资产评估技术方案

中国联合装备集团公司

公司化改建

资产评估技术方案

中联资产评估集团有限公司

二0一二年五月

目录

第一章项目背景情况....................................4

一、评估目的..........................................4

二、评估范围和对象....................................4

三、价值类型..........................................6

四、评估基准日........................................6

五、参与本项目的中介机构..............................6

第二章项目工作计划....................................7

一、组织协调系统......................................7

二、工作周报制度......................................7

三、工作进度安排......................................1

四、报告体例..........................................1

第三章流动资产、其他资产.............................4

一、流动资产评估方法..................................4

二、其他资产评估方法..................................9

第四章长期投资.......................................12

第五章房屋建筑物及构筑物.............................15

附表1：《不同结构类型房屋成新率评分权重参考表》.....21

附表2：《房屋构筑物经济寿命年限》....................22

第六章机器设备.......................................23

附表1：《国内运朵费费率表》..........................33

附表2：《设备评估安装调试费、基础费取费费率表》.....34

附表3：《金融机构对客户贷款利率表》..................35

附表5：《设备经济寿命参考年限表》....................36

附表6：《进口设备的海运费、二税三费计算常数参考表》..39

第七章在建工程.......................................40

第八章无形资产.......................................43

第九章土地资产的核实.................................47

第十章负债的核实.....................................48

第十一章收益法评估.....................................55

第十二章工作底稿指引...................................60

第十三章附件...........................................61

第一章项目背景情况

一、评估目的

（一）资源重组目的

依据中国建材集团公司《》批准文件，中国联合装备集团公司拟进行公司化改

建。

本次评估的目的是反映****公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为中

国联合装备股份公司进行公司化改建之经济行为提供价值参考依据。

二、评估范围和对象

本次评估范围是中联装备集团纳入公司改建范围内的资产和负债，所涉及的全

资、控股、参股企业单位如下：

表1中联装备企业一览表

序号项目编号企业简称企业名称级次股比地址

1000000中联集团中国联合装备集团公司1北京

2010000神马集团合肥神马科技集团有限公司2100合肥

3010100神马电气合肥神马电气有限公司3100合肥

4010200神马进出口合肥神马进出口有限公司351合肥

5020000杭州机电轻工业杭州机电设计研究院2100杭州

6020100杭州建筑轻工业杭州工程建筑设计院3100杭州

