房地产评估师考试题库汇编带答案解析

房地产评估师考试题库汇编带答案解析1.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需评估其市场价值。已知同类房地产的土地单价为2000元/平方米，建筑物单价为1500元/平方米。该宗房地产的市场价值是多少？答案：土地价值=土地面积×土地单价=1000×2000=2000000元；建筑物价值=建筑面积×建筑物单价=1400×1500=2100000元；房地产市场价值=土地价值+建筑物价值=2000000+2100000=4100000元。解析：房地产价值由土地价值和建筑物价值组成，分别根据各自的面积和单价计算后相加即可得到房地产的市场价值。2.某房地产在正常情况下每年可获得净收益50万元，资本化率为10%，该房地产的收益价值是多少？答案：根据收益法公式，房地产收益价值=年净收益÷资本化率=50÷10%=500万元。解析：收益法是通过将房地产未来的净收益进行资本化来评估房地产价值，本题直接使用公式计算。3.已知某可比实例房地产的成交价格为3000元/平方米，该实例在成交时的状况比估价对象房地产状况好2%，若以估价对象房地产状况为基准，则该可比实例经房地产状况调整后的价格是多少？答案：设调整后的价格为x，根据房地产状况调整公式\(x=3000×100÷(100+2)\approx2941.18\)元/平方米。解析：当可比实例状况比估价对象好时，调整系数为100÷（100+状况优于的百分比），用成交价格乘以调整系数得到调整后的价格。4.某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，资本化率为8%，该宗房地产的收益价值是多少？答案：根据净收益按一定比率递增的收益法公式\(V=A÷(Yg)\)（其中\(V\)为房地产价值，\(A\)为第一年净收益，\(Y\)为资本化率，\(g\)为净收益逐年递增的比率），可得\(V=20÷(8%2%)=333.33\)万元。解析：对于净收益按一定比率递增的情况，使用特定的收益法公式进行计算。5.某建筑物的重置价格为2000万元，经济寿命为50年，已使用10年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的折旧额和现值。答案：年折旧额\(D=C(1R)÷N\)（其中\(C\)为重置价格，\(R\)为残值率，\(N\)为经济寿命），\(D=2000×(12%)÷50=39.2\)万元；折旧总额\(E=D×t\)（\(t\)为已使用年限），\(E=39.2×10=392\)万元；建筑物现值\(V=CE=2000392=1608\)万元。解析：直线法折旧是均匀折旧，先计算年折旧额，再根据已使用年限算出折旧总额，最后用重置价格减去折旧总额得到现值。6.某可比实例的成交价格为2500元/平方米，建筑面积为100平方米，首付80万元，余款在未来3年内每年年末支付40万元。若年利率为5%，则该可比实例的实际价格为多少元/平方米？答案：首先计算余款的现值，这是一个普通年金现值问题。年金现值\(P=A×[1(1+r)^{n}]÷r\)（\(A\)为每年支付金额，\(r\)为年利率，\(n\)为支付年数），\(A=40\)万元，\(r=5\%\)，\(n=3\)，\(P=40×[1(1+5\%)^{3}]÷5\%≈109.28\)万元；房地产实际总价=首付+余款现值=80+109.28=189.28万元；实际单价=1892800÷100=18928元/平方米。解析：要计算实际价格，需将未来支付的款项折现到成交时，与首付相加得到总价，再除以建筑面积得到单价。7.某宗房地产的土地面积为1200平方米，土地单价为1800元/平方米，建筑物的重置价格为2500元/平方米，建筑面积为1800平方米，经济寿命为50年，已使用15年，残值率为3%，用成本法计算该房地产的价值。答案：土地价值=土地面积×土地单价=1200×1800=2160000元；建筑物年折旧额\(D=C(1R)÷N\)，\(C=2500×1800=4500000\)元，\(R=3\%\)，\(N=50\)，\(D=4500000×(13%)÷50=87300\)元；折旧总额\(E=D×t=87300×15=1309500\)元；建筑物现值\(V_{b}=CE=45000001309500=3190500\)元；房地产价值=土地价值+建筑物现值=2160000+3190500=5350500元。