藁城市4400亩新农居项目与500亩别墅项目可行性分析62P

藁城市4400亩新农居工程与500亩别墅工程可行性分析Gaocheng4400acresofnewprojectsand500acresofruralresidentialvillaprojectfeasibilityanalysisSep.2021报告结构PART-1问题提出PART-2本体分析PART-3市场分析PART-4工程定位前提根底条件针对PART-5经济测算方法问题提出问题二：别墅地块是否适合开发，如果适合将如何确定地价及容积率？问题一：新农居地块是否具有开发房地产工程的可行性？本次报告需要解决如下两个问题：报告结构PART-1问题界定PART-2本体分析PART-3市场分析PART-4工程定位前提根底条件针对PART-5经济测算方法区位与石家庄市区、藁城市及岗上镇的关系整体区位分析现代农业产业观光园工程与西部新城岗上片区同处于藁城市岗上镇境内，从区域规划角度分析，整体区位条件极佳。乡村度假区高尔夫球场核心区起步区规划基地别墅地块现代农业产业园8500亩用地现代农业产业观光园工程与藁城市西部新城岗上片区同处于藁城市岗上镇境内，西距石家庄市区10公里、东距藁城市区8公里，北临滹沱河景观带，南接良村生物医药产业区;区域土地较为平整，地基承载力好，适于建筑。整体区位分析区位交通条件较好，但是区域内道路状况急需改善。区位交通石黄高速、307国道、石德铁路构成了现阶段区域对外联系的主要交通网络；区域内道路多为乡村土路，道路系统不完整，小丰路已将开始开工；规划中机场路将贯穿区域南北，丰富区域对外交通网络；小丰路、机场路、京港澳高速等交通主干道的修建将极大程度的改善区域道路系统的状况，提升地区的交通便捷性。地铁5号线直通岗上，会提升区域价值，西北及东南轨道交通覆盖较高，东三环外只有一条轻轨线，且施工日期不定，目前只开工1号线，开通时间超过开发周期，对未来5年影响较小。轨道交通西北轨道交通网络交错东南轨道交通网络交错9现代农业产业园规划总面积8500亩、其中包含面积为1800亩的高尔夫球场，北部紧邻滹沱河景观带,这些有利资源为别墅地块的开发提供了最大利好。建设中的滨河大道别墅地块〔占地面积500亩〕区位现状分析别墅地块实景高尔夫球场入口故城村、台西村所占200亩回迁安置面积为新农居一期，回迁安置房总占地面积为200亩，建筑面积为24万平方米，户均210平米。回迁安置房面积区域拆迁面积安置房占地面积总建筑面积台西村840亩200亩24万平方米故城村其他村庄200亩户均面积

210平米规划范围内的400亩全部用于村民的回迁安置使用，其中：200亩的界限范围作为新民居一期，主要用于故城、台西两个村的回迁安置使用，剩余200亩作为二期开发，主要用于其它周边村庄的回迁安置使用。新民居地块其他村庄故城村台西村区位现状分析东上华府小丰村自建楼基地内农田外国语学院区位现状分析地块分析本地块位于藁城市岗上镇小丰村北，北临滹沱河5号水面；地块周边有高尔夫球场，规划在建的农业产业基地和农业观园；地块周边根底设施建设落后。灌溉渠12石黄高速307国道小丰村工程地块农业产业基地高尔夫球场农业观光园滹沱河新机场高速别墅地块占地面积大约为500亩，与现代农业产业观光园、滹沱河5号水面景观、18洞高尔夫球场融为一体。规划中的小丰村路小丰路道路实景规划范围藁城市西部新城岗上片区规划范围西起小丰路、东至岗上镇界，北临石黄高速，南抵307国道，总面积5.04平方千米。小丰村台西村故城村内族村故献村庄合村双庙村基地总体涉及范围为岗上镇东部小丰、故城、台西、庄合、内族、双庙、故献7村，总占地面积4480亩，涉及拆迁安置户总数6234户，回迁安置总面积1302906平方米。石黄高速307国道小丰路机场路规划范围我们的研究范围：藁城市岗上镇〔307国道以北〕东部7个村，村域面积4480亩。从：经济根底较弱、农民收入不高、设施和环境面貌落后的传统农村到：经社会济繁荣、生活舒适便利、独具特色和活力的社会主义新农村我们要权衡新农居示范区〔政治任务〕与企业利益之间的关系！节约利用和保护农耕地加强区域根底设施建设居住舒适且适合村民生产生活拉动区域经济开展建设社会主义新民居建设的关键问题20字方针中“生产开展〞是重中之重，打牢物质根底、增加农民收入，是新农村建设的首要任务和着力点，是全面实现新农村建设目标的根本保障。而现代农业是生产开展的主要途径。