房地产估价类岗位1+X证书技能训练测试题库附答案

房地产估价类岗位1+X证书技能训练附答案

模块一估价职场礼仪

知识点

通讯礼仪、商业会晤礼仪、者装礼仪、宴请礼仪等一些商业职场礼仪的考查。

技能训练

一、单项选择题

1.标准站姿要求不包括（）

A端立B身直

C肩平D腿并

2.穿着套裙的四大禁忌不包括（

A穿黑色皮裙B裙、鞋、袜不搭配

C穿白色套裙D三截腿

3.女士穿着套裙时，做法不正确的是（）

A不穿着黑色皮裙

B可以选择尼龙丝袜或羊毛高统袜或连裤袜

C袜口不能没入裙内

I）可以选择肉色、黑色、浅灰、浅棕的袜子

4.对手部的具体要求有四点：清洁、不使用醒目甲彩、不蓄长指甲和（）

A腋毛不外现B不干燥

C不佩戴繁琐的首饰D以上都不对

5.公务式自我介绍需要包括以下四个基本要素（）

A单位、部门、职务、电话

B单位、部门、地址、姓名

C姓名、部门、职务、电话

D单位、部门、职务、姓名

6.介绍他人时，不符合礼仪的先后顺序是（）

A介绍长辈与晚辈认识时，应先介绍晚辈，后介绍长辈

B介绍女士与男士认识时，应先介绍男士，后介绍女士

C介绍已婚者与未婚者认识时，应先介绍已婚者，后介绍未婚者

I）介绍来宾与主人认识时，应先介绍主人，后介绍来宾

7.握手时（）

A用左手B戴着墨镜

C使用双手与异性握手D时间不超过三秒

8、握手有伸手先后的规矩：（）

A、晚辈与长辈握手，晚辈应先伸手。

B、男女同事之间握手，男士应先伸手。

C、主人与客人握手，一般是客人先伸手。

D、电视节目主持人邀请专家、学者进行访谈时握手，主持人应先伸手。

9.以下不符合上饮料的规范顺序的是（）

A先宾后主

B先尊后卑

C先男后女

I）先为地位高、身份高的人上饮料，后为地位低、身份低的人上饮料

10.送名片的方式是（）

A双手或者用右手B双手C右手D左手

11.在没有特殊情况时，上下楼应（）行进

A靠右侧单行

B靠左侧单行

C靠右侧并排

I）靠左侧并排

12.一般而言，上楼下楼宜（）行进，以（）为上，但男女通行时，上下楼宜令（）

局后（）

A单行、前、男

B并排、后、男

C单行、前、女

I）并排、后、女

13.公务用车时，上座是：（）

A后排右座

B副驾驶座

C司机后面之座

D以上都不对

14.接待高级领导、高级将领、重要企业家时人们会发现，轿车的上座往往是（）

A后排左座

B后排右座

C副驾驮!座

D司机后面的座位

15.对于座次的描述不正确的有（）

A后排高于前排

B内侧高于外侧

C中央高于两侧

D两侧高于中央

16.会客时上座位置排列的几个要点是（）

A面门为上、以右为上、居中为上、前排为上、以远为上

B面门为下、以左为上、居中为上、前排为上、以远为上

C面门为上、以左为上、居中为上、后排为上、以远为上

D面门为上、以右为上、居中为上、前排为上、以近为上

17.以下不属于会议室常见的摆台是：（）

A戏院式

B正方形

C课桌式

DU型

18、当您的同事不在，您代他接听电话时，应该（）

A先问清对方是谁

B先记录下对方的重要内容，待同事回来后告诉他处理;

