房企土地“收储”的难题与挑战

©1/11©1/11房企土地“收储”的难题与挑战目录一、2024年政府开始推进商品房和土地收储，调整市场供需 31、待售商品房和闲置土地规模均创新高，促使中央推进房屋及土地收储 32、优先收购无力开发用地，价格以市场评估与土地成本为准 6二、多地积极响应土地收储政策，但全面推进落地尚需时间 61、多地响应推出收储细则，基本是地级市或下属区县 62、2024年房企土地收储相对较少，2025年广东7城率先推进 73、广东首批收储主要面对地方国企，全面推进仍需时间 7三、数家房企收储成功，加价回购还是现金补偿需斟酌 81、万科广州南站三宅地仅调整规划，新增货值反哺当地开发 82、越秀加价回购广州大干围地块，土地改性契合市场需求 93、金茂通过专项债资金收储，补偿金需要两年内方能拿到 9四、总结：收储依然面临多重困难，良好初衷也要受市场检验 10一、2024年政府开始推进商品房和土地收储，调整市场供需1、待售商品房和闲置土地规模均创新高，促使中央推进房屋及土地收储近年来我国的累计商品住宅待售面积逐渐增长。根据国家统计局数据，20225636620236729520247532711.9%。图：2022-2024年累计商品住宅待售面积（单位：万平方米）数据来源：国家统计局、CRIC15.4%2159010042202320.5%至6966920201660%因此近年来房企持有的待开发土地面积整体增长，2022年末达到了49828万平米，创下了2004年以来的新高。图：2004-2023年房企土地购置及开发情况（单位：万平方米）注：房企购置土地面积和待开发土地面积国家统计局没有2023年数据，因此缺失数据来源：国家统计局、CRIC力，同时造成了大量的资源浪费。为了缓解这些问题，20245起到调节供需关系的作用。5173000表达了支持态度。“730”政治局会议上又明确提出“积极支持收购存量商品房用作保企手中符合条件的未售新房房源，最终将其用作配售型或配租型保障房。表：2024年中央出台商品房收储相关表态及政策梳理时间发布机构文件/会议主要内容2024/4/30中共中央政治局政治局会议统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施2024/5/17央行国务院政策例行吹风会设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。2024/5/17国务院国务院政策例行吹风会支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。2024/5/17住建部全国切实做好保交房工作视频会议商品房库存较多城市，政府可以以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。2024/6/20住建部收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议明确要求推动县级以上城市有力开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作2024/7/30中共中央政治局政治局会议积极支持收购存量商品房用作保障性住房。2024/9/24央行国新办新闻发布会3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%2024/10/12财政部国新办新闻发布会好专项债券收购存量商品房用作各地的保障性住的方式来筹集保障性住房的房源。资料来源：CRIC517；62418通过专项债券等资金收购收回土地。“926”政治局会议上又明确提出“支持盘活存量闲置土地”，1111（收回收购存量闲置土地的细则。表：2024年中央出台闲置土地收储相关表态及政策梳理时间发布机构文件/会议主要内容2024/5/17国务院副总理何立峰全国切实做好保交楼工作视频会议相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善2024/5/17自然资源部国新办新闻发布会支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。2024/6/24自然资源部妥善处置闲置存量土地有关工作视频培训18收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。2024/9/24央行国新办新闻发布会央行将支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，人民银行可提供政策支持。2024/9/26中共中央政治局政治局会议要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地2024/10/12财政部“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”新闻发布会允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收闲置存量土地或用于新增土地储备项目2024/10/17央行国新办新闻发布会允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地。人民银行提供必要的再贷款支持。