房抵贷操作规程

“房抵贷”业务操作规程

第一章总则

第一条为更好地满意个人客户信贷需求，提高我司市场竞争

力，依据我司个人信贷业务相关政策规定，制定本操作规程。

其次条本操作规程所指“房抵贷”业务是指借款人以本人或

家庭成员的房产作抵押从我司获得授信额度，借款人在授信额度和

授信期限内一次性或循环运用的用于生活消费需求的贷款。

其中借款人以住房为抵押，通过“房抵贷”业务申请贷款用于

购买住房（不含首付款部分）或与住房配套的车库（位）、能够适用

住房贷款利率政策、纳入个人住房贷款科目管理并符合有关规定的

贷款，称为“房抵贷一购房”，不符合“房抵贷-购房”条件的其他

“房抵贷”业务统称为“房抵贷-消费二

第三条“房抵贷”业务开办的原则是严格授信、便捷用信、

审慎抵押、平安高效。

第四条贷款限额。“房抵贷”对单一客户的授信额度原则上不

超过800万元，其中用于旅游、婚嫁等日常消费开支的贷款原则上

不超过100万元。应充分考虑辖内不同区域的房产价值、分行的风

险限制实力等因素确定各地详细的授信限额。

其次章贷款对象及条件

第五条贷款对象。

“房抵贷”业务的贷款对象原则上是具有完全民事行为实力的

中华人民共和国公民。

第六条贷款条件。借款人申请“房抵贷”业务除具备《个人信

贷业务基本规程》规定的申请人条件外，还应具备以下条件：

（一）借款人年龄在18-60岁之间；

（二）能够供应个人或家庭成员（配偶、父母（公婆、岳父母）、

子女及其配偶，兄弟姐妹）名下合法、有效、足值的房产作为抵押

物；

（三）以住房为抵押物的，评级结果在A（含）级以上；以商业

用房为抵押物的，评级结果在AA（含）级以上；

（四）我司规定的其他条件。

第三章贷款要素

第七条贷款用途。

“房抵贷”适用于借款人购房、购车及房屋装修、购买车位、

购买各类大额耐用消费品、旅游、教化、婚嫁等各种消费性资金需

求。

第八条授信额度。

（一）授信额度

“房抵贷”的授信额度依据“最高抵押额度”和“最大偿还实

力额度”二者取低者进行确定。其中“最高抵押额度”为依据借款

人抵押房产确定的最高可抵押额度，”最大偿还实力额度”即依据肯

定的公式推算出的借款人及其配偶（如有共同还款人的，需查询征

信系统，没有不良信用记录）具备最大偿还实力的额度。

（二）最高抵押额度

1、最高抵押额度二抵押物价值义抵押率

2、抵押物价值原则上依据经项目经理认定过的评估价进行确

认。对于申请授信额度在成交价50%（含）以下的一手住房，可以

不进行评估，干脆将成交价认定为抵押物价值。但调查人员认为价

格明显不合理的必需进行评估（详细标准由一级分行驾驭）。其他状

况房产必需进行评估。项目经理对抵押物评估价进行认定的有关规

定见第十七条其次款。项目经理对评估价值进行认定后，应将评估

价分解为购置价和溢价两部分，即评估价值二购置价+溢价。

3、抵押率分两部分进行确定。对于购置价的抵押率（称为“基

础抵押率”），住房最高不得超过70版其中别墅、高档房和国有划拨

土地上的房屋做抵押物的，抵押率最高不超过60%（其中高档房的标

准由一级分行依据当地有关部门的规定结合当地实际详细确定）。

商业用房抵押率最高不超过50吼溢价部分抵押率（称为“溢价抵押

率”）应在上述最高抵押率基础上分别降低10个百分点。

4、对于评估价低于购置价的，按评估价与基础抵押率确定最高

抵押额度。

（三）最大偿还实力额度

“最大偿还实力额度”依据等额本息法还款公式进行反算。项

目经理可登陆CMS系统-客户管理-贷款询问-贷款额度询问进行试

算。其中：

“贷款期限"，代用“授信期限”；

贷款利率，代用“授信期限”对应的期限档次基准利率；

月还款额，应满意以下条件：“借款人及配偶月全部债务支出

（含本笔贷款）与月收入之比在55%（含）以下0

第九条授信期限。

