许昌商品房销售管理办法

许昌商品房销售管理办法一、总则（一）目的为了加强许昌市商品房销售管理，规范商品房销售行为，保障商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规及相关行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在许昌市行政区域内从事商品房销售及相关管理活动。本办法所称商品房，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）在依法取得国有土地使用权的土地上开发建设，并经竣工验收合格的房屋。（三）基本原则1.依法管理原则商品房销售活动应当遵守法律法规，依法进行登记、备案等手续，确保交易行为合法合规。2.公平公正原则保障交易双方的合法权益，维护市场公平竞争秩序，禁止任何形式的不正当竞争和欺诈行为。3.诚实守信原则开发企业、中介机构及相关从业人员应当诚实守信，如实告知购房者有关商品房的真实情况，不得隐瞒或虚假宣传。二、销售主体管理（一）开发企业资质要求1.从事商品房销售的开发企业，应当依法取得房地产开发企业资质证书，并在资质等级许可的范围内从事经营活动。2.开发企业应当按照规定办理资质年检，未通过年检的，不得从事商品房销售活动。（二）开发企业的责任与义务1.开发企业应当对其销售的商品房质量负责，向购房者提供质量保证书和使用说明书，并按照合同约定承担保修责任。2.开发企业应当在商品房销售前，将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。3.开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（三）中介机构管理1.从事商品房销售代理的中介机构，应当依法取得营业执照，并在其经营范围内从事代理活动。2.中介机构应当与开发企业签订书面委托代理合同，明确双方的权利义务。中介机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。3.中介机构及其从业人员应当如实向购房者介绍商品房有关情况，不得隐瞒或夸大事实，不得采取恶意串通、胁迫等手段损害当事人利益。三、商品房预售管理（一）预售条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.向市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。（二）预售许可申请与审批1.开发企业申请商品房预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。2.房地产管理部门应当自受理预售申请之日起10日内，对符合预售条件的，核发《商品房预售许可证》；对不符合预售条件的，作出不予许可的书面决定并说明理由。（三）预售合同管理1.开发企业应当按照《商品房预售许可证》核准的范围预售商品房，不得擅自变更预售范围。2.开发企业与购房者签订的商品房预售合同，应当采用房地产管理部门统一印制的标准文本。合同应当明确双方的权利义务，包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付期限、质量标准、违约责任等内容。3.开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极推进商品房预售合同网上签约和登记备案工作，提高工作效率，方便群众办事。四、商品房现售管理（一）现售条件1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。3.持有建设工程规划许可证和施工许可证。4.已通过竣工验收。5.拆迁安置已经落实。6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。7.物业管理方案已经落实。（二）现售备案开发企业进行商品房现售，应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。（三）现售合同管理1.开发企业销售现售商品房时，应当向购房者出示商品房的有关证明文件，并在合同中就房屋质量、保修责任等内容作出明确约定。2.现售商品房的交付使用条件应当符合法律、法规及合同约定的要求。开发企业应当按照合同约定的交付期限和条件交付商品房，未能按时交付的，应当承担违约责任。五、销售行为规范（一）明码标价1.开发企业、中介机构应当在销售场所显著位置明码标价，公示商品房价格、收费标准及相关情况。2.商品房销售价格由当事人协商议定，但不得违反法律法规的规定。实行政府指导价的，应当按照政府指导价执行。3.明码标价内容应当真实准确、清晰醒目，不得在标价之外加价出售商品房，不得收取任何未予标明的费用。（二）广告与宣传1.商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。2.广告和宣传资料不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（三）销售代理1.中介机构代理销售商品房时，应当向购房者出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。