《项目工程管理手册》

内部资料（注意保密，不得外传）

新城地产流程管理体系文件

项目工程管理手册

文件编号：XCDC-YY-SC-01

版本：VA.1

编制：孙峰、陆建中日期:2014年7月31日

审核：裴建东日期:2014年7月31日

审批：王晓松日期:2014年7月31日

发布日期：2014年7月31日实施日期：2014年8月1日

中■仙妇H

房地产业务流程管理手册JxI1T^JJXBDCYYSC01

新城地产版A佯幺i「

3让宰壮文信阔立目顼目工程管理手册录nxrvy'

房地产业务流程管理手册

文件编号®1总则

XBD€-¥¥-SC-0i

图2基础性――魏林

电3过程管理流君外

3.1工程策划阶段管理

3.2工程准备阶段管理

3.3工程实施阶段管理

3.4项目险收阶段管理

醺4工程实施各阶段表单

-24^

3新城地产中■仙妇H

房地产业务流程管理手册JxI1'TTJJXBDCYYSC01

让宰壮女得阎立项目工程管理手册n阳x4：比r4viy「'

房地产业务流程管理手册

文件编号

XBD€-¥¥-SC-0；

项目工程管理手册

版招修订

♦A.0

醺1总则

房地产业务流程管理手册|文件编号|XBDCYYSCOI

3新侦地产项目工程管理手册||如

让季H口得尚垂

1.1手册编制说明

后地产业务流出管理手册

势闯谢制目的

XBDG-¥¥-SC-OI

通过《项目工程管理手册》将公司在项目开发过程中的工程管理要束、实施方法

版本体进行归纳，便于项目管理人员系统了解、查询项目实施过程中应该遵械的制度与流程，

从而提高项EJ团队整体协作效率。

1.1.2编制原则：

1）从房地产项口管理角度对工程管理各阶段的重点工作世行归纳、梳理，提示每个

阶段通常涉及到的管理工作、技术与质量要点。

2）从公司管理角度，将工程实施各阶段的流程、指引等具体内容加入手册。

3）不便于在手册中大量展开的内容以文件发布编号、文件名称为标识，以便于在

公司文件体系内查询为原则。

L1.3应用本手册注意事项

1）本手册使用应结合公司发布的《权贵手册》、《组织管理手册》、《项目管理手册》。

2）本手册如涉及营销、技术、财务等内容与其专业管理做法有冲突，应以各专业

的流桎、指引为主。

3新城地产中■仙妇H

房地产业务流程管理手册JxI1JXBDCYYSC01

让宰H口樽周垂项目工■留理手册nxrvy'

1.2各阶段管控成果

准备阶段：

项目开发计划；

项目主项计划；

XBDC-¥¥-S€-W

项目全景计划；

合约规划、材料设备来两分判表；

项目总体采购控制计划；

展修讦

M项目施工规划大烟；

现场三通一平

施工阶段：

开工（取得施工许可证）；

甚础施工完成±0；

施工样板确定；

水电定位检收

样板区（房）毛坯作业结束；

样板区（房）脸收；

主体施工达到预售条件；

主体验收

脚手架拆除

功能试脸（通球、通水、蓄水、淋水）完成

土建与精装史接（六方签字）完成

料装修施工样板

精装修房内部脸收

配套施工完成；

景观施工完成

验收交付：

项目或工5金收、备案;

内部诙验收；

交付毯脸收；

物业接管桧收；

项目后评估

3新城地产中■仙妇H

房地产业务流程管理手册JxI1'TTJJXBDCYYSC01

让宰壮女得阎立项目工程管理手册n阳x4：比r4viy「'

房地产业务流程管理手册

文件编号

XBD€-¥¥-SC-0；

项目工程管理手册

版招修订

♦A.0

骸2基础性管理工作

房地产业务流程管理手册中1件!1编«FJ号JXBDCYYSC01

新城地产

3让宰壮文得阎立项目工程管理手册__________版nx"A!,"fr催r^rir「¥A^

2.1基础性管理工作要点

层地产业务流彩管理手册

:带格式的：字体通色：幻&

带格式的：7体颜色：红色

带格式的：字体颜色：红色

项目金通彩每月20日前埴写月度采■的计划。

项目总经理（审核）-项目采购PM-城市公司专业负可人（呆

购合约）是事经理■城市公司管理负责人（虫的合约）令等

详见《项目材料设备芸采购管理流程》

2.1.5月度付款计划

项目公司*每月20日前填报月度付款计划，报送会4

财•务部肺务经理城市公司专业负责人（工程）、（财务）

2.1.6工序样板评审

____________k通过对重点工序实施样板做法，强化重点工序的质量控

制标准，使后续施工作业质黄得到有效控制

I»详见《施工样板作业指引》

2.17月度工程检查

»项目公司却迸行日常检查、填报“过程检查表”，形成供应商

评价的基础信息;__________________________________________

每月进行项目检配:为供应商评价;主要依

拉

I运营管理中心每月迸行项目检查，形成项目巡检报告，同

一►时作为对供应商进行二次评价的主要依据。

I-►详见《供应商管理流程》

2.2现场签证管理流程

中■仙妇H

房地产业务流程管理手册JxI1JXBDCYYSC01

新城地产版佯幺「

3让宰壮女得阎立项目工程管理手册nxArviy'

