＞46761㎡

，容积率1.0＜R＜2.0。出入面积：49318

㎡计容面积：＜

93522㎡且＞46761㎡容积率：1.0＜R＜2.0建筑密度：≤25%绿地率：≥30%建筑高度：≤54MSITEBLX040135S=

10961

㎡禁开口区禁开口区SITEALX040129S=

35800

㎡SITEC地下空间占地面积2557㎡城市主干道城市支路项目概况

Project

Overview溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation场地交通住宅价值商业价值A地块西侧远离城市干路，较为安静，拥有基地内景观花园，居住价值最高。

A,B地块南侧为城市次支路，城市界面好，风景优美，居住价值高。A地块东侧为城市道路，较为安静，居住价值较高。

A,B地块南面为南河，河景资源优越，B地块西侧为幼儿园，噪音大，居住价值最低。商业布置在A地块且沿奥体大道，采用集中商业设置，根据当地规划要求不可采用沿街底商的布置形式。沿奥体大道道路较宽，人流量多，商业价值较高办公办公住宅住宅学校学校SITEBSITEBSITEASITEA绿地南河绿地南河办公办公低低项目概况

Project

Overview溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation分析总结优势所具备的挑战区位绝佳，溧阳中关村的核心地段住宅与商住宅、怎样打造？交通便利完善的生活配套周边丰富的景观资源住宅产溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation2DESIGNSTRATEGY设计策略品牌标杆定制型豪宅设计策略

Design

Strategy溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation用地条件用地规划条件出让面积：49318

㎡计容面积：＜

93522㎡且＞46761㎡容积率：1.0＜R＜2.0建筑密度：≤25%架空层要求：地块内1/3住宅需采用底层架空，底层层高要求3.6m商业位置：需设置在沿奥体大道，采用集中商业设置SITEBLX040135S=10961

㎡A地块出让面积：35800

㎡计容面积：＜

71600㎡且＞35800㎡容积率：1.0＜R＜2.0建筑密度：≤25%绿地率：≥30%SITEALX040129S=35800

㎡建筑高度：≤54MSITECB地块地下空间占地面积出让面积：10961㎡计容面积：＜21922㎡且＞10691㎡容积率：1.0＜R＜2.0建筑密度：≤25%绿地率：≥30%2557㎡建筑高度：≤54MC地块地下空间占地面积：2557㎡设计策略

Design

Strategy溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation原方案回顾原方案不足之处：1、商业为三层，三层商业价值低。2、7#前面正对5层办公楼，视线遮挡。3、大部分为T4外廊户型，户型较小，小户型同质化严重且数量巨大，竞争力一般，没有明显的优势。3原方案已确定之处：6

74、商业只能沿奥体大道一侧，呈mini-mall形态布局。5、南侧布局洋房，实现溢价。6、南区共架空3栋楼即可，利于成本12457、住宅层高延续原报规方案2.95m。设计策略

Design

Strategy溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation市场现状高层单价：0.9万三层商业单价：0.8万二层商业单价：1.0万首层商业单价：1.5万洋房单价：1.1万三层商业二层商业一层商业二层商业一层商业商业高层洋房首层商业二层商业住宅三层商业结论：商业全部布置在一、二层为最佳，并首层商业最大化。设计策略

Design

Strategy溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation规划思路＋商业价值最大化布局OP1OP2OP3•

商业占地：3700㎡

，商业总量：7010㎡•

商业占地小，货值低。•

商业占地：4200㎡

，商业总量：8400㎡•

商业量偏大，商铺进深大，难去化。•

商业占地：4000㎡

，•

商业占地大，总量适中•

总图布局规整，形态好•

商业南侧楼栋有利有弊•

住宅布局较零散。设计策略

Design

Strategy溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation规划思路＋住宅价值最大化布局OP1OP2OP3•

住宅总量：84788㎡

，商业总量：4050㎡•

商业左侧住宅楼正对办公楼角部•

住宅总量：85637㎡

，商业总量：3201㎡

•

住宅总量：84573㎡

，•

商业形状不利于报批。•

商业形态好。•

避免商业左侧住宅楼与设计策略

Design

Strategy溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation规划思路＋住宅商业价值同时保证布局OP1OP2OP3•