社会主义新农村的开展目标：社会主义新农村建设不设统一的标准,但有统一的目标要求即：“生产开展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主〞————十六届五中全会开展生产力是社会主义新农村建设的首要任务新村垃圾、污水做到无害化处理和排放，环境整洁优美，新农居绿地率到达35%以上，村域生态良好；环境良好：居住舒适：新村农民住宅建筑密度小于26%，容积率不大于1.8，单体设计经济实用，节能省地，适应农民未来生产和生活的需要；配套齐全：新村市政根底设施根本配套齐全，公共效劳设施根本满足农民的生产和生活需要；经济开展：打造藁城市西部新城，城乡统筹规划建设，带动整个区域经济开展；布局合理：村内旧房改建或撤除，农民集中入住新建住宅，预留安置面积的10%作为开展用地；保护耕地：复耕面积为周转地面积的1.2倍，并且耕地质量不得下降。开展目标石家庄藁城市西部新城岗上片区工程，机遇与挑战并存，探索工程的开发盈利模式是其迫切要解决的问题。用地指标一藁城市岗上镇（307国道以北）东部7个村情况统计(1.8容积率)村名村庄占地面积（亩）宅基地占地面积（亩）有宅基地户数（户）回迁安置房面积（㎡）回迁安置用地面积（亩）村庄复耕用地面积（亩）10%预留用地（亩）节余用地面积（亩）回迁安置总投资（万元）节余土地单方成本（万元/亩）小丰8707251284268356223.62268.3422.36579.303497660.38故城550320702146718122.26146.7112.23391.061912248.90庄合6003601100229900191.57229.8919.16350.952996485.38双庙500450800167200139.33167.1913.93318.882179268.34台西3101844489363278.0293.637.80208.571220358.51内族450390900188100156.74188.0915.67246.242451699.56故献12009001000209000174.16208.9917.42973.592724027.98合计44803329623413029061085.701302.84108.573068.5916981155.34按容积率1.8计算，岗上镇东部7个村新农居建设节余用地面积3068.59亩，节余土地平均单方本钱为55.34万/亩，回迁安置总本钱169811万元；小丰、故城、台西三村新农居联建节余用地面积1178.93亩，节余用地单方平均本钱为56.24万/亩，回迁安置总本钱66301万元。按容积率为1.8计算的用地指标情况用地指标二按容积率1.5计算，岗上镇东部7个村新农居建设节余用地面积2786.31亩，节余土地平均单方本钱为61.91万/亩，回迁安置总本钱172504万元；小丰、故城、台西三村新农居联建节余用地面积1068.72亩，节余用地单方平均本钱为63.02万/亩，回迁安置总本钱67352万元。藁城市岗上镇（307国道以北）东部7个村情况统计(1.5容积率)村名村庄占地面积（亩）宅基地占地面积（亩）有宅基地户数（户）回迁安置房面积（㎡）回迁安置用地面积（亩）村庄复耕用地面积（亩）10%预留用地（亩）节余用地面积（亩）回迁安置总投资（万元）节余土地单方成本（万元/亩）小丰8707251284268356268.34322.0126.83521.153553068.18故城550320702146718146.71176.0514.67359.281942554.07庄合6003601100229900229.89275.8722.99301.1430439101.08双庙500450800167200167.19200.6316.72282.652213778.32台西3101844489363293.63112.359.36188.281239765.84内族450390900188100188.09225.7118.81205.4824904121.20故献12009001000209000208.99250.7920.90928.312767129.81合计44803329623413029061302.841563.41130.282786.3117250461.91按容积率为1.5计算的用地指标情况藁城市城市总体规划〔2005~2021〕藁城市总体规划藁城西部新区属于藁城市双核驱动中的重要一核，其未来与市区和藁城市的规划对接、产业对接都为西部新区的开展带来重大的契机。