武汉古田二路项目市场可行性研究 53P

——Copyright©2021Dicityworldwide.AllRightsReserved——中国武汉2021年8月古田二路工程市场可行性研究项目

面积（平米）规划总用地17255规划净用地13214.19代征城市道路4041总建筑面积（计入容积率）63000其中

商业建筑面积12600住宅建筑面积50400地下建筑面积（不计入容积率）6000建筑密度30%绿化率30%车位112其中地面停车位20地下停车位92工程根底经济指标目前土地年限终止日期为2044年7月17日区位条件分析区域市场研判市场预期判断主要风险提示初步经济测算目录距轻轨一号线约1公里距汉正街约11.2公里距天河机场约24公里距江汉路约11公里

王家墩CBD

汉正街江汉路商圈

汉口火车站

天河机场连接汉口重点商圈中心区域距交通要道均在1公里之内，距北湖、江汉路、汉正街约11公里，地理位置极为便利；地块位置——衔接王家墩CBD和汉口中心城区的中心点距北湖约8.4公里地处汉正街都市工业园旁，居住环境宜居度低。周边居民区大致分为三个层次：较早期商品房、单位福利房、近两年升级产品。环境印象不高、区域人口以长丰村原居民和工业都市园工作人员为主。大多居住社区定位中低端，缺乏高品质居住社区。早期商品房近两年升级产品周边环境——旧城改造，具有升值空间早期商品房市政配套—公交系统兴旺、道路建设完善公共交通兴旺，548、568公交路线经过本案，并有轻轨1线规划站点经过。路网交通兴旺，贯穿古田区域、连接汉口中心城区。硚口区古田小学武药小学康怡苑小区中百超市东方花城辛家地小学武汉第四十三中古田路购物广场新世纪超市古田三路古田三路申盛大酒店古田四路中百超市古田四路麦德龙中百超市古田一路七十九中学解放大道轻轨一号线南尼湾大道古田路武药医院中百超市文德小学步行街工业园区武汉三江酒店硚口区人名法院古田四路古田四路二周边缺乏大型高档商业中心医疗和教育资源不完善缺乏自然景观资源生活配套——生活便利性和教育资源较弱东：古田二路、双向6车道，连接解放大道与长丰大道南：富仕雅庭西：三江航天办公楼，属于都市工业园内办公大楼北：星田公寓地块周边环境较弱，工程地块东面天宇万象国际85700㎡综合体工程开工。四至无明显特点，东面开展广场是地块内唯一绿化资源。地块四至条件——东面临街、交通利弊各半星田公寓三江航天办公楼发展广场富仕雅庭古田二路天宇万象国际内部条件——较为平整、无拆迁风险东面北面西面南面地块大致呈正方形，内部地势平整地块内部仅存一栋楼，无拆迁风险整体评价——价值洼地，开展空间大紧邻都市工业区，居住生活环境较弱。整体价值在古田板块相对偏低，古田商圈规划带动区域开展潜力巨大。周边无中高端工程,致使购置群体受到局限，难以表达产品价值。区位条件分析区域市场研判市场预期判断主要风险提示初步经济测算目录竞争区域界定——古田二路至古田四路之间东至汉西路西至古田一路南达沿河大道北抵长丰大道鉴于长丰村无在售工程,周边多为待售或待建工程，竞争区域向西延展至古田一路外，向南延伸至沿河大道。所选取的在售工程在规模、产品、价格上同时存在一定竞争关系，对本案具有较好的参考意义。广电江湾新城联发九督府左岸美邻本案秦水名邸汇丰企业总部万家广场汇丰企业天地天宇万象国际竞争工程实景古田四路古田二路沿河大道联发九督府广电江湾新城秦水名邸左岸美邻竞争总量——区域内竞争强度不高项目名称总建筑面积（万平米）住宅建面（万平米）当前推出量（万平米）消化量（万平米）未消化总量（万平米）广电江湾新城三期6.66.64.53.150.85左岸美邻5.5551.84秦水名邸3.83.43.41.51.9联发九督府12.59.54.181.52.6总计28.424.517.87.959.35区域当前供给量约29万平米。