工业上楼与特色产业园区操作实践

“工业上楼”与特色产业园区操作实践戴德梁行自2010年以来，我国制造业增加值已连续多年位居世界第一，并且是全球唯一拥有联合国产业分类全部工业门类的国家。但从整体上看，“大而不强、全而不优”是我国制造业当前面临的最大问题。与此同时，在我国主要城市，原来粗放式、规模化的城市增量发展模式已难以为继，产业空间拓展正处于两难境地：新增工业用地严重紧缺，而通过城市更新又难免推高用地的容积率。因此，做好集约化利用空间和制造业高质量发展的文章，探索可复制、可推广的“工业上楼”产业空间供应模式和特色产业园区发展模式，已成为各地政府和企业推动可持续发展、高质量发展的重大课题。近两年，戴德梁行有幸服务编制了深圳市光明区、东莞市水乡功能区“工业上楼”和特色产业园区操作指南。基于戴德梁行多年深耕产业园开发运营的实践经验，以及对近千家制造业企业的走访调研，我们系统梳理“工业上楼”发展历程，首创提出“工业上楼“五要素模型，研究探讨“工业上楼”与特色产业园区的趋势要点，综合形成本报告，供社会各界同仁参考。陶汝鸿陶汝鸿大中华区副总裁大中华区策略发展顾问部主管目录“工业上楼”发展背景与政策“工业上楼”“工业上楼”典型案例五要素模型及应用““工业上楼”特色产业园区要点指引产业咨询服务体系“工业上楼”发展背景与政策国内外发展历程发展动力与问题相关政策梳理工“工业上楼”概念用地类型建筑形态用地类型建筑形态楼层层数5层及以上的生产空间模式创新楼层荷载、层高及设施设备等标准更高轻型、环保、低能耗及低振动类企业中国改革开放以来，大湾区凭借沿海和毗邻港澳的地缘优势，吸收全球产业转移，主要承接和发展了香港转移的轻型工业，成为世界重要的制造业基地。经历30-40年高速发展之后，粤港澳大湾区制造业面临着严重的土地资源紧缺与产业扩张升级问题。因而，大湾区由市场自发和政府引导，协同推动了“工业上楼”的快速发展。在借鉴香港“工业大厦”模式基础上，深莞等大湾区城市根据土地区位、产业基础、制造工艺等进行落地性改良，正在逐渐形成符合大湾区实际的“工业上楼”发展模式。目前，我国对“工业上楼”尚无统一的定义。从直观上理解，“工业上楼”不同于在传统单层厂房进行生产作业的空间模式，而是在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公的新型工业载体发展模式。虽然多层厂房已在全国范围内被普遍接受、运用，但本研究报告所探讨的“工业上楼”建筑是指具备相近行业高通用性、高集约性的特点，符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等现行规范和政策要求，用地性质为普通工业用地(M1)、新型产业用地(MO),容积率不低于2.5,高度24m以上，层数5层及以上，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的厂房。06戴德梁行·策略发展顾问部国内外发展历程经过早期境外萌芽发展，“工业上楼”模式被逐渐引入中国大陆，在粤港澳大湾区率先示范应用，带动长三角、环渤海等地区逐步探索和适应，并呈现由沿海城市逐步往内陆城市发展趋势。上世纪50年代以来，香港、新加坡迫于土地资源稀缺、工业迅猛扩张等客观压力，先后开始对“工业上楼”进行初步探索和发展。由于城市区位、发展时期、驱动因素的不同，“工业上楼”的产品特征及形态经历了多重演变，大体分为“工业大厦”、“堆叠式工厂”两种模式。20世纪50年代-80年代香港工业大厦模式萌发20世纪50年代-80年代香港工业大厦模式萌发“工业上楼”发展模式：工业大厦“工业上楼”发展模式：工业大厦活跃时期：20世纪50-80年代驱动因素：工业发展需求与土地资源紧缺存在矛盾实施主体：政府或私人产品特征：以10-24层大厦为代表，容积率3.0以上，楼高小于100m20世纪80年代一至今新加坡堆叠式厂房模式起步20世纪80年代一至今新加坡堆叠式厂房模式起步“工业上楼”发展模式：堆叠式厂房“工业上楼”发展模式：堆叠式厂房活跃时期：20世纪80年代-至今驱动因素：产业升级，吸引高附加值的资本与技术密集型产业，解决中小企业因租金、场地等分散运作限制，提高企业生产效率实施主体：政府主导主要产业：无污染的轻加工、研发类产业建筑形态：通常4-9层，以3层为一个单元向上堆叠，容积率2.0以上，厂等生产辅助设施代表案例：大士生物医药园资料来源：《共享式工业上楼在产业园区规划设计中的应用》“工业上楼”与特色产业园区操作实践07◎发展期：粤港澳大湾区现状与格局传承香港，大湾区“工业上楼”全面开花在经历近40年粗放式、规模化发展之后，大湾区主要城市的工业发展面临严重土地资源紧缺的瓶颈。一方面，政府招商引资和企业扩充产能，均需要大量的制造业空间；另一方面，目前深莞等大湾区城市的工业用地主要来自于城市更新，而由于征拆返还要求，其容积率必然上升。在此背景下，催生了深圳全至科技创新园、东莞松湖智谷等一批较为知名的新型“工业上楼”产业园项目，这也为解决制造业和空间矛盾出了一条新路。可以预见的是，产业发展将长期与城市更新“工改工”产生的高容积率产业空间相伴而行，因此，“工业上楼”将是未来10-15年的大湾区主流产业空间供给模式之一。东莞深圳香港珠海第一圈层：“工业上楼”已运营项目数量20个及以上第一圈层：“工业上楼”已运营项目数量20个及以上*图中时间统计节点为2022年5月*图中时间统计节点为2022年5月资料来源：戴德梁行分析整理2005年2005年佛山因其制造业发达而用地紧张，需要集约化开发，率先积极2012年2012年深圳“工业上楼”项目昙花一现后，转向重点发展MO研发办公用地。