全国房地产经纪人《专业基础》必考知识点大全

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全国房地产经纪人《专业基础》必考知识点大全

房地产

是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是①实物、②权益和③区位

的结合体

土地

一般是指地球的长打也表面及其上下一定范围内的空间。其空间范围可分为

以下3层：

1、地球表面,简称地表；

2、地球表面以上|一定范周内的空间,简称地上空间；

3、地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。

建筑物

1、也称为建筑，有广义和狭义两种含义。

2、广义的建筑物：包括房屋，又包括构筑物，是指用建筑材料构筑

的空间和实体。

3、狭义的建筑物：主要指房屋，不包括构筑物，是指人们居住或进

行各种活动的场所。

4、房屋：是指人们在其内进行生活和生产活动地建筑空间。

5、构筑物：是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工

程实体或附属建

筑设施如烟囱、水塔等。

6、其他相关定着物：是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为

土地或建筑物的从

物，应随住土地或建筑物的转址而一并转址的物，但当事人另有约

定的除外。

7、在房地产买卖中，买卖对象的范围如果不包括属于房地产范围的

其他相关定着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在买卖

对象的范围内

房地产

是①实物、②权益和③区位的三位一体

1

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房地产实物：

是指房地产中看得见、摸得着的部分

房地产权益

1、是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍

生出来的权利、利益和好处。

2、一宗房地产的权益包括：

①拥有的房地产权利，如拥有的是所有权还是使用权。

②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。

③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。

④额外的利益或好处。

房地产区位

1、是指房地产的空间位置。

2、房地产|区位优劣最常见、最甯阐的砺|是园阖。

3、空间直线距离是最简单、最基础的距离

房地产的主要特性

1、不可移动

(1)房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变。

(2)房地产的不可移动特性，决定了房地产不像其他商品那样可以

在不同地区之间调

剂余缺，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走

势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变

化的。

2、独一无二

独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。

3、寿命长久

4、供给有限

(1)土地是大自然的产物，地表面积基本上是固定不变的，从这种

意义上讲土地总量

不可增加。

(2)房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。

5、价值较大

与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。

6、用途多样

7、相互影响

8、|易受限制在社会匡田时，房地产价格有叵趋势；社会丽1时,

2

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房地产价格I低落

9、难以变现

难以变现也称为变现能力弱，流动性差。房地产由于价值较大、不

可移动、非同质性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，

使得房地产需要出售时.通常要经过较长时间才能脱手。

10、保值增值

房地产面积

分为房屋面积和土地面积，其作用很大。

1、是通过它可知房地产的规模大小，

2、是它是计算房地产价格的而__________________________________

房屋面积主要有下列几种：

1、建筑面积：显见

是指房屋各层水平平面面积的总和，即房屋|外墙勒阑以上各层水平投

影面积的总和。

①房屋内门厅客厅|全部计算|面积非仅一层计算；②有柱按其|柱的外函永

用投影面积计算；

③永久性建筑地有柱车棚按其|柱的外围水田投影面积计算;

④属永久性结构有上盖的室外楼梯|按各层水平投朗面积计算

2、使用面积：

是指房屋户内实际能使用的面积,按房屋的|内卡面|水平投影计算。

3、套内建筑面积：约为|建筑面祠的|75%〜5~引％

(1)是指由①套内使用面积、②套内墙体面积、③套内阳台建筑面积组

成的面积。

(2)套内建筑面积小于建筑面积，大于使用面积。建筑面积,套内建筑

面积>使用面积

4、共有公用建筑面积：

是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各

相关产权人之间进行分摊。

5、分摊的共有公用建筑面积：

俗称公摊面积,是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。

6、预测面积:

根据预测方式，分为|按图纸预测的面积和按已完工部分人合|图纸预洞

的面积。

7、实测面积：

(1)也称为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积。

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(2)预测面积与实测面积不一致时，以实测面积为准。

(3)造成两者不同的原因主要有：

①施工误差；②测量误差；③工程变更；

④房屋竣工后原属于应分摊的共有公用建筑面积的功能或服务范

围改变等。

8、合同约定面积：

(1)简称合同面积，是指新建商品房出卖人和买受人在新建商品房预

(叩售合同中约车的中•买卖新建商中房的面积。

⑵惭建商品房预售|中，|合同约定面网一般为|预测|面积

房屋建筑面积计算的有关规定

计算建筑面积的房屋应是永久性结构的房屋，且|层高应在2.20m以上

(含2.20m)

房屋内夹层、楼梯间和电梯间等在|2.20d以上部位应五计算全部建筑

面积

成套房屋建筑面积的组成

1、成套房屋建筑面积通常是指分户建筑面积，是以|一个套间|为单位

的建筑面积.

