呼和浩特文化大厦项目发展战略及整体定位报告

文化大厦工程开展战略及整体定位报告谨呈：呼和浩特市文化局7/23/2025本工程庆隆地产所做的工作工作内容客户沟通地块考察政府部门访谈收集根底资料典型工程调研专业人士访谈客户访谈4.15-4.254.15-4.305.05第一阶段

市场调研第二阶段报告撰写公司评审第三阶段中期沟通确定研究思路撰写工程主体报告公司评审修改调整工作内容工作内容汇报反响调整2委托方目标开发期控制在2~2.5年工程利润到达市场平均水平提升公司/公司品牌形象3我们的思维导图开发背景市场定位工程核心问题确定工程开发策略地块解析及市场背景客户目标工程开展战略案例借鉴竞争环境4本工程地理位置位于：呼和浩特玉泉区公园南路与石羊桥路交汇处。

本工程地块根本概况开发条件拆迁：约17600平方米商业：39间住宅：55户5地块分析位于呼和浩特玉泉区玉泉区位置，能充分共享玉泉区的成熟配套；地块所在区域位置优越，临主干道〔中山路和公园南路〕，与城市交通网络对接良好，交通及其便利；地块处于市级商圈直接辐射区，距市级商圈——中山路商圈步行10分钟，商业配套齐全，地块商业价值较高；本工程为改造工程，拆迁不确定性因素较多；地块面积较小，拆迁重建后，价值实现度不高；纵向间距较小，不容易做南北朝向楼房。周边旧楼房较多影响整个社区的配套环境。地块优势：地块劣势：6介入开发的首要问题在于拆迁能否顺利进行7原住居民大局部支持改造，最关心补偿问题居民对目前居住环境不满意；居民对改造持支持态度。一般居民要求拆赔比1：1；补偿形式：首选物业补偿形式，其次选择物业与货币结合补偿；补偿后的物业既要包括自住房屋又要包括临街商业设施。资料来源：访谈整理改造主体：开发商主导兼执行；安置方式：居民选择就地安置。拆迁难题总体看法对改造的看法对补偿的看法8拆迁访谈结论——原住居民多，拆迁难度大，需条件优惠。本工程是玉泉区公园南路原住居民聚集地，居住人数约94户，安置房本钱高；本工程拆迁要依靠政府，拆迁力度要大；居民心里希望被拆迁，但是条件要优惠，并且前期支付保证金；早期拆迁一般按照本钱造价×拆迁面积=补偿费用赔偿，另外还给被拆迁人地皮的形式。拆迁难题拆迁访谈1——现经营商户人员拆迁访谈2——本地居住户9拆迁方式1——全部货币补偿方式，费用太高，不建议采用赔偿基准根据建筑面积和占地面积不同，用基准地价乘以系数，得出赔偿费用；房屋重置价砖混结构630元/平方米、成新率86年=0.86、住宅房屋基准价格1900元/平方米、楼层调节系数根据我们的测算，建筑物价值约2040万元，加上地价，总赔偿金额约2000万元.目前居民对补偿期望较高，如果单纯采用货币补偿，需要较高的赔偿金额，要根本到达目前商品房价格，约4200-4700元/㎡，此方式不建议采用。全部费用预计达5000万元，投入太高，特别是原居民很难容许离开居住地，谈判本钱增加，不建议采用。拆迁难题被拆迁房屋价值=[〔房屋重置价×成新率〕+〔住宅房屋区位基准价×区位系数〕]×建筑面积×时点系数+合法院落补偿价10拆迁方式2——1：1拆赔，补偿原居民搬迁和安置过度费用，共需支出约220万元签署合同，按照建筑面积1：1拆赔，店面就地归还，由于此方案没有风险金保证，难度较大.搬迁费用需要支付94户居民两次搬迁费用，按照呼和浩特相关规定，100㎡以下8元/㎡·次，超过100㎡局部为4元/㎡·次，共计21万元。按相关规定，100㎡以下6元/㎡，超过100㎡局部为3元/㎡，共计15.7万元。安置费用拆迁费用拆迁本钱15元/㎡，搬运费用15元/㎡，共计30×4.03=52万元。共需要支出180万元。其他费用如遇到特别设施或者破坏路网管线，需要支付额外不可预见费用，此费用占总拆迁费用的10%。拆迁难题11庆隆关于拆迁问题的假设干观点拆赔工作必须遵守的原那么由拆迁办协助，采用一次性整体拆迁或一次性签署合同的改造方式，拆迁时间尽可能控制在半年内。拆迁难题12拆迁结论补偿方式过渡性投入资金总投入其他代价适用性全部货币赔偿2500万元彻底解决问题，但谈判无法预料，一次性投入过高赔偿房屋+地皮2500万元0归还房屋最能解决问题，但前期占用资金大1：1拆赔95万元归还房屋借助政府的（保证）力量，考虑给风险保证金拆迁难题建议补偿方式借助政府的支持力度，考虑提供风险保证金〔如1万元/户〕，在合法范围内，防止风险，采用一次性整体拆迁或一次性签署合同的改造方式，拆迁时间尽可能控制在半年内。13在拆迁得到顺利解决的前提下，我们进一步从客户目标出发，来确定工程的核心问题14我们的思维导图开发背景市场定位工程核心问题确定工程开发策略地块解析及市场背景客户目标工程开展战略案例借鉴竞争环境15地块解析及市场背景地块解析城市背景房地产市场16地块四至：周边路网兴旺，紧邻公园及主干道。地块解析17中山路商圈青城公园本项目五塔寺锡林郭勒南路石羊桥路大学西路建华街内蒙古林业勘察设计院18地块周边现状：商业形象参次不齐地块东边的海陵农贸市场占地面积6000㎡，西边东海步行街较为整洁，但北段商业气氛逊于南段。目前工程周边商业以街铺形态零散分布于，经营便利店、小型超市、餐饮、旅馆、诊所、五金、杂货等，规模小、档次低，面向区域内住户及附近学校；地块解析19地块沿街面西面仅150m北面仅100m，受规划指标限制，建筑面积最大9亩。按照现有根本指标，总建筑面积最大约1.8万㎡，根据回迁规定，住宅面积不能少于1.5万㎡，商业面积不能少于0.5万㎡。本工程沿街面西面仅150m北面仅100m，如果沿街全部为一层底商，按12m进深计算，最大体量约0.5万㎡。道路公园南路石羊桥路合计临街面长度约100m约150m250m地块临街面统计总建筑面积最大9亩，住宅和商业分别不能低于1.5万和0.5万。地块解析20地块解析及市场背景地块解析城市背景房地产市场21交通呼和浩特市交通开展很快,已初步形成了市内市外、空中地面互相配套的立体交通网络地域与人口呼市城区面积77.9平方公里，辖市内3区和6个旗县区。总人口213.9万人万，城区人口133.6万人呼市金5年的经济增长速度位于省会城市之首以毛纺、乳制品加工、医药业等轻工产业为主、辅以机床制造等重工业等经济呼市的经济以平均每年10%的增长率蓬勃开展，将主要从宏观经济、居民生活水平及房地产市场等方面提取和房地产开展紧密相关的宏观数据，讨论呼市目前的经济形势和未来的开展潜力、以及对房地产行业的影响。22宏观经济银川乌鲁木齐西安太原呼市西宁兰州石家庄GDP（亿元）335.296541450.021013.38900.1281.61638.472064较上年增速13.40%14.00%13.00%11.50%21.03%14.50%12.01%13.20%固定资产投资额（亿元）232.85248.361066.62501.13508141.04298.211000较上年增速15.50%9.63%27.70%17.80%43.91%21.98%14.88%18.00%呼市全市历年经济开展状况23