住宅总量：81529㎡

，商业总量：7309㎡

•

住宅总量：81738㎡

，商业总量：7100㎡

•

住宅总量：81529㎡

，货值较高。货值较低。货值较高。•

住宅布局形态较差。•

总体布局较为凌乱，形态较差。•

总体布局规整，形态好设计策略

Design

Strategy溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation规划思路＋规划方案OP1OP2OP3商业量多，货值高商业占地面积大，货值高住宅量最大，花园大住宅共20个单元住宅共20个单元住宅共2住宅占地：39471㎡

住宅总量：81529.96㎡住宅占地：41191㎡商业占地：5570㎡总货值：住宅占地：39781㎡

住宅总量：81529.96㎡商业占地：6980㎡商业总量：3800+3509㎡商业占地：7290㎡商业总量：4000+3309㎡总货值：86220万总货值：86320万溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation3MASTER

PLAN规划方案规划愿景方案比选溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation故事从这里开始

溧阳.中关北岸公园溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation城市公园轻豪宅复合功能·大尺度景观公园·宽景体验溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation隐秘与奢想空间SECRET

AND

EXTRAVAGANT

SPACE出则繁华

入则宁静低调奢华的社区氛围PARK

IN生活在自然与艺术之间溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation非凡的艺术审美THE

ULTIMATE

AESTHETIC

OF

ART塑造国际都市感的城市界面高度流畅的立面形式语言重视豪宅的气质格调溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计极致的产Con品cept

DesignPresentation力AGGREGATION

OF

SPHERES提升品质的定制化产品适应未来的空间可变性标识感强的楼宇大堂溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation酒店化服务体验HOTEL

CUSTOMIZED

SERVICE尊崇场景，极致体验精细化管家式物业服务绿色生态，智慧科技规划方案一

Master

PlanOPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentationOPT1北岸公园|

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|复合社区极致空间规划方案一

Master

Plan

OPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation总平面图江苏溧阳中关村项目南地块类型指标说明用地面积46761.00㎡红线面积1＜R＜2容积率1.99996002.08去除商业后容积率总建筑面积131550.5736463.84㎡2551.65㎡地下建筑面积地下层数1

层非机动车库人防车库1.5㎡/辆非机动车6600.00㎡27312.19㎡93520.13㎡非人防车库地库车均

36㎡/辆计容建筑面积住宅81529.56㎡63357.56㎡18172.00㎡高层住宅其中

洋房住宅叠拼住宅配套4681.00㎡社区服务用房其中物业服务用房公厕656.00㎡

≥计容总建面0.7%654.64㎡100.00㎡540.00㎡2100.00㎡1000.00㎡40.00㎡75.00㎡50.00㎡120.00㎡7309.57㎡1566.60㎡608不低于100㎡其中开闭所、配电房基层社区中心小型菜场门卫不低于2100㎡不低于1000㎡预估其中垃圾房预估快递房预估消防控制室预估商业其他地上不计容面积不超过9350㎡总户数总人数1946每户3.2人非机动车停车位数机动车停车位数地上1701辆

默认非机动车全部放置于地下952辆20辆地面车位占比访客车位2.1%地下其中932辆174辆759辆11015.40㎡23.56%53.85除访客车位全部放于地下人防车位其中非人防车位建筑占地面积建筑密度≤25%最高建筑总高度公共绿地面积人均公共绿地面积绿地率9730.5人均不少于0.5㎡不小于30%30%规划方案一

Master

PlanOPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation规划方案一

Master

PlanOPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation规划方案一

Master

Plan

OPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation规划结构分析邻里会客厅萌宠乐园商业内街健身场地儿童活动场地规划方案一

Master

PlanOPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation亮点空间123活力商业4规划方案一

Master

PlanOPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation沿河洋房规划方案一

Master

PlanOPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation社区大门规划方案一

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DesignPresentation建筑单体规划方案一

Master

PlanOPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation架空层规划方案一

Master

PlanOPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation入口大堂41规划方案一

Master

Plan

OPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型分布户型户数20420072综合配比

营销配比33.55%

35.00%32.89%

35.00%120.00133.00170.00135.0011.84%9.00%8814.47%

14.00%143.00447.24%100%7.00%100%合计608135户型(洋房)143户型（洋房）120户型（小高）133户型（小高）170户型（小高）规划方案一

