测绘服务方案

测绘服务方案

一、测区自然地理概况和已有资料情况

1)测区自然地理概况

该项目为工业园区，四周均为市政道路，周边权属简单清

晰。地势平坦，交通方便，控制点分布均匀，密度适中。

2)已有资料情况

(1)本测区已有控制成果资料；

(2)本项目的房屋用地文件；

(3)各建筑的规划审批、验收文件；

(4)各建筑的设计文件(含施工图电子文档)；

(5)各建筑的房屋预售文件；

(6)建设工程竣二测量成果报告及其控制导线资料。

3)引用文件

(1)《房产测量规范》(GB/T17986-2000)；

(2)《市工程测量技术规程》；

(3)《测绘产品质量评定标准》(CH1003-95);

(4)《市地籍测绘规则》；

(5)《市地籍图图式》；

(6)国家和市相关管理部门发布的相关政策文件。

1

二、房产平面控制测量

2.1一般规定。

2.1.1房产平面控制网点的布设原则。

房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到

低级、分级布网的原则，也可越级布网。

2.L2房产平面控制点的内容°

房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、

三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。

2.1.3房产平面控制点的密度。

建筑物密集区的控制点平均间距是100m左右，建筑物稀

疏区的控制点平均间距在200m左右。

2.1.4房产平面控制测量的方法。

房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测

量、GPS定位测量等方法。

2.1.5房产平面控制测量的各主要技术指标按《房产测量

规范》的规定执行。

2.2水平角观测。

2.2.1水平角观测的仪器。

水平角观测使用DJLDJ2、DJ6三个等级系列的光学经

纬仪、电子经纬仪或全站仪，其在室外试验条件下的一测回水

平方向标准偏差分别不超过士1〃，±2〃，±6〃。

2.2.2水平角观测的限差水平角观测一般采用方向观测法,

各项限差不超

过表2-1的规定。

2

2.3距离测量。

2.3.1光电测距的作用。

各级三角网的起始边、三边网或导线网的边长，主要使用

相应精度的光电测距仪测定。

232光电测距仪的等级。

光电测距仪的精度等级，按制造厂家给定的1km的测距

中误差m。的绝对值划分为二级：

I级：|mo|<5mm

II级：5mm<|mo|<l0mm2.3.2光电测距限差。

光电测距各项较差不得超过表2-2的规定。

234气象数据的测定

光电测距时应测定气象数据。二、三、四等边的温度测记

至0.2℃,气压测记至0.5hPa；一、二、三级边的温度测记至

1℃,气压测记至IhPa.

3

2.4平面控制测量成果的检验和整理按照《房产测量规范》

的规定执行。

2.5图根平面控制测量.

