物业楼装修方案

延川城市广场(二期)物业楼

装修方案

一、编制依据

1、《延川城市广场(二期)工程招标文件》及招标图纸；

2、现行国家有关工程施工规范、规程及技术标准

(1)、《地基与基础工程施工及验收规范》(JGJ50202-2002)

(2)、《工程建设强制性条文》(2022版)

(3)、建造装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001

(4)、建造工程施工质量验收统一标准GB50300-2001

(5)、《建造施工安全检查标准》(JGJ59-2022)

(6)、《建造工程资料管理规程》(jgj/tl85-2022)

(7)、《砌体工程施工质量验收规范》(GB50203-2022)

(8)、混凝土垢构工程施工质量验收规范GB50204-2002(2022

年版)

(9)、GB/T28001—2001《职业健康安全管理体系规范》标准公

司环境/职业健康安全管理体系《手册》，《程叙文件》

(10)、《钢筋焊接及验收规程》(JGJ18-2022)

(11)、屋面工程质量验收规范GB50207-2022

(12)、防水工程质量验收规范GB50208-2022

(13)、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范

GB50242-2002

(14)、建造电气工程施工质量规范GB50303-2002

3、延安市关于建设工程的相关规定；

4、现场地质勘察报告；

5、本企业标准和管理手册；

6、本企业类似工程施工和管理经验。

7、深圳市中泰华翰建造设计有限公司提供的全套施T图。

二、工程概况

延川城市广场（二期）物业办公楼位于延川县刘家湾。由陕西

御朗置业有限公司投资兴建，深圳中泰华翰建造设计有限公司设计

,西安中堪工程有限公司堪察，陕西永明项目管理有限公司监理，

中煤地建设工程有限公司承建。（幕墙、石材工程不在承包合同范围

内所以这两个分部未做方案）。

物业办公楼地上6层（甲方自己变更增加一层，增加层层高3.00

米，变为7层），设计建造高度19.20米（加层后总高度22.20米），

设计建造面积3156.45rm（加层后建造面积约3614.7皿1）,设计为框

架结构，1层层高为3.89米，2层层高3.60米，3~5层层高3.00

米，增加层层IRJ3.00米，6层层IWJ3.11米。

该工程设计抗震设防6度，结构使用年限50年，建造物耐火等

级二级，屋血防水等级ii级，框架结构抗震等级三级，建造结构安全

等级二级，砌体工程质量等级B级，地基基础设计等级甲级。

装饰装修工程包含：砌体、防水、保温隔热、普通装修饰面、预

留预埋、水电暧安装等工程、火灾自动报警系统；智能控制系统（不

2

延安市延川县延川城市广场（二期）施工技术方案

含消防、通风、智能控制、防火门、室内木门、塑钢窗、幕墙石材等）。

建造做法：

1、根据甲方要求：填充墙：1・2层外墙采用MU10标砖、剩余

外墙采用270mm厚硅酸盐砌块（取销原设计外墙保温层）；内墙取用

175mm厚陶粒砌块、原设计100mm厚墙采用MU90空心砖，所有砌体

均采用M5水泥砂浆砌筑。

2、所有200宽以内门垛每500mm高植筋2根①6圆钢，同墙厚

标砖砌筑。室内1-3层冷媒井每层预留600mm宽X800mm高预留洞，

室内装修时再做处理。

3、其余土建做法见下表：

其余土建建造做法表：

序号部位概况

室内楼、地面均做至设计要求块料面层以下，卫生

楼地面楼地面

1间做至设计要求防水保护层以下，其余二次装饰。

内墙1:2.5水泥砂浆抹面压光、洗手间墙1:2.5水

2墙面内墙面

泥砂浆抹面拉毛，其余详二次装饰。

楼梯间、公用通道、设备用房：18厚1：2.5水泥砂浆压光，

3踢脚线

余见二次精装。

楼梯间、公用通道、设备用房均为刷一底两面涂料，其余详

