高层+洋房居住区规划设计方案

杭州市余杭区九乔商贸城112亩地块二

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司始于2004，逾15年的历练，齐越设计锻造了富有专业技术能力和服务能力的团队，公司拥有员工总数逾120人，共设有七个设计团队（含研发技术团队），以及一个综合管理服务后台（包含：营销、行政、人力、财务、IT），并依托公司分享平台，建立以研发部领导的跨团队研发交流机制。每个设计团队内部基于项目需求，配置具备梯度能力的团队成员，采用相对固定而兼顾动态流动的小组形式，在部门总监的领导下完成项目设计服务。重要项目公司总监领导。公司总监除战略重点项目的设计管控外，还重点分管市场开拓版块及研发知识库建设板块。组织不断吸收新鲜血液，充实创新设计和管理基因，全员推动学习型组织建设。我们的组织原则：扁平高效、项目导向。杭

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案总用地面积:75903

m2

总建筑面积:

285507m2

容积率:2.42018年第十三届金盘奖年度最佳预售楼盘奖2018年第四届地产设计大奖·中国

优秀奖2019年美尚奖

人文气质豪宅丨银奖.杭

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誉.目录

地块解读

设计愿景

规划推导

规划设计

产品设计

立面设计

示范区篇.板块再解读着眼杭州大格局，重塑片区YUHANG余杭区HANGZHOUSITE江干区中国·杭州钱江新城后G20时代，一个更具国际影响力的杭州区位分析余杭高铁站项目所在九乔商贸城板块，是杭州主城东扩、临平副城南延的必经之地，系临平副城的南大门和城市化的“桥头堡”6.9km距离武林广场12.8公里，距离杭州东站7.7公里，距离余杭高铁站6.9公里。九桥商贸城板块杭州东站武林广场杭州市政府板块调性临平新城大盘基调临平新城南延杭州主城东扩钱江新城2期辐射钱塘新区发展带动九乔板块城东新城钱江新城2期交通分析双地铁立体交通通过地铁1、9号线，25-35分钟即可到达火车东站、钱江新城、武林等市中心板块；客运中心通过德胜、东湖快速路，30分钟即可到达武林广场、钱江世纪城，距离客运中心1.1km（3分钟可达）。杭州东站武林广场钱江新城钱江世纪城商宜家配套分析周边资源丰富地块1公里范围内：优质配套有乔司小学、两大专业服装批发场、中润中心中乔司二中丰收湖

景地块3公里范围内：优质配套有客运中心、丰收湖、金沙湖双公园、宜家乔司小学

小意法服饰城

商四季青服装市场商商

中润中心商

居艺空间东大门商商品交易中心金沙湖公园景愿景这片土地将传递给我们杭州东扩的记忆点精奢大盘的新名片关键词希望

价值

人居

归属品牌IP大盘气质产品支撑力立面辨识度希望

价值

人居

归属品牌IP大盘气质产品支撑力立面辨识度二十年来，新希望地产不断深化西南布局，稳健拓展全国版图，高端项目落地，立典范，树口碑。新希望地产NEWHOPE

REALESTATE新希望地产给杭州带来

了···锦粼府未来城海岸30万方墅质住区以与城市共荣的高瞻视角秉承匠心精筑的精神致敬大杭州湾区时代雕琢法式中轴景观营造时代人居封面为城市带来美好人居体验澄品101本案盛世沸腾的奥体心宁静奢华洋房住区精细奢雅现代高层打造品质标杆新希望九乔项目精奢大盘新名片···希望

价值

人居

归属品牌IP大盘气质产品支撑力立面辨识度规划推导规划条件解读规划条件：用地性质：R21（二类住宅用地）用地面积：74876㎡N居住用地规划居住用地容积率：2.0-2.2绿地率：≥30%建筑密度：≤28%机动车出入口：

科卫路、三卫路建筑限高：H≤50m产品输入要求：高层：85㎡、95㎡洋房：95㎡

、120㎡基地现状①北侧：科卫路②东侧：友爱路12534③南侧：三卫路④南侧：三卫路⑤西侧：杭桥路地块东西两侧及北侧有现状土坡高起（约1-2m），南侧较为平缓地块内土坡范围占小，四周道路高差较小，结合地块建筑限高及场地标高，建议挖方统一标高设计地块价值分析地块东西及北侧紧邻城市道路，居住价值较低南侧设置有15m宽公共绿化带，居住价值其次地块内部居住价值最高居