广电江湾新城、联发九督府两大盘亦为本案主要竞争对手。产品特征——板塔高层为主，产品类型同质化严重项目名称容积率物业类别建筑类别主力户型广电江湾新城三期2.79普通住宅板式9层小高层板塔结合18层高层板式28层高层板塔结合31层高层87-140㎡左岸美邻3.3普通住宅板塔结合17-28层58-128㎡秦水名邸2.2普通住宅板式17-23层高层87-137㎡联发九督府4.5普通住宅板塔结合33层高层84-141㎡区域内中心楼盘容积率都在4以上，以联发九都府为代表区域产品3.3至4.5的住宅产品建筑类别均以板塔结合为主户型特征——主要以两居至三居受市场欢送项目名称容积率建筑类别在售户型热销户型广电江湾新城三期2.59板式9层小高层板塔结合18层高层板式28层高层板塔结合31层高层87-140㎡87-124㎡两居、三居左岸美邻3.3板塔结合17-28层高层58-128㎡84-120㎡两居、三居秦水名邸2.2板式17-23层高层87-137㎡87-115㎡两居、三居联发九督府4.5板塔结合33层高层91-134㎡134㎡三房容积率3.5左右高密度产品以90平米以上舒适型产品为主。普通住宅户型面积明显向两房至三房转化，这一趋势更迎合市场需求。单价特征——8800-11500元/平方米是主流单价项目名称开盘均价（元/㎡）开盘时间成交均价（元/㎡）均价增幅备注广电江湾新城三期88002011-01.188500毛坯10000精装0.6%27#、29#毛坯30#精装左岸美邻945002010-12.2793000.1%毛坯秦水名邸108002010-9.251048010%毛坯联发九督府120002011-6.2911500-毛坯8800元/平米的住宅产品，由于较低价位在古田三路最受市场欢送。9450元/平米—10800元/平米的区间临江住宅产品，在较为成熟的宗关偏受市场欢送。个别高品质工程11500价位产品在商业配套成熟古田四路受市场欢送。总价特征—两房总价90万，三房总价135万是明显阻力线项目名称成交均价（元/平米）一居总价（万元）两居总价（万元）三居总价（万元）其它（万元）广电江湾新城三期8500（27#29#）9700（30#）47（30#）80(27#29#)110(27#29#)145(27#29#)秦水名邸108009500（3#）61（3#）88135-联发九督府11500(1#)-93(1#)157(1#)-左岸美邻93005382118-集中区间8800-1150065万以内80-93110-157145区域市场以两房总价在80-93万，三房135万左右为主。个别楼盘产品特性突出，地段及配套相对成熟，三房总价157万仍受欢送。销售速度——整体情况较好，库存结构无明显压力项目名称供应套数销售套数总销售率销售期（月）月均销售套数广电江湾新城三期55839070%848左岸美邻51219538%917秦水名邸34815845%1114联发九督府38014738%1.598大户型产品的热销依赖于高品质、品牌、地段。90左右的两房、120左右三房户型产品是市场上主流户型。销售期数广电江湾新城供应套数销售套数至今销售率当期销售均价一期销售（08.9.1）53653399%5650二期销售（09.11.2）48044091%7600三期销售（11.1.15）2469180873%8800工程打造综合性大盘产品，主打刚需改善户型产品以及完善配套教育及市政交通配套。两房至三房产品，赠送面积，满足市场刚性需求，中高价格，顺应不同消费者需求。产品采用低价入市，赠送面积，高性价比，以到达吸引客户目标。广电江湾新城以低价入市，寻求快速去化为目标，到达销售奇迹；工程主打大盘综合配套、开发商运作大盘能力；广电江湾新城——低总价入市，大社区，产品多元化广电江湾新城——热销户型分析广电江湾新城热销户型97平米三居

