房地产开发可行性研究教案

《房地产开发》

——第三章房地产可行性研究第二章房地产开发工程可行性研究第一节房地产开发工程可行性研究的内容与步骤第二节房地产市场分析第三节房地产开发工程的费用测算第四节房地产开发工程的财务评价第五节房地产开发投资的风险分析第六节房地产开发工程可行性研究案例生产期机会研究初步可行性研究项目建议书可行性研究项目评估投资决策谈判签约工程设计施工安装试运转竣工验收投产项目后评价

投资前期建设期工程工程全过程：1房地产开发工程可行性研究的内容与步骤1.1可行性研究作用1.2可行性研究的内容1.3可行性研究的阶段划分1.4可行性研究的根本工作步骤可行性研究定义——房地产开发工程的可行性研究是对开发工程的必要性、工程实施的市场条件〔供给和需求〕、工程选址和开发规模、企业的投融资能力、工程开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。1.1

可行性研究作用1〕作为工程投资决策的依据2〕作为工程资金筹措的依据3〕作为编制设计的依据4〕作为签订合同、协议的依据5〕作为申请建设执照的依据1.2房地产开发工程可行性研究的内容1.封面：工程名称、编制单位、编制时间。2.摘要：简单介绍工程情况。3.目录4.正文：工程概况、市场分析、设计方案选择、工程进度、投资估算、经济分析等。5.附表：工程进度表、投资估算表、资金筹措表、有关经济分析的所有表格。6.附图：工程位置示意图、工程规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。内容11.概况1.1工程总说明1.2工程概况1.3投资环境研究2.市场预测2.1市场供给现状分析及预测2.2市场需求现状分析及预测2.3市场交易的数量与价格2.4效劳对象分析、制定租售方案3.建设规模的内容3.1工程规划设计条件3.2拟建工程建设规模4.设计方案简介4.1建筑设计方案4.2结构设计方案4.3给排水设计方案4.4供热通风及空调设计方案内容24.5电力及电讯设计方案5.工程进度安排5.1前期开发方案5.2工程建设方案6.工程估算6.1工程概况6.2投资依据6.3

编制依据6.4投资构成7.技术经济分析7.1设计依据7.2主要经济指标7.3根本参数确实定7.4财务分析7.5不确定性分析7.6评价结论及建议1.3

可行性研究的阶段划分——分为：投资时机研究、初步可行性研究、可行性研究——各阶段研究费用比例：序号项目阶段估算精度（％）研究费用占总投资比例（％）研究时间（月）1机会研究±300.2～0.81~22初步可行性研究±200.25～1.51~23可行性研究±100.2～32~3投资时机研究——也称投资时机鉴别，指为寻求有价值的投资时机而对工程的有关背景、资源条件、市场状况等所进行的初步调查和分析预测。——目的：设立规划备选工程库，供决策者选择。——投资时机研究的内容：投资动机的分析投资时机的鉴别投资方向的论证投资工程的初步建议初步可行性研究——在时机研究的根底上，对工程建设方案作进一步市场、目标、效益论证，为工程的可行性进行初步判断。——主要目的：工程必要性研究，工程生命力判断，投资决策初步意见。——内容：工程目标及功能定位，提出工程建设根本框架产品市场研究；规划选点；工程建设方案构思； 工程建设方案初步论证——工程的构成、估算经济指标可行性研究——特点：预见性、公正性、可靠性、科学性——主要内容：投资必要性；可行性分析〔技术、财务、组织、经济、环境、社会等〕；风险因素及对策。——工作任务：市场分析和营销战略研究；建设条件和厂址选择；工艺技术方案；实施方案和运营组织；环境影响；社会影响；财务评价；国民经济评价；风险分析。1.4可行性研究的根本工作步骤签订委托协议组建工作小组制定工作方案市场调查与预测方案编制与优化工程评价编写可行性研究报告与委托单位交换意见2房地产市场分析2.1房地产周期及指数2.2房地产开发投资的影响因素分析2.3市场调查2.4市场时机的把握2.5几种典型的房地产开发需求分析A、经济周期及各阶段示意图扩张期收缩期扩张期收缩期扩张期收缩期扩张期收缩期2.1房地产周期及指数收缩阶段——包括：衰退期、萧条期。——生产过剩，增长率放慢，需求开始萎缩，投资减少，失业增加，企业破产和倒闭上升，信用收缩，价格下跌，收入降低，总体经济进入衰退期。——经济持续衰退，经济体系中的各种矛盾加剧，人们对经济前景悲观，信心缺乏，导致经济继续下滑，公共消费水平低迷，失业率进一步提高，企业倒闭现象更高，生产能力大量闲置，进入萧条期，到达经济周期的谷底。扩张阶段——包括：复苏期、繁荣期。——生产持续恢复，投资出现较大增长，市场逐渐开始活泼，物价上涨，利润增加，就业人数增多，经济逐步恢复到衰退前的水平，进入到复苏阶段。——经济出现快速增长，需求不断增加，投资急剧放大，企业利润和员工收入大幅度提高，各类市场更加充满获利，物价快速上涨，新开工企业大量增加，信用持续扩张，进入繁荣阶段。中国经济周期波动状态的总体特征