Master

Plan

OPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation配套落位商业物业服务用房公厕7309.57㎡656.00㎡100.00㎡540.00㎡2100.00㎡1000.00㎡40.00㎡开闭所、配电房基层社区中心小型菜场门卫垃圾房75.00㎡快递房50.00㎡消防控制室120.00㎡物业用房变配电房商业（1-2F）菜市场（1-2F）社区中心（1-3F）规划方案一

Master

Plan

OPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation人行分析城市道路人行入口人行流线首层架空商业入口规划方案一

Master

Plan

OPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation消防分析城市道路消防出入口消防流线地库出入口地面停车位消防登高面规划方案一

Master

Plan

OPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation间距分析2400㎡6930㎡2700㎡5930㎡规划方案一

Master

Plan

OPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation天际线、视线分析规划方案一

Master

Plan

OPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation竖向设计3.003.103.203.203.602.603.602.903.003.003.103.203.805.00规划方案一

Master

Plan

OPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation场地剖面1.

东西两地块地库通过地下通道连接。2.

大户型层高2.95m，总高度53.85米AA1-1剖面住宅18F住宅18F住宅15F2-2剖面社区中心3F商业2F内部花园商业内街蒙特梭利幼儿园勤丰路奥体大道3.003.753.753.753.153.153.603.603.603.603.00架空层2.90非机动车库-1.30设备用房地下大堂地下通道地下大堂地下大堂商业赠送地下车库商业赠送用地红线用地红线用地红线A-A场地整体剖面图规划方案一

Master

Plan

OPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation场地剖面B中心花园楼栋间距63m，超大尺度中心景观。B1-1剖面住宅18F住宅18F住宅11F63m63m2-2剖面内部花园内部花园泓口路下河路3.003.753.753.752.903.603.60非机动车库-1.30地下大堂地下车库地下大堂地下车库地下大堂用地红线用地红线B-B场地整体剖面图规划方案一

Master

Plan

OPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation地库图纸地下建筑面积㎡㎡36463.846600人防机动车库面积人防单车位38㎡/个，其中其中非人防机动车库面积㎡27312.19

非人防单车位36㎡/个地下非机动车库机动车车位㎡辆2551.659521.5㎡/辆地上机动车位地下机动车位辆辆20932访客车位人防区机动车位

辆174759其中非人防区机动车辆位非机动车停车位辆1701地面停车20辆（2.1%）：仅需一层地库即可地下所需机动车：932辆现方案-1F车位数：1023辆（预留91辆）地库坡道商业停车区域商业地下赠送非机动车库规划方案一

Master

Plan

OPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation日照分析0小时1小时2小时3小时4小时5小时根据”溧阳市建设项目日照影响分析管理暂行规定”,项目自身满足大寒日三小时日照要求。结果：住宅满足大寒日累计日照三小时，对西侧幼儿园日照无影响。溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentationOPT2城市启元|

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|东方文化横折有序规划方案二

Master

Plan

OPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation总平面图江苏溧阳中关村项目南地块类型指标说明用地面积46761.00㎡红线面积1＜R＜2容积率1.99996002.08去除商业后容积率总建筑面积131550.5736463.84㎡2551.65㎡地下建筑面积地下层数1

层非机动车库人防车库1.5㎡/辆非机动车6600.00㎡27312.19㎡93520.13㎡非人防车库地库车均

36㎡/辆计容建筑面积住宅81529.56㎡63357.56㎡18172.00㎡高层住宅其中

洋房住宅叠拼住宅配套4681.00㎡社区服务用房其中物业服务用房公厕656.00㎡

≥计容总建面0.7%654.64㎡100.00㎡540.00㎡2100.00㎡1000.00㎡40.00㎡75.00㎡50.00㎡120.00㎡7309.57㎡1566.60㎡608不低于100㎡其中开闭所、配电房基层社区中心小型菜场门卫不低于2100㎡不低于1000㎡预估其中垃圾房预估快递房预估消防控制室预估商业其他地上不计容面积不超过9350㎡总户数总人数1946每户3.2人非机动车停车位数机动车停车位数地上1701辆

