昆明老旧小区管理办法

昆明老旧小区管理办法一、总则（一）目的与依据为加强昆明市老旧小区的管理，提升居民生活环境质量，根据国家相关法律法规以及昆明市城市管理的实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于昆明市行政区域内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。（三）基本原则1.政府引导，多方参与：充分发挥政府在老旧小区管理中的引导作用，鼓励居民、社会组织、企业等各方力量共同参与老旧小区的管理和维护。2.以人为本，改善民生：以满足居民需求为出发点和落脚点，着力解决老旧小区存在的突出问题，改善居民居住条件和生活环境。3.因地制宜，分类施策：根据老旧小区的实际情况，制定针对性的管理措施，注重实效，不搞一刀切。4.建管并重，长效管理：加强老旧小区的改造与管理，建立健全长效管理机制，确保改造后的小区持续保持良好的环境和秩序。二、管理职责（一）政府部门职责1.住房和城乡建设部门负责统筹协调老旧小区管理工作，制定相关政策和标准。指导老旧小区的改造规划和实施，监督改造工程质量。对老旧小区管理工作进行考核评价。2.城市管理部门负责老旧小区环境卫生管理，监督垃圾清运、清扫保洁等工作。加强对老旧小区内违法建设、乱堆乱放等行为的查处。负责老旧小区公共区域的绿化养护管理。3.公安部门负责老旧小区的治安管理，维护小区内的公共秩序。加强对小区周边交通秩序的疏导和管理。指导小区做好安全防范工作，预防和打击各类违法犯罪活动。4.民政部门指导老旧小区成立业主大会、选举业主委员会，加强社区建设。负责协调老旧小区的社区服务工作，保障困难群众的基本生活需求。推动老旧小区志愿服务活动的开展。5.发展改革部门负责老旧小区改造项目的立项审批，争取上级资金支持。会同相关部门制定老旧小区改造收费政策。6.财政部门负责安排老旧小区管理和改造所需的财政资金，并监督资金使用情况。会同相关部门制定财政资金补助标准和管理办法。7.自然资源和规划部门负责指导老旧小区改造的规划编制，保障改造项目的用地需求。对老旧小区内涉及的规划调整事项进行审核。（二）街道办事处职责1.负责组织实施本辖区内老旧小区的管理工作，协调相关部门解决问题。2.指导和督促老旧小区业主大会、业主委员会的成立及运作，调解业主之间的矛盾纠纷。3.组织开展老旧小区环境卫生整治、绿化养护、安全防范等日常管理工作。4.协助相关部门做好老旧小区的改造工作，动员居民参与改造和管理。（三）社区居委会职责1.协助街道办事处做好老旧小区的管理工作，组织居民开展自我管理、自我服务。2.组织召开业主大会，选举业主委员会，指导业主委员会开展工作。3.收集居民对老旧小区管理的意见和建议，及时反馈给相关部门。4.配合相关部门做好老旧小区的环境卫生、治安防范、矛盾调解等工作。（四）业主大会及业主委员会职责1.业主大会制定和修改业主大会议事规则、管理规约。选举业主委员会或者更换业主委员会成员。审议业主委员会的工作报告和财务报告。决定选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人。筹集和使用专项维修资金。改建、重建建筑物及其附属设施。决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2.业主委员会执行业主大会的决定和决议。召集业主大会会议，报告物业管理实施情况。与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理规约的实施。督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。组织和监督专项维修资金的筹集和使用。调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。业主大会赋予的其他职责。三、老旧小区改造（一）改造内容1.基础设施改造道路修复与硬化，改善小区内道路通行条件。雨污分流改造，完善排水系统，解决污水横流问题。供水、供电、供气等管线改造，确保水电气供应安全稳定。通信线路整治，规范强弱电线路，消除安全隐患。2.房屋本体修缮屋面防水维修，解决房屋渗漏问题。外墙粉刷及保温改造，提升房屋外观和保温性能。楼道修缮，包括楼梯扶手更换、墙面修复等。门窗更换，提高房屋的安全性和密封性。3.配套设施建设建设停车位，缓解小区停车难问题。完善绿化景观，增加小区绿地面积，提升环境品质。增设休闲健身设施，满足居民健身需求。改造或新建社区服务设施，如社区活动中心、老年日间照料中心等。（二）改造程序1.项目申报街道办事处组织社区居委会对辖区内老旧小区进行调查摸底，确定改造项目，并向区住房和城乡建设部门申报。申报材料应包括小区基本情况、改造需求、改造方案等。2.方案制定区住房和城乡建设部门会同相关部门对申报项目进行审核，组织设计单位编制改造方案。改造方案应广泛征求居民意见，经公示无异议后报区政府批准。3.项目实施区住房和城乡建设部门通过公开招标等方式确定施工单位，签订施工合同。施工单位按照改造方案组织实施改造工程，严格遵守工程建设相关法律法规和质量安全标准。街道办事处和社区居委会负责协调解决改造过程中出现的矛盾纠纷，监督工程质量和进度。4.竣工验收改造工程竣工后，施工单位应向区住房和城乡建设部门提交竣工验收申请。区住房和城乡建设部门会同相关部门及街道办事处、社区居委会、业主代表等进行竣工验收。验收合格的项目，方可交付使用。（三）资金筹集与管理1.