2.5.1图根平面控制点的布设，可采用图根导线、图根三角

或交会方法施测，图根点的标志一般采用临时标志，当测区内的

基本控制点稀少时，应适当增设固定标志。

2.5.2图根导线包括测距导线和量距导线，一般不超过二

次附合，困难地区允许再发展一次。在无法布设附合导线的困

难地段，可布设图根支导线，其长度不超过附合导线长度的一

半，边数不超过三条，边长应往返测量，角度按左、右角各观

测一测回，测站圆周角闭合差不超过土40”。

2.5.3图根导线主要技术规定应符合表2-3的要求。

三、房产分幅平面图测绘

3.1房产分幅平面图是全面反映房屋及其用地位置和权属

状况的基本图，是测制分丘图和分户图的基础。

分幅图测绘应根据施测范围情况另行编制“工程施测技术

方案二

3.2分幅图采用与国家坐标系统联测的武汉市城市坐标系

统。

3.3分幅图应采用1：500比例尺，城市郊区也可采用1：

1000比例尺。

4

3.4分幅图采用50cmx50cm正方形分幅。图幅的编号以高

斯一克吕格坐标的整公里格网为编号区，由编号区代码加分幅

图代码组成，编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公

里值表示。其表示方法按《房产测量规范》执行。

3.5分幅图的精度要求按《房产测量规范》执行。

3.6分幅图的成图方法、测绘内容和表示方法按《房产测

量规范》执行。

四、房产分丘平面图测绘

4.1丘的定义

4.1.1丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属

于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称

组合丘。

412分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图

的基本图Q

4.2分丘调查

4.2.1丘的划分

有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界

线划分°一般以一个单位、一个门牌号或一处座落划分为独立

丘，当用地单元混杂或用地单元面积过小时划分为组合丘。

4.22丘的编号。

4.2.2.1已进行房产区划分的丘编号。

4.2.2.1.1丘的编号按市、市辖区（县）、房产区、房产分

区、丘五级编号。

4.2.2.1.2房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇（乡）

的行政辖区为基础划定，根据实际情况和需要，可以将房产区

再划分为若干个房产分区。

422.L3丘以房产分区为单元划分。

5

4.2.2.1.4编号方法：市、市辖区（县）的代码采用

GB/T2260规定的代码。

房产区和房产分区均以两位自然数字从01至99依序编列,

当未划分房产分区时，相应的房产分区编号用“01”表示。

丘的编号以房产分区为编号区，采用4位自然数字从

0001至9999编列；以后新增丘接原编号顺序连续编立。

丘的编号格式如下：

市代码+市辖区（县）代码+房产区代码+房产分区代码+

丘号

（2位）（2位）（2位）（2位）（4位）丘的编

号从北至南、从西至东以反S形顺序编列。

4.2,22没有进行房产区划分的丘编号。

4.2.2.2.1已有房产分幅图的区域，丘号以图幅为单位，从

左至右，从上到下，用自然数字1、2……顺序按反S形编号。

当丘跨越图幅时，按主门牌号所在的图幅编立丘号，其相

邻图幅不另编丘号，以主门牌所在的图幅的编号加括号表示。

422.2.2无房地产分幅图的区域，丘号可暂不编列，以权

属单元名称和坐落代替。待分幅图补测完成后，再统一编号。

423栋号的编立

栋号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用

自然数字1、2……顺序按S形编号。栋号注在房屋轮廓线内

的左下角，并加括号表示。

4.2.4界址点编号

424.1有分幅图的地区，界址点的编号以高斯投影的一个

整公里格网为编号区，每个编号区的代码以该公里格网西南角

的横纵坐标的公里值表示°点的编号在一个编号区内从1—

99999连续顺编。点的完整编号由编号区代码、点

6

的类别代码、点号三部分组成，编号形式为下：

编号区代码

（9位）

类别代码

（1位）

点的编号

（5位）

编号区代码由9位数组成，第1、第2位数为高斯坐标投

影带的带号或代号，第3位数为横坐标的百公里数，第4、第

5位数为纵坐标的千公里和百公里数，第6、第7位和第8、

第9位数分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。类别代

码（见《房产测量规范》）用1位数表示，其中：3表示界址

点。点的编号用5位数表示，从1—99999连续顺编。

4.2.4.2无分幅图的地区，界址点的点号以丘为单位按顺时

针编号，点前冠以英文字母旺'0

425房屋用地调查

426房屋调查

房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、建筑

结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权

利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。房屋调查的具体

方法按《房产测量规范》执行。

4.3界址点测量

4.3.1界址点的点位精度分为三级，其精度要求见144。

一级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过

±0.02mo二级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不

超过±0.05m。三级界北点相对于邻近控制点的点位中误差不

超过±0.10m。

7

432界址点测量从邻近基本控制点或高级界址点起算，

一、二级界址点以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法

测定，三级界址点可在全野外数据采集时和其他房地产要素同

时测定，也可以从1：500分幅图的底图上直接量取坐标。

4.3.3繁华地段的界址点和重要建筑物界址点一般应选用

一级或二级，其它地区可选用三级。

4.3.4一、二级界址点如不在固定地物点上，应埋设固定

标志，并记载标志类型和方位Q

4.4丘界线测量

4.4.1丘界线测量，需要测定丘界线边长时，用预检过的

钢尺(或测距仪)丈量其边长，丘界线丈量精度应符合《房产

测量规范》的规定，也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线

长度。对不规则的弧形丘界线，可按折线分段丈量。测量结果

应标示在分丘图上。供计算丘面积及复丈检测之依据。

4.5房屋及其附属设施测量

4.5.1房屋应逐栋测绘，不同产别、不同建筑结构、不同

层数的房屋应分别测量，独立成栋房屋，以房屋四面墙体外侧

为界测量；毗邻房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自

有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。丈量房屋以勒

脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为鹿。边长应丈量

两次取中数，取位至0.01m,两次丈量较差不超过下式规定；

△D=±0.004D……(4-1)式中：D=边长，m;当D<10m时,

以10m计算。----两次丈量较差,m。

452房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准；檐廊以外

轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准，门廊以柱或围护

物外围为准，独立柱的门廊以顶

8

盖投影为准；挑廊以外轮廓投影为准°阳台以底板投影为

准；门墩以墩外围为准；门顶以顶盖投影为准；室外楼梯和台

阶以外围水平投影为准。

4.5.3房角点测量，其点的编号方法除点的类别代码外，

其余均与界址点相同，房角点的类别代码为4。

4.6分丘图绘制

461分丘图规格

461.2分丘图的比例尺，根据丘面积的大小，可在1：

100〜1；1000之间选用。

461.3分丘图的图纸一般采用聚脂薄膜，也可选用其他材

料。

461.4数字化图可以采用电子图形文件。

462分丘图技术要求

4.621展绘图廓线，方格网和控制点的精度按《房产测量

规范》的要求执行。

4.622分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应一致。

4.6.23分丘图以丘为单位进行实测绘制，也可利用符合国

家测绘标准的分幅图原图或数字化图进行调查绘制。

4.6.3分丘图上应表示的内容

4.631分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋权

界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、占地