现场签证：久指对施工管理中发生的零星事件的确认。例如：因设计变

更引起的折除、地下律碍的济除迂移、销售通道的搭定、临时用工、各

种技术揩施处理、施工过程中出现的奖励和索陪问题、发也单位委托承

包单位施工的宏星工程（在艳工合同之外）等。

项H工程管理手册

本着事前有约束，事后可追溯的原则对变更、增成的提出必须有书面的

正式文件

2.2.3变更及蛰证的审批

中■仙妇H

房地产业务流程管理手册JxI1JXBDCYYSC01

让宰襦口项目工程管理手册nxrvy'

1、正确完整填写办理答证的项目名称、施工单位名称、施工日期、签证依据

等自然情况。

2,在签证正文栏内简单扼要阐迅时间、地点、施工部位、内容、数量、是否

使用甲供材、完成情况等，能以图示表示的必须勘示意图，并标明相关尺寸。

XBDG-¥¥-S€-M1、根据需要，可通过报彩、骐相等方式形成影像资料作为芬证附件。

2,一般签证计量本着以图纸计算为原则，对于以图纸计算有难度的

L亦可以采用现场实量。

0

-I2.2.7筌证注意事项----------------------------------------------------------------------

土方工程签证：必须在签证正文后附有以下材料：

1、土方施1工的“现场平面图”应根据施工现场的场地自然情况合理的设置标

高测量点，并右图一卜编号标明.

2、标高测量点在土方施工前后的三方测量汜录（施工单位、盆建单位、建设

单位）。

3、土方工作量计算书。

他方工程签证：

珑设方有指定土方堆放碑填地点的，施工方应按建设方指定地点回填，此工作

不得计量回填工作量。

零星的土方工程以及抽水等适合以台班计量的项目签证：

可以采用机栈台班计量签证。（玲：《每日机械台班使用记录表》）

砂工超签证：

-►注明施工部位、工作量的标号、种类（自拌、商品砂）、外加剂品种、枪送方

式（泵送、塔吊吊运、人工运转等）

钢筋工程签证：

1、基础底板马允：自出马凭大样图，细部尺寸，标注出钢筋规格、间距，并

且注明按矩形布贪，

2、后流带两侧冏定网片：画出火样图，钢舫规格、长度'间距。

3、塔吊基础、人货电梯基础：槌供塔吊基础大样图，需要在大样图上签字确

认。

2.2.8签证人黄姐成规定

1、合同中约定的施工单位现场代表、苴理工程师、项目专业工程师和工程PM、

城市公司M务部成才•成本部相关人员。

2、城市公司时分哥成才■■经理专业负责人（成本》对I证单复核确认.