C先问对方有什么事

I）先告诉对方他找的人不在

19、介绍他人或为他人指示方向时的手势应该用：（）

A、食指B、拇指C、掌心向上D、手掌与地面垂直

20、在与人交谈时，双方应该注视对方的（），才不算失礼。

A、上半身B、双眉到鼻尖,三角区C、颈部【）、脚

21、“到什么山上唱什么歌”是商务礼仪（

A.规范性B.对象性

C制度性D.针对性

22、竖桌式谈判不正确的是（）

A.以右为尊B.主方在左

C.客方在右I）.以左为左

23、圆桌单主人宴请时，错误的是（)

A.主人应面对门B.主人应面背对门

C.主人在左D.主宾在右

24、进行商务便宴，首先考虑的是（)

A.座次B.菜肴

C.餐费D.时间

25.以下哪个民族忌食狗肉（）

A.满族B.蒙古族

C.藏族D.以上都包括

二、多项选择题

1、仪容的自然美包括：（）

A、体现不同年龄阶段的某些自然特征

B、保持个人面容的独特性

C、男士接待贵客要着西装

D、保持面容的红润、光泽

E、要适当化妆

2、仪表对人们形象规划的作用包括（）

A、自我标识B、修饰弥补C、包装外表形象D、表明审美情趣。

3、在正式场合男士穿西服要求：（）

A、要扎领带

B、露出衬衣袖口

C、钱夹要装在西服上衣内侧的口袋中

【）、穿浅色的袜子

E、穿西服背心，扣子都要扣上。

4、商务会面中正式称呼即（）

A、行政职务B、技术职称C、地方性称呼D、泛尊称

5、自我介绍应注意的有（）

A、先介绍再递名片

B、先递名片再做介绍

C、初次见面介绍不宜超过5分钟

D、初次见面介绍不宜超过2分钟

E、先介绍自己，再让对方介绍

F、先让对方做完自我介绍，自己再做介绍

6、介绍两人相识的顺序一般是：（）

A、先把上级介绍给下级

B、先把晚辈介绍给长辈

C、先把主人介绍给客人

D、先把早到的客人介绍给晚到的客人

7、名片使用中以下描述错误的是：（）

A、与多人交换名片时，由远而近，或由尊而卑进行。

B、向他人索取名片宜直截了当

C、递名片时应起身站立，走上前去，使用双手或者右手，将名片正面对着对方后递给

对方。

D、若对方是外宾，最好将名片上印有英文的那一面对着对方。

8、双方通电话，应由谁挂断电话（）

A、主叫先挂电话

B、被叫先挂电话

C、尊者先挂电话

D、不做要求，谁先讲完谁先挂，最好同时挂。

9、电话通话过程中，以下说法正确的有（）

A、为了不影响他人，不使用免提方式拔号或打电话。

B、为了维护自己形象，不边吃东西边打电话。

C、为了尊重对方，不边看资料边打电话。

D..以上说法都不正确。

10、打电话应注意的礼仪问题主要包括（）

A、选择恰当的通话时间

B、通话目的明确

C、安排通话内容

【）、挂断电话时注意的礼貌用语

E、不直接回答对方问话

11、对于汽车上座描述正确的有（）

A、社交场合：主人开车，副驾驶座为上座。

B、商务场合：专职司机，后排右座为上（根据国内交通规则而定），副驾驶座为随员座。

C、双排座轿车有的VIP上座为司机后面那个座位。

D、在有专职司机驾车时，副驾驶座为末座。

12、下列座次安排错误的是：（）

A、领导面向会场时：右为上，左为下。

B、宾主相对而坐，主人面向正门，客人占背门一侧。

C、签字双方主人在左边，客人在主人的右边。

D、宴请时，主宾在主人右手，副主宾在主人左手。

13、重要会务接待需要注意（）

A、饮料准备需一冷一热，一瓶一杯。

B、有外籍客人还要考虑有中右外

C、以饮料招待客人征询的标准方式应为封闭式问题，而非开放式问题。