中国经济周期波动最明显的特点是：总体态势呈现出“大起大落”型。改革开放以来，中国经济周期波动进入一个新阶段，特点是：波动的总体态势趋向“高位——平缓”型。——高位：指经济增长速度处于较高水平。说明中国经济的“增长力”增强。——平缓：指经济波动的幅度已经减缓。说明中国经济的“稳定性”增强。房地产经济周期的概念——概念：指房地产业在开展过程中，随着时间的变化而出现的扩张、收缩交替反复运动的过程。——复苏与繁荣构成房地产周期的扩张过程，衰退与萧条构成房地产周期的收缩过程。房地产经济周期的阶段及表现房地产周期的运动过程：——经济增长对物业的需求——刺激建筑业的开展——经济繁荣进一步刺激物业需求——新建物业超过实际需求——产生过剩物业积压——物业需求迅速减退进入调整期——物业需求逐步消化现存量进入恢复期——物业供求关系到达平衡阶段——新的经济增长使物业需求大于供给——开始新一轮的经济周期房地产周期的波动的阶段：——复苏与增长阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段评价宏观经济形势的根本变量

GDP与经济增长率——国内生产总值(GDP)是指一定时期内(一般按年统计)在一国国内新创造的产品和劳务的价值总额。统计时，要将出口计算在内，但不计算进口。经济增长率经济增长率也称经济增长速度，它是一定时期经济开展水平变化程度的动态指标，也是反映一个国家经济是否具有活力的根本指标。对经济尚处于较低水平的开展中国家而言，由于开展潜力大，其经济开展速度可能到达高速甚至超高速增长。这时就要警惕由此可能带来的诸如总需求膨胀、通货膨胀、泡沫经济等问题，以防止造成宏观经济的过热态势。房地产业与宏观经济增长率的相互关系房地产经济周期与宏观经济周期的关系股价上升地产上升商品价格上升股价下跌地产下跌商品价格稳定股价上升利率上升债券价格下跌利率上升利率稳定债券价格上升房地产经济周期的影响因素内部因素：——收益率、投资、利率、通货膨胀率等；外生因素：——政策因素、社会经济因素和技术因素、其他随机因素等；房地产投资增长率和GDP增长率的相关系数为64.56%，也就是说房地产周期形成一方面受到宏观因素，也就是GDP的增长率的影响。影响房地产投资增长的另一个原因，也是最大的原因是各种政策的公布和实施。房地产周期的拐点通常伴随着房地产相关政策的出台。房地产指数房地产价格指数房地产综合指数房地产价格指数

——房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数。它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。

——房地产价格指数的种类：

房屋销售价格指数

房屋租赁价格指数

土地交易价格指数

这三套指数的计算方法相似，均采用由下到上逐级汇总的方法。房地产开发景气指数(国房景气指数)