面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素°其

中；房屋占地面积、建筑面积下划单线、丘用地面积下划双线

以示区别。

463,2房产分丘平面图绘制及注记方式见附录一“房产分

丘图图样”。

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4.6.4分丘图上周邻关系的描述

分丘图上，应分别注明所有周邻产权单位（或人）的名称,

名称注记的字头应朝北或朝西。

465毗邻墙体的表示

本丘与邻丘毗连时，共有墙、借墙、自有墙分别用相应符

号表示。表示方法见《房产测量规范》房产图图式。

4.6.6重合要素的表示与处理房屋权界线与丘界线重合时,

表示丘界线，

房屋轮廓线与房屋权界线重合时，表示房屋权界线。

467图面检查与图廓整饰

4.6.8分丘图的图廓位置，根据该丘所在位置确定，图上

需要注出西南

角的坐标值，以公里数为单位注记至小数点后三位。

4.7用地面积测算

471用地面积测算的范围

用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋曰地面积、其他

用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。

4,7,2下列土地不计入用地面积

a、无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b、市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c、公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d、已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围经规划核

定需要作市政建设的用地。

e、其他按规定不计入用地的面积。

473用地面积计算的方法

1

用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解

计算等方法。

4.7.4用地面积测算的精度要求

4.7.4.1坐标解析法

坐标解析法面积计算公式为：式中：S——面积，IT12;

Xi——界址点的纵

坐标，m；Yi-----界址点的横坐标，m；n------界址点个

数；

i——界址点序号，按顺时针方向顺编。

坐标解析法面积中误差计算公式为；式中；ms——面积

中误差，m2；

mj——相应等级界址点规定的点位中误差，m；Di-1,

i+l——多边形中对

角线长度，m0

4.7.4.2实地量地法

4.74.2.1规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积;

不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。

47422用地面积的精度分为三级，各级面积的限差和中

误差不超过表1・2的规定。

474.3图解法

图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图

上面积测算均应独立进行两次。

两次量算面积较差不得超过下式规定：式中：AP—两

次量算面积较差，

m2；P——所量算面积，m2；

M——图的比例尺分母。

使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2。图上

量距应量至0.2mm。

五、建筑面积计算规则

5.1一般规定

11

5.1.1面积测算系指水平投影面积测算。包含房屋面积和

用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建

筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋建筑面积按栋进行

计算。

5.L2房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层，包括

阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，有围护物,

结构牢固，有实际使用功能，层高2.20米及其以上的永久性

建筑的外围水平投影面积。层高指上下两层楼面或楼面与地面

之间的垂直距离。

5.1.3房屋用地面积包含院地面积和占地面积。

5.2房屋建筑面积计算规则

521计算全部建筑面积的范围

a）单层房屋，按一层计算建筑面积；二层及二层以上房

屋按各层建筑面积的总和计算。

b）房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、

电梯间等其高度在2.20米及其以上部位计算建筑面积。

c）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米及其以上

的楼梯间、水箱间、电梯机房，按其外围水平投影面积计算。

斜面结构屋顶（坡屋顶）层高在2.20米及其以上的部位计算

其建筑面积。

水箱间是指建有储水池及机械设备的房屋，用於建造的水

箱或储水池不为水箱间。

d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井

等均按房屋自然层计算面积。

e）穿过房屋仅供本楼通行的通道，房屋内的门厅、大厅,

均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20

米及其以上的，按其水平投影面积计算。通往回廊（或夹层、

跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范

围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。

12

f）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米及

其以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水

平投影面积计算Q

g）封闭的挑廊按其外围水平投影面积计算。

h）封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，

自行封闭的，视为不封闭。

i）与房屋相连属永久性的且有非独立柱（不论是否突出

墙外）或有围护结构的门廊、门斗、雨篷，按其柱或围护结构

的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊（有两排以

上柱），两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投

影面积计算Q

j）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面

积计算。

k）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面

积计算。

1）玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外

墙的，按其外围水平投影面积计算。

m）属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围

水平投影面积计算。

n）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构

的并整修有底板的，按其高度在2.20米及其以上部位的外围

水平投影面积计算Q

0）与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正

常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

522计算一半建筑面积的范围

a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构

外围水平投影面积

13

的一半计算。

b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑

的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影内

上盖水平投影面积的一半计算。

d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影

面积的一半计算。

523不计算建筑面积的范围

a）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小

于2.20米的地下室和半地下室。

b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金

属幕墙及其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c）房屋之间无上盖的架空通廊；无上盖的阳台、挑廊。

若阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上或上盖为镂空、上盖

水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半的，

均视为无上盖Q

d）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间

安置箱、罐的平台。

e）骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场

所、绿化带等两侧房屋的底层走廊作为公共开放或公众通行的

部分，不论廊道是否有柱、维护结构，廊道是否与外地面有高

差、是否退用地红线、也不论廊道是否有人行道、消防通道等。

f）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

g）检修、消防等月途的简易楼梯。

h）其它建筑物、构筑物等，如独立烟囱、亭、塔、罐、

池、地下人防干、支线。

i）与房屋室内不相通的房屋伸缩缝、沉降缝。

14

j）挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位。

k）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑。

1）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间，无论是否利用

的6

m）房屋内的中空部分。

n）窗台高于楼地面的外凸窗（不论其高度）。

5.3特殊情况下的建筑面积计算

a）复式楼内的梯间，按自然层计算建筑面积。预留的复

式楼梯间，实测时据规划许可的设计图纸，也应按自然层计算

建筑面积。

b）房屋内的回形楼梯、旋转楼梯按楼梯的投影计算建筑

面积9

C）连接几栋房屋及独立的地下车库、地下广场、商场等

地下房屋应计算建筑面积。

d）两户相连的阳台作为消防通道的仍计入各户的套内建

筑面积。e）以走

廊、雨棚的顶盖或下一层房屋的平屋面作为阳台，以上一

层

阳台的水平投影面积折算。

f）阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外

沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

g）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高在2.20米及

其以上的部位计算建筑面积Q房屋墙体向外倾斜，超出底板外

沿的，以底板投影计算建筑面积。

六、房屋建筑面积测算的方法

房屋建筑面积测算主要包括：房屋栋、层、户的划分、数

据的采集、建筑面积的计算等。

6.1房屋建筑面积测算包含的内容

6,1,1整栋房屋建筑面积指房屋各层建筑面积的总和。

房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层（附

层）、地下室等0

15

6.L2多元产权房屋的建筑面积

6.121权属建筑面积

指产权业主依法拥有房屋所有权的建筑面积，包括房屋的

套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积。房屋的产权面积由

直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确定。

6.122套内建筑面积

指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。成套房屋的

套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳

台建筑面积三部分组成。

6.1.2.2.1使用面积

使用面积为套内房屋的使用空间的面积，以水平投影面积

按以下规定计算。

a）套内房屋的使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、

厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间的总和。

b）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积$

c）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计

入使用面积。

d）内墙面装饰厚度计入使用面积。

6.1.222套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其

它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共

建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平

投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影

的全部计算套内墙体面积。

6.L223套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积按5.2的规定计算。

6.123房屋共有建筑面积

16

指产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面

积一般按各产权业主的套内建筑面积的比例分摊计算。

6.1.3房屋的占地面积

指房屋底层外围水平投影的面积，包括落地阳台、外走道、

外柱廊等附属建筑的外围水平投影面积。各产权单元的占地面

积按产权建筑面积的比例来分摊计算。

6.2房屋栋、层、户的划分

621房屋栋的划分

6.2.1.1独立建筑的房屋为一栋。

621.2结构层数相同、户主或门牌号不同、结构上又能分

开的毗连房屋，可分别分栋。

621.3底层（或多层）为一整体，上面有一个或多个塔楼

式的房屋作为一栋。

621.4本身为独立的楼房，为了利用楼房间的隙地，底层

（或多层）以裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙

房分别分栋。

621.5地面上为多栋的独立楼房，地下以地下室形式连成

一片的房屋，地面上按独立的楼房各分为一栋，地下室以独立

使用的房屋单独计算。

621.6以通廊相连的房屋，各分为一栋。

6.2.2房屋层的划分和层次的编立

房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层的总和，房屋的

假层、附层（夹

层）、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出层的楼梯间、

水箱间、电梯机

房等不计层数。

6,221房屋的自然层数按室内地平线以上计算，每一自然

层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1、2、

3、...编号。

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6.222房屋室内地平线以下的为地下室，其编号从室内地

平线开始向下按-1、・2、-3.....编号。

6.2.23采光窗在地平线上，地板在地平线以下的半地下室,

按自然层的第一层编号计算。

6224夹层、插层、阁楼等不编层数号，不计入房屋的总

层数。

6.225错层房屋其层数按自然层来划分°

6.226层高在2.20米及以上的架空层计入房屋自然层。

622.7突出屋面的楼梯间、水箱间、以及房屋的阁楼（暗

楼）等，不编层数号，不计入房屋的总层数。

6.228跃层住宅是套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。顶

层为跃式住宅时，最上跃层部分不计层数，其它计自然层。

（跃层住宅表示方法见附录十一）。

6.2.2.9坡下层按-1层编号，并在编号后加括号注记为“坡下

层”。

623户的划分

房屋户指房屋各权属单元的权界线所围成的范围。

实地有编号的以实地编号为准；实地无编号的，按下列方

法编号：

623.1车位、商业铺位按层次、户号编立。

层次编号同上款。车位、商业铺位编号时，应面向依街道

门牌号方向呈，S喊反“『先分块，再对分户顺序编号。

623.2按区域分户的户号按栋编立，编立时，从下层至上

层对各户顺序编号，当一户用房跨层时，再户各层房屋编同一

户号。

6.3房屋数据的采集

18

631预测算面积的房屋数据采集

房屋面积预测算系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋

规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技

术标准，计算出房屋面积的行为。

a）房屋建筑设计图纸。

b）房屋销售方案说明。

C）建设单位提供的其它资料。

6.3.L2房屋数据采集的方法

a）图纸尺寸可以直接采集。

b）局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出

的，可以通过图解法来采集。

c）外墙贴面和粉刷面计入外墙厚度。

632实测面积的房屋数据采集

实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。

632』测量工

具的要求

房屋面积的测算必须满足房产面积相应等级精度的要求，

相应的精度、测量工具和外业边长取小数点后的位数至少应满

足表6—1的要求。边长未超过50m的边长误差限差不应超式

（6-1）的计算结果。

19

式中：mj—相应等级边长的中误差；D—边长，m；

△D—边长的限差，m。

632.2边长尺寸采集的规定

房屋测丈时必须绘制草图，草图格式按附录一执行。所有

的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足几何条件

或整线段等于分线段之和或矩形对应边相等的要求。

a）直接量取各边的尺寸数据来采集。

b）公共设备未安装的房屋，可以根据设计的方案施工建成

的公共用房，进行边长实测来采集。共有共用部位未确定的，

不能进行分摊计算。

C）房屋产权单元的户型未分隔完成的，可以根据需要分步

骤实测获取所需边长数据。

632.3房角点坐标采集

利用测距仪和经纬仪或全站仪，按照房产界址点一级精度

要求，测算出房角点的坐标，经平差改正后得到房角点的坐标

值。

6.4房屋面积内业计算

根据外业测量数据的整理配赋后进行面积计算。房屋面积

计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出

各类面积。内业计算方法包括几何图形解析法和坐标解析法两

种。

2

6.4.1房屋面积内业计算的一般规定

641.1长度单位

边长以米为单位，标注边长尺寸取至小数点后两位，即；

0.01米。

641.2面积单位

房屋各类面积均以平方米为单位，最后结果保留小数点后

两位,即:0.01平方米。

641.3取位原则

取位原则按照“四舍五入'’的原则。

642几何图形法计算面积

根据房屋水平投影的形状分割成若干几何图形，由几何图

形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。

常用几何图形及面积公式见表附录十九°

643坐标解析法计算面积

利用采集的房屋点的坐标值，根据下列公式，即可计算出

各类面积的数值。

644精度要求

6.4.4.1房屋边长量测两次的限差要求见4.5.1c

6.442利用坐标计算房屋边长与实量边长的限差AD=±

(0.02+0.0004D)...(6-4)°

其中：AD是坐标计算房屋边长与实量边长的限差，单位:

米。

(此处执行的是一级界址点的精度标准。)

D为实测的边长值，以米为单位。当D<10米时，以10

米计算。

6.443计算房屋面积的精度要求按表6-2执行

21

6.5房屋面积测算技术报告

房产测绘完成后，必须出具《房产测绘技术报告》或技术

说明，《房产测绘技术报告》应包含的主要内容有：

a)项目概况：项目名称；委托测绘协议或合同；测绘目的;