2.2.9城市公司审核规定

房地产业务流程管理手册-中人1」件1。但河号JXBDCYYSC01

新城地产

3让宰壮女得阎立项目工程管理手册胧去」僮i「

1、所有绛证单必须对应合同条款、各类经审核确认的通知单等有效书面正式文件

作为务证依据，并在审批系统中进行健按，否则为无效签证。

2,项目公司对办理的签证应以承接项目单位工程（即按标段按幢号）为单位进行

文件编号统一按序^号。

XBD€-¥¥-S€4H3、在签证单正文散后一条内容下应注明“以下无内容”字样。

1、设计单位签署的设计交底、设计变更'图纸版本调登，甲方要求

的统一做法及客户提出并经甲方确认的变更按实结并，效力视同图

限和修可

-----纸，可不办理筌证。

2、同一施工单位在同一单位工程办理的签证单不能发生重号签证，

若出现同嫡号冬证单列较后办理的签证单为无效冬证不予结算，

2.2.10城市公司或包咛务部/财务管理中心审核炮

I、签证单在审批未完成前不得备发到施工单位。

2、书写字迹必须端正清晰，由于书写字迹不清晰，造成散终无法转算或多方

_______________k理解不一致的，一律按财务管理中心的意见确定。

3、签证单内的最终结果数量必须曲阿拉伯数字和中文大写文字标注组成，由

于阿拉伯数字和中文大写文字标注数量不统一的，一律按财务管理中心的意见

确定。

1、签证单内容不允许涂改.（特别是数量），否则为无效签证不予以

结算，公司审核人员需要修改的应在意见栏内说明（数字应用大写

标注）。

2,未按公司规定办理的变更、签证一律无效。

2.2.11其他规定

1、签证单应保留两份原件，一份项目公司保留，一份交城市公司—部/

财务管理中心（未设城市公司之丕群务部的）。

2、涉及反签证的事项，在流枯中要说明原由、反签单位和反签金领，并提供

必要的现场证据资料。

3、一份变更通知单关联多份工程签证情况下，当工程费证的累计金额超过变更

通知单的预估全额时，项目公乏控办人应当说明原因。

对重大的、典型的签证，由公司运营管理中心如织，相关部门

U参与嫡制形成案料。

2.2.12反索赔管理

房地产业务流程管理手册中1件!1编«FJ号JXBDCYYSC01

新城地产

3顼日工程.管理手册nxrf

让宰壮女得阎立

2.2.12.1目的与适用范围

5件但耳

房地产业务流程管理手册11wjJXBDCYYSC01

新城地产

3让宰壮女得阎立项目工程管理手册胧去」僮i「¥A^

城市公司成本部：

1、审核网签反索赔表单内容的完整性及合规往。

2、每季度统计网签反索赔的金额，宿制《反索赔汇总表》，结弗时由成本统一

文件编号

扣除。

XBDCYYS€4H、

3、根据反索赔结算情况，在《反索赔汇总表》中及时更新反索赔的实际扣故

於

4、反索赔扣款时，去任单位扣款金旗必须大于或等于第三方第算金额。有合

同的定的，按合同为定执行；合同没有明确约的，原则上扣款领度应在第三方

结算基础上增加20%的管理资。

总部成本条线：

1、定期利支反索足内容的合规性。

2、定期抽查各项目金豆并留存通知乙方单位的所有信息。

3、定期对各城市公司的反索赔执行忖况进行考核。

22.124主要设制点及支持性文件

主要控制点：

1、反索赔内容描述的规范性。

2、反常踣时，通知乙方单位的及时性及合规性。

支持性文件：

>1、《反索赔汇总表》

2、《整改通知》

2.3招投标管理流程（是否可取消或不再单独做招投标管理流程）

范围：适用于公司工程、材料设备招投标工作。

23.1供应商引入及考浜

房地产业务流程管理手册5件11w但j耳JXBDCYYSC01

新城地产

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工程美供应商考察及资格预审

考察小姐资格披审及考察重点

1、营生执照'资质证书、安全许可证.诚信手用；

文件编号

2,企生辄介、项月经理简介、项目蛭理近三年施工的同类项目简介；

XBDCYYSGOI

3、企丈和项目部主要负玄人员专业资格汪书、现有施工设备毅立及小号和使

工程、成•本

用状态；

（2人以

4、拟分包工程取目及分包人情况；

上）

、况场考察供应商近两年已完工及在走工程

用注修耳5

6、企生材料生产工厂考察

采购类供应商考察、资格预审

考察小蛆资格披审及才察重点

1、企呈法人营业执照.、书业单位法人代咫证、戋芬登记证及其有关资质

以及资信证明；

采购、设计、成2,生务授营情况及近三年主要业绩工程证明；

木、工程（可选）3、生产许可证'产品的型式检验报冬、质量检测报告、备蜜证、推广证

（3人以上）等（如有）;