区位规划之双城战略丘头石化循环经济区良村生物医药科技产业区滹沱河生态休闲产业区机场临港产业区区域位置规划区域位于西部京珠复线产业带中部，是京珠复线产业带中部节点，承担相关效劳配套功能。区位规划之产业布局规划区域的开展前景良好，有利于房地产开发。整体规划为将基地打造为崛起在藁城西部的经济新城镇；机场路和小丰路的修建将改善区域交通条件，轻轨5号线岗上站的规划会提升区域价值；滹沱河生态休闲区、良村生物医药产业区、丘石头石化循环经济区的建立将拉动区域整体开展，也会为基地带来大量客源。区域位置滹沱河滹沱河生态休闲产业区良村生物医药产业区丘头石化循环经济区基地区位规划之城乡统筹石家庄藁城市现代农业产业园区区位规划之农业产业园24规划区旅游项目构成表项目类型项目具体构成及相关旅游产品康体类高尔夫高尔夫球场、五星级酒店、度假地产温泉温泉、浴场、五星级酒店、会议中心、度假地产骑马赛马场、训练营、马术俱乐部滑雪四季滑雪场野外拓展国际拓展训练营娱乐类主题公园农耕历史文化园、未来农业科技园农家乐民俗大院、农家酒吧街、绿色农副产品集市观光类农业观光采摘园、农事体验园、现代农业观光基地生态旅游滨河湿地公园、湿地植物展示园观鸟站文化古迹台西遗址文化园区域内部及周边旅游工程类型丰富，相关配套产品完善，预计为未来石家庄新兴旅游区域。规划区旅游工程丰富，分为康体类、娱乐类、观光类。针对客群主要为石家庄市及藁城市的政府公务员、离退休人员和企事业管理人员。规划中的镇区旅游资源吸引游客流量预计在2021年到达135万人次，2021年达217.5万人次。区位规划之旅游资源区位规划之岗上小区小区平面设计图小区规划效果图基地本体优势与劣势并存、时机与威胁同在，总体结论可以概括为现阶段开发风险大，但远期开展前景好、可塑性强。通过SWOT分析可以对基地研判作出结论；基地结论将对工程规划及定位提供相关依据。SWOT分析优势：基地所在区域土地平整，地基承载力较好，适于建筑；基地周边有307国道、石黄高速、规划中的机场路、石德铁路，交通便利；开发本钱较低。区位分析基地开展条件综合分析2、藁城市一市双城战略确实立，随着西部区域各产业区的快速开展，有着良好的依托条件，规划基地迎来极佳的开展机遇。3、区位优势明显，处在藁城市区与石家庄市区联系的枢纽地带。5、北靠石黄高速、南邻307国道、内有省道，交通条件良好。4、规划基地位于西部京珠高速公路复线产业带中部，是京珠复线产业带中部节点。6、紧邻藁城西部农业生态园，自然环境良好。7、基地内部地势平坦，地基承载力较好，适于建设。优势与机遇综合总结基地开展条件综合分析1、基地内部现有多个农村居民点，涉及的拆迁量大。3、由于基地南北两侧被国道、铁路和高速公路所阻隔，基地与南北向区域的联系不便。同时省道南北向穿越基地，对基地东西向的割裂较大。劣势与挑战综合总结报告结构PART-1问题界定PART-2本体分析PART-3市场分析PART-4工程定位前提根底条件针对PART-5经济测算方法30北部板块植物园板块西部板块市区板块东部板块10km9km13km15km滹沱河植物园板块：市西北方10千米，植物园生态区，水域北岸，临近水景、植物。均价4750元/平米；西部板块：市西（西南）部、15千米，鹿城市山前板块和龙凤湖板块，真山真水。均价5937元/平米；北部板块：市北部9千米，滹沱河北岸，正定以南，水景，规划中的发展区域。均价约7500元/平米；东部板块：市东13千米，滹沱河南、藁城市开发区，田野风景。均价5500元/平米；市区板块：二环圈东南角，市区，配套设施完善，交通便捷。价格20000元/平米.石家庄别墅工程主要分布在石家庄市西、北部。别墅板块31价格与容积率别墅市场平均价格6800元左右，预计短期内会略有上升；项总体容积率平均0.87，别墅绿化率平均接近60%，总体品质在不断提高。价格特征：●作为二三线城市，石家庄别墅市场对相关政策的敏感度不是很高，价格的决定因素基本还是在于市场供求关系以及产品本身的稀缺性以及地理位置决定的区域特性；●市郊周边的别墅价格平均6000左右，个别项目接近10000，与其周边环境和自身产品特性有关；●总体价格平均接近6800元左右，在未来一段时间价格会略有上升。32客群分析二、