7020200杭州纸业杭州纸业新技术开发公司3100杭州

8020300杭州三环杭州三环造纸机械技术开发联营公司3100杭州

9020400杭州汉科杭州汉科日用化工技术公司375杭州

10020500杭州华源杭州华源自动化设备技术公司3100杭州

全国轻工机械标准化中心轻工机械产

11020600轻工中心3100杭州

品技术服务部

12030000轻工扬州中国轻工业机械扬州公司2100扬州

13040000唐山经工唐山轻工业机械厂2100唐山

序号项目编号企业简称企业名称级次股比地址

14040100唐山通宝唐山通宝停车设备有限公司3100唐山

15040200长沙中轻长沙中轻机械有限公司340长沙

16040300森普矿山唐山森普矿山装备有限公司3100唐山

17040301森普建筑唐山森普建筑安装工程有限公司4100唐山

18040400长沙衡器长沙衡器厂342.5长沙

19050000北新机械建材轻机集团北新机械有限公司2100涿州

20050100涿州门业涿州北新韩一门业有限公司381.85涿州

21060000合肥经工合肥轻工业机械厂2100合肥

22060100安徽华联安徽华联造纸机械联合公司3100合肥

23060200合肥中辰合肥中辰轻工机械有限公司3100合肥

24060201合肥中宏合肥中宏机械有限公司4100合肥

25070000武汉塑料武汉塑料机械总厂240武汉

26080000中轻塑料武汉中轻塑料机械有限公司2100武汉

27090000中轻机械武汉中轻机械有限责任公司2100武汉

重庆中轻装备有限公司（重庆轻工业机

28100000重庆中轻2100重庆

械厂）

29110000中联国际中国联合装备集团国际工程有限公司2北京

30120000中联宜宾中国联合装备集团宜宾机械有限公司2100宜宾

31120100宜宾知晟宜宾柳晟锅炉设备安装有限公司3100宜宾

32120200宜宾精安宜宾精安机械设备安装有限公司3100宜宾

33120300宜宾长征宜宾长征汽车运输公司3100宜宾

34130000西安中轻西安中轻造纸机械集U有限公司2100西安

35130100安阳中轻安阳中轻机械有限公司3100安阳

36130200天津中轻天津中轻机械有限公司3100天津

37140000西安造纸西安造纸机械厂2100西安

中国技术进出口总公司克朗斯北京备

38150000中国克朗期2100北京

件服务中心

中国技术进出口总公司西德赛恩诺公

39160000西德赛恩诺2100北京

司备件供应北京服务部

40170000西安机械轻工业西安机械设计研究院2100西安

41170100西安经机轻工业部西安轻机所光电公司3100西安

中国轻工业机械总公司南京轻工业机

42180000南京经工2100南京

械厂

43180100南京服务南京轻工业机械厂产品服务中心3100南京

序号项目编号企业简称企业名称级次股比地址

44180200南京销售南京轻机机械设备销售有限公司3100南京

45180300南况物华南京物华精密机械有限公司3100雨乐

46180400南京博亚南京博亚轻工机械有限责任公司351南京

47180500南京实业南京大金马实业有限公司3100南京

48180600南京包装南京水一方包装机械有限公司3100南京

49180700南京饭店南京东华门饭店有限责任公司3100南京

50180800南京经机南京轻机包装机械有限公司3100南京

51190000安阳万达安阳市万达实业总公司2100安阳

52200000轻机闲置轻机闲置设备调剂中心2100北京

53200100北京亚泰北京中轻亚泰塑料科技有限公司3100北京

54210000安阳机械中国联合装备集团安阳机械有限公司2100安阳

55220000酒饮杂志《酒•饮料技术装备》杂志社2100北京

56220100北京全力北京中轻合力国际展览有限公司3100北京

三、价值类型

资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同属性

的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着

较大的差异。价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫，玉制的情

况下，资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

四、评估基准日

