太原市辰兴·优山美郡市场调查报告（改）72p

辰兴·优山美郡市场调研报告辰兴·优山美郡工程组2021年7月1日宏观政策分析土地市场分析新房市场分析竞争项目分析全市成交地块列表成交地块区域比照成交地块用途分析全市市场分析区域市场分析北城区在售楼盘太原市在售高端楼盘即将面世的高品质工程宏观政策分析土地市场分析新房市场分析竞争项目分析2.太原市政动态2021年5月太原市房地产相关市政动态宏观政策分析土地市场分析新房市场分析竞争项目分析全市成交地块列表成交地块区域比照成交地块用途分析贰、土地市场分析1.全市成交地块列表2.成交地块区域比照2021年5月，太原新增供给土地25318.14㎡，主要位于迎泽区。其中迎泽区20911.75㎡占总供给面积82.6%，小店区、杏花岭区分别为2444.7㎡、1961.69㎡，占总供给面积的9.7%、7.7%，尖草坪区、万柏林区本月无土地供给。3.成交地块用途分析2021年5月，太原新增供给土地4宗，主要以商业、住宅用地为主，共15276.85㎡，占总面积的60.3%。住宅用地，商业用地分别为8079.6㎡、1961.69㎡，占总占地面积的32%、7.7%。宏观政策分析土地市场分析新房市场分析竞争工程分析全市市场分析区域市场分析市场综述供求关系分析供给量分析成交量分析区域特点分析区域竞争工程分析区域竞争格局分析区域价格分析区域容积率分析区域户型分析叁、新房市场分析一、全市市场分析2、供求关系分析

2021年4月，全市住宅无供给，环比下降100%，同比持平。成交面积为41.45万平方米，环比上涨73.86%，同比上涨91.54%。2021年4月—2021年4月太原市商品住宅市场供求比照情况3、供给量分析新增供给量分析2021年4月—2021年4月太原市商品住宅新增供给面积走势去年4月至今年4月，受国家调控影响，太原楼市走势持续低迷，商品住宅的供给量起伏不定。2021年4月太原市商品住宅无新增供给面积，环比下降100%，同比持平。4、成交量分析

成交总量

2021年4月-2021年4月太原市商品住宅成交备案面积走势2021年4月，太原市商品住宅成交量出现明显下降，全月累计成交18.67万平米，环比下降21.69%，同比下降13.72%。原因主要有购房者持币观望以及受限购令影响，外地人在太原市的购房比例下降。成交均价分析

2021年4月-2021年4月太原市商品住宅成交均价走势图2021年4月太原市各区域商品住宅成交均价分析2021年4月，从图表中我们可以看出，本月小店区、迎泽区、万柏林区、晋源区商品住宅成交均价比上月都有所下降，杏花岭区、尖草坪区的商品住宅成交比上月有所上涨。4、各区域成交均价分析

20太原市尖草坪区为太原重工业区之一，主要围绕太钢工业园区，在过去的几年里，受地域及经济水平的限制，房地产市场一直未有快速开展。2021年以来，随着整体国民经济的增长以及全国知名开发商的进入，导致该区域房地产市场逐渐活泼起来。但是整体开展水平依然较低。大量小产权房充满市场；外乡开发商所建楼盘无配套、园林等，处于建筑低级阶段；外来知名开发商所占市场份额较小，无以拉动该区域市场水平；区域特点分析二、区域市场分析

21嘉怡国际丽都城博林文苑滨河果岭滨河城森海湾集祥美地万厦康城新丰景恒大名都1、工程近邻汾河，多数工程借助汾河和森林公园以高层景观房产品为主，自身容积率高、绿化率低；2、离本案最近由外来企业开发的“恒大名都〞，在2021下半年开盘，其景观规划在当前区域位居第一，受到很多消费者追捧，销售情况较好；3、板块充满着由各村委会开发的小产权房，凭借价格优势影响区域内价格市场，但其规模较小、根本无园区景观、开发实力较差，整体市场形象不够，产品同质化较为严重。4、尖草坪区未来两年供给量较小，多为小型片区开发，现有居住环境陈旧，教育、购物、医疗配套匮乏，随着生活水平不断提高，改善居住环境欲望较为强烈，区域内市场空间很大。区域竞争工程分析