解析：成本法计算房地产价值，先分别算出土地价值和建筑物现值，建筑物现值通过重置价格减去折旧总额得到，最后两者相加。8.某房地产的年净收益为30万元，土地价值为150万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，该房地产的建筑物价值是多少？答案：土地年净收益\(A_{L}=V_{L}×R_{L}\)（\(V_{L}\)为土地价值，\(R_{L}\)为土地资本化率），\(A_{L}=150×8\%=12\)万元；建筑物年净收益\(A_{B}=AA_{L}\)（\(A\)为房地产年净收益），\(A_{B}=3012=18\)万元；建筑物价值\(V_{B}=A_{B}÷R_{B}\)（\(R_{B}\)为建筑物资本化率），\(V_{B}=18÷10\%=180\)万元。解析：先根据土地价值和土地资本化率算出土地年净收益，再用房地产年净收益减去土地年净收益得到建筑物年净收益，最后根据建筑物资本化率算出建筑物价值。9.某可比实例的成交日期为2年前，成交价格为1000元/平方米，该类房地产价格指数在过去2年中分别比前一年上涨了5%和3%，则该可比实例经交易日期调整后的价格是多少？答案：调整后的价格\(P=1000×(1+5\%)×(1+3\%)=1081.5\)元/平方米。解析：根据价格指数的变化，逐年对成交价格进行调整，用成交价格乘以各年的价格上涨系数得到调整后的价格。10.某建筑物的建筑面积为200平方米，重置价格为1200元/平方米，经济寿命为40年，已使用5年，用成新折扣法计算该建筑物的现值。答案：成新率\(q=(Nt)÷N×100\%=(405)÷40×100\%=87.5\%\)；建筑物现值\(V=C×q\)（\(C\)为重置价格），\(C=1200×200=240000\)元，\(V=240000×87.5\%=210000\)元。解析：成新折扣法先计算成新率，再用重置价格乘以成新率得到建筑物现值。11.某宗房地产的年净收益为40万元，预计未来每年的净收益会以2%的比率递减，资本化率为6%，该宗房地产的收益价值是多少？答案：根据净收益按一定比率递减的收益法公式\(V=A÷(Y+g)\)（\(g\)为净收益逐年递减的比率），可得\(V=40÷(6\%+2\%)=500\)万元。解析：对于净收益按一定比率递减的情况，使用相应的收益法公式计算房地产价值。12.某可比实例的成交价格为2200元/平方米，交易情况比正常情况低5%，房地产状况比估价对象差3%，则该可比实例经交易情况和房地产状况调整后的价格是多少？答案：交易情况调整系数为\(100÷(1005)\)，房地产状况调整系数为\(100÷(1003)\)；调整后的价格\(P=2200×100÷(1005)×100÷(1003)\approx2438.78\)元/平方米。解析：分别计算交易情况和房地产状况的调整系数，用成交价格依次乘以调整系数得到调整后的价格。13.某建筑物的重置价格为1500万元，经济寿命为30年，已使用8年，残值率为4%，用双倍余额递减法计算该建筑物第9年的折旧额。答案：双倍直线折旧率\(d=2÷N×100\%=2÷30×100\%\approx6.67\%\)；第1年折旧额\(D_{1}=C×d=1500×6.67\%=100.05\)万元；第2年折旧额\(D_{2}=(CD_{1})×d=(1500100.05)×6.67\%≈93.38\)万元；……；第8年末账面价值\(V_{8}=C(1d)^{8}=1500×(16.67\%)^{8}\approx912.74\)万元；从第9年起改用直线法折旧，剩余折旧年限\(n=308=22\)年，第9年折旧额\(D_{9}=(V_{8}C×R)÷n=(912.741500×4\%)÷22\approx36.03\)万元。解析：双倍余额递减法前期折旧按特定公式计算，后期当折旧金额小于直线法折旧金额时，改用直线法折旧。14.某宗房地产的土地面积为800平方米，土地取得成本为1200元/平方米，开发成本为1800元/平方米，管理费用为土地取得成本与开发成本之和的3%，销售费用为开发完成后房地产价值的2%，投资利息为200万元，销售税费为开发完成后房地产价值的6%，开发利润为土地取得成本、开发成本和管理费用之和的15%，该房地产的开发完成后价值是多少？