房产评估师试题及答案大全

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单项选择题（每题2分，共10题）1.房地产评估的核心是（）A.测算价格B.分析市场C.评估价值D.确定用途答案：C2.市场法评估房地产时，选取的可比实例数量一般应为（）A.1-2个B.3-5个C.5-10个D.10个以上答案：B3.房地产价格形成的基础是（）A.效用B.相对稀缺性C.有效需求D.以上都是答案：D4.成本法中的土地取得成本是指（）A.购买土地的费用B.开发土地的费用C.取得土地的必要支出D.土地的市场价值答案：C5.收益法中确定报酬率的方法不包括（）A.累加法B.市场提取法C.成本法D.投资报酬率排序插入法答案：C6.建筑物的经济寿命是指（）A.建筑物从建成到拆除的时间B.建筑物从建成到产生的收入大于运营费用的持续时间C.建筑物从建成到不再具有使用价值的时间D.建筑物从建成到业主决定出售的时间答案：B7.房地产评估报告的有效期一般为（）A.1年B.2年C.3年D.半年答案：A8.下列属于房地产权益的是（）A.房屋B.土地C.租赁权D.建筑物附属设施答案：C9.运用假设开发法评估待开发房地产价值时，开发完成后的价值是指（）A.开发完成后的房地产现状价值B.开发完成后的房地产预期价值C.开发完成后的房地产重置价值D.开发完成后的房地产历史价值答案：B10.基准地价是指（）A.某一区域的平均地价B.某一时点的平均地价C.某一区域某一时点的平均地价D.某一区域某一用途的平均地价答案：C多项选择题（每题2分，共10题）1.房地产评估的原则包括（）A.合法原则B.最高最佳利用原则C.替代原则D.估价时点原则答案：ABCD2.市场法评估房地产时，对可比实例进行修正的内容有（）A.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.面积修正答案：ABC3.成本法中房地产开发成本包括（）A.土地开发成本B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.管理费用答案：ABC4.收益法中确定收益期限的方法有（）A.自然寿命B.经济寿命C.剩余经济寿命D.土地使用期限答案：BCD5.房地产评估的基本方法有（）A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法答案：ABC6.影响房地产价格的因素有（）A.人口因素B.经济因素C.社会因素D.行政因素答案：ABCD7.建筑物的折旧包括（）A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.时间折旧答案：ABC8.房地产评估报告应包括的内容有（）A.封面B.目录C.致估价委托人函D.估价结果报告答案：ABCD9.假设开发法中开发完成后的房地产价值的确定方法有（）A.市场法B.收益法C.成本法D.长期趋势法答案：AB10.房地产权益包括（）A.所有权B.使用权C.地役权D.抵押权答案：ABCD判断题（每题2分，共10题）1.房地产评估就是对房地产价格的评估。（）答案：×2.市场法适用于所有房地产的评估。（）答案：×3.成本法中的成本是指社会平均成本。（）答案：√4.收益法评估房地产时，报酬率越高，评估价值越高。（）答案：×5.建筑物的物质折旧通常是不可修复的。（）答案：×6.房地产评估报告只能由注册房地产估价师签字。（）答案：√7.基准地价修正法是一种直接的评估方法。（）答案：×8.房地产的使用管制对其价值有影响。（）答案：√9.评估期房的价值时，只能用假设开发法。（）答案：×10.房地产评估结果是唯一的。（）答案：×简答题（每题5分，共4题）1.简述市场法评估房地产的操作步骤。答案：搜集交易实例；选取可比实例；对可比实例进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整；求取比准价格。2.成本法评估房地产时，建筑物重置成本的求取方法有哪些？答案：单位比较法，如单位面积法、单位体积法；分部分项法；工料测量法；指数调整法。3.简述收益法评估房地产的适用范围。答案：适用于有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、商铺、酒店、租赁住房等，对于自用性房地产一般不适用。4.房地产评估报告的作用有哪些？答案：为委托人提供价值参考依据，作为交易定价、抵押融资、征收补偿等的参考；体现评估机构和人员专业服务成果，维护市场交易公平公正。讨论题（每题5分，共4题）1.讨论在房地产评估中，如何综合运用多种评估方法以提高评估结果的准确性。答案：不同评估方法有不同适用范围和局限性。市场法直观反映市场价格，成本法从投入角度，收益法从收益角度。综合运用时，先分析评估对象特点和资料获取情况，对适用方法分别评估，结合市场行情、行业经验等，合理确定权重，综合得出更准确结果。2.谈谈房地产市场波动对评估结果的影响及应对措施。答案：市场波动使房地产供求、价格变化。繁荣时评估值易偏高，低迷时易偏低。应对措施有密切关注市场动态，及时更新数据；采用多种评估方法相互验证；在报告中说明市场波动对结果可能产生的影响及不确定性。3.假设开发法中，如何准确预测开发完成后的房地产价值？答案：可运用市场法，选取近期类似已完工项目作可比实例，修正调整得出价值；或用收益法，预测未来收益，折现计算。同时要结合市场趋势，考虑项目自身特点如位置、配套等因