4顶棚

二次装饰。

玻璃幕墙、石材面层以外墙面18厚1：2.5水泥砂浆压光，防

5外墙面水涂料面层。

屋面分为上人、不上人屋面。均做至设计要求防水保护层以

6屋面下，箕杀二次装饰。

7门窗甲方自理

室外散水以内水、电、暧安装（电做至灯泡、水做至室内龙

安装

8头、暖按图施工）。

3中煤地建设工程有限公司延川城市广场二期项目部

三、施工组织

为确保优质、高速、安全、文明地完成本工程的装修任务，我项

目部将选派年富力强、施工经验丰富、服务态度良好、勤奋实干的工

程技术和管理人员组建本工程的施工管理机构。

1、施工管理机构的组成：

根据我司在同类工程中的建设经验，结合本工程的建设特点，本

工程装饰装修施工管理人员将主要以我项目部一期项目经理部管理

人员为主，增加部份对装饰装修工程有着丰富管理经验的人员，进一

步充实装饰装修项目施工管理机构。主要人员组成表如下：

主要施工管理人员表

序号职务姓名职称备注

1项目经理王小春工程师

2墙面、地面装饰工长郭志勇助工

3电气安装二长杨荣国助工

4质量安全负责人符道法助工

5材料管理负责人李新明助经

该工程的财经管理（包括预结算、财务管理、劳动工资管理）、

动力设备管理、后勤管理等将由我项目部一期项目经理和各相关责任

人兼管。

施工管理机构在施工前做好施工准备，落实具体计划，形成切实

可行的实施计划系统（包括技术准备、材料机具准备、人员进场准备、

现场水电布置准备等）。协调好各方面的关系，处理与各施工单位、

4

延安市延川县延川城市广场（二期）施工技术方案

与各阶层的矛盾。建立高效率的通讯指挥系统。对工程的进度、质量、

安全、成本和场容等进行监督管理、考核验收、全面负责。

管理过程中，要求严格按我司《质量体系文件》和《项目管理

文件》组织项目的生产活动，公司每月进行一次全面检查、考核，对

不符合要求的项提出整改和处罚。公司每周对项目进度情况进行一次

检查，对公司的资金、技术、人员、材料、机械、劳动力等进行调配

并协助项目搞好生产计划，以保证项目按计划完成工程任务。

2、劳动力组织及计划：

我司是国有大型建造施工企业，有一大批素质高、技术过硬的施

工作业队伍长期同我司合作，熟悉我司的管理制度，适应我司的管理

方法，他们均是我司的劳务协会的成员，由劳务协会统一管理，参加

项目建设的施工作业人员的主要来源即于此。

项目部对参加工程施工的劳务队伍将进行进行评审，主要是对该

队伍实体的考察；对提供劳务人员的数量、质量的考察；对队伍的现

场管理能力、施工能力的考察；对已施工过的工程考察等几个方面，

经过综合评审确定最佳的施工作业队伍。同时，项目将根据施工组织

设计、施工进度计划编制出劳动力需用计划，合理组织、调配施工作

业队伍有序地进场施工作业。

根据本工程的建设特点及工期要求，我们将在不同施工阶段组织

各专业劳务队伍进场进行施工。并根据工程的发展情况及施工要求动

态地调整现场作业人数，确保本工程的建设严格按照进度计划进行。

其中主要劳动力计划见表如下：

5中煤地建设工程有限公司延川城市广场二期项目部

主要劳动力计划表:

工种数量（人）工种数量（人）

装饰木工15涂料工25

瓦工10普工10

抹灰工15电气安装工10

3、材料及设备供应计划:

根据本工程的设计特点、工期计划要求及现场的实际情况，在本

工程的建设过程中，我项目部将对工程所需材料进行分批组织进场。

在施工需用的机械设备的选用上，我司将组织经济、合理、合用、高

效的机械设备进场配合施工，以加快工程的建设，提高工程质量，优

质高效地完成工程的建设。

1）、主要工程材料供应计划：

根据设计图纸计算，结合本工程的施工进度计戈决定主要材料

的进场计划。

2）、主要机械设备配备计划：

根据本工程的装饰装修规模及我项目部拟采用的施工方法，在本

工程的施工中，及时根据进度计划主要机械设备的进场时间。

四、主要施工方法

1、测量控制:

