房地产估价理论与方法《房地产及其描述考试题》模拟练习含答案

房地产估价理论与方法《房地产及其描述考试题》模拟练习含答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.房地产具有不可移动性，其位置固定不变，这体现了房地产的（）特性。A.独一无二B.寿命长久C.不可移动D.价值量大答案：C解析：不可移动性是房地产的重要特性之一，位置固定不变是其典型表现。2.下列不属于房地产实物因素的是（）。A.土地形状B.建筑物外观C.建筑结构D.房地产权益答案：D解析：房地产权益属于房地产权益因素，而非实物因素，土地形状、建筑物外观、建筑结构都属于实物因素。3.某宗土地面积为2000平方米，容积率为2.5，则该宗土地上的建筑面积为（）平方米。A.2000B.2500C.5000D.7500答案：C解析：建筑面积=土地面积×容积率=2000×2.5=5000（平方米）。4.下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A.用途专业的厂房B.大型商场C.特殊厂房D.普通住宅答案：D解析：普通住宅的通用性强、市场需求大，变现能力相对较强，而用途专业的厂房、大型商场、特殊厂房的变现能力相对较弱。5.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限答案：B解析：独一无二特性使得房地产具有独占性，因为每宗房地产都有其独特之处。6.某建筑物建成于2000年，耐用年限为50年，残值率为2%，则该建筑物的年折旧率为（）。A.1.96%B.2%C.2.04%D.2.1%答案：A解析：年折旧率=（1残值率）÷耐用年限=（12%）÷50=1.96%。7.下列影响房地产价格的因素中，属于社会因素的是（）。A.经济发展状况B.房地产投机C.财政政策D.利率答案：B解析：房地产投机属于社会因素，经济发展状况属于经济因素，财政政策和利率属于金融政策因素。8.房地产估价的合法原则要求房地产估价应以（）为前提。A.最高最佳使用B.合法使用C.市场价值D.估价时点答案：B解析：合法原则要求房地产估价应以合法使用为前提。9.某可比实例的成交价格为2000元/平方米，建筑面积为100平方米，首付60万元，余款于一年后付清。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（）元/平方米。A.1923.08B.1943.37C.2000D.2080答案：B解析：首先计算余款金额=2000×100600000=1400000（元），一年后余款的现值=1400000÷（1+8%）≈1296296.3（元），实际总价=600000+1296296.3=1896296.3（元），实际单价=1896296.3÷100=1943.37（元/平方米）。10.下列房地产估价方法中，属于市场法的是（）。A.成本法B.收益法C.假设开发法D.比较法答案：D解析：市场法也称为比较法。11.房地产的（）是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说“有用”。A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.价值答案：A解析：有用性是指房地产能满足人们的某种需要或欲望。12.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为2000平方米，土地单价为1200元/平方米，建筑物单价为800元/平方米，则该宗房地产的总价为（）万元。A.120B.160C.280D.320答案：C解析：土地总价=1000×1200=1200000（元），建筑物总价=2000×800=1600000（元），房地产总价=1200000+1600000=2800000（元）=280（万元）。13.运用成本法评估房地产价格时，应采用（）。A.客观成本B.实际成本C.个别成本D.历史成本答案：A解析：运用成本法评估房地产价格时，应采用客观成本。14.某房地产的净收益为每年50万元，资本化率为10%，则该房地产的价值为（）万元。A.500B.600C.700D.800答案：A解析：根据收益法公式，房地产价值=净收益÷资本化率=50÷10%=500（万元）。15.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。A.开发开始时B.开发结束时C.估价时点D.销售完成时答案：B解析：开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是开发结束时。16.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用10年，预计该宗房地产未来每年的净收益为20万元，资本化率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.225.43B.231.35C.240D.250答案：A解析：根据收益年限有限年且其他因素不变的公式，V=A/Y×[11/(1+Y)^n]，其中A=20万元，Y=8%，n=5010=40（年），代入计算可得V=225.43（万元）。17.房地产的（）是指在一定时期内，某类房地产在市场上的平均价格。A.市场价格B.理论价格C.成交价格D.评估价格答案：A解析：市场价格是指在一定时期内，某类房地产在市场上的平均价格。18.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D.房地产估价有误差是因为估价人员的水平不高答案：D解析：房地产估价有误差是不可避免的，并非仅仅因为估价人员的水平不高，还受到数据资料、估价方法等多种因素影响。19.某建筑物的重置价格为100万元，经济寿命为40年，有效经过年数为10年，残值率为2%，则该建筑物的折旧总额为（）万元。A.24.5B.25C.25.5D.26答案：A解析：年折旧额=100×（12%）÷40=2.45（万元），折旧总额=2.45×10=24.5（万元）。