房屋坐落、结构、层数等房产调查的内容；项目规模；作业内

容等。

b)测算依据：执行的技术标准及文件；委托方提供的建房

资料、经规划部门批准的房屋设计图等。

c）作业方法：作业器具；特殊部位建筑面积计算的说明；

测量方法及房产调查方法；功能区的确定及其范围；分户用房

界线的确定；内业面积计算及绘图方法。

d）质量检查：外业检查情况；内业检查情次；检查结论。

e）其他说明。

七、共有建筑面积分摊规则

7」共有建筑面积的计算原则

7.1.1异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位

的，各户面积在各自范围内单独计算；异产毗连房屋存在有无

法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。

7.12共有建筑面积的分摊与计算，应以栋为单位进行。

7.1.3产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或

协议规定执行。

7.1.4无产权分割文件或协议的，或产权分割文件或协议

不合法的，可按共有建筑相关的房屋的建筑面积比例进行分摊°

7.1.5共有建筑面积分摊后，各分户权属建筑面积之和应等

于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。

22

7.2共有建筑面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算:

5Si=KSi..・・・・(7-1)

K=E3Si/ESi……(7-2)式中：K—为面积的分摊系数；

Si—为各单元参加分摊的建筑面积，m2；6Si—为各单元

参加分摊所得的

分摊面积，m2；与Si—为需要分摊的分摊面积总和，m2；

XSi—为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2o

7.3共有建筑面积的分类与确认

7.3.1根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要

的可分成以下几类：

a)整栋共有建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑

面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。

b)功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务的共有

共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区

服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功

能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。

c)层共有建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积

有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有

建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的工生间、公共走

道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。

d）其他共有建筑面积。

732共有面积的确认

a）由房屋建设单位在经规划、图审部门核准后的设计平

面图上对共有共用部位进行标识，并作出相应的说明；

b）房产测绘人员在有关人员的配合下，依据经核准后的

图纸在现场逐一校对、勘测，并确认其使用功能；

c）共有建筑面积经房产测绘人员现场校对、勘测、确认

后，房屋建设单位

23

应出具共有共用部位的使用情况说明；若该房屋由两个或

两个以上建设单位联建，则使用情况说明应由联建单位共同进

行确认。

7.3.3共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑

面积上的产权界。共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵

犯或改变其原始设计的使用功能。

7.4共有建筑面积的计算范围

7.4.1公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分

摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。

742共有建筑面枳（被分摊的公用建筑面积）包括：

a）栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、

提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾遒的建筑面积；

b）栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等

水平通道的建筑面积；

c）栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、

楼梯间等的建筑面积；

d）为本栋服务且设在本栋地下或地上的配电室、消防控

制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为

整栋、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公

共用房和管理用房的建筑面积；

e）公用建筑面积之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）

水平投影面积的一半的建筑面积。

7.4.3不被分摊的公用建筑面积包括：

a）地下室或半地下室设计作为人防工程及中高层以上作

为消防的避难层（室）部分；

b）独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中

独立的车位、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动非机动

车集中停放的部位等；

c）建在栋内或栋外，为他栋和多栋服务的变（配）电房、

水泵房、值班警

24

卫房、管理用房等附属配套设施用房、市政设施用房、为

社区服务的公用房屋等；

d）按规划批建层高建设的层高在2.20米及其以上的技术

（结构）转换层、栋内“空中花园”以及架空层山用作公共休憩、

绿化等公共开放空间的部分等。

e）一栋楼房中取得部分竣工手续后，委无房产测绘时，

服务于本栋的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的；

f）权利人自留、自用的房屋、物业管理公司的经营办公

用房。

g）用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物及为

建筑造型而设，但无实用功能的部位；

7.5共有建筑面积分摊方法

非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋共有建筑面积

不分摊到别的栋。

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积

之和，并扣除不被分摊的建筑面积，即为建筑物内可分摊的共

有建筑面积。

7.5.1整体分摊

房屋使用功能单一、各分户对共有建筑面积共有共用情况

基本一致的纯住宅楼、办公(写字)楼、标准厂房等适用共有

建筑面积整体分摊的方法6

分户分摊的共有建筑面积二共有建筑面积分摊系系数乂套

内建筑面积……(7・3)

共有建筑面积分摊系数二共有建筑面积一套内建筑面积之

和……(7-4)

752多级分摊

不适用于整体分摊的房屋，如综合楼、商住楼等应采用多

级分摊的方法来分摊其共有建筑面积。多级分摊应遵循从整体

到局部，从大到小逐级分摊的原则。

752」第一级分摊，要据房屋内不同的布局和使用功能，

划分若干功能

25

区。划分功能区时，一般按住宅、办公、商业、地下车库、

仓库等不同的功能或公用部位布局不相同的层进行划分。各功

能区域间共有建筑面积按各功能区范围内的自有建筑面积的比

例分摊。

功能区分摊的共有建筑面积二第一级分摊系数义各功能区

自有建筑面积……(7-5)