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地居

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地价值高价值低商

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地.强排条件输入配比：118㎡及118㎡以上区间段户型，与118以内户型户型面积配比控制在3:7高层：85方（3房1卫）——主力户型95方（3房2卫）——备选户型118方（4房2卫）——备选户型小高层：95方3房2卫，120方4房2卫多单元拼接小高层楼栋可考虑边厅产品.高层占位研究北面面宽用足，最多可放9栋T4高层北侧三拼较少北侧三拼较多北侧高层“3+3+3”

模式三拼拼接较多北侧高层“2+2+2+3”

模式三拼拼接较少.3.5面宽洋房+高层量差21000㎡量差9800㎡量差6000㎡量差10600㎡量差16400㎡量差10200㎡3面宽洋房+高层高层“L”

型排列3面宽洋房面宽用足，进深用足容积率做足高层“U”型排列3面宽洋房面宽用足，进深用足容积率做足高层“U”型排列3面宽洋房面宽用足，进深用足容积率做足示范区位于西南角示范区位于北侧示范区位于西北角1、15个2T4高层单元+35个洋房单元组成2、中心轴线空间，缩放有序、高层组团视野开阔3、层数分布方案一【“L”形】120方区间段户型与120以内户型面积比为4：6，任务书建议为3

：

7“L”形围合，空间开敞，120户型偏多高层层数16F洋房前两排层数9层，第三排层数11层高层:8.47万㎡洋房:

7.79万㎡1、18个2T4高层单元+28个洋房单元组成2、中心轴线空间，缩放有序、高层组团视野开阔3、层数分布方案二【“U”形】北侧三拼T4较多高层层数16F中轴对称，南北过于通透洋房前两排层数9层，第三排层数11层高层:10.02万㎡洋房:

6.24万㎡1、18个2T4高层单元+28个洋房单元组成2、中心轴线空间，缩放有序、高层组团视野开阔3、层数分布方案三【“U”形】减少T4高层三拼数量高层层数16F主轴设置转轴，形成园景楼王，提升溢价洋房前两排层数9层，第三排层数11层高层:10.02万㎡洋房:

6.24万㎡方案比选“L”形“U”形“U”形√

空间形态

空间形态

空间形态

高层景观感受

洋房空间感受

示范区位置

高层景观感受

洋房空间感受

示范区位置

高层景观感受

洋房空间感受

示范区位置规划设计杭州·印象生态国际文化.大气开合，轴线礼仪营造生态型居住环境、打造时代感地域性的人文社区.杭州新希望地块经济技术指标项目数值单位备注用地面积74876㎡㎡㎡总建筑面积地上计容面积240281.2164727.2162599.6101956.025355.037002.02127.6住宅建筑面积16F高层11F洋房9F洋房62.70%15.59%22.76%㎡商品房配套建筑面积物业办公用房494.18658.91500.7≥地上总建筑面积*3‰≥地上总建筑面积*4‰其中物业经营用房社区居委会用房㎡≥30㎡/百户，且每处最低不少于350㎡≥20㎡/百户，且每处最低不少于200㎡养老用房333.8消防控制室开闭所80.060.01个地上不计容面积地下建筑面积㎡㎡架空层75554.075554.0五级人防其中地下车库人防面积13100㎡不包括按规定不计入计算容积率建筑面积的预制外墙或叠合外墙的预制部分建筑面积计容面积164727.2㎡㎡0容积率建筑基底面积建筑密度2.2016472.722.0%30.00-2.2≤28%绿地率机动车停车位地下停车地上停车非机动车停车位辆辆其中其中322332230地下停车地上停车住宅总户数住宅总人数16695007户人3人/户.开合收转，三进礼序.轴线礼仪，气势磅礴传世之轴传世之轴传世之轴摩登之轴示范体验林荫树阵镜池童梦天下阳光草坪30M摩登之轴26M41M.规划设计-功能分布图（物业用房）规划设计-户型分布图三种标准层五种产品段规划设计-交通分析图规划设计-归家流线图南北入口为纯人行进出内部归家完全人车分流规划设计-消防分析图规划设计-景观分析图规划设计-地库范围地库平面图地下停车1799辆地下一层平面图地下二层平面图规划设计-分期开发图规划设计-日照分析图计算软件：众智日照11.0住宅：大寒日8:00~16:00计算结论：每户住宅至少有一个居室满足大寒日两小时要求；当一套住宅中居室超过（含）4个或套内建筑面积超过（含）120㎡时，至少有两个居室满足大寒日两小时要求。图例希望

