房屋建筑管理工作手册

房屋建筑管理工作手册

ShenZhenFantasiaPropertyManagementCo・，LTD

编号:HYNPM-WI/FW

版本：A

房屋建筑管理工作手册

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括号内数字为文件分发号

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声明：本手册未经许可，不得翻印。

责任单位：品质部

房屋建筑管理工作手册目录

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FantasiaA/01/1

编号标题页码版号/状态

001名词与术语解释1A/0

(X)2房屋管理组织机构图1A/0

003房屋管理规程1A/0

004房屋土建维修运作程序11A/0

(X)5公共设施安装/维修规程4A/0

006大中修工程流程图1A/0

QR-001FW公共建筑设施保养计划1A/0

QR-(X)2FW公共建筑设施保养记录1A/0

QR-003FW房屋分幢完损等级评定表1A/0

QR-(X)4FW房屋完损等级汇总表1A/0

QR-006FW装修施工许可证1A/0

QR-007FW装修工程登记表1A/0

QR-008FW装修巡查表1A/0

QR-009FW整改通知单1A/0

QR-010FW保修及外委小修工程维修单1A/0

QR-OIIFW工程竣工验收证明1A/0

QR-012FW工程结算协议书1A/0

QR-O13PW供方初审记录1A/O

QR-014FW土建供方监控评价表1A/0

001名词、术语解释

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1、土建维修

指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面与地面、装饰装修部分及道路场地等

进行养护、修理。

2、精装修

'业主或者使用人为提高装修档次、或者改变功能对房间进行的二次装饰、装修。

3、土建小修工程（日常养护）

凡与时修复小损小坏，保持房屋原先完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修

分零星养护与计划养护。

4、土建中修工程

凡需牵动或者拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模与结构的工程为中修工程。中修

工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上务必符合基

本完好或者完好的要求.要紧适用于通常损坏房屋。

5、土建大修工程

凡需牵动或者拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称之大修工程。大修工程一次

费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋务必符合基本完好或者完好的

要求。要紧适用于严重损坏房屋。

002工程管理组织机构图

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003分公司房屋建筑管理

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1、分公司负责审批2000元下列的材料，备件，机具的购买。

