桑植县物业收费管理办法

桑植县物业收费管理办法总则制定目的为了加强桑植县物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《湖南省物业服务收费管理办法》等相关法律法规，结合本县实际，制定本办法。适用范围本办法适用于桑植县行政区域内物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主收取物业服务费用的活动。基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。管理部门职责县发展和改革局负责会同县住房和城乡建设局制定本县物业服务收费政策，对物业服务收费行为进行监督管理。县住房和城乡建设局负责对本县物业服务企业服务质量进行监督检查，指导和规范物业服务企业行为，协调处理物业服务收费纠纷。其他相关部门按照各自职责，协同做好物业服务收费管理工作。物业服务收费的定价形式政府指导价1.实行政府指导价的物业服务收费，由县发展和改革局会同县住房和城乡建设局根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。2.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体的收费标准。市场调节价1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，以促进物业服务质量的提高和价格的合理形成。物业服务收费的构成与标准物业服务成本构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。政府指导价标准1.普通住宅物业服务收费根据物业服务等级标准分为不同等级，各等级收费标准按照县发展和改革局会同县住房和城乡建设局制定的基准价及其浮动幅度执行。2.具体等级划分及收费标准如下：一级物业服务标准：服务内容：包括房屋建筑主体、设施设备、环境卫生、绿化养护、公共秩序维护等全方位的高质量服务。收费标准：[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月二级物业服务标准：服务内容：提供较为全面的物业服务，在房屋及设施维护、环境卫生等方面有明确的服务规范。收费标准：[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月三级物业服务标准：服务内容：满足基本的物业服务需求，保障小区正常的生活秩序。收费标准：[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月四级物业服务标准：服务内容：提供基础的物业服务，注重小区的环境卫生和安全防范。收费标准：[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月市场调节价标准1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、市场行情等因素协商确定。2.协商确定收费标准时，应当充分考虑物业服务成本、服务质量、业主承受能力等因素，并在物业服务合同中明确约定。物业服务收费的计费方式包干制1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.物业服务企业按照物业服务合同约定的服务标准和内容提供服务，自负盈亏。在保证服务质量的前提下，通过合理控制成本来获取利润。酬金制1.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。物业服务收费的收取与缴纳收取主体物业服务费用由业主或使用人按物业服务合同约定的标准向物业服务企业支付。缴纳方式业主可以通过银行转账、现金缴纳、电子支付等方式缴纳物业服务费用。物业服务企业应当按照国家有关规定，向业主提供合法有效的收费凭证。缴费时间业主应当按照物业服务合同约定的缴费时间及时缴纳物业服务费用。合同未约定缴费时间的，业主应当在物业服务企业书面通知的缴费期限内缴纳。欠费处理1.业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，并可以按照合同约定收取违约金。2.经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务收费的变更与调整政府指导价的变更1.实行政府指导价的物业服务收费标准需要调整的，由县发展和改革局会同县住房和城乡建设局根据物业服务成本变动情况、服务质量提升要求等因素，适时进行调整，并向社会公布。2.调整政府指导价应当按照规定程序进行，广泛征求业主、物业服务企业等相关方的意见。市场调节价的调整1.实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业与业主协商一致，可以根据物业服务成本、服务质量、市场供求关系等因素调整收费标准。2.调整收费标准前，物业服务企业应当提前将调整理由、调整幅度等情况告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示。物业服务收费的监督与管理价格监督检查1.县发展和改革局应当加强对物业服务收费的监督检查，依法查处价格违法行为。2.物业服务企业应当按照价格法律法规的规定，明码标价，在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。服务质量监督1.县住房和城乡建设局应当建立健全物业服务质量监督考核机制，加强对物业服务企业服务质量的监督检查。2.定期对物业服务企业的服务质量进行考核评价，并将考核结果向社会公布。对服务质量不达标的物业服务企业，责令其限期整改；整改仍不达标的，依法依规处理。投诉处理1.业主、业主大会、业主委员会或者物业服务企业对物业服务收费有争议的，可以向县发展和改革局、县住房和城乡建设局或者其他相关部门投诉、举报。2.相关部门应当及时受理投诉、举报，并依法进行调查处理，维护当事人的合法权益。物业服务收费争议的解决协商解决业主与物业服务企业之间就物业服务收费发生争议的，双方应当首先通过协商解决。协商时，应当依据物业服务合同约定，明确双方的权利义务，寻求合理的解决方案。调解解决协商不成的，可以向业主委员会、社区居民委员会或者其他相关调解组织申请调解。调解组织应当依据相关法律法规和政策，遵循公平、公正、公开的原则，主持双方进行调解，促使双方达成和解协议。仲裁或诉讼解决经调解仍无法解决争议的，当事人可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，或者依法向人民法院提起诉讼。附则实施日期本办法自发布之日起