2、屋阂面积二①1套内建筑|面积+②|分摊的共有公用|建筑面积

3、|套内建筑|面积=①|套内［吏前面积+②降内墙体|面积+③套内阳台|

建筑面积

套内使用面积以水平投影面积按下列规定计算:

1、套内使用面积应包括卧室、起居室、餐厅、厨房、卫生间、过厅、

过到、储藏室、

壁橱等使用面积的总和。

2、|套内楼梯|应按自然层数的使用面积总和计入|套内使用而积。

如跃层住宅(住宅占有上下两层楼面)的套内使用面积包括其室内

楼梯，并将其按自然层数计入使用面积。

3、画闻、|通风道|、同道井|等均|不应计入|套内使用面积。

4、套内使用面积应按|结构幅体蓑面尺寸|计算。有复合保温层时，应

按复合保温层表面

尺寸计算。

5、内墙面装饰厚度|应计入|套内使用面积。___________________________

套内墙体面积

1、是|套内使用空间周围的围护|或尿重墙体|或其他承重支撑体|所占的

面积I,

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2、其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等

共有墙|,均按水平

卡影面积的产|计入|套内墙体型祠。

3、|套内自有墙|体按水平投影面积因看计入套内墙体面积___________

套内阳台建筑面积

1、均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

2、啊的阳台按其外围水平投影面积|全部计算建筑面积

3、|未喜闭|的阳台按其围护结构外围水平投影面积的|一菜计算建筑面

网。

4、需要注意的是，阳台是否封闭，是在房屋建成交付时是否封闭，

如果购房人购买后

将未封闭的阳台封闭的，仍然只计算一半建筑面积

根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），

应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：

1、幢共有公用建筑面积，是指为|整幢月函的共有公用建筑面积;

2、功能共有公用建筑面积，是指|专为某一使用功能|服务的共有公用

建筑面积；

3、本层共有公用建筑面积，是指|专为本层服务|的共有公用建筑面积

建筑面积与使用面积的关系

1、建筑面积没有使用面积直观。

2、使用面积与建筑面积之比称为使用面积系数（简称K值），俗称丽'

率、得房率

一般为70%〜80%,通常越大越好，说明面积利用率越高，也就越实惠。

3、套内建筑面积与建筑面积之比称为丽南，约为75%〜90%

使用面积,.套内建筑面枳

使用率一•头用建筑面积

建筑面积

影响使用面积系数K值大小的画利主要有下列几个：

1、建筑|词。如板式住宅的K值明显亘塔式住宅的K值，|一般大10个

百分点|左右。

2、建筑H嗣。房屋的建筑结构不同，垂直承重构件占用面积不同，K值

不同。

3、地区巨阊。由于不同地区的冬季气温差异较大，为了室内保温，房屋

的外墙厚度不同。

4、墙体序用。墙体所用的材料不同，其占用的面积不同。

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5、|套内建筑面积|。

⑴在|套内建整面积相同|而|房间数量较少|时,因墙体相对较少，K值较

大；反之K值较小

(2)在房间数量相同而套内建筑面积增加时.墙体面积虽然可能增加，

但因后者增加幅

度小、前者增加幅度大而使K值上升，反之K值降低

房地产经纪活动中涉及的土地面积

主要有①宗地面积、②小区用地面积和③共有土地分摊面积_________

宗地

1、是指土地权属界线国网的地块或空间。

2、宗地面积是指宗地的［玳平投影面积|,也就是宗地权属界线范围内

的土地面积。

3、不计入宗地面积的范围有：

①无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；②市政管辖的道路、街

道、巷道等公共用地；③公共使用的河滩、水沟、排污沟；④已征

收、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市

政建设的用地；⑤其他按规定不计入宗地面积的。

小区用地面积

一般是指居住小区的建设用地面积，通常在取得居住小区的房地产开

发用地时确定。

建设用地面积=规划占地面积一代征地面积;(代征地面积即为|代征道

路用地面积和代征绿化用地面积)