D、上饮料的规范顺序应该是先宾后主，先尊后卑。

14、引导者引导客人参观时，，按商务礼仪下列说法不正确的是（）

A.左前方引路B.左后方指路

C.右前方引路I）.右后方指路

15、电话形象要素包括（）

A.通话内容B.通话时机

C.通话时举止形态D.电话公务

16、座次排列非基本规则（）

A.面门为上B.以左为上

C.居中为上D.离远为上

17、会客的座次排列分（）

A.自由式排列B.相对式排列

C.并列式排列D.一排式排列

18、商务通话不可选（）

A.周一上午B.周五下班前

C.晚上10点后D.周二上午

模块二办公软件操作技能

」知识点

Word排版、Excel计算

，技能训练

Word排版练习

第1题

1、新建word文档，拟定一则通知：通知内容大体为关于元旦放假的通知，内容自拟。

2、格式要求

1）纸张A4,方向横向，页边距全为2cm

2）标题：黑体一号居中；正文：楷体三号，首行缩进2字符:日期时间右对齐字

体与正文相同

第2题根据下列要求完成下段文本的编排。

新建一个文档按如下效果设计（使用页面背景、边框、文本框等）

1、输入文字“强者自强”字号设置为120左右，字体行楷

2、添加页面背景和页面边框

3、插入文本框输入以下内容：

五久的身老部金4克不包，不断布免43的农力，分42

有能力去面对况而不是右遇到困雉时将得俅洗别A不可。

并排版（方正舒体四号字）

I撷者自穆I

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页2的蝎叁郁公4身不包.不断相找4己的实力，打63§

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府能力去而为我融，而不是G遇的的雄可。得体洲别X•不可c.|

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第3题：将以下素材按要求排版°

(1)、将标题字体设置为“黑体”，字形设置为“常规”，字号设置为“小初”、选定“效

果”为“空心字”且居中显示。

(2)、将“陶渊明”的字体设置为“楷体”、字号设置为“小三”，文字右对齐加双曲线边

框，线型宽度应用系统默认值显示。

(3)将正文行距设置为25磅。

【素材】：

归去宋辞

一一陶渊明

归去来兮！田园将芜胡不归？既自以心为形役，奚惆怅而独悲?悟已往之不谏，知来者之可

追；实迷途其未远，觉今是而昨非。舟摇摇以轻殛，风飘飘而吹衣。问征夫以前路，恨晨光

之惠微。乃瞻衡宇，栽欣载奔。童仆欢迎，稚子候门。三径就荒，松菊犹存。携幼入室，有

酒盈樽。引壶觞以自酌，眇庭柯以怡颜。倚南窗以寄傲，审容膝之易安。园日涉以成趣，门

虽设而常关。策扶老以流憩，时翘首而遐观。云无心以出岫，鸟倦飞而知还。暑翳翳以将入，

抚孤松而盘桓。

第4题：将以下素材按要求排版。

(1)设置第一段首字下沉，下沉行数为2行。

(2)将第一段(除首字)字体设置为“仿宋体”，字号设置为“五号”。

（3）将第二段字体设置为“梢体”，字号设置为“四号”，加双横线下划线。

［素材］

归去来兮，请息交以绝游。世与我而相遗，复驾言兮焉求?悦亲戚之情话，乐琴书以消忧。

农人告余以春兮，将有事乎西畴。或命巾车，或棹孤舟。既窈窕以寻壑，亦崎岖而经丘。木

欣欣以向荣，泉涓涓而始流。羡万物之得时，感吾生之行休。

己矣乎!寓形宇内复几时?何不委心任去留?胡为惶惶欲何之?富贵非吾愿，帝乡不可期。怀.良

辰以孤往，或执杖而耘籽。登东坳以舒啸，临清流而赋诗。聊乘化以归尽，采夫天命复奚疑?