以我项目部在结构施工中已建立的平面控制网为依据，准确地将

建造物的轴线与标高反映在施工过程中，严格按工程测量规程要求，

进行控制线加密和放样工作。

选用包激光经纬仪一台，级水准仪一台，50m钢卷尺一把,

6

延安市延川县延川城市广场（二期）施工技术方案

由有丰富经验的测量人员来完成工程施工全过程的测量放线工作。

根据结构施工中的结构控制线将每层的柱、墙边线弹出，修正同

一平面上的柱、墙结构偏差，确定装修边线；利用水准仪测出每层楼

地面的结构标高，计算出标高误差，并根据建造设计确定楼地面的建

筑面标高，将建造面标高上的+500mm线弹至墙面上及柱面上，用以

控制楼地面面标高及顶棚高度。

2、内墙面装饰工程：

1）、内墙面破（特定，若甲方要求做墙面砖，则按如下方案施工）：

墙面施工前，根据结构尺寸及面砖规格预排面砖镶贴位置，同一

墙面的横竖罗列，不得有一行以上的非整砖，使非整砖罗列在墙角等

不显眼位置。管道穿墙位置使用整砖套割吻合，不得使用非整砖拼凑

镶贴。

面砖镶贴前，先需用清水浸泡，直到不冒气泡为止，然后取出阴

干备用，阴干时间以砖的表面无水膜又有潮湿感为准。

面砖镶贴前，先进行基层表面残存的灰浆、尘土、油渍等的清洗

工作，然后在墙面上根据砖的规格尺寸、室内地面标高弹出饰面砖的

水平和垂直控制线。

面砖镶贴时，先用面砖做灰饼，找出墙面、柱面、门窗套等的横

竖标准，确定墙面装饰层厚度，在施工中，边贴砖边用靠尺监测面破

的垂直度及平整度。

面砖镶贴时，在面砖背面满铺粘结砂浆，镶贴到位后，轻轻敲击

面砖，使之与基层粘结坚固。

7中煤地建设工程有限公司延川城市广场二期项目部

面砖镶贴完后，用清水将面砖表面擦洗干净，接缝处用白水泥浆

擦嵌密实。

内墙面砖施工工艺如下图所示:

内墙面砖施工工艺

3、外墙面抹灰：

1)、施工准备：

(1)、材料及施工机具：

采用32.5R水泥。应有出厂证明或者复试单，过期三个月,

应按试验结果使用。

。2、0.35~0.5mm的中砂。颗粒坚硬洁净，含泥量不大于3虬

。3、砂浆搅拌机、2~5mm的方格筛网及抹灰常用的工具、铁锹、

8

延安市延川县延川城市广场(二期)施工技术方案

软毛刷、水桶。

2)、作业条件：

(1)、外双排架应提前搭设好，横竖杆及拉杆离开墙面和门窗口

角150^200mmo架子的步高和支搭要符合施工要求和安全操作规程。

(2)、墙面基层清理干净，脚手架眼等事先砌堵好(穿墙锣杆眼

使用橡胶止水塞、内墙采用比墙高一个标号的膨胀混凝土阻塞)。

(3)、施工前应先放大样，做出样板墙，确定施工工艺及操作要

求，并向施工人员做好交底工作。样板墙完成后经过投资、甲方、监

理共同认定，方可组织班组按照样板墙要求施工。

3)、工艺流程：

基底处理f拉线找直f贴灰饼冲筋一12mm厚1：3水泥砂浆打底

扫毛一6mm厚1：2.5水泥砂浆找平一养拧

(1)、施工方法：

外墙面在抹灰前首先清理油污浮尘及修补脚手、穿墙锣杆眼(穿

墙锣杆眼使用橡胶止水塞、内墙采用比墙高一个标号的膨胀混凝土堵

塞)等凹凸不平的部位，并提前「2天浇水湿润，首先在墙面上涂刷

界面剂一道，砂柱与墙体砌块交接处钉钢丝网。在大角墙面挂垂直立

线并控制抹灰厚度，在门窗洞口等部位应弹出垂直线和水平控制线。

然后用1：3水泥砂浆打底找平，分层涂抹，厚度不得超过12mni,必

须将砂浆压入砖缝内，然后进行扫毛处理。抹面层砂浆前，先弹出分

格线，贴塑料分格条，用1：2.5水泥砂浆分两层涂抹，厚度控制在

6nm,用铁抹子压光，24小时后养护不得少于3-4天。

9中煤地建设工程有限公司延川城市广场二期项目部

⑵、质量要求:

各种材料必须符合设计要求，水泥符合规范要求，各种砂浆的配

合比准确。

抹灰厚度最薄处应控制在7mHi，抹灰超厚度基层必须提前衬抹，

每次衬抹厚度不得大于10mm,当天衬抹总厚度不得大于15mm。

高度为2.5m墙体中冲横筋，高度2.5m以上墙体应冲立筋，此间

距不得大于L5m。面层阴、阳角应使用统一工具，其圆弧不得大于

直径5mm为宜。

各抹灰层之间及抹灰层与基层之间必须粘结坚固，无脱层，及空

鼓裂缝现象。面层表面光滑洁净，无搓痕迹，线角顺直清晰，阴阳角

方正，无碎弯，管道后抹灰整齐，表面平整允许偏差3mm,阴阳角垂

直允许偏差2mm,合格浆缝平直允许偏差2mm。

抹灰前要检验各种原材料的出厂质量证明及试验报告，不合格的

不许使用，在每道抹灰工序完成后，在施工组自检的基础上，工长对

工程全面实测及空裂检查，底灰检查一次，面层检查一次。

4、内墙装修工程：

1)、内墙面抹灰：

(1)、工艺流程：

门窗口及水电管卡均已安装完毕一碎节点封堵处均已剔凿、堵孔

清刷基层一浇水湿润一易裂易空处均挂好钢板网一阴角处、顶角处均

10

已加网或者衬抹膨胀水泥砂浆f墙面拉毛f抹糙底子f检验空鼓f

作

10

延安市延川县延川城市广场（二期）施工技术方案

标筋一抹立墙底灰f养护

（2）、施工方法：

抹灰前首先要清理基层上的油污浮尘及修补脚手眼等凹凸不平

的部位，并浇水湿润，在易裂易空处均挂好钢板网，钢板网用钉子固

定在基层上，再分两遍涂抹1：2.5水泥矽浆打底扫毛，1:2砂浆罩

面抹平压光。

（3）、质量要求:

与外墙抹灰质量要求相同。

2）、内墙乳胶漆：

内墙乳胶漆施工的质量控制重点：流坠、起皮、起粒、皱皮、透

底、泛碱、刷纹。

（1）、施工顺序：

基层处理一满刮腻子、磨光一满刮第二遍腻子、磨光一满刮第三

遍腻子、磨光一满涂封底漆（第一遍）一第二遍乳胶漆并磨光一第三

遍乳胶漆f清扫。

施工准备：基层含水率在观以下，H1值在10以下，正常气温下，

抹灰面龄期不少于14天，混凝土基层龄期不少于30天，基层表面平

整，阴阳角密实，轮廓分明，基层坚固，对有缺陷的（如空鼓、缝隙、

不平整等），用水泥砂浆或者聚合物水泥赋子修补。表面泛碱的用3%

草酸溶液中和，清水冲洗干净。对装饰工程有影响的其它土建及水

电安装工程均要求已施工完毕，施工环境温度应高于5℃。

11中煤地建设工程有限公司延川城市广场二期项目部

(2)、施工方法及要点：

。1、清理墙面：先将墙面起皮及松动处清理干净，再将墙面扫净；

修补墙面：用水石膏将墙面找平，干燥后用砂纸将凸出处磨去，

将浮土扫净；

刮腻子：普通为三遍，腻子分量比为乳胶：滑石粉：纤维素

二1：5：3.5,墙面刮光刮平，干燥后用细砂纸磨光磨平，但不得磨穿；

。3、刷乳胶漆：将乳胶漆稀释搅拌均匀，按先上后下的顺序涂刷

第一遍，干燥后复补腻子，再涂刷第二遍，漆膜干燥后用细砂纸磨光，

清扫干净，最后再涂刷第三遍，从一端开始，逐渐刷向另一端，上下

顺刷，互相衔接。

。4、质量标准：

由于乳胶漆干燥较快，因此应连续迅速操作，严禁浮现脱皮、漏

刷等现象。墙面未干前不得清扫地面，以免尘土污染墙面，墙面完工

后要妥善保护，不得磕碰，涂刷墙面时不得污染地面、门窗等已完工

工程。

5、吊顶工程：

本工程的顶棚吊顶甲方二次装修时再做，本方案暂不考虑。

6、楼地面装饰工程；

室内地面根据甲方要求做至垫层。

1)、工艺流程：

清理基层f扫水泥素将一抹碎垫一养护一验收

12

延安市延川县延川城市广场（二期）施工技术方案

2）、施工方法：

施工前，将混凝土楼地面清理干净，如有油污用10%火碱水刷

净，并用清水冲净。

将清理好的基层浇水湿润，并撒素水泥面，用扫帚扫匀，随扫随

铺灰。然后依据+50线造出底灰上皮标高抹灰饼，从房间的一彳则开

始每隔一米冲筋一道，有地漏的房间由房间四周向地漏方向放射冲筋,

用1：3干硬砂浆（砂为粗砂）冲筋、刮平，厚度约为20mm,刮平时

砂浆要拍卖、划毛并浇水养护。

3）、洗手间工程（防水及以下施工）：

（1）、工艺流程：

基底处理一40厚C20细石混凝土（水泥砂浆找平层）一聚氨酯

涂膜防水f闭水试验f验收

（2）、找坡层、防水层施工方法：

首先基层必须清理干净，先抹1:3水泥砂浆找坡层，并向地漏找

泛水，四周抹成小八字角。当基层含水率小于8%时，即可涂刷聚氨

酯防水涂膜，涂膜防水层要分三遍进行涂刷，厚度为

防水涂膜应沿四周墙面高起150mm。

（3）、质量要求及保证措施：

洗手间地面应低于相邻房间20mm,并向地漏找坡。要求作避水

试验，24小时无渗漏即为合格。

防水层表明要平整，应符合排水要求，无明显积水现象。涂膜防

13中煤地建设工程有限公司延川城市广场二期项目部

水层施工后在未固化前不允许上人行走踩踏，以免损伤防水层，造成

渗漏。

施工时应注意防水层发生渗漏，大多发生在穿过楼板及墙身等处

的管根、地漏、阴角处，原因是管根等处松动或者粘结不牢，接触面

清理不净，产生空隙，施工前应认真检查管根等处是否松动，并及

时修补和稳固。

为解决排水管根部易渗漏问题，可采取排水管根部采用专用堵孔

钢板支设，孔内灌注细石碎至板上皮下10~20mm处，做防水加强层，

用防水涂膜浇至板上皮，并爬上管壁至少50mm，确保无渗漏。

对于地漏外壁堵孔不严易造成渗漏现象，施工时应对孔洞四周砂