地图

1、是说明地球表面的事物和现象分布情况的图。

2、由于地形图具有①现势性和②可量测性的特点，决定了它是基础

用图，可作为各种

专题地图的底图，应用广泛

地形图

1、主要内容有地貌、水系、植被、建筑、居民点、交通线、境界线等。

地形图测量的|基准面|是|大地水平面

2、阅读地形图时有一些方面值得注意，包括：

(1)地物、地貌符号及其含义。地形图上有若干条等高线，

相邻等高线之间的高差称为等高距。|等高线越密,地面坡度越大|。

(2)平面位置和高程。

①水处于静止时的表面称为水准面；

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②与水准面相切的平面称为水平面。

③我国高程基准目前执行的是1985国家高程基准，其国家水准原点

（青岛原点）高程为72.260m,全国布置的国家高程控制点一心|

_____准点，均是以这个水准原点为准

建筑总平面图一可反映出以下内容：

1、卜亥建筑场地的看亶|、形状、大小；

2、1建筑物在场地内芯位置］及与邻近建筑物的相对位置;

3、场地内的|道路布置与屋化安聊;

4、建筑物的囱窗（通常用指北针或风玫瑰图表示房屋朝向和地区常

年的风向频率）；

5、建筑物首层怪内地面|与窗外地坪|及|钢的|绝对标高卜

6、扩建建筑物的预留地。总平面地形变化较大的，一般还画有等高

线

建筑|平面|图

1、是用一|水平的剖切面沿门啬河位置将建筑物剖切后,对剖切面以

下部分所做的水平

投影图。

2、一幢楼房通常有以下几种建筑平面图：

①|底层平面|图:第一层房间布置；②|标准层平面|图:表示中间国

同的各层|平面布置

；③顶层平面图；④屋顶平面图。_________________________________

从建筑平面图上可以看出以下内容:

1、建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的

布置和组合关系；

2、建筑物及其组成房间的名称、尺寸和墙厚；

3、走廊、楼梯的位置及尺寸；

4、门、窗的位置及尺寸；

5、台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸；

6、室内地面的高度

户型图

1、户型也称房型，是指房屋（多指单元房）内部格局的类型，

如一套住宅是几室几厅几卫。

2、一套住宅的户型图，是该套住宅的平面空间布局图。

从该图上一般可直观地看出该套住宅内部各个独立空间的数量、使

用功能（如门厅、客厅、餐厅、卧室、书房、厨房、卫生间、过道、

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贮藏室、壁柜、阳台等)、相对位置、大小、长宽、朝向、门窗位

置等情况。

3、户型图的不足是没有标注该套住宅的面积(如建筑面积、套内建

筑面积、使用面积)

