预售监管管理办法

预售监管管理办法一、总则（一）目的与宗旨本预售监管管理办法旨在加强对预售活动的监督管理，规范预售行为，保障预售各方的合法权益，维护房地产市场的正常秩序，促进房地产市场的健康发展。（二）适用范围本办法适用于在本行政区域内从事房地产预售活动及其相关监督管理工作的单位和个人。本办法所称房地产预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。（三）基本原则1.依法监管原则严格依据国家和地方有关法律法规、规章及政策规定，实施预售监管工作，确保监管行为合法、合规。2.公开公正原则预售监管的标准、程序、结果等信息应向社会公开，保证监管过程和结果公平、公正，接受社会监督。3.协同监管原则建立由房地产管理部门牵头，相关部门协同配合的工作机制，形成监管合力，共同做好预售监管工作。4.风险防控原则加强对预售环节风险的识别、评估和防控，及时发现和化解潜在风险，保障预售活动安全稳定。二、预售条件与许可（一）预售条件1.土地条件房地产开发项目的土地应取得合法的土地使用权证书，且土地用途符合规划要求，不存在土地权属纠纷等问题。2.规划条件项目已取得建设工程规划许可证，并按照规划要求进行建设。规划设计方案应符合城市规划和相关技术规范，明确房屋的户型、面积、配套设施等内容。3.建设进度条件按照建设工程施工计划，已完成一定比例的基础工程或主体结构工程建设。具体比例由各地根据实际情况确定，但不得低于规定标准，以确保房屋能够按时交付。4.资金条件开发企业应具备一定的项目建设资金，确保项目后续建设资金足额到位。建设资金应专款专用，不得挪作他用。（二）预售许可申请房地产开发企业申请预售许可，应向房地产管理部门提交下列材料：1.预售许可申请表详细填写项目基本信息、预售房屋情况、建设进度、资金情况等内容。2.土地使用权证书证明项目土地来源合法及用途合规。3.建设工程规划许可证明确项目规划设计要求及建设内容。4.施工许可证表明项目已具备合法施工条件。5.投入开发建设的资金达到工程建设总投资的比例符合规定条件的证明如银行出具的资金证明等。6.工程施工合同及关于施工进度的说明反映项目建设进度及施工安排。7.商品房预售方案包括预售房屋明细表（房屋坐落、面积、户型等）、预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议等内容。（三）预售许可审批房地产管理部门收到预售许可申请后，应在规定时间内进行审查。审查内容包括申请材料的真实性、完整性，项目是否符合预售条件等。经审查符合条件的，予以核发商品房预售许可证；不符合条件的，书面通知开发企业并说明理由。三、预售资金监管（一）监管账户设立1.开发企业应在监管银行设立预售资金监管账户该账户应与项目一一对应，不得多头开户。监管账户应在预售许可前设立，并报房地产管理部门备案。2.监管银行的选定由房地产管理部门通过公开招标等方式确定若干家具备条件的银行作为预售资金监管银行。开发企业可在监管银行名录中自主选择开户银行。（二）监管资金缴存1.缴存比例根据项目建设进度和风险状况，确定不同阶段的预售资金缴存比例。一般分为基础完工、主体结构完工、竣工验收备案等节点，每个节点缴存比例逐步递减。具体比例由各地根据实际情况制定。2.缴存方式开发企业应按照预售资金监管协议的约定，将预售资金足额缴存至监管账户。缴存方式可采用银行转账、支票等方式。（三）资金使用监管1.使用计划编制开发企业应根据项目建设进度，编制预售资金使用计划，明确各阶段资金使用额度和用途。使用计划应报房地产管理部门审核。2.资金拨付监管银行根据房地产管理部门的审核意见，按照预售资金使用计划将资金拨付给施工单位、材料供应商等相关单位。资金应专款专用，确保用于项目建设。3.监督检查房地产管理部门应定期对预售资金监管账户资金使用情况进行监督检查，发现问题及时责令整改。对违规挪用预售资金的行为，依法予以严肃处理。