价值

人居

归属品牌IP大盘气质产品支撑力立面辨识度产品设计周边竞品九桥商贸城目前在售项目一个,周边三公里三个项目即将入市。在售项目即将入市金地玖峯汇项目名称开发商金地玖峯汇杭州金霖房地产开发有限公司高层、别墅物业类型建筑面积容积率17万㎡2.2拿地时间开盘时间主要户型售价——2018年11月11日89、122、123、140高层（3.39W）、别墅(4.6W)周边配套齐全，生活氛围浓产品特征预计4月加推洋房9、14、22号楼（最后一批洋房产品），主力户型面积为114-128㎡。目前在售洋房和叠墅。市场反应主要客群品质刚需+改善型客户绿地艺尚府项目名称绿地艺尚府开发商物业类型建筑面积容积率余杭地铁上盖物业开发有限公司高层76013㎡2.08拿地时间开盘时间主要户型售价——2018年12月24日89、12022000/㎡产品特征周边配套齐全，生活氛围浓——市场反应主要客群品质刚需+改善型客户金辉江山云著项目名称金辉江山云著杭州京辉置业有限公司高层开发商物业类型建筑面积容积率206377㎡2.20拿地时间开盘时间主要户型售价——2019年03月20日97、101、12226189/㎡产品特征周边配套齐全，生活氛围浓——市场反应主要客群品质刚需+改善型客户.竞品分析竞品楼盘户型图金地玖峯汇金地玖峯汇面积房型89㎡122㎡3房2厅2卫4房2厅2卫朝南开间3开间3开间1.卧室及客厅进深偏小1.偷面积风险大2.偷面积风险大缺点提升方向：规避后改造风险、规整户型空间.产品关键词：情景模拟，精装思维..用情景模拟引发共鸣用精装思维打动人心功能空间模拟人性化生活方式空间尺寸思考精细设计愿景中的幸福家.产品梯度表客餐厅（m）客厅

餐厅朝南房间数主卧面宽（m）产品类型面积（㎡）套型总面宽（m）房间面宽（m）厨房使用面积85户型3房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅2卫6.79.69.91223.5X6.653.23.23.32.92.93.02.62.82.8——4.70㎡4.50㎡4.95㎡（2面宽）85户型（3面宽）高层2T41T23.5X6.253.6X6.25————95户型（3面宽）95户型（2.5面宽）120户型3房2厅2卫4房2厅2卫8.1224.0X5.54.0X7.93.33.83.03.02.83.0——2.84.95㎡5.83㎡洋房10.8（3面宽）注：考虑部分客餐厅与走道空间融合，尺度计算时减去走道人流基本尺度。（尺度均为轴线尺度）户型设计注重产品间的梯级关系，根据规划设计合理分配景观资源。精装高层高层户型：规避改造偷面积风险两开间85户型三开间85户型三开间85户型三开间95户型85两开间户型实测面积87㎡

全明电梯厅

一梯两户

户型方正

全明空间

3房2厅1卫赠送面积（㎡）2.812.385.19赠送项目得房率阳台飘窗合计79.8％阳台赠送飘窗赠送85两开间户型85三开间户型实测面积87㎡

全明电梯厅

一梯两户

户型方正

全明空间

3房2厅1卫赠送面积（㎡）2.814.066.87赠送项目得房率阳台飘窗合计79.8％阳台赠送飘窗赠送85三开间户型95三开间户型实测面积97㎡

全明电梯厅

一梯两户

独立入户玄关

全明空间

3房2厅2卫赠送面积（㎡）2.894.137.02赠送项目得房率阳台飘窗合计79.8％阳台赠送飘窗赠送95三开间户型洋房洋房户型：规避改造偷面积风险3开间120户型2.5开间95户型洋房户型：规避改造偷面积风险3开间120户型3开间120户型95

端厅户型实测面积95㎡

全明电梯厅

电梯远离、无噪音

独立入户玄关

侧向宽厅

3房2厅2卫赠送面积（㎡）2.323.856.17赠送项目得房率阳台飘窗合计84.7％阳台赠送飘窗赠送95

端厅户型120

三开间户型实测面积122㎡

一梯两户

独立入户玄关

南向三开间

南北通透

舒适四房

四房2厅2卫赠送面积（㎡）5.512.247.75赠送项目得房率阳台飘窗合计84.7％阳台赠送飘窗赠送120

三开间户型希望

价值

人居

归属品牌IP大盘气质产品支撑力立面辨识度立面设计周边配套完善，路网发达。在这块先天资源优越的土地上，建造了一个特别的“家”——艺术家生活家现代风格的特点古典比例现代元素价值感与现代感兼具常规窗墙系统现代主义建筑风格特征：平屋顶、对称的布局、光洁的白墙面、简单的檐部处理、大小不一的