房地产估价理论与方法《市场法及其运用在线测试》模拟卷含答案

房地产估价理论与方法《市场法及其运用在线测试》模拟卷含答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的（）。A.类似房地产的交易B.相同房地产的交易C.相关房地产的交易D.任意房地产的交易答案：A。市场法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值，所以需要在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易。2.某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10%，交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格（）。A.高于3000元/平方米B.低于3000元/平方米C.等于3000元/平方米D.无法确定答案：A。正常市场价格=卖方实际得到的价格/（1应由卖方缴纳的税费比率）。本题中成交价格是卖方实际得到的价格，而卖方应缴纳一定税费，所以正常市场价格高于3000元/平方米。3.为评估某宗房地产2019年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/平方米，成交日期为2019年4月末，该类房地产自2019年1月至2019年6月末每月价格递增1%，2019年6月末至2019年10月末平均每月比上月价格下降10元/平方米。则该可比实例在2019年10月末的价格为（）元/平方米。A.3018B.3020C.3144D.3050答案：B。2019年4月末到6月末经过2个月，价格为3000×（1+1%）²=3060.3元/平方米；6月末到10月末经过4个月，每月下降10元/平方米，所以10月末价格为3060.34×10=3020.3≈3020元/平方米。4.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/平方米。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B。首先计算各期付款在成交日期的现值，首期付款12万元；半年后支付8万元的现值=8/（1+10%）^0.5≈7.62万元；1年后支付4万元的现值=4/（1+10%）=3.64万元。总价现值=12+7.62+3.64=23.26万元，单价=232600/100=2326.41元/平方米。5.下列关于可比实例的说法中，错误的是（）。A.可比实例一定是交易实例B.交易实例一定是可比实例C.可比实例应是与估价对象相似的房地产D.可比实例的成交日期应与估价时点接近答案：B。交易实例不一定能作为可比实例，只有满足一定条件（如与估价对象相似、成交日期与估价时点接近等）的交易实例才能作为可比实例。6.采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般应在（）个以上。A.2B.3C.5D.10答案：B。选取的可比实例一般应在3个以上，10个以下。7.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平方米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元/平方米。A.8571B.10000C.13393D.15625答案：B。套内建筑面积120平方米，建筑面积=120/0.8=150平方米，成交价格150万元，按建筑面积计算的比准价格=1500000/150=10000元/平方米。8.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.180B.196C.200D.300答案：B。净收益=有效毛收入运营费用=3010=20万元，根据收益法公式，V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A=20万元，Y=10%，n=40年，代入可得V=20/10%[11/(1+10%)^40]≈196万元。9.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况调整系数为（）。A.1.05B.0.97C.0.98D.1.03答案：D。间接比较法下，可比实例相对于标准状况的价格比为12%=0.98，估价对象相对于标准状况的价格比为1+1%=1.01。直接比较时，房地产状况调整系数=1.01/0.98≈1.03。10.某可比实例的成交价格为2500元/平方米，房地产状况调整系数中，区位状况、权益状况、实物状况的调整系数分别为0.95、1.05、0.98，则该可比实例的房地产状况调整后的价格为（）元/平方米。A.2498.25B.2502.25C.2531.25D.2575.25答案：A。调整后的价格=2500×0.95×1.05×0.98=2498.25元/平方米。11.已知某可比交易单价为4500元/平方米，已知该交易实例在成交时的房地产状况比估价对象优10%，若以估价对象的房地产状况为基准，交易实例的房地产状况调整系数为（）。