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定开展高速开展呼和浩特市目前的房地产市场开展程度与经济水平不相称，房地产市场尚处于较低的起步阶段，开展潜力巨大。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产开展关系呼市2006年GDP为900.1亿元，增长速度为21.03%；呼市近5年GDP增长率一直呈现两位数增长。近五年呼市GDP持续保持两位数增长，其增长速度在全国位居前列。2004年呼市GDP达600亿元，比2003年增长47.71%，宏观经济形势良好。同年全国GDP增长率为9.5%。预计2005年GDP仍保持快速增长走势，到达743亿元。宏观经济24呼市社会消费品零售总额近年保持平均15%以上的增长率，商业地产开展潜力巨大，在西部地区处于较高水平。2003年社会消费品零售总额123.0亿元，比上年增长15.5%。其中餐饮业实现14.7亿元，增长51.1%。2004年社会消费品零售总额156.46亿元，同比增长27.2%。今年社会消费品零售总额为360亿同比增长15.5%城市银川乌鲁木齐西安太原呼市西宁兰州石家庄2006年社会消费品零售总额108.71272.67776.20436.47360119.51289.72698.8增长率15%16.96%16.5%13.7%15.5%14.5%12.87％15.3%消费品零售总额25呼市产业结构：第二产业为主，工业比重较高，城市化水平明显高于其他省会城市城市化水平城市银川乌鲁木齐西安太原呼市西宁兰州石家庄城市化水平60%83%55%61.5%60%59.59%48%42.63%消费品零售总额261995年2000年2005年18.4：42.3：39.314：43.8：42.27：37.5：55.5呼和浩特近10年产业结构比例变化情况呼和浩特已经进入了由效劳业引领经济增长的相对较高层次的、工业化兴旺的开展阶段在呼市第三产业高速开展的带动之下，必将促进商业地产和消费需求的增长。呼和浩特1995—2005之间呼和浩特已经进入了由效劳也引领经济增长的相对较高的层次。27呼市居民收入水平在珠三角城市第一，城市物价偏高，但有着较高的人均消费支出2006年呼市市城镇居民人均可支配收入位居第1位；2003年城市居民人均消费性支出8227元，比上年增长14.6%。2004年城市居民人均消费性支出到达10166元，同比增长18.1%，占可支配收入的73.6%。由此看出，呼市居民相对的消费水平较高。到达14210元。2001-2006年呼市城市居民人均可支配收入资料来源：广东各市统计年鉴28呼市市居民消费结构“吃〞“喝〞“玩〞是呼市人津津乐道的消费工程,私家车拥有率全国第一2006年呼市居民消费结构资料来源：呼市市统计年鉴从居民消费结构中日常生活所需消费比重日见降低，效劳类支出比重加大除日常必需支出外的其他支出比重岁有所上涨，但比重仍不大，显示呼和浩特市居民在这方面的消费意识刚刚起步。居民的服装消费比重05、06年根本相同。医疗保健用品的消费比重上升，说明目前呼和浩特市居民的消费理念正在发生变化。30%3%2%3%39%16%6%1%食品衣着家庭设备用品及服务医疗保健交通和通讯娱乐文教服务居住杂项商品和服务29城市开展规划西联北控东抑南拓中优二环内环中部两级政府搬出商务核心区，往东迁移，形成商业核心区和行政中心区两个核心。加快城区功能由二环向规划中的三环高速路延伸和扩展；东部定位于政务功能，着力打造政务集中区。城市开展将基于以机场路为中心，以市、自治区两级政府为根本点的一个中心两个根本点开展模式进行；南部依靠金桥开发区的带动，城市的经济功能逐渐南移，集中力量引导城市向南开展；北部由于地理限制开展受到制约。西部与土左旗的金山开发区联合开展。呼市现有规划主要向南面开展，适当向西南、东开展，本工程未在城市主要开展方向上东抑〔梳理〕南拓〔开拓〕西联〔联合--与土左旗的金山开发区联手开展〕北控〔控制〕中优〔疏解〕30城市概况结论：宏观环境支持房地产市场快速开展31地块解析及市场背景地块解析城市背景房地产市场32开发类型以住宅为主，房地产市场消化能力持续增强，市场健康开展数据来源：呼和浩特市2007年统计年鉴施工项目个数（个）31523.5固定资产投资完成额（万元）188049470.3城镇以上投资133311865.6房地产开发投资54054388.0农村非农户投资6833-41.8按三次产业划分