——房地产开发景气指数是反映房地产业开展景气状况的综合指数。它是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业开展必须同时具备的土地、资金和市场需求三个根本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地出让收入、完成土地开发面积、空置面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售价格这8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，然后进行加权平均得到的总体指数，并以1994年12月为基期比照计算出用百分制表示的指数体系。2.2房地产开发投资的影响因素分析〔1〕内部影响因素工程用地周边环境分析一、工程土地性质调查01.地理位置02.土地面积及红线图03.地质地貌状况04.土地规划使用性质05.七通一平现状二、工程用地周边环境调查01.地块周边的建筑物02.绿化景观03.自然景观04.历史人文景观05.环境污染状况06.地块交通条件调查07.周边市政配套设施调查宗地所处城市、行政区域、非行政区域〔经济开发区、商贸金融区等〕的地理位置。附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描述〔与主要中心区域办公/商务/政府的关系〕。四至范围；·地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；·地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；·地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；周边的市政路网以其公交现状、远景规划工程的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状购物场所、文化教育、医疗卫生、金融效劳、邮政效劳、娱乐、餐饮、运动、生活效劳、娱乐休息设施、周边可能存在的对工程不利的干扰因素历史人文区位影响2.2房地产开发投资的影响因素分析〔2〕外部因素

宏观微观人口经济政策法规信息社会文化地段根底设施邻里影响规划控制区域市场现状及趋势判断宏观形式统计与分析：一、宏观经济运行状况二、房地产所占比例及数量三、固定资产投资总额四、商品住宅价格指数五、政策性风险评估六、总体评价

国内生产总值第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产开发景气指数国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策工程开发相关重要数据的收集：区域房地产开发比重社会消费品零售总额：居民消费价格指数工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规工程所在地的居民住宅形态及比重政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划工程所在地房地产市场总体供求现状工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异工程所在地商住宅平均价格走势及市场价值发现商品房住宅客户构成及购置心态分析国内外房地产市场

(一)美国

房地产价格走势投资美国统计局数据美国统计局:///

(二)中国

中国国家统计局

国房景气指数

全国70个大中城市房地产价格指数

地区:厦门市房地产网2.3市场调查——确定研究目的：——确定研究目标：——选择研究方法：——估算研究过程所需的时间和费用，以及研究结果的预期价值：——数据收集、数据处理和数据分析：——市场研究的结论与建议：

一、区域住宅市场成长状况01.区域住宅市场简述02.区域住宅市场各项指标成长状况〔近3-5年〕03.区域市场在市内各项指标的排名状况及开展趋势二、区域内供给产品特征01.各档次产品供给状况02.各档次产品的集合特征03.区域内表现最好个案状况04.未来2-3年区域内可供给土地状况、产品供给量和产品类型05.分析：本案在区域市场内的时机点06.结论：三、区域市场目标客层研究01.各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围02.结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品偏好、购置方式和关注点。四、目标市场定位及产品定位01.可能的市场定位02.可能的目标人群特征/来源区域/行业特点03.可能的产品方向形成时间各档次住宅区域内分布状况购置人群变化·区域市场在整体市场的地位及开展态势·本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式·本案在区域内开发市场潜力·本案在开发中的营销焦点问题平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征