【例5】将以下素材按要求排版。

⑴将标题段（电脑时代）设置为小二号、蓝色、阴影、黑体、倾斜、居中、字符间距加宽2磅，

并为文字添加黄色边框。

⑵将其他段落分为等宽的两栏，栏宽为6字符，栏间加分隔线。

⑶选择一幅图片，设置为文档背景图片。

电脑时代

电脑是二十世纪伟大的发明之一，从发明第一部电脑到目前方便携带的笔记本型电脑,

这期间不过短短数十年，不仅令人赞叹科技发展之迅速，而且电脑在不知不觉中，己悄然成

为我们生活中的一部分。

然而，电脑是什么玩意儿呢?长什么样子呢？目前我们所使用的电脑是经过不断地研究,

改良制造出来的，外形已比早期的电脑轻巧、美观许多。早期电脑体积和重量都是很惊人的，

经过不断地研究改进，不但使外形更轻巧，而且速度变得更快、功能也更强。

模块三房地产评估之市场法及其运用

4知识点

市场法概述、搜集交易实例、选取可比实例、建立比较基准、交易情况修正、市场状况

调整、房地产状况调整、求取比准价值

」技能训练

一、单选题

1.市场法的理论依据是（）o

A,规模经济原理B.均衡原理

C.替代原理D.预期原理

2.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（

A.同处于一个领域

B.同处在同一供求范围内的类似地区

C.同处于一个相对稳定的环境

D.同处于公平竞争的地区

3.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比

实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A.0.5〜2.0B.1.5〜2.0

C.0.5〜1.5D.1.0~1.5

4.关于市场法的说法，错误的是（）。

A.测算结果容易被人们理解、认可、接受

B.测算结果有时并不一定是合理、真实的

C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

5.估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m）

选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面

积为40。成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例

为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。

A.83.51B.85.26

C.85.36\）.87.16

6.估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为

8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房

地产范围后的价格为（）万元。

A.75.00B.75.60

C.83.60D.86.00

7.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为

150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8,

则按建筑面面积计算的比准价格是（）元/平方米。

A.8571B.10000

C.13393D.15625

8.在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑

面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（

A,统一房地产范围B.统一付款方式

C.统一价格单位D.统一市场状况

9.某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土

地的单价为（）元小：

A.100B.300

C.600D.900

10.某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款

（如果以在成交口期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%）,首付35万美元，半年

后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑

换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65,则该交易实例以建筑面积为单位

的实际价格约为（）元人民币/（1平方英尺=0.0929n）2）

A.17484B.19029

C.19754D.20539

11.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税

费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,

买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%,若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买

方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格

为（）元/平方米。

A.2385B.2393

C.2955D.2964

12.某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应

缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（）。

A.上升B.下降

C.不变I）.无法确定

13.某房地产在2006年3月的价格为2009元/Hi?,现要调整为2006年9月的价格。已

知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为:99.4,94.8,96.6,105.1,109.3,

112.7和118.3（均以上个月为基数100）,则该房地产2006年9月的价格为（）元/m）

A.2700.8B.2800.1

C.2800.8D.2817.7

14.评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/平

方米，装修标准为1000元/平方米，（甲别墅的装修标准为800元/平方米），因乙别型的位

置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别爨高10%,若不考虑其他因素，则通过乙别墅求

取的比准价格为（）元/平方米。

A.7020B.7091C.7330D.8580

15.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标

准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地

产状况调整系数为（）。

A.0.95B.0.99

C.1.01D.1.05

16.某房地产2011年6月1日的市场价格为3800元/平方米，现需要将其调整到2011

年10月1日，已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6、

110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3（以2009年1月1日为100）贝U2011年10月1

日的市场价格为（）元/平方米。

A.3750B.3571.5

C.3756.4D.3775.3

17.评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交

日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010

年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.联，2011年3月1日至7月1日平均

每月比上月上涨跳，则进行市场状况调整后可比实例的比准价格为（）元/平方米。

A.4075.3B.4081.3

C.4122.5D.4166.4

18.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商

铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比准

价格依次选取的权重，最合适的是（）o

A.0.4、0.4、0.2B.3.3、0.4、0.3

C.0.4s0.2、0.4D.14、0.3、0.3

19.某宗地的面积为lOOOnT'：采用市场法进行评估。通过三宗可匕实例求出的比准价格

分别为2130元/in?,2190元/in?和2220元/n?,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3,0.4

