福景碧水豪庭开盘营销方案70p

谨呈：武平福景房地产2021-10-28福景·碧水豪庭开盘营销方案一期碧水绿洲工程回忆平川秀水、青云绿峰，打造宜人生态居住空间，开启武平都市人居新篇章工程根本情况工程总占地面积3853.33平米，总建筑面积31891.4平米，，工程规划5栋小高层，水岸第一排有序排开，充分展现“依山傍水〞的区域优势。标准一梯两户，规划一房、两房、三房、四房及复式楼，全通透设计、270度弧形落地全景玻璃窗，智能化安防系统。↓2021年9月29日碧水绿洲售楼中心成立↓2021年12月6日福景碧水绿洲盛大开盘开盘现场照片开盘现场照片开盘前三天，工程的销售比例到达70%，超乎预期，主要有以下几点因素：销售分析1、福景地产对我司营销工作的认可与支持。2、VIP卡发行：售楼中心开业及VIP卡的发行仪式，为工程推广造势。VIP卡实行日增100元优惠，使得工程得到适当炒作，增加客户对工程的期待，为开盘成功销售奠定根底。4、中天营销体系：精确的客户识别方式、排队认购及喊控方式等得到充分表达，开盘当天成交逾70套，在很大程度上系依托现场造势，让客户产生紧张情绪，从而到达成交目的，销售人员现场抢杀得到充份发挥。开盘前三天，工程的销售比例到达70%，超乎预期，主要有以下几点因素：销售分析5、全方位推广效应：从售楼中心开业到工程开盘，工程推广筹划选择了对于武平县城推广最有效的方式，从围墙广告，沿路灯杆旗广告，户外看板，到短信广告，电视广告，派报等方式，集中的广告轰炸效应，让客户对碧水绿洲产生深刻的印象。6、销售人员的努力：工程开盘成功，销售人员起到非常关键的因素；对客户的专业知识解说、效劳的周到、细致及开盘前近一个月连续加班在县城、周边各乡镇派报，宣传工程。↓2021年9月18日福景碧水绿洲中秋博饼活动举办福景中秋博饼文化节活动，一方面是为回馈一期业主，感谢业主对福景地产的支持及关注，另一方面是为二期工程聚集人气气氛，借机推行福景置业方案，为二期蓄客做充分准备，同时宣传二期工程，借老客户互相传播的作用，使碧水豪庭工程信息迅速传播。中秋活动现场照片费用预算★本案价值分析★福景置业方案★销售策略★阶段营销安排★阶段推广安排★策略执行报告思路市场环境分析营销策略营销推广安排开盘营销策略目标解析★目标解析★问题提出明确目标是定价的根底，我们与开展

商的目标沟通短期目标开盘必然成功，确立市场地位长期目标实现较高的市场价值，借助工程一组团销售成功，建立工程和公司品牌美誉度，为后期开发、销售效劳什么样的开盘才能成功建立影响力？如何通过价格确保开盘必然成功？如何实现较高的市场价值？一组团开盘对后期销售将带来怎样的影响？目标解析销售目标下存在的问题问题提出问题一：如何在只有2个来月蓄客期的情况下，来实现工程开盘热销？问题二：如何在保证速度的情况下实现利润的最大化？市场环境分析09楼市井喷，10年初房价大涨，“4.15〞新政千呼万唤始出来！“4.15〞新政背景09年-10年全国范围的楼市井喷，房价猛窜，严重影响民生及经济金融平安，微调无效的情况下，促使号称史上最严厉的“4.15〞新政出台2009.122010.012010.2-3“4.15”新政2021.1.10?关于促进房地产市场平稳健康开展的通知?出台2021.1.12央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点“4.15〞新政的强度力度有目共睹，但其作用却让人不禁深感疑心“4.15〞新政背景但—号称史上最强力最严格的“4.15〞新政带来了什么？带来了近半年的短暂楼市观望与市场成交低迷；带来了近半年的整体房价高位震荡甚至局部上涨；带来了8、9月的楼市局部回暖、量价齐升；带来了9月后期刚需者、投机者的蠢蠢欲动；带来了楼市量价齐涨、市场失控的一触即发；带走了苦等房价下行的广阔刚需者的希望与信心！“4.15〞新政可能再一次失败？！中国的楼市再次屡调屡涨！“4.15〞新政背景“4.15〞新政的近似失败意味着什么？“4.15〞新政的接近失败意味着什么？楼市热度恢复，影响经济稳定房价奇高，严重影响民生政府的公信力？缺失！今年初，温总理、中央政府各部委三番四次强调的遏制房价过快上涨、保持房地产市场稳定的承诺归于何处！楼市强降温！二次调控的必要性国内国际政治经济背景通胀背景：中国处于微通胀——通胀环境下，房地产仍然是财富保值增值的重要渠道国内国际政治经济背景流动性危机的逼近与楼市风险加剧，造就了此轮调控的必要性国内经济背景：整体经济向好——前三季度，中国经济GDP呈现预期良好的增长。使得政府敢于放开手脚实施楼市调控。契合国内政治背景及国内经济背景的时机，从而促成了此轮调控的及时、高效施行。“9.29〞新政影响应该分为短期及长期影响来看短期影响—2-3个月内中长期影响—6个月-1年内“9.29〞新政影响应该分为短期及长期影响来看“9.29〞新政影响应该分为短期及长期影响来看中长期影响—6个月-1年内长期：城市化进程推进，集聚效应加强，刚需购房热情不减，楼市供销两旺。武平房地产市场的影响——短期受阻，整体向好市场环境分析市场分析东方巴黎体量约10万㎡城市中央花园体量约4万㎡龙洲商贸城体量约13万㎡碧水庄园体量约20万㎡本案二期体量约8万㎡西进附近工程体量约3万㎡紫金对面工程体量约0.8万㎡第九期旧城改造工程体量约30万㎡市场未来供给布局向外延伸，由小盘杂烩向大盘时