4、产品杼册及小科；

5,企业材料生产工厂考蓼

其它类供应商资格髭审

考察小姐资格预审及才察重点

合作专业人员（21.金业法人营土执照、亨业单位法人代码证、税务赞记证

人以上）2、业务实施水平（根据不同的类利考虑）

2.3.2供应存入库管

考察小组将收集到的供应商信息及柒应商信息蜃记表、《供应商考察报告》,

经网上系统提交审批，审枇完成后，由专业主管人员赘入供应商库系统。

当供应商的资质到达或摇近有效期时，供应商库维护人员应及时

要求供应商提交新的费质信息。

23.3相标底本要求

房地产业务流程管理手册十.件编号XBDG-¥^-SG-O^

新城地产

3让宰壮女得阎立项目工程管理手册收件i「¥A^

招标条件

臭型工程集材料设备奏

招标30万以上

文件编号

XBDG-¥¥-SC4H

1、政府垄断（含前期类）；

或来

2、巳冬订框架协议的战略使应商

版和修百

供应商教要求：推荐供应商数量满足中标率低于50%

23.4制定招标计划

每月25日前编制招标工作计划

项目总经理根据合约规划奴织制定招标计划，提交城市公司壬邑3部斗科羟

I出协调汇总后报城市公司总经理审枇执行。

23.5编制招标方案

招标方案

招标方案审批

招标小姐委求

流转附件要求

h承也范围、界面、开工时间'工期'型住入困

条件、入图投标单位会量、现阶段图纸、工程覆量

项目总、

及工地要求等；1、招标方案/文件

城市公司工程拓

2,依据招标内容及目标成本热制工程量清单；2.推荐供应商审批衣

A份部经理、

3、刎定评标标准3、合同模板（以公司发

工程、成本、技术（若

4,合同立耍条款，加：进度忒支付方式、还约处布的最新版为;a

禽美）

哥方式、店¥及要求.、工功1、保修.玷价划算办法

等，原则上按公司颁布的招标文件及合同范本■执行

招标小组成员负责对推荐供应商资格负审资料逆行初审，若为新供应商，需进行考

察并经审批纳入供应商庠后，才可列入推荐供应商

23.6方案流特审批

J新城地产

房地产业务流程管理手册-0II:-妇rrJ皆JXBDCYYSC01

.1让幸福S?得阎色项目工程管理手册nxrvy'

上，71标与答疑招标联系人向竣审批确定的入国投标单位发放投标邀请函，投标单位在收到巡访

女佟编1r函后领取招标文件并支付投标保证金（保证金数领根据最新文件要求确定）。

XBPaY-SCOl_____________________________________________________________________________

根据招标要求安格现场会议，时投标单位所提问廖做出回答：

版本，修巾1、招标联系人将投标单位对施工图纸、招标文件、现场踏勘及其它关于招标工

作所提问题进行汇总，由招标小姐成员按问题内容分别进行书面解答，招标

联系人应将招标小组各成员书面解答内容汇总；如果属于对原招标文件的扑

--------,,克，由招标联系人征求招标小姐成黄意见后编写。

2、上述补充招标文件由招标小姐成员会签、经招标小组如长审核审批后确认，

发至各投标单位。

精装修工程、景观工程发标前，相关技术部门必须书面确认由设计

公司提供的装饰材料样原并封样；投标单位投标时，名同时提供材

科样板，招标联系人对■送样物料书面确认。

2.3.8立标与讦标

招标小姐组长主持现场开标，由专业技术人员负贵技术标的审核，财务成本人员

负责商务标的审核，并填写《开标记录》和《投标情况对比分析表加

1、招标小组成员对投标单位进行商务询标。

2、开标后报价就高的投标单位，不予中标。

3、报价敢低且低于标底价的投标单位，如中标，财其投标价即为中标价；

k4、由于投标单位串标或因其他不符合招标规范的行为造成有效标书不足，进行更新

招标

5、投标单位除标情况经证明并取得相应证据时认定为串标，取消其投标资格

6、评标方法：采用最低价中标法，即相同配置和参数的情况下，经评审后我低价格

者为中标单住

2A9定标

招标小如经现场评标及商务询标后，拉荐中标单位，将《开标记录》、《洽谈记

>录》、《核价单次《投标情况对比分析表》等信息记录，参与招标、评标人员签

字确认，提请网上审批。

房地产业务流程笞理手册文件编号

新城地产

J陋4：佛i「

说蚣让幸福京得周单顼日工程.笞理手册ex"，"Twr

1、招标小组长的选择原则:

①项目类：招标小处如长为项目总；将地产业务流巩管理手册

2、招标小姐职会：

①工程专业：负贵工程、采购奂招标事宜确兔婆髀蟒慨施工蛆织设计等要求的^制、审查；

版本彻可

②技术专业：负责工程、采购、技术类招标事宜的禽家指标信息的编制、审查；

③财务/成本专业：负贵各类招标事宜的标底底制，审交投标人投标报价的的确、/实、合理性、并分析经

济标；

2.4项目材料设备类采购管理流程（是否可取消或不再单独做招投标管理流程）

2.4.1供应商管理

房地产业务流程管理手册5件11w但j耳JXBDCYYSC01

新城地产

上幸福文得尚・项目工程♦理手册n版xA佯r幺viy「'¥A^

主货部门时间要求檎入条件输出成果

项目开发策.以讦

文件编号项目工程PM审后15天内发起项目开发策划评审《耒购分列表》

XBDG-¥^-5G-O^洗林

审批流转：项目工程经理（申请）-项目总姓辽（审核）-项目来购PM-城市公司一经理把.

负责人（工穆）分手刈过经理城市公司管理负责人（工称J（审核）•运营管理中心东■妫总监

讦（击曲.）

VA.O

丈贵部门输出节忐妄求输入条件输出成果

1材料设备逸型定板清单

项R生项计划流

2幺采购分判我》《项目总体采购计

项目工程PM转完成后15天内

34顼日主项计划》划》

发他流传

4项目合约也划

审批流转：项目工程经理（申请）-项日思经理（审核）-项日采购PM-城市公司运营炫理-分管

副总统理（审核）-运营管理中心采购总监（审批）

宝贵部门箱出节点要求输入条件输出成果

项目全景计划定料完

«平供材收料授权

项目工程PM成后15天内发起海《项目主项计划》

书》

转

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