通透户型，紧凑三房

超大赠送空间卧室面积较小此户型设计以赠送面积，通透为主，之所以热销根本原因是总价低，户型功能设计。联发九都府——城市核心高端住宅产品销售期数联发九都府供应套数销售套数至今销售率当期销售均价一期销售（11.6.29）38014738%9450工程定位高端，以品牌加工程定位相结合，力求打造品质化生活。首期开盘推出1#，宽绰两房和舒适三房为主，受市场追捧。前期重点宣传突出产品特性，高价入市，客户群均以周边外地生意人改善为主。联发九都府工程打造区域内高端产品，突出产品特性，首期开盘以三房热销；工程主打主题商业，建筑品质，表达其高端性；开盘后仍保持优惠活动刺激客户购置；左岸美邻——城市核心配套资源齐全销售期数左岸美邻供应套数销售套数至今销售率当期销售均价一期销售（10.12.26）51219538%9450工程力求打造价值地段，突出产品城市配套和自身配套。产品面积紧凑，户型多变，空间布局合理，满足各种客户群体需求。工程力求通过城市资源和内部配套结构、产品户型多变引以为卖点；没有表达产品特性，周边环境较弱，开盘高于预期售价，销售速度缓慢；秦水名邸——稀缺江景景观高层销售期数秦水名邸供应套数销售套数至今销售率当期销售均价一期销售（10.9.25）34815838%9450产品享受稀缺江景资源，绝版核心地段，力求打造品质住宅。产品户型多元化，以两房至三房为主，迎合市场需求。周边环境优势薄弱，入市价格过高，产品销售速度缓慢。工程以稀缺江景为主导卖点，但工程本身并无特有产品特性，相对区域内楼盘同质化，销售滞缓。区域商业——以社区配套底商为主，缺乏大型综合商业现有商业扩展至解放大道古田四路，根本以社区底商为主，周边有麦德龙超市、中百仓储。古田二路周边严重匮乏大型商业配套。社区商业以住宅工程底商为主，古田三路融侨锦城成熟居住区临街底商招租销售完毕，处于营业状态。目前区域内在售商业集中在万家广场、汇丰企业总部。项目名称物业地址物业类型层高物业费（元/平米月）报价（元/平米）万家广场古田路与古画路交汇处综合体/购物中心5.6米1.530000汇丰企业总部古田二路与南泥湾大道交汇处写字楼商铺5.6米2.222000（基本售罄）地块周边商业工程现已根本售罄，但铺面较少，经营局限性。区域内商业工程是旧城改造的配套工程和重点商业配套。鉴于地块周边无成熟商业和后期的旧城改造，建议商业以特色经营和持有为主。区域二手房——配套资源及地段配支撑次新房成交主要原因工程周边次新房较少，二手房市场成交量较低，二手房均价多在6022-7056之间。区域周边次新放较多，配套及地段较为完善，均价多在8830-9386，成交量较为活泼。项目名称物业地址物业类型楼龄面积售价（元/平米）香港印象古田四路普通住宅200940-1428830-9386融侨锦城古田三路中百旁普通住宅200743-1409304富仕雅庭古田二路长升街北特1号普通住宅200673-1126022正康花园古田二路车站普通住宅200697-1476755星田公寓古田二路发展广场旁普通住宅200490-1007056融侨锦城正康花园香港映像星田公寓富仕雅庭整体评价主流面积产品已在8800元/平米形成明确的价格底线。根据不同工程地段、配套、特性形成古田片区域的主流面积产品均价在8800-11500元/平米。大户型产品根据工程产品特性仍然有一定市场。区位条件分析区域市场研判市场预期判断主要风险提示初步经济测算目录房地产市场开展——进入调控磨合期，市场趋于平稳2021年上半年武汉楼市供大于求所带来的住宅存量不断增加，成交量一度出现萎缩。面对供给量放大的态势，竞争必将剧烈，降价促销，将有助于改变购房者的这种矛盾心理。2001-2007年阶段划分影响分析2021年-2021年

71号文-8.31大限2021年2021年?土地储藏管理方法?促进节约集约用地的通知土地调查条例完善土地出让制度，抑制地价过快上涨加强管理，严格执行国十条国八条〔25号文〕央行连续6次加息央行10次上调存款准备金率加强商业性房信贷管理的359号文央行5次下调存款准备金率，央行连续5次降息