开工量/竣工量销售量/供需比平均售价房地产市场研究中的信息类型1〕与整个宏观市场相关的经济、人文信息，主要影响投资者选择投资的方向、确定投资的宏观区位等；2〕房地产市场运作过程中产生的直接信息，主要影响投资者确定房地产投资的类型、选择具体区位和进入市场的时机等；3〕与投资工程直接相关的信息，影响投资者的具体投资决策。——需求信息——供给信息——交易信息——其他信息住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点〔之一〕房地产市场研究状况房地产属于最近几年来才迅猛发展起来的行业房地产市场研究更是属于较为新兴的事物房地产市场研究缺乏系统的理论和方法指导整体研究法以房地产投资市场可行性研究模型为指导展开竞争状况研究以定性为主，定量为辅住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点〔之二〕项目市场可行性需求结构行业政策限制企业条件地块条件竞争结构房地产市场可行性研究构架是整体研究法的指导性研究模型除需求结构及竞争结构外，根据房地产市场特点增加了地块条件项目住宅房地产竞争状况已有研究方法及特点〔之三〕整体研究法以定性为主定量为辅的2个特点：性质楼盘个数楼盘总体供应量楼盘总体销售量小高层210050普通多层235251高层320652独立别墅10103联排别墅10205花园洋房610550其它16025定量研究停留于对楼盘个数、区位分布、总体供/销数量及其与楼盘形态进行简单交叉的层次，不能对房屋面积配比设计、价格定位等提供指导性意见。强调对零散的、个体楼盘“点”上的定性评价，却疏于对竞争的定量的、结构性的研究系统量化研究法特点及构成〔之一〕定量竞争结构研究1、总体供/销/存状况分析2、按面积/户型/价格进行的内部竞争结构分析定性竞争状况研究1、楼市广揭发布监测2、楼市主要卖点/销售方式等3、楼市总体竞争层次判断重点楼盘研究1、根本供/销/存情况2、楼盘建筑特色及规划设计特点3、楼盘价格体系4、楼盘周边配套及物业管理等区域内房地产竞争状况研究系统定量研究体系整体构架系统量化研究法特点及构成〔之二〕竞争区域及竞争对手确定区域整体竞争状况分析区域内重点竞争对手研究竞争策略及产品建议整体竞争结构定量研究内部竞争结构定量研究整体竞争状况定性研究系统量化研究法操作流程操作四步曲1、明确产品有效竞争区域及主要竞争对手2、对界定区域内房地产竞争状况展开系统研究3、对区域内重点竞争对手进行专项研究4、综合整体竞争状况及重点竞争对手的分析，从竞争的角度给出竞争策略及产品设计意见。系统量化研究法特点及构成〔之三〕潜在消费者所有消费者及城市整体区域一般性竞争楼盘工程楼盘工程有效辐射区域工程重点辐射区域直接竞争性楼盘房地产竞争区域及三类现实竞争对手关系界定示意根据相互竞争的强度，把工程可能的现实竞争对手划分为三种。重点竞争楼盘系统量化研究法特点及构成〔之四〕三种性质竞争者构成图示竞争者构成潜在竞争压力现实竞争压力公交及道路社区配套环境吸引力地块综合条件地块综合竞争力市场后进者竞争压力一般性竞争楼盘重点竞争楼盘有效竞争区域