根据委托方安排，评估基准日定为2011年12月31日。

五、参与本项目的中介机构

审计师:天职国际会计师事务所有限公司（年审报告）

评估师:中联资产评估集团有限公司

第二章项目工作计划

一、组织协调系统

组织协调系统是公司总部与中心组（设在中联装备集团）、各现场作业组、各专

业组及有关单位进行沟通、协调，与评估基层单位进行配合，建立如下组织协调系

统：

中联中心组成员：

项目总指挥：陈志henzh@china-value.com

现场负责人：蒋卫iangwf@china-value.com

收益法负责人：徐丽u1f@chi

土地负责人：吴晓uxg@china-va1ue.com

中联装备项目：中联中心组邮箱：zlzb@china-value.com（中联装备）

二、工作周报制度

每周五上报本项目组工作周报，主要内容为本周工作进展及完成情况、下周工

作安排，项目中主要问题及处理办法。重大事项随时与中心组沟通。

三、工作进度安排

（一）整体工作时间安排

依据中联装备集团整体进度安排，列示如下工作进度计戈IJ,请各项目组严格按

照工作计划开展工作，按时完成项目。

1、5月3日：各项目组与负责的单位进行联系，了解评估申报表填写情况：

2、5月5日：各项目组进驻现场；

2、5月6日―5月15日：为现场尽职调查阶段；

3、5月16日一5月20H：评估作价、撰写报告，同步与企业2011年审计报告

进行对接；

4、5月20日之前：各项目组提交报告初稿，报送公司审核；

5、5月23日：与中联装备集团沟通评估结果；

8、5月25日：出具评估报告。

（二）各项目预讦进驻现场时间

四、报告体例

项目编评估评估

序号企业简称企业名称级次股比明细表

号报告说明

1000000中联集团中国联合装备集团公司1股比报告说明明细表

2010000神马集团合肥神马科技集团有限公司2100说明明细表

3010100神马电气合肥神马电气有限公司3100明细表

4010200神马进出口合肥神马进出口有限公司351明细表

5020000杭州机电轻工业杭州机电设计研究院2100明细表

6020100杭州建筑轻工业杭州工程建筑设计院3100明细表

7020200杭州纸业杭州纸业新技术开发公司3100明细表

8020300杭州三环杭州三环造纸机械技术开发联营公司3100明细表

9020400杭州汉科杭州汉科口用化工技术公司375明细表

10020500杭州华源杭州华源自动化设备技术公司3100明细表

全国轻工机械标准化中心轻工机械产品

11020600轻工中心3100明细表

技术服务部

12030000轻工扬州中国轻工业机械扬州公司2100明细表

13040000唐山轻工唐山轻工业机械厂2100明细表

项目编评估评估

序号企业简称企业名称级次股比明细表

号报告说明

14040100唐山通宝唐山通宝停车设备有限公司3100明细表

15040200长沙中轻长沙中轻机械有限公司340明细表

16040300森普矿山唐山森普矿山装备有限公司3100明细表

17040301森普建筑唐山森普建筑安装工程有限公司4100明细表

18040400长沙衡器长沙衡器厂342.5明细表

19050000北新机械建材轻机集团北新机械有限公司2100明细表

20050100涿州门业部州北新韩一门业有限公司381.85明细表

21060000合肥轻工合肥轻工业机械厂2100明细表

22060100安徽华联安徽华联造纸机械联合公司3100明细表

23060200合肥中辰合肥中辰轻工机械有限公司3100明细表

24060201合肥中宏合肥中宏机械有限公司4100明细表

25070000武汉塑料武汉塑料机械总厂240明细表

26080000中轻塑料武汉中轻塑料机械有限公司2100明细表

27090000中轻机械武汉中轻机械有限贡任公司2100明细表

重庆中轻装备有限公司（重庆轻工业机械

28100000重庆中轻2100明细表

厂）

29110000中联国际中国联合装备集团国际工程有限公司2明细表

30120000中联宜宾中国联合装备集团宜宾机械有限公司2100明细表

31120100宜宾知晟宜宾智晟锅炉设备安装有限公司3100明细表

32120200宜宾精安宜宾精安机械设备安装有限公司3100明细表

33120300宜宾长征宜宾长征汽车运输公司3100明细表

34130000西安中轻西安中轻造纸机械集团有限公司2100明细表

35130100安阳中轻安阳中轻机械有限公司3100明细表

36130200天津中轻天津中轻机械有限公司3100明细表