央行2次加息，提高存贷款基准利率房贷七折优惠利率取消全面叫停第三套住房公积金贷款央行年内第三次加息，上调存贷基准利率解决城市低收入家庭住房困难的24号08年廉租住房工作方案住建部发布?关于加快开展公共租赁住房的指导意见?、?关于加强廉租住房管理有关问题的通知?出台住建部发布?关于加强保障性安居工程质量管理的通知?、?关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知?国十五条〔37号文〕166号文?物权法?国家抑制房价过快增加，严格控制土地交易，限制高价地出让CPI步入高位，金融信贷进持续收紧银根，提高存款准备金利率，针对二套房首付比例提高，对三套房停贷国四条国十条新国八条房地产市场供需、价格趋势研判楼市新一轮库存结构压力过大需求量将较08年根底保持平稳房地产开放库存结构压力过大，由于新一轮限贷使得资金回暖减慢，局部开发商开始选择持续优惠活动方式，但前期土地较高本钱限制，未出现松动迹象整体评价前期工作须对市场不确定性做好预判和准备。区位条件分析区域市场研判市场预期判断主要风险提示初步经济测算目录风险一——市场辐射力有限，环境较弱区域客群来源以周边及外向扩展为主；周边商业配套较少；客群辐射范围不及沿河大道，古田四路等竞争片域；古田二路长丰村沿河大道片古田四路片宗关片古田二路解放大道主要辐射范围仍是硚口区古田片向西至古田一路向南沿河大道北有长丰大道和古田二路交汇处开展大道沿河大道古田四路风险二——市政规划不确定风险本案属于硚口区古田商圈旧城改造方案当中，处于汉正街都市工业园区旁，商业、居住气氛较弱。解决：前期须考虑对未来销售价格的负面影响。风险三——竞品工程整体规划及进场施工地块对面8.5万方工程开建，包含住宅、高端商务办公及商业为一体的现代化多功能综合体。解决：前期须考虑产品定位差异化，躲避竞品的分流。风险四——拆迁不确定风险本案内部仅有一栋4层大楼，拆迁量低，但仍需考虑变动可能。解决：需土地出让方提供产权文件，确认权属关系。风险五——土地取得方式不确定风险本案土地现沟通取得方式为补地价即可，此种方式不获批准的可能，存在较大风险。解决：需土地出让方出示土地使用权证等证件原件，提前与土地储藏中心沟通该地块处置情况，明确土地合法取得方式。区位条件分析区域市场研判市场预期判断主要风险提示初步经济测算目录工程价值评判——与区域内工程相比规模较小，但地段和产品特性可以脱颖而出项目名称交通位置配套设施项目规模得分广电江湾新城28313291左岸美邻30292988秦水名邸29292886联发九都府34333097本案34272889综合评定得分通过地段、配套、工程规模来界定，综合得分最高的联发九都府，通过自身产品特性，在古田片区内定价最高，特性最突出工程。项目名称得分价格权重广电江湾新城91880050%左岸美邻88945015%秦水名邸861080020%联发九都府971150015%合计--9555综合评定本案住宅合理价格在9550元/平米，考虑到古田二路配套相对滞后，后期配套正在完善提升溢价空间，建议住宅估价相对保守，在9500元/平米。古田二路周边商业较少，基于前期汇丰企业总部根本售罄，同地段汇丰企业天地6米层高底商报价约20000元/平米，根据本工程目前商业指标、位置及临街面长度，预计商业需做到3层，建议本案商业保守定价15000元/平米。工程价格评定——住宅9500元/平米，商业15000元/平米地下面积使用方式未确定前，暂不计入销售收入。财务评价——根本指标价格的经济评价采用周边工程权重比值，住宅9500元/平米、商业15000元/平的的本钱价估算。经济评价——销售收入6.678亿元，单价10600元/平米企业管理资源网

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前期工程费——需537.5万元后期费用—约9827万元〔含土地费用的财务本钱2500万元〕其中财务费用为按前期总投入〔含土地费用财务本钱2500万〕的10%，约为612元/平米，该项仅为估测，土地取得方式及付款方式将直接影响该项费用。后期费用=费用+不可预见费+销售税费及产权办理费=0.98亿元项目合计(万元)面积(㎡)单价（元/㎡）备注前期投资