工业生长空间受挤压，导致向东莞等临近城市外迁，这也为东莞“工业上楼”发展产生助推作用2016年2016年一方面东莞大量承接深圳制造企业外溢的需求，亟需标准化厂房承接其空间需求；另一方面东莞亦引导本市企业升级转型、集约化利用土地，促进先进制造和科技创新发展。因此东莞抓2018至今2018至今产品进入标准化发展时代佛山：湾区首个“工业上楼”项目试水●发展模式：工业大厦模式●驱动因素：制造业重镇，土地资源紧张，率先探路土地集约化利用，制定扶持政策代表性园区：顺德天富来国际工业城项目(2005年)产品亮点：较早试行“商品厂房”经验管理办法；粗放式的市场环境下，高标准厂房产品试水之作深圳：高层“工业上楼”项目的一次成功实践发展模式：工业大厦模式●驱动因素：借鉴香港工业大厦开发经验，并承接香港厂商生产加工模式与产品形态●代表性园区：深圳全至科技创新园●产品亮点：23层工业大厦，集研发、生产于一体，利用立体化优势打造多功能工业楼宇，吸引企业研发中试+高端制造环节进驻，生活配套设施齐全，提升企业发展环境东莞：强工业基底，后来者居上，“工业上楼”全面开花●发展模式：工业大厦模式●驱动因素：产业升级、政府引导、土地集约利用●代表性园区：东莞松湖智谷●产品亮点：产品设计前瞻，研发办公的玻璃幕墙立面，厂房的内部结构，产权可分割销售，空间灵活可产可办，预留未来改写字楼的条件深圳、东莞、佛山等城市均出台“工业上楼”扶持政策，全面鼓励发展，“工业上楼”市场进入标准化、精细化发展时代资料来源：戴德梁行分析整理“工业上楼”与特色产业园区操作实践092005年以来，“工业上楼”在大湾区的广泛试水推广，也逐步带动了长三角、环渤海地区工业城市的借鉴与发展。由于节地需求不如大湾区那么强烈，且产业类型相对偏“重”,长三角、环渤海地区现阶段实践主要为堆叠式厂房模式，如苏州腾飞新苏工业坊、青岛城阳夏庄智造园等。但随着长三角和环渤海地区新旧动能转换全面提速，“工业上楼”的适用性将逐步扩展提升。此外，依托产业转移和工业制造为主的内陆城市，“工业上楼”或将成为其未来产业转型升级的助推器。环渤海城市群：起步时期：2018年青岛政策引导，环渤海区域率先提出“工业上楼”长三角城市群：起步时期：2018年9月苏州工业园区出台方案，鼓励土地集约开发代表性园区：苏州腾飞新苏工业园驱动因素：政策引导发展模式：堆叠式厂房市场成熟程度：快速发展粤港澳大湾区：粤港澳大湾区：起步时期：2005年佛山顺德兴起，2012年深圳推动，2017年至今以东莞为代表，湾区全面推广代表性园区：深圳全至科技创新园(城市更新推动的国内第一驱动因素：城市更新推动，借鉴香港工业大厦开发模式并承接香港厂商生产加工模式与产品形态市场成熟程度：成熟发展 发展动力与问题“工业上楼”对政府的意义城市形象通过打造新型摩天工厂，改善原有建筑空间和环城市形象通过打造新型摩天工厂，改善原有建筑空间和环境品质，提升城市形象面顺应趋势面对集约化利用空间和制造业高质量发展的双成为“三区三线”国土空间规划之下，结合城市更新活动，实现制造业高质量发展和整体产业转型升级的明智之选。产业升级在垂直空间中形成“楼上楼下创新创业综合体”,集成上下游产业链，发挥产业就近协同效应。土地集约有效提升土地利用率和产业承载力，成倍提高亩均产值和税收。拓展新土地高端制造业作为国家经济发展新动能的主要体现，产业园区开发主体以高端制造作为切入点，拓拓展新土地高端制造业作为国家经济发展新动能的主要体现，产业园区开发主体以高端制造作为切入点，拓展项目更为顺利。融资新手段融资新手段高新产业扶持政策有较好的结合点，有利于做政策性融资；同时“工业上楼”兼具资产性质与产业性质，适用于传统抵押、质押、债权融资以及股权融资等方式。转型新方向“工业上楼”作为产业园区中的全策扶持上具有更多优势。提升员工自豪感与满意度由于“95后、00后”已成为产业园区的提升员工自豪感与满意度由于“95后、00后”已成为产业园区的主体产业人群，“工业上楼”相对传统厂房品质更高、环境更好、配套更全，能帮助企业引人留人，提升蓝领工人自豪感与满意度。降低成本相较于老旧厂房违规涨租且无专降低成本相较于老旧厂房违规涨租且无专打造一个功能复合、运作规范的化的运营服务功能，有效降低企业的综合运营成本。产业协同“工业上楼”的园区平台和垂直空间中即可形成企业上下游配套，有利于企业间协同发展、资源共享、实现双赢。“工业上楼”需解决的问题◎缺乏科学系统的“工业上楼”建筑设计指引：“工业上楼”尚处于发展初期，开发主体对“工业上楼”了解不深、信心不足，缺乏科学系统的“工业上楼”操作标准和指引，开发主体试错成本高。缺乏针对制造企业“上楼”指引：“工业上楼”要求入驻企业符合环保、低能耗、轻生产、低振动的特征，因此，政府及相关园区有必要研究和明确“上楼”产业门类，并制定完善评估体系，增强“工业上楼”的可行性、可操作性。缺乏相应“工业上楼”的激励政策：“工业上楼”建筑的单方造价通常比传统低层厂房高，而制造企业对厂房售价、租金预期有明显的“天花板”。目前全国仅有少数城市出台了针对“工业上楼”开发主体、入驻企业的扶持政策。“工业上楼”与特色产业园区操作实践13相关政策梳理2018年以来，多个城市先后出台了“工业上楼”相关政策措施，标志着“工业上楼”逐步走向标准化、规模化发展。其中，2019年深圳宝安区率先在出台的“工业上楼”相关细则中，对建筑的层数、层高、承重等指标有初步指引。2021年7月，在《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》第十条中，提出要推广“工业上楼”模式。