20.某宗房地产的土地面积为300平方米，建筑面积为250平方米，建筑物的重置价格为1500元/平方米，成新率为80%，土地的单价为1200元/平方米，则该宗房地产的价值为（）万元。A.36B.37.5C.66D.73.5答案：C解析：建筑物价值=1500×250×80%=300000（元），土地价值=1200×300=360000（元），房地产价值=300000+360000=660000（元）=66（万元）。21.房地产估价的基本程序中，收集估价所需资料之后应进行的工作是（）。A.实地查勘估价对象B.选用估价方法进行测算C.确定估价结果D.撰写估价报告答案：A解析：房地产估价基本程序为：获取估价业务、受理估价委托、制定估价作业方案、收集估价所需资料、实地查勘估价对象、选用估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、交付估价报告、估价资料归档，所以收集资料后是实地查勘估价对象。22.某可比实例的成交价格为3000元/平方米，交易情况修正系数为1.02，交易日期修正系数为1.05，房地产状况修正系数为0.98，则该可比实例的修正后价格为（）元/平方米。A.3038.58B.3087C.3150D.3182.7答案：A解析：修正后价格=3000×1.02×1.05×0.98=3038.58（元/平方米）。23.下列关于最高最佳使用原则的表述中，错误的是（）。A.最高最佳使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行的使用B.最高最佳使用原则要求评估价值应是在最高最佳使用状况下的价值C.最高最佳使用原则不适用于收益性房地产的估价D.寻找最高最佳使用的方法是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式答案：C解析：最高最佳使用原则适用于各种类型房地产的估价，包括收益性房地产。24.某宗房地产的建筑面积为100平方米，土地面积为50平方米，土地单价为2000元/平方米，建筑物单价为1500元/平方米，该宗房地产的总价为（）万元。A.7.5B.10C.17.5D.22.5答案：C解析：土地总价=2000×50=100000（元），建筑物总价=1500×100=150000（元），房地产总价=100000+150000=250000（元）=25（万元）。25.运用收益法评估房地产价格时，对于净收益的求取，通常应采用（）。A.客观净收益B.实际净收益C.潜在毛收入D.有效毛收入答案：A解析：运用收益法评估房地产价格时，通常采用客观净收益。26.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查预测其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、25万元，从第4年起，每年的净收益稳定在28万元。已知资本化率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.275.75B.280.67C.286.32D.290.56答案：A解析：首先计算前3年净收益的现值：P1=20÷(1+8%)+22÷(1+8%)^2+25÷(1+8%)^3≈53.75（万元）；然后计算第4年起净收益的现值，第4年起为永续年金，先将其折现到第3年末，P2'=28÷8%=350（万元），再折现到现在，P2=350÷(1+8%)^3≈222（万元），房地产收益价格P=P1+P2=53.75+222=275.75（万元）。27.房地产的（）是指房地产的价值与租金的比率。A.资本化率B.报酬率C.毛租金乘数D.净租金乘数答案：C解析：毛租金乘数是指房地产的价值与租金的比率。28.某宗房地产的交易日期为2020年6月1日，该类房地产自2020年1月1日至2020年6月1日的价格每月比上月上涨1%，该可比实例的成交价格为3000元/平方米，则该可比实例在2020年6月1日的价格为（）元/平方米。A.3030B.3153.79C.3200D.3300答案：B解析：从1月1日到6月1日共5个月，价格=3000×(1+1%)^5≈3153.79（元/平方米）。29.下列关于成本法中重置成本和重建成本的表述中，正确的是（）。A.重置成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润B.重建成本是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润C.一般情况下，重置成本低于重建成本D.重置成本和重建成本是相同的概念答案：C解析：重置成本是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润；重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润，一般情况下，重置成本低于重建成本。30.假设开发法中，静态分析法不考虑（）。A.开发成本B.投资利息C.开发利润D.销售税费答案：B解析：静态分析法不考虑资金的时间价值，即不考虑投资利息。二、多项选择题（每题2分，共20分）1.房地产的特性主要有（）。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限E.价值量大答案：ABCDE解析：房地产具有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大等特性。2.下列属于房地产实物因素的有（）。A.土地形状B.建筑物外观C.建筑结构D.朝向E.楼层答案：ABC解析：土地形状、建筑物外观、建筑结构属于房地产实物因素，朝向和楼层属于房地产区位因素。3.影响房地产价格的经济因素主要有（）。A.经济发展状况B.居民收入水平C.物价水平D.利率E.汇率答案：ABCDE解析：经济发展状况、居民收入水平、物价水平、利率、汇率都属于影响房地产价格的经济因素。4.房地产估价的基本原则有（）。A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.