默认非机动车全部放置于地下952辆20辆地面车位占比访客车位2.1%地下其中932辆174辆759辆11015.40㎡23.56%53.85除访客车位全部放于地下人防车位其中非人防车位建筑占地面积建筑密度≤25%最高建筑总高度公共绿地面积人均公共绿地面积绿地率9730.5人均不少于0.5㎡不小于30%30%规划方案二

Master

PlanOPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation规划方案二

Master

PlanOPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation规划结构分析邻里会客厅健身场地闲适氧吧萌宠乐园商业内街规划方案二

Master

PlanOPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation亮点空间123活力商业4规划方案二

Master

PlanOPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation单体规划方案二

Master

PlanOPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation架空层规划方案二

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PlanOPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation入口大堂规划方案二

Master

PlanOPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation社区大门规划方案二

Master

PlanOPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型分布户型户数20420072综合配比

营销配比33.55%

35.00%32.89%

35.00%120.00133.00170.00135.0011.84%9.00%8814.47%

14.00%143.00447.24%100%7.00%100%合计608135户型(洋房)143户型（洋房）120户型（小高）133户型（小高）170户型（小高）规划方案二

Master

PlanOPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation配套落位商业物业服务用房公厕7309.57㎡656.00㎡100.00㎡540.00㎡2100.00㎡1000.00㎡40.00㎡开闭所、配电房基层社区中心小型菜场门卫垃圾房75.00㎡快递房50.00㎡消防控制室120.00㎡物业用房变配电房商业（1-2F）菜市场（1-2F）社区中心（1-3F）规划方案二

Master

PlanOPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation人行分析城市道路人行入口人行流线首层架空商业入口规划方案二

Master

PlanOPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation消防分析城市道路消防出入口消防流线地库出入口地面停车位消防登高面规划方案二

Master

PlanOPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation间距分析2400㎡6930㎡2700㎡5930㎡12m规划方案二

Master

Plan

OPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation地库图纸地下建筑面积㎡㎡36463.846600人防机动车库面积人防单车位38㎡/个，其中其中非人防机动车库面积㎡27312.19

非人防单车位36㎡/个地下非机动车库机动车车位㎡辆2551.659521.5㎡/辆地上机动车位地下机动车位辆辆20932访客车位人防区机动车位

辆174759其中非人防区机动车辆位非机动车停车位辆1701地面停车20辆（2.1%）：仅需一层地库即可地下所需机动车：932辆现方案-1F车位数：1024辆（预留92辆）地库坡道商业停车区域商业地下赠送非机动车库规划方案二

Master

PlanOPT2溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation日照分析0小时1小时2小时3小时4小时5小时根据”溧阳市建设项目日照影响分析管理暂行规定”,项目自身满足大寒日三小时日照要求。结果：住宅满足大寒日累计日照三小时，对西侧幼儿园日照无影响。溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentationOPT3凤栖梧桐|

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|畅享游回淡雅写意规划方案三

Master

Plan

OPT3溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation总平面图江苏溧阳中关村项目南地块类型指标说明用地面积46761.00㎡红线面积1＜R＜2容积率1.99996002.09去除商业后容积率总建筑面积131609.9336523.20㎡2391.84㎡地下建筑面积非机动车库地下层数1

层1.5㎡/辆非机动车人防车库6600.00㎡27531.36㎡93520.13㎡非人防车库地库车均

36㎡/辆计容建筑面积住宅84573.56㎡66401.56㎡18172.00㎡高层住宅其中

洋房住宅叠拼住宅配套4681.00㎡社区服务用房其中物业服务用房公厕656.00㎡

≥计容总建面0.7%654.64㎡100.00㎡540.00㎡2100.00㎡1000.00㎡40.00㎡75.00㎡50.00㎡120.00㎡4265.57㎡1566.60㎡632不低于100㎡其中开闭所、配电房基层社区中心小型菜场门卫不低于2100㎡不低于1000㎡预估其中垃圾房预估快递房预估消防控制室预估商业其他地上不计容面积不超过9350㎡1/3住宅需采用底层架空总户数总人数2022每户3.2人非机动车停车位数机动车停车位数地上1595辆