四、预售合同管理（一）合同签订1.示范文本使用房地产开发企业与承购人签订商品房预售合同，应使用房地产管理部门统一印制的示范文本。示范文本应明确双方的权利义务、房屋基本情况、价格及付款方式、交付条件及期限、违约责任等内容。2.合同备案开发企业应自合同签订之日起一定时间内，将预售合同报房地产管理部门备案。备案内容包括合同双方信息、房屋基本情况、合同条款等。未经备案的预售合同，不得对抗善意第三人。（二）合同变更与解除1.变更条件在预售合同履行过程中，经双方协商一致，可以对合同内容进行变更。变更内容涉及预售房屋基本情况、价格、付款方式等重要条款的，应重新签订预售合同，并按规定办理备案手续。2.解除条件符合法律法规规定或合同约定的解除条件的，双方可以解除预售合同。解除合同的，开发企业应及时办理备案注销手续，并退还承购人已付房价款及利息。（三）合同纠纷处理1.协商解决预售合同双方发生纠纷的，首先应通过协商解决。双方应本着平等、自愿、公平的原则，协商确定解决方案。2.调解协商不成的，可以向房地产管理部门或其他相关调解机构申请调解。调解机构应根据事实和法律法规，公正、公平地进行调解，促使双方达成和解协议。3.仲裁或诉讼调解不成的，双方可以根据合同约定选择仲裁或向人民法院提起诉讼。通过仲裁或诉讼解决纠纷的，应按照相关程序进行，维护自身合法权益。五、预售行为规范（一）广告宣传规范1.真实准确原则房地产开发企业发布预售广告，应真实、准确、合法，不得含有虚假、夸大、误导性内容。广告中涉及的房屋位置、面积、户型、配套设施等信息应与实际情况相符。2.明示事项预售广告应明示以下事项：开发企业名称、预售许可证号、房屋坐落、面积、户型、价格、付款方式、交付时间等。同时，应明示预售资金监管账户信息。（二）销售现场规范1.公示内容销售现场应公示开发企业营业执照、资质证书、预售许可证、商品房预售方案、房屋户型图、价格表、物业服务内容及标准等信息。公示内容应清晰、完整，便于购房人查阅。2.销售人员管理开发企业应加强对销售人员的培训和管理，确保销售人员具备专业知识和良好的职业道德。销售人员应如实向购房人介绍房屋情况，不得隐瞒或欺诈。（三）禁止行为1.捂盘惜售开发企业不得采取捂盘惜售、囤积房源等方式，恶意炒作房价，扰乱房地产市场秩序。2.虚假交易严禁开发企业通过虚假交易、虚增房价等手段，制造市场繁荣假象，误导购房人。3.违规收费开发企业不得在预售过程中违规收取定金、预订款等费用，不得强制搭售商品或服务。六、监督管理与法律责任（一）监督管理部门职责1.房地产管理部门负责本行政区域内房地产预售活动的监督管理工作。具体职责包括预售许可审批、预售资金监管、合同备案管理、预售行为检查等。2.其他相关部门建设、物价、工商等部门按照各自职责，协同做好房地产预售监管工作。建设部门负责监督项目建设进度和质量；物价部门负责监管预售价格；工商部门负责查处预售过程中的不正当竞争等违法行为。（二）监督检查措施1.现场检查房地产管理部门有权对开发项目现场进行检查，查看项目建设进度、预售情况、资金使用等情况。开发企业应予以配合，如实提供相关资料和情况。2.资料查阅监管部门可以查阅开发企业的预售许可申请材料、预售合同、财务账目等资料，核实预售活动的真实性和合法性。3.投诉举报处理设立投诉举报渠道，受理购房人及其他利害关系人对预售活动违法违规行为的投诉举报。对投诉举报事项应及时进行调查处理，并将处理结果反馈给投诉举报人。（三）法律责任1.开发企业违法责任开发企业违反本办法规定，未取得预售许可擅自预售的，责令停止预售，没收违法所得，并处已收取的预付款1%以下的罚款。开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料或者采用欺骗手段取得预售许可的，由房地产管理部门责令改正，撤销预售许可，并处3万元罚款。开发企业不按规定使用预售资金、捂盘惜售、虚假交易等违法行为，由相关部门依