资金筹集渠道政府财政补助：市、区两级财政安排专项资金，用于老旧小区改造。居民自筹：按照“谁受益、谁出资”的原则，引导居民合理分担改造费用。社会资本参与：鼓励企业、社会组织等社会资本通过投资、捐资、捐赠等方式参与老旧小区改造。专项维修资金：按照相关规定，申请使用专项维修资金用于房屋本体修缮等改造项目。2.资金管理设立老旧小区改造专项资金账户，实行专款专用。建立健全资金管理制度，加强对资金使用的监督和审计。定期向社会公开资金使用情况，接受居民监督。四、物业管理（一）物业服务模式1.专业化物业服务对于具备条件的老旧小区，通过公开招标等方式选聘专业物业服务企业进行管理。物业服务企业应按照物业服务合同约定，提供保洁、绿化、安保、维修等全方位服务。2.社区物业服务由社区居委会组织成立社区物业服务队伍，负责小区的日常管理。社区物业服务队伍可采取居民自治、政府购买服务等方式运作，重点做好环境卫生、治安巡逻等基础服务工作。3.业主自管在业主大会的组织下，由业主自行管理小区事务。业主可通过成立业主志愿者队伍等方式，共同参与小区的保洁、绿化、秩序维护等工作。（二）物业服务合同1.合同签订采用专业化物业服务模式的老旧小区，业主委员会应与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。采用社区物业服务或业主自管模式的老旧小区，可参照物业服务合同的相关内容，制定管理服务协议。2.合同内容服务事项：明确物业服务企业或管理方应提供的具体服务内容，如环境卫生、绿化养护、安全防范、设施设备维修等。服务标准：制定各项服务的质量标准和考核办法，确保服务质量达到约定要求。服务费用：约定物业服务费用的收取标准、方式、时间等，以及费用的用途和收支情况公示要求。双方权利义务：明确业主委员会、业主和物业服务企业或管理方在物业管理活动中的权利和义务。合同期限：一般为[X]年，期满后根据实际情况决定是否续签。违约责任：约定双方违反合同约定应承担的责任。（三）物业服务监督与考核1.监督机制业主委员会应定期对物业服务企业或管理方的服务质量进行监督检查，收集业主意见和建议，并及时反馈给物业服务企业或管理方。街道办事处和社区居委会应加强对老旧小区物业服务工作的指导和监督，定期对物业服务情况进行检查。相关部门应按照各自职责，对物业服务企业或管理方的服务行为进行监督管理，查处违法违规行为。2.考核评价建立老旧小区物业服务考核评价制度，制定考核评价标准。考核评价内容包括服务质量、业主满意度、费用收支情况等。考核评价结果与物业服务费用调整、企业信用等级评定等挂钩。五、环境卫生管理（一）清扫保洁1.制定小区清扫保洁制度，明确清扫保洁范围、频次和标准。2.配备足够的清扫保洁人员，负责小区公共区域的日常清扫保洁工作，包括道路、楼道、绿地、垃圾桶周边等。3.及时清理小区内的垃圾，做到日产日清，保持小区环境整洁。（二）垃圾分类1.开展垃圾分类宣传教育，提高居民垃圾分类意识。2.在小区内合理设置垃圾分类投放点，配备相应的垃圾分类设施。3.组织实施垃圾分类收集、运输和处理，确保垃圾分类工作有序进行。（三）环境卫生设施维护1.定期对小区内的垃圾桶、垃圾转运站等环境卫生设施进行检查和维护，确保设施完好、正常使用。2.及时修复或更换损坏的环境卫生设施，保障小区环境卫生工作的顺利开展。六、绿化管理（一）绿化规划与建设1.根据小区实际情况，制定绿化规划，合理布局绿化区域。2.在老旧小区改造过程中，按照绿化规划进行绿化建设，增加小区绿地面积，提升绿化品质。（二）绿化养护1.明确绿化养护责任主体，可由物业服务企业或社区居委会负责绿化养护工作。2.制定绿化养护标准，定期对小区内的树木、花草进行修剪、浇水、施肥、病虫害防治等养护工作，确保绿化植物生长良好。（三）绿化保护1.加强对小区绿化的保护宣传，提高居民爱护绿化的意识。2.制止和查处破坏绿化的行为，如乱砍滥伐、践踏草坪、攀折花木等。七、安全管理（一）治安防范1.加强小区治安巡逻，建立健全治安巡逻制度，安排专人负责巡逻工作。2.安装必要的安全防范设施，如监控摄像头、门禁系统等，提高小区的安全防范能力。3.加强与公安机关的协作配合，及时处理小区内的治安问题，维护小区治安秩序。（二）消防安全1.完善小区消防安全设施，如消防栓、灭火器、疏散指示标志等，并确保设施完好有效。2.加强消防安全宣传教育，提高居民消防安全意识。3.定期组织开展消防安全检查，及时消除火灾隐患，确保小区消防安全。（三）设施设备安全1.建立小区设施设备管理制度，定期对电梯、供水供电供气设施、消防设施等进行检查和维护，确保设施设备安全运行。2.对存在安全隐患的设施设备，及时进行维修或更换，保障居民的生命财产安全。八、公共秩序管理（一）车辆停放管理1.合理规划小区内的停车位，包括地面停车位和地下停车位。2.制定车辆停放管理规定，规范车辆停放秩序，引导居民有序停车。3.对违规停放的车辆进行劝阻、警告或依法处理。（二）噪音污染管理1.加强对小区内噪音污染的管理，制定噪音控制标准。2.制止居民在休息时间进行产生噪音的活动，如大声喧哗、装修施工等，保障居民的正常生活环境。（三）宠物管理1.制定宠物管理规定，要求居民文明养宠。2.督促居民及时清理宠物粪便，避免影响小区环境卫生。3.对宠物伤人等问题进行妥善处理，保障居民人身安全。九、社区服务（一）社区文化建设1.组织开展丰富多彩的社区文化活动，如文艺演出、体育比赛、读书分享会等，丰富居民精神文化生活。2.建设社区文化设施，如文化活动室、图书馆等，为居民提供文化活动场所。（二）养老服务1.