和0.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元

A.2160

B.2175

C.2181

D.2205

20.为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交

易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/d，交易中涉及的

税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6乐又

知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%,则该可比实例经修正、调整后的

价格是（）元/m）

A.7000B.7003

C.7436D.7670

21.某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/首付款为20%,余款半年末一

次性支付，月利率为0.6%»当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%,

人民币兑美元的汇率1月30日为6.59:1,9月30日为6.46:1。下列关于该房地产价格的

说法，错误的是（）

A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2

B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2

C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2

D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月

上涨幅度小于1%

二、多选题

1.下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）。

A.房地产开发用地B.学校

C.在建工程D.利强

E.特殊厂房

2.下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）o

A.标准厂房B.房地产开发用地

C.行政办公楼D.写字楼

E.在建工程

3.运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（

A.使用性质相同B.区位相近

C.价格相同D.交易日期与价值时点相近

E.权利性质相同

4.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。

A.区位B.用途

C.权利性质D.总价

E.外观

5.下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。

A.相邻房地产合并交易

B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商

C.交易双方存在利害关系

I）.交易税费非正常负担

E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情

6.市场法中房地产实物状况匕较和调整的内容包括（）o

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

I）.内部基础设施完备程度

E.装饰装修

7.估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有

）o

A.地役权设立情况

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

I）.容积率

E.临街状况

三、判断题

1.某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的

交易数据，所以可以放弃使用成木法。（）

2.在可比实例的成交日期至价值时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，

都必须进行市场状况调整。（）

3.当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房

地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权。（）

4.估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格=不带债权

债务的可比实例房地产价格-债权+债务。（）

5.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的R期时的市场

汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇率。（）

6.对同一房地产而言，建筑面积单价〈套内建筑面积单价＜使用面积单价。（）

7.在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。（）

模块四房地产评估之收益法及其运用

$知识点

收益法概述、报酬资本化法、收益期限确定、净收益的求取、报酬率的求取、直接资本

化法、投资组合技术和剩余技术

，技能训练

一、单选题

1.收益法适用的条件是房地产的（）o

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C.收益或风险其一可以量化

D.收益和风险均能量化

2.收益法的理论基础是（）。

A.替代原理

B.预期原理

C.均衡原理

D.边际收益递减原理

3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/行，报酬率为8%；

乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/ml报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的

价格。

A.高于B.低于

C.等于D.条件不足，无法确定

4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%,则

该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。

A.2400B.2405C.2410D.2415

5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变,为16万元,运营费用第一年为8万元，

此后每年会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的报酬率为10%o则该宗房地产的合理经

营年限为（）年。

A.32B.34C.36D.38

6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、

22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35

万元左右，该类房地产的报酬率为10机则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.267.35B.287.86

C.298.84D.300.86

7.某写字楼持有5年后出售,持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,

预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%,无风险报酬率为6乐风险报酬

率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。

A.5061.44B.5546.94

C.5562.96D.6772.85

8.某商铺建筑面积为500m1建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺

目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m，，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120

元/nV；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）

万兀。

A.521B.533

C.695D.711

9.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值

20%,报酬率为6%,偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（）万元。

A.313B.329

C.417D.446

10.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预

测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率

为9%。该宗房地产的价格为（）万元。

A.159.56B.168.75

C.169.39D.277.70

11.某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每

天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30

年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%,则该公司的租赁权

价值为（）o

A.98.8B.592.81

C.691.61D.667.22

12.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，包房屋折旧费30万元,

维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，

年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费

用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。

A.245B.275C.315D.345

13.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C.通常只有客观收益才能作为估价依据

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

14.某写字楼的建筑面积为540mJ,年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净

收益之和为400元/nV,土地资本化率为10.8%,假设收益年期无限。该写字楼用地的价格

为（）万元。

A.500B.750

C.800D.1000

15.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率

为12%,抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为（）万元。

A.22

B.22.5

C.23

D.23.5

16.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,±

地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为（）万元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