2、贯彻公司的维修政策，执行公司有关标准，同意公司技术指导、服务，作好现场组织、

领导工作。配合公司作好物业接管验收及水电过户工作。

3、分公司负责按时完成本物业房屋建筑、年保养计划，报公司备案。按计划作好实施、

检查工作。对分包工程作好现场监督、检查工作，大、中修工程方案报公司批准后实施。

4、作好本物业公共部分、公共设施的使用管理，减少损坏。

5、作好工程材料、工具的管理工作，严守审批权限，降低采购成本。操纵维修过程，降

低维修成本。

6、与公司建立良好的信息沟通，将物业的即时状况向公司反馈，对重大突发性事件（如

火灾、管道水爆炸），应立即组织现场人员，防止事件扩大，并通知公司及有关

供方抢修。

004房屋建筑管理规程

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1.0使用管理：

1.1建筑、设施使用管理

1.1.1分公司应根据本物业的自身特点，房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办

法，并向业主公布。装修期间加强对装修户的操纵，由业主造成的损坏，应按价赔偿或者修

复。

1.1.2车场要加强巡视（监视），因驾驶、保养不当，造成交通设施损坏、道路场地的污染，

应由业主负责处理。

1.1.3屋面私家花园严禁乱搭建，该部分保护费用按法规由业主与分公司共同承担。

1.1.4儿童乐园的设施应保证完好，应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天，路

滑的地面应设标识牌，防止业主意外滑倒。

1.1.5外墙立面广告、屋面发射天线、自动售货机等小区资源应统一管理、经营，不可免费出

让。

2.0维修管理：

2.1维修责任划分

2.1.1新建房屋在保修期内

新建房屋，自每栋房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负货房屋的质

量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。

2000年1月30日国务院279号令公布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保

修期限为：

1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程与主体结构工程，为设计文件规定的该工程

的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间与外墙的防渗漏，为5年；

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

2.1.2保修期满后

物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施与附

属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。

004房屋建筑管理规程

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业主承担物业内自用部位与自用设备的修缮责任。

2.13其他情况

凡属使用不当或者人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或者给予赔偿。

2.2保修期内管理办法

2.2.1保修期的计算应以法规及进展商与建筑施工单位、安装单位、设备供货单位的合同保修

期限为准。保修期内，分公司在《保修及外委小修工程维修单》填写维修内容，由施工单位

负责各分项工程的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满

者，竣工验收与接管验收的时间差，由进展商负责质量保修，保修期顺延。

2.2.2保修期结束，保修单位结算保修金时，工程主管须在结算申请书上如实填写使用方意见,

并报分公司审核盖章。保修单位不履行保修义务，分公司有权拒绝签字。

2.3土建维修

2.3.1计戈I

每年初，分公司工程主管按公司规定制定公共建筑设施建修计划，填写《公共建筑设施

保养计划》，报服务中心主任批阅，由公司核准并审批后实施。

日常零星养护修理，要紧通过巡楼保安员巡查、维修人员巡查、业主报告等渠道收集。

如发现设施损坏故障，须于当日填写《公共维修派工单》并交与维修人员，如须外委则填写

《保修及外委小修工程维修单》。若递交《公共维修派工单》三日后，该问题仍未整改，则再

次填写《公共维修派工单》，直接递交给分公司经理。

新建、改建公共设施及管理用房由分公司提出需求，分公司核准，总经理审批。

土建中修、大修计划由分公司制定，总经理审查确定方案。

2.3.2实施

分公司委托的供方维修人员须按国家标准、规范、物业公司有关要求，按制定计划的时

间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面与地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修

理。维修技工在《公共建筑设施保养记录》上填写维修养护内容。

零修项目，维修技工应及时在《公共维修派工单》或者《保修及外委小修工程维修单》

上填写维修内容，并作修复处理，零修项目不得超过三天。天能及时修复处理的应报告分公

司经理，并说明原因，由经理按实际情况进行处理。

有偿维修，客服中心在《用户维修服务单》上记录受理时间，并根据情况与客户预约，填

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写预约时间按时派维修人员上门维修，维修结束后由客户签名确认。维修人员须在预约时

间内上门维修。

土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由分公司起草方案（招标或者指定

合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由分公司组织有关人员（有关分公

司技术人员、分公司工程师或者聘请的专家）进行工程施工监督。

2.3.3检查

计划养护项目施工完毕后，由分公司经理组织检查，并签署检查意见。

零星项目完工后，由维修技工进行检查并在《公共维修派工单》或者《保修及外委小修

工程维修单》上签署检查意见。

土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由分公司现场监督。工程竣工后，

由分公司组织验收。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、分公司在单上签字

盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工

程竣工验收证明》者不予结算匚程款。

分公司每周进行一次周检，每月组织一次全面检查，发现问题在《月检情况记录表》中

记录并通知有关单位。

2.3.4处理

各类检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。维修技工应定期对维修中发生的问题

进行统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预

纠正。

3.0标识管理

3.1各类标识牌、板、图、围栏、屏风等（除道路交通标志）由分公司统一委托设计、制作。

3.2小区道路道路交通标志由承包小区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准制作、

安装。

3.3小区入伙后，由分公司负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备

房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。须填写的标牌.，应用电脑打字后粘贴，

禁上用手填写。

3.4分公司办公室宜按公司统一形象进行装修。

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3.5土建施工维修作业时，可能对业主造成危险的，须用带有警示的围栏、屏风进行围护。