第一产业43560955.5

第二产业67212896.7

工业65869195.8

第三产业116480653.6

其中：交通运输业105430-28.8

公共设施管理业2021009.833受居民消费需求转变影响，消费品市场供给日渐充足、商品丰富、购销两旺、运行有序,保持了持续、快速增长的态势消费品市场继续保持持续快速增长的态势餐饮业受民族风俗、消费习惯影响增长平稳批发零售行业增长速度同比前两年较快，可见居民消费能力越来越强2001年社会消费品零售总额10.16亿元;2002年社会消费品零售总额11.42亿元;2003年社会消费品零售总额14.9亿元;2004年社会消费品零售总额20.5亿元;2005年社会消费品零售总额26.7亿元;2006年社会消费品零售总额182.7亿元2007年社会消费品零售总额218.14亿元。34房地产市场房地产宏观市场住宅市场商业市场35现有产品缺乏创新元素，价格受区位因素影响差异较大规模建筑风格建筑立面建筑形式户型园林绿化由于市场处在初级阶段，大部分楼盘的园林绿化都做的比较简单。规模普遍不大，大部分在10万平方米左右，玉泉区由于土地有限规模更小，全市目前仅有几个大盘。以多层和小高层为主，且多层的供应量和接受度均明显高于小高层，个别楼盘有联排别墅和叠加别墅。以两房为主，超过总供应量的60%，三房为辅，另有部分四房及以上的户型，顶层复式分布也比较普遍。目前市场上的住宅产品建筑立面大都比较平实，基本走现代建筑风格，但目前市场比较追崇欧式建筑风格，如欧景苑的欧式建筑风格吸引了不少客户。住宅－供给特征产品特征价格特征玉泉区开发区均价基本集中在2900-4200元/平方米，品质好的产品均价最高达到4800元/平方米均价多数集中在2000-2500元/平方米，最高均价5200元/平方米36需求特征以自主为主，区域位置成为置业者考虑的首要因素购房需求在购房关注因素中，出现频率比较高的有地段、户型、环境、价格、物业管理等。房型、面积：100平方米以下的两房单价：2000－3000元/平方米为消费的主力单价客户组成购房关注点住宅－需求特征37住宅市场——竞争对手情报搜集项目名称青城华府位置回民区中山西路138号(假日酒店斜对面)