浆剔除干净露出石子，并用水洗净。灌注细石碎至板厚的2/3处，做

防水加强层后，再灌注细石碎至板上皮地漏四周要有明显的泛水，地

漏顶面高度要低出地面10mm。

7、门窗安装工程（甲方自理，按如下方案施工）：

普通木门安装时采用先立门框的安装方法，安装前需对成品加以

检查，进行校正规方，固定好斜拉条。立门框要看清门框在施工图上

的位置、标高、型号、规格、门扇开启方向，并用线垂找直吊正，粉

刷前必须正确固定。安装门扇前先量好门窗的高低、宽窄尺寸，然后

在相应的扇边画出高低、宽窄的线，用粗刨刨去线外部份，再用细刨

刨至光滑平直，使其合乎设计尺寸要求。洛扇放入框中试装合格后，

按扇高1/81/10,在框上按合页大小划线，并剔除合页槽，槽深一

定要与合页厚度相适宜，槽底要平。

14

延安市延川县延川城市广场(二期)施工技术方案

外墙铝合金窗安装按照在粗粉刷留底的洞口上弹出窗位置线，根

据设计要求，将窗框立于墙的中心线部位或者内侧，使框表面与饰面

层相适应。将铝合金窗框暂时用木楔固定，待检查立面垂直、摆布

间隙大小、上下位置一致，均符合要求后，再将镀锌锚板固定在窗

洞内。窗扇在室内外装修基本完后进行，安装时将配好的窗扇份内

扇和外扇，先将外扇插入上滑道的外槽内，自然下落于对应的下滑

道内，然后在用同样的方法按装内扇。

8、灯具安装工程：

灯具安装的主要施工程序及控制要点为：

1)、开关插座的安装：

(1)、安装前应先清理开关、插座盒内的夹渣、夹块等杂物，因

预埋过深(23.5mm)的个别箱盒要重新安装，加装套盒。

(2)、同一室内成排安装的开关、插座的高差不应大于0.5mm,

喑开关之间留有一定的距离，并距门框0.15-0.20mo开关位置应与灯

位相对应，开关向上为开，向下为关，暗装插座、开关的面板应端正、

并紧贴墙面。

(3)、电器灯具的相线应经开关控制，插座的接线孔为单相三孔

插座，上孔为保护接地线，左孔为工作零线，右孔为相线。

(4)、先将盒内甩出的导线留出维修长度，注意不要碰伤线芯，

再将线芯直接接入线孔内，并用顶丝将其压紧，然后将开关或者插座

推入盒内，并与墙面平齐，并上紧固定螺丝。

(5)、在装修墙面上安装开关插座，应与装修工作配合进行。

15中煤地建设工程有限公司延川城市广场二期项目部

2)、灯具安装:

灯具的安装必须密切配合装修，我们将针对业主选定的灯具型

式，在施工前绘制灯具安装详图报审后进行安装。

(1)、安装程序：

灯具检查f组装一灯具安装通电试运行

(2)、灯具的型号、规格必须符合设计要求和国家标准的规定。

灯内配线严禁外露，灯具配件齐全，无机械损伤、变形、油漆脱落，

灯罩破裂、灯箱歪翘等现象。所有的灯具应有产品合格证。

(3)、照明灯具使用的导线其电压等级不得低于交流500伏，其

最小线芯截面应符合规范要求。

(4)、灯具的安装严格按说明书、标准图进行，必须分外注意观

感质量、标高位置要正确可靠，安装应坚固。

水、电、暖、通、消防等安装具体见各专业方案。

五、施工进度计划

根据现场已具备的施工条件及业主要求，我项目部计划从2022

年5月25日开始正式施工，计划于2022年8月30日竣工，总工期

97天(日历天)。

在本工程的施工中，拟由下向上进行，即由1层向7层进行施工，

每层按由墙面一顶棚f地面的顺序进行施工，门窗装饰、灯具安装穿

插进行。

施工进度计划的控制：

工程总进度计划根据本工程的具体特点及建设单位的需用要求综

16

延安市延川县延川城市广场（二期）施工技术方案

合考虑，在施工中将分解各阶段的作业计划，进一步细化各分项工程

的施工计划，实行三级网络计划控制。同时制定旬、周计划，采用周

计划控制的办法实行计划管理。并利用微机进行动态管理，