x常州市市区物业服务收费管理实施办法

x常州市市区物业服务收费管理实施办法一、总则（一）目的与依据为了规范常州市市区物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本实施办法。（二）适用范围本办法适用于常州市市区范围内的住宅物业服务收费及其监督管理活动。非住宅物业服务收费可参照本办法执行。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，收费标准应当与物业服务内容、服务质量相适应。鼓励物业服务企业开展优质服务，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。普通住宅是指按照本市普通商品住房标准建设，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下的住宅。2.政府指导价的具体标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据物业服务等级标准等因素制定，并向社会公布。（二）市场调节价1.非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或者业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.实行市场调节价的物业服务收费，政府价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门对其价格水平变动情况进行监测分析，必要时可实施价格干预措施。三、物业服务收费的构成物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（一）物业服务成本1.人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用，包括公共建筑（如门厅、楼梯间、走廊、路灯、配电室、水泵房、水箱间、电梯机房等）的维修、养护费用，给排水管道、供电线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井等的维修、养护费用，电梯、消防设施、监控系统等特种设备的运行维护费、检测费、保险费等。3.清洁卫生费用，包括公共区域的清洁、消毒、垃圾清运等费用。4.绿化养护费用，包括公共绿地、景观设施的养护、修剪、施肥、病虫害防治等费用。5.秩序维护费用，包括门岗、巡逻、监控等安全防范设施设备的运行维护费用，以及安全防范人员的费用。6.办公费用，包括物业服务企业用于管理办公的文具、纸张、水电费、通讯费等费用。7.物业服务企业固定资产折旧。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9.经业主同意的其他费用，如社区文化活动费用等。（二）法定税费物业服务企业按照国家规定缴纳的税费。（三）利润物业服务企业的合理利润。四、前期物业服务收费管理（一）收费标准的确定1.建设单位依法通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的，应当在前期物业服务合同中约定物业服务收费标准。2.新建普通住宅前期物业服务收费标准按照政府指导价执行。建设单位应当在销售场所显著位置公示前期物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及计费方式等信息。3.建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，涉及物业服务收费的，应当明确约定物业服务收费标准、计费方式等。（二）预收费用管理1.前期物业服务合同可以约定预收物业服务费用，预收期限一般不超过一年。2.物业服务企业应当按照规定向业主公布物业服务费用的收支情况，接受业主监督。物业服务企业在预收的物业服务费用中按规定提取物业共用部位、共用设施设备维修资金的，应当定期公布维修资金的使用情况。（三）收费变更1.物业服务企业应当按照前期物业服务合同约定的服务标准和收费标准提供服务。因服务标准提高或者降低导致物业服务成本发生变化的，物业服务企业应当按照规定程序调整收费标准，并提前将调整方案告知业主。2.物业服务企业确需调整前期物业服务收费标准的，应当在该物业管理区域内显著位置公示拟调整的收费标准、服务内容和服务标准等信息，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。五、业主大会成立后的物业服务收费管理（一）收费标准的确定1.业主大会成立后，业主大会或者业主与业主大会依法选聘的物业服务企业可以通过物业服务合同约定物业服务收费标准。2.物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、服务期限、双方的权利义务、违约责任等内容进行明确约定。（二）收费形式1.业主大会可以决定采用包干制或者酬金制等计费方式。2.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的计费方式。3.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。（三）物业服务费用的调整1.实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业应当按照物业服务合同约定定期向业主公布物业服务费用的收支情况。物业服务企业根据物业服务成本变动情况等因素需要调整物业服务收费标准的，应当提前将调整方案告知业主，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2.物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将调整理由、调整幅度、调整后的收费标准等内容在物业管理区域内显著位置公示不少于十五日。（四）公共收益管理1.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。2.业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应当定期在物业管理区域内显著位置公示公共收益收支情况，接受业主监督。六、物业服务收费的计费方式（一）按建筑面积计费物业服务费用通常按照建筑面积计算，建筑面积以房屋所有权证或者不动产登记簿记载的面积为准。尚未取得房屋所有权证的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。（二）其他计费方式1.对于别墅、联体别墅等特殊住宅，物业服务费用可以按照套计算。2.对于商业、办公等非住宅物业，物业服务费用可以根据实际使用面积、租金收入等因素协商确定计费方式。七、物业服务收费的减免与优惠（一）房屋空置期间收费减免1.业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，经物业服务企业登记确认后，其物业服务费按照收费标准的70%交纳。2.因建设单位原因造成未交付的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。（二）其他减免与优惠1.对于持有本市《特困人员救助供养证》、《最低生活保障证》的业主，其物业服务费按照收费标准的50%交纳。2.其他法律法规、政策规定应当减免物业服务费用的，从其规定。八、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门职责1.市、区价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，依法对物业服务企业的收费行为进行监督检查，查处价格违法行为。2.价格主管部门应当建立健全物业服务收费明码标价制度，督促物业服务企业在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式等信息，接受业主监督。（二）物业管理行政主管部门职责1.市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，指导、监督业主大会、业主委员会的成立及运作，协调处理物业服务纠纷。2.物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督检查，建立物业服务企业信用档案，对服务质量不达标、违反物业服务合同约定的企业进行督促整改，并依法予以处理。（三）其他部门职责其他有关部门按照各自职责，协同做好物业服务收费监督管理工作。（四）投诉举报处理1.业主、业主大会、业主委员会或者其他利害关系人对物业服务收费有异议的，可以向价格主管部门或者物业管理行政主管部门投诉举报。2.价格主管部门和物业管理行政主管部门应当及时受理投诉举报，依法进行调查处理，并将处理结果告知投诉举报人。九、法律责任（一）物业服务企业违法行为责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列情形之一的，由价格主管部门按照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：超出政府指导价标准收费的；擅自设立收费项目、提高收费标准的；不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的；不按规定公示物业服务收费收支情况的；其他价格违法行为。2.物业服务企业违反本办法规定，不履行物业服务合同约定的服务标准和服务内容，导致服务质量下降的，由物业管理行政主管部门责令限期整改；逾期不整改的，按照有关规定降低其资质等级或者取消其资质证书，并依法予以处罚。（二）建设单位违法行为责任建设单位违反本办法规定，有下列情形之一的，由价格主管部门和物业管理行政主管部门按照各自职责依法予以处罚：1.未通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的；2.未按照规定公示前期物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及计费方式等信息的；3.未按照前期物业服务合同约定提供服务的。（三）业主违法行为责任业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。十、附则（一）解释权