默认非机动车全部放置于地下958辆20辆地面车位占比访客车位2.1%地下其中938辆174辆765辆11034.70㎡23.60%53.85除访客车位全部放于地下人防车位其中非人防车位建筑占地面积建筑密度≤25%最高建筑总高度公共绿地面积人均公共绿地面积绿地率10110.5人均不少于0.5㎡不小于30%30%规划方案三

Master

Plan

OPT3溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation规划方案三

Master

Plan

OPT3溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation规划结构分析邻里会客厅闲适氧吧社区公园儿童活动场地萌宠乐园规划方案三

Master

Plan

OPT3溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation单体规划方案三

Master

Plan

OPT3溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation单体仰视规划方案三

Master

Plan

OPT3溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation入口大堂规划方案三

Master

Plan

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DesignPresentation顶部效果规划方案三

Master

Plan

OPT3溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation社区大门规划方案三

Master

Plan

OPT3溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型分布户型户数

综合配比

营销配比120.00133.00170.00135.00143.00合计2042286832.28%

35.00%36.08%

35.00%10.76%

9.00%13.92%

14.00%88446.96%100%7.00%100%632135户型(洋房)143户型（洋房）120户型（小高）133户型（小高）170户型（小高）规划方案三

Master

Plan

OPT3溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation配套落位商业物业服务用房公厕4265.57㎡656.00㎡100.00㎡540.00㎡2100.00㎡1000.00㎡40.00㎡开闭所、配电房基层社区中心小型菜场门卫垃圾房75.00㎡快递房50.00㎡消防控制室120.00㎡物业用房变配电房商业(1-2F)菜市场(1-2F)社区中心(1-3F)规划方案三

Master

Plan

OPT3溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation人行分析城市道路人行入口人行流线首层架空商业入口规划方案三

Master

Plan

OPT3溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation消防分析城市道路消防出入口消防流线地库出入口地面停车位消防登高面规划方案三

Master

Plan

OPT3溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation间距分析2400㎡5200㎡2700㎡4400㎡规划方案三

Master

Plan

OPT3溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation日照分析0小时1小时2小时3小时4小时5小时根据”溧阳市建设项目日照影响分析管理暂行规定”,项目自身满足大寒日三小时日照要求。结果：住宅满足大寒日累计日照三小时，对西侧幼儿园日照无影响。规划方案

Master

Plan溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation方案对比商业量多，货值高商业占地面积大，货值高住宅量最大，花园大住宅共20个单元住宅共2住宅占地：41191㎡商业占地：5570㎡总货值：住宅共20个单元住宅占地：39781㎡

住宅总量：81529.96㎡住宅占地：39471㎡

住宅总量：81529.96㎡商业占地：6980㎡商业总量：3800+3509㎡商业占地：7290㎡商业总量：4000+3309㎡总货值：86220万总货值：86320万溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation4PRODUCT

DESIGN住宅篇产品设计立面设计溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation4.1PRODUCT

DESIGN产品设计极致面宽奢华尊享产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation竞品区位碧桂园花溪公馆南河壹品金地宝龙都会SITE碧桂园花溪公馆恒大翡翠湾一期铂春秋代花园铂悦春秋花园绿地海伦堡南河壹品

铂悦春秋花园铂悦时代花园金地宝龙都会星产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation竞品分析-碧桂园花溪公馆建筑面积：111700㎡占地面积：62056㎡价格：11000元/㎡容积率：1.8绿化率：35%110㎡

三室两厅两卫125㎡

四室两产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation竞品分析-铂悦时代花园建筑面积：307000㎡占地面积：130000㎡价格：9700元/㎡容积率：1.69绿化率：36%119㎡

三室两厅两卫126㎡

三室产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation竞品分析-铂悦时代花园建筑面积：307000㎡占地面积：130000㎡价格：9700元/㎡容积率：1.69绿化率：36%127㎡

三室两厅两卫133㎡

三+1143㎡

四室137㎡

三+一室两厅两卫产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation竞品分析-铂悦春秋花园建筑面积：361046㎡占地面积：129926㎡价格：9700元/㎡容积率：2.0绿化率：35%125㎡

三室两厅两卫165㎡

四室110㎡

三室两厅两卫115㎡

四室产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation竞品分析-恒大翡翠湾一期建筑面积：319703.87㎡占地面积：118189㎡价格：11000元/㎡容积率：2.00绿化率：30%119㎡