销售情况07年4月底开盘，目前销售近65%规模占地17亩，总建面8万平方米，容积率5.69,绿化率22%竞争优势节能环保概念符合住宅发展的新方向，消费者接受度较高；周边配套设施全面，西靠青城公园，北临中山西路，生活、购物方便。建筑类型高层A座住宅16F、B座27F(1-3商铺,4-27住宅)户型主力户型为面积130-140的三房130-150平方米左右两房面积100-110平方米，四房面积150平方米左右竞争劣势位于中山西路与公园西路交汇处，交通不方便；容积率较高，小区内配套相对欠缺；相对其位置来说价格较高。销售价格均价4500，现在购买可打九九折主要客户投资商内部员职工（约2成）、公务员、事业单位职工青城华府38绝对城市项目名称绝对城市位置回民区公园南路与公园西路交汇处向西200米销售情况2007年9月30日开盘,目前销售近40%规模占地4.68万平米,总建面12万平米,容积率2.7,绿化率40%竞争优势推出80-120的经济适用小居室,可以满足不同人群的需要，东临青城公园，北侧是中山西路，西侧是蒙元文化街，出行购物、游玩方便，文化气息浓厚建筑类型高层8F、11F、16F2万平米商铺户型主力户型面积80-120两房面积80.58-96.5平方米三房面积122.5平方米竞争劣势相对于其区域由于高层产品,存在市场抗性,价格偏高销售价格均价4000元主要客户公务员、事业单位职工住宅市场——竞争对手情报搜集39水岸世纪项目名称水岸世纪位置回民区新华西街家世界东侧销售情况2006年10月1日开盘,住宅目前销售70%左右,其它未定规模占地约2.4万平方米，总建面11.3882万平方米，容积率4.6,绿化率35%竞争优势周边配套设施相对齐全,西临牛街、吧街、植物园,东侧附属医院,回中,生活、娱乐便利建筑类型2栋商业（23F），1栋住宅（24F），1栋公寓（25F）户型主力户型三室二厅二卫面积:148.25平米、152.24平米竞争劣势相对其位置来说价格较高,户型面积较大,只对满足部分人群的需求销售价格均价4950主要客户周边城市占很大一部分(鄂尔多斯市)住宅市场——竞争对手情报搜集40观府项目名称观府位置新城区通道北街供电局北侧销售情况2007年6月3日开盘,住宅目前销售60%左右,商业未售规模占地约2.7万平方米，总建面8.5万平方米，容积率3.46,绿化率38.2%竞争优势所处位置交通方便，周边配套齐全（学校、医院、火车站、购物、娱乐休闲）户型在96-145平米之间，使用率较高，能满足大部分群体的需求。建筑类型高层25F、19F、8F户型主力户型96-140平米两居96-110平米三居125-140平米竞争劣势社区配套设施相对欠缺，离火车站近，人流较杂，私密性差销售价格均价3800主要客户有少部分回迁住宅市场——竞争对手情报搜集41海亮广场项目名称海亮广场位置回民区中山西路1号销售情况2008年4月29日开盘规模占地约6.7万平方米，总建面62万平方米，容积率竞争优势项目所在的商圈具有十分有利的投资环境建筑类型综合体：写字楼（1栋）、LOFT（2栋）、公寓式住宅（2栋）、产权式酒店公寓（1栋）户型公寓式住宅：50-127平米loft：57-140平米竞争劣势项目周边交通环境复杂、拥堵；容积率较高，居住的舒适性欠佳销售价格均价：LOFT6200，精装公寓5000主要客户投资商、个体老板、政府人员、事业单位老板、住宅市场——竞争对手情报搜集42住宅市场现状小结呼和浩特市住宅市场集中在玉泉区、新城区、赛罕区、和回民区，未来会向东南面开展；玉泉区后续土地供给匮乏，供给有限，板块逐渐向东扩进，开发区后续供给以在售楼盘的后期开发为主，不大会有新的楼盘出现；玉泉区销售均价集中2环以外在2300-3000元/平方米，由于楼盘区位、规模、品质等不同，工程售价差异较大；工程周边销售均价集中在3900-6000元/平方米；区域位置成为影响消费者置业的首要因素，住宅市场畅销户型为100平方以上的三房，也是供给的主力户型，消费者越来越关注户型、环境、物业管理等因素；住宅市场住宅市场营销卖点逐渐由单纯的自然资源、地理优势开始向打造生活方式的方向转变，营销手段在价值实现中的作用逐步增强。43房地产市场房地产宏观市场住宅市场商业市场44呼市目前商业布局总体呈全面铺设布局，各干线均有大型商业设施，全市85%以上道路两旁与住宅混建或专建简易商业店铺，形成相对集中商业区