3.6库存的材料、备件等应标识，有用件与报废件应分开放置，防止误用。

4.0备件材料管理：工程材料

41根据楼宇正常运作或者维修需要，购置总价在2000元下列的，由分公司经理批准购买；

购置总价在2000元以上的，经分公司经理同意后，呈报总经理批准购置。

4.2_L程材料入库建帐应符合财务及房屋管埋的要求。

4.3分公司应合理操纵材料库存，减少资金占用。应与供货商建立良好的合作关系，做到随用

随送。

5.0技术资料管理

5.1国家、行业现行规范标准

分公司应通过因特网、书店、报纸等途径，收集、整理国家行业公布的新规范标准及老

标准废止的情况，及时刷新索引，标识出标准规范的有效性。

5.2工程（物业）竣工资料

工程（物业）竣工资料指工程竣工时进展商报市档案馆的全套资料。根据深圳市物业管

理条例，进展商须向物业公司移交一套完整的竣工资料。竣工资料的接管按《接管入伙操纵

程序》中的有关要求办理。

资料的借阅按《文件操纵程序》执行。

6.0组织对供方的操纵

6.1供方分类

I类提供零星工程维修的施工方。

H类提供房屋、公共设施大中修、更新改造工程承包商。

零星维修属于土建小修工程，土建中修、大修的分类参见本手册的名词、术语解释。

6.2新供方评价

零星维修及日常养护须外委由分公司按《供方初审记录》初审内容要求进行评价。符合

要求者拟定为合格供方，列入分公司合格供方名单。

当发生土建维修保养、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、贵重工程材料

采购等项目，应由分公司组织公开招标或者议标。除邀请合格的供方参加投标外，还应邀请

新供方参加。分公司组织评标小组，负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要

求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单，

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6.3供方选择

工程/采购价款在2000元下列的，由分公司选定。

工程/采购价款在2000元以上的，由公司从合格供方中初选2-3家符合条件者报公司审核，

报总经理批准并办理合同会签手续。

中修、大修更新改造等工程由公司组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，

确定中标单位。

6.4供方的评价

土建供方须每年至少进行一次评审。土建小修工程的供方由分公司进行评价，分公

司审核，评审结果为不合格的供方从分公司合格供方名单上去掉。

分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方监控评价表》进行评价。未发生的

条款，不评分，最后计算得分率（即折算到白分制）。得分率85%为合格。合格供方经管理者

代表批准后列入《合格供方名单》，以备再选用。评审结果为不合格的供方，经管理者代表批

阅报总经理批准后，将从合格供方名单上去掉。

6.5供方档案

分公司应建立并储存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案内容包含：

评审记录、资质证书或者营业执照复印件及合格供方名单。分公司建立土建小修工程的合格

供方档案，储存所有土建合格供方的档案备查。

6.6工程质量监督及验收

对I类供方的日常检查、监督，由分公司进行。分公司应按合同或者约定及有关维修标

准，对供方是否按维修计划、约定进行维修，予以确认，参照物业公司标准，检查维修质量

是否达标。合格则在维修记录上签字。分公司的确认（签字）不免除供方对不合格维修进行

返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在《月检情况记录

表》中记录并通知分公司。属于供方的问题，由分公司负责监督其整改。

大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后，由供方（包含

进展商）、分公司，分公司共同构成验收组进行验收。验收时应核时实物工程量是否与设计图

纸和符合，是否满足实际使用功能要求；对工程量进行实测实量；对分部、分项工程按国家

有关验评标准进行评定，最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级；按实际需要及有关

规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验

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收合格后，由三方在《工程竣工验收证明》签字盖章后，凭《工程结算协议书》才能结清工

程款。

7.0装修管理

7.1装修审批

1、房屋装修应由业主本人（或者业主委托人持业主书面委托书）会同其委托的装修者

到分公司申报，如实填写《装修申请表》，并提交装修合同复印件、交验装修者《承建资格证

书》原件，经分公司审批后，方可进行装修。

2、装修作业人员，凭身份证或者暂住证等有效证件到分公司办理出入证，凭出入证方

可进入小区装修。

3、业主（业主）与装修者在办理开工申请时，应分别向分公司交纳装修保证金等有关

装修费用。工程完工后，经分公司验收，无违章或者渗、漏、堵、损坏等情况发生，分公司

在三个月内退还业主与施工单位的装修保证金；否则，要从保证金中扣除赔偿费用或者罚款,

多退少补。

4、办公楼或者商场的装修面积50平方米以上需申报消防局防火科（地址：燕南路32

号市消防局大楼）审批；审批后，按审批意见书交分公司后，方可进场装修。

5、对未向分公司申报或者不符合规定条件自行开工的装修工程，分公司有权依法制止

其违法装修行为。

7.2装修范围

1、装修活动务必保证建筑物结构与使用安全，禁止下列行为：

a.装修涉及公共设施、公共空间；

b.改变房屋承重结构；

c.在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗；

d.不适当增加楼面静荷载，包含在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石

地板等；

e.任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或者改线；

f.破坏或者者拆改厨房、厕所的地面防水层：

g.使用不符合消防要求的装修材料；

h.其他违章装修活动。

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确需改变建筑物主体或者承重结构、明显加大负荷的，业主应委托建筑物原设计单位或