37M0000西安造纸西安造纸机械厂2100明细表

中国技术进出口总公司克朗斯北京备件

38150000中国克朗期2100明细表

服务中心

中国技术进出口总公司西德赛恩谢公司

39160000西德赛恩诺2100明细表

备件供应北京服务部

40170000西安机械轻工业西安机械设计研究院2100明细表

41170100西安轻机轻工业部西安轻机所光电公司3100明细表

中国轻工业机械总公司南京轻工业机械

南京轻工明细表

42180000r2100

项目编评估评估

序号企业简称企业名称级次股比明细表

号报告说明

43180100南京服务南京轻工业机械厂产品服务中心3100明细表

44180200南京销售南京轻机机械设备销售有限公司3100明细表

45180300南京物华南京物华精密机械有限公司3100明细表

46180400南京博亚南京博亚轻工机械有限责任公司351明细表

47180500南京实业南京大金马实业和限公司3100明细表

48180600南京包装南京水•方包装机械有限公司3100明细表

49180700南京饭店南京东华门饭店有限贡任公司3100明细表

50180800南京轻机南京轻机包装机械有限公司3100明细表

51190000安阳万达安阳市万达实业总公司2100明细表

52200000轻机闲置轻机闲置设备调剂中心2100明细表

53200100北京亚泰北京中轻亚泰塑料科技有限公司3100明细表

54210000安阳机械中国联合装备集团安阳机械有限公司2100明细表

55220000酒饮杂志《酒-饮料技术装备》杂志社2100明细表

56220100北京全力北京中轻合力国际展览有限公司3100明细表

第三章流动资产、其他资产

一、流动资产评估方法

L1流动资产评估方法选用原则

根据此次评估目的，经济行为实现后，企业仍将维持原有生产经营方式，或不

改变原有经营方式进一步扩大规模，被评估流动资产在今后生产经营中仍维持其原有

用途并继续使用，因此主要采用重置成本法评估。

1.2各项流动资产评估一般方法

L2.1货币资金

鉴于其资产的账面价值木身就是现值，无需采用特殊的方法进行评估，可按核

对无误后核实后账面值作为该项资产评估现值进行确认。

对于其中的外币资金，可按中国人民银行公布的评估基准日市场汇率（基准价）

进行折算，确认其评估现值。

1.2.2交易性金融资产

对交易性金融资产进行评估，一般采用市场法，以交易性金融资产在评估基准

日的市价为基础来确认其评估现值。

公开挂牌交易的有价证券按评估基准日的收盘价，考虑变现的可能性计算评估

值；不能公开交易的按成本加持有期利息计算评估值。

1.2.3应收票据

1.2.3.1评估思路

应收票据的评估主要依据其票据的种类、信用程度和变现能力确定收回金额的

大小以及评估值。

1.2.3.2评估操作

应收票据明细表中“户名（结算对象）”栏目为“出票人”，备注中应注明“背

书人”的名称。

评估时首先查清楚票据的信用程度，对于信用程度很高（如长期客户、时间短），

的票据，以账面值确定评估值。对于有确凿根据表明无法收回的，或按有关规定准于

核销的，按零值计。对于只能部分收回的款项，按可能收回的数额确定。

对于带息票据，应当计算票据利息，并在评估值中反映。

已经过期未兑现的票据，应与审计沟通，调入“应收账款”，以应收账款的评

估方法评估。

1.2.4应收账款和其他应收款

L2.4.1评估思路

应根据每笔款项收回的可能性确定评估值。

实际操作中要借助于历史资料和现在的调查情况，具体分析数额、欠款时间和

原因、款项回收情况、债务人资金、信用、经营管理现状等。

1、对于有充分理由相信全都能收回的，如集团内部应收账款、经常性业务往来

且信誉好的客户的应收账款、期后大部分己收回的应收账款，可按全部应收款额计算

评估值；

2、对于符合有关管理制度规定应予核销的、或有确凿根据表明无法收回的，应

按零值确定评估值。

3、对于很可能收不回部份款项的，按核实后账面值扣除评估坏账风险损失后确

定评估值。各种情况计算结果汇总即得出全部应收款项的评估现值。

应收款项评估值:账面价值一评估坏账损失（债务人死亡、破产、倒闭确实无法

收回）（应为绝对额）（依据充分：包括死亡证明、企业进入破产程序的法律文件等）一

评估预计风险损失（坏账可能性判断）（评估师发表的意见）分类估计：

1）坏账分析法：按实际发生的坏账除以应收账款发生总额得出坏账比例确定评