（一）以住房为抵押的，授信期限最长为30年，同时需满意以

下条件：一是借款人年龄+授信期限近60,符合我司下发的《关于

优势行业单位优质个人客户简式授信评级的有关规定》中明确的“双

优”个人客户标准的，借款人年龄+授信期限W70；一是房屋已运

用年限+授信期限W4O。在此基础上结合抵押物的变现实力、借款

人还款实力等综合确定授信期限。

（二）以商业用房做抵押的，授信期限最长5年，且需满意商

业用房已运用年限+授信期限W30。

第十条单笔贷款最长期限。

“房抵贷-购房”最长期限30年，“房抵贷-消费”中贷款用途

为购房、装修等大额支出的，最长期限15年，用于购车及日常生活

消费小额支出的，最长期限5年。以商业用房做抵押的，单笔贷款

最长期限为10年，且需满意商业用房已运用年限+贷款期限130。

各行可结合当地实际进行详细规定。

第十一条贷款最终到期日。

以住房为抵押的，授信到期日即为贷款最终到期日，授信额度

项下的任何一笔贷款的到期日均不得超过授信到期日。以商业用房

做抵押的，单笔贷款到期日可超过授信到期日。

第十二条额度有效期。

借款人获得授信额度后，此额度的有效期为1-3年（以住房为

抵押的，最长为3年，以商业用房为抵押的，最长为1年，诺细依

据审批结果确定），称为“额度有效期在额度有效期内授信额度

可一次性运用也可多次循环运用。额度有效期到期后，原额度冻结,

原额度项下不得发放新的贷款，已发放未到期的贷款应接着归还。

借款人如需接着申请新的贷款，需协作经营行重新核定授信额度。

第十三条贷款利率。贷款利率依据单笔贷款的用途审批确定。

符合房抵贷-购房条件的，贷款利率依据个人住房贷款有关规定执

行，符合房抵贷-消费条件的，贷款利率执行人民银行同期同档次期

限利率，下浮幅度最高不超过10%；以商业用房做抵押的，利率最低

执行基准利率（不得下浮）或进行肯定幅度的上浮。详细浮动幅度

依据总行利率授权规定执行。

第十四条还款方式。贷款期限在一年（含）以内的贷款，采

纳一次还本付息方式或定期结息，到期还本；期限在一年期以上的,

采纳分期还款方式，主要选择等额本息法或等本递减法。

第四章贷款担保

第十五条担保方式。办理循环方式的“房抵贷”业务采纳房产

最高额抵押担保方式。办理非循环方式贷款的，可采纳一般抵押担

保方式。

第十六条抵押物要求。

（一）抵押物原则上应为住房。部分经风险管理部同意可接受

商业用房或商住两用房作为抵押物，详细再确定。

（二）抵押物对应的土地性质须为国有，已取得房屋全部权证

书，可以进入房产三级市场交易流通。

（三）可以办理合法抵押，并且未设定其他抵押权。

（四）抵押房产的全部权人及共有权人必需是具有完全民事行

为实力的人。

第十七条抵押房产价值评估。

（一）以住房为抵押的，可实行外部评估或内部评估的方式。

（二）实行外部评估的，贷款调查人员需对评估价值的合理性

进行认定。项目经理对评估价值进行认定时应重点考虑以下几个因

素：一是房产的购置价格，二是当地房产价格的平均涨幅，三是同

类房产的成交均价。房产评估价格不应高于依据购置价格与平均涨

幅推算出的价格的肯定比例；不应高于同一地段同类房产近期交易

均价的肯定比例。各执行部门可参考上达因素确定详细的评估价值

认定方法。

（三）重新核定授信额度时，为简化流程，以住房为抵押的，

可以内部评估为主。商业用房评估规定同（一）款。

第五章授信额度审批程序

第十八条房抵贷业务的审批包含授信额度审批和单笔用信审

批，授信额度和首笔用信同时申请的，可同时审批。

第十九条授信额度申请。

借款人按要求填写《”房抵贷”业务申请表》，并供应以下资料:

1、借款人有效身份证件；

2、借款人婚姻状况证明；

3、借款人还款实力证明；

4、用于抵押的房产的房地产权利证书、全部权人及共有权人的

身份证件及其同意抵押的书面承诺;