重点竞争区域直接竞争楼盘供、销、存基本数量价格景观/位置户型结构建筑形态面积系统量化研究法特点及构成〔之五〕内部竞争结构研究构成内部竞争结构研究，是在对区域内房地产在整体供给、销售、建筑形态等根底参数已完全清楚的前提下，对区域内单个目标对象的属性，如面积、户型结构等与其价格、供销情况作出更细致的交叉分析。系统量化研究法特点及构成〔之六〕系统量化研究法关于内部竞争结构的数据分析要求例如注：1、以面积交叉为例；2、表中空格指该楼盘不涉及该工程。系统量化研究法的执行支持：现场分组调查系统量化研究法数据收集方法比照系统量化研究法需要关于面积、户型、价格与供销量等的深入交叉数据。传统的房地产调查中“调查”、“现场踩盘”等已不能满足要求。现场分组调查，是有分工、有准备情况下，通过反复屡次综合获得所需数据现场调查之前，首先通过楼书熟悉楼盘的根本特征如户型、整体规划指标等，明确调查重点、难点专人负责通过情感沟通及楼盘外围情况了解等来分散楼盘销售人员注意力，其余人员那么专注于关键数据的询问和观察，以此协作完成数据采集调查人员分组，对同一楼盘同一组信息，如各面积段供、销数据等，分人分次采集，不同小组成员收集重点各不相同，通过反复几次来获得关键数据潜在消费者所有消费者及城市整体区域一般性竞争楼盘工程楼盘工程有效辐射区域工程重点辐射区域直接竞争性楼盘房地产竞争区域及三类现实竞争对手关系界定示意根据相互竞争的强度，把工程可能的现实竞争对手划分为三种。重点竞争楼盘系统量化研究法实际应用成果例如小高层住宅（20%—30%）标准层户型（0%—50%）120—140平米：100%150—200平米（70%—80%）200—250平米（20%—30%）（50%—100%）跃层户型170—200平米：主力201—230平米：主力跃层户型（少量，10%左右）普通多层住宅（70%—80%）60平米以下：不考虑60—80平米：10%80—110平米（60%）110—130平米（30%）130平米以上：不考虑（主体，90%左右）标准层户型80—90平米：20%90—100平米：20%100—110平米：20%110—120平米：15%—20%120—130平米：10%—15%150—200平米：100%（置于顶层）70—80平米：主力某房地产项目产品设计建议以上为定量成果仅属摘要，并非全部。房地产市场研究状况房地产属于最近几年来才迅猛发展起来的行业房地产市场研究更是属于较为新兴的事物房地产市场研究缺乏系统的理论和方法指导整体研究法以房地产投资市场可行性研究模型为指导展开竞争状况研究以定性为主，定量为辅项目市场可行性需求结构行业政策限制企业条件地块条件竞争结构房地产市场可行性研究构架是整体研究法的指导性研究模型除需求结构及竞争结构外，根据房地产市场特点增加了地块条件项目2.4市场时机的把握

可行性研究中市场调查与预测方法间接搜集信息法：优点：获取速度快、费用省、能举一反三。缺点：针对性差、深度不够、准确性不高。直接调查法：包括：访问调查法、通信调查法、会议调查法、观察法、实验法等。优点：针对性强、信息准确。缺点：调查本钱高，调查结果容易受调查人员本身素质的影响。——市场调查法——市场预测法定性预测方法、定量预测方法：例如5房地产市场研究中的信息类型1〕与整个宏观市场相关的经济、人文信息，主要影响投资者选择投资的方向、确定投资的宏观区位等；2〕房地产市场运作过程中产生的直接信息，主要影响投资者确定房地产投资的类型、选择具体区位和进入市场的时机等；3〕与投资工程直接相关的信息，影响投资者的具体投资决策。——需求信息——供给信息——交易信息——其他信息住宅开发工程市场分析包括：与房地产代理机构、物业管理人员特别是住户的沟通，以了解开发工程周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定所开发工程的平面布置、装修标准和室内设备的配置。2.5几种典型的房地产开发需求分析58第三节房地产市场调查研究的主要内容住宅市场调研住宅市场特性：1、住宅产品结构复杂，附带相关因素较多2、住宅的区位或地段、价格差异较明显3、购置频率较低、购置决策复杂4、住宅市场与消费者的长期收入关系较为密切5、消费者的购置决策与融资机制相关6、住宅购置和持有决策与人们的资产组合状况联系密切59第三节房地产市场调查研究的主要内容住宅市场调研住宅市场调研的关键点：1、地区经济分析2、人口统计特征分析3、供求关系分析〔三层次〕4、价格分析5、购置力分析6、竞争分析7、产品分析60第三节房地产市场调查研究的主要内容办公楼市场调研办公楼市场特性：1、与地区经济增长前景密切相关2、区位质量对办公楼市场的影响较大3、办公楼沿重要交通线呈带状或在城市中心区、次中心区块状分布、集聚效应明显4、办公楼本身与客户品质的一致性5、受交通、通讯等根底设施配套情况的影响