最高最佳使用原则D.估价时点原则E.替代原则答案：ABCDE解析：房地产估价的基本原则包括独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。5.市场法适用的对象有（）。A.普通商品住宅B.标准厂房C.写字楼D.学校E.寺庙答案：ABC解析：市场法适用于具有交易性的房地产，如普通商品住宅、标准厂房、写字楼等，学校和寺庙一般不具有交易性，不适用市场法。6.成本法中的开发成本包括（）。A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.投资利息答案：BC解析：开发成本包括建设成本、管理费用等，土地取得成本是单独的一项，销售费用和投资利息不属于开发成本。7.收益法中确定资本化率的方法主要有（）。A.市场提取法B.累加法C.投资报酬率排序插入法D.综合资本化率法E.净收益率与有效毛收入乘数之比法答案：ABC解析：确定资本化率的方法主要有市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法。8.假设开发法中开发完成后的房地产价值可采用（）方法求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法E.路线价法答案：AC解析：开发完成后的房地产价值可采用市场法和收益法求取。9.房地产价格的特征主要有（）。A.房地产价格受区位的影响很大B.房地产价格实质上是房地产权益的价格C.房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金D.房地产价格是在长期考虑下形成的E.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响答案：ABCDE解析：房地产价格具有受区位影响大、实质上是权益价格、有交换代价价格和使用代价租金、长期形成、个别形成易受交易者个别因素影响等特征。10.房地产估价的基本程序包括（）。A.获取估价业务B.受理估价委托C.制定估价作业方案D.收集估价所需资料E.实地查勘估价对象答案：ABCDE解析：房地产估价的基本程序包括获取估价业务、受理估价委托、制定估价作业方案、收集估价所需资料、实地查勘估价对象、选用估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、交付估价报告、估价资料归档。三、判断题（每题1分，共10分）1.房地产的独一无二特性决定了房地产市场是一个完全竞争的市场。（）答案：错误解析：房地产的独一无二特性使得房地产市场是一个不完全竞争的市场。2.房地产的寿命长久特性意味着房地产具有无限的使用价值。（）答案：错误解析：虽然房地产寿命长久，但随着时间推移和技术进步等，其使用价值也会受到一定影响，并非具有无限使用价值。3.合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。（）答案：正确解析：合法原则就是要求房地产估价以估价对象的合法权益为前提。4.市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（）答案：正确解析：这是市场法的定义。5.成本法中的折旧是指建筑物的物质折旧。（）答案：错误解析：成本法中的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。6.收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。（）答案：正确解析：收益法的适用对象是有收益或有潜在收益的房地产。7.假设开发法的静态分析法不考虑资金的时间价值。（）答案：正确解析：静态分析法不考虑资金的时间价值。8.房地产价格与利率呈正相关关系，利率上升，房地产价格会上升。（）答案：错误解析：房地产价格与利率呈负相关关系，利率上升，房地产价格会下降。9.估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。（）答案：正确解析：估价时点原则就是要求估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。10.替代原则要求在同一供求范围内，具有相同使用价值、质量相近的房地产，其价格应相近。（）答案：正确解析：这是替代原则的要求。四、计算题（每题15分，共30分）1.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为2000平方米。土地是在2015年10月1日通过有偿出让方式取得的，使用期限为50年，出让合同约定不可续期。建筑物于2017年10月1日建成使用，耐用年限为60年，残值率为2%。目前该房地产的市场价格为3000元/平方米，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。试计算该宗房地产于2020年10月1日的土地价格和建筑物价格。解：（1）计算房地产总价房地产总价=3000×2000=6000000（元）（2）计算土地剩余使用年限土地剩余使用年限=50（20202015）=45（年）（3）计算土地价格设土地价格为V地，根据土地还原利率公式，V地=A地/Y地×[11/(1+Y地)^n]，这里假设土地年纯收益为A地，先求土地年纯收益，设建筑物年折旧额为D，建筑物重置价格设为C，C=建筑物单价×建筑面积，由于不知道建筑物单价，我们先求建筑物现值。建筑物已使用年限=20202017=3（年），耐用年限N=60年，残值率R=2%，年折旧率d=（1R）/N=（12%）/60≈1.63%，年折旧额D=C×d。设建筑物现值为V建，V建=CD×3。房地产年纯收益A房=房地产总价×综合还原利率（这里暂不考虑综合还原利率计算，用另一种方法）。我们先假设土地年纯收益A地，用土地剩余使用年限公式计算土地价格。根据收益法公式，V地=A地/6%×[11/(1+6%)^45]。我们也可以用房地产总价减去建筑物现值来求土地价格。先求建筑物