2.中介机构不得采取包销方式代理销售商品房。中介机构与开发企业之间的代理费收取标准和支付方式应当在委托代理合同中约定，不得违反法律法规的规定。（四）合同签订1.开发企业、中介机构与购房者签订商品房买卖合同前，应当向购房者明示合同示范文本，并就合同条款进行充分说明。2.购房者应当仔细阅读合同条款，对合同条款有疑问的，开发企业、中介机构应当作出解释说明。购房者应当在充分理解合同条款的基础上签订合同。3.商品房买卖合同签订后，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。合同履行期间，当事人协商一致，可以变更或者解除合同。变更或者解除合同的，应当签订书面协议。六、交易资金监管（一）监管原则商品房交易资金监管应当遵循政府监管、专户存储、专款专用、收支平衡、安全高效的原则。（二）监管账户设立1.开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金监管账户，用于存放商品房预售资金。监管账户应当与项目预售许可证载明的项目相对应，并在账户名称中注明“商品房预售资金监管账户”字样。2.开发企业应当在预售许可前，与监管银行、房地产管理部门签订商品房预售资金监管协议，明确各方的权利义务。监管协议应当包括监管账户的设立、资金缴存、使用计划、拨付条件、监督管理等内容。（三）资金缴存1.购房者应当按照商品房买卖合同约定的付款方式和时间，将购房款存入监管账户。开发企业不得另设其他账户收存购房款。2.开发企业应当在商品房买卖合同签订之日起30日内，将预售资金足额存入监管账户。未按照规定缴存预售资金的，房地产管理部门不予核发《商品房预售许可证》。（四）资金使用1.开发企业使用预售资金时，应当向监管银行提出用款计划，经房地产管理部门审核同意后，按照工程建设进度拨付使用。2.预售资金应当优先用于支付工程建设进度款、购买建筑材料、设备及配套设施等，确保工程建设顺利进行。3.房地产管理部门应当加强对预售资金使用的监督管理，定期对开发项目的预售资金缴存、使用情况进行检查，发现问题及时督促整改。七、房地产经纪机构及从业人员管理（一）资质与备案1.从事房地产经纪活动的机构，应当依法取得营业执照，并在领取营业执照之日起30日内，到房地产管理部门备案。2.房地产经纪机构应当有固定的经营场所，有必要的财产和经费，有足够数量的专业人员，并按规定配备相应的房地产经纪人员。（二）从业人员资格1.房地产经纪人员应当取得房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格证书，并在一个房地产经纪机构注册执业。2.房地产经纪人员应当遵守职业道德和执业规范，诚实守信，为当事人保守商业秘密，不得同时在两个或者两个以上房地产经纪机构从事经纪活动。（三）业务规范1.房地产经纪机构接受委托销售商品房时，应当签订书面委托合同，明确委托事项、委托期限、佣金标准等内容。2.房地产经纪机构及其从业人员不得泄露委托人的个人信息和商业秘密，不得利用虚假信息骗取中介费、服务费等费用。3.房地产经纪机构应当按照规定如实记录业务情况，保存房地产经纪服务合同、房屋买卖合同等有关资料，保存期限不得少于5年。八、法律责任（一）开发企业违法责任1.开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业将未经验收或者验收不合格的商品房交付使用的，由房地产管理部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由原资质审批部门吊销资质证书；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。3.开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门责令改正，并处以警告，责令限期改正，逾期不改正的，处以1万元以下的罚款：未按照规定的现售条件现售商品房的；未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；返本销售或者变相返本销售商品房的；采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；分割拆零销售商品住宅的；不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》的；委托没有资格的机构代理销售商品房的。（二）中介机构违法责任1.中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由房地产管理部门责令停止销售，没收违法所得，并处以警告，责令限期改正，逾期不改正的，处以2万元以下的罚款。2.中介机构及其从业人员在代理销售商品房过程中，有下列行为之一的，由房地产管理部门责令改正，并处以警告，责令限期改正，逾期不改正的，处以1万元以下的罚款：未按照规定向购房者出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书的；采取包销方式代理销售商品房的；泄露委托人的个人信息和商业秘密的；利用虚假信息骗取中介费、服务费等费用的。（三）其他