和各个房间的使用面积。

4、新建商品房在销售时一般有户型图。对于存量住宅，房地产经纪

人员应绘制户型图

房产I分户图|

1、也称为房产分户平面图,是以①|产权登记户为绘制对乳以②日

户产权人为于国,

表示③|房基权属范围的细部|,以明确异产毗连房屋的权利界线，

是④濠司所有卜又证的附图|

①房产产权|证书上的登记面积|是属产测绘单位测算|的面积

2、房产分户图表示的内容主要有：

①房屋权界线、②四面墙体的归属和楼梯、③走道等部位以及④门

牌号、

⑤所在层次、⑥户号、⑦室号、⑧房屋建筑面积和⑨房屋边长等。

宗地图

1、是通过实地调查绘制的,包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面

积、界址点及界址

点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。

2、宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属

单位和四至，

是核发|土地权属证书和地籍档案的附图________________________

对从事房地产经纪活动有意义的住宅分类主要有：

1、新住宅、存量住宅。

(1)新住宅又称增量住宅，简称新房、一手房，是指新建成的住宅，其

中最主要的是新建商品住宅。

(2)存量住宅又称二手住宅，简称存量房、二手房，一般是指居住使用

过的住宅。

(3)房龄即房屋的年龄，也称为房屋已使用年限，一般自房屋竣工之日

起计算，不论房屋是否使用都计算在内。

2、期房、现房。

期房|是指目前尚未建成而在将来建成的住宅。新建商品住宅既有现房，

又有期房。

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现身是指目前已建成的住宅。存量住宅都为现房。

3、毛坯房、简装房、精装房。

4、平房、楼房。

田阂是指只有一层的住宅。陵阔是指两层或两层以上的住宅。

5、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅。

(1)低层住宅是指1—3层的住宅。

(2)租住宅是指平层的住宅。

⑶|中高层|住宅是指17工9|层的住宅。

(4)|高层住宅|是指|10层或10层反卫的住宅,|高层建筑|总高度|超过24ml的

公共建筑

(5)其中建筑高度|超过100吊的住宅,为|超高层|住宅。

(6)现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8〜11层的住宅。

⑺上面说的层数，指自然层数。实际中，层数有自然层数和标注层数,

两者不能混淆。

⑻自然层数即实际层数，是按楼板、地板结构分层的楼层数。

(9)采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，

计算自然层数；

(10)假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及

突出屋面的楼梯间、

水箱间|不计层袤|。

(11)层数时常分为总层数、地上层数和地下层数。|总层数|是贮■层数

|与地下层数|之回。

(12)层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，它大

于室内净高。

(13)室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直

距离。

①室内净高较高的住宅不会使人有压抑感。住宅设计规范，住宅层

高宜为2.80m

②卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m,

③厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。

(14)建筑高度也称建筑总高度,指建筑物画齐地面倒建筑物|屋面、檐

口或女儿咽的高度。

6、独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅、公寓式住宅。

独立式住宅又称独户住宅，是指供一户家庭居住使用的住宅。

7、低密度住宅(又分为低层低密度住宅、高层低密度住宅)、

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高密度住宅(又分为高层高密度住宅、低层高密度住宅)。

⑴在其他条件相同的情况下，其优劣顺序一般为：低层低密度住宅、

高层低密度住宅、

低层高密度住宅、高层高密度住宅。

⑵反映密度的简单、常用指标是容积率，它是一定地块内总建筑面积

与建筑用地面积

的比值。容积率越大，意味着密度越高。a建筑;直口

8、板式住宅、塔式住宅、板塔结合住宅。----------------------

(1)板式住宅简称板楼，是指由多个住宅单元拼接、每个单元一梯二

至三户，或采用长

廊式、各住户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向

建筑长度之比大于2的住宅。

(2)塔式住宅又称点式住宅，简称塔楼，是指以共享楼梯或共享楼梯、

电梯为核心布置

多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的

住宅。

9、单元式住宅、通廊式住宅、内天井住宅。

10、纯住宅、商住楼、酒店式公寓。

商住楼是指下部商业用房与上部住宅组成的建筑。洒店式公寓是指提

供酒店式管理服务的住宅。

11、平层住宅、错层住宅、复式住宅、跃层住宅。

(1)复式住宅是指在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下

两层的楼房。

(2)跃层住宅是指套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅，

一■般将起居室、

厨房、餐厅布置在下层，将卧室布置在上层。

12、成套住宅、非成套住宅。

13、北京市规定自住型商品住房的购买人

(1)在取得房屋所有权证5年内不得转让，

(2)取得房屋所有权证5年后转让的，如果有增值，应按届时同地段商

品住房价格和该自住型商品住房购买时价格之差的画交纳土地收益

等价款。

14、享受优惠政策的住房原则上应月时满足以下条件：

(1)住宅小区建筑|容积率在1.0以上|、单套建筑|面积在120平方米以下|、

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实际成交价格低于同级别土地上住房|平均交易价格1.2倍以下|。