17.某宗房地产每年净收益为50万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,

土地资本化率为10%。则该宗房地产的价值为（）万元。

A.440B.450

C.460D.470

18.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元出租率为85%,运营费用占有效

毛收入的35%,报酬率为12乐商场建筑面积为40000户，可供出租的比例为95%,运营期

为38年，该商场的收益价值为（）万元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81

19.某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可提供6成、5年、年利

率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）o

A.8.8%B.10%

C.18%D.18.6%

20.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A.报酬率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

I）.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

21.下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运

营费用差异的是（）。

A,毛租金乘数法

B.潜在毛收入乘数法

C.有效毛收入乘数法

D.净收益乘数法

22.某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10乳未来5年的净收益预测分别为5000、

5250、5600、5850、65000,收益现值为57447.17元。则其资本化率为（）＜.

A.8.3%

B.8.5%

C.8.7%

D.8.9%

二、多选题

1.收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。

A.抵押贷款还本付息额

B.房地产折旧额

C.重置提拔款

D.房地产改扩建费用

E.所得税

2.在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产保有环节的税收

B.房地产折旧费

C.房屋保险费

D.房地产抵押贷款还本付息额

E.为承租人提供的服务费

3.某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一

年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%,则

（）o

A.该房地产的收益价格为136.73万元

B.该房地产的收益价格为143.89万元

C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

D.该房地产的合理经营期限为15年

E.该房地产的合理经营期限为20年

4.某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖

费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营

费用包括（）。

A.电费

B.物业管理费

C.水费

D.供暖费

E.房地产税

5.就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价

师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.最可能的估计值

三、判断题

1.某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。（）

2.出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停

车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣

除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（）

3.房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收

益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（）

4.根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用

权价格接近无限年价格就越慢。（）

5.某收益性房地产建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余年限为40年，该

房地产现在的价值，只需要计算该房地产现在到将来30年内的收益现值即可。（）

6.建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拔款是属于运营费用1）

7.某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元,房屋设备年折旧费为

10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元,则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，