三室两厅两卫120㎡

三室124㎡

三室两厅两卫138㎡

四室产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation竞品分析-金地宝龙都会星河建筑面积：190393㎡占地面积：69545㎡价格：8000元/㎡容积率：2.00绿化率：30%110㎡

三室两厅两卫119㎡

三室产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation分析总结119118铂悦时代花园绿地海伦堡南河壹品(北120户型配置溢价点缺点3房2厅2卫3房2厅2卫常规布局

干湿分离南北不通透，无衣帽间南北通透，客厅5.4M主卫尺度不舒适，客餐厅空间不方正总结120市场多为3面宽，同质化竞争激烈，宽厅户型有更大优势产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation分析总结125133128花溪公馆铂悦时代花园绿地海伦堡南河125-130户型配置溢价点缺点4房2厅2卫横厅设计3+1房2厅2卫宽厅设计4房2厅2卫横厅设计南北不通透，玄关对门无衣帽间，玄关空间不完整南北不通透总结125-130的面积段宽厅有更大的优势，去化更快产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation分析总结143140143绿地海伦堡南河壹品(北区）绿地海伦堡南铂悦时代花园140户型配置溢价点缺点4房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅3卫4面宽，豪华主卧套南北不通透，阳台面宽小横厅设计，大面宽阳台主卧套无衣帽间，南北不通透南北通透，大面宽阳台客厅舒适度一般，客餐厅不方正总结140的面积段多为4面宽设计，大横厅设计南向大面宽大阳台更具竞争力产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation分析总结165170169铂悦春秋花园铂悦时代花园绿地海伦堡南河160户型配置溢价点缺点4房2厅2卫4房2厅3卫横厅设计，南北通透阳台面宽小4房2厅3卫4面宽，豪华主卧套南北不通透，阳台面宽小横厅设计，南北通透横厅尺度舒适度一般总结170面积段多为横厅设计或南北通厅设计产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation南区北区产品分析北区高层118北区高层140北区高层169餐客厅空间不方正，主卫尺度不舒适主卧缺少衣帽间，主卫尺度不舒适，无玄关客厅书房尺寸6600与140产品未形成级差南区洋房128南区洋房143总结1.

客厅与景观的关系逻辑不够清晰2.

玄关、衣帽间等缺失3.

局部级差错配主卧缺少衣帽间，无玄关客餐厅不方正，客厅舒适性不如118，主卧尺度不如128产品设计

PRODUCT

DESIGN溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation营销要求1、本区域100-104平、105-113平面积户型同质化严重且市场存量巨大，市场竞争较大——建议以120~142户型为供应主力，适当配以150-200平大户型2、本地T4户型中间户去化难度大于边户，102中套和108中套去化比例分别为4.3%和44%均低于其他面积段产品，118边套去化比例99%，去化率最高——建议南区全部以T2户型设计营销条件面积段

平均面积

建议套数比户型偏好大面宽客厅，大面宽阳台或南北向阳台，北侧卧室飘窗115-122125-130165-17011912816835%35%9%主卧卫生间空间增大，客厅开间5米4，阳台开间8米4高层洋房大面宽客厅，大面宽阳台或南北向阳台，北侧卧室飘窗大面宽客厅，大面宽阳台或南北向阳台，北侧卧室飘窗，客厅东西向飘窗，独立餐厨客厅开间8米大面宽客厅，大面宽阳台或南北向阳台，北侧卧室飘窗但电梯双开门独立入户门厅客厅增加东西向飘窗或阳台独立餐厨130-1351357%大面宽客厅，大面宽阳台或南北向阳台，北侧卧室飘窗但电梯双开门独立入户门厅客厅增加东西向飘窗或阳台独立餐厨，客厅开间7米产品设计