(2)各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策

普通住房的具体

标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例

不得超过上述标准的20%

15、小产权房

(1)是占用农村集体土地建设并向农村集体经济组织画|的成员销售

的住宅。

(2)小产权房不受法律保护，国家现行法律法规规定，城镇居民不得购

买农村宅基地建

房，不可以购买小产权房。

住宅的性能评定

根据《住宅性能评定技术标准》GB/T50362.住宅性能分为①适用性

隼、②环举性能、③经济性能、④安全性能、⑤耐久性能

住宅|适用性能J及其评定内容

1、住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合

用户使用的性能。

2、其评定内容包括：

①单元平面；②住宅套型|;③建筑装修；④|隔声性能|;⑤|设备设施|；

⑥无障碍设施。

住宅环境性能及其评定内容

1、住宅环境性能是在住宅周围由人工营造和自然形成的外部居住条

件的性能。

2、其评定内容包括：

①用地与规划；②建筑造型；③绿地与活动场地；④室外噪声与空

气污染；

⑤水体与排水系统；⑥公共服务设施；⑦智能化系统。

住宅经济性能及其评定内容

1、住宅经济性能是在住宅设计、建造和使用过程中，节能、节水、

节地和节材的性能

2、其评定内容包括：①节能；②节水；③节地；④节材。___________

住宅安全性能及其评定内容

1、住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不

危害人身安全并有

利于用户躲避灾害的性能。

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2、其|评定内容|包括:①结构安全②建筑防火；③燃气及电气设备安

全；④日常安全防

范措施；⑤室内污染物控制

①结构安全：包括①|工程质量|可保证安全、②|地基和基础|的稳固、

③|荷葡的等级、④还设防烈度和抗震措施

③在火灾危险性较大、燃烧较快、①无人看管或②防火要求较高的建筑物

中，|需装设自动喷淋消防给水系匆,其作用是当火灾发生时，能自动喷水

扑灭火灾，同时又能自动报警

住宅耐久性能及其评定内容

1、住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常

安全使用的性能。

2、其评定内容包括：

①结构工程；②装修工程；③防水工程与防潮措施；④管线工程；

⑤设备；⑥门窗

建筑物的主栗种类

根据建筑物使用性质的分类

分为①民用建筑、②工业建筑和③农业建筑_________________________

根据建筑结构，建筑物一般分为下列5类:

1、砖木结构建筑。建筑物层数在|3层以下

2、砖混结构建筑。

3、|钢筋混凝土|结构建筑:结构适应性强、抗震性能好、耐用年久，

多层高层采用

钢筋混凝土结构建筑的承重构件如|粱、板、柱、墙（剪力墙）、屋

圉等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙

等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是|结构的适应性强|,ffl

震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可

以采用此类结构。

4、钢结构建筑。5、其他结构建筑

根据建筑施工方法的分类

1、施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。

2、根据施工方法，建筑物分为下列3类：

（1）现浇现砌式建筑。（2）预制装配式建筑。（3）部分现浇现砌、部分装

配式建筑

上述建筑物中，现浇现砌式建筑因梁板柱构件全部在施工现场浇筑或

砌筑，其结构整体性、抗震性和耐久性一般较好

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根据建筑设计使用年限的分类

］、《民用建筑设计通则》将以I主体结构愉定的建筑设计使用年限

分为5年、25年、|50年为普通建筑和构筑物设计使用年阑、［00年4

级，

2、并规定其分别适用于①临时性建筑、②易于替换结构构件的建筑、

③普通建筑和构筑物、④纪念性建筑和⑤特别重要的建筑

对建筑物的基本要求

作为建筑物使用人，对建筑物的基本要求是①安全、②适用、③经济、

④美观。

1、匡绅勺要求

|安一是对建筑物最基本、最重要的要求。

2、建筑物的逊］的基本要求

适用的要求主要包括|①防水、保温、隔热、啊声、通风、采光、日

阚等方面良好，|功能一全，②空间布局合理|：

3、国|的要求

经济的要求主要是不仅一次性的购置价格不高，而且在使用过程中

所需支出的费用也不高，即运营费用较低，包括节省维护费用，节

约照明、空调、采暖的能耗等。

4、匡丽］的要求

对建筑物安全的基本要求，是|不会倒塌|、|没有严重污染

1、在选址及建造上使建筑物不会倒塌，没有严重污染。

2、不会倒塌包括地基、基础、上部结构等均稳固，|能抵抗地震|,困至

被洪水淹没,

|不会发生塌方、滑坡|,|不会遭受泥石词,木结构的房屋还包括没团

白蚁危害

3、没有严重污染包括建筑材料（含建筑装饰材料）和地基不会产生严重

污染，如不是在

未经严格处理过的化学污染地、垃圾填埋地上建造的。

1、地基是承受由上面的基础传下来的荷载的|土体或岩体|。

2、它不是建筑物的组成部分，但对建筑物的安全十分重要。

建筑物必须建造在稳固的地基之上。

3、为保证地基稳固及防止发生加速沉降或不均匀沉降，|地基应满足了

S3：

①有足够的承载力。②有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉。

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③有防止产生滑坡、倾斜方面的能力，必要时(特别是在高度差较大