机关干部、银行、地产等高收入者、企业老板、外地投资商或开发商等。客群分析33石家庄经济型别墅市场空白度较大，通过对城市经济开展及客群分析可以看出，该类型产品开展前景看好。别墅市场分析结论各区域普宅市场情况一览区域名称楼盘均价备注1桥东区6460元/平米市中心区繁华区域、交通便利、综合配套完善，土地供应量少且投资成本高，区域居民层次较高。2桥西区5685元/平米石家庄科技、教育、金融中心。省政府机关及驻石部队基地，公务员及各级军官聚集该区域，中高端房地产市场发展潜力大。3长安区5804元/平米原市重工业区，规划中的高密度住宅区，土地供给量大，居住气氛强。有一定历史底蕴，近年来发展较好.4新华区5374元/平米旧城区，传统市民主要聚集区，商贸基础雄厚。近年来房地产发展迅速，价格涨幅较快。5裕华及东部新区5140元/平米新城区，规划定位为城市副中心职能，可供开发和建设的土地达到6万多亩；

东部开发区固定资产投资发展迅猛，随着中央商务区的建设，区域发展潜力巨大。石家庄市区分为桥东、桥西、长安、新华、裕华〔含高开区〕五区，我们也以此作为普宅市场板块分析的划分依据。房地产市场分区结论：2021年8月，石家庄主要在售楼盘83个，其中裕华区(含高开区)占整体比例24%，为全市最多；桥占整体比例13%，全市最少。同期，石家庄在售工程均价为5344元/平米，其中桥东区均价6460元/平米，为全市最高，裕华区均价5066元/平米，为全市最低。分析：桥东区经过多年开展建设，交通、配套设施建设优越于其他区域，所以该区域工程价格较高，楼盘供给量较少；裕华区是近年来重点建设的新城区，地块供给量充足，且高开区划入本区范围，所以该区房价较低，长安区房地产开展及房价上涨速度最快。石家庄住宅市场的焦点区域仍在市区范围之内，“二环现象〞仍然存在，消费者对地理位置的关注远高于其他因素，这也与区域开展建设极不平衡密切相关。华城绿洲良城逸景燕都紫阁恒大城百度空间水木青城都市怡景3阿尔卡迪亚凯旋城天滋嘉鲤和平时光锦城克拉公馆天山新公爵国瑞城碧水蓝湾北城国际锦麟万达广场盛世天骄上城尔湾风气水郡北郡世奥湾卓达书香园恒大绿洲富源城二环以内区域地块开发程度成熟，楼盘密度大，楼盘价格高；二环至三环之间有大量待开发的区域，楼盘供给量小，价格较低，有很大开发的潜力；三环外楼盘数量锐减，随着市政规划的实施，区域开发潜力逐渐增大。环线分析石家庄在售普宅环线分析区域划分在售楼盘数量在售楼盘均价一环以内10个7560元/平米一至二环57个6486元/平米二至三环38个4624元/平米三环以外15个2855元/平米正定区域5个3920元/平米三环二环截止至8月19日，2021年石家庄国土局累计公开出让土地32宗，总面积约为2148亩。其中涉及住宅面积1126730平方米。长安区谈固区域约有760亩土地推向市场，性质均为商服、住宅用地，成为了土地市场的焦点。2021年1-8月，石家庄市商品房交易面积267.38万平米，总供给面积319.19万平米，月度商品房交易趋势平缓，供给波动较大，2021年前8个月市商品房市场总体供大于求。土地放量与供求关系分析石家庄低密度楼盘总体布局分散，大局部在三环周围，市区数量不多，价格水平偏低；昊城蓝湾工程是邻近岗上镇的低密楼盘，均价2580元/平米；东上华府工程位于岗上镇中心，容积率2.6，建筑形式高层，均价2760元/平米。楼盘容积率分析石家庄低密楼盘情况项目名称单价容积率1昊城蓝湾2580元/平米1.102新城2200元/平米1.193天山新伯爵3400元/平米1.704碧水蓝湾4850元/平米1.655御江南2460元/平米1.106美景天地2480元/平米1.207翡翠城1850元/平米1.60石家庄低密度楼盘总体布局分散，大局部在三环周围，市区数量不多；由于位置较偏远，价格水平偏低，二环周边楼盘均价4500元/平米，三环周边均价2600元/平米。普宅市场状况与工程地块的地理位置及开展建设关系密切，结合规划基地的现状条件，近期开发风险较大，远期规划开展前景较好。随着北跨战略的逐步落实，正定和滹沱新区的开展建设速度将会加快，促使该区域商品房市场升温；东南部城市副中心和东部新区的规划，将使该区域商品房升值空间变大，催进当地房地产开发；在城市开展建设趋于平衡之前，“二环现象〞仍会继续存在。