者有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。

2、楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动务必符合深圳市规

划国土主管部门的技术标准，符合分公司的要求，保证建筑物外观的协调统一。

3、业主安装分体及窗式空调需到分公司申报，并按分公司指定位置安装。空调支架应

符合有关规定要求，应使用不锈钢材质，固定螺栓务必通过防锈处理，否则，装修业要紧承

担由此造成的返工及其它损害后果（如下雨铁锈污染外墙面、空调坠落等）。

4、安装防盗门不得妨碍邻近业主出入及占用公共通道，不准改变原有门洞尺寸，不得

损坏门洞四周的墙面。

5、为保证建筑外观的统一协调，装修务必符合深圳市国土主管部门的技术标准（不准

封闭前阳台、安装防盗网）。房间窗户同意在内侧安装防盗网，但务必按分公司规定要求进行

安装。

6、禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动的，应提早一个月向供气单位提出申

请，由供气单位组织实施。

7、禁止擅自拆改供电、通讯、智能化线路。

8、禁止将雨水管道用于生活污水的排放。

7.3装修施工管理

1、装修者应自开工之日起的三个月内完成装修。如确实需要延期，应由业主本人（或者

业主委托人持业主书面委托书）前来办理延期手续。

2、装修施工作业时间为每天7：00—12：00,14：00—19：（X）；

节假日原则上同意施工，但不得进行有噪声及散发刺激性气味的工作。

如在非工作时间内施工，或者在节假R进行有噪声及刺激性气味的工作，分公司有权责

令其停工、扣留或者没收工具，并视情节轻重给予处罚。

3、装修施_L,务必遵守安全操作规程，保证作业人员及周围居民与财产的安全。业主不

得私自接驳水、电，违者照章罚款。因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人

物品等，应由装修户负货修复与赔偿。

装修有防水要求的部位防水施工隐蔽前，须由分公司进行现场验证，才可进行卜.一作业。

若条件许可应要求施工方进行三日的闭水试验，分公司观察有无

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渗水情况，并在《装修巡查表》记录。

4、未经批准，工作场地内严禁使用电炉、电炊具，电热水棒等电热设施；严禁使用煤气。

施工使用的电动工具等务必符合国家现行标准，电动工具（或者临时接甩线）须配开关箱，

开美箱务必设漏电保护器，漏电动作电流小于30mA,开关箱电源线须使用橡胶电缆，在施

工完成后及时拆除。

5、装修施工临时动火、用电，应提早向分公司申报，并填写《临时动火作业申请表》，

说明动火、用电部位，使用工具的品种、负荷，动火、用电作业起止时间，动火、用电作业

安全措施等等。

6、装修施工作业应遵守消防规定，每50n?作业现场配备1个2Kg灭火器，每个作业现

场应至少配备两个灭火器（禁止使用1211灭火器）。

7、施工单位务必负责施工现场的消防工作。在本小区业主内进行装修的施工单位负责人

为防火责任人，负责施工现场的防火安全工作。确保各项防火安全措施的落实。

8、各施工单位防火责任人要对现场工作人员进行防火安全与工地管理制度的宣传教育，

使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程与制度。

9、如因违反装修管理规定所发生的消防事故，由发生事故的施工单位，个人与雇请施工

的业主（'也主）按规定承担一切经济及法律责任。

10、装修垃圾务必袋装，并按照分公司指定的位置、方式与时间进行堆放、清运，对违

章堆放、抛弃装修垃圾的，分公司有权责令限期清理。不及时清理的，分公司代为清理，费

用由装修户承担。如同一楼有两户以上同时进行装修施工，不能分清责任的，由各装修户共

同负

11、装修施工人员务必保证公共设施完好、清洁，不得随意在公共走道堆放装修材料，

不得在楼道、电梯内乱涂乱画，否则按规定予以处罚。

12、装修施工人员每日完工后务必清场，不得留宿楼宇户内。如私自居住在楼宇装修户

内，一经发现，按《治安分公司罚条例》规定送交当地派出所处理。

13、装修施工人员凭出入证出入小区，工作期间应佩戴出入证，不戴证件，涂改或者转

借出入证的人员一经查出，将处以罚款与没收证件，直至取消装修资格。

004房屋建筑管理规程

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14、分公司根据《装修工程登记表》，对在装修单位每天将不定时派专人进行巡查。装修