A.0.90B.0.91C.1.10D.1.11答案：B。以估价对象为基准，交易实例房地产状况调整系数=1/(1+10%)=0.91。12.进行交易情况修正时，应统一采用（）。A.总价B.单价C.实际价格D.名义价格答案：B。进行交易情况修正时，应统一采用单价。13.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是（）元/平方米。A.2020.80B.2380.95C.2336.45D.2447.37答案：B。设正常成交价格为x元/平方米，x=2500/(1+5%)≈2380.95元/平方米。14.市场法中，可比实例的成交日期应与（）接近。A.估价时点B.价值时点C.签订估价委托合同日期D.完成估价报告日期答案：A。可比实例的成交日期应与估价时点接近。15.某可比实例的成交价格为3000元/平方米，建筑面积为100平方米，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/平方米。A.2875.38B.2925.38C.2985.47D.3000答案：B。首付12万元；半年后支付8万元的现值=8/(1+8%)^0.5≈7.69万元；一年后支付10万元的现值=10/(1+8%)=9.26万元。总价现值=12+7.69+9.26=28.95万元，单价=289500/100=2925.38元/平方米。16.下列房地产交易中，属于非正常交易的有（）。A.相邻房地产的合并交易B.急于出售的交易C.房地产开发投资的交易D.卖方负担税费的交易答案：B。急于出售的交易往往价格会低于正常水平，属于非正常交易。相邻房地产合并交易可能会产生额外价值；房地产开发投资交易是正常的市场行为；卖方负担税费只是税费承担方式，不一定是非正常交易。17.某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5%。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为（）。A.0.922B.0.943C.1.064D.1.086答案：A。可比实例房地产的实物状况调整系数=100/(100+3)×(1005)/100≈0.922。18.市场法评估房地产价格时，对可比实例成交价格进行交易日期调整，是将（）的价格调整为估价时点的价格。A.过去成交B.现在成交C.未来成交D.以上都不是答案：A。交易日期调整是将过去成交的可比实例价格调整为估价时点的价格。19.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。A.2400B.2500C.2600D.2700答案：B。设正常成交价格为x元/平方米，x7%x=2325，解得x=2500元/平方米。20.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质（），否则应进行权利性质调整。A.相同B.相似C.相近D.不同答案：A。可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，否则应进行权利性质调整。21.运用市场法评估房地产价值时，选取的可比实例的成交日期与估价时点相距不宜超过（）。A.1年B.2年C.3年D.5年答案：A。运用市场法评估房地产价值时，选取的可比实例的成交日期与估价时点相距不宜超过1年。22.某可比实例的成交价格为2000元/平方米，建筑面积为120平方米，首付款为60万元，余款半年后支付40万元，一年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/平方米。A.1833.33B.1904.76C.1932.11D.2000答案：C。首付款60万元；半年后支付40万元的现值=40/(1+10%)^0.5≈38.16万元；一年后支付40万元的现值=40/(1+10%)=36.36万元。总价现值=60+38.16+36.36=134.52万元，单价=1345200/120=1932.11元/平方米。23.某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。则卖方实际得到的价格为（）元/平方米。A.2325B.2375C.2425D.2475答案：A。卖方实际得到的价格=2500×(17%)=2325元/平方米。24.可比实例的成交价格是（）。A.市场价格B.理论价格C.评估价格D.实际成交价格答案：D。可比实例的成交价格是实际成交价格。25.进行房地产状况调整时，应将可比实例在其房地产状况下的价格调整为（）的价格。A.估价对象房地产状况B.可比实例房地产状况C.标准房地产状况D.类似房地产状况答案：A。进行房地产状况调整时，应将可比实例在其房地产状况下的价格调整为估价对象房地产状况的价格。26.某可比实例房地产的成交价格为1800元/平方米，该实例房地产的区域因素劣于估价对象房地产的区域因素，其调整系数为0.9；该实例房地产的个别因素优于估价对象房地产的个别因素，其调整系数为1.1。则该可比实例的房地产状况调整后的价格为（）元/平方米。A.1782B.1800C.1980D.2000答案：A。