网点“金三角”商区新城区鼓楼商带海拉尔商业带地理范围新华西街与中山西路、通道南路围成：新华西街始，横贯新华大街，延伸新华东街纵向与多条商业街所连通新华大街东段于新城南街交汇：南向一直延伸至大学路，东向延伸至东影南路海拉尔西街开始，沿海拉尔大街一直延伸到海拉尔东街主要形式商品零售为主，兼有批发、餐饮娱乐等多项功能；大型百货店、超市、购物中心、专卖店、连锁店取代传统小规模零售商品零售、批发、餐饮娱乐、金融等，内蒙古饭店、新城宾馆、国航中心、草原明珠大酒店、玛拉沁饭店、烟草宾馆等酒店，天街美食娱乐城、喜临门迪斯科、贝赛健身俱乐部及洗浴、足道、美容美发等各种服务网点生产资料市场，配以生活资料市场和餐饮服务业网点，大型商业网点有“北方农机交易中心”元和建材城、元和家美建材超市、银河灯具城、“八一”市场商带简况呼市最繁华、最具活力的骨干商业圈，商业设施最集中、最具代表性的区域。业态分布较为齐全竞争白热化区域功能繁多，与火车站、机场距离适中，具备商务休闲型功能区的雏形沿河北路西侧为呼市最大的农资市场，基本囊括了目前国内各种品牌的农机产品存在问题经营严重趋同无法形成互动协调发展、配套设施不适应现代商业要求管理滞后、商业功能与城市交通功能交叉人车交叉、人人交叉明显商业网点散乱，规模及档次偏低，商业设施高低悬殊、杂乱无章，陈旧设施居多沿河北路东侧是呼市的老工业区，且是重污染区，沿街两侧销售网点规模偏小、简陋商圈市场45商圈半径商圈半径要素1：以“距离〞为要素，指辐射最远路程为距离届定要素2：以“时间〞为要素，指目标消费群体通过常用交通工具到达的时间为届定商圈找到影响商圈的划分的因素和商圈的特点利于挖掘区域商业价值商圈特点：核心商圈：该商业圈的顾客占顾客总数的比率可高达75%以上，每个顾客的平均消费额也最高，顾客的集中度也较高；次级商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率至少达50%，顾客也较为分散；边缘商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率可达25%，且非常分散。核心商圈次级商圈边缘商圈根据来店顾客的比率或距离范围，商圈又可分为四个层次县镇局域商圈商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够有效吸引顾客的地理区域商圈市场46商业随城市化进程分布城市各区域效劳市民，人口基数及经济收入、人口素质的差异，导致各地段商业地产的不同价值与开展定位商圈特征：独具稀缺区位优势、占有完善市政条件、主题性显著、目标消费强、运营管理到位、具有一定规模、城市功能主要承担者辐射范围：整个城市或周边附属城镇具有消费潜力的群体品牌进驻：高端百货、国际顶级品牌、特色运营商、主体娱乐休闲、规模商场等建筑形态：城市形象代表、建筑硬件领先科学、创意建筑风格城市级商圈商圈特征：位于集中居住区附近、交通便利、依据片区定经营档次、以消费群体基数为准定规模、区域功能主要承担者辐射范围：区域居住片区或周边局部具有消费潜力的群体品牌进驻：连锁大型卖场、公司超市、综合百货、群众消费品牌、国际二、三线品牌建筑形态：区域标志、建筑硬件配套较全面、建筑风格区别住宅片区级商圈商圈特征：经营、小业主灵活经营、业种以便民多种复合、业态以能够承担短期资金投入和低廉租金辐射范围：满足所在社区居民生活所需品牌进驻：家政效劳类、中小型理容美发休闲效劳类、小型便利超市等建筑形态：住宅底商、裙楼、临街低层，根底配套设施社区级商圈城市级商圈——核心商圈片区级商圈——次级商圈社区级商圈——边缘商圈商圈市场4713家综合性大型商场，商场营业面积约80万平方米。再加上品牌专卖店等，中山西路各类商店约100余家，形成了高中低档不同消费水平的商业街，是呼和浩特市的商业中心。2006年，市政府对中山西路进行了大规模扩建改造，并整顿了交通秩序和市容环境，中山西路面貌有所提升该区域交通流线顺畅，城市各方向客户从几大主干线流向商圈“金三角〞商业区域是沿中山西路向两侧分支路线排布,中山西路全线长1.8公里,综合大型商场为主体,营业面积庞大维多利商场民族商场天元商场商圈细化48随着商业的开展，原有的商业数量、质量和模式已跟不上形势的需要整体商业规划尚未完善，布局零乱，商业区域市政设施落后，缺乏现代商业环境配套。高密度商业格局导致购物拥挤、消费疲劳商业竞争还处于较低的层次，特别是营销手段单一，商业整体经营管理水平角低“中山路〞商业区域已渐成为首府商业中心,商业价值毋庸置疑,但随之出现的潜在问题也随商业经济开展暴露！这些问题严重影响城市形象、阻碍商户品质提升、破坏购物环境、浪费有效商业资源、造成购物不便交通拥挤商铺凌乱经营趋同高密度格局产品档次偏低面积服装鞋帽皮包儿童用品美容化妆日用百货食品奢侈品维多利34%9%11%14%10%17%5%民族商场30%8%7%10%16%22%7%王府井29%11%12%13%14%12%9%中山西路商业带全线长1800m商业面积80.3万平方米平均每米沿线445平方米商业面积哈尔滨中央大街平均每米沿线280平方米商业面积沈阳中古大街平均每米沿线218平方米商业面积商圈解析49“金三角〞区从根本功能上已经具备形成城市中心CBD的条件业态业种档次目标顾客主要商家（物业）排序零售购物中心、大型连锁超市、百货店、专业店、专卖店服饰、家居、电器、通讯、音响、文化、汽车中偏高档次居主、其他档次为辅区域内白领为主、辐射全市及呼包鄂群、吸引外地来蒙游人维多利、民族商场、王府井、天元、满达小商品市场、艾博诚信科电市场、国美电器等1批发专业市场、专业店电脑数码体育用品服装鸡器材、服饰、小商品百货、机电产品、医药中低档为主、其他为辅城市内企业中高院校及商务人士金旺角服饰小商品批发市场、九合堂药业、通道北机电城6餐饮连锁店、特色店、酒店、餐饮街、西餐清真、火锅、自助餐、快餐、烧烤、其他类等中偏高档次居主、其他档次为辅区域内白领居民、城市游客等个人，辐射全市及呼包鄂群麦当劳、肯德基、东来顺火锅、金汉斯自助餐、上岛咖啡、温州海鲜一条街、牛街清真一条街、国际大酒店等2娱乐大型娱乐城、专业店卡拉OK、酒吧、台球城、游戏电玩厅、网吧档次覆盖面较全城市中青居民为主、旅游等个人，辐射全市及呼包鄂群皇家俱乐部、VIP公馆、金碧辉煌卡拉OK、2046慢摇吧、牛街卡拉OK专门店4文化旅游伊斯兰教、清真大寺、民族特色商品专卖店清真食品、教义、传统饰品、特色小商品中档为主，高档低档为辅区域内居民、辐射全市及呼包鄂群、外地来蒙旅游人士清真大寺、小寺、金旺角清真小吃一条街、伊斯兰风情街、民族特产（服饰、食品等）专卖店3商务商务写字楼、专业店、酒店式商务电讯、通讯、电子、医疗器械、广告、地产、商贸等中小企业为主、大中企业为辅本地企业、全国企业办事处或分公司艾博科电写字楼、首府写字楼、航空公司商务中心、国际大酒店商务中心等5商圈解析50CBD综合体内各组成局部功能的相互关系商业办公酒店公寓相互支持关系相互要求标志性定义档次为商业和酒店带来潜在客户商业延伸至酒店内部承担某种社会职能形成完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心利用其它功能价值最大化补充其它功能现金流来源商业的档次要求极高要求辐射圈较大公寓可轻松享有酒店效劳和配套设施，共享办公带来的客户。