同处大湾区的东莞、佛山、广州都在积极推广发展，而以苏州、嘉兴为代表的长三角城市政府也开始积极尝试性地探索“工业上楼”。在全国，“工业上楼”总体呈现市场实践与政策制定相互促进、相得益彰的发展趋势。戴德梁行深莞策略发展顾问部团队，已先后为东莞水乡功能区和深圳光明区的政府部门提供了“工业上楼”及特色产业园区相关课题研究和政策编制服务。《深圳市宝安区工业上楼工作指引(试行)》对“工业上楼”的产业引导、建筑设计、消防管理、环保管理、供水管理、供电管理、产业监管、设计审查、建设及使用监管等方面发布标准青岛西海岸新区印发《关于加快高层工业楼宇经济发展的实施意见(试行)》从产业导向、开发建设和运营的投资主体、开发建设基本要求、功能配套要求、自持比例及分割转让要求、扶持政策、组织保障等七个方面对高层工业楼宇的建设发展进行了规范《苏州工业园区优化营商环境行动方案》指出提高用房用地效率，鼓励地上(地下)空间开发，最大限度提高土地节约集约利用水平，鼓励“工业上楼”,提高产业用地容积率等《佛山市三水区乐平镇“工业上楼”扶持办法》对“工业上楼”项目提供建设资金扶持、贷款贴息、租金补贴等，单个扶持对象扶持总额最高可达《水乡功能区工业上楼产业引导指南》、《水乡功能区工业上楼园区规划指南》、《水乡功能区建筑设计指南》★由戴德梁行深莞策略发展顾问部团队提供编研服务系统全面提出了“工业上楼”导向产业目录、细分产业“工业上楼”适应性指南、“工业上楼”建筑指标标准指引、“工业上楼”园区规划指南等《南山区城市更新和土地整备局2021年工作总结及2022年工作安排》提出探索“工业上楼”解决方案，打造先进制造业空间解决方案的南山样板《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南(征求意见稿)》《深圳市光明区特色产业园区建筑设计指南(征求意见稿)》★由戴德梁行深莞策略发展顾问部团队提供编研服务提出兼具硬性指标与软性指引的“工业上楼”建筑设计指标体系，并根据光明区承接的八大特色产业集群，打造属于光明区特色产业园区建筑设计的技术指导文件从严落实“工业上楼”特色产业园区建筑设计指南细项指标，持续打造高标准、高品质产业“工业上楼”与特色产业园区操作实践15由于一二线城市新增工业用地资源持续紧张，需要通过城市更新方式推动存量土地空间释放，但这又不可避免地推高工业用地的容积率。随着容积率大于2.5的工业用地大量涌现，各地政府不得不探索“工业上楼”发展模式，出台与城市更新相结合的“工业上楼”相关政策。戴德梁行对全国各地已发布的政策进行分析，总结出政府对“工业上楼”项目有以下四个维度的鼓励性指引和限制性要求。开发建设基本要求开发建设基本要求政策均鼓励项目利用城市更新的机会探索“工业上楼”模式，且从土地开发面政策均鼓励项目利用城市更新的机会探索“工业上楼”模式，且从土地开发面产品构成及开发模式标准化产品构成及开发模式标准化确定产品比例(如生产空间和配套设施占比)、各物业自持及租售比例、分割转确定产品比例(如生产空间和配套设施占比)、各物业自持及租售比例、分割转让条件等。建筑标准化建筑标准化导向型扶持政策导向型扶持政策向，对满足“工业上楼”标准的产业园区的开发主体和入驻企业进行奖励扶持。资料来源：戴德梁行分析整理 “工业上楼”典型案例新加坡大士工业园深圳全至科技创新园▶东莞松湖智谷产业园▶借鉴与启示工“工业上楼”与特色产业园区操作实践19位置：新加坡大士区大士一路，毗邻地铁站和高速公路新加坡大士工业园占地面积：64,000m²大士工业园建筑面积：153,500m²开发主体：裕廊集团产业定位：医疗器械、生物医药为主导大士工业园是新加坡首个实现“生产-生活-娱乐”一体化的综合性工业项目。通过立体化地整合生产、办公、生活和休闲借鉴亮点：创新功能结构、灵活多样空大士工业园是新加坡首个实现“生产-生活-娱乐”一体化的综合性工业项目。通过立体化地整合生产、办公、生活和休闲娱乐等多重功能，该园区实现了土地高效集约化利用。首个实现“生产-生活-娱乐”一体化的综合性工业项目创新功能结构通过创新工业物业的功能结构，大士工业园高度集成各类型和规模的工业空间、共享设施、生活配套、后勤支持和员工宿舍等功能，来降低企业综合运营成本，让员工和企业进入“一站式”发展模式，节约近50%的土地，是新加坡优化工业用地、整合资源的标杆性项目。平层厂房6-9楼平层厂房6-9楼坡道厂房2-5楼地面首层厂房1楼重型货车停车场2-4楼生活配套基础设施1楼重型货车停车场2-4楼生活配套基础设施1楼员工宿舍8-10楼员工休闲运动配套7楼停车场6楼坡道厂房2-5楼地面首层厂房1楼“工业上楼”与特色产业园区操作实践21灵活多样空间设计te坡道厂房(重型货车可上楼)员工宿舍停车场首层厂房单层厂房办公平层厂房●●为满足企业的不同生产工艺需求，从生产环节、空间规划、运输物流等各个角度，设计灵活多样的功能空间，实现了产业链的高效联动。●设置不同面积段的生产空间，企业可进行相邻单元的自由组合，满足工业生产的可扩展性需求。●2-5楼设计为坡道厂房，重型货车可通过旋转式坡道直接进入生产空间，为物流要求较高的企业提升运营效率。因为货车可以更加及时运输原材料和成品，可降低企业的仓储需求。●临近生产空间，设有小面积的办公场所、装卸货平台等，基本满足制造企业延伸的功能需求。资料来源：戴德梁行分析整理多样化生产空间提高运营效率装/卸货平台装/卸货平台心中心对于需要高效货物流通的企业，如经中心性价比高性价比高和承重要求较小的生产企业的首选。空间大小。货梯平台平台平台工厂入口工艺需求。 