计入年运营费用的折旧费为160万元。（）

8.由于净收益流是无规则变动的,所以资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。

（）

9.资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率,但它并不能明确表示房地产

未来各期的获利能力。（）

模块五房地产评估之假设开发法及其运用

4知识点

假设开发法概述、使用基本原理、假设开发法基本公式、估价步骤、投资利息计算

」技能训练

一、单项选择题

1、假设开发法是求取估价对象未来（），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，

以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A、房地产价值B、价值

C、开发完成后的价值D、开发价值

2、假设开发法在形式上是（）。

A、评估新建房地产价格的收靛法的倒算法

B、评估新建房地的价格的成本法的倒算法

C、评估房地产价格的收益法的倒算法

D、评估房地产价格的成本法的倒算法

3、假设开发法适用于具有（）的房地产估价。

A、投资开发价值B、投资开发潜力

C、投资开发或再开发潜力D、投资开发前景

4、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（）进行估价。

A、难以采用假设开发法B、可以采用比较法

C、难以采用成本法D、可以采用收益法

5、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（）。

A、选择最佳的规模B、选择最佳的用途

C、选择用途D、选择规模

6、假设开发法的基本理论依据是（）。

A、替代原理B、收益原理

C、预期原理D、假设开发原理

7、当估价对象具有潜在的开发价值时，（）几乎是惟一实用的估价方法。

A、成本法B、比较法

C、收益法D、假设开发法

8、假设开发法的计算公式中，妇果是已经投入使用的费用，则它就（）。

A、作为扣除项目扣除B、包含在待开发房地产的价值内

C、需要根据具体情况确定是否扣除D、不能包含在待开发房地产的价值内

9、房地产开发具有（）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的

价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。

A、投资量大B、周期长

C、风险性大D、开发费用投入时间变化大

10、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中

主要是根据（）作出的。

A、估价时的房地产状况B、估价时的房地产市场状况

C、开发完成后的房地产状况【）、开发完成后的房地产市场状况

11、传统方法（）各项支出、收入发生时间不同

A、要考虑B、不考虑

C、有时要考虑D、很少考虑

12、在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独

显现出来，而是隐含在折现过程中。

A、投资利润B、开发利润

C、投资收益D、销售税

13、开发经营期的起点是假设的（）o

A、开工日期B、取得估价对象的时间

C、取得待开发土地的时间D、开始出售开发完成后的房地产的时间

14、开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的（A）。

A、市场价值B、价值

C、实际成交价值D、开发价值

15、开发完成后房地产价值所对应的时间通常是（)o

A、购买待开发房地产时的那个时间

B、开发结束时的那个时间

C、开发结束，开始对外租售时的那个时间

16、投资利息估算只有在（）才需要。

A、比较法B、传统方法

C、现金流量折现法D、收益法

开发经营期的终点是（

A、开发完成后的房地产竣工验收结束的时间

B、开发完成后的房地产竣工验收合格的时间

C、开发完成后的房地产竣工验收合格，交付使用的时间

D、开发完成后的房地产全部租售完毕的时间

18、由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中估算开发成本、管理费用、

销售税费时，可根据当地的（）来分项估算。

A、房地产市场情况B、房地产价格构成情况

C、房地产价格情况D、同查房地产价格情况

19、投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点通常是（）的时间点。

A、开发期结束H、租售期结束

C、租售期开始D、交付使用

二、多项选择题

1、假设开发法适用于如下房地产的估价（

A、生地、毛地B、熟地C、现房

D、旧房改建E、旧房重建

2、运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还

要求有一个良好的社会经济环境，如：（

A、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策

B、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规

C、要有一套完整的开发计划和管理制度

D、要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单

E、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划

3、运用假设开发法估价，需要估算（）o

A、开发成本B、管理费用C、投资利息

D、待开发房地产的销售税费

E、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

4、调查待开发土地的基本情况，主要包括（）。

A、弄清土地的位置

B、弄清土地的周围环境

C、弄清土地的面积的大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。

D、弄清政府的规划限制

E、弄清将拥有的土地权利

5、调查待开发土地的基本情况，弄清土地的位置，包括（）o

A、土地所在城市的性质B、土地所在城市内的区域的性质

C、土地面积的大小D、具体的坐落状况

6、调杳待开发土地的基本情况，弄清政府的规划限制，主要包括（）o

A、弄清规定的用途B、弄清容积率C、弄清建筑高度

D、弄清楼层层高D、弄清建筑结构

（、选择最佳的开发利用方式包括（）等的确定。

A、结构B、构造C、用途

D、规模E、档次

8、待开发房地产投资开发前后的状况包括有（）o

A、估价对象为生地，将生地开发为毛地

B、估价对象为毛地，将毛地开发为生地

C、估价对象为毛地，将毛地开发成在建工程

D、估价对象为熟地，将熟地建成房屋

E、估价对象为熟地，将熟地开发成在建工程

9、待开发房地产在投资开发后的状况有（

A、毛地B、熟地C、在建工程

D、生地E、房屋（含土地）

10、运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值，但考虑货币的时间价值可有（）o

A、采用折现的方式B、采用计算利息的方式

C、采用现金流量计算的方式D、采用百分率计算的方式

E、采用房地产价格变动率的方式

11、开发经营期可分为（