易县物业收费管理办法

易县物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强易县物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》以及相关法律法规，结合本县实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于易县行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应提供质价相符的服务，不得只收费不服务或多收费少服务；业主应按照合同约定按时足额交纳物业服务费用，支持物业服务企业的正常服务活动。（四）管理职责1.易县发展和改革局会同易县住房和城乡建设局负责本县物业服务收费的监督管理工作。2.易县市场监督管理部门负责对物业服务收费行为进行价格监督检查，依法查处价格违法行为。3.易县房地产管理部门负责对物业服务企业的服务质量进行监督管理，督促物业服务企业按照合同约定提供服务。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费实行政府指导价。2.实行政府指导价的物业服务收费，由易县发展和改革局会同易县住房和城乡建设局根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。3.物业服务企业可在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体的收费标准。（二）市场调节价1.非普通住宅以及业主委员会成立之后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。三、物业服务收费标准的制定与调整（一）政府指导价标准的制定1.制定物业服务收费政府指导价标准，应当以物业的服务成本、法定税费和合理利润为基础，并结合本县经济社会发展水平、物业市场供求状况、物业服务等级标准等因素。2.物业服务成本构成一般包括以下部分：人员费用，是指管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；绿化养护费用；清洁卫生费用；秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。3.物业服务企业应当按照国家、省、市有关规定，建立健全财务管理制度，规范财务核算，准确记录和核算物业服务成本。（二）市场调节价标准的约定1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本、市场供求状况等因素，通过物业服务合同约定具体的收费标准。2.业主大会应当按照法定程序召开会议，就物业服务收费标准等事项进行表决。业主大会决定的物业服务收费标准，应当在物业管理区域内显著位置公示，并报易县房地产管理部门备案。（三）收费标准的调整1.物业服务收费标准需要调整的，应当按照以下程序进行：实行政府指导价的物业服务收费，物业服务企业应当在调整前不少于30日，将调整方案在物业管理区域内显著位置公示，并书面告知业主。业主对调整方案有异议的，物业服务企业应当组织业主进行协商。经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，方可调整收费标准。调整后的收费标准应当报易县发展和改革局、易县住房和城乡建设局备案。实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业应当与业主委员会协商，并在物业管理区域内显著位置公示调整方案。经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，方可调整收费标准。2.物业服务企业应当将调整后的物业服务收费标准报易县房地产管理部门备案。四、物业服务收费的计费方式（一）包干制1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。3.物业服务企业应当按照合同约定的服务标准和内容提供服务，并定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主监督。（二）酬金制1.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行酬金制的，物业服务企业应当在每个季度末向业主公布物业服务资金的收支情况，并接受业主委员会的核查。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。3.物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出，物业服务企业不得擅自改变用途。五、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取方式1.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。2.物业服务企业可以通过银行托收、上门收取、自助缴费等多种方式收取物业服务费用。3.物业服务企业应当按照物业服务合同约定的收费标准和收费时间收取物业服务费用，不得擅自提高收费标准或者提前、推迟收费。（二）缴纳责任1.业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。2.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，并可按照合同约定加收违约金。六、物业服务收费的减免与优惠（一）减免情形1.因建设单位未按照合同约定向物业服务企业移交相关资料、提供物业服务用房等原因，导致物业服务企业无法正常履行物业服务合同的，建设单位应当承担相应的物业服务费用。2.物业因部分业主原因未能正常使用的，物业服务费用由相关业主按照物业服务合同约定的标准减半交纳。3.物业服务企业因自身原因未按照物业服务合同约定的标准提供服务的，应当按照收取的物业服务费用的一定比例向业主退还费用。（二）优惠政策1.对享受最低生活保障待遇的业主，实行物业服务费用减免政策。具体减免标准由易县发展和改革局会同易县住房和城乡建设局根据实际情况制定。2.对持有《中华人民共和国残疾人证》的残疾人业主，在物业服务费用上给予适当优惠。七、物业服务收费的监督管理（一）价格公示1.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、物业服务企业名称及资质等级、投诉举报电话等信息，接受业主监督。2.实行酬金制的物业服务企业，还应当公示物业服务资金年度预决算、物业服务资金收支情况等信息。（二）价格监测与预警1.易县发展和改革局应当建立物业服务收费价格监测制度，定期对本县物业服务收费价格情况进行监测分析，及时掌握价格动态。2.当物业服务收费价格出现异常波动时，易县发展和改革局应当及时发布预警信息，引导物业服务企业和业主合理定价、理性消费。（三）投诉处理1.业主、业主委员会对物业服务收费有异议的，可以向物业服务企业提出询问、协商。协商不成的，可以向易县发展和改革局、易县住房和城乡建设局、易县市场监督管理部门投诉。2.相关部门应当及时受理业主、业主委员会的投诉，并按照规定进行调查处理。对违反本办法规定的物业服务企业，依法予以处罚。八、法律责任（一）物业服务企业的法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由易县发展和改革局、易县市场监督管理部门按照价格法律法规的规定予以处罚：擅自提高物业服务收费标准的；不按照规定实行明码标价的；采取不正当手段收取物业服务费用的；其他价格违法行为。2.物业服务企业违反本办法规定，不按照物业服务合同约定提供服务的，由易县住房和城乡建设局责令限期改正；逾期不改正的，按照合同约定承担违约责任，并可依法降低其资质等级。（二）业主的法律责任业主违反本办法规定，不按照物业服务合同约定缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以依法追缴，并可按照合同约定加收违约金。（三）其他