22区域竞争格局分析工程周边工程都不具备一定的规模，大都为几栋楼，可比性不是很大，仅供参考。区域各面积段的成交情况以上数据取自于该片区具有代表性的五个工程，分别是恒大名都、嘉怡国际丽都城、天朗美域、景都花苑、龙昌滨河源。户型总数3335套，其中80—100㎡户型1355套，占总户数42%；100—120㎡户型616套，占总户数21%；120—140㎡户型1159套，占总户数36%；140㎡以上户型205套，所占比例1%。综上所述，在售住宅工程的户型仍然以80-140㎡的二居和小三居为主；80㎡以下、140㎡以上的户型所占比例相对较少。

24在区域内工程调研可以看出，多数工程价格在4000元/㎡左右，价格普遍低于太原市商品房成交均价，其中，嘉怡国际丽都城工程价格最高，为6500元/㎡，其主要是工程整体形象好，证件齐全，地段较好，周边配套成熟，其次为博林文苑5000元/㎡，地段优势凸显，仍有局部工程在筹备中，尚未开始销售，如森海湾、滨河果岭、水岸森林等。区域工程价格分析

25通过上图可以看出，区域内工程容积率均在3以上，相对较高，受到土地本钱高等因素影响，市区繁华地段的多数工程容积率高，其中，博林文苑容积率最大，到达7左右，集祥美地和森海湾容积率在6左右，滨河果岭、万厦康城和滨河城离市区较远，容积率在4-5之间。区域工程容积率分析

26从区域内户型供给可以看出，80-120平米户型供给比例过半，可见，区域内消费者仍以满足根本需求为主，120-1440平米的户型供给比例位居第二，说明区域内消费者对现有居住环境不满足，有较强改善现有居住环境意向，在区域内统计的工程中，144平米以上的户型供给很少，可忽略不计。区域工程户型分析