PRODUCT

DESIGN溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation溧阳地方规范-阳台建筑物的阳台（含入户花园、空中花园等过渡空间，下同）均应有外围护结构与建筑室内空间分隔，且狭窄面进深不大于2.4米（进深不等的，计其平均值）;否则,不作为建筑物阳台且按全面积计算其建筑面积，并计入容积率。建筑物阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台，其建筑面积均按水平投影面积的一半计算，并计入容积率；永久性顶盖未全覆盖的露台、挑台、阳台的覆盖部分，按雨蓬规则计算建筑面积，并计入容积率；无顶盖的阳台、露台、挑台，不计其建筑面积。溧阳地方规范-凸窗建筑物凸窗（飘窗）突出外墙面不得大于1.0米（不规则的,计其平均值）。凸窗（飘窗）与室内楼地面高差达到0.45米的,不计算建筑面积；高差小于0.45米、且窗洞高度达到2.2米的，按全面积计算并计入容积率；高差小于0.45米、且窗洞高度小于2.2米的，按1/2计算其建筑面积，并计入容积率。溧阳地方规范-设备平台位于建筑结构墙体内、对外直接开敞，但不与室内空间相通的设备平台，按其水平投影面积的1/2计入容积率，非直接开敞的部分按其结构外围水平面积计算容积率。位于建筑结构墙体外，其投影总面积每户小于等于4平方米的不计算建筑面积，大于4平方米的按其投影面积计入容积率。如何实现更高的产品价值？北阳台后期封闭为房间无结构墙肢的飘窗空间封闭为房间设备平台改为阳台，挑空改为设备平台溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation极致的产品力AGGREGATION

OF

SPHERES提升品质的定制化产品适应未来的空间可变性标识感强的楼宇大堂产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation设计理念21超大面宽景观阳台3超尺度会客厅尊享花园景观南北通厅，极致通风采光REWARDINGLI

V

I

NGEXPERIENCE一个家所能提供的满足回归生活46超大公区，LDKB一体化多处赠送空间，高赠送率5全明独立电梯厅入户空间产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation设计理念超尺度会客厅尊享花园景观产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation设计理念超大面宽景观阳台产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation设计理念南北通厅，极致通风采光产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation设计理念超大公区，LDKB一体化产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation设计理念全明独立电梯厅入户空间产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation设计理念多处赠送空间（赠送率20.43%）报规前：报规后：挑空不计容改造为设备平台可改造，拓展房间空间设备平台不计容改造为北阳台飘窗不计容独立电梯厅私用空间飘窗不计容封闭阳台一半计容可改造，拓展房间空间封闭阳台一半计容计算半面积不计算面积可私有化面积规划方案一

Master

Plan

OPT1溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型分布户型户数20420072综合配比

营销配比33.55%

35.00%32.89%

35.00%120.00133.00170.00135.0011.84%9.00%8814.47%

14.00%143.00447.24%100%7.00%100%合计608135户型(洋房)143户型（洋房）120户型（小高）133户型（小高）170户型（小高）溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation洋房135

/143户型135143产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计面宽分析资源分析景观大花园滨水景观8.3景观大花园135143135143洋房135产品总面宽约122.2M间距13M洋房135/143产品洋房143产品南侧紧邻滨水绿带空间北侧面向社区内部大花园60M面宽限制60M=X*4+0.2122.2-13=X*8+0.4135单户面宽X=13.6M143单户面宽X=14.95M产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计143宽厅+南北通透户型BEDROOMS4Bathrooms3YIELD83.47%AREA141.19㎡143+143阳台占比配置4房2厅3卫4房2厅3卫套内面积117.85117.85标准层面积阳台投影面积28.7428.74得房率83.47%83.47%单户建筑面积141.19141.19赠送面积22.2222.22实用面积163.41163.41赠送率15.74%15.74%282.3820.36%产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计143宽厅+南北通透户型亮点大尺度宽厅独立全明电梯厅，双玄关设计，入户体验更佳南北通厅,双阳台设计超大面宽阳台结构灵活，可变宽厅，5.4M+2.9M大面宽阳台设计

阳台角部打开极致景观资源南北通厅计算半面积不计算面积可私有化面积产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计143横厅户型BEDROOMS4Bathrooms3YIELD83.46%AREA140.89

㎡143+143阳台占比配置4房2厅3卫4房2厅3卫套内面积117.59117.59标准层面积阳台投影面积23.5323.53得房率83.46%83.46%单户建筑面积140.89140.89赠送面积21.61521.615实用面积162.50162.50赠送率15.34%15.34%281.7716.70%产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计143横厅户型亮点超大面宽阳台独立全明电梯厅，双玄关，入户体验更佳开敞式书房，南北通透LKDB一体化设计明电梯厅8M大横厅设计，极致空间体验大面宽阳台设计，阳台角部打开，极致景观资源LKDB一体化设计计算半面积不计算面积可私有化面积溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation143横厅4房143南北通透（主推）•