深圳全至科技创新园全至科技创新园位于深圳市制造业强区宝安区，与“世界工厂”东莞毗邻，是宝安区重点打测和展销的一站式需求，引入了企业150多家， 其中国家级高新企业约70家。位置：深圳市宝安区沙井街道后亭社区沙松路占地面积：约30,000m²建筑面积：168,000m²容积率：5.6项目开发商：深圳市佳领域实业有限公司执行运营商：深圳市全至产业新城运营有限公司产业定位：电子信息、智能装备、新材料等借鉴亮点：合理前瞻的建筑设计、简装交付特色、完善的园区配套城市更新背景下推动的集先进生产与科技创新为一体的新型厂房入驻企业行业分布“工业上楼”入驻企业中，高附加值的战略性新入驻企业行业分布“工业上楼”入驻企业中，高附加值的战略性新兴产业占比80%以上。其中，电子信息占比45%、智能装备占比32%、新材料占比11%。新材料：11%入驻企业物业需求占比生物科技：5%节能环保：4%■不同行业企业数量占比入驻企业物业需求入驻企业租用中小户型为主，需求600~1驻企业主要用作小量订单生产、试验、检测等轻生产功能，兼顾部分研发办公功能，较少用作大规模生产制造。“工业上楼”与特色产业园区操作实践25“工业上楼”物业功能简介标准层承重750kg/m²,能够满足多数科技企业的中试、制造的荷载需求；标准层含有七个600-955m单元，同时满足办公与生产研发需求，可用作研发办公、产品展示、轻生产等用途，科学灵活规划户型，定制企业高效生产空间，充分匹配科技企业转型升级的要求。金刚砂地面，独户精装卫生间+茶水间，金刚砂地面，独户精装卫生间+茶水间，节省50%装修费用LOWLOW-E玻璃，节省20%~30%空调能耗安装通讯运营商的信号放大器百兆光纤入户安装通讯运营商的信号放大器百兆光纤入户预留预留A/C空调机位及机械排风管平台，配备6台货梯，平台，配备6台货梯，承重为2-3TG中E面积 “工业上楼”物业标准层面积813.8时BI建筑类型：“工业上楼”栋数：1栋(三个“一字型”厂房围合)层数：地上23层，地下2层标准层面积：600-2500m²电梯：8台客梯，6台货梯走廊宽度3m,可走接到公司门口会“工业上楼”与特色产业园区操作实践27配套公寓：全至科技创新园人才公寓共有2栋，以40-60m单间为主，70-80m套间为辅，精装交房。商业配套：园区内配套商业包含员工餐厅、咖啡厅、便利店等业态，业态配置较为全面丰富，目前服务客群以入园企业的员工为主。“工业上楼”与特色产业园区操作实践29位置：东莞松山湖大道与石大路交东莞松湖智谷产业园占地面积：169,418m²智谷产业园建筑面积：724,000m²容积率：4.3开发主体：高盛集团、信鸿集团等战略性新兴产业松湖智谷是东莞首个真正意义上的“工业上楼”项目。该园区定位为“产城人融合新型智慧生态产业园”,致力打造智慧新城、产业新城、 松湖智谷是东莞首个真正意义上的“工业上楼”项目。该园区定位为“产城人融合新型智慧生态产业园”,致力打造智慧新城、产业新城、 总部办公、生活配套、休闲娱乐于一体的东莞制造2025示范基地。东莞首个真正意义上的“工业上楼”项目规划与体量松湖智谷总开发体量约72.4万m²,分为A-F六个区域开发，以工业大厦为主导产品，66%工业大厦(47.6万m²),24%研发办公(17.3万m²)、10%配套(7.5万m²)。E-F区：建设中2022年交付总开发体量72.4万m²松湖智谷各区产品面积入驻企业现状截至2021年9月，松湖智谷已有签约进驻企业375家，其中电子信息占比35%,智能装备占比40%,新材料占比18%,其它7%;其中约70%的企业来源地为深圳。深圳：70%东莞：24%广州：2%其他：4%智能材料：40%电子信息：35%新材料：18%其他：7%入驻企业行业分布入驻企业来源地域分布“工业上楼”产品情况标准层面积：约3535.22m²层高：一至三层6m,四层及以上4.5m荷载：一至三层100Okg/m²,四层及以上750kg/m²货物中转平台、物流中转仓库等2014年9月，政府认定香市科技园(松湖智谷原2014年9月，政府认定香市科技园(松湖智谷原项目名称)为东莞产业转型升级基地，享有基地相关产权分割销售政策。一，即享受50年独立红本产权分割销售，可分割销售到套，每层最多可以分成7个单元独立出证。潜在升级转型的空间——摩天工厂外面是玻璃幕潜在升级转型的空间——摩天工厂外面是玻璃幕墙，里面每一层、每300m都做了洗手间的管道预埋，预留了未来改写字楼功能的工程条件。园区配套设施园区具备拥有智能餐厅、商业街、电影院、超市、滨河景观公园等城市生活配套，全方位满足生活、娱乐、休闲需求，打造“员工来了就不想走”的生活环境。通过政府PPP模式，高规格打造2公里滨河景观，穿插滨江公园、城市公园、原生山体公园三大公园。园区内骑行绿岛纵横交错，并将与松山湖、同沙生态公园、香市动物园等城市绿道相连，与城市绿化系统紧密融合，形成高品质人居生态环境。