27房型面积比例与竞争工程根本类似，同质竞争，属于首置和首改需求区域房型面积配比情况宏观政策分析土地市场分析新房市场分析竞争项目分析北城区竞争楼盘太原市在售高端楼盘即将面世的高品质工程北城区竞争楼盘肆、竞争工程分析天朗美域工程分析：面积配比及销售情况：主力户型图及房型的优劣分析：主力户型为3室2厅2卫，135.04㎡，本工程的户型格局都很好，正南北设计满足了通风和采光，2卧朝阳，1卧向阴，餐厅、客厅一体化，动静别离。90㎡小户型为中间户纯朝南房型，房屋的采光受到一定影响。主要卖点分析：工程占地413亩，总建筑面积90万平方米，绿化率47%。90万平米河景阳光板式建筑，法式、美式、希腊异国风情园林。工程分为四期开发，一期位于小区中央，园林设计表达了希腊风格，以雅典娜广场为中心，周围是以爱神维纳斯和太阳神阿波罗为主题的景观轴线。一期总共规划了有13栋楼，以高层和超高层为主，有18层、25层、28层和30层的。户型面积60-180平米。工程不仅在规模、建筑风格、园林主题上占一定优势，其堪称完美的户型设计是最大亮点。媒体分析：景都花苑工程分析：面积配比及销售情况：主力户型图及房型的优劣分析：主力户型为2室2厅1卫，80-90㎡.此面积区间占到80%以上。户型不属于南北通透，采光不好，通风较差。恒大名都工程分析：面积配比及销售情况：主力户型图及房型的优劣分析：户型配比较均匀，两梯四户，80-120㎡。95㎡户型，客厅与餐厅共享面积，感官宽敞，客厅与主卧室朝阳，光照充分。但这个户型的缺点是：首先95平做两室，共摊较大；另外该户型南北不通透，室内空气流通不好。120㎡户型，优点是利用率高，三室做的很到位。缺点是位置不好，客厅北向，只有主卧室朝阳。嘉怡国际丽都城工程分析：面积配比及销售情况：主力户型图及房型的优劣分析：工程以120-140㎡为主力户型，全明设计，南北通透，主次卧分居南北，餐厅与客厅相连，主卧飘窗、独立卫生间，保证了主任的私生活不被打搅。小户型均为朝南房，通分采光受到一定影响。主要卖点分析：工程整体形象好，证件齐全，地段较好，周边配套成熟。让业主置身于繁华与静谧之间，商务、金融、证券、信息独揽一身，购物、交通、美食、医疗一应俱全。龙昌滨河源工程分析：面积配比及销售情况：主力户型图及房型的优劣分析：主力户型为80-90㎡，2梯4户，大阳台与客厅开合有度，视野开阔。户型一般，通风、采光不够。主要卖点分析：3栋高层，2梯4户，属一般楼盘，无特色。小结：从市调过程中发现恒大、嘉怡国际丽都城等售楼部现场均很冷清，在售楼座、户型均为存量房，问及何时再次放盘时，售楼员大多发出这样的声音：〞我们工程目前正在排号中“、〞工程已是尾盘，暂没有开盘方案“，这样的工程不在少数，大家谈到对于市场的看法时都表示，面对观望浓重的行情，推盘时更应理性。市调中发现，一些品质较高、价钱相对较低的性价比高楼盘，比较受购房者欢送，特别是一些园林水景做得好的楼盘，其看房量较没有园林的楼盘要好得多。太原市在售高端楼盘〔例举〕星河湾工程分析：面积配比及销售情况：主力户型图及房型的优劣分析：户型上主要以4-5房为主，在售面积为285-500平米，户型设计上强调舒适、尊贵、奢华。标准的南北通透，大部门能到达动静别离，根本到达全明设计，不过公共卫生间没有窗户，影响光线。万国城MOMA工程分析：面积配比及销售情况：主力户型图及房型的优劣分析：现售三期酒店式公寓产品2栋。在一期恒温恒湿恒氧的根底上从装修方面进行了全面升级，参加电动窗帘、厨房液晶电视、智能灯光系统等更多的未来概念式科技时尚元素，打造引领太原未来50年最炫的高端公寓。该户型为两室两厅两卫，南北通透，光线较好，但缺少独立阳台，整体设计布局合理舒适。主要卖点分析：万国城MOMA作为全省唯一一处以科技地产工程，倡导“高舒适度微能耗〞的生活理念。通过十大科技系统的在建筑中的运用，在不使用空调暖气的情况下，使住宅全年保持室内温度20—26℃、室内相对湿度30%—70%、室内声环境35—45db等国际公认人体最舒适环境，并将取自百米以上高空，经过过滤除尘、加温/降温、加湿/除湿等环节处理后的新鲜空气以每小时300立方米送入室内，建筑综合能耗仅相当于建筑节能60%标准的65%。地理位置优越，绿化率到达60%以上，而且是省内唯一一家恒温恒湿恒氧的舒适居所。兴盛·双喜城工程分析：面积配比及销售情况：主力户型图及房型的优劣分析：两室两厅一卫111.78㎡，客厅拥有落地大飘窗，南向主卧拥有3.5米大阳台，次卧配有大飘窗，整体布局合理舒适。四室两厅两卫204.13平米-204.17平米。