第一级分摊系数=功能区间共有建筑面积;功能区自有建

筑面积之和……（7-6）

各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围小平投影面积

之和减去作为第一级分摊共有建筑面积部分。

一级分摊的功能区间共有建筑面积包括：

a）整栋房屋的配电室、水泵房、公共门尸、公共过道、

设备用房、值班室、警卫室、平台层梯间以及其他功能上为整

栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

b）为其它功能区服务，必须穿过某一功能区的垂直通道、

水平道及通风井、管道井、垃圾道等的建筑面积。

7.522第二级分摊，某一功能区内各层之间的共有建筑面

积依照第一级分摊的方法，以各层自有建筑面积比例分摊其共

有建筑面积。

层分摊共有建筑面积=第二级分摊系数x层自用建筑面

积……（7-7）第二级分摊系数二动间共用建筑面积：层自用建

筑面积之和……（7.8）层自有建筑面积为层建筑面积减去层

内的层间共有建筑面积层间共有建筑面积包括各层之间共有建

筑面积和第一级分摊至本区域内的共有建筑面积。

752.3第三级分摊，在各层内部以各户户内建筑面积比例

分摊其共有建筑面积比例分摊其中有建筑面积°

分户分摊共有建黄面积二第三级分摊系数X户内建筑面

积……(7-9)第三级分摊系数二层内共有建筑面积3户内建筑面

积之和……(7-10)层内共有建筑面为分层权属建面减去各户

户内建筑面积之和。

26

7,524某一功能区内分户情况符合7,5,1条件时，可参照

整体分摊方法在该某区域内直接将共有建筑面积进行分摊，求

出各户分摊共有建筑面积数。

某一层内，存在各部位对层内共有建筑面积的共有关系差

异较大时，应在第三级分摊前参照第一级分摊的方法计算出各

部位权属面积，然后再分别计算各户建筑面积。

如果各区域内，不能直接按各户套内建筑面积比例来分摊

其共有建筑面积，那么依据752条的方法进行多级分摊，最

后计算出各户应分摊的共有建筑面积。

7.5.3住宅内的“团结户”需要进一步分割时，参照上述方

法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。

7.5.4非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由部

分房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进行分

摊，无协议的，参照上述方法按建筑面积比例分摊。

7.5.5应用计算机程序进行共有建筑面分摊的可采用从局

部到整体，从小到大的分摊方法Q

7.6.1一栋房屋具有多个产权人（单位），或者需要分层

（单元）分别提供产权登记面积的，且存在无法分割的共有部

位的，需要确定和计算共有建筑面积。

单产权的房屋、独立栋产权或独立宗地的由若干个单产权

组成的连体房屋不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入

各户房屋建筑面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认

确定。

762凡列为应分摊的共有面积，功能区内的共有面积应

参与分摊功能区间的共有面积；小范围功能区间的共有面积应

参与分摊大范围的功能区间共有面积，即局部范围的共有面积

应承担分摊整体的共有面积。

763在一栋房屋的某一区域内同时有公共用房和独立使

用的房屋，且共用该区域内的水平（垂直）通道和其他共有用

房时，应在测算出公共用房界线

27

内的建筑面积与独立使用房屋的套内建筑面积后，按比例

对本区域共用建筑面积作预分摊计算，以确定独立使用部分的

功能区参摊建筑面积和公共用房的建筑面积。

764设在栋内的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、

阅览室、托儿所、老人活动中心等，以及居委会、派出所使用

的房屋，不以共有建筑面积认定，视为一户，参与分摊共有建

筑面积。

即凡列为不分摊的公用建筑面积应视为一户，也应参与分

摊该栋相应的共有建筑面积Q

7.6.5列为应分摊的为整栋建筑服务的值班警卫室，是指

设于一栋房屋门口处供警卫员、保安员值班守2用的房屋，包

括与警卫室相连的值班休息用房；也包括为整栋服务的与警卫

室合并使用的接待室、传达室；还包括自动报警控制中心和影

像监控室等。但不包括在该建筑物外独立设置的警卫室和为多

栋建筑服务的警卫室。

7.6.6设在一栋房屋中为多栋服务的设备用房和公共用房,