2024/10/17自然资源部国新办新闻发布会在盘活存量土地政策措施中，除了支持地方政府收回收购闲置存量土地以外，还有两条路径。一是鼓励企业优化开发。二是促进市场流通转让。使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施；优先收回收购企业无力或无意愿继2024/11/11自然资源部《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地；土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发，确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。资料来源：CRIC（略）二、多地积极响应土地收储政策，但全面推进落地尚需时间1、多地响应推出收储细则，基本是地级市或下属区县区内收储土地的范围进行了确定发公告出台收储细则。表：2024年11月11日以后部分地方政府关于收储闲置土地相关政策日期城市区域文件2025/1/10山西省吕梁市交口县交口县辖区范围内交口县规划和自然资源局公开征集收回收购存量闲置国有建设用地公告2025/1/7浙江省金华市金华市本级收回收购土地征集公告2024/12/11河南省三门峡市渑池县渑池县辖区范围内渑池县人民政府关于征集存量闲置土地收回收购线索的公告2024/12/10四川省遂宁市大英县大英县辖区范围内公开征集收回收购存量闲置土地公告2024/12/10郑州航空港经济综合实验区郑州航空港经济综合实验区范围内郑州航空港经济综合实验区自然资源和规划局关于征集收回收购国有建设用地的公告2024/12/3甘肃省兰州市兰州新区兰州新区兰州新区自然资源局关于公开征集收回收购土地的公告2024/12/2陕西省渭南市渭南市本级关于运用地方政府专项债券收回收购存量闲置土地的征集公告2024/12/2河南省许昌市许昌市本级（魏都区、城乡一体化示范区经济技术开发区、东城区）公开征集收回收购许昌市市本级存量闲置土地公告2024/11/29吉林省四平市四平市本级四平市自然资源局关于公开征集收回收购土地的公告2024/11/26江西省上饶市余千县余千县中心城区及各乡镇、高新技术产业园范围内关于公开征集收回收购县中心城区存量闲置土地公告2024/11/25宁夏银川市银川市辖三区（兴庆区、金凤区、西夏区）公开征集收回收购存量闲置土地公告2024/11/21四川省自贡市自贡市东部新区公开征集收回收购市本级存量闲置土地公告2024/11/20安徽省淮北市淮北市本级（相山区、杜集区、烈山区、淮北高新技术产业开发区）公开征集收回收购市本级存量闲置土地公告2024/11/19广西贵港市贵港市本级贵港市自然资源局关于公开征集收回收购土地的公告2024/11/18贵州省毕节市金沙县金沙县辖区范围内金沙县自然资源局关于收购存量闲置土地征集公告（金自然资公告【2024】115号）2024/11/18安徽省池州市池州市本级（主城区、江南新兴产业集中区市经济技术开发区、平天湖风景区、九华山风景区）公开征集收回收购市本级存量闲置土地公告2024/11/18广西桂林市永福县永福县辖区范围内关于公开征集收回收购土地的公告2024/11/15四川省遂宁市遂宁市安居区辖区范围内购存量闲置土地征集公告资料来源：CRIC2、2024年房企土地收储相对较少，2025年广东7城率先推进（略）3、广东首批收储主要面对地方国企，全面推进仍需时间（略）三、数家房企收储成功，加价回购还是现金补偿需斟酌1、万科广州南站三宅地仅调整规划，新增货值反哺当地开发202412174广州南站商务区3宗宅地由万科以底价28.8亿元摘得，总计容建筑面积约23.4万平方11409/平方米-13614/4开土地市场拿地。20232024最早在2011年，万科就与南站片区的石壁一村、四村签订了留用地合作框架协议。2016年，万科以38亿元的成交总价拿下了南站的6宗商业用地，楼面地价在7000元/9000/2017151261/4202412320241（BA0405元3502万多元/平方米的售价，1/平方米出头的地价也有一定的盈利空间，产品上市后可为当地村庄回迁安置物业的交付提供资金支持。（20112024700021来会继续发挥自身大型综合住区开发优势，以大盘整体开发思路持续建设南站核心区。在万科广州南站三宅地的收储案例中，并不是通过现金补偿的形式，而是通过调整地块规划的方式，实现了万科存量地块盘活。而万科在此过程中，没有付出额外资金，但增加了地块的潜在货值，为当地回迁安置物业交付提供资金支持，对企业资金流起到了改善作用。表：广州南站三宗宅地出让条件及规划宗地坐落土地用途宗地面积(万平方米)计算容积率建筑面积(万平方米)挂牌起始价(亿元)其他出让条件番禺区南站商务区BA0402105地块二类居住用地R24.24(其中出让宗地面积2.82)≤8.4511.5需按规划建设规划条件中的道路用地和绿地用地建成竣工和验收合格后无偿移交广州市番禺区政府道路用地及绿地用地建设主管部门。番禺区南站商12.66(其需按规划建设规划条件中的道路（不含屏山河河涌务区BA0402074-1地二类居住R2中出让宗地面积≤7.338.36水域控制线内及北侧部分道路绿地用地按规划要求建设规划条件中的BA0402076（中块2.44)小学用地）。番禺区南站商务区BA0402074-2地块二类居住用地R22.53(其中出让宗地面积2.53)≤7.598.94需按规划要求建设规划条件中的幼儿园（9）（