客厅拥有落地大玻璃窗，厨房和家宴餐厅相融，主卧有270度观景大阳台并配步入式衣帽间，次卧配观景阳台，北向书房联通大飘窗，餐厨开放通透，卫生间呈明卫设计。主要卖点分析：兴盛双喜城立足全球高尚人居视野，构筑全新城市价值未来。兴盛双喜城，位于寸土寸金的太原工字型CBD腹地、素有富人区之称的亲贤北街，以打造太原的世界级地标豪宅为规划立意，根基山西丰厚地脉人文，致敬晋商财富辉煌与精神瑰宝，更站在全球视野之上，礼聘世界大师团队，融和世界高尚人居智慧，酿造礼并中西的“空中大院〞，以国宝级的稀有之姿，献给创造财富神话的新晋商族群，以及全球范围内的置产人士，以此为家族传世之邸。即将面世的高品质工程绿地·诺丁山???工程概况：位置：长风东街东段。工程类型：别墅。工程风格：英伦田园式。户型面积：260平方米至280平方米。开发商：上海绿地集团。绿地长风东山工程的二期工程，仍然会以英国约克郡小镇作为设计蓝本，以英伦田园风格亮相。绿地·诺丁山的户型设计、建筑用材、园林水景、硬质景观、功能划分比一期有所升级。以车库为例，绿地半山国际花园二期·诺丁山将车位修建到了地下，车库层高达4.2米，每户两个车位，可以满足业主停放越野车的需要。目前220套房子处于封顶状态。局部楼盘正在进行外立面装饰，赭红色的围墙比一期半山国际花园的外墙更加有质感。据营销参谋介绍，占地150亩的诺丁山整体打了一个地基，两百多套别墅建造在这个“地基航母〞上，稳固抗震能力更强。宝佳万科·紫台???工程概况：位置：长风东街南，铁道桥东侧。工程类型：高层精装公寓。工程风格：中式现代。户型面积：未定。开发商：太原宝佳万科房地产开发。一向注重产品品质、业界口碑的万科地产，入市前的准备很充分。眼下，万科太原公司的员工正在忙着筹建地处长风东街的太原“万科品牌中心〞，这个中心没有沙盘、户型图、样板间、售楼小姐，这个中心的使命就是向太原市民展示万科集团的建筑理念、品牌影响、建筑研究、企业历史等企业文化。无论是谁参观完“品牌中心〞，即使不买万科的楼，也会把“万科〞两个字熟记在心。在工程工程进度上，宝佳万科·紫台的工地上已有塔吊在作业，现在还看不出样子。万科太原公司成立一年来，所有员工认真学习了山西文化和山西建筑美学。宝佳万科·紫台延承了北京万科紫台皇家大院风格的同时，还融入了晋商大院文化元素，整个工程的外立面看上去有晋商大院风采，非常特别。2021年6月27日，成就·生活·梦想——2021太原万科产品发布会于迎泽公园晋商博物馆盛大开幕，与关注万科的人共享万科26年的建筑心得，万科26年来始终领跑的背后意味着不断在超越自我。万科在太原的两个工程万科·金域国际和宝佳万科·紫台，受到很多太原人的关注。首开·国风上观???工程概况：位置：太原市新城市活力中心——龙城新区内。工程类型：大型综合住宅社区。风格：未定。户型面积：未定。开发商：北京首都开发股份。5月22日，山西首个“健康住宅〞试点工程——首开·国风上观盛大启动。6月30日，工程展示中心开放。山西首个“健康住宅〞试点工程—首开·国风上观是由首开股份打造的百万平米人文大家，占据太原市未来城市中心——龙城新区核心地脉，畅享新区内陆空交汇的便捷立体交通网络及全方位配套资源；坐拥400亩龙城公园，倾献世界级经典ArtDeco风格华美建筑群落，着力打造高品质社区园林、商街、会所、幼儿园，2.0的综合容积率，开创业主专属的生态、健康的大都会生活，并引入“健康住宅〞理念，成就太原人居舒适水平新高度。恒大山水城???工程概况：位置：长风东街东端东北处。工程类型：高层精装公寓。工程风格：新古典欧陆风格。户型面积：未定。开发商：太原恒大地产，太原得一房地产开发。太原·恒大山水城位于长风东街东延线的东北角，从绿地半山国际花园开车到山水城约需5分钟，主要原因是山水城还没有直通的主干道。今年，长风东街东延段修好后，恒大山水城的交通不便的问题可以大大缓解。恒大山水城工程占地面积513.4亩，规划总建筑面积约81万平方米，共6080户，预计居住人口近两万人。这个工程与恒大绿洲、恒大名都一样都是新古典主义欧陆风情建筑，典式与短板相结合的低密度高层精装住宅。喜欢建造大湖的恒大，在东山上同样将打造一个逾万平方米的超大内湖。除了在社区内建造超大湖景外，恒大山水借助山势落差，还会打造叠水瀑布群，将小区内两片湖水溪涧相连。目前，这个工程的一期待售的七栋楼全部出了地面，有些楼即将封顶。小区内正在作园林水景，样板间装修。恒大山水城一期有1栋22层，6栋为32层的高层住宅，共1896户。盛高〔案名未定〕???工程概况：位置：东山过境高速公路东侧、枣园新区规划南、东峰规划区内。工程类型：别墅。工程风格：西班牙风格。