调整后的价格=1800×0.9×1.1=1782元/平方米。27.市场法中，建立价格可比基础不包括（）。A.统一付款方式B.统一采用总价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵和面积单位答案：B。建立价格可比基础包括统一付款方式、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位等，一般统一采用单价而非总价。28.某可比实例的成交价格为2800元/平方米，交易日期调整系数为1.05，房地产状况调整系数为0.98，则该可比实例调整后的价格为（）元/平方米。A.2744B.2842C.2940D.3000答案：B。调整后的价格=2800×1.05×0.98=2842元/平方米。29.采用市场法评估房地产价格时，可比实例的用途应与估价对象的用途（）。A.相同B.相似C.相近D.不同答案：A。采用市场法评估房地产价格时，可比实例的用途应与估价对象的用途相同。30.某可比实例的成交价格为3500元/平方米，交易情况调整系数为0.9，交易日期调整系数为1.03，房地产状况调整系数为1.05，则该可比实例调整后的价格为（）元/平方米。A.3379.5B.3405.75C.3591D.3631.5答案：C。调整后的价格=3500×0.9×1.03×1.05=3591元/平方米。二、多项选择题（每题2分，共20分）1.下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）。A.学校B.教堂C.在建工程D.别墅E.特殊厂房答案：ABCE。学校、教堂、特殊厂房由于具有特殊性，交易实例较少，在建工程的状况不稳定，都难以采用市场法估价；别墅有较多类似交易，可采用市场法。2.市场法中选取可比实例时，应符合的要求有（）。A.可比实例与估价对象的用途应相同B.可比实例与估价对象的建筑结构应相同C.可比实例成交日期应与估价时点接近D.可比实例成交价格应尽量为正常价格E.可比实例的规模应与估价对象的规模相当答案：ABCDE。以上选项都是选取可比实例时应符合的要求。3.下列属于交易情况修正的有（）。A.利害关系人之间的交易B.急于出售或急于购买的交易C.相邻房地产的合并交易D.交易税费非正常负担的交易E.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易答案：ABCDE。以上情况都会影响成交价格，需要进行交易情况修正。4.进行房地产状况调整时，通常对（）方面进行调整。A.区位状况B.权益状况C.实物状况D.交易状况E.市场状况答案：ABC。房地产状况调整通常对区位状况、权益状况、实物状况进行调整。交易状况调整是交易情况修正的内容，市场状况调整是交易日期调整的内容。5.下列关于市场法的说法中，正确的有（）。A.市场法是房地产估价中最常用的方法之一B.市场法的理论依据是替代原理C.市场法适用于所有房地产的估价D.市场法的操作步骤包括搜集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础等E.运用市场法估价需要进行交易情况修正、交易日期调整和房地产状况调整答案：ABDE。市场法不是适用于所有房地产的估价，如特殊用途、很少发生交易的房地产就难以采用市场法，C错误。6.统一付款方式是将可比实例在成交日期时一次付清的价格调整为（）。A.现在一次付清的价格B.未来一次付清的价格C.分期付清的价格D.名义价格E.实际价格答案：AB。统一付款方式是将可比实例在成交日期时一次付清的价格调整为现在一次付清或未来一次付清的价格。7.下列关于可比实例的说法，正确的有（）。A.可比实例是交易实例B.可比实例一定是估价对象的类似房地产C.可比实例的成交日期应与估价时点接近D.可比实例的成交价格应是正常价格E.可比实例的用途应与估价对象的用途相同答案：ABCE。可比实例的成交价格不一定是正常价格，可能需要进行交易情况修正，D错误。8.交易日期调整的方法主要有（）。A.价格指数法B.价格变动率法C.时间序列分析法D.回归分析法E.差额法答案：ABC。交易日期调整的方法主要有价格指数法、价格变动率法、时间序列分析法。9.房地产状况调整可分为（）。A.区位状况调整B.权益状况调整C.实物状况调整D.市场状况调整E.交易状况调整答案：ABC。房地产状况调整可分为区位状况调整、权益状况调整、实物状况调整。市场状况调整是交易日期调整，交易状况调整是交易情况修正。10.运用市场法估价，选取的可比实例应符合的基本要求包括（）。A.可比实例的成交日期应与估价时点接近B.可比实例的交易类型应与估价目的吻合C.可比实例的用途应与估价对象的用途相同D.可比实例的规模应与估价对象的规模相当E.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同答案：ABCDE。以上都是选取可比实例应符合的基本要求。三、判断题（每题1分，共10分）1.市场法的理论依据是生产费用价值论。（）答案：错误。市场法的理论依据是替代原理，生产费用价值论是成本法的理论依据。2.只要是房地产交易实例，都可以作为可比实例。（）答案：错误。只有满足一定条件（如与估价对象相似、成交日期与估价时点接近等）的房地产交易实例才能作为可比实例。