者应将在分公司申报时办理的《装修施工许可证》贴在装修大门外，以便于巡查工作的进行。

对上述违规问题在《装修巡查表》中记录，轻者现场纠正，重者分公司将下发给装修负责人

《整改通知单》，视情节轻重进行处罚。

7.4违章装修处理

分公司工作人员有权检查装修情况，装修人员应自觉同意分公司工作人员的检查、监督、

指导，对违反规定者，分公司有权作如下处理：

1、责令停工；

2、责令恢复原状；

3、扣留或者没收工具；

4、停水、停电；

5、赔偿经济缺失；

6、参照《深圳市家庭居室装修管理规定》第七章罚则进行处罚。

以上几种处罚可同时并处。

8.0环保、节能管理

8.1工程施工、家居装修产生的噪声处理办法按《环境保护操纵程序》要求执行。

8.2装修、土建施工产生的废水、废油、固体废物的处理按《环境保护操纵程序》的要求执行。

9.0管理绩效评定：房屋完好率，维修及时率，维修合格率

9.1房屋完好率

房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之与，占总的房

屋建筑面积与百分比。即：

完好房建筑面积+基木完好房建筑面积

房屋完好率二-------------------------------------------X100%

总的房屋建筑面积

每年年底，由公司按国家《房屋完损等级评定标准》进行复核评定，计算出每个物

业的完好率。房屋通过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修

后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后

应直新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。

004房屋建筑管理规程

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9.2维修及时率

用户维修服务及时维修宗数

维修及时率=---------------------------X100%

用户维修服务总宗数

每月分公司汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率，填写《维修回访统计表》。

当接到用户维修预约，在规定时间内上门视为及时（同意有15分钟的偏差时间），否则，

视为不及时。

9.3维修合格率

用户维修服务合格维修宗数

维修合格率=---------------------------X100%

用户维修服务总宗数

每月分公司汇总统计《用户维修服务单》计算维修合格率，填写《维修回访统计表》。

同一宗维修项目在3天内没有进行返修，该宗维修服务视为合格。

10.0房屋建筑维修保养周期（见下表）

房屋土建公共建筑设施保养周期

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土建维修模式：

定期检查清洁，零星养护与计划养护相结合。

房屋土建公共建筑设施保养周期：

序号公共建筑设施名称事项计划养护周期

对损坏的面层进行修补每2年

对分格缝用沥青进行勾缝每2年

01上人屋面

对天台泛水、变形缝进行处理每2年

对屋面渗漏进行处理每2年

重点部位进行清洗每1年

外墙饰面

02外墙裂缝修补、空鼓面彼更换，外墙整体清洗每3年

（涂料、面砖）

涂料外墙粉刷每5年

涂料饰面重点部位粉刷每1年

03内墙饰面涂料饰面全面粉刷每5年

瓷砖饰面空鼓更换每3年

磁砖地面空鼓、破裂更换每3年

04楼面、地面

水泥地面起砂、裂缝修理每1年

抹灰层空鼓处理每3年

05天棚天棚重新粉刷每5年

装修吊顶的调平、破旧的处理每2年

大理石地面裂缝、缺角系统修补每2年

广场砖地而破裂更换每1年

06室外道路（地面）草地多孔豉破裂更换每1年

水泥地面起砂、裂缝修理每3年

其它地面（如碎石地面等）修补每3年

闭门器、门锁调校每半年

()7门窗变形复位每半年

防腐防蛀处理每3年

防盗网、花园围栏、

08根据损坏情况确定刷油漆时间2-4年

扶手

疏通、清淤每半年

09沟井池渠

井盖、篦子刷漆每1年

10挡雨篷清洗、加固每1年

11玻璃幕墙清洗每1年

12休闲、游乐设施加固、刷漆每1年

004房屋建筑管理规程

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10.0有关文件与记录：

PD-1《文件操纵程序》

PD-21《接管入伙操纵程序》

PD-26《环境保护操纵程序》

QR-027《合格供方名单》

QR-056《月检情况记录表》

QR-001FW《公共建筑设施保养计划》

QR-002FW《公共建筑设施保养记录》

QR-004XN《装修申请表》

QR-006FW《装修施工许可证》

QR-007FW《装修工程登记表》

QR-008FW《装修巡杳表》

QR-009FW《整改通知单》

QR-010FW《保修及外委小修工程维修单》

QR-011FW《工程竣工验收证明》

QR-012FW《工程结算协议书》

QR-013FW《供方初审记录》

QR-0I4FW《土建供方监控评价表》

QR-025SB《用户维修服务单》

QR-026SB《公共维修派工单》

QR-010AQ《临时动火作业申请表》

《深圳市家庭居室装修管理规定》

《房屋完损等级评定标准》

《治安管理处罚条例》

005公共设施安装/维修规定

WI/FW005

FantasiaA/O1/5

1.公共设施维修人员进行室外维修时，如涉及到交通或者安全问题则应设置相应标示牌（如

“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等），必要时应设置安全围栏并派专人看守。

2.坐厕堵塞疏通

2.1首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）试坐厕是否去水顺畅，如顺

畅则说明已疏通好；如为去水慢则按2.2步骤进行。

2.2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：

a）先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向业主说明情况并征得业

主的同意后方可动手拆坐厕；

b）剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；

c）假如坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕库周围的地砖；假如坐厕是用螺栓固