答案：设开发完成后房地产价值为\(V\)。土地取得成本=800×1200=960000元；开发成本=800×1800=1440000元；管理费用=(960000+1440000)×3%=72000元；销售费用=2%V；销售税费=6%V；开发利润=(960000+1440000+72000)×15%=385800元；根据成本法公式\(V=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润\)，即\(V=960000+1440000+72000+2\%V+2000000+6\%V+385800\)；移项可得\(V(2\%V+6\%V)=960000+1440000+72000+2000000+385800\)；\(92\%V=4857800\)；\(V=4857800÷92\%≈5280217.39\)元。解析：根据成本法的构成要素，列出关于开发完成后房地产价值的方程，求解得到房地产价值。15.某可比实例的成交价格为2800元/平方米，成交日期为6个月前，该类房地产价格每月比上月上涨0.5%，则该可比实例经交易日期调整后的价格是多少？答案：调整后的价格\(P=2800×(1+0.5\%)^{6}\approx2885.94\)元/平方米。解析：根据每月价格上涨幅度，利用复利公式对成交价格进行调整。16.某房地产的年净收益为25万元，预计未来3年内保持不变，从第4年起每年递增1%，资本化率为7%，该房地产的收益价值是多少？答案：前3年净收益的现值\(P_{1}=A×[1(1+Y)^{n}]÷Y=25×[1(1+7\%)^{3}]÷7\%≈65.76\)万元；第3年末净收益\(A_{3}=25\)万元，第4年净收益\(A_{4}=25×(1+1\%)\)，从第4年起的净收益在第3年末的价值\(P_{2}=A_{4}÷(Yg)=25×(1+1\%)÷(7\%1\%)\approx420.83\)万元；\(P_{2}\)的现值\(P_{3}=P_{2}÷(1+Y)^{3}=420.83÷(1+7\%)^{3}\approx344.77\)万元；房地产收益价值\(V=P_{1}+P_{3}=65.76+344.77=410.53\)万元。解析：将房地产净收益分为前3年和第4年起两部分，分别计算现值后相加得到房地产收益价值。17.某建筑物的建筑面积为150平方米，重置价格为1000元/平方米，已使用12年，经济寿命为40年，残值率为5%，用年数总和法计算该建筑物的折旧额。答案：年数总和\(S=n(n+1)÷2=40×(40+1)÷2=820\)；年折旧率\(R_{t}=(Nt+1)÷S\)，第12年折旧率\(R_{12}=(4012+1)÷820\approx0.0354\)；年折旧额\(D=C(1R)×R_{t}\)，\(C=150×1000=150000\)元，\(R=5\%\)，\(D=150000×(15\%)×0.0354=5026.5\)元。解析：年数总和法先计算年数总和，再根据使用年限计算年折旧率，最后计算年折旧额。18.某可比实例的成交价格为3200元/平方米，交易情况比正常情况高4%，房地产状况比估价对象好2%，则该可比实例经交易情况和房地产状况调整后的价格是多少？答案：交易情况调整系数为\(100÷(100+4)\)，房地产状况调整系数为\(100÷(100+2)\)；调整后的价格\(P=3200×100÷(100+4)×100÷(100+2)\approx3005.88\)元/平方米。解析：分别确定交易情况和房地产状况的调整系数，对成交价格进行调整。19.某宗房地产的土地面积为1000平方米，土地单价为1600元/平方米，建筑物的重置价格为2000元/平方米，建筑面积为1500平方米，经济寿命为50年，已使用10年，残值率为3%，用直线法计算该房地产的折旧额和现值。答案：土地价值=1000×1600=1600000元；建筑物重置成本=1500×2000=3000000元；建筑物年折旧额\(D=C(1R)÷N=3000000×(13\%)÷50=58200\)元；折旧总额\(E=D×t=58200×10=582000\)元；建筑物现值\(V_{b}=CE=3000000582000=2418000\)元；房地产现值=土地价值+建筑物现值=1600000+2418000=4018000元。