“工业上楼”与特色产业园区操作实践33新加坡裕廊大士工业园、深圳全至科技创新园、东莞松湖智谷产业园均为当地第一个具有示范意义的“工业上楼”项目，先行先试地解决发展先进制造业和土地资源紧张的矛盾，创新探索出“工业上楼”的产业空间供应新模式，也向市“工业上楼”产业特征：“工业上楼”园区和产品特点：通过新型摩天工厂的打造，一改传统老旧工业园区的单调落后形象，大幅提升所在片区现代化的通过新型摩天工厂的打造，一改传统老旧工业园区的单调落后形象，大幅提升所在片区现代化的城市面貌，有利于形成先进制造业的集中度和显示度；通过立体化产业空间的高度集成，在“工业上楼”园区中促进相通过立体化产业空间的高度集成，在“工业上楼”园区中促进相关产业集聚发展，更容易促进企业间上下游相互配套，有利于地方政府推动发展特色产业集群；比较传统工业园0.8-1.5容积率而言，“工业上楼”园区容积率一般在2.5-4.0,可有效节约工业土地资源，提升单位用地上的产业承载力，有望成倍提高亩均产值和税收；产业载体功能适度多元化：在同一园区甚至同一建筑中，可通过设置不同的层高、荷载、标准层面产业载体功能适度多元化：在同一园区甚至同一建筑中，可通过设置不同的层高、荷载、标准层面积、功能布局形式等，有效满足企业不同生产工艺和企业功能的需求；突出针对制造企业员工的刚需生活配套，综合打造符合时代特征的宿舍、食堂、餐饮、休闲娱乐等设施，提升年轻一代产业工人自豪感与满意度。“工业上楼”与特色产业园区操作实践35“工业上楼”五要素模型及其应用“工业上楼”产品经验与“坑”而而“工业上楼”五要素模型简介戴德梁行深莞策略发展顾问部团队于2020年服务《东莞市水乡功能区工业上楼研究服务(标准制定)》项目中，通过对近700家制造企业调研和科学系统地推导分析，在国内首次创新提出“工业上楼”五要素模型，形成适用范围广、操作性强的筛选标准和流程，为判断各产业类别和环节是否适宜“上楼”提供较为扎实落地的参考依据。“工业上楼”五要素模型构成“工业上楼”五要素模型的判断要素包括：环保安全、减振隔振、工艺需求、垂直交通和设备载重。“工业上楼”五要素04.减振隔振加工精度减振措施38戴德梁行·策略发展顾问部01.环保安全·危化品等级：使用、储存危化品涉及所在地政策禁限控目录中 “禁止部分”的禁止上楼。·生产火灾危险等级：生产火灾危险等级大于丙级的产业不建议上楼。议上楼。·环保要求：对自然环境和人居环境有严重干扰和污染的产业不适宜上楼。02.设备载重·设备载重：综合考虑“工业上楼”的建设成本，其上楼产业的核心生产设备不宜超过1T/m。03.垂直交通·货梯需求：原材料或成品单件重量不宜超过2T。·原材料或成品单件尺寸不宜超过2.5*3*2.2m(L*W*H)。·员工密度：生产广房不宜超过1人/15m²。05.工艺需求·生产类型：不宜为大规模、流04.减振隔振05.工艺需求·生产类型：不宜为大规模、流程式生产。·减振措施：生产工艺有独立基础要求的不适宜上楼。程式生产。·层高要求：综合考虑“工业上楼”的建设成本，其上楼产业·层高要求：综合考虑“工业上楼”的建设成本，其上楼产业的生产工艺所需层高不宜超上楼上楼。“工业上楼”与特色产业园区操作实践39“工业上楼”五要素模型应用五要素模型操作指引根据重要性等级，将五个要素细分条件划分为第一层级要素和第二层级要素两类。其中，环保安全要素中的所有条件(如危化品等级、生产火灾危险等级、环保要求等)为第一层级要素；减振隔振、工艺需求、垂直交通和设备载重要素中的所有细分条件为第二层级要素。将各产业具体生产环节置入五要素模型筛选，可判断该产业是否适宜上楼生产。若产业生产环节不满足任意一项的第一层级若产业生产环节不满足任意一项的第一层级要素标准，则不建议上楼，甚至不建议进入园区；若产业具体生产环节满足任意第一层级要素标准，且满足所有第二层级要素标准，则适宜上楼；若产业具体生产环节满足任意第一层级要素标准，且满足所有第二层级要素标准，则适宜上楼；若企业具体生产环节满足任意第一层级要素若企业具体生产环节满足任意第一层级要素标准，但不满足一项及以上第二层级要素标准，则可选择在1-4层低楼层生产，或通过加强厂房的建筑设计和成本投入，提升至5层及以上楼层生产。是是可上楼(5F及以上)注：“可上楼”表示产业可在5层或以上楼层生产；“低楼层”表示产业仅能在1到4层的低楼层生产。“工业上楼”与特色产业园区操作实践41谐波传动减速器：是一种靠波发生器装配上柔性轴承使柔性齿轮产生可控弹性变形，并与刚性齿轮相啮合来传递运上楼基本要素判断强力旋压→精密车削→高速滚齿→精车→刚轮插齿→检测生产流程摸底生产过程需要的设备清单(不完全举例，可选取最重、体积大的设备，进行上限估算)数控车床尺寸：2970*1560*2110mm慢走丝线切割尺寸：2520*2720*2290mm数控插齿机尺寸：2030*1250*2220mm加工中心尺寸：2210*2350*2452mm数控滚齿机尺寸：2200*2600*2000mm坐标磨床尺寸：4000*3600*3200mm谐波传动减速器生产设备和工艺材料，对生产厂房有以下要求：谐波传动减速器生产设备和工艺材料，对生产厂房有以下要求：·工作环境：理想温度范围为18-22℃,空气压力为0.5-1Mpa,温度变化范围为1℃/h,空气流量为0.12-0.45m³/min,湿度范围为55-65%·厂房承重：整个机械加工过程所涉及的设备基本都是重型设备，最低重2T,最高12T,如果需要上楼，则2层以上载重需达到1T/m以上，建设成本过高振有较高要求多维度判断可上楼的生产环节判断&抓取柔轮生产吊装生产吊装吊装 “工业上楼”详细建筑需求谐波传动减速器生产因大多数设备均为重型设备、且生产精度要求高，整体很难谐波传动减速器生产因大多数设备均为重型设备、且生产精度要求高，整体很难上楼，除非以较高的成本解决楼层载重和防微振的问题。“工业上楼”与特色产业园区操作实践43电子信息产业(右侧部分举例)一般设备相对轻量、劳动力相对密集、更容易接受上楼，但员工数量较多、对配置要求更高(人员疏散、食堂、宿舍、商业、休闲设施等),厂房单体需求面积比其他行业大，层高承重等参数可略低，需预电子信息产业(右侧部分举例)一般设备相对轻量、劳动力相对密集、更容易接受上楼，但员工数量较多、对配置要求更高(人员疏散、食堂、宿舍、商业、休闲设施等),厂房单体需求面积比其他行业大，层高承重等参数可略低，需预留设备管井，配备适宜数量的货梯和客梯。