估值。上述中存在部分坏账的应收款项，在难以确定收不回账款的数额时，可采取以

下几种思路进行确定：

（1）参考企业近几年的坏账率确定总体的坏账比例；

（2）参考企业各笔应收款项历年的回款率单个确定可能的坏账比例；

（3）参考企业会计政策确定的坏账准备的提取率确定可能的坏账比例；

2）账龄分析法：分账龄段分别确定坏账比例，得出评估值。

1.2.4.2评估操作方法

首先，确定并统计集团内部的应收账款，再细分账龄备后期调整时所用。

然后，确定可疑债权，有几种情况：（1）金额大的（统计出若干笔金领大的、总

金额占全部款项的80%以上作为“工作重点”）、（2）账龄长的（凡是3年以上的都应

作为“工作重点”）。

最后，调查取证、制作“可疑债权调查表”工作底稿。

调整汇总阶段“汇总组”根据标准方法组最终确定的方案确定评估值。

1.2.5应收股利、应收利息

在核实股利分配和利息计算的相关协议、文件等资料基础上，参照应收款项评

估思路，按实际可收回金额确定评估价值。

1.2.6预付款项

1.2.6.1评估思路

对预付款项，由于其主要包括各种预付货款或预付工程款等，价值相应体现在

由于费用的支出而形成的一定形式的实物资产和权利上，因此，预付款项的评估主要

依据其形成的资产存续时间，对于在评估基准日后仍然存在的资产或权利体现的预付

款项采用计算费用余额的方法确认现值。

1.2.6.2评估操作

1、对于那些形成的资产和权益已经消失，但因款项数额较大而跨期摊销的预付

款项，则评估为零；

2、对于预付款项应摊未摊部分，也应按零值处理。

3、对于费用支出从而形成了以后一定形式的实物资产和权利，应保持账面值作

为评估值。

4、重点关注金额大、账龄长（一年以上）的款项。对于长期挂账或已无法完成的

合同，参考应收账款评估方法评估。

1.2.7存货

一般企业的存货分为材料采购（在途物资）、原材料、在库周转材料、委托加工

物资、产成品（库存商品）、在产品（自制半成品）、发出商品、在用周转材料。

针对不同的类别，分别采用不同的评估方法确认评估现值。其中：

1.2.7.1材料采购（在途物资）

系企业已付款但尚未收到货物的在途材料

（1）近期发生、尚能正常完成的，以核实无误的核实后账面值确定评估值。

（2）长期挂账或无法继续完成的，以可回收净值确定评估价值（类似应收款项处

理）。

1.2.7.2原材料、在库周转材料

主要有主材和辅助材料等。总体评估思路如下：

（1）对继续使用的主要外购材料，可根据每项资产的清查核实后的数量、技术鉴

定结果和资产的市场现行买价，加合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理

费用，逐项计算评估值。

（2）对单价小、周转快、可以正常使用的、其实际成本与基准日市价基本一致的

材料，或购进时间短、市场价格未发生变化的资产，可根据清查核实后的数量，以调

整后的账面成本确定评估价值。

（3）对于价格变动较大、购入时间相对较长的材料，根据每项资产的清查核实后

数量，结合评估基准日市价考虑运杂费、自然损耗及验收入库费用后确定评估值。

（4）对失效、变质、残损、报废、无用的或积压物资，应按可变现净值进行评估

计价。

企业采用计划成本核算而账面价值（单项资产）未反映“材料成本差异”时，应

先行分摊“材料成本差异”余额，在核实后账面值反映。

特别注意：（1）利用企业基准日附近采购价格资料（发票、合同等），以此为依据

确定重置单价最为可靠。（2）备品备件、辅助材料等，该部分一般项目较多，实际操

作中应重点关注单价或账面余额较大、价格变化大的项目。

1.2.7.3产成品（库存商品）

产成品一般以其完全成本为基础，根据该产品市场销售情况好坏决定是否加上

适当的利润，或是要低于成本。

对于汽车产成品，在考量其品牌、规格、排量、装饰等参数以及市场售价、公

司盈利水平、税负、市场畅销程度等因素基础上主要按市场价进行评估。

对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去营业费用和全部税金确定评估

值；

对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去营业费用、全部税金和适当数

额的税后净利润确定评估值；

对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去营'也费用、全部税金和

税后净利润确定评估值；

对于滞销、积压、降价销售产品，应根据其可收回净收益确定评估值;