5、贷款行要求供应的其他资料。

其次十条授信额度调查。

（一）调查人员对贷款申请应刚好进行贷前调查并支配房产价

格评估，贷前调查主要包括以下内容：

1、贷款申请资料是否真实、完整；

2、借款人及配偶信用状况是否符合规定。须通过查询人民银行

个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告。

3、借款人及其配偶还款实力是否足够。通过多种方式推断借款

人及其配偶收入证明的真实性和合理性，必要时可要求借款人供应

完税证明、工资流水单、公积金缴存证明等协助材料。对自雇人士

或无固定职业者，主要依据其相关资产证明推断其还款实力，必要

时应进行实地调查。

4、抵押物权属状况是否清楚，抵押物共有权人是否出具同意抵

押的合法文件。

5、以评估价认定并实行外部评估方式的，评估方式和评后价格

是否合理，以成交价认定的，成交价是否合理。

6、借款人所申请的贷款要素的合法合规性。

（二）调查人员在授信额度调查时应至少要与借款人及抵押房

产全部权人进行一次面谈并做好面谈记录。依据对信贷资料的分析

及面谈状况确定是否开展实地调查。

（三）调查同意的，提出调查结论，拟定贷款方案，调查认为

不符合授信条件的，经部门负责人同意可终止贷款程序，退回受理

单位并刚好通知申请人。

其次十一条授信额度审查、审批。

审查、审批人员对提请审查、审批的信贷业务进行审查、审批,

并提出明确的审查、审批看法。审查审批的主要内容包括：

（一）基本要素审查。移交的贷款业务基础资料是否齐备；

（二）主体资格审查。借款人、共同借款人、抵押人是否具有

完全民事行为实力，借款人是否有不良信用记录，收入是否足够合

理，有关证明材料是否符合规定。

（三）信贷政策审查。授信各项要素是否符合制度方法规定。

（四）担保物审查。抵押房产权属是否清楚，价值认定是否符

合程序和规定，评估价值是否合理。

（五）信贷风险审查。重点审核借款人收入来源的稳定性以及

家庭资产负债状况，审核抵押物的变现实力和保值增值实力。

其次十二条签订合同。对申请循环方式用信的，经营行与借

款人、担保人签订《最高额担保个人借款合同》及《“房抵贷”补充

协议》。

其次十三条办理抵押登记、保险手续。依据授信额度和授信

期限办理最高额抵押登记，对申请非循环方式的，可办理一般抵押

登记。依据状况确定是否办理抵押物保险。

第六章单笔用信审批程序

其次十四条借款人申请。

（一）申请授信额度项下单笔贷款的，借款人按要求填写《最

高额担保个人借款合同用款申请书》并提交以下资料：

1、借款人身份证件；

2、借款人及其配偶还款实力证明（距上次供应收入证明不足一

年的，可不要求再次供应）；

3、我司要求供应的其他资料。

（二）申请“房抵贷-购房”的，除供应上述资料外，还需供应

以F资料：

1、借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同；

2、购房首付款或已缴存首付款的证明（对于要求一次性付款的

客户，可将首付款作为放款前的限制性条款，由客户在贷款发放前

存入我司指定账户，贷款发放时，由我司将首付款和贷款干脆划入

售房人账户，详细要求由一级分行明确）。

（三）申请“房抵贷-消费”的，除供应（一）款资料外，还需

供应以下资料：

1、贷款用途证明或声明。对于符合我司下发的《关于优势行业

单位优质个人客户简式授信评级的有关规定》中明确的“双优”个

人客户标准的，贷款30万元以上必需供应用途证明（包括相关合同、

协议、发票等），其他客户贷款10万元（含）以上的必需供应用途

证明。“双优”客户贷款不足30万元，其他客户贷款不足10万元的,

如短暂不能供应用途证明，可于申请单笔贷款时签署书面的详细贷

款用途声明。项目经理应提示借款人留意保存贷款的用途证明，在

我司进行贷后检查或监管部门检查时依据须要要求借款人供应。

2、贷款用于购车的，要供应已缴存首付款的凭证。

（四）上述资料中，假如借款人在申请授信额度的同时申请单

笔用信，则资料不需重复供应。

其次十五条贷款调查。

调查人员应刚好进行贷前调查。主要包括以下内容：

1、贷款资料是否真实、完整。

2、借款人及配偶信用状况是否符合规定。须通过查询人民银行

个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告。

3、借款人及配偶还款实力是否足够。

4、贷款各项要素是否符合授信审批内容。

5、用于抵押的房屋他项权证是否已办妥，是否存在查封、冻结

等情形，若授信额度与单笔贷款同时申请的，可将他项权证办妥作

为发放单笔贷款的限制性条件。

6、申请房抵贷-购房的，还需调查贷款期限、利率、首付款、

还贷收入比等是否符合住房贷款相关规定。

调查人员依据CMS决策流程的有关规定录入经调查核实的相关

信息数据，提出调查看法，拟定贷款方案。由客户部门负责人审核

后提交（审查）审批人员进行（审查）审批。

其次十六条贷款（审查）审批。