公寓在面积、效劳功能上要和酒店形成分工和差异〔重视中长期居住者需求〕。商圈解析5113家综合性大型商场，商场营业面积约80万平方米辐射范围：整个城市或周边附属城镇具有消费潜力的群体呼和浩特市2005年末统计全市共213.5万人口，其中城市人口109.6万人品牌专卖店等，中山西路各类商店约100余家，每家预计30平方米据2005年统计数据说明：呼和浩特市人均商业营业面积0.86，?城市居住区规划设计标准?合理商业面积人：商业：1，本工程属城市级商业比值设计取0.9。100.3万平方米辐射人口111.4万人111.4万人~109.6万人根本持平〔相差-1.8万人口＜10万〕其他商圈商业面积均没有此处大，可合计为20万平方米估算“金三角〞城市商圈商业面积达80.3万平方米，具有消费能力的人口数量取城市常驻人口数，即109.6万人呼市中山西路“金三角〞商业处于根本饱和状态，未来开发空间可能会随城市化进程扩大商业属根本饱和状态，可开发空间较小商圈解析52?呼市市2003-2021年城市商业网点规划?商业远期规划：呼市将形成“一主四次〞的商业中心格局53项目业态/业种主力店/品牌商业规模售价/租金经营情况1维多利百货、超市超市、药店、麦当劳/TATA、乾坤金店、工贸金店、波顿、路易。诗阑、梦特娇CD50000平方米租赁6-12元/天/平米，联营8%-22%不等+5000元进店费目前经营在中山路段人流量最多经营最好的一家2民族商场百货、超市家电、肯德基、手表区/欧伯莱、欧莱雅18100平方米租赁8-12元/天/平米，联营8%-20%不等民族商场是中山路最早的百货商场，目前经营还是不错的3天元商厦百货、麦当劳、手表/adidas\耐克、彪马、安踏、乔丹49600平方米5-12.5元/天/平米天元商厦在中山路属于高档的商业，加上维多利的触动天元商厦同比去年营业额下降30%左右4王府井百货百货药店、眼镜店、超市/adidas、探路者37500平方米服装20-28.5%、箱包20%左右、药品25-30%、小家电10%、大家电7-8%王府井在中山路段车位比较少，向一些有车族会选者好停车的位置，所以一些人选择这里会考虑他的产品目前处于经营良好5新亚太商厦百货/服装老爷车、米盖尔、卓美奇、利郎、30000平方米租赁4-5元/天/平米，联营7%--12%不等新亚太商厦在06年开业目前经营情况一般6国美电器电器/家电海尔、索尼、SR7E4900平方米4-5元/天/平米国美电器经营良好7东鸽电器城电器/家电海尔、索尼、SR7E3000平方米5-6元/天/平方米电器城经营良好8诚信数码广场科技产品/手机LG、摩托罗拉、诺基亚、CECT、7000平方米1.5万柜台（1平方米内）诚信数码广场是中山路第一家做以手机和电脑耗材为主力的大型广场，目前经营情况良好9艾博科电大厦科技产/手机、电脑华硕、方正、索尼、三星、LG、摩托罗拉8000平方米柜台5000—6000/米/年科电大厦在2006年正式成立科技产品广场，主要以手机电脑耗材为主，目前比其他两家经营情况是略上一筹的10中国联通科技产品/手机LG、摩托罗拉、诺基亚、CECT、4000平方米整体经营柜台2000/个中国联通成立与2000年是呼内蒙古联通分公司，经营一直以来都很不错11中国移动科技产品/手机LG、摩托罗拉、诺基亚、CECT、5000平方米整体经营中国移动企业管理模式经营很好12维多利购物中心百货/超市、服装、药店药店、银行、邮局、超市、/欧莱雅、欧伯莱、迪奥、恋人、乾坤金店40000平方米8%--20%不等维多利购物中心2006年9月被维多利集团收购，并于维多利商厦接连而成一个整体卖场，目前经营情况很好中山路商圈54呼和浩特市商业市场小结最繁华的商业主要集中在中山路商业圈，包括综合百货、大型超市等集中商业和主题商业街，经营状况良好，集中商业市场需求根本饱和；玉泉区沿街商铺以住宅一层底商为主，由于业态分布不均导致租售情况不好；商业市场55住宅、商业市场回忆项目住宅市场小结市场总体供需市场供应量充足，消化能力持续增强项目主要集中在回民区泉区。产品建筑形式以多层、小高层为主，主力户型为70-110平米的两房价格玉泉区销售均价集中在2300-4000元/平方米。销售状况整体销售状况一般，市场平均月销售总量60套左右。未来供给玉泉区后续土地供给匮乏，未来住宅供应有限，板块逐渐向东面南面扩进。项目商业市场小结生活水平人均可支配收入的提高和人均社会消费品支出的持续增长，表明了市民的购买力逐渐增强市场总体供需城市商业用房投资建设比较活跃，商业供应量充足，玉泉区租售状况一般，但周边配套完善租金日渐上升。价格玉泉区商铺销售价格7000-12000元/平方米，金桥开发区商铺销售价格6000-8500元/平方米商圈分布唯一的商圈位于玉泉区中山路及周边区域经营状况中山路商圈商业最为集中，经营状况良好，其他主题商业街经营状况一般商业氛围较差。56我们的思维导图开发背景市场定位工程核心问题确定工程开发策略地块解析及市场背景客户目标工程开展战略案例借鉴竞争环境57本工程物业类型判定的价值构面KPI外因市场实现度宏观经济宏观经济处于高速发展期，城市人口生活水平持续提高市场竞争回现速度物业市场销售速度快，投资者和使用者认可度高投资回报率回报率稳定，且住宅3％～4％，商业物业7％～9％经营收益物业市场售价增长较快，能实现较高受益内因客户目标开发期2～2.5年完成项目开发提升品牌物业形象好，能够提升项目品牌地块条件地块价值地块资源条件好，成熟度高，商业和居住价值高58根据本工程居住物业匹配分析，建议建造高档住宅用于提升工程价值KPI外因市场实现度宏观经济呼和浩特市近年GDP的快速增长将推动房地产业的高速发展市场竞争呼和浩特市住宅销售面积呈现大幅增长趋势，存量住宅逐步被消化，住宅市场仍有较大发展空间。未来竞争多集中在赛罕区、新城区，玉泉区住宅供应增量减少。内因客户目标开发期2～2.5年完成项目开发提升品牌物业形象好，高档住宅能够提升项目品牌地块条件地块价值玉泉区中心位置，中山路商圈辐射范围之内，城市资源丰富，居住价值高。59根据本工程商业物业匹配分析，建议建造沿街商铺用于回笼资金，建造集中商业聚集人气，提升物业整体形象KPI外因市场实现度宏观经济人均可支配收入增长较快，社会消费能力持续增长市场竞争中山路商圈处于绝对的核心地位，中山路商圈内商业物业销售情况、经营情况良好，投资需求旺盛。旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求。内因客户目标开发期2～2.5年完成项目开发提升品牌商业物业可提升项目品牌地块条件地块价值处于中山路商圈内，商业价值极大60酒店物业市场趋于饱和，且酒店的前期投入太大，积压资金较多，后期需要投入大量资金定期维护，不利于实现现金流的正常运转，因此不建议建造酒店。KPI外因市场实现度宏观经济呼和浩特市外向型产业辐射力度不强，商务往来增长有限市场竞争呼和浩特市三星级以上酒店平均入住率最高不到75%，面临一定市场压力未来市政府规划建成一个五星级酒店，呼和浩特市酒店市场趋于饱和内因客户目标快速回现酒店的前期投入太大，积压资金较多，后期需要投入大量资金定期维护，不利于实现现金流的正常运转提升品牌四星级以上酒店能够起到的提升项目品牌的作用地块条件地块价值处于玉泉区核心位置，具有一定的酒店价值61各物业功能比较分析：