生物医药产业(右侧部分举例)园区前期建设投入较大，企业生产集中处理需求多，如废气、废液处理等，需要预留给排水口、进出风口及用电量(不宜低于200瓦/m²),不能种植开花植物，厂房单体面积可比其他行业小，层高承重等参数可略低。此外，还需要针对生物医药类企业特有注册监管的行业特点，需要建立良好稳定性的园区平台及营商环境。ITO玻璃、SMT装配车间可上楼芯片电池电池极片制作低楼层IR红外截止滤光片低楼层防护服呼吸机范围较广，多数涉及到注塑、金属加工等工艺，有较大型设备，因此大多数需要首层空间或部分低楼层空间，对承重、层高、柱距等参数要求高。工人数量相对较少，对配套的敏感度较低，而对物流、园区区位要求高。涉及细分行业范围较广，生产工艺中会有对厂房层高、承重等参数有一定要求。一般会有环保要求(VOC指标、污水处理、废气排放、固废回收等)。对工业园配套的敏感度较低。新能源产业白线针轮曲柄轴生产、壳体生产低楼层机器人专用高精度广电编码器生产低楼层电位器生产可上楼机器人专用机器人专用陶瓷传感器低楼层LCP数值生产可上楼LCP薄膜生产可上楼LCP软板生产低楼层陶瓷基板可上楼包括新能源电池、太阳能、光伏、氢能等。后三者一般需要大型特殊化厂房，很少入驻标准园区。新能源电池对厂房要求体现在安全需求，如消防、距离等。通常需要恒温恒湿及洁净车间。人工数量相对较少。“工业上楼”与特色产业园区操作实践45通过前述“工业上楼”五要素模型及其应用分析可知，“工业上楼”绝不是将厂房堆叠、把生产线搬上楼那么简单，而是一套科学系统的工程，需要根据层数层高、承重防振、平面柱距、设备管井、空调水电、卸货吊装、物流运输等制造企业需求提供一套综合解决方案。目前，多数市场开发主体对“工业上楼”了解不深，缺乏针对性强的产业定位和目标企业需求调研，不清楚目标产业的制造工艺和流程，也没有建立“工业上楼”建筑设计体系，导致开发运营的试错成本很高。“工业上楼”关键建筑指标体系表平面设计：标准层面积、平面设计、柱距、设备管井、走廊宽度、综合设备夹层、遮雨棚层数与垂直交通：层数、垂直交通、吊装口外立面：整体风格、外立面幕墙、空调机位建筑结构：承重能力、结构设计节能安全环保：供水要求、供电要求、供热系统、排水要求、排气要求、固废处理、清洁生产①层高：首层层高、标准层层高室内环境：减振隔振：隔振、减振构造、有振动影响的厂房布置交通物流：出入口、园区道路、人车分流、卸货场地、叉车动线消防要求：防雷接地、防火与疏散、消防设施、防火间距建筑智能化：可再生能源利用绿色建筑与海绵城市46戴德梁行·策略发展顾问部案例一：公共废气排放管井预留过小案例一：公共废气排放管井预留过小某“工业上楼”项目主要招引深圳转移过来的电子信息和智能装备产业，其中约30%-40%的企业有废气排放的需求。该项目整体采用玻璃幕墙，不能像传统厂房那样把排放管道外穿到外立面上，必须在建筑内部预留一个烟井。由于一期开发建设时无经验，产品预留的安置废弃排放管井的空间过小，导致企业废气管拥挤且具备安全隐患。案例二：缺少公共仓储空间案例二：缺少公共仓储空间某“工业上楼”项目主要入驻的是电子信息、智能装备、新材料等企业，这些企业对周转用的仓储需求较为旺盛。一般而言，企业生产与仓储面积之比要达到2-4:1,即2-4m²的生产面积，需要1m的仓储面积作为配套支撑。一期仓储空间存在明显不足，目前只能将地下室用车位改造成临时仓储空间，用作短租出租用途；二期做园区专门公共仓储空间。案例三：垂直交通有案例三：垂直交通有严重瓶颈某“工业上楼”项目原本是按研发办公标准设计，只预留了一台5T供11个楼层使用。这样的设置对入驻制造企业有很大的物流限制要求，绝对不能进出过大量的原材料和货品。另外，卸货平台面积很小，且只有一台货梯，所有企业的进货出货效率受到严重的影响。案例四：平面设计案例四：平面设计考虑不周全某“工业上楼”项目的标准层平面中，电梯、楼梯、卫生间、设备房、管井等辅助房不在短边的端部布置，而在长边的中间布置，导致核心筒间距过短、生产线被切割，整体动线不流畅，企业布局产线不利于整层使用。昌客梯核心简间距约25m专属货梯约70m长的生产空间被切割成两段案例五：货梯配置标准不够案例五：货梯配置标准不够某“工业上楼”项目中，1期租户反映货梯载重2-3T不够用，货梯净高2.1m以及净宽1.5m对整件成品的进出有一定限制，而且梯速0.63m/s,运输效率低下。因此，2期将货梯进行升级：载重升级为3T、5T,每部货梯服务的面积升级为10000m²,梯速提升至1-1.5m/s,货梯开门净高升级为2.3m,开门净宽升级资料及图片来源：戴德梁行分析整理“工业上楼”与特色产业园区操作实践47“工业上楼”特色产业园区要点指引特色产业园区发展背景特色产业园区发展要点特色产业园区两大前沿趋势特色产业园区发展背景特色产业园区，是指具有明确产业集聚主题，并针对该产业发展需求特点，搭建高度聚焦的产业载体及配套体系，整合产业链上下游资源，用精细化的运营服务去解决企业真正发展痛点的产业园区。GG从政府导向、市场企业需求、产业开发主体操盘层面来看，传统的综合性园区的发展模式存在较多弊端，主要集中在：低水平的简单载体重复建设、园区定位模糊和产品针对性不够、园区招商广撒网、缺乏产业亮点及孵化机制等。因此传统综合园区需要重新检视再出发，探索一条新的良性循环、可持续发展之路。