南向面宽升级•

南向面宽升级•

餐客厅，书房，核心筒等空间升级•

餐客厅，厨房，核心筒等空间升级南区洋房143北区高层140产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计135宽厅+南北通透户型BEDROOMS4Bathrooms2YIELD83.25%AREA133.55

㎡135+135阳台占比配置4房2厅2卫4房2厅2卫套内面积111.58111.58标准层面积阳台投影面积25.525.5得房率83.25%83.25%单户建筑面积133.55133.55赠送面积20.4920.49实用面积154.04154.04赠送率15.34%15.34%267.119.09%产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计135宽厅+南北通透户型亮点大尺度宽厅完全独立

私属电梯厅,双玄关设计南北通透，双阳台设计南北通透结构灵活，可变宽厅2.8M+4.2M大面宽阳台设计，阳台角部打开，享受景观资源可变空间计算半面积不计算面积可私有化面积产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计135横厅户型BEDROOMS4Bathrooms2YIELD83.34%AREA134.10

㎡135+135阳台占比配置4房2厅2卫4房2厅2卫套内面积112.30112.30标准层面积阳台投影面积20.920.9得房率83.34%83.34%单户建筑面积134.10134.10赠送面积19.0319.03实用面积153.13153.13赠送率14.19%14.19%268.215.59%产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计135横厅户型亮点LKDB一体化设计独立全明电梯厅，入户体验更佳，双玄关设计书房开敞式，南北通厅，极致采光7M大横厅设计，LDKB一体化设计明电梯厅大面宽阳台设计，阳台角部打开，享受景观资源超大尺度横厅计算半面积不计算面积可私有化面积溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation135南北通透135横厅4房（主推）•

厅，北向房间尺度升级•

餐客厅，核心筒等空间升级•

完善玄关，衣帽间配置•

厅，北向房间尺度升级•

餐客厅，核心筒等空间升级•

完善玄关，衣帽间配置南区洋房128溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation170

户型产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计面宽分析资源分析170133景观大花园住宅总面宽资源142.5M133单户面宽13.3142.5M-13M-9M=X*4+13.3*4+0.4170单户面宽X=16.8M景观大花园170楼王170产品60M面宽限制60M=X*4+0.2南侧北侧均享有景观大花园170单户面宽X=14.95M产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计170大方厅+南北通透户型BEDROOMS4+1Bathrooms3YIELD83.56%AREA177.19㎡170+170阳台占比配置4+1房2厅3卫4+1房2厅3卫套内面积142.55142.55标准层面积阳台投影面积20.2220.22得房率83.56%83.56%单户建筑面积170.19170.19赠送面积36.234.2实用面积213.39211.39赠送率20.43%19.30%354.3713.10%产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计170大方厅+南北通透户型亮点大尺度方厅独立全明电梯厅，入户体验更佳南北通厅大面宽阳台6.5X8.2M超大尺度方厅超大面宽阳台设计,阳台角部打开，极致景观资源南北通厅计算半面积不计算面积可私有化面积产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计170超宽厅户型BEDROOMS4+1Bathrooms3YIELD83.57%AREA174.62

㎡170+170阳台占比配置4+1房2厅3卫4+1房2厅3卫套内面积145.93145.93标准层面积阳台投影面积23.423.4得房率83.57%83.57%单户建筑面积174.62174.62赠送面积35.6532.65实用面积210.27207.27赠送率20.42%18.70%349.2413.40%产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计170超宽厅户型亮点超大尺度宽厅独立全明电梯厅，入户体验更佳中西厨，洄游空间设计LKDB一体化设计明电梯厅超大横厅设计，极致空间体验超大面宽阳台设计，阳台角部打开，极致景观资源LKDB一体化设计计算半面积不计算面积可私有化面积产品设计

Product

Design溧阳市泓口路南侧、奥体大道西侧地块规划建筑方案设计Concept

DesignPresentation户型设计170大方厅亮点（双拼60M,备选）BEDROOMS4+1Bat