61第三节房地产市场调查研究的主要内容办公楼市场调研办公楼市场调研的关键点：1、地区经济分析2、产品分析3、市场区分析4、需求分析5、供给分析6、市场吸纳速度分析7、竞争分析62第三节房地产市场调查研究的主要内容办公楼市场调研办公楼市场调研的本卷须知：1、研究方法选择2、抽样方法63第三节房地产市场调查研究的主要内容商业用房市场调研商业用房市场特性：1、对商业用房的需求是一种引致需求2、与地区经济开展状况密切相关3、与人口聚集度密切相关4、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影响较大5、受交通状况的影响较大

64第三节房地产市场调查研究的主要内容

商业用房市场调研

商业用房市场调研的关键点：1、地区经济分析2、商业用房产品分析3、商业经营领域分析4、竞争分析5、市场容量分析6、供求关系分析7、商业用房盈利潜力分析

65第三节房地产市场调查研究的主要内容商业用房市场调研商业用房市场调研的本卷须知：1、研究方法选择2、抽样方法商业购物中心市场分析包括：工程所处地区的流动人口和常住人口的数量、购置力水平、该地区对零售业的特殊需求、购物中心的效劳半径及附近其他购物中心、中小商铺的分布情况。根据上述信息，才能确定工程的规模、档次、日后的经营设想。写字楼工程市场分析包括：工程所处地段的交通通达程度、拟建地点的周边环境、与周围商业设施的关系，还要考虑内外设计的平面布局、特色、风格、装修标准、大厦内提供公共效劳的内容等。目标市场概念很少有一项产品能够同时满足所有消费者的需求，也没有任何一个企业能够占领整个市场，原因在于一方面，构成整个市场的消费者在地域分布、社会背景、行为特征、消费需求和偏好、消费水平与习惯等方面存在的巨大差异造成他们在购置决策和购置行为方面的多元化倾向。另一方面，企业进入不同市场和提供不同产品的能力也是有很大差异的。既然只能满足一局部消费者，那么针对整个市场的营销就是一种浪费，势必严重影响营销效果。因此，每个企业都必须找到它能最好满足的市场局部----适宜的目标市场。各类细分群体描述

代号

背景资料

当前居住状况

生活态度

归类

A类比较年轻、学历高、收入中等出租房比例较高，面积及户型较大传统、不好运动、有点投资意识、易满足

传统青年知识分子（辅助市场）

B类学历及收入均偏低、各年龄均有出租房比例较高，面积及户型较小个性、时尚、与众不同、冒险

事业未成的时尚派

C类学历中等、收入高、各年龄均有自有房产比例较高，面积及户型较大投资意识差、社会责任感不强、现实

事业成功的现实派（次要市场）D类学历和收入都偏低、各年龄均有自有房产比例较高，面积及户型较小不满足于现状、社会责任感强

成长中的奋斗派

E类偏年轻、收入和学历中等

自有房产比例中游，面积及户型中游向往都市/西方生活，但比较传统

事业初成的伪时尚（主力市场）

细分市场选择：E类市场最大，其次是C类。

俱乐部会员购房重要影响因素调查(2003年6月)

竞争楼盘调查工程SWOT分析SWOT分析法是市场竞争情报分析常用的方法之一。所谓SWOT〔态势〕分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势因素〔Strengths〕、弱点因素〔Weaknesses〕、时机因素〔Opportunities〕和威胁因素〔threaten〕，通过调查罗列出来，并依照一段的次序按矩阵形式排列起来，然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论〔如对策等〕。3房地产开发工程经济效益评价3.1房地产开发工程财务数据估算3.2房地产开发工程财务评价3.3房地产开发工程财务评价根本报表3.1房地产开发工程财务数据估算项目建议书可行性研究初步设计施工图设计招标技术设计竣工验收合同实施估算指标概算指标预算定额概算定额企业定额投资估算设计总概算施工图预算修正总概算合同价结算价竣工决算图：建设工程投资确定示意图开发本钱总构成1.土地价格

2.其他土地开发费:七通一平费.勘察设计费.拆迁征地管理费

3.住宅建筑安装费:住宅建筑安装工程造价

4.附属工程费:包括煤气调压站/热力点/开闭所/变电室/高压水泵等

5.室外工程费:室外工程包括指上水/污水/雨水/电力/电信/热力/煤气/围墙/人防出入口等

6.公共配套工程费7.环卫绿化工程费:绿化费/绿地/等

8.政府性收费及"四源费":"四源费"是指煤气厂/热力厂/自来水厂/污水处理厂.