住宅＋集中商业+沿街商铺更符合客户的目标功能类别收益方式资金需求对于项目可能贡献市场实现度目标契合度高档住宅销售投资较小，资金回笼速度快稳定的现金流市场实现度高酒店外包经营投资大，回收期长为项目带来高形象，促进其他物业的销售和出租市场趋于饱和，经营状况较差商业集中商业出租投资高，前期少量资金回笼稳定的现金流市场面临更新升级，有发展机遇沿街商铺销售投资小，资金回笼速度快带来高额利润，但商铺销售无法控制档次与业态，影响形象市场实现度高拟合度最高拟合度最低62SWOT优势-----Strength劣势-----Weak项目位于呼和浩特市玉泉区中心位置，能充分共享玉泉区的成熟配套；项目区域位置优越，临主干道（中山路和大学路），与城市交通网络对接良好，交通及其便利；项目周边文教配套较好，有呼和浩特市大学职业技术学院、呼和浩特第一职业中学、呼和浩特二中、呼和浩特市一中等，人文环境优良；处于市级商圈直接辐射区，距市级商圈——中山路商圈步行10分钟，商业配套齐全，地块商业价值高；是玉泉区为数不多的商住项目，配套商业在为业主提供便利的同时，有助于聚集人气；高层景观资源较好，可观看青城公园景色；项目拆迁成本较高，部分土地需要拆迁，拆迁难度较大；地块拆迁还建后，剩余面积市场价值实现度不高；周边环境较为杂乱；容积率较高，规划难度较大；临街面较短，商业昭示性不强；机会-----OpportunitySO战略WO战略项目紧邻中山路，周边人口的迁移将为本项目提供良好的客户资源；玉泉区内土地供应缺乏且规模较小，本项目相比具有较大的规模优势；目前市场供应的住宅、商业等产品，较为传统，产品创新空间大；抓市场机会与空白点，通过物业类型组合，实现快速回现与长期融资的目标通过产品创新，全面升级产品，走差异化路线，打造项目核心竞争力严格控制开发成本着力打造小区高品质，加强项目自身比较优势，弱化周边杂乱形象威胁-----ThreatenST战略WT战略1.未来几年住宅放量较大，竞争激烈；呼和浩特市产业辐射力度不强，人口增长缓慢，影响置业需求；城市规划为“东抑。南拓”，消费者置业区域逐步发生转移；国家对房地产信贷的严控，将会对销售造成一定的影响。合理的物业类型组合，规避市场风险通过产品创新，全面升级产品，走差异化路线，规避规划给本项目带来的客户分流通过集中商业和沿街商铺的打造，弱化周边杂乱形象，规避市场风险63工程战略开展方向借助高档住宅和集中商业提升工程的整体形象，打造一个以住宅为主导，配有较大规模商业的高效紧凑型都市生活圈，跳出区域竞争。通过工程商住功能体系的建立，躲避市场风险。工程物业类型组合：高档住宅+集中商业+沿街商铺通过全面领先市场的住宅产品，打造呼和浩特市前所未有的新型都市生活，形成工程的核心竞争力。64我们的思维导图开发背景市场定位工程核心问题确定工程开发策略地块解析及市场背景客户目标工程开展战略整体形象定位住宅客户、产品定位商业功能、业态、客户、产品定位案例借鉴竞争环境65我们的定位必须表达以下七点是城市级的是城市核心的是具有标志性的是区域峰值地价的是有强烈城市意向的是可回避竞争的是可实现跨越式开展的辐射全呼和浩特市的是呼和浩特市的中心地带能代表新时代的呼和浩特，是城市的“一级〞工程平均地价高于城市中的任何区域可辨识，明晰区别于其他区域走差异化竞争，建立工程核心竞争力尽可能的采取超越市场现状的手段66制定以工程为中心的区域动态实施方案