代转变,未来楼市扎推放量、竞争剧烈市场未来供给武平县城未来楼市将扎推放量、竞

争剧烈

经调查，除了东方新城二期、客家文化商贸城、宏祥华都已开盘销售，其它各大工程预计推出时间将集中于2021年第四季度及以后。自2021年10月起未来的两年半内，预计将有大约89万㎡的住宅体量供给，而最近1年时间内，将大约有33万㎡的住宅体量供给，这对于小小的武平县城来说，是严重供过于求。下半年价格跳跃增长，价格相对高

位运行近几年武平县商品房均价整体一路上涨，呈现惊人的跳跃增长。目前武平县城的整体均价在3200元/㎡左右，相对全国的县城房价来看，已属于中高位运行。武平房价分析分析：今年下半年城区市场上楼盘纷纷突破3000元/平方米大有直接相关联。城区楼盘均价也直接拉高了全市的均价。已售竞争楼盘状况项目名称建筑面积总套数主力户型主力户型面积均价推出时间销售情况东方新城二期3万平米296套住宅59间商铺三房86-137平米2700-28002010年1月认筹，9月初开盘剩40套左右宏祥华都3万平米232套住宅70套商铺二房三房89-120平米37009月中旬开盘剩50套左右客家文化商贸城1.8万平米120套三房子母房120-130平米34005月份开盘40%左右竞争工程分析武平房地产市场现阶段特征市场特征小结武平人现代商品房意识逐渐提高，对商品房日益认可与接受，对品质日益关注。房地产市场呈现低端市场的开展特征，先期开展较为平稳，量价稳步增长。09年下半年开始，价格涨幅惊人；现阶段整体均价3200元/㎡，接近高位运行。开发热度过高，工程云集，未来短期内预期供给33万㎡，供给远大于求，市场竞争剧烈。地产由小盘杂烩向大盘时代转变，工程品质提升。竞争工程分析工程营销策略本案价值分析工程根本情况总建约8.8万㎡，规划为高层、沿街商业组合而成的自然生态住宅社区本案位福景新区A1地块，占地30667万㎡，建筑面积8.8万㎡工程规划为9栋简约风格建筑高层，呈东西分布。工程一层沿街规划商业街。自然生态；人文配套与气氛；高绿化；优质教育，产品品质工程采用两次推盘策略，第一期推出位置相对较差沿路的1－5号楼，位于工程西区，北3栋及南2栋，共324套，以3房为主，面积区间在于90－120平米之间。一期-西区二期—东区北3栋南2栋采用两次推盘策略，较快入市，抢占武平市场供给断档点。