9.土地出让金大市政费

10.两税一费:营业税/城市建设维护费/教育附加费.

11.管理费

12.利润与未来企业生产经营有关的其他费用建设工程总投资建设投资土地使用费固定资产投资方向调节税建设期利息建筑安装工程费用税金利润直接工程费间接费设备及工、器具购置费用设备购置费工、器具及生产家具购置费工程建设其他费用与项目建设有关的其他费用预备费基本预备费涨价预备费铺底流动资金流动资产投资建设工程总投资开发本钱总构成1.土地价格

2.其他土地开发费:七通一平费.勘察设计费.拆迁征地管理费

3.住宅建筑安装费:住宅建筑安装工程造价

4.附属工程费:包括煤气调压站/热力点/开闭所/变电室/高压水泵等

5.室外工程费:室外工程包括指上水/污水/雨水/电力/电信/热力/煤气/围墙/人防出入口等

6.公共配套工程费7.环卫绿化工程费:绿化费/绿地/等

8.政府性收费及"四源费":"四源费"是指煤气厂/热力厂/自来水厂/污水处理厂.

9.土地出让金大市政费

10.两税一费:营业税/城市建设维护费/教育附加费.

11.管理费

12.利润3.2房地产开发工程财务评价——财务评价：根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算工程直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察工程的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别工程的财务可行性。——财务评价的主要技术经济指标——静态评价指标——动态评价指标财务可行性研究静态分析法动态分析法简单投资收益率静态投资回收期投资回收期法净现值法内部收益率法盈亏平衡分析敏感性分析风险概率分析确定性分析非确定性分析3.2.1财务评价的主要技术经济指标1静态评价指标财务评价指标动态评价指标投资利润率静态投资回收期借款偿还期利息备付率偿债备付率财务净现值财务净现值指数财务内部收益率动态投资回收期财务评价的主要技术经济指标2财务内部收益率财务净现值投资回收期投资利润率借款偿还期利息备付率偿债备付率财务评价指标盈利能力分析指标偿债能力分析指标静态评价指标1.投资利润率——投资利润率=年利润总额〔或年平均利润总额〕÷总投资2.静态投资回收期——从工程建设初起，用各年的净收益将全部投资收回所需要的时间。3.借款归还期——工程投产后“可用于还款的资金”归还“借款本息”所用的时间。4.利息备付率——表示：工程的利润归还利息的保证倍率。应大于2。——利息备付率=税息前利润÷当期应付利息费用5.偿债备付率——表示：工程可用于还本付息的资金归还借款本息的保证倍率。应大于1。——偿债备付率=可用于还本付息的资金÷当期应付本息金额3.2.1财务评价的主要技术经济指标2财务内部收益率财务净现值投资回收期投资利润率借款偿还期利息备付率偿债备付率财务评价指标盈利能力分析指标偿债能力分析指标3.2.2静态评价指标1.投资利润率——投资利润率=年利润总额〔或年平均利润总额〕÷总投资2.静态投资回收期——从工程建设初起，用各年的净收益将全部投资收回所需要的时间。3.借款归还期——工程投产后“可用于还款的资金”归还“借款本息”所用的时间。4.利息备付率——表示：工程的利润归还利息的保证倍率。应大于2。——利息备付率=税息前利润÷当期应付利息费用5.偿债备付率——表示：工程可用于还本付息的资金归还借款本息的保证倍率。应大于1。——偿债备付率=可用于还本付息的资金÷当期应付本息金额3.2.3动态评价指标动态评价指标财务净现值财务净现值指数财务内部收益率动态投资回收期3.3房地产开发工程财务评价根本报表——现金