定的则应拆掉螺母，然后才抬升坐厕；

d）反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；

e）用铁线勾出排污口弯头内的脏物或者用疏通机疏通排污管；

f）用大水试排污管，假如流水顺畅则重新装回坐厕；假如仍堵塞，则按5条款处置。

3.厨房排水堵塞疏通

3.1用铁线勾出存水弯内的脏物。

3.2用疏通机疏通排水管。

3.3用大水试排水管，假如流水顺畅则说明已疏通好；假如去水较慢则说明仍堵塞，如

今应按5条款处置。

4.厨房/卫生间查漏

4.1确认室内给排水管的走向，并认真查看具体渗漏部位。

4.2关闭室内所有用水部位（包含坐厕水箱），查看水表是否转动，如不转动则说明给水

管不漏水；假如水表转动说明给水管漏水。

4.3用铁钎贴着给水管漏水能够处认真听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到

水流声则应另移一处，直至找到漏水处（通常情况下给水管漏水，业主都会要求全

部装明管）。

4.4排除给水管漏水故障后假如仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用

005公共设施安装/维修规定

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FantasiaA/O2/5

切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流出。然后分别

放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。

4.5卫生器具漏水通常情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头

漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则确信是排水或者排污横管破裂或者堵塞。

4.6更换排水排污横管按5条款进行。

5.排水排污横管安装

5.I用电锤打碎卫生间或者厨房的地狡、水泥砂浆层。

5.2用塑料纺织袋装运走碎的地彼、水泥砂浆。

5.3铲尽排水排污管上的泥土。

5.4取出破烂的或者严重堵塞的排水排污横管。

5.5平整夯实装排水排污横管的基础。

5.6排水排污管就位（如今应注意排水排污横管应按5%的坡度坡向排水排污立管）。

5.7从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：

a）如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞

满；

b）如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。

5.8排水排污横管全部装好后，用水反复试（三次以上）排水排污横管是否漏水。如漏

水则应重新安装；如不漏水则能够回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意

装管部位的用力不能太大。

6.做砂浆面层

6.I整理、夯实基础。

6.2首先将水泥、砂按1：1配好并干拌到颜色一致。

6.3水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光

工作。

6.4如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光（不

宜撒干水泥）。

6.5如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。

005公共设施安装/维修规定

WI/FW005

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7.贴地面砖

7.1在房间四周墙面弹好+500mm水平线。

7.2基层处理：关于光滑的水泥地面要凿毛或者冲洗干冷后刷水泥浆。

7.3做灰饼、做标筋：

a）从墙面+5（）0mm水平线下返，在房间四周弹砖冏上平线做灰饼，灰饼上半线应低

于地面标高一个地面破加粘结层的厚度；

b）根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔l~l.5m做标筋一道。有地漏的房

间，标筋应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇合。标筋厚度操纵在20〜30mm。

7.4抹找平面：根据标筋高度用I：2或者I：3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并

刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板横竖枪查砂浆层平整度、标高及泛水

（坡度）要求，如不行则重新刮平。

7.5规方、弹线、拉线：

a）测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用

切砖机切豉贴于边角处；当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整破缝的方法

来解决；

b）根据确定的砖数与缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹操纵线或者在房间

四周贴标砖并拉线。

7.6铺贴地砖：

a）从房间里面向门口方向铺贴；

b）在找平面浇水泥浆并扫平，面积应操纵在边铺砖边浇灰：

c）砖背面抹满、抹匀I：2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上

楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直；

d）用木锤敲实、找平，贴得不实或者低于水平操纵线高度的要抠出补浆重贴。

7.7勾缝：

a）用白水泥浆勾缝或者擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑；

b）如缝隙很小（1mm）下列，能够直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌

满，用水壶酒适量的水，并用木拍拍实缝隙；

c）水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱完全擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。