立足整个呼和浩特市，重新定义区域价值代言呼和浩特，代言时代颠覆传统、产品全面升级都市重建方案——打造呼和浩特最具活力的“新型都市生活圈〞战略视野67价格定位：沿街商铺售价为20000-25000元/平方米集中商业租金为1.5～1.6元/平方米

商业物业排布商业住宅68本工程产品应全面超越市场，树立区域价值标竿社区边界建筑形象统一，与周边形成明显差异和对比；反复运用统一体系的建筑、小品符号。规划布局布局透通、大气流畅，以中心园林、景观带等手段形成规划核心，产生规划向心力，打造尊贵、时尚感。园林景观较多强调中心园林和景观轴线，以体现尊贵感，用水景来营造社区高品质形象。采用图案化、装饰化、层次感强的人工园林，在有限的面积内制造尽可能强的视觉冲击。其他空间通过较大尺度的、高档装修的底层大堂，满足城市高端客户会客、交流、休憩和彰显身份的要求。通过设置入口广场等方式表现城市物业的大气。建筑风格通过建筑高度或建筑群体突出体量带来的都市气势。多采用现代风格、欧式元素，避免立面风格的繁复和累赘，多体现现代感和国际感，通过丰富的细部或用材的考究来体现不凡的气质。户型设计以两房三房为主，提供110～130平方米的实用三房，130平方米以上的豪华三房。主卧、客厅朝南，没有暗房，厨房连接生活阳台，每个卧房都赠送飘窗亮点较突出，平面户型中有尊贵享受的元素，主卧、客厅、阳台等局部奢华（通常采用大尺度、弧形平面等方式）。配套服务聘请专业的物业管理公司，提升项目的整体品质感。产品定位：城市中心高尚、尊贵生活区69建筑风格：以简捷、明快、挺拔高层建筑与外观形象造成视觉冲击，树立地标形象70景观设计全面超越市场，提升工程品质由于目前呼和浩特市场中景观园林设计较为粗糙，且主题不明显，景观组团与层次不强，建议本工程景观设计中完面超越市场水平，提升工程品质从消费者分析可知，目前消费者越来越关注小区的内环境设计高品质形象风格各异的组团园林风格具有核心景观轴线的园林体系采用叠瀑、喷泉、硬质铺装结合水渠、泳池等人工水景来营造社区高档感通过一些标志性雕塑展示形象与营造气氛在社区的主入口处以及核心景观处采用名贵树种创造可逗留的休憩场所，打造生活气氛