设备设施部强电与暖通管理方案

设备设施部强电与暖通管理方案

一、概述

我们将力争从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化

管理，为企业品牌建设和延续打下坚实基础。我们将以最大程度的为

客户物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服

务，合理处理微利润与高原则之间口勺矛盾，争取做到兼顾的同步，达

到企业的社会效益、经济效益的双赢。另首先着手目前、放眼未来。

不仅仅把接管项目作为我们设施设备部服务规范化、精细化的重要开

始，更看重的是未来更深层次、更长远、更广泛的品质提高。我们殷

切的但愿通过我们的不停沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品

牌，树立企业形象。但愿可以依托企一业良好的品牌优势和社会影响力,

使我企业品牌可以得到提高和发展。

二、设备设施部内部统筹管理

1内部管理

1）负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保

障设施设备的安全运行与完好；

2）深入现场，掌握人员和设备状况；

3）定期对员工进行培训，提高专业技术水平；

4）制定并完善岗位职责、工作程序与原则及规章制度，并督导实行；

5）制定部门工作计划；

6）主持召开班级别以上部门工作会议，贯彻层级管理，责任到人的管

理模式;

7）每月总结工程维修质量，分析原因，贯彻处理措施；

8）审核部门报表、请示和汇报；

9）制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评

估；

10）整顿上报部门合理化提议；

11）处理下级上报的各类问题；

12）处理突发事件；

13）组织本部门评优活动。

2、协作其他部门

（1）协助物管部做好安全防备及跟踪贯彻工作；

（2）协作综合管理部做好人员培训、员工生活工作；

（3）协调外部门对设施设备部提出日勺其他T作规定0

3、对客户服务管理

（1）及时处理客户提出日勺问题；

（2）处理突发事件。

4、自我管理

（1）根据企'也规定制定学习计划；

（2）按照计划和实际工作规定参与企'也组织的有关培训；

（3）听取各层级管理方面意见，并逐条贯彻；

（4）定期自我总结，总结管理中出J局限性。

三、督促和贯彻部门内部管理计划

1、部门班以上级别工作例会

（1）主持部门工作例会；

（2）传达企业会议精神；

（3）公布内部自查中存在的问题，表扬好人好事，做到奖罚分明。

2、学习与研究

（1）每天运用部门例会时间学习企业文化；

（2）组织人员研究处理工作中存在口勺疑难问题；

3、督促基层管理人员培训部门员工

（1）督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训日勺职

责；

（2）对部门员工进行专业培训；提高员工的服务意识，调动员工日勺

积极性，培养自豪感和凝聚力.职'巾道德规范和平常用语规范培训,

员工通过训练有素的言行举止，共同塑造恒益企业欧I公众形象。

（3）培训重点立足研究业务，提高专业技术水平，力争一专多能，

加强管理，培强责任感，提高发现问和处理问题W、J能力；

（4）培训做到结合实际工作中存在日勺问题，分析事故发生日勺原因，

总结经验教训；

4、检查与评估

（1）检查工作，定期做出评估；

（2）检查工作表格W、J填写状况；

2、质量跟踪

现场跟踪重大质量问题，查明原因，提出处理措施。

3、与行政部采购管理负责人协调

（1）保证各类备品备件的及时供应；

（2）做好设备零配件的管理。

4、与其他部门协作

（1）与有关部门协调，做好设备维修、改造工作；

（2）做好使用设备部门的技术操作培训。

五、对客户服务管理

1、阅读报表

（1）阅读当日工作日志，检查〈设备巡查表》，掌握设备运行状况;

（2）阅读当日＜设备维修登记表》，掌握设备维修状况。

2、现场督导

（1）亲临现场指导，及时处理协调问题；

（2）对督导过程中碰到日勺问题及时进行补救。

3、处理客户投诉或突发事件

（1）出现客户投诉或突发事件，第一时间赶赴现场，查找原因；

（2）协调有关部门及时处理处理，关系到对客户服务时要赔礼道歉,

升级服务；

（3）若属人为原因导致，查找负责人，将贯彻状况汇总及时拿出处

理意见。

六、自我管理：月度总结

进行月度工作总结，必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采

用的处理措施；进行个人总结，找出个人自身局限性，言明下月努力

方向。

七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划和规范规定

1.设备机房

1）每月清洁1次，室内无杂物。

2）在明显易取位置配置消防器材，每月检查1次消防器材;保证完

好有效。

3）设施设备标志、标牌齐全。

4）在明显位置张贴或悬挂有关制度、证书。

5）交接班记录、工作日志等齐全、完整。

2.1供水设施

1每月检修水泵一次，每天每班次巡视生活水泵房不少于2次。

2生活水池（水箱）每年消毒次数不少于2次；并有消毒处理记录；

3机房需人走上锁。

2.2排水系统

1排水设施

每月对排水系统进行检查，组织清理、疏通，保证畅通。每次降雨前

后及过程中对重要排水口、管井进行检查。

2污水泵

汛期每日巡视2次，平时每日巡视1次，检查设备运行状态；每周进

行1次手动启动测试；每季度养护1次。

2.3消防泵房

1.每日检查水泵控制柜的指示灯指示、观测停泵时水泵压力表指示。

在正常状况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关

应置于“自动”位置。

2.消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次，保证消防泵在紧急

状态下的正常使用。

3.维修人员每周对泵房地面和设备外表进行一次清洁。

4.按照水泵维护俣养规程定期对水泵进行维护保养，并作好有关工

作记录。

5.保证水泵房的通风、照明设施完好。

6.未经部门负责人许可，非T作人员不得入内，离开锁门「因工作

原因必须进入机房的人员，当值人员必须详细记录在《机房外来人员

登记表》上。

2.4照明和电气设备

1楼内照明

每班巡视1次，一般故障8小时内修复；复杂故障1日内修复。

2楼外照明

每日巡视1次，一般故障12小时内修复；复杂故障3日内修复;