005公共设施安装/维修规定

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FantasiaA/O4/5

7.8养护：地破铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。

8.坐厕安装

8.1将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。

8.2在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。

8.3在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承插口上抹上玻璃胶，放下坐便器，并调

整好坐厕位置。

8.4相坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。

8.5将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定

孔，插入6870mm螺栓，套上胶垫与垫圈，拧至适当紧度。

8.6连接好水箱进水软管。

9.立柱式洗面器安装

9.1按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。

9.2将立柱中心对准墙面上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准

墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器的孔眼位置，同时将洗面器立柱在

地面的位置做好印记，然后将洗面器与立柱移到别处。

9.3按墙上的印记用冲击钻小10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入“10mm膨胀螺栓并拧

紧。

9.4将安放立柱的地面印记内铺好15~3()mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置.上。

9.5将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺栓并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直,

在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧(用力应适度)。

9.6将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光；将洗面器与墙面接触处用白水泥浆勾

缝并抹光；将立柱与地面接触处修整，亏损处加向水泥浆，抹光立柱与地面接触处。

10.每年油漆一次明装排水排污管。

11.及时维修好住宅天台门。

12.每两年疏通一次小区内主排水排污管道。

13.公共设施维修人员完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作场地的清洁卫生；用

塑料编织袋装走所有豉渣、泥沙，用抹布擦拭干净弄脏的部位。

14.搞完卫生后，公共设施维修人员应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等。

005公共设施安装/维修规定

WI/FVV005

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15.如是到业主现场进行安装/维修，全部工作完成后，公共设施维修人员应请业主对安装/

维修工作进行验收。公共设施维修人员应及时解答业主提出的问题并向业主讲解应注意

的事项。关于能够做试验的安装/维修项目，试验次数应很多于3次。假如业主对安装/

维修有不满意的地方（合理的），公共设施维修人员应及时进行整改，直至业主满意为止。

确认一切正常后请业主在《用户维修服务单》上签名确认。如业主对此次安装/维修收费

有异议，维修人员可根据公司制定的维修项目收费规定向业主进行解释，尽量打消业主

的误解。

16.公共设施维修人员回到分公司后，应及时填写好《公共维修派工单》，内容包含：维修内

容、所用要紧材料、开工时间、完工时间等，最后签上维修人员姓名以备查询。

17.分公司做好安装/维修通知单登记工作。

18.业主现场安装/维修

18.1服务（维修）人员上门为业主业主进行维修时，应把所有工具放在工作包内。

18.2进入业主业主房间前，应穿上鞋套（鞋套务必整洁，必要时每次维修完毕要及时消

洁）。

18.3服务（维修）过程中，应在可能对业主业主房间墙面、地面等产生污染的地方铺设

塑料纸。

18.4服务（维修）结束后，对灰尘进行擦拭，对服务（维修）现场进行清理，产生的垃

圾用垃圾袋装好带走，以保证业主业主工作区内一尘不染、洁白无暇，符合我们对

业主业主的承诺。

18.5服务（维修）过程中，要注意礼貌礼节，使用文明用语。

19.有关文件与记录：

QR-025SB《用户维修服务单》

QR-026SB《公共维修派工单》

大中修工程流程图

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深圳市花样年物业管理有限公司

公共建筑设施保养计划

QR-001FWA/01/1

单位：日期：

保养上次保计划保养

序号保养项目保养人备注

周期养时间时间

注:备注）度中应填写完成的日、.问及有关保养情况。

深圳市花样年物业管理有限公司

公共建筑设施保养记录

QR-002FWA/01/1

保养

序号保养项目保养人保养内容备注

时间

注:备注栏中应填写完成保养情况。

制表:复核:

深圳市花样年物业管理有限公司

房屋分幢完损等级评定表

QR-003EWA/01/1

名称:地址:编号:

完损结构SJ分装修