商品房市场总结商品房市场预测普宅市场分析结论报告结构PART-1问题界定PART-2本体分析PART-3市场分析PART-4工程定位前提根底条件针对PART-5经济测算方法通过对工程本体及市场情况的了解，我司认为，不管是新农居工程还是别墅工程随着区域的不断成熟与开展，都存在操作的可能，两个地块都存在储藏价值。对此，我们将针对新农居地块商品房局部及别墅工程的可行性定位分别作出阐述。定位必须满足如下前提定位所要满足的时间量区位的成熟度将在很大程度上影响到工程的入市时间，结合规划的实施时间，我司建议两个地块的开发时间分别如下：新农居商品房局部由于受到当地市场开展趋势及客群需求的影响，我司建议在2021年——2021年进行启动销售，能够产生良好销售预期，在此期间先行进行规划设计工作，有条件的话可先行施工体验区，加大销售成功筹码；别墅地块由于周边农业园与高尔夫球场等省长工程进度较快，所以我司建议可以在2021年进行工程启动，先行建设体验区，2021年对外销售。新农居地块片区开发定位针对新农居商品房局部，我们通过对市场的分析及对本体的认知，我们有如下认识：整个石家庄的开发的主力区域仍集中在二环周边，非主力区域的客户认知度不高，存在一定空间抗性。二环及三环之间仍未真空地带，是未来开展的重要方向，对本工程所处区位产生严重截留。所以产品定位需要差异化引领，及寻找具有区位抗性的产品组合。在客群认知方面，群众对二环外、三环内区位接受程度仍然很低，所以如果做与城内相似产品极易受到客群对区位的理解影响。二环三环石家庄地图所以要根据地块所在的区位及客群需求特征去定位工程。新农居商品住宅局部定位开发定位借助万科模型从区位上看，本地块属于郊区开展模式，在中国万科在这方面有很多的成功经验，所以我们需要借助万科的产品定位模式找到自己的产品开展方向及客群属性。新农居商品房局部定位通过对万科定位模式的研究，我司认为本地块位于城郊属于万科定位模式中的低密度产品〔四季花城系列〕，所以针对本工程定位有如下建议：产品定位：城郊低密度产品，建议容积率在1.5—1.6左右，产品类型为花园洋房或花园洋房与局部小高层、高层相结合的产品，小高层、高层产品延后推出。针对客群：具备舒适居住功能，可以作为第二居所〔距城市中心距离〕，客户向往更优雅的环境，逃离城市喧嚣，同时考虑父母养老或休闲的需求。80%为二次及二次以上置业人群。且年龄段以35—44岁为主。产品风格：能带给客户别养的休闲体验，同时利于提升工程整体形象，反响出高性价比，建议产品风格为托斯卡纳或欧式风格洋房。新农居局部定位地块位置虽不是传统别墅区，但由于周边现状及规划开展〔滹沱河、高尔夫、农业产业园〕及市场需求空白，适合做经济型别墅。别墅局部定位报告结构PART-1问题界定PART-2本体分析PART-3市场分析PART-4工程定位前提根底条件针对PART-5经济测算方法目的本局部报告针对新农居商品房局部及别墅局部分别作出测算，主要为论证如下两个方面:新农居商品房局部分别对三个村及七个村体量不同，容积率不同以及开发周期不同的前提下进行测算，得出是否满足开发商10%---15%的利润收益预期；别墅地块局部在什么样的容积率及土地本钱的前提下能够实现企业对利润的收益预期〔预期同上〕。说明新农居商品房局部按照7个村及三个村两个方案分别进行测算，这样利于比照，便于领导对开发规模作出决策。在容积率方面按照新农居局部容积率1.5及1.8进行考虑，对不同节余用地进行分别计算〔本钱及节余用地不同〕。可行性方案计算采用的〔商品住宅局部〕容积率为1.5及1.6〔低密社区〕。新农居商品房局部经济测算新农居商品住宅局部经济测算别墅地块经济测算农业园别墅地块KPI评价体系KPI外因影响因素宏观经济宏观经济处于高速发展期，城市人口生活水平持续提高规划、现状省长主持项目，位于规划中的农业观光带，未来高尔夫球场，农业采摘园，农业观光园，滹沱河沿岸景观带将极大提升区域资源价值。规划小丰路直达项目地块，临近啤酒厂德国别墅区，提升区域形象配套影响小丰村配套欠缺，主要依赖岗上镇，但别墅产品决定其对配套的依赖性较小，开车好到达就进集中配套。无自然景观资源，降低项目价值市场因素非热点别墅板块需自造资源，弥补市场竞争不足区域无对比项目，有自主定价权（发挥成本优势）内因企业目标政策机会可利用农业产业、观光园项目获得土地，拿地成本较低。销售周期在定位准确前提下，销售周期可以得到保证。地块条件地块价值地块资源条件较好，周边人造资源逐步成型。成熟度低，居住价值将逐步提升。发挥旅游地产优势，躲避非主流别墅区的传统。发挥农业工程