报废产品按残值确定评估值。

1.2.7.4在产品（自制半成品）

在产品及自制半成品包括处于生产环节中的在制品、己加工完成并入库但不能

对外独立销售的半成品等。评估时，应根据对其完工程度技术鉴定和质量检测的结果,

结合该部分存货或同类产品按现行市价重置所需投入的合理费用采用重置成本法计

算确认现值。

（1）对仍需继续生产、销售且有盈利的在制品、自制半成品的评估，应根据技

术鉴定、质量检测和清查核实的结果，按现行市场价格重置同等被评资产所需投入合

理的料、工、费确定评估价值。公式如下：

评估价=某项资产的原合理成本大（1+价格变动系数）+原合理费用X（l+合

理费用变动系数）

【注：对经技术鉴定发现的废品和盘盈盘亏数量应从原成本中扣除或增加；价

格变动系数应采用同类材料的价格系数。】

（2）对因产品下马，只能按评估日的状态向市场出售的在制品和自制半成品应按

下列原则进行评估：

a）对通用性好，能够用于生产经营的在制品、自制的半成品应按实有数量考虑

可接受的单位市场价格扣除预计在销售过程中发生的税费确定评估价值；

b）对资产通用性极差、且不继续生产、无法通过市场调剂的在制品、自制的半

成品，应按照废料回收价格进行评估。

1.2.7.5其他存货

1）发出商品的评估有以下几种情况：

（1）购货方同意付款的，参考产成品评估；

（2）购货方要求退货的，对有问题的，按可回收的净值确定估值；正常商品参考

产成品评估（可适当考虑退货成本）；

（3）购货方已破产的，发出商品应按经核实后可追回的数量，参考产成品评估（可

适当考虑追回成本）；无法追回的评估为零。

2）在用周转材料的评估应扣减有形损耗因素，即根据实际使用状况确定相应的

成新率。

1.2.8待摊费用、其他流动资产

待摊费用、其他流动资产的评估方法，详见“其他资产评估方法”的相应部份。

1.3特别提示

除存货类资产外，其他流动资产的评估值应尽可能与审计结果保持基本一致。

有重大差异的一定要与审计机构充分沟通，取得一致；在无法达到一致的情况下，

请示中心组后处理。

流资：清查中，流资存在报废、损失、盘亏、盘盈的，提请审计调整。

二、其他资产评估方法

1.其他资产评估方法选用原则

本部分资产主要包括待摊销的费用、待处理的损益挂账和其他类的资产，历来

是资产评估中需特别处理和作出调整的重点科目“（如需调整，尽可能与会计师联系,

评估师原则上不进行调整，包括存货的小额负数情况）

评估操作中主要考虑其是否能形成对应的实物或权利，并通过判断对应实物资

产或权利的价值来确定评估价值。

2.各项其他资产评估一般方法

2.1待摊费用、长期待摊费用

2.1.1评估思路

待摊费用是指企业已经支出但应由本期和以后各期成本分别负担的分摊期在一

年以内的各项费用。主要包括以下几类：①预付性质费用，如预付保险费等；②为均

衡成本而分期摊销的费用，如固定资产修理费用、低值易耗品摊销等；③性质特殊的

费用，如一次交纳印花税税额较大需分摊的数额等。

长期待摊费用是指企业发生的不能全部计入当期损益应在以后年度内分期摊销

的各项费用，包括相入固定资产的改良支出及摊销期限在一年以上的其他待摊费用

等。

长期待摊费用与待摊费用除摊销期不同外，其他性质基本相同。对两者可采用

相同的评估方法和程序。

长期待摊费用与待摊费用本身并不是资产，而是已耗用资产的反映，但由于这

些已耗用资产形成了新的资产和权利，这种新的资产和权利只要还存在，已付出的费

用就还有价值。因此，长期待摊费用与待摊费用评估只与费用支出所形成的资产和权

利的存在相关，与摊余价值没有必然的联系。如果这些资产和权利已经消失，则长期

待摊费用与待摊费用的价值为零，而无论其账面摊余价值还有多大。

2.L2评估操作

长期待摊费用与待摊费用的评估分以下两种情况：

1、当长期待摊费用与待摊费用所反映的费用支出形成的新资产和权利的剩余存

续时间很难确定时，在充分核实有关会计记录账面数字的基础上，按长期待摊费用或

待摊费用的余额确定评估价值，如无法合理确定期限的预付保险费等。

2、当新资产和权利剩余存续时间可以确定的情况下，可以根据长期待摊费用与

待摊费用所反映的资产和权利的实际内容选择相应的资产评估方法进行评估，确认其

剩余存续时间，并结合长期待摊费用与待摊费用的原始入账价值，最终确定评估价值;