采用“拿地-建房-销售”的地产化的商业模式，没有聚焦特定产业的招商导入和针对性的产业运营，未对本地优采用“拿地-建房-销售”的地产化的商业模式，没有聚焦特定产业的招商导入和针对性的产业运营，未对本地优质产业资源产生增量导入，未形成良性循环的产业生态。痛点2痛点2园区定位模糊，针对性产业载体和生产性配套缺失园区前期研究及发展定位模糊，没有基于产业本身特性构建针对性的产业载体和有效的生园区前期研究及发展定位模糊，没有基于产业本身特性构建针对性的产业载体和有效的生产性配套，无法对本地产业集群发展提供强链补链的支持。产业亮点，产业的孵化培育也乏善可陈。资料来源：上海市人民政府官方网站();中关村科技园区管理委员会官方网站(wwwzgcgw民政府官网();深圳市光明区工业和信息化局官方网站(/);戴德梁行分析整理2020年3月，上海市发布首批26个特色产业园区。2021年4月第二批14个特色产业园区规划面积超过50平方公里。“工业上楼”与特色产业园区操作实践51特色产业园区发展要点过往重规模、快周转的综合性园区开发模式已经行不通。要顺应特色产业园区的发展大趋势，研究特色产业园区发展规律和成功要素，才能实现园区和产业的高质量发展。一般而言，特色产业园区应该在以下五方面着力发展：把握城市产业规划与政策顺势而为，与当地政府的产业战略紧密配合，卡准城市主导产业发展的风口。特色产业园区的发展主题定位，不仅看城市现状的产业基础，亦要看新兴产业的发展潜力。遵循城市发展需要，尊重产业发展规律，顺应政府产业规划方向，这样园区可以在顶层设计阶段就争取政府支持，从而推动政府制定一些针对该产业核心发展痛点的扶持政策。明确产业招商门槛基于园区产业定位，招商要有与之对应的明确的产业门槛。要做到园区内60%以上的企业属于园区主导产业范畴，这样有了产业集聚效应，将有助于后续招商，增加了预招商和产品定制的需求可能；从实际市场需求出发，其中10%-20%的空间也可引入一部分有产与园区主导产业有一定关联性的优质企业；剩下10-20%则以产业相关的上下游配套为主。建设针对性强和性价比高的产业载体特色产业园的产品设计与综合性园区不同，要吻合鲜明的主题产业特性，必须符合主导产处理等实际使用需求。根据对目标企业的系统深入的需求调研，针对性地打造层高、载重、平台等空间载体。对于开发主体而言，需要在满足产业标准和控制建设成本之间找到一个平衡点：要做到既符合目标企业需要，同时又不会因为过高标准而造成成本浪费。专业且完善的产业配套打造基于主导产业本身核心需求的产业配套，比如为智能制造企业设立智慧共享工厂，为医疗器械企业引入省级检验检测中心、审批中心与固废处理服务，为集成电路企业统一配建危化品仓库，为生物医药企业统一建设双回路电力系统、蒸汽和污水处理设施，这些类套都会大大提升特色产业园区提供强落地的产业运营服务特色产业园区的产业运营服务平台，更像是园区主导产业上下游资源的高效整合平台。借助特色产业园区内相关产业高度集聚的优势，园区运营主体作为这个细分产业的深入研究者，清晰整理出园区内企业的共性痛点和发展诉求，通过对信息不对称的解决，从中梳理出相应的业务合作和资源整合对接机会，搭建园区内能够真正赋能的各类配套平台，切实体现出产业运营服务的内涵和特色产业园区两大前沿趋势通过综合研究数字经济时代的产业发展趋势以及国土空间规划的管控要点，可以判断未来特色产业园会呈现两大主要趋向：一是智能化，强调园区企业的数字化升级应用；二是集约化，强调土地空间的高效集约利用。前沿趋势1:智能化&无人工厂在数字经济时代，随着数字产业化和产业数字化的双轮驱动，许多企业已开始积极布局智能制造、构建无人工厂和实时透明工厂，以此拥抱物联网和互联网，深度参与正在发生的工业变革。准“无人工厂”案例：西门子成都数字化工厂西门子工业自动化产品成都生产研发基地启用于2013年9月，是西门子全球第二个数字化工厂，其中一期建筑面积3.53万约5.1万m²(2016年已投产)、项目三期建筑面积约1.1万m²(预计近期投产)。目前工厂为西门子的两个物流中心进行全球供货，每年生产可编程逻辑控制器400万台和人机界面50万台。该厂的数字化程度一直在不断提高，在配料、传输、检测等环节上已经实现了高度自动化。54戴德梁行·策略发展顾问部无人工厂定制化革新无人工厂定制化革新享誉全球的“未来工厂”享誉全球的“未来工厂”中国“工业4.0样板工厂”中国“工业4.0样板工厂”生产提质增效生产提质增效西门子成都数字化工厂智慧化生产执行功能预留智慧化建筑条件举例二二层：生产区()物联传感器回RFID()物联传感器回RFID识别西门子数据中心层层：物流区“工业上楼”与特色产业园区操作实践55前沿趋势2:集约化&“工业上楼”在这个全面回归制造业的时代背景下，国家、多个重点城市出台“坚持以特色产业集群引领先进制造在这个全面回归制造业的时代背景下，国家、多个重点城市出台“坚持以特色产业集群引领先进制造业高质量发展”的实施方案。因此，结合需要集约化利用土地资源的大背景，以“工业上楼”为主要载体的特色产业园区已经成为发展趋势。一二线城市多数土地开发国际警戒线““工业上楼”落实高质量发展制造业的国家战略，大力发展特色产业集群“工业上楼”特色产业园区打造要点□□□□□□□口[□□□□□□□口[“产业载体针对性要强”,这是特色产业园区发展最基本也是最重要的要素。以主导产业的生产工艺需求为导向，定制化地打造符合各特色产业集群企业使用需求的园区载体。产品打造需贴合实际落地产业的需求，打磨细节。载体的楼面承重、平面设计、层高、柱距、设备管井、配电容量、客货电梯与卸货平台的配比、是否需要蒸汽、是否需要污水处理池以及污水处理池的容量确定等，都要根据每个具体产业的设备、工艺、流程、排放等要求进行针对性规划设计。