时)应加设挡土墙，

以防止出现滑坡变形。

4、地基分为天然地基和人工地基

基础

1、基础是建筑物底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的尿重构件|。

它I支撑着其上部建筑物的全部荷载并将这些荷载及自重传给下面的

地基。

2、根据基础的埋置深度，分为①深基础、②浅基础和③不埋基础。

(1)一般情况下，悝置深度大于或等于5ml的,为深基础；

(2)埋置深度|小于5#勺，为浅基础。

(3)基础直接做在|地表面上|的,为不埋基础

3、|柔性基础|是指用钢筋混凝土制成的|受压、受拉均较强|的基础.

4、根据基础的构造形式，分为

①医则基础、②反国基础、③废豕|基础、④储皿基础、⑤园基础

条形基叫是呈连|续状的带期基础.|独立基础|是呈独立的块状基础.

筏板晨出|是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基

上，一块整板把所有的单独基础连在一起，使地基的单位面积压力减小.筏

板基础有利于调整地基的不均匀沉降，用筏板基础作为地下室或坑槽的底

板有利于防水、防潮.|适宜地基土承载力较低

箱形基础।通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度

很大的箱状形式.箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大，能将上部结

构的荷载较均匀地传给地基，并能适应地基的局部软硬不均，有效地调整

基底的压力，有利于抵抗地震荷载的作用，能建造比其他基础更高的建筑

物.

桩基础I是由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成.当建筑场地的上

部土层较弱、承载力较小，不适宜采用在天然地基上作浅基础时，宜采用

桩基础I

墙体和柱

墙体和柱均是建筑物的।竖向承重构件I,支撑着楼板、屋顶等，并将这

些荷载及自重传给医熊I

墙体

1、墙体主要有以下4个作用：①承重作用。②围护作用。③分隔作用。

④装饰作用。

2、对墙体应满足以下要求：

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①I具有足够的强度和稳定性I。②具有必要的保温、隔热等性能。

③满足I隔声I、防潮、I防水I、防火等要求。

3、墙体的类型

(1)根据墙体在建筑物中的位置，分为外墙和内墙。

(2)根据墙体所用的材料，分为土墙、木墙、石墙、砖墙、砌块墙、

混凝土墙等。

(3)根据墙体的受力情况,分为承重墙和非承重墙。

在|框架结构|中,墙体不成受外来荷载，其中填充柱之间的墙称为叵|

(4)根据墙体的构造方式，分为实体墙、空心墙和复合墙

|框架结构|建筑的园圃部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形

成的|骨架而丽只起|围护和分割|空间的作用。

柱

1、柱是建筑物中僮■立的起支持作用的承重构用。

2、它承担、传递梁和楼板两种构件传来的荷载

门和窗

1、门、窗是建筑物的围护和分隔构件，不承重。

2、门的主要作用是交通出入，联系和分隔建筑空间。门由门框、门

扇、五金等组成

3、窗的主要作用是采光、通风、日照及观望(包括观景)。

窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成

地面

1、画是指建筑物底层的叵，其主要作用是承受人、家具等荷载，

并把这些荷载

均匀地传给地基。

2、地面通常由①面层、②垫层和③基层构成。

1、国是在楼房中分隔建筑物上下层空间的依平承重构件|,其主要

作用是承受人家

具等荷载，并把这些荷载和自重传给承重墙或梁、柱。

2、楼板应满足以下要求：

①有足够的强度，能够承受使用荷载和自重；

②有一定的刚度，在荷载作用下挠度变形不超过规定数值；

③有一定的隔声性能，包括隔绝空气传声和固体传声；

④有一定的防潮、防水和防火性能。

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3、楼板的基本构造是①面层、②结构层和③顶棚。对楼板面层的要