一期推盘户型以符合目前市场主流需求及承受

力的三房为主，面积范围90-120平米一期推盘户型1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼比例单身公寓216%两房三房216363619393%四房楼中楼111%合计4263636494总计：324套100%本案的户型设计功能空间分布合理，做到动静别离。合理有序安排厨、卫、客厅、卧室等各功能区间排布，动线明朗，注重通风，经济性与使用性更高。从地段、规模、内外资源、产品等因素分析本案工程优劣地段：位于南拓西进规划范围内的县工业园区，未来开展前景较好，目前工程位置较偏，生活配套缺乏，生活气氛不浓外部环境：独占碧水公园景观资源，自然环境较好，工程周边为工业区及民宅，将带来一定的不利影响内部环境：通过各住宅组团，各景观节点之间相互渗透联系，可参与性强，但缺乏水系景观及楼间距过窄。产品：低梯户比，高绿化，90％以上南北通透，首创架空层设计，增加公共空间，引领健康人居生活典范。规模：30667㎡占地，88063.98㎡建面，未来成熟社区规模工程优劣分析工程营销策略福景置业方案为突破工程面临的限制，应对市场变化，我们前期开展了福景置业方案从10年9月18日开始免费登记福景置业方案，客户至售楼中心填写置业方案相关资料，可在工程公开出售时，签定房屋认购书方可以优惠额〔5000元〕抵扣楼款，如未认购的客户，不享有优惠。由于本工程在开售前的蓄客期较短，只有两个来月的时间，蓄客方式采用免费登记福景置业方案的形式；通过设置福景置业方案的优惠权益吸引客户认筹，到达积累客户和扩大口碑传播的目的；通过设置较大的优惠和与客户登记的详细资料相结合筛选诚意客户，保证最终的销售目标。目的：优惠权益：福景置业方案客户意向公寓两房（可改三房）三房四房楼中楼合计A类1483810171组BC类2122107192171组D类121874140118组合计60套64套294套50套6套备注：A类客户：意向明确在本工程购置，仅关注价格及何时销售。B类客户：意向强烈，不仅关注价格，尚有其他疑虑。C类客户：有购房意向，但未明确是否在本工程购置。D类客户：看情况而定是否购房。根据售楼中心统计，自2021年9月18日起截止至10月20日止，福景置业方案登记客户为474组。福景置业方案客户信息统计与分析福景置业方案结论一：根据置业方案登记客户资料统计，选择三房的占据大多数，约为62%，单身公寓约13%，二房约14%，四房约10%，楼中楼约1%。根据置业方案登记客户分析得出如下结论：福景置业方案结论二：中低楼层客户选择较多。2-6层约44%，7-12层约40%，13-17层约16%。结论三：根据销售员接待来访客户过程中发现，超过3200元/平米是客户对本工程比较敏感的均价。工程营销策略销售策略定价根底：一期开盘的必然成功对于整个工程的一期、二期销售起到至关重要的作用，它是工程后期销售提价的根底定价策略销售策略选择一：中形象、中价格、低速度——风险模式选择二：中形象、低价格、高速度——利润损失选择三：高形象、中价格、高速度——快速去化选择四：高形象、高价格、中低速度—风险模式√整体价格策略项目因素权数宏祥华都东方新城碧水绿洲本案区域因素地段区位10%11097102100周边配套7%11096102100交通因素8%10697101100环境景观8%9898108100区域前景8%10896100100个别因素项目规模5%10210296100建筑规划10%1019897100户型规划10%9810098100园林设计8%969895100社区配套8%1049995100物业管理8%10098100100品牌价值5%9598100100销售状态5%110112110100修正指数/1.02920.99151.00301交易均价(元/㎡)/375027502926/修正价格/386027272934/可比权重/22%38%40%/市场比较价格

3059.1元综合考虑工程自身优劣势、竞争工程情况及武平房地产市场的开展前景，预计本案将在2021年12月份左右开始销售，在市场运行良好的情况下，通过市场比较法进行估算，预计本案销售价格如右图表格所示：市场比较法销售均价：3059.1元/平方米，即3050—3100元/平方米左右。扣除置业方案优惠及建议开盘9.8折,建议开盘表价为:3150元/平米核心均价形成实际成交均价：3050元/平米提前3天邀约诚意客户转认购，交纳2万元，签定认购书。提前2天邀约置业方案登记诚意客户转认购，交纳2万元，签定认购书。销控30套左右的房源，在适宜时机推出，为提价预留空间。根据认购情况对价格表做实时调整。当销售到达60%，可提价50-100元/平米；如销售到达80%，那么再提价50-100元/平米。销售策略工程营销推广安排营销节奏安排前期导入〔10年8月前〕公开出售〔10年10-11月〕/持续热销〔10年12-3〕下阶段营销节奏安排营销节点：置业方案登记前提条件：完成蓄客摸底。25号取得预售证开盘方案确定销售物料宣传推广确定开盘日期；认筹期开盘期目前12月5日〔周日〕前期咨询登记期开盘期12月1日诚意客户提前3天认购，交纳诚意金2万元盛大开盘11月10邀约登记客户，意向及价格摸底售楼现场包装。销售道具。12月3日置业方案登记客户提前2天认购，交纳诚意金2万元11月20认购书准备下阶段营销工作重点一、由于本工程在开盘前的蓄客期较短，只有两个来月的时间，继续以置业方案的形式免费登记；通过福景置业方案的优惠权益吸引客户，到达积累客户和扩大口碑传播的目的；二、11月10日起，分批邀约福景置业方案登记客户至售楼中心，了解客户购房及价格意向，筛选诚意客户。三、开盘前3天，重点关系客户认购，认购金为2万元整；四、开盘前2天，置业方案登记客户认购，认购金为2万元整，从而有效锁定诚意客户，保证最终的销售目标。五、认购书、购房合同的准备。六、销售详细价格的制定。工程营销推广安排推广阶段安排工程推广策略前言快速预热、充分铺垫因为本案属于福景地产在武平的第二个工程，福景地产在当地具有相当的知名度和一定的美誉度。基于以上事实，我们采用快速预热，短期内迅速传递工程大盘形象和产品信息，为12月5日开盘奠定坚实的根底。健康生活领舞武平