解析：先分别计算土地价值和建筑物的相关数据，建筑物折旧按直线法计算，最后得到房地产现值。20.某房地产的年净收益为35万元，土地价值为200万元，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为9%，该房地产的建筑物价值是多少？答案：土地年净收益\(A_{L}=V_{L}×R_{L}=200×7\%=14\)万元；建筑物年净收益\(A_{B}=AA_{L}=3514=21\)万元；建筑物价值\(V_{B}=A_{B}÷R_{B}=21÷9\%≈233.33\)万元。解析：先算出土地年净收益，再得到建筑物年净收益，最后根据建筑物资本化率求出建筑物价值。21.某可比实例的成交日期为1年前，成交价格为2600元/平方米，该类房地产价格指数在过去1年中比前一年上涨了6%，则该可比实例经交易日期调整后的价格是多少？答案：调整后的价格\(P=2600×(1+6\%)=2756\)元/平方米。解析：根据价格指数的上涨幅度对成交价格进行调整。22.某建筑物的建筑面积为220平方米，重置价格为1300元/平方米，经济寿命为45年，已使用8年，用成新折扣法计算该建筑物的现值。答案：成新率\(q=(Nt)÷N×100\%=(458)÷45×100\%\approx82.22\%\)；建筑物现值\(V=C×q\)，\(C=220×1300=286000\)元，\(V=286000×82.22\%≈235149.2\)元。解析：先计算成新率，再用重置价格乘以成新率得到建筑物现值。23.某宗房地产的年净收益为45万元，预计未来每年的净收益会以1%的比率递增，资本化率为7%，该宗房地产的收益价值是多少？答案：根据净收益按一定比率递增的收益法公式\(V=A÷(Yg)=45÷(7\%1\%)=750\)万元。解析：使用相应的收益法公式计算房地产价值。24.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，交易情况比正常情况低3%，房地产状况比估价对象好4%，则该可比实例经交易情况和房地产状况调整后的价格是多少？答案：交易情况调整系数为\(100÷(1003)\)，房地产状况调整系数为\(100÷(100+4)\)；调整后的价格\(P=2400×100÷(1003)×100÷(100+4)\approx2327.13\)元/平方米。解析：分别计算调整系数并对成交价格进行调整。25.某建筑物的重置价格为1800万元，经济寿命为35年，已使用12年，残值率为2%，用双倍余额递减法计算该建筑物第13年的折旧额。答案：双倍直线折旧率\(d=2÷N×100\%=2÷35×100\%\approx5.71\%\)；第1年折旧额\(D_{1}=C×d=1800×5.71\%=102.78\)万元；第2年折旧额\(D_{2}=(CD_{1})×d=(1800102.78)×5.71\%≈96.89\)万元；……；第12年末账面价值\(V_{12}=C(1d)^{12}=1800×(15.71\%)^{12}\approx987.74\)万元；从第13年起改用直线法折旧，剩余折旧年限\(n=3512=23\)年，第13年折旧额\(D_{13}=(V_{12}C×R)÷n=(987.741800×2\%)÷23\approx40.6\)万元。解析：双倍余额递减法前期按特定公式折旧，后期改用直线法折旧。26.某宗房地产的土地面积为900平方米，土地取得成本为1300元/平方米，开发成本为2000元/平方米，管理费用为土地取得成本与开发成本之和的4%，销售费用为开发完成后房地产价值的3%，投资利息为220万元，销售税费为开发完成后房地产价值的7%，开发利润为土地取得成本、开发成本和管理费用之和的18%，该房地产的开发完成后价值是多少？答案：设开发完成后房地产价值为\(V\)。土地取得成本=900×1300=1170000元；开发成本=900×2000=1800000元；管理费用=(1170000+1800000)×4%=118800元；销售费用=3%V；销售税费=7%V；开发利润=(1170000+1800000+118800)×18%=556008元；根据成本法公式\(V=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润\)，即\(V=1170000+1800000+118800+3\%V+2200000+7\%V+556008\)；移项可得\(V(3\%V+7\%V)=1170000+1800000+118800+2200000+556008\)；\(90\%V=5844808\)；\(V=5844808÷90\%≈6494231.11\)元。