求与地面面层相同

1、梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙上的丽承重构件|。

2、醺主要是为提高建筑物整体结构的稳定性，沿着建筑物的全部

外墙和部分内墙设

置的连续封闭的梁。

3、过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。

4、根据梁所用的材料，分为木梁、钢筋混凝土梁、钢梁。

5、根据力的传递路线，分为主梁和次梁。根据梁与支撑的连接状况,

分为简支梁、连

续梁、悬臂梁等。

1、楼梯是建筑物不同楼层之间上下联系的交通设施，供人们上下楼、

疏散人流或运送

物品使用。

2、滕阑是|两层或两层以上|的建筑物必须有国圄交通设施

3、楼梯一般由楼梯段、平台、栏杆(或栏板)和扶手组成

屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的|围护构件|,

一般由①屋面、②保温隔热|层、③乐回结构层和④防则组成

建筑设备一给水排水系统及设备

给水

1、给水的种类

(1)根据给水的用途，分为生活给水、生产给水、消防给水；

(2)根据水源，分为市政管网给水、自备水井给水；

(3)根据给水环节，分为直接给水、二次给水。

2、常见的|给水方式|有下列4种

(1)|直接1水|。

适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这

种给水方式简单、经济且安全。

⑵|设置水箱给用。

适用于室外配水管网的水压在|一天之内有定期的高低变瓦需要设

置|屋顶水箱|的情况。当水压高时，水箱蓄水；当水压低时，水箱放

水。

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(3)|设置水泵和水箱给水|。

适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情

况。当用水量较大时，采用水泵提高水压，可减小水箱容积。水泵

与水箱连锁自动控制水泵停、开，能够节省能源。

(4)|分区、分压给水

适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层

用水，不能供上面楼层用水的情况。为充分利用室外配水管网的水

压，通常把给水系统分为高压(上)和低压(下)上下两个供水区，

下区由室外配水管网水压直接给水，上区由水泵加压后与水箱联合

给水。

3、热水供应系统

根据《住宅设计规范》住宅应设置热水供应设施或预留安装热水供应

设施的条件。热水供应系统有集中热水供应系统、分户燃气热水器、

电热水器、太阳能热水器等。

4、分质给水系统

(1)在人们日常生活用水中，饮用水仅占很小部分。

(2)为提高饮水品质可用两套系统给水，其中一套是提供高质量、净化

后的直接饮用水

排水系统及设备

根据排放的性质，排水系统分为①生活污水、②生产废水、③雨水三

类

供电系统及设备

1、供电的种类

根据用户的用电性质，分为①居民生活用电、②工商业用电、③农业

生产用电等；

根据供电设施是否永久，分为正式用电、临时用电。

2、电压和用电负荷

室内配电用的电压，最普通的为220V/380V三相四线制、50Hz交流电压。

220V单相负载用于电灯照明或其他家用电器设备，380V三相负载多用

于有电动机的设备。

根据《住宅设计规范》，每套住宅的用电负荷不应小于2.5kW。

3、建筑物的供电系统及设备主要包括下列内容：

(1)电气管线：包括导线型号、导线截面。

(2)配电箱：是接受和分配电能的装置。

根据配电箱的用途，分为照明配电箱和动力配电箱。

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根据配电箱的安装形式，分为明装(挂在墙上或柱上)、暗装、落

地柜式配电箱。

(3)电表：用来计算用户的用电量，并根据用电量来计算应交电费数额。

电表的额定电流应大于最大负荷电流，并适当留有余地，考虑今后

发展的可能。

(4)电源插座：插座设置的数量、位置应满足家用电器的使用要求，尽

量减少移动插座

的使用。

(5)电开关：包括刀开关和自动空气开关。

刀开关适用于小电流配电系统中，可作为一般电灯、电器等回路的

开关来接通或切断电路。自动空气开关主要用来接通或切断负荷电

流。

开关系统中一般还应设置熔断器，主要用来保护电气设备免受过负

荷电流和短路电流的损害。开关设置的数量、位置应方便使用。

4、为安全使用和防火需要，住宅的供电系统及设备应符合《住宅设计规

范》要求。

如住宅套内的电气管线应采用穿管暗敷设方式配线；导线应采用铜芯

绝缘线；每套住宅应设置户配电箱；套内的空调电源插座、一般电源

插座与照明应分路设计；厨房、卫生间的插座应设置独立回路；为避

免儿童玩弄插座发生触电危险，安装高度在1.80m及以下的插座均应

采用安全型插座

燃气系统及设备1、燃气是一种气体燃料，分为天然气、人工煤气、液化

石油气