孝感秦龙`凤凰城营销策划定位方案

秦龙·凤凰城营销筹划定位报告二零一一年五月武

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司工程的开展战略资源整合营销模式构建产品定位工程资源整合政府资源整合资本资源整合城市开展政府支持产业资源市场空间区域竞争企业资源市场调研壹工程定位贰工程营销策略叁工程市场分晰肆工程推广思路伍VI表现建议目录CONTENTS工程定位A、工程整体定位

B、工程功能定位C、工程目标D、市场定位Projectpositioning壹新区核心·科技功能型·零公摊社区工程整体定位区位优势项目总体规划理念产品核心形象新区坐拥未来新区政经中心；便利的大环境配套；便利的8+1城市圈交通；集生活消费、餐饮娱乐、休闲健身、酒店居住于一体，全程式优质效劳的功能化、科技化理想人居。中心市政城际交通购物娱乐酒店居住工程功能定位目标孝感新区·标杆式科技功能人居一个坐拥未来政经中心、未来配套完备的成长型中心盘一个享有城际交通、与8+1核心相联的出将入相府邸一个科技创新、以人为本的体验型功能平台一个顺应开展、充满时尚气息和新兴活力的未来城市中心休闲社区一个运用独特营销模式、筹划经典、必将引起轰动的市场标杆业界关注之地工程营销策略贰ProjectmarketingstrategyA、环境分析B、营销目标C、营销策略D、策略核心营销环境分析使工程推出后，成为市场视线第一梯队中的核心实现产品的快速去化，快速回笼资金通过本案的营销筹划运作为工程品牌与开发商企业品牌建立一定的市场影响力打造市场认可度培养企业品牌的跟随型客户群体制造工程在市场上的轰动效应在营销模式和核心卖点上使市场竞品短期内无法复制营销目标以直观诉求型的主推广语、定位语释放项目核心卖点及营销亮点。迅速建立市场形象认知度。树立形象以实事求是为根本,充分尊重项目定位,保障后期推售、价格、推广等策略趋向合理性尊重定位采用“零公摊”销售模式，利用消费者心理及社会舆论，营造开发企业诚信经营的社会形象。并以独特的销售模式，引发市场轰动制造轰动整体销售思路不鸣那么以：前期针对“零公摊〞销售模式制定完备的相关方案严格保密。确保统一释放时的蓄能效果。一鸣惊人：从前期诉求开始就直接以营销方式为重心，随后穿插工程产品卖点，力求短期内建立清晰明确的工程市场形象。逐步推进：在营销策略上，配合销售进度，保持主动式销售，以饥饿营销的方式，到达快速销售。以中档价格入市，按阶段分区域推出，快打快销,稳步拉升价格，使资金快速回笼。销售总体策略这是一场奇袭战工程销售之前就要准备充分一旦准备缺乏将影响整个战役的成败！基于市场、工程环境、自身定位，建议工程销售模式采用返租约销售+直接销售销售策略逐栋推售认筹、解筹选房、开盘屡次探晰市场心理价格逐步拉升工程阶段推售价格推售策略推售模式优劣比照分析价风格研分析定价推导〔权重比较法〕根据可比工程销售价格，通过市场比较法，得出工程市场参考价格，如下表：工程定价商铺销售均价：

元/㎡由于临街地段位置不一，价格浮动区间为

—

元/㎡住宅销售均价：

元/㎡

由于商铺具体位置不一，价格浮动区间为

—

元/㎡根据公式P=Q(本〕×〔P1×W1/Q1+P2×W2/Q2+P3×W3/Q3+P4×W4/Q4〕得出P〔商铺〕=元/㎡P〔住宅〕=元/㎡策略核心核心的意义——也许，只需要六度工程认知度业界的高度企业品牌知名度名利双收政治层面认可度消费者信任度零公摊这三个字，能不能到达6度？零公摊的思路业界惯用的方法“买房送房〞——偷面积1=计价套内面积2=计价公摊面积

3=本应计价但却用于赠送的面积现阶段普遍做法：1+2=房价举例说明1：套内面积100m2,2：公摊面积10m2，销售面积110m23：另送10m2的入户花园之类的面积计价局部=1+2=110m2这是传统的做法，现在我们来换一下1+3=110m2在销售面积相等的情况下公摊不见了！零公摊

在这一前提下，六度的目标能否实现？消费者信任度两极分化的社会形势普罗群众的不满情绪房价与收入的反差比媒体、舆论的宣传口径我不信任开发商——消费者对开发商诚信度的评价零公摊——诚信无欺，再也没有面积纠纷；没有对于老百姓来说可闻不可控的“公摊〞；钱花在自己看得见的地方……也许，别人不会说我们是诚信企业；至少，我们有一个态度！谨供舆论评议。工程认知度零公摊——有开发商零公摊售房了！老百姓的谈资?XX市XX楼盘首创湖北零公摊售房先例?省级媒体可预见的标题

现代社会，首创的总是最容易被挂在嘴边的零公摊——其实，哪里房子都差不了太多，零公摊？有点意思，先去看看。买个放心吧，至少我自己能量出室内面积。没人来，就谈不上销售；来的人多了，也就有了旺销！

政治层面认可度零公摊——房地产业身处风口浪尖，矛盾的不可调和性显著货真价实的诚信地产，可树可立企业品牌知名度零公摊——有开发商零公摊售房了！楼盘在孝感！是秦龙集团开发的！企业品推的时效性原那么，营造话题点，提升人气与知名度。只要有人经常把你挂在嘴边，你就不会被遗忘！业界的高度零公摊——第一个吃螃蟹的人第一个吃掉螃蟹的人第一个用省力的方法吃掉螃蟹的人

在其它食客眼中，你就是图腾！工程市场分晰叁A、B、C、Projectmarketblurspoints工程推广思路肆A、推广策略B、广告策略C、总体包装应用例如Projectmarketingidea市场突破点的关键形象的高点诚信地产商的打造产品的高点高科技功能人居的建立整合推广的高点整合传播优势建立市场突破点的建立市场突破点的核心

建立销售形式创新、综合效应第一的住宅典范成为地产诚信的倡导者、市场引导者推广策略推广阶段划分——第一阶段：工程形象定位目的:激发市场关注,充分预热市场。任务：建立工程在市场中的整体形象，清晰地传递出工程的功能定位和市场定位，塑造工程在行业中的领袖形象和区域市场中的超然地位。措施：工地围墙完成，户外导示牌完成；软性文章炒作。广告策略目的：针对潜在客户重点宣传。任务：切实地围绕蓄客做文章，按照制定的蓄客返推进度如期完成蓄客。措施：硬性广告为这一阶段主要推广手段，同时配合以直接邮递性广告〔DM〕第二阶段：蓄水期广告策略目的：在顺利完成蓄客任务后，将楼盘售卖出去是终极目的。任务：完成工程蓄客后，以促动销售为主要诉求内容，强势而集中地展示工程的核心策略和可持续性的想象空间。措施：同样，硬性广告是这一阶段主要的推广手段，利用各种媒介发布信息。第三阶段：销售期广告策略阶段性工作内容——楼书及宣传物料设计：楼书等宣传物料的风格要表达出零公摊的核心亮点；同时也要生动的说明工程的科技功能化运用及理念。售楼处包装：应表现出大气，将各种硬件亮点展现出来，让在售楼处现场的客户感同身受，体验强烈的冲击力。条件允许，可在售楼处各种设施设备的展示区。广告策略总体包装应用例如多层次、多体系、全方位包装细节包装展示包装营销包装原那么营销中心周边包装销售中心外围