这也是特色产业园区与综合性产业园区在产品定位逻辑层面的最大区别。由于不同细分产业和环节对园区载体的要求五花八门，打磨针对某个特定产业的载体及其配套，需要对该产业有深入细致的研究，并对企业客户需求持续积淀后提炼出共性点和差异点，才能在产品层面逐步落地实现。资料来源：戴德梁行分析整理56戴德梁行·策略发展顾问部对层高定制化要求：生物医药产业企业对厂房恒温恒湿有严格的特殊要求，一般而言，常规高标准厂房4.5m的层高设计较难满足其使用需求。如按4.5m设计层高，在扣除横梁纵梁、消防管道、GMP车间新风系统管道、检修通道等所需占用的层高空间后，实际的净层高将不到2m,这样导致一方面无法满足生物医药生产工艺的需求，另外一方面空间感受较为压抑。因此，在前期设计阶段，需适当调高层高。戴德梁行研究经验：针对生物医药特色产业园区，将层高调到5.4m,能更好满足生物医药生产工艺普适性的需求，亦能做到建筑经济效益最大化。对用电荷载特殊需求：生物制药企业对用电要求较高，需24小时可靠电力设备，保障一定的恒温恒湿空间，因此，双回路供电设计是必备选项，这样就能避免突然的断电带来的损失；另外对用电负荷也要求最好能达到200W/m以上，并预留一定的电量增容空间。“工业上楼”特色园区体系33层高661111蒸汽供应2平面设计33层高4废液处理66减振隔振2345667消防要求1234567消防要求安全节能环保产业园区重点关注建筑指标22平面设计33废液处理446供电要求7|消防要求88共享仓储特色产业园区配套体系构建要点通过对话近千家企业和数千名员工，戴德梁行发现如今产业园的主要客群已逐步转变为泛90后产业青年，企业与员工的双重需求均倾向于工作简便化、生活优享化和空间私人化的三大特点，且精神层面的需求更为强盛。因此，特色产业园区在打造配套设施时，应更加关注产、城、人的深度融合，打造能为企业和员工真正解决工作、生活和社交难题的配套服务体系。重视职场发展重视职场发展o关注薪资水平o考虑工作氛围和环境o乐于尝试新兴职业o关注和触及新生代的需求独立自我o懒宅文化o娱乐至上o关注自我属性人才引进行业交流o积极获取资源o圈层文化o价值认同感与归属感o内容分享型社交o兴趣消费o受KOL影响乐于尝鲜o支持国产原创企业需求独立宿舍与食堂合理租金锁定泛90后产业青年客群职场主力属性娱乐社交属性消费商业属性在硬件需求配套中，首要物业偏好为宿舍、食堂、运动场所和文化娱乐场所，第二物业偏好为地下停车场、配套商业和绿地公园，第三物业偏好为产品展示中心和共享交流会议空间。在软件服务类中，首要服务偏好为人力资源类服务、企业服务及户政类服务，第二服务偏好为产业生产类服务、商业服务和技能培训服务，第三服务偏好为社交和娱乐平台类服务。邻里中心·生活商业中心企聚园·职业技能大赛Weday嘉年华豆打造有温度的社区化产业园运动赛事·热血篮球赛兴趣俱乐部·游戏俱乐部·动漫俱乐部交友联谊·青年联谊会资料来源：戴德梁行市场调查数据及资料整理“工业上楼”与特色产业园区操作实践59戴德梁行产业咨询服务体系产业咨询服务内容部分服务经验列举▶策略发展顾问部产业园区咨询团队目标企业需求调研政策设计典型案例目标企业需求调研政策设计心心O发展历程总体定位发展历程总体定位物业功能配套服务平台(特色)产业园区(特色)产业园区建筑共性需求建筑特性需求园区政策招商运营策略设计标准制定招商运营策略产业空间设计需求为导向配套空间设计宿舍、配套商业等)载体设计规范o社会效益与o财务净现值调研及典型招商运营0招商路径园区运营模式“工业上楼”与特色产业园区操作实践63项目名称：深圳市光明区《工业上楼及特色产业园区建筑规范指引》服务时间：2021-2022年服务客户：深圳市光明区工业和信息化局项目简介：根据深圳光明区委区政府的工作部署指引：“积极对接全市‘7+20'产业创新战略，为全面系统掌握光明区企业经营空间使用需求及相关情况，以打造光明区高质量产业空间建筑为发展目标，戴德梁行结合光明区八大特色产业集群(超高清视频显示、新材料、高端医疗器械、生物医药、安全节能环保、智能传感器、精密仪器设备、现代时尚)进行针对性的产业建筑空间需求分析，编制了《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》、《深圳市光明区特色产业园区建筑设计指南》,为光明区打造专业化特色园区提供技术支撑服务内容：●提供数据基础：大湾区物业市场调研、产业市场调研●提供专业产业实据：企业、产业协会、相关政府部门访谈●总结梳理产业通用性要求，形成“工业上楼”通用性建筑设计指南●针对性研究光明产业特色，形成区域适配的“工业上楼”产业引导●根据光明区产业指引，形成八大产业特色园区总体规划设计、建筑指标及特色建设指标64戴德梁行：策略发展顾问部项目名称：东莞市水乡功能区“工业上楼”研究服务(标准制定)服务时间：2020-2021年服务客户：东莞水乡功能区管委会项目概况：东莞市政府《关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》(东府〔2019〕1号)提出优化拓展产业发展、公共生活、山水生态三大空间。水乡功能区拓展产业发展空间，积极探索“工业上楼”,率先究、对80余家企业的深度访谈以及对650余家代表性制造企业的问卷调研，解决了水乡功能区4大“工业上楼”关键问题：(1)什么样的产业和产业环节可以引导上楼；(2)通用型的“工业上楼”建筑该如何引导建造；服务内容：●全面调研大湾区目标工业企业物业需求●制定水乡功能区“工业上楼”操作指引(通用型标准