其建筑面积列为不被分摊的公用建筑面积；仅仅只为本栋房屋

服务的设备用户及公共用房列为本栋应分摊的共有建筑面积。

767住宅楼底层为附属层（或架空层，层高2.20米及其

以上），上部为住宅单元构成，可用二级分摊方法处理，将该

楼划分为住宅和附属层两大功能区。

对于确认为一栋且由裙楼相连的不同塔楼，应分别划分为

不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按楼梯或

电梯细分功能区分别计算。

7.6.8室外和室内的非专用楼梯、电梯，其梯间共有建筑

面积的服务范围为楼梯、电梯所通过的各楼层。

室内的专用楼梯、电梯，其通过"不使用''楼层部分的梯间

共有面积和其突出屋面的梯间、机房面积，列为“不使用”和

“使用”两功能区间共有面积；通过“使用”楼层部分的梯间共有

建筑面积为“使用”部分功能区内共有面积。

28

当一裙楼对应有多个塔楼时，通过“不使用”楼层部分的梯

间有多个，在裙楼不能按多个塔楼划分成多栋建筑的情况下，

列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间共有面积为多个梯间

面积的总和，而“使用”部分建筑的套内建筑面积为各塔楼的面

积总和。“不使用”部分的梯间建筑面积为相关区域的共有建筑

面积。

7.6.9一栋楼房从第一层开始至以上各层均为单一使用功

能性质的房屋（如纯住宅或纯办公用房，有时称主楼），在该

楼房的周围与主楼相连（或仅有伸缩缝）建有与主楼使用功能

性质不同的一层或若干层建筑（有时称附楼）。这时主楼的梯

间或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑面积，不能

算为“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”，

则附楼不分摊该部分共有建筑面积6但若主楼的第一层仅设梯

间或大堂、走道等垂直通道或水平通道的共有建筑面积（即没

有与主楼上相同使用功能性质的建筑空间），则应视主楼的第

一层梯间或大堂、走道等垂直通道或水平通道等的共有建筑面

积属于“为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积”,

其通过其他功能区楼层的该部分共有建筑面积应列为两功能区

的区间共有建筑面积进行分摊。

7610从地面通往地下各层的通道（楼梯、电梯等），在

地面的出入口建筑面积，按如下不同情况分别处理：

1、出入口设在该栋建筑物外墙之外的，出入口的建筑面

积计入地下各层建筑面积，列为整栋不分摊共有面积；若地下

各层有多个权属单元，则上述面积应列为地下各层间的共有建

面积：

2、出入口设在该栋房屋内或在该栋一层中分隔出部分作

为出入口的，出入口的建筑面积视为“为其他区域服务而必须

穿过某一区域的共有建筑面积”，列为本栋应分摊的共有建筑

面积。

7611仅供一户使用的室外专用楼梯的建筑面积，全部计

入该户套内建筑面积Q

除二层别墅外的其他楼房，当其室外楼梯上第二层平台，

再经平台进室内

29

楼梯上各层，若第一层与第二层以上建筑的功能、用途相

同时，该室外梯为非专用梯，其梯间面积为整栋（含第一层）

应分摊的共有建筑面积Q

若第一层的建筑功能、用途与第二层以上的不同，如第二

层及以上的为住宅，第一层为商业或办公、厂房、仓库（车

库）、架空绿化等非住宅用途的，则该室外梯为专用梯，其梯

间为第二层以上功能区的应分摊共有建筑面积。

7.6.12一栋房屋的楼梯或电梯，当各层梯间平面结构相同

时，从地面至屋顶梯间（机房）的共有建筑面积，其服务范围

为整栋或其通过的整个功能区。因管理工作所需对个别楼层或

部分楼层不停机或不开门的，不影响共有面积的整栋分摊，其

中也包括一层或一层至二层复式房均参与分摊。

当楼梯或电梯通过的楼层分成多个不同用途建筑（如住宅

与办公等）且其对应的梯间平面结构不同时，按不同的梯间平

面结构分段确定其服务范围，但屋顶梯间或电梯机房仍为整栋

的共有建筑面积Q

7.6.13由若干层组成的裙楼，因各层使用功能不同在不同

位置设置高、低不同的通道（楼梯或电梯），但各通道（楼梯

或电梯）之间所在某一层互通的，如下图中的1梯至3梯，这

些楼梯的梯间共有面积可合并成为整个裙楼的共有建筑面积

（区间共有建筑面积）。但如果某一层由隔墙封闭成两部分者,

这两部分应视为不同的功能区，如下图的第4层°如果裙楼中

某一层还设有专用梯，则按室内专用梯处理，其共有面积的分

摊与其他梯的共有面积分摊同时进行（分别进行），在这种情

况的分摊过程中的“区