3.交易日期调整是将可比实例在成交日期的价格调整为估价时点的价格。（）答案：正确。交易日期调整的目的就是将可比实例在成交日期的价格调整为估价时点的价格。4.房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为估价对象房地产状况下的价格。（）答案：正确。这是房地产状况调整的基本概念。5.可比实例的成交价格一定是正常价格。（）答案：错误。可比实例的成交价格可能存在非正常因素，需要进行交易情况修正。6.统一价格可比基础包括统一付款方式、统一采用总价、统一币种和货币单位等。（）答案：错误。统一价格可比基础一般统一采用单价，而非总价。7.进行交易情况修正时，可比实例的成交价格是不正常的，应将其修正为正常价格。（）答案：正确。交易情况修正就是要消除交易中的非正常因素，将成交价格修正为正常价格。8.采用市场法估价时，对可比实例的成交价格进行调整后得到的价格就是估价对象的价值。（）答案：错误。对可比实例成交价格调整后得到的是比准价格，还需要对多个比准价格进行综合等处理才能得到估价对象的价值。9.市场法适用于所有类型的房地产估价。（）答案：错误。市场法不适用于很少发生交易的特殊房地产等估价。10.可比实例的区位状况、权益状况和实物状况应与估价对象的区位状况、权益状况和实物状况完全相同。（）答案：错误。可比实例与估价对象的状况是相似，而非完全相同，存在差异时需要进行房地产状况调整。四、简答题（每题10分，共20分）1.简述市场法的操作步骤。答：市场法的操作步骤主要包括：（1）搜集交易实例。通过多种渠道广泛搜集大量的房地产交易实例，为后续选取可比实例提供充足的基础资料。（2）选取可比实例。从搜集的交易实例中选取与估价对象在用途、规模、建筑结构、区位等方面相似，成交日期与估价时点接近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的3个以上、10个以下的交易实例作为可比实例。（3）建立价格可比基础。统一付款方式，将可比实例的付款方式调整为一次性付清的价格；统一币种和货币单位，如将外币换算成人民币；统一面积内涵和面积单位，如将建筑面积换算成使用面积等。（4）进行交易情况修正。分析可比实例的成交价格是否受到利害关系人之间的交易、急于出售或购买、相邻房地产的合并交易等非正常因素的影响，将其成交价格修正为正常价格。（5）进行交易日期调整。根据房地产价格的变动情况，采用价格指数法、价格变动率法等方法，将可比实例在成交日期的价格调整为估价时点的价格。（6）进行房地产状况调整。对可比实例的区位状况、权益状况和实物状况与估价对象进行比较，将可比实例在其自身房地产状况下的价格调整为估价对象房地产状况下的价格。（7）求取比准价格。将经过上述调整后的可比实例价格进行综合，采用算术平均法、加权平均法等方法计算出估价对象的比准价格，作为最终的评估价格。2.简述交易情况修正的含义和常见的交易情况有哪些。答：交易情况修正的含义是：可比实例的成交价格可能会受到一些特殊因素的影响而偏离正常市场价格，交易情况修正就是要消除这些特殊因素的影响，将可比实例的成交价格调整为正常价格，以便能够客观地反映房地产的真实价值。常见的交易情况包括：（1）利害关系人之间的交易。如亲友之间、关联企业之间的房地产交易，价格可能会高于或低于正常市场价格。（2）急于出售或急于购买的交易。急于出售的卖方可能会降低价格，急于购买的买方可能会抬高价格。（3）相邻房地产的合并交易。相邻房地产合并后可能会产生额外的价值，导致成交价格高于正常水平。（4）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。如果一方不了解市场行情，可能会以不合理的价格成交。（5）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。例如，买方对某一特定房地产有特殊的喜好，愿意支付较高的价格。（6）特殊交易方式的交易。如拍卖、招标等方式的交易，其价格可能会受到拍卖规则、竞争程度等因素的影响。（7）交易税费非正常负担的交易。如本来应由卖方负担的税费转由买方负担，或反之，会影响成交价格。五、计算题（每题10分，共20分）1.为评估某住宅2020年10月1日的正常市场价格，在该住宅附近收集了A、B、C三宗类似住宅的交易实例，有关资料如下：（1）成交价格：A实例为5000元/平方米，B实例为5200元/平方米，C实例为4900元/平方米。（2）成交日期：A实例为2020年4月1日，B实例为2020年6月1日，C实例为2020年7月1日。（3）交易情况：A实例比正常价格低3%，B实例比正常价格高2%，C实例比正常价格低1%。（4）房地产状况：A实例的区位状况比估价对象差3%，权益状况比估价对象好2%，实物状况比估价对象差1%；B实例的区位状况比估价对象好2%，权益状况比估价对象差1%，实物状况比估价对象好3%；C实例的区位状况比估价对象差1%，权益状况比估价对象好1%，实物状况比估价对象差2%。（5）该类住宅的价格从2020年3月1日至2020年10月1日平均每月比上月上涨1%。试利用上述资料估算该住宅2020年10月1日的正常市场价格。解：（1）交易情况修正系数：A实例：100/(1003)=100/97B