每2周调整1次时间控制器。

3应急照明

每日巡视1次，发现故障，即时修复。

2.5变配电系统

1每日巡视检查设备房设施设备，并填写运行记录；

2每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好；

3雷雨季节来临前检查系统防雷接地状况；

2.6园林景观水系统

1启动景观水前检查系统管网及控制部件；每季度进行防渗漏和防

漏电检查，保证用也安全。

2有效期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。

3每年进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。

4设置必要区|安全警示标志。

2.7冷水机组的维护保养

2.7.1正常运行中口勺维护保养及检查

（1）检查压缩机冷冻油的油压及油量

（2）系统探漏（制冷剂），发现漏点及时处理

（3）检查有无不正常日勺声响、震动及高温

（4）检查冷凝器及冷却器的温度、压力

（5）检查多种腰门与否正常

（6）检查冷水机进出水口勺温度及压力

（7）检查主电路上接线端子并有无松动压实

（8）检查电气控制部分有无异常；检查各仪表、控制器的工作状

态

（9）检查机组混滑系统机油与否充足

（10）检查制冷设备安全保护装置整定，直

（11）检查并收紧电路上的各电线接点

（12）检查制冷系统内与否存在空气，如有则应排放空气

2.7.2电气控制部分维护保养

（1）对中间继电器、信号继电器做模拟试验，检查两者的动作与

否可靠，输出的信号与否正常，否则应更换同型号口勺中间继电器、信

号继电器；

（2）PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修

2.8水循环管道部分区I维护保养

2.8.1水泵维修保养

（1）转动水泵轴，观测与否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承

问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水

泵；

（2）检查盘根处与否漏水成线，如是则应调整盘根。

2.8.2节制阀与调整阀日勺维修保养

（1）检查与否泄漏，如是则应调整填料；

（2）检查阀门开闭与否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油;

（3）如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；

（4）检查法兰连结处与否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

2.8.3整个循环水系统检查及保养

（1）检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫。

（2）清洗水泵过滤网。

（3）拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

（4）清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

（5）检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处与否有大量的

凝结水或保温层已破损，如是则应维修或更换保温层。

2.8.4电动机维修保养

（1）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻与否在0.5MQ,以上，

否则应进行干燥处理或修复；

（2）检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润

滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；

（3）检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

2.9冷却塔部分的维护保养

2.9.1电机部分维护保养

（1）用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MQ,否则应干燥

处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MQ以上时则应拆修电机线

圈。

（2）检查电机、风扇与否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑

油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格H勺轴承

a）检查皮带与否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；

b）检查皮带与否太松，如是则应调整；检查皮带轮与轴配合与

否松动，如是则应整修

2.9.2整体检查

（1）检查布水器与否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴

（2）清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶

（3）检查补水浮球阀与否动作可靠，否则应修复

（4）拧紧所有紧固件

（5）清洁整个冷却塔外表

2.10末端风柜部分的维护保养

（1）清洁风机盘管外壳、冷凝水盘及畅通冷凝水管

（2）清洗进回风初效空气过滤网，排除盘管内日勺空气

（3）检查风机与否转动灵活、皮带松紧度°如有阻滞现象或皮带

过松，则应加注润滑油和调整电机距离。如有异常摩擦响声则应更换

风机轴承。

（4）用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MQ,,

否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同

规格电容；检查各接线头与否牢固，与否有过热痕迹，如是则作对应

整修

（5）清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物

（6）拧紧所有紧固件

2.11所有控制柜的维护保养

2.11.1交流接触器维修保养

（1）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

（2）清除触头表面及四面的污物（但不要修铿触头），如触头烧蚀严

重则应更换同规格交流接触器；

（3）清洁铁芯上的灰尘及脏物；

（4）拧紧所有紧固螺栓

2.11.2热继电器维修保养

（1）检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应

整修处理，处理后达不到规定日勺应更换；

（2）检查热继电器上口勺绝缘盖板与否完整，如损坏则应更换

2.11.3自动空气开关维修保养

（1）用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MQ,否则应烘干处

理；

（2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换;

（3）清除触头表面上日勺小金属颗粒（不要修锌）

2.11.4信号灯指示仪表维修保养

（1）检查各信号灯与否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；

（2）检查各指示仪表指示与否对的，如偏差较大则应作合适调整,

调整后偏差仍较大应更换。

2.11.5其他项

(1)清洁控制柜内外的灰尘、脏物

(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重口勺接线头应更