福景碧水豪庭12月5日盛大开盘工程推广核心推广不仅是一种“资源的贩卖〞，更是一种人与社会关联价值和生活方式的表达——“健康生活〞所代言的自然人居生活概念，如同一张情感的伞，将客群的生活历炼和心路历程，全面敞开。下阶段营销推广节奏安排12.0512.0212.0111.3011.2911.10户外广告沿路灯杆旗电视广告短信海报派发三维广告目前11.2011.15开盘活动开盘海报折页折页折页11.25开盘海报印刷完成〔22日〕强势的推广，是工程成功开盘的关键项目投放次数/形式内容投放时间户外广告2块/十方地段/县城形象广告11月10日沿路灯杆旗工业大道/平川路段开盘预告11月20日三维广告售楼中心/赠送诚意客户项目形象11月20日海报派发县城/十方/岩前/桃溪等周边乡镇折页11月6日、7日、13日、14日、20日、21日海报派发县城/十方/岩前/桃溪等周边乡镇开盘海报11月29日、30日、12月1日、2日电视广告武平电视台开盘预告12月1日、2日短信登记客户及周边乡镇开盘预告11月30日、12月1日、2日开盘营销策略工程开盘前提明确碧水豪庭工程取得预售许可证时间；明确价格区间、销售均价；明确碧水豪庭工程具体施工时间、封顶时间、交房时间及交房标准；加大推广力度，扩大工程知名度，保证工程形象的宣传；确定开盘时间；确定开盘优惠策略。工程开盘方案概述开盘时间：2021年12月5日〔暂定〕开盘地点：碧水豪庭销售中心开盘方式：先到先得，按现场排号顺序认购采用此方式容易形成开盘现场气氛，激发客户热情，迫使客户迅速落定，有利于提高开盘销售率，同时也可避开本工程售楼中心场地较小的劣势。销控策略：销控30套左右的房源，在适宜时机推出，为提价预留空间，根据认购情况对价格表做实时调整。优惠一：福景置业方案优惠5000元优惠二：开盘当天9.8折优惠，一次性付款9.7折优惠三：按期签约优惠20元/平米〔期限为半个月〕优惠四：赠送签约客户礼品〔价值100-150元左右〕优惠五：到场客户均可获赠纪念礼品〔价值1.5元左右〕开盘优惠建议客户签到，领取选房号进入休息区域，排队选房进入销控区并认购单位成功选房（认购多套的）办理转定手续或交款签订认购书复核认购手续领取奖品未认购选房流程图领取纪念品离开离开桌子现场布置动线图拱门空飘空飘桌子桌子桌子接待区选房区收款区桌子签约区休息等候区奖品领取区取号区现场区域划分1、取号区：位于销售中心右处，以便控制入场秩序；2、休息区：位于销售中心前面，提供客户排号等候休息；3、销售活动区：选房、签约、收款等销售活动区域。4、礼品区：客户认购后凭认购单领取礼品。空飘鲜花鲜花背景板现场人员布置场地专业数量提供方职责要点内场销售员6人中天世纪指导客户选房协助人员2人中天世纪协助销售人员接待客户签约人员4人中天世纪办理签约等相关手续财务人员2人福景地产收取购房定金开票员1人福景地产开具购房定金发票应急/协调人员2人福景地产处理客户问题/秩序

外场礼仪人员4人福景地产配合登记/客户识别标签/形象展示奖品区/发号区/入口处6人中天世纪接待外场客户/发放奖品/客户分类识别/交流休息区2人中天世纪客户分类识别应急/协调人员2人福景地产处理客户问题/秩序保安人员4人福景地产维护现场秩序总负责人1人中天