（一）贷款审查人员或有权审批人对提交审查、审批的信贷业

务应刚好进行审查、审批，主要内容包括：

1、信贷资料的合法合规性；

2、借款人及配偶的信用状况、还款实力；

3、本笔用信相关要素是否符合授信批复内容；

4、抵押物他项权证是否已办妥，是否存在查封、冻结等情形，

若授信额度与单笔贷款同时申请的，可将他项权证办妥作为发放单

笔贷款的限制性条件。

5、对于申请房抵贷-购房的，还应审查（审批）购房首付款、

还贷收入比、贷款用途、金额、期限、利率、还款方式等是否符合

住房贷款相关规定。

（二）（审查）审批人员认为调查部门移交的信贷资料不全、调

查内容不完整、不清楚的，可要求调查人员补充调查或重新调查。

（三）（审查）审批人员在授权范围内进行审批，并将审批看法

录入信贷管理系统。

其次十七条放款审核和贷款发放。

（一）贷款行项目经理应依据审批看法，打印《个人借款凭证》

并由借款人签字确认。

（二）放款审核岗依据规定进行放款审核，包括限制性条件、

放款账户等的审核。

（三）贷款发放。

1、借款人贷款购买一手房的，贷款资金应干脆划入开发商账户。

借款人贷款购买二手房的，应将贷款资金干脆划入售房人在我司开

立的账户。

2、借款人用于购车且明确支付账户的贷款，经办行应将贷款资

金干脆划入汽车经销商。

3、其他用途的贷款，金额在30万元以上的，原则上应将贷款划

入借款人交易对象在指定的账户，借款人交易对象不具备条件有效

运用非现金结算方式的，可将款项划入借款人在我司开立的结算账

户，由借款人自主支付，贷款发放后肯定时间内（详细由一级分行

确定）由经营行向借款人收集支付凭证。

4、贷款金额在30万元以下的，具备条件的，可干脆将贷款划入

借款人交易对象指定开立的账户，借款人无法事先确定详细交易对

象，将款项划入借款人在指定开立的结算账户。

其次十八条贷后资料收集。

申请房抵贷-购房的，在贷款发放后2个月内（或在合理时间内，

详细由一级分行确定），经办行应要求借款人供应购买一手房的发票

（发票暂不能取得的，可供应缴款证明，详细由风险管理部确定）

或购买二手房的过户后的房产证备查，留存复印件，并在CMS贷后

管理模块中进行登记。假如借款人不能供应或拒绝供应，经办行有

权将其利率上调至基准利率或适当上浮（详细依据合同约定执行），

直至提前收回贷款。

其次十九条非循环方式房抵贷业务

借款人申请办理非循环方式房抵贷业务的，假如申请授信额度时

没有明确的贷款需求，则参照循环方式的业务流程进行办理，即先

审批授信额度，再进行单笔用信审批。借款人填写的申请书、合同、

单笔用信申请书都参照循环方式办理。假如申请额度的同时提出单

笔贷款申请，则授信额度与单笔贷款同时审批，申请表干脆填写《“房

抵贷”业务申请表》，签订合同依据借款人的实际用信用途为购房、

购车或其他消费性用途分别签订《个人购房担保借款合同》、《个人

购车担保借款合同》或《个人借款合同》。

第七章授信额度重新核定

第三十条额度有效期到期后，借款人如需接着运用贷款，则

应提出调整授信额度的申请，填写《“房抵贷”业务额度调整申请

表》，协作经营行重新核定授信额度和额度有效期。

第三十一条调整授信额度原则上不超过首次确定的最高授信

额度，确因抵押房产价值变动较大或借款人收入增长较多希望调高

最高授信额度的，经审批同意可以超过最初确定的最高授信额度，

此时必需重新办理（或办理变更）最高额抵押登记。不能重新办理

（或办理变更）最高额抵押登记的行，不得将授信额度调整到首次

确定的最高授信额度之上。

第三十二条授信额度重新核定的操作流程。

（一）借款人向原经部门提交以下资料：

1、借款人身份证明。

2、借款人及配偶收入证明材料。

3、我司要求的其他材料。

（二）经办行项目经理调查并支配房产重新评估。调查内容主

要包括：

1、借款人及其配偶还款实力是否足够；

2、借款人及配偶信用状况是否符合规定，须查询人民银行个人

征信系统，打印并保存信用报告。

3、核实抵押房产是否有查封、冻结等情形。

4、支配对抵押房产重新进行评估，属于外部评估的，要对评估

价格的合理性进行认定。

5、依据本方法第十条的规定为借款人测算新的授信额度，并确

定新的额度有效期。

调查人员提出授信额度调整的建议方案，提交审查（审批）人

员。

（三）审查（审批）

审查（审批）人员对提交审查的授信额度调整内容进行审查（审

批），重点审查（审批）借款人信用状次、收入状况、抵押物价值

和现状，授信额度和额度有效期的合理性。并将审批结论批复至经

营行。

（四）经营部门依据批复看法向借款人发送《额度调整通知书》,

并由借款人签收。对于授信额度调增的，重新办理（或办理变更）

最高额抵押登记。新的额度有效期从批复之日算起。

第三十三条借款人申请单笔贷款可与重新核定授信额度一并

进行调查、审查、审批。

第三十四条重新核定后的授信额度低于原额度，且低于当前贷

款余额的，应要求借款人在肯定时间内（最长不超过新的额度有效

期）补充抵押物，或提前偿还部分贷款。如