对于资产和权利已耗尽的长期待摊费用与待摊费用，应评估为零，而不是以余额作为

其评估价值。

对于常见的几个项目分别如下处理：

(1)低值易耗品摊销，以可使用年限作为摊销期限，并结合原始入账价值，按摊

余价值确定评估价值。

(2)固定资产修理费用(固定资产装修费用)，由于其形成的资产在固定资产评估

中反映，因此，在本科目中评估为零；

(3)租入固定资产的改良支出，在改良后剩余租赁期与尚可使用年限两者中选取

较短的作为摊销期限，并结合原始入账价值，按摊余价值确定评估价值。

2.2开办费

开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差

旅费、印刷费、注册登记费和不计入固定资产价值的借款费用等。

开办费评估为零。

2.3待处理流动资产净损失、待处理固定资产净损失、固定资产清理

评估作价时考虑分以下三方面因素：

(1)尚有残余实物的，确定可收回的残值；

(2)有保险公司或其他过失人负责赔偿的，确定可收回的赔偿金额；

(2)无法收回的部份，按零计算。

在充分考虑以上因素后，加总确定其评估价值。

2.4其他流动资产、其他长期资产

该部份资产核莫的内容比较广泛，实际操作中应视具体情况而定。

对于能形成对应实物或权利的，应按对应实物资产或权利的评估方法确定评估

价值；对于不能形成对应实物或权利的，评估值为零。

2.5无形资产一其他无形资产

对于外购的软件，评估人员应核查企业的相关购买合同，如为通用的软件，旦

开发商提供免费升级服务，则直接向软件供应商或通过网络查询其现行市价作为评估

值（注意了解报价的折扣情况）；对针对特定企业开发的特殊专用软件，一般缺乏公开

的市场，且无法直接句软件供应商询价，因这类软件企业技术及应用人员大都参与了

软件开发过程，评估人员可采取同企业采购人员、相关技术人员、软件使用人员座谈、

质询等方式了解软件的功能、应用现状及前景、开发成本、开发周期，结合市场同等

或相似软件的市价确定评估值。

对企业自主开发的软件，则采取同企业软件开发人员、财务人员座谈、质询等

方式了解软件的功能、应用现状及前景、开发周期、账面价值构成要素等，在获取详

细的开发成本明细后，以重置成本法进行评估。

2.6递延税款借项

一般是由于坏账准备金、固定资产折旧时间性差异（为现行会计制度与税法对固

定资产折旧确认的时间不同）而形成的，因该款项可抵减未来的应纳所得税额，全部

是企业权益，可以核实无误后的核实后账面值作为评估值。

第四章长期投资

1证券类长期投资

1.1清查要求；

确定有价证券是否存在、评估基准日余额是否正确；确定有价证券是否归被评

估单位所有；确定有价证券的增减变动及其收益(或损失)记录是否完整。

1.2评估程序

(1)核对有价证券明细账与总账、报表的余额是否相符。

(2)会同被评估单位主管会计人员盘点有价证券，查明有价证券名称、数量、票

面价值和取得成本并与相关账户余额进行核对，如有差异，应查明原因，并作出记荥

或进行适当调整。

(3)在外保管的有价证券，应查阅保管的证明文件，必要时可向保管人函证。

(4)清查有价证券购入、出售或兑现的原始凭证是否完整，入账基础是否符合投

资合同、协议的规定，重大投资应附董事会的决议，并查核会计处理是否壬确，审核

与长期投资有关的损益说不得是否准确，并与投资收益项目核对。

(5)查明长期投资占被投资企业实收资本的比例和所后者权益的比例。

L3评估取值

可上市流通的有价证券采用现行市价法进行评估；以控股为目的持有的上市股

权，可采用收益现值法或市场比较法评估。对于非上市有价证券采用收益现值法确定

评估值。

2非证券类长期投资(其他长期投资)