解析：依据成本法构成要素列出方程求解房地产价值。27.某可比实例的成交价格为3000元/平方米，成交日期为8个月前，该类房地产价格每月比上月上涨0.6%，则该可比实例经交易日期调整后的价格是多少？答案：调整后的价格\(P=3000×(1+0.6\%)^{8}\approx3147.94\)元/平方米。解析：利用复利公式根据每月价格上涨幅度调整成交价格。28.某房地产的年净收益为32万元，预计未来4年内保持不变，从第5年起每年递增2%，资本化率为8%，该房地产的收益价值是多少？答案：前4年净收益的现值\(P_{1}=A×[1(1+Y)^{n}]÷Y=32×[1(1+8\%)^{4}]÷8\%≈106.32\)万元；第4年末净收益\(A_{4}=32\)万元，第5年净收益\(A_{5}=32×(1+2\%)\)，从第5年起的净收益在第4年末的价值\(P_{2}=A_{5}÷(Yg)=32×(1+2\%)÷(8\%2\%)=544\)万元；\(P_{2}\)的现值\(P_{3}=P_{2}÷(1+Y)^{4}=544÷(1+8\%)^{4}\approx400.77\)万元；房地产收益价值\(V=P_{1}+P_{3}=106.32+400.77=507.09\)万元。解析：分阶段计算净收益现值并相加得到房地产收益价值。29.某建筑物的建筑面积为180平方米，重置价格为1100元/平方米，已使用10年，经济寿命为42年，残值率为4%，用年数总和法计算该建筑物的折旧额。答案：年数总和\(S=n(n+1)÷2=42×(42+1)÷2=903\)；年折旧率\(R_{t}=(Nt+1)÷S\)，第10年折旧率\(R_{10}=(4210+1)÷903\approx0.0366\)；年折旧额\(D=C(1R)×R_{t}\)，\(C=180×1100=198000\)元，\(R=4\%\)，\(D=198000×(14\%)×0.0366=6922.37\)元。解析：按年数总和法步骤计算折旧额。30.某可比实例的成交价格为2700元/平方米，交易情况比正常情况高5%，房地产状况比估价对象差3%，则该可比实例经交易情况和房地产状况调整后的价格是多少？答案：交易情况调整系数为\(100÷(100+5)\)，房地产状况调整系数为\(100÷(1003)\)；调整后的价格\(P=2700×100÷(100+5)×100÷(1003)\approx2647.14\)元/平方米。解析：计算调整系数并调整成交价格。31.某宗房地产的土地面积为1100平方米，土地单价为1700元/平方米，建筑物的重置价格为2100元/平方米，建筑面积为1600平方米，经济寿命为52年，已使用11年，残值率为3%，用直线法计算该房地产的折旧额和现值。答案：土地价值=1100×1700=1870000元；建筑物重置成本=1600×2100=3360000元；建筑物年折旧额\(D=C(1R)÷N=3360000×(13\%)÷52=62523.08\)元；折旧总额\(E=D×t=62523.08×11=687753.88\)元；建筑物现值\(V_{b}=CE=3360000687753.88=2672246.12\)元；房地产现值=土地价值+建筑物现值=1870000+2672246.12=4542246.12\)元。解析：先分别算土地和建筑物相关数据，建筑物按直线法折旧后得到房地产现值。32.某房地产的年净收益为38万元，土地价值为220万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，该房地产的建筑物价值是多少？答案：土地年净收益\(A_{L}=V_{L}×R_{L}=220×8\%=17.6\)万元；建筑物年净收益\(A_{B}=AA_{L}=3817.6=20.4\)万元；建筑物价值\(V_{B}=A_{B}÷R_{B}=20.4÷10\%=204\)万元。解析：依次算出土地年净收益、建筑物年净收益和建筑物价值。33.某可比实例的成交日期为1.5年前，成交价格为2500元/平方米，该类房地产价格指数在过去1.5年中比前一年分别上涨了5%