2.1清查要求：

确定其他投资是否存在、评估基准日余额是否正确；确定其他投资是否归被评

估单位所有；确定其他投资的增减变动及其收益(或损失)记录是否完整。

2.2评估程序

(1)核对其他投资明细账与总账、报表的余额是否相符。

(2)会同被评估单位主管会计人员清点其他投资，以各项投资的合同为依据，查

明其他投资名称、数量、原始投资额和回报方式与相关账户余额进行核对，如有差异,

应查明原因，并作出记录或进行适当调整。

（3）清查有无长期投资性质的短期投资项目，并作适当的说明和调整。

（4）查明其他投资的到期值（预期收益），计算其他投资的到期值在评估基准日的

折现价值，确定其他投资的评估价值。

2.3评估取值

基本原则为：对于合同、协议明确规定了投资报酬的，可将按规定应获得的收

益和回收的本金折为现值，作为评估值。对到期收回资产的实物投资，可按约定并合

理预测的收益折现，再加到期收回资产的价值，计算评估值。对于不是直接获取资金

收入，而是取得某种权利或其他经济利益的，兀尝试测算相应经济收益，折现计算评

估值；或根据剩余的权利或利益所对应的重置价值确定评估值。

明显没有经济利益、也形成不了任何经济权利的，按零值计算。

1、对于控股的长期投资

1）控股上市公司的长期投资，采用收益现值法评估作价。

2）其他控股和有重大影响的（持股20%以上）的长期投资，采用整体成本法进行

评估，其评估过程及方法同整体企业评估。在估算出被投资单位整体净资产后，与评

估单位在被投资单位所占之股权比例之积即为该项长期投资之评估值。

二级以上控股的长期投资评估须编写规范的评估说明。

2、对非控股的长期投资，适当考虑受资企业的净资产和收益状况，按成本法评

估。在未来收益难以预测，长期投资所占受资企业净资产额明显高于或低于投资账面

值的，依据经审计的受资企业资产负债表反映的所有者权益按比例评估其长期投资价

值；投资发生时间不长数额较小且被投资企业。页目）正常运转的可取长期投资账面值

为评估值。

2.4其他注意事项

1、对异地受资企业应尽量取得同基准日的资产负债表。实在困难的，要用离基

准日最近日期的资产负债表，并说明该处理方法对评估值的影响。

单项长期投资价值“较小”的界限，由专业评估师根据实际情况确定。通常该

项长期投资的账面值低于该企业总资产清查核实后账面值的5%,可以被接受为“较

小”的界限。“时间不长”界定在1年以内。

2、各项长期投资的权属文件、合同、章程、报表等法定要求的资料，必须完备。

3、长期投资在报表上的反映

(1)对受资企业权益、收益等界定，执行评估基准日要求。

(2)控股和非控股的长期投资，逐项计算评估值，按母公司单一会计报表形式

反映，汇总反映在相应的法人主体的长期投资项目上，不得把作为长期投资的受资企

业(即使是控股的企业)的资产和负债与投资方合并处理。

4、被投资单位若在本次评估中对其进行了整体评估的(注意向中心组了解情

况)，无论是控股还是参股股权，一般都需引用其净资产评估值。

第五章房屋建筑物及构筑物

5.1评估人员的现场操作步骤和职责

5.1.1复查报表

复查被评估单位填报的《评估明细表》种类及数量是否齐全，如果不全，应及时

要求被评估限期补齐。

检查被评估单位报表所填报的内容是否合乎要求，不合要求的，应要求被评估单

位及时纠正。

5.1.2现场勘查

评估前期准备阶段，已要求被评估单位对被估建筑物先行自查并按照统一表格填

写建筑物结构及状况。评估人员在现场，应对被评估单位填报的情况进行复查，将勘

察情况填入《房屋结构状况调查表》。

5.1.3搜集评估依据资料

根据被估对象搜集相关资料：A.权属文件《房屋所有权证》；B.技术资料，如建

筑物平、立、剖面图，厂区平面图等；C.计价资料，如工程结算资料、当地概(预)

算定额及调价系数、市场造价信息资料、前期费用资料等。

5.1.4进行资产评估计算

(1)选择评估方法：根据不同的评估对象、性质选取相应的评估方法,

(2)编制评估案例：按照本项目确定的评估方法，选择和编制评估案例

(3)建筑造价计算：根据建筑工程概(预)算定额和其它可行的方法确定案例建筑

物的工程造价。案例以外的建筑物按类比法进行计算。

(4)重置价值计算：根据建筑工程造价，前期费用及其它费用，资金成本等费用

内容计算评估对象重置全价。

(5)评估值的计算：

A.确定评估对象的成新率，成新率的确定方法应加以说明。

B.依据重置价值和成新率计算评估值。专业负责人对评估值进行审查和汇总。

(6)撰写评估说明：着重说明清查核实情况、评估技术过程、增减值原因。

5.2评估方法

本次房产评估所选用的主要方法是重置成本法，其次是市场比较法，前者适用于

企业建造的房屋建筑，后者则适用于外购商品房。

5.2.1重置成本法

重置成本法按取得评估资料的不同，可分别采用概预算编制法、概预算调整法、

市价法、类比法、系数调整法等方法进行。

(1)概预算编制法：即按照图纸、有关技术资料及各地现行定额重新编制概预算

的方法。

2005年至2009年竣工的工程，其工程造价和现行建筑造价接近，可以对原结算

的造价计算过程及其费用的组成内容作适当调整和修正来确定评估对象的工程造价，

亦视同为概预算编制法。

(2)概预算调整法：即原结算工程